南国新城前期调研定位策划方案

南国新城前期调研定位策划案目录第一节长沙市房地产发展形势及政策分析………………1一、2005年长沙房地产市场运行基本情况………………1二、2006年我国房地产业发展的政策导向………………6三、2006年房地产发展趋势展望…………8第二节区域结构调查与城市发展规划调查………………10一、地理位置及概况………10二、公共设施状况…………10三、交通道路体系状况……………………10四、区域性质与功能特点…………………11五、规划展望………………11第三节区域个案调查………11项目SWOT分析…………………29市场需求分析………31项目思路……………39项目定位……………40一、项目定位之基准………40扛二、项目市帐场定位原则轨……………吧……………屈……………孝……………宋42瓶三、市场定充位（开发档以次）患……………听……………苹……………塔………丈42今四、价格定耐位灰……………补……………粗……………忆……………笛…………欠45域五、客户细效分规……………只……………晶……………孙……………凉…………咸45循六、客户定按位宰……………茎……………僵……………不……………哑…………遥49伟七、功能定涨位帝……………卖……………劫……………净……………诱…………慧52和八、建筑规天划设计建议雹……………案…………舟……………袄……………鞭…莲53据九、户型定内位栋……………嫩……………氧……………僵……………旬…………然61纹开发经营指抢导思想止……………两……………忠……………烟…………芒64族梁第一节喷李长沙市房地含产发展形势肿及政策分析哲租泽从全国来看携，榨2005耗年房地产市散场调控初见久成效，房地划产开发投资不过快的增长丽势头得到一鸡定的遏制。味以组3控月岂17申日央行调整依个人商品住棉房贷款利率述为起点，以狼随后出台的涂“榴国八条骡”步为标志，长滨沙市房地产舱业进入了一专个调整发展览的新时期。索在国家宏观狼调控政策的岛影响下，长布沙房地产市驾场投机苗头煤得到抑制，伏普通住宅商捧品房政策优呢势初现，商执品房交易量该大幅增长，华商品房价格菊涨幅平稳，鸟二手房成交崖增幅减缓，狡房地产抵押钢登记继续攀蜂高，房屋拆慌迁量下降，袭国家宏观调任控效果开始列显现。随着涨中央稳定住草房价格各项丰调控政策的飞逐步落实，眨我市房地产搜市场正朝着仔遏制投机、攻控制投资、仁引导合理消擦费、稳定房演价的预期目常标健康发展还。既一、艺2005冲年长沙房地撑产市场运行逗基本情况男1镜、务实基础扰，固定资产能投资稳步增萌长鞋长沙市固定械资产投资从村1998冤年的以148.4爬3均亿元，大幅及上升到要2005洪年的些881.4铁4狗亿元（仅2000且年后平均增阿长率为浇51.8%肤），成为推鞠动长沙经济予增长的强大邮动力。长沙栏市加大固定挥资产投资力罢度，交通、手市政、电力堪、邮电通讯布等城市基础殃设施日趋完尝善，城市功炼能明显增强冷，城市规模淡初见雏型。衰固定资产投腊资的增长，允改变了城市垫面貌，也推晴动了房地产盏业的发展。锯2哲、居民收入创的提高为房貌地产发展提醉供了支撑参在整体经济裹发展的同时临，长沙市城坛市居民生活炼水平持续提劈高，年均增仰幅烦10%稍左右。筛2004厌年长沙市城证市居民人均狭可支配收入密达到使11000刮元，远远高悬出武汉、海梦口、河北、男郑州、成都要、兰州等其去它同等城市惜，已处于中店西部同类城太市前列。根细据长沙市十也一五规划，钓预计到矩2010贝年末，城市楚居民人均可臂支配收入将刚达到姓20170杆元。收入的立提高，为房询地产的发展轨注入了持续决的动力，成饺为房地产发必展的最大动至力。肥3功、房地产投框资依然高歌芦猛进次自遣2000慨年以来，房坦地产开发投厚资迅速增长怠，经济的发抗展和固定资钩产投资的增夜长，为房地披产业的发展肿奠定了坚实凤的基础，房冰地产投资逐习年增长，保页持了良好的停发展势头。顷虽然受国家公宏观调控的揭影响，昨2005惩年开发投资蒙为堵256.3筒5然亿元，同比欺增长溜46.04音％。说明投豪资者普遍看披好长沙市场兽，对未来市饿场充满信心阶。胳4庸、竣工面积胆首次出现负努增长岸2000劣－裳2004诚年后长沙房日屋施工面积遵和竣工面积急呈现同步增描长的趋势，幅2005赠年施工面积逃继续保持了驴稳步增长，厕房屋施工面迟积拴1913.敲57怜万平方米，邮其中新开工团面积技779.5月4挥万平方米，胞同比分别增电长辞30.85袭％、庸25.21蛇％；但竣工永面积首次出咱现负增长，渴竣工面积鞠515.1毛6杆万平方米，裁同比下降了壶12.97陕％。趁尽出现此种情驾况的主要原理因，一是由墓于近两年新虾开工项目较彩多，商品房鼠施工量较大尝且多为大盘存，施工周期科较长，同时坝银行贷款门钥槛提高，造呢成相关增长甩速度放慢。西二是国家宏参观经济调控若对市场的牵医制作用。宏莲观调控使很蒜多市民持观罚望态度，宏葱观调控的不汪确定性，在强市场不明朗除的情况下开正发商对进入夹市场十分谨硬慎。衫既预计版2阅006岔年商品房竣毫工面积将有贴较大幅度增筝长。同时预朗示着未来几粉年长沙商品栽房供应量逐梦年大幅增加目，将会有一右个大的放量作期，未来商叨品房将面临购较大的销售件压力，市场残竞争将日趋扇激烈。妹5戏、销售面积神首次超过竣贿工面积异昆长沙市房地麻产销售面积皂数量一直呈刑平稳增长的伤态势，但增惹长率波动较置大，呈波峰努波谷交替的址现象。远2005镰年长沙市共闹有浪584.1临9絮万平方米商益品房批准预赏售，同比增弃长夫29.94龄％。成交面码积膝639.0北2加万平方米，论比去年同期做增长桥41.94塘％，而竣工后面积菠515.1速6治万平方米，溪销售面积首遥次超过竣工个面积。姻寄出现此种现垃象的原因，庙一是受国家验宏观调控的友影响；二是球2004讽年开发过大倡，尚有很大证部分未消化犯；三是随着目经济的发展裂，居民收入单的不断提高亏，市场需求牲旺盛，需求宽量大幅增长固。染子以上数据说例明了长沙市让的房地产开垒发缺乏理性昏，跟风趋势引较为明显。呆市场火热时悲，开发商就雄盲目的增加岩市场供应量狱，造成市场吃供大于求或缺暂时饱和，码就会出现相登应的停滞消右化期。旺盛盈的需求，将锈会又一次刺篮激市场，导幕致市场的火蚁热。可以预往见，询06俘年长沙房地李产市场将会恨迎来另一个莲高峰。舍6她、商品房价冻格平稳上升州赏长沙市商品安房销售均价邪在啦2001停年与降2002欺年之间，出桂现停滞不增凳。在帖2002分年后，市场饱供求矛盾发通生变化，导岁致帝2003驳年商品房销黎售均价增长洽幅度较大，少摆脱了舟2002锤年以前的弱古势形态。缎2002揪年以后，商坑品房交易依宣然保持了强犹劲上升的劲等头，市场需突求量旺盛。闻2005奶年商品房销步售均价为蓝3030箱元傲/朱平方米，同唱比上涨钓10.67游％。沙袖受国家宏观狸调控政策的刻影响，浅2005局年上半年商轰品房市场供日应总量受到享了一定程度耍的压缩，商全品房销售量蚊大于商品房简竣工量，加女之建材价格母的上涨，商园品房品质不虚断提高，导邻致长沙市商绢品房价格保托持了健康合消理的上扬。询且从目前在售剪的商品房产兴品来看，小虹高层产品是导市场主流产指品，占总数盆的悟4互0冻％，其次是铃多层和高层菜，所占比例摊分别是摧24饶％和梯22言％，高层基悔本上集中在狼市中心地带饼，从城市中街心向外延展强，其产品依见次为高层、靠小高层、多恭层和别墅，悼符合市场发设展的一般规牵律。绑7盖、二手房市迟场增速放缓饿具二手房市场雅是房地产市甜场的重要组拴成部分，也奏是房地产市疤场成熟的一票个重要标志守之一，二手胞房地产市场额与一手房市佳场相互依存收、彼此影响免，二手房市进场活跃能促剪进一手房市黄场的良性发鼻展，一手房貌市场发展变池化反作用于漠二手房市场亚。产芳自肠1998种年以来，长纤沙二手房市增场交易在根60默万平方米左旁右徘徊五年坊之后，拜2沈003探年终于实现星了突破，冲灰破树100绪万平方米大甘关，之后成碑交面积一路士高歌猛进，膊2005壁年嘎然而止招，与喊2004吗年基本持平包。触2005扯年二手房交育易面积塔187.5评4煮万平方米，主比上年同期姥增长渗2.67蝴％，增幅有翁所下降。杀鄙究其原因，汪一是上市房锹源减少，新圈购商品房二蚀年内上市全荒额征收营业访税，使得进溪入二手市场仁的房源减少泊。二是新政业的实施，使乒许多人认为喊房价会下跌很，持币待购摘的风气日浓慰，造成成交栗量增速明显侄放缓。联2食005叠年二手房和河商品房成交兰面积比为俯0.29遭：云1暗，当这个比歪例达到军1犬：栗1吵时，说明房库地产市场已废经非常成熟凝，而宰2005利年长沙市的迁这个比率离数1怖：怒1喉还有很大距外离，这说明迷二手房市场润仍有巨大的粮发展空间。凳长沙今后的爹房地产市场弦要实现历史执性的突破，石必须要刺激弃二手房的发筐展，否则将碎会抑制新商角品房的发展番。炮二、版2006命年我国房地割产业发展的职政策导向敲中央经从济工作会议萍在全面总结耕了我国速2005暗年经济工作裤的同时，明须确了宏观调值控的继续加臣强和改善仍区是确保灵“蝴十一五递”甩期间我国经侧济进入良性念循环的重要贸方法和必要存条件。冈邀1酸、我国将加惯大中小户型箭商品房供地忽明年国奴土资源部将虾继续严把土袭地舒“造闸门饱”坝，进一步增淹强参与宏观筒调控的针对惩性和有效性容。为进一步碧地稳定房价逮，明年国家炊将继续加大蔬对中小户型到、中低价位洽商品房、经址济适用房和葛廉租房的土泥地供应。我革国明年将继晴续做好各地瓣开发区清理拒整顿的相关酿工作，巩固瓦土地市场治统理整顿成果虑。进一步贯才彻硬“壤有保有压、换区别对待俊”觉的土地供应膏原则，严格走新增建设用楼地的审查报搭批。同时，皂适时出台新革的禁止供地忧和限制供地暖的项目录，现严格控制大形户型、低密准度高档住宅氏土地供应，廉继续停止别菜墅类用地的屈土地供应。比宅2蝇、我国将规壮范土地出让柿合同和程序绘国土资偏源部将在析2006押年继续完善灾国有土地使钻用权出让的还细化规定，葱考虑将土地新后期开发的饭时间进度等巩写入合同，拔以防止开发态商囤积土地完；而在上海蚊，随着商业槽用地完全实丑行公开招标域以后，有关亭政府部门已贸基本明确了匆工业用地也隶须进行公开伞的招投标。命国土资源部但的有关领导醒在壮2005摔年地博会上烈就明确指出棉：国有土地炸使用权出让皂制度依旧需蚀要完善，还杠有一些程序风性的深入要剧求需要继续嗓细化规定，屈特别是考虑音将出让土地拒的后期开发屈进度要求这臣个时间表都蒸一一写进出朽让合同里面装。感钱3桐、银行业放扯宽房贷业务汗的同时加大唇房贷罚息港洋2006齐年银行业为哥了发展和经凤营的需要将符加大对诚信取度高和项目右符合市场需糟求房地产商睁的贷款规模喂，对诚信度涝和还款能力泊强的商品房瞒购买者也将茫加大房贷的截投资比率和坡提高消费者淡购买时的贷药款比例。而抹与此同时，继2006祖年银行业上机调房贷罚息窃的利率，逾丧期不还将实叫行茧“犯利滚利陆”招的计息。按逃照央行规定蒸：银行个人某房贷新老客从户的贷款逾慢期罚息均要堵调整，由现捞行按日娱0.21筛‰遥计收利息改钉为在借款合至同载明的贷异款利率水平简上加收婚30%节至鼻50%购。各商业银寒行可在规定梅的范围内自嘉主浮动罚息瓦利率。提高持罚息的主要蝶目的是起到挑警示作用，援同时罚息记攻录还将进入婆个人的金融住诚信系统。备桥4类、我国将实壶施《投资性胖房地产会计放准则》华为了规男范房地产金盒融的发展，度我国财政部崇日前颁发了骑《投资性房疏地产会计准纯则》的征求闻意见稿，该步征求意见稿缴中明确了企冶业除了拥有饰自身长期使造用的房产和枕短期内出售撞的房产外，校还存在用于需出租和长期班持有获取增仁值收益的投患资性房地产疫，并允许用清公允价值模投式核算投资遣性房地产，锋从而改变了疗过去统一按甜成本法核算逐投资性房地凯产的方式。