CG目标成本确定指引2

1适用范围适用于项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计各阶段的目标成本确定工作。2项目成本构成及定义项目总成本是指作为成本核算主体的项目公司开发一个房地产项目发生的全部成本。一个项目公司开发数个项目或一个大型项目分成几期开发时，每个项目或每一期工程各自构成数个单独的项目总成本。项目总成本由以下成本科目构成：工程成本：土地价款支出前期开发准备费主体建筑（装修）工程费主体安装工程费社区管网工程费智能化系统费园林环境工程费配套设施费其他建设工程支出非工程成本：管理费用销售费用财务费用各项税金预备费救2.1漂土地价款支家出姻政府地价及越市政配套费架：支付的土脱地出让金、径土地开发费爱、向政府交供纳的大市政赏配套费、交核纳的契税、破土地使用费凯、耕地占用摆税、土地变除更用途和超村面积补交的弹地价等。鲜红线外市政谱设施费：红光线外道路、总水、电、气劫费用、通讯稠建造费、管用线铺设费、巾接口补偿费括等。茫拆迁补偿费责：地纠上、地下建股筑物或附着恰物的拆迁补涛偿净支出、咱安置及动迁悔支出、农作盆物补偿等。浑2.2崖前期开发准勒备费倘勘测丈量费玉：初勘、详胡勘、沉降观丘测、验线、碌复线、定线何、放线、面邪积丈量等。牢规划管理费秧：规划设计企、可行性研崇究、方案招葬标、方案评齿审、交通影竖响分析、模搬型制作、效肥果图设计、秃施工图设计寇、人防设计勤、修改设计等、制图、晒疲图等。轰建筑研究用躬房。送报批报建费耐：安检、质裁检、标底编量制、交易中芬心手续费、惭人防报建、阻消防配套设女施、散装水户泥集资、白碰蚁防治、墙饭改基金、建末筑面积丈量狮、路口开设鞠、规划管理钉、拆迁管理歉、招投标管记理、其他支晚出等。递增容费：水母、电、煤气忌等。越三通一平费酷：临时道路教、临时用电住、临时用水劫、场地平整叠等。价临时设施费境：临时围墙亭、临时办公旷室、临时场册地占用、临姿时围板、河兽道清淤、回恼填等。渗2.3机主体建筑浆(剩装修疯)辩工程费圾基础工程：得土方、护壁陡（坡）、桩委基、桩基检妇测、降水费简、基础处理桂等。慢结构及粗装壁修等。叙门窗工程：臂室外门窗、生户门、防火眼门等。起公共部位精陷装修：大堂愁、楼梯间、蛙屋面、外立票面等。妻室内精装修活：厨房、卫类生间、厅房渐、阳台、露正台等。慌2确.搅4主体安靠装工程费五室内水暖气夫电管线设备功：室内给排委水系统、室旨内采暖系统腿、室内燃气浪系统、室内财电气系统（傅强、弱电预正埋管）等。帖室内设备及走其安装：空夕调及安装、乱电梯及其安个装、发电机傅及其安装、帽高低压配电勇及安装、消旁防通风及安孙装、背景音存乐及安装等解。旱室内智能化恼系统费：保氏安监控及停抖车管理、电肤信网络、卫栽星电视、三连表远传系统疏、家居智能印化系统等。心2简.绿5社区管监网工程费葛室胶外给排水系匠统费：自来堡水系统、雨阵污水系统、勿直饮水系统控、热水系统舟等。市室外采暖系鉴统费：管道玻系统、热交棋换站、锅炉蓝房等。横室外燃气系洒统费：管道凑系统、调压慰站等。定室外高低压油系统费：高停压线路工程眯、低压线路躬工程、配电散站、开闭站迹等。殖室外消防系拘统费等。台室外智能化兔系统费：电核信纹网络系统、佳小区停车管补理系统、电惠子巡更系统哪、围墙监控刃照明系统等吸。项2.6筛园林环境工趁程费核环格境设计费等遣。票绿化建设费赔：区内绿化未、区外绿化励等。帐建筑小品等判。住道路、广场穗建造费：道目路广场铺设牢、开设路口山工程及补偿拔等。挖大门围墙建贤造费等。恋室外照明等库。区室外背景音歇乐等。秤室外零星设螺施等。右2.7证配套设施费矿指房屋开发咬过程中，根式据有关法规手，产权及其滥收益权不属且于开发商，灰开发商不能堪有偿转让也笔不能转作自莲留固定资产奖的公共配套结设施支出。打主要包括以钞下几类：慧在开发小区杏内发生的不氏会产生经营念收入的不可抄经营性公共科配套设施支趴出，居委会辆、派出所、煎岗亭、儿童很乐园、自行途车棚等设施秧的支出等。干在开发小区迁内发生的根助据法规或经匙营惯例，其娱经营收入归堤于经营者或轨业委会的可望经营性公共恭配套设施的血支出，如建究造幼托、邮嘴局、图书馆腾、阅览室、波健身房、游赛泳池、球场有等设施的支愉出等。就对于产权、未收入归属情乞况较为复杂调的地下室、阵车位等设施逢，应根据当葛地政府法规高、开发商的间销售承诺等狮具体情况确排定是否摊入免本成本项目莫。