惨采用公允价止值模式核算康投资性房地超产的两大特克点：其一是松投资性房地喘产不计提折办旧和摊销；喊其二是投资脊性房地产每藏年公允价值芬的变动将计浸入经营损益顷。从根本上功改变房地产经业的格局，熄使我国的房研地产商从建递造商转为开屠发商，从注贡重住宅销售猛转为关注所裕开发项目的聚整体增值和清长远增值。伪魂5磨、我国将推短出《住宅性齐能评定标准蹄》姐建设部单将从棵2006痕年蜜3屠月蒸1鹿日开始实施明国家标准的复《住宅性能段评定标准》咐。该国家标句准适用于我亮国城镇新建碎和改建住宅灶的各项相关窗的性能评定狡，而不是单勿纯的评优标茫准，反映的侨是住宅的综倘合性能水平嚷，体现了新鼓时期我国的冒节能、节地跪、节水和节丙材等的产业撒技术政策，亮倡导一次装灰修，引导住罢宅开发和住隙房理性消费盈，鼓励我国朴的房地产开问发商提高住熄宅性能等。衰三、达2006悉年房地产发身展趋势展望输斤1滑、大长沙的黄城市规划，溪将促进长沙雅房地产的全肢面升级。境近年来脱，大长沙的出城市规划为军房地产的全顿面升级提供节了更高的平粘台。长株潭端经济的一体武化，带动了央南长沙房地棋产的全面启葡动与升温；永湘江沿江风些光带和橘子阳洲远景规划互逐步带动了读江岸板块的古发展；河西嗓大学城片区勺、长沙东区鸦开发的升级婚换代，为近彩郊大盘的大晒显身手提供穿了绝佳的机听遇。筒围2航、大动作调现控政策将暂低时告一段落就，但仍将出熟台一系列规种范市场的政药府监管细则跳。慌汁2005肺年出台的政姻策主要以础“粥稳定房价籍”钢为导向，预虎计浴2006蛙年将继续贯陆彻落实加强源房地产调控佩的政策，以傅调整供应结亿构为重点，钳控制房地产叛投资规模，棚切实稳定房逆价。大动作杜调控政策将绵暂时告一段直落，但仍将谨会有一系列斜规范市场、哑促进房地产嚷市场健康发匠展的文件陆灰续出台。抹鞋3拳、商品房供德应量将有较楼大幅度增长欲，商品房销锡售面临一定插压力。锦由于去刚年新开工项达目较多，商烘品房施工量砖较大且多为夏大盘，且有馋部分开发商么因为资金问岩题造成施工茧周期变长，帆有很大一部炭分项目将于嫂2006叔年竣工，商芝品房的上市妇量将比罪2005姐年有较大幅住度增长，商似品房销售可已能会面临一威定压力。料威4舞、市场需求芦继续坚挺，疮房地产发展企前景广阔。踏根据《僵2003布至距2020劣年长沙总体炭规划纲要》镰，长沙的城恳市规模将达朝到皇310孩平方公里，递年均将增加旷城市面积宅10建平方公里；典长沙进城人穗口年均增长挎6幕万人，外来触人口的购房斗比例为图15%此（据统计局肥数据），按延3董人六/恼户，每户住饮房面积值100砖平方米计算凉，每年将增织加述30什万平方米住恢房需求；奸2000许年至悉2005蜘年长沙市人饱均居住面积忘从扣18.6约平方米增长著至去27.2院平方米，人视均住房面积侵提高瓦8.6粉平方米，改隔善住房条件耽的需求将成后为市场需求筐的一大重点嚼；虽然近年泉来长沙城市删拆迁呈下降源趋势，但旧雷城改造、城泊市化带来的肢拆迁所增加霉的刚性需求溜不可小视；啦房产的保值旱、增值、投悠资功能也将践促使一部分铁居民新购商蜘品房。综合狗以上需求，桨预计长沙沃2006挂年商品房有巴效需求在碎500帜万平方米以部上，房地产宴发展前景广队阔。尤贪5漆、商品房价麻格仍将稳中哑有升。付植2006乎年，受国家瑞宏观调控和纠市场需求及窜国内大环境红影响，长沙灿市价格较高末、面积较大俘的高档住房苍价格有下降祸的趋势，表示现为房价震迟荡；价格较缝低、小面积斯的中低档住购房、商业用僵房价格将稳随中有升。荒浆6栽、二手房成神交增幅将会罢大于去年，愤成交价格仍稿将上涨。许居2005嫂年受槽“所国八条它”强等政策波动杏的影响，长盾沙二手房成鹊交量虽略有该增长，但增适幅明显小于挡2004木年。随着毒2006呜年政策的逐兽步稳定，览58脾号文件的继柏续深入执行晌，促进住房墨二级市场新户政策的出台嗽，二手房成优交增幅将有荷较大幅度的泡增长，成交亦价格也会稳环步上升。事烤7欧、简“瞧品质住宅枯”迈建设将成为遇2006宜年房地产开年发的重点。如陆2006英年将以叮“增品质住宅散”因建设为契机为，提高住宅份质量，同时税改善小区环差境、物管等愧综合配套，仁从整体上提息高长沙房地不产开发水准悦，为老百姓连提供物美价园廉的居所严师。挥第二节趁皱区域结构调布查与城市发进展规划调查不一、地理位仆置及概况漠个南国新城案撇位于新开铺弹路西侧。东且起新开铺路江，西至液化翻气公司，南何距二环线高胸架桥约况100岂米，北靠湖最南有色地质球医院。毗邻眉南郊公园，皂远眺湘江及沙岳麓山美丽苦风景。贡葡本案在长沙栏城区徒11吨个板块中隶算属于南郊公奏园板块。本传板块曾是长砌沙的南大门归，随着城市栽的发展这里戏已成为新城棒与老城的交少界。其自然运环境优美，飞交通设施方妻便，既没有准老城的喧哗籍吵闹，也没固有新城的寂葡静空旷，有颜着平实的生欣活气息。特验别是近年来栋随着城市基股础设施建设廊力度的不断示加大、城市诊经济实力不挡断提高、声“虫拓南失”著的发展格局吊不断升温，输板块已改变滩了人们心中知脏、乱、差在的形象，取颠而代之的是都万事佳景园密、翡翠林居灾、白沙花园三、湖凯逸景倚苑、华丽家悲族、金碧文贵华等十多个顿个案的开发去与建成，使有板块迅速成挥为大众楼盘仍最集中的片娃区。但板块群内金融商务盆、商业贸易罗相对落后，烦且其平实的帖个性使得各臂盘的价格偏爬低。蒸大总体来说，游本案位于板与块交通最便焦利，人气最油旺盛，环境堡最优美的核焦心位置。林二、公共设付施状况乡●便商业贸易：蹄兴万家超市坝、新一佳超赠市、万事佳幸超市、金沙臭超市、金盆演岭超市虫●恐金融机构：毁中国建设银嫁行、中国工加商银行、交家通银行、中愁国邮政储蓄孝●湖文化教育：此理工大学、锋铁道学院、翁新开铺小学毕、第四十二磨中学枣●焦医疗保健：辱有色金属地室质医院、长稻沙惕195眠医院碎●菊餐饮酒店：旬联天宾馆、纪新开大酒店妄、顺心山庄墙●兰休闲娱乐：幼南郊公园、哲沿江风光带啊、理工大学惧旁众多小型橡娱乐场所投充死柄脂六●佩企业实体：梅湖南二机厂支、湖南开关屑厂、长沙客尊车厂、湖南馒线材厂等泉三、交通道撞路体系状况著撞书院路、新马开铺路段自抄2004寨年开始拓宽南改建，现已常全线完工，验已成为长沙绣南北定向的贪一条主干道陷。二环线环尸绕城区，连捡接东西两岸天，出行及其售便利。络驼公交线路：缝902贩、渐150动、普4骨、责134曲、婶104牺、风122烘、骂912旅、严804狐、摇603沿、墨152窗路等章米近年来长沙壁公交打破垄键断，涌入了嘉许多新的生梢力军，如本华路段的宰902睛、稳912厉等。公交线匪路的增多使神业主出行更行为方便。盈四、区域性阳质与功能特毅点徐刊本区域为大德众楼盘最为僚集中的片区宣，其定位为占平实的日常角生活区。长浴区域内设施省主要是为满御足居民日常舱生活的小型赤购物场所及帖小型娱乐场浇所。应五、规划展乱望戏由于区域开桨发是朝着大触型生态生活曾区迈进，因他此将来区域汤居民将会越蜻来越多。物想质需求也会悼日渐增多，协为了满足居仰民的日常生路活需求，部爽分大型的生味活超市及一贱些专卖场将傍会进驻本区煮域。而大的陆金融商务场拣所、娱乐休沟闲场所等将楚不会太受重敞视。绞第三节觉熊区域个案调响查瓶罗目前，在项形目周边有万骆事佳景园、闲翡翠林居、煌富绿新村、维湖凯殃.杠逸景苑、华刮丽家族、金婆碧文华、华凯菱香墅美地缺、湘银佳苑政、华盛家园衔、天翔新新附家园等已建懂或在建项目否。这些项目静一方面是本汉项目的营销凳推广的竞争谨对手，另一脸方面则与本裙项目一起营私构成熟的住块宅小区的区刺域氛围，形牛成板块的整流体吸引力。芽贯项目周边的少楼盘是本项赵目定位的主西要参考和研早究对象，为辜此，我们对矛周边项目进粘行专项研究葛与分析，以奔为本项目定彼位提供参考夏依据。执一、万事佳鞋·门景园蛋锁丝●原项目背景：讽长沙华昌房爷地产开发有类限公司开发括饭宇苗长沙土木建肌筑工程有限异公司建设悉●虏项目位置：但长沙市天心败区新开铺路衰178梢号赛嗽●虹建筑规模：诊a谱、占地面积兴：芦33172要.5艳㎡持茎愁b丈、建筑面积宽：与9383瘦1银㎡泊贿吸c伶、规划蠢8荒栋讽12F域婆●安规划用途：辅普通住宅须鼻商业楼痰●钩销售价格：某起价：切208故0毅元本/净㎡招医响孙均价：边2200粮元苍/杰㎡塌定砌贤银行按揭：锄工商朵瞒银行利7钱成垒20肚年总青名沟毙折扣：珍9.8作折循驰●手面积户型：榆面积范围：拾牲档尘标准层更94刻－叮150刮㎡、复式：袜149未－稠280贺㎡、商业房艘：卖96扁－屡300春㎡薄帅右浆切主力面积：栽130饥－件150满㎡执君拥沈户型：侄2*2*1会3*开2*2装4*2*尿2悲等吩弄乘崖总供应量：骑628炭●惧建筑装修标盲准：点睁外墙：荡--妈进口高级外蒙墙涂料、局着部面砖膝内墙：督--888堆涂料炊地面：穴--跟水泥找平佛楼梯间：盼--抚高级防滑地炒面砖修门：仅--引入户门为名秀牌豪华防火旨防盗门歉窗：北--辉塑钢窗镶配爆淡绿色玻璃众阳台：狸--墙生活阳台和菌观景阳台水渣泥砂浆找平辜地面，艺术艇造型玻璃栏马板茄厨房：岁--冶水泥砂浆疏卫生间：辱--抓水泥砂浆意空调位：抓--波每户所有卧泊室与客厅都诉设有空调机杰位托陡●偷配套设施：翻少电梯：妻--否韩国现代钩电视：岗--昆客厅、主卧波室设有插口锯电话：驼--近客厅、主卧棵均设预留电趟话接口条宽带网：牛--粱宽带网入户寺液化气：极--显管道煤气入毅户泳供水：档--分新型轨PVC以，预留接口金供电：索--她每户均设眯IC旗磁卡电表肚安全系统：层--片家庭安防报墓警系统榜停车：涌--骨有独立车库突和停车位匹筛●坟小结：积万事佳惯·放景园由长沙们华昌房地产诞公司开发，财周边自然环丹境优美，交笋通便利。作陡为独立的生咐活小区，其积拥有区域浓存厚的生活氛块围，和较完锹善的生活机珠能；区内多溜个生活小区乌相辅相成，浙人气聚升。昨本案先由深档圳怡安信带G-EST层AE鸟策划代理，矩后由盛意廊晒广告代理整窄合推广。淹2002拾年开始销售页，至但2004春年完工时以歼基本售磬，治销售情况较垃为理想；能驼有如此销售胀情况主要有宴以下原因：盛①往自然环境优圣美、景观好熄：可俯视南茫郊公园、湘蜜江美景；可含远眺麓山景梳色；周边绿嚼色植被也比估较多。略②东其途1880库元饥/脉㎡的起价，艇折后仅颈1600雕多元仿/渐㎡，作为此茄中规模较大寿的小高层个江案单价偏低挺，市场吸引葱力强。挪③记其斧93敬—核150农㎡接/2*2*轰1白－胞4*2*2时的面积和户矩型，基本适变合消费市场迹的需求。注④凯其区别于其榜它个案水泥渣阳台的全玻驻璃阳台结构屡，颇具现代智感，新颖别翁致。节商业用房分悠为两层，休1F汇为沿街店面鲜，疼2F辽可商可住，秀置业者购买胞时须两层一第起购买。盛项目立面采设用墙漆，几纸年之后将褪零色变旧，将辜严重影响个膛案档次。其深户型设计不之佳，动静不俗太明确，且乐通风采光不据太好。开发论商由于资金灰问题，导致舰售楼部等受穿到破坏，给辣销售带来了极严重的负面讽影响。厕二、翡翠林优居敞屡乱茫●府项目背景：霜湖南省天心激润丰园置业预有限公司开讯发累碗中桂沙坪建筑公宜司建设盯●蛇项目位置：关长沙市天心叼区新开铺路饶174跳号守穿●额建筑规模：店占地面积：概42410御虫㎡鄙滨炕商建筑面积：坡12118吴0昨㎡球求量回规划竞21碑栋猴6微－少11F冻秃●置规划用途：凝普通住宅、榨商业楼蚂●杰销售价格：益住宅：起价啊：神1748将元训/景㎡蹦破蹲厌齐球扬均价：先2020狮元项/晚㎡梨宝撑贞嘉挤银行按揭：柔宫银行孝7职成蹈20迁年织邻国催脂商业用房：炮起价：吹5488辞元汽/仙㎡露讯站离欢伐均价：出5488注元梅/胸㎡乓穗嘴微讯万银行按揭：帮银行脾5愁成隔10旋年浊●阵面积户型：盗面积范围：壶栏幅欲标准层：联94宋－风142毙㎡、商业房滩：途96网－债300君㎡纪捞远贞户型：喘2*2*2黑3*遭2*2述4*2*队2热等粘该园按总供应量：厘808痰●出建筑装修标牧准：摔筑外墙：路--保高级瓷砖门内墙：丹--突砂浆抹面拼地面：蕉--急水泥砂浆找望平姑楼梯间：镜--王花岗岩地面伐、高级地板术砖地面节门：高--羡高级防火防浇盗入户门订窗：辣--贤塑钢玻璃窗波阳台：猎--拘封闭阳台齐●勒配套设施：质纲电梯：争--悄有稼电视：静--秩有线电视入沿户哀电话：绿--雪电话线预埋巧宽带网：谨--沟广达绳液化气：许--没煤气管道牌安全系统：削--赴电子对讲，从24顺小时保安况停车：墙--像地下停车场●小结：提翡翠林居由脖湖南省天心尸润丰园置业辽有限公司开祖发，是一个容由住家和商世业用房构成效的中档住家杰个案，位于叶新开铺，其滑区域环境较咏好，周边生西活气息浓厚由，居住环境院较好，日常挺生活配套设墨施齐全，各隆生活机能较译完善。柄本案由鼎嘉苦企划代理销俗售，自湾2003菊年公开销售孩至今以全部蔬售磬。之所藏以有如此好古的情况，主管要因为其面肤积、户型设描计合理，适吊合目前区域迹人居需求。蕉多层以携1488尼元务/刻㎡的起价、沃小高层以窝1588距元男/购㎡的起价，村针对个案来络说，相对校榆低，对市场拳有一定吸引沃力。且其规向模较大、市顷场竞争力强纽。莲项目两面临奉路和一座立削交桥，噪声在严重，灰尘鲜也较多；其虑立面设计呈扛暗红色，现代代感不强。堪广告主诉求缘：新长沙，鞭新方向步三、湖凯乌·歼逸景苑亚加俩●份项目背景：萌湖南湖凯房孩地产开发有懂限公司开发局印该鼻湖南省朝辉生建设开发有莲限公司建设呜●歌项目位置：感长沙市书院剂南路零78纹号检贪●衡建筑规模：企占地面积：喘11000全惊㎡嫩筛俱普建筑面积：乔38128漫准㎡互狭靠杀规划智2间栋盘13纸、满17F淡午●狭规划用途：谈普通住宅稠●钢销售价格：跳住宅：起价导：滥2580荡元老/谷㎡值众贿驱兵屈柔均价：叛2750妨元损/蛛㎡封厌页旱宋惭银行按揭：户皮银行曲7三成遇20姻年年址●赛面积户型：悦面积范围：何巧倾偿标准层：的89止－剥227习㎡呢揉叨券户型：竞2*2*2追3*累2*蜡25鄙*3*2之等坐惩透辞总供应量：慎246桃●挤谢建筑装修标枕准：镜白外墙：三层皱采用仿麻石至面砖，其它妨主墙面采用惭浅色面砖或足外墙涂料；配天花及内墙错：鱼888鼠仿瓷涂料刮逃白森地面：初--叹水泥砂浆找穗平院楼梯间：沫--壳地面砖、铁亚栏杆谜门：插--呼新型高级防舌火防盗入户愈门，户内预让留门洞；炊窗：阴--眠高档名牌喷认塑铝合金窗牛阳台：采用心铁艺栏杆杂●照配套设施：么电梯：奥的骂斯卡有线电视：棋--蚕客厅、主卧近室预埋接口坦电话：外线遇入户，客厅蔑卧室均有接援口可接驳痰IDD检数据点，每蚀户夺10M沸宽带信息网窑信箱：为住迈户配备高级牛私家信箱快水表：独立辣水表梅电表：独立丧电表胁燃气：管道仔燃气入户适公共设施：挽小区内设背贫景音乐及紧染急广播系统愿保安设施：棕1湖、四周围墙桃增设汁0阿～位50M伤红外线报警冷系统；但2寒、公共区域魔及电梯间增殃设电视监控柳系统；侨3燕、增设停车尘场智能化管择理系统；城4绘、增设电子度门禁系统；间5圆、设可视傲/甜非可视对讲裤系统，可视直线路到户，哪但可视机住驱户自备内供电：专用许变压器双电鸟源供电，每丑户容量（小丹户型罗6KW车，大户型痛8KW酿－俗12KW剂）；室内电牙路采用多回跨路设计圆供水：大型驴水池及自来耽水加压泵房疫变频供水拐●物小结：因站湖凯帜·惩逸景苑避是由湖南湖朴凯房地产开盖发有限公司友开发，位于坑芙蓉南路，同地理位置优坏越，周边环规境优雅，交语通便利生活浑配套设施齐蜻全，居家方饿便。得本案开始由衰长沙零点商绵务咨询有限捏公司策划销梯售，后由大舰匠企画进行凡策略推广。宁项目于绳2003洋年开始建设研至今，销售奖率为瓶90许％。项目定内位为环保型掘伴山亲水雅占宅，建筑风果格简约现代疮，大量使用菜了节能、环呈保材料，并手引进了家庭浑供暖系统德剑国威能，在糊长沙尚属首串家；户型设赔计得体，复柴式户型带有逃空中花园，津赢得部分置赠业者喜爱。报其地势高，锹却作为了主惹卖点之一，含但距离小区氏大门过长的蛾路和过高的屑坡度同样使佳得销售受到对影响。项目膊面积、户型纷为茄89智－描227晚㎡、闯2*2*2摄－科5*3*2震选择空间较汽大，但大面耐积的户型较砍多，超出了玻区域人居需顺求，因此使翼得销售受到掀影响，房屋资至今仍未全呆部售磬。其扔2580粗元寨/宗㎡的起价和印2750奋元劣/志㎡均价也相阔对同地段、斤同档次基本烂持平。挖广告主诉求情：芙蓉南拜·歼半山狠·售亲水社区多座拥都市繁着华辣,仓俯看山水湘慈城补四、华丽家狂族顿●子项目背景：桌湖南天晟房励地产开发有甘限公司开发欺湖南省华龙项建筑工程总绵公司、长沙沿友仁建筑工西程有限公司业、长沙建设亡工程集团有字限公司建设添●夜项目位置：孩新开铺路交227校号券酬●冷建筑规模：次占地面积：音18078现滚㎡泛散崖劣建筑面积：夹53400旱择㎡羞健捆镜规划堵9太栋搁7内－殃16F身风●畏规划用途：汇普通住宅、栗商业楼诱●凝销售价格：季住宅：起价驶：厕1988爸元雷/纹㎡父颠争昨狸该瘦均价：暗2778聪元希/岂㎡规引赔东豪恳应银行按揭：爷话农业银行鉴7则成等20购年纱酱搬终择商业用房：迎起价：装5700导元昆/答㎡合崖深徐累炮均价：唯6000移元钥/钟㎡仙低锹独符促银行按揭：理农业银行请5暗成于10盼年悦仓宿摧写字楼：均柜价：怨4000激元笔/纯㎡候●阴面积户型：仔面积范围：披将菜慢住宅：赌74唤－绿138稻㎡、商铺：洞180祖－患310枣㎡、写字楼挠：犯580跟－舒590弃㎡毫鄙刘帽户型：烈2*2*1胜3*集2*2柔等戚龄喊访总供应量：收339所●条建筑装修标北准：乌闹外墙：喉窗高级外墙砖逐怠地面：笛走水泥砂浆找兆平饭唱楼梯间：征魂大理石斩黄门：卵市入户高级防售火防盗门、医室内预留门抛洞夜贩窗：大部塑钢玻璃推蚁拉窗不温阳台：娱誓高级铁艺护因栏县届厨房：取探水泥砂浆缠灾卫生间：烦忘水泥砂浆箩,甜预留给排水骗管道接口轰井空调位：粪围预留路钥●旺配套设施：蔬电梯：衡恋上海永大日挨立电梯践皮有线电视：贤桐国安喉比电话：内景电信防船宽带网：化忌电信丰沙液化气：氏自新奥燃气项傍安全系统：掌阀高级电子对秆讲门铃月极供水：岁底市政供水般祸供电：凡懒市政供电筐●小结：摊华丽家族有狐由湖南天晟帝房地产开发湾有限公司开臂发，是较大颂型居住个案呜，带有少量腥商铺和写字蔑楼。其设计浙较好，物业杏管理及配套古设施完善，液其周边生活愁、文化气息嘱浓厚，交通搞便利，生活什机能完善，茅是居家的好非场所。交个案由长沙耕凹凸广告策辛划有限公司俊进行整合推看广，自辣2003鞠年开始推出土一期壶6墙栋多层已全浮部售磬，现温在正推出二天期三栋高层踪和多层，销嘴售情况良好碍。其建筑风饥格融典雅的近湖湘文化及虏儒雅的欧式碍后现代于一结体；面积、跃户型以蛮74剧－膀138场㎡鸭/2*2*院1悬、场3*2*2肃为主，符合崭目前区域人武居需求，且泄其户型设计嚼大胆考究，匪空间布局理粱性明快，全钻方位的立体袋景观阳台与筋功能阳台给赤置业者带来忌了观景休闲应等多种享受咽；且其起价碰：干1988遵元剥/言㎡艺答和均价：肢2778错元买/江㎡均不算太冰高，符合其西尊贵不贵的关口号，受到尼了置业者的戒青睐，这些惭都是赢取市戏场的重要原妙因。尽但由于临近可马路，导致裕灰尘较多，节影响了空气盘质量；且项坦目所在新开著铺路段的坡德度过大，给企人们出行带躲来了较大不朝便。添广告主诉求捏：温馨典雅海，尊贵不贵砖五、金碧文叔华仁●烈项目背景：见湖南恒业房食地产开发有茫限公司开发高袖捞堂湖南六建金说大建筑工程狡有限责任公认司、湖南洞咽井建筑有限乳公司建设邀●敬项目位置：总赤岭路伴348兔号降催●呜建筑规模：误占地面积：波67818迟羊㎡浆伸上秀建筑面积：栏19663维1衣㎡茫奶泊底规划划11慰栋呆7耀－午16F尝炕●竹规划用途：笋普通住宅、此商业楼甩●肉销售价格：疗住宅：起价版：躺2350仅元昏/黑㎡阅弄那腐挺宪告均价：桌2800袋元红/网㎡卖拜印疑肝絮术银行按揭：振斧银行胁7灾成曲20艰年紧农佣社箭商业用房：碑均价：流7800母元融/咳㎡爱谎溪筹勒●设面积户型：瞧面积范围：晋涂匆悄住宅：走83铃－远114坊㎡、商铺：旨135党－阶176弯㎡苏调足绒户型：猾2*2*1陈3*戒2*2赔等同莲肥谱总供应量：鸭1880炸●银建筑装修标工准：剧娇外墙：置守采用三色面卷砖，及高级袜涂料忽败内墙：岛盟二遍弹888恳仿瓷涂料烛犁地面：纯揭水泥砂浆找躁平搓毛滩捐楼梯间：仗篇水泥地面找拣平，表面压所光。墙面：导二遍东888获仿瓷涂料刮缴白。查练门：希掠单元门为高意级防盗门，寿入户门为新屋型高级防盗支入户门，户叉内预留门洞鹅先窗：浴浩白色塑钢配赚绿玻，装纱备窗别龟阳台：倾慧阳台门为推救拉塑钢门，感阳台栏杆为变成品铁艺栏例杆喘裂厨房：芽只只提供一个灿给水口和洁导具的排水口荡，其余一切在使用洁具、刃案台均不提扯供驶抓卫生间：只临提供一个给扔水口和洁具势的排水口，猛其余一切使酒用洁具、案割台均不提供燃测空调位：拆户预留空调机述位猪算●若配套设施：匆电梯：赚千中外合资广饲日电梯颗维兴有线电视：柜顾线路安装到梁户，每户论2翁个信息点备答展电话：而后外线路入户杀，客厅、主虫卧室均有接可口材坝蚂宽带网：府拌设月1可个信息点鬼喘洒液化气：巡掘煤气管道安堵装到户，永IC走卡燃气表疗藏晚安全系统：置繁入户黑白可达视对讲门禁塞系统、周边烤红外线对射贤防穿越系统郊与小区闭路权电视监控系伐统联动状放伟停车位：像682设个悄询民会所：悦雪架供水：俘1润－哪3洞楼市政供水誓，怖4誓－盛17紧层均由变频墨泵加压供水拆震幸供电：叨盈双电源供电科，每户勒IC挤卡供电；以2辣房监2全厅拣6KW,3竟房水2川厅雷8KW邻驾给其它：拔蚂小区内设背出景音乐系统甩及紧急广播历系统辛●小结：衬金碧文华由凡湖南恒业房肉地产开发有漠限公司开发股，是由番11骡栋卧7窄－扛16罪层公寓组成垃的大型居住胁个案，带有灶少量商铺。回其物业管理爬及配套设施直完善，其周消边生活、文佳化气息浓厚庸，交通便利慢，生活机能罚完善。昼个案由智尚裂地产顾问进栗行全程策划咸，自推出以尝来，销售率侦超过剃80寿％。其原因馋主要有以下摇几点：芽①驶20欣万平米大型吼社区，易形钳成生活小区按。掘②倘毗邻长沙理湿工大学，定拼位于专为年骑轻知识一族杀，并提出入违住业主子女恰可进入长沙扑理工大学子脸弟学校就读弃。托③自2350缠元央/扒㎡的起价和衫2800注元视/白㎡的均价能怀被目前市场岂所接受。贸④织采用立体的握传统院落布眠局，小围合检，小组团的著设计，造型叠丰富、轻快嘱、简洁。票⑤即只推出驳80椒平米的两房谎两厅和梯110颈平米的三房未两厅两种户掘型，户型简进约，空间合尝理，功能针叼对性强，总朵价低，能够讨减轻年轻人顿第一次置业狠的负担，受篇到年轻人的泥追捧。饶⑥缓金碧文华的伏园林以提"延一带、三园双、一广场阀"证为主题的进关行布局，规宇划设计合理手，功能分区西明确。营⑦疼在社区配套悉上，引进智进能化拍VOD之系统，创造蹈了先进的智栽能化社区。炉⑧谣商业街采用庙别具风格的蓝古代骑楼形撑式，于时尚势质感中显现邮出典雅韵味鞠。扫广告主诉求红：新知专署孟，学院雅居府六、华菱香爬墅美地芽●拘项目背景：京湖南华菱置竞业有限公司溪开发算炊趟测长沙市建筑赢工程公司建冤设神●佩项目位置：淘长沙市芙蓉业南路动49梦号健梨●稠建筑规模：铲占地面积：峰4111恳5.15丑㎡艳廊烫继建筑面积：煤15000拦0呈㎡澡嚼倡奔规划祥6母栋竖18F少气●任规划用途：烟普通住宅、户商业楼烫●欠销售价格：悔住宅：起价越：言2500自元垃/郊㎡谣跨纵揪滔电均价：捧3000隆元兴/雅㎡略正井工耗征场银行按揭：毫茶银行热7则成腿20愧年坏表什陷挑倦●伤面积户型：榜面积范围：蚁幸绳糊住宅：嫌40教－魔160摧㎡万装灶丧户型：弟1*1*1叮3*2暮*24慢*2*2核等少腔索旨总供应量：叙1182末●斥建筑装修标恳准：测岭外墙：袋饺外墙砖与外欧墙漆控盲内墙：帆盖混和砂浆向锹地面：馒前水泥砂浆跟同楼梯间：醒吩瓷砖昏捷门：第哈防火、防盗厘门汗稍窗：中隔铝合金窗件遣阳台：遇损水泥砂浆淋慎厨房：筛门水泥砂浆耐碌卫生间：德糖水泥砂浆灭夸空调位：刺悼预留换沾●寨配套设施：获电梯：龙--即知名品牌瑞电视：松--椒有形电话：顷--鼠有与宽带网：轰--特有堆液化气：祥--汗有肾供水：后--录二次加压、险直饮水系统饶供电：泽--亲双电源武安全系统：王--纠有氧停车：床--558川个岔●小结：元华菱香墅美米地诊由湖南华菱暑置业有限公节司开发，位架于芙蓉南路纤，整个小区链由母6燥栋撒16丽—镇18劳层的高层建黎筑组成。诱项目所在地宿交通便利、断生活氛围浓晋郁、人文环贞境优越，社银区宜居。者2005践年膛6肤月，项目荣核获建设部颁丛发的崇“映中国建筑设呆计示范楼盘面”境。其户型包略括评40剃㎡左右的沾1膜房、研102-1抵60衔㎡左右的动3-4织房，伴独特的空中搭庭院是对户战型的大胆创重新；采用旋LOFT铃户型，是长遍沙首次采用功跃式结构的点1绕房，适宜商踩住，受到年棕轻时尚一族颤的追捧。诞是区域内整森合推广较成色功的项目之拨一。谅七、湘银佳寸苑绳隆彼●命项目背景：汁湖南长盛房企产物业有限矩公司开发庄岩锄雄长沙市园艺鹿建筑工程有纵限公司建设微●货项目位置：吨长沙市天心感区赤岭路袭82研号套●声建筑规模：甩占地面积：反20677业盛㎡糊追记则建筑面积：饺62700再㎡慕吗阿颈规划薯7海栋偿9明－陪11F蜜型●娱规划用途：冰普通住宅、郊商业楼教●引销售价格：织住宅：起价隶：偿2280疯元毁/狸㎡派奴赖番村妈芬均价：碰2483融元挽/返㎡损墨棚粘厉骨商业用房：廉起价：凶13800添元街/据㎡惑详碰理键●致面积户型：虽面积范围：若并眼旦住宅：颈138弱－笋280脉㎡袄棵商业用房：翅50彻㎡割躲犁承户型：捆3*2摸*24骡*2*2异5*3*探3弃等角萄非村总供应量：舱318虽●朱建筑装修标仔准：与箭外墙：戴依高级瓷砖句昆内墙：冻888某仿瓷涂料乘毅地面：壁吊水泥沙浆丙柳楼梯间：剪忌麻石地面守捞门：蜡咳高级防盗门外攀窗：锣忆电泳铝合金批牌阳台：尽眉水泥沙浆抹艘平孤把厨房：算谁水泥沙浆抹课平矿桥卫生间：鸽诊水泥沙浆抹瞒平生肾空调位：折换预留竿群●盏配套设施：音多电梯：李铃合资新马电膀梯春睬复仆有线电视：返桃广达网络兆叮塑电话：料洲电信、网通燥片青宽带网：思象入户恰版价液化气：厦抄混空汽德虚壤停车位：蹦129妹个漠健炼会所：院禾有环事侮供水：曲合长沙市自来档水公司根漆兴供电：努柱城南供电局今双向电源蝴验●科小结：党套湘银嘉苑由断湖南长盛房射产物业有限喂公司开发，左位于芙蓉路循南边，交通犁便利，生活尝、文化氛围曾浓厚，居住唇环境较好，失生活机能基舰本完善。拢本案由开发修商自行销售阔，自稿2002灯年摆10择月开始公开企至今住宅以上基本售磬，袭商业用房有筝少量余留。茄项目为全复结式结构，却影以重2280饭元幼/避㎡的标准层滚单价作为起产价，对置业枕者有一定的肚诱惑力。未但由于其面衔积过大，致露使总价过高抵，限制客源街客层，导致级了销售失利沫。其户型虽床然独特，但晚结构不太合掘理，通风采渗光不良，公随摊面积较大阁；栋距太小知，进口也较独小，影响了堪项目档次。嫌虽然开发商心进行了大量偏的广告宣传修，但效果不芽佳，未引起业热销。袄广告主诉求牵：市中心住西宅，交通生揉活便利；终谎极置业抓秒令八、华盛家境园宴笋低●炎项目背景：瞒长沙华盛置低业有限公司醉开发毯农挑够湖南华盛建牧设工程有限允公司建设荐●欠项目位置：研芙蓉南路拢59橡号丑么●轿建筑规模：保占地面积：须48000此辩㎡灾删岸础建筑面积：翅10000船0尝㎡于势挑庸规划海9属栋禁12F惊瞎●隐规划用途：翠普通住宅趋●挡销售价格：由住宅：起价因：次2320笛元慧/睡㎡况肠小临剧堵响均价：员2500昂元毙/泪㎡疫高政●刚面积户型：药面积范围：规芬屋爸标准层：牛47甚－欲167女㎡、复式：框196译－找282撞㎡枣孕叛尊户型：库1*1*1挺3*泳2*2巾4*2*迷2毕等窗导迫尺总供应量：型966聪●沉建筑装修标龟准：拐锣外墙：俊躁进口外墙涂线料、局部面共砖筋紧内墙：拣第高级瓷性涂打料班讯地面：仆物水泥砂浆找摊平层死脸楼梯间：厅佣高级防滑地陵面砖瞎纪门：步斯高级防盗门圆、阳台为高幸级铝合金推般拉门舰瓜窗：塔机高级铝合金辞门窗舒炮厨房：唱安墙为水泥底泽灰抹平晌召卫生间：找路墙为水泥底总灰抹平待亭●麦配套设施：益简电梯：叨2柜户一著OTIC荷电梯纤信讲有线电视：坊住预留接口个呼凉电话：脱忽预留接口头反焰宽带网：宅渣预留接口县孤刻液化气：缘踢到户秃郑毯安全系统：衫独红外线防范蚀系统、电子屿巡更、闭路麻电视监控企弹哗停车位：嚷鹿近万米的地雾下停车位陡迅哀鼠会所：欺夹配有阅览室峰、棋牌室、著体操房、健坊身房、乒乓彼室、台球室尊控罚其它：毫抱篮球场、羽延毛球场、室教外儿童乐园女、室外健身这区额●小结：驳华盛家园由钳湖南华盛集宪团开发，是屑一个较大规做模、较高档咽次的纯住家大个案，其区浓内规划设计月较好，居住贪环境优美。焦本案由开发输商自行销售旱，楼书设计扫推广及广告闹推广由东方苏列车企划有语限公司执行逢。自强2000饲年泛12暑月一期推出伤和廊2002跪年二期推出批至灭2003跃年底已全部湾售罄，销售胜状况非常理怎想。项目曾代被评为测2001糠年长沙市民评新楼盘，被号中国房地产理协会推荐为啄“加生态住宅开系发莫模式界”要。勉之所以有如医此成绩是因丹为开发商曾磁开发华盛大凯厦、华盛花伟园等个案，办有一定的品街牌形象，加隶之评2320蚀元仪/棕㎡的起价和由2500钱元月/岂㎡的均价符轨合当时消费哪水平，且户姥型选择空间农大。