如开发商储通过补交地摧价或人防工们程费等措施养，得到政府困部门认可，王取得了该配熄套设施的产膝权，则应作求为经营性项把目独立成本失科目，如：钟游泳池：土跳建、设备、款设施拣等。址会所：设计述、装修费、杏资产购置、魔单体会所结抖构商等。糕幼儿园：建魔造成本及配猴套资产购置诉等。像学校：建造菊成本及配套奶资产购置滩等。映儿童游乐设幻施喝等。网球场等。罚2.胸8户劲其他建设工核程支出泊包括工程监延理费、预结旦算编审费、茄市政管理费靠、施工合同秤外奖金、质管检费升等。朵2.9益物业管理费浪项目建设过弟程中发生的接清洁卫生费肺、安全保卫心费、管理费旱用、绿化养校护费、公共摔设施维护费输以及竣工后硬的一次性物绳业完善费等虫。疤2.10跳管理费用厉包闯括职工工资别、办公费用墓、业务招待街费、差旅费查、工资附加麻费、折旧及肾摊销、车辆工费用、房屋戒租赁费用、棒咨询费及其须它支出等。锦2径.11臭销售费用遥包回括项目销售敲过程中发生包的媒介广告敲费、促销活糊动费用、销馆售工程设计茅装饰及设计夏费用、销售扇提成及其它折费用等。剧2吹.12奋财务费用休包睛括：利息收院支净额、汇南兑净额、调白剂外汇手续匀费、金融机贪构手续费及妇其它支出等缩。移2慕.13订各项税金窝包括：营业探税、城建税洋及其它支出塞、所得税等坡。楚2.14艘预备费井包括基本预蛙备费和涨价凤预备费。基模本预备费是因指在初步设麦计、概算内股难以预料的砌工程费用及填建设期间不亩可预见的支域出，涨价预哲备费是指建娃设项目在建早设期间内由顶于价格等变梅化引起工程王造价变化的合预测预留费壮用嫁各成本科目书的具体设置剑参照《项目蝇目标成本表俊》（PCF龙114）中哪执行，表中箩仅按通行的纵常规列出了园常见的成本珠细项（表中太第三级科目唐）。由于各卫项目实际工该程情况和地济域差异较大盆，不能强行妻划一，各项其目可依据实箩际情况进行剃增减。鄙3项目目锡标成本表编恰制熔3.1项经目论证决策街阶段，依据像投资估算确哪定项目目标糟成本，成为齐项目总目标盆成本，用以前控制方案设逐计，是评审妨方案设计的殊标准之一。福3.2恢项目建筑方突案设计完成瓦后，依据方圣案设计设计误概算确定目蔽标成本，成芝为控制扩初粱设计的目标延成本，是评饺审初步设计禽的标准之一嫂。凳3.3初妈步设计（高密层）完成后相，依据初步父设计概算确覆定目标成本孕，成为控制商施工图设计误的目标成本翻，是评审施粉工图设计的百标准之一。说3.4施选工图设计完选成后，依据明施工图预算申确定目标成升本，作为项歪目施工阶段狮成本控制目新标。斗3.替5绘弹项目总目标茅成本及其它航阶段的目标葱成本使用《任项目目标成垄本表》（P沿CF111掩）进行测算芹编制。壤4确定目活标成本应遵侦循的基本原躬则括4睁.1岂标杆瞄准漫丹在项目选择预和项目策划中阶段，项目胆开发筹建部茫门应通过市倾场研究找准乞销售价格市折场标杆、工奉程成本市场甘标杆，以及兔非工程成本腿市场标杆。膛4嫌.2畅满足顾客需凶求达在项目选择龟和项目策划微阶段必须关毒注目标顾客设定位、分析辅目标顾客核圈心需求和一制般需要，并板将其转化为热定性或定量好的明确描述格。慌在分阶段确烫定目标成本月时，应始终雁注意将成本巡分项结构向光顾客核心需斤求方向倾斜貌。网4权.3用竞争策略要租求萝在项目选择次的项目策划北阶段，应调牧查分析竞争捡对手的综合旋竞争能力，波结合项目自振身资源条件皆和经营目标役，形成明确千的竞争策略犁，并将竞争筹策略对产品衔定位的要求就表述成定量旬指标或定性价描述。砍在分阶段确姜定目标成本哗时，始终注望意成本分项抬结构满足竞路争策略要求路。位4竖.4腿倒逼成本与4锣.4.1盒通过项目选纱择和项目策辨划阶段的市签场调查和可访行性研究工争作，依据市弦场标杆和项可目挖潜措施矩对项目可能肾获得的盈利古空间做出准辅确判断和取魔舍。学4喂.4.2孝用合理的预竟期税前盈利同额倒逼项目界总成本，并融用以指导详“狼限额设计沾”皱和项目开发忠策划的硬性谊指标。废4素.4.3勺用项目总成茧本层层倒逼学方案设计成焰本、初步设帜计成本、施烦工图设计成域本。支方案设计形裙成的目标成割本峡≤港项目总目标后成本-成本筐预备费（一麻般为项目总某目标成本年×匪8%）。用圈项目总目标补成本减去成稠本预备费的农结果倒逼指刚导方案设计袍，直到方案嗽设计优化满攻足此要求。尖初步设计形狂成的目标成垮本睛≤角方案设计形意成的目标成因本+成本预施备