还有一纤个重要原因段是在一期推殊出时，区域晨内物业几乎译为零，占尽柿天时，而市让场对此种物免业需求的潜宰在业主很多情，因此销售伞很好，而且掩入住率非常某高；而二期华也由于一期品树立的良好艰形象及物业央本身的价值旨，吸引了不触少职业者慕势名前来，因魔此可以看到按本案一期销趟售时电视、特报纸、告示纲等强劲的媒指体攻势在二威期已几乎没五有，而销售喊情况却保持时良好的势头吸。舞九、白沙花乎园士●酷项目背景：叛长沙市天心恭区城市建设刻开发公司开迈发揭销县巷长沙工程建已设有限责任贼公司三公司同建设旦●愚项目位置：金天心区赤岭遮路日68沿号茧●步建筑规模：荣占地面积：浪46440唇宰㎡械何窃棵建筑面积：瘦10000陆0分㎡峡疼申掘规划阀21捎栋着7厕－翁14F冬门●齐规划用途：谦普通住宅、修商业楼哪●枝销售价格：线住宅：起价线：帜2400冤元瞧/苦㎡梁忧退许眨番找均价：戚2700鉴元布/枕㎡撒缺休穴云籍银行按揭：灯建行鹊7呢成评20末年此啄谁身意歇商业用房：遇起价：唤35娇00屠元挂/劝㎡木宰孤斧傅甚均价：村4000赏元蓬/良㎡芦泄织刘剩舱银行按揭：冈建行堆7吗成妨20胳年浩状●板面积户型：拌面积范围：气弟识紧住宅：艺128缺－光168发㎡高赵党笑物户型：注3*2机*24泉*2*2级絮等铁压细影总供应量：厌909示●朵建筑装修标栽准：睡道外墙：高级符面砖末内墙：高级你仿瓷涂料栋地面：水泥洗砂浆找平虚楼梯间：公筑用部分为高瞎级地砖畅门：妹病入户门为防傅盗门，户内还预留门洞局窗：坐奔铝合金窗锈阳台：牌鹅北向阳台封闹闭，南向阳便台不封闭，洗地面水泥砂蚁浆找平待厨房：强所墙面、地面访水泥砂浆找逼平活卫生间：共填享卫生间为片蹲厕，墙、免地面水泥砂逃浆找平散空调位：预故留空调机位莲恳●椅配套设施：致旨电梯：介SIGMA的电话：两线袖五插座黑宽带网：以植太网楼液化气：四晒燃气管道接眼口到户中供水：饲忍二次供水障供电：宰娘三相四线状安全系统：胡小区设电视之监控系统记停车：小区卡内设地下，或地上车库毅备注：水、导燃气远程抄纱表系统●小结：络白沙花园由镇湖南天心城预市建设开发僵公司开发，习是一个大型车居住小区，陵个案开发规亮模大，设计何较好，物业疤管理及配套胃设施完善，夕其周边生活兆、文化气息巷浓厚，交通头便利，生活夫机能完善，钱是居家的好揭场所。本案付前期由长沙耀比锐广告公冤司代理广告肯企划，后来启由深圳生益魂房地产顾问启代理策划销驾售。项目规哲划共绵19鹊栋，分四期虏开发，一期祖、二期、三校期在殖2001版年阵2舒月以全部售稀磬，四期于叉2001口年注8省月开始动工沃建设，同期示开始销售，潜其面积户型茂较大皆为三剑房、四房，顶超出了区域垮人居需求，弱单位定价龄2200庆元上/遣㎡起，与同奸地段、同档离次个案相对隆而言基本持棒平，但天心钩城建的影响懒力，其白沙木品牌在房地垮产市场的号光召力；被评铸为全国物业拥管理示范单卸位的长沙天锈环物业管理度有限公司；矩大型的规模腰和完善的配惹套都是白沙酱花园能赢得棉市场的重要期原因。技但美中不足解的是它的户酬型设计不太璃理想，让人广感觉凌乱，猴且面积户型栏过大，致使究总价过高，泻置业者难以余接受。铲广告主诉求陷：家园、花蚂园、乐园治十、天翔新丽新家园抽哑倾葛●级项目背景：液长沙天翔房敏地产开发有裂限公司开发泥冠代卧长沙市鸿宇瓜林建筑工程五有限公司建议设根●单项目位置：殖天心区新开枝铺路名18苹号格●那建筑规模：亿占地面积：葵46551纲遇㎡源祖粥嚼建筑面积：蛛89129系㎡并狼双筝规划呈10鼠栋费6棋－唯16F防屑●减规划用途：绍普通住宅阀●鼠销售价格：坝住宅：起价蜘：枕1923附元罩/咱㎡拖街诱交出衡貌均价：任2260阀元朝/脑㎡箩温●腥面积户型：挠面积范围：跨积题画住宅：餐90斥－沃164朝㎡翁推健盆萄户型：磁2*2*掌23*佛2*2侧4*2*2松氏等让磁携池总供应量：纹909浴●百建筑装修标浮准：偿膜外墙：杆灯采用高级磁我砖左照内墙：蔬呀普通抹灰飞务顶棚：普通塌抹灰钞挺地面：真匀水泥沙浆找璃平搓毛豪话楼梯间：引“88页8”数涂料吸衣门：蒙搁品牌防盗门料耽单元门：设随电子对讲系舞统屑尾窗：弄担塑钢窗侦讨阳台：楼倍封闭式宣惩厨房：慢葬毛坯垫锐卫生间：剧伶毛坯陪冻●爬配套设施：魔隆有线电视：起请有限电视入枪户黑非哄电话：但框电信电话入浩户柴睡慌宽带网：歼甲宽带入户寒参刮液化气：狼谁管道入户狸励迅停车位：式常车库或停车松场做如鞋供水：针波每户一表混绕帽供电：哀阀每户单独电潮表和●小结：忽天翔骂·魄新新家园由柿长沙天翔房可地产开发有甘限公司开发拍，由笼5辽栋多层住宅竖，回3差栋高层住宅上，肌2缝栋综合楼组典合而成。项赌目选址于省效微生物研究碗所幸，其周边配俱套设施较好侧，交通方便叠，临近湘江深和南郊公园毕，景观条件仁好，居住环服境理想。滋多层房屋开获盘仅半个月幕就全内部认熔购完了，售甩楼部建立之留前销售率就唉已经过半，毛因此其项目催几乎没有在晨宣传上下功戒夫。健销售如此火剑爆的原因一壁部分是因为降其地理、交傍通条件较好域，景观优势潮强，藏风得抽水；其弯住宅面积和酬户型为梁90殃－慧164议㎡紧/2*2*碰2凝－奋4*2*2浅，选择空间愿大，受众人旗群广；还有字部分原因是誉其相对于其顾它楼盘较低研的价格，其荒起价为短1923批元天/缝㎡，均价为涨2260杯元充/钻㎡，价格优睁势体现无遗召。露第四节虚背项目柳SWOT伸分析一、优势毙饼自然景观优养势突出：鬼南邻南郊公档园，西靠湘火江风光带，岂举目远眺，有秀丽山水风协光尽受眼底稀。同时，由亮于与市中心乞的距离，使副本区域的空笨气质量较好辉，适合人居吗。足地理位置优饲越：位于书销院路与新中袋西路相汇处凝，东临即将旁拓宽为熔60歪米的书院路能，西靠湘江捞碧水，南傍郊南郊公园，造距长沙市二内环线高架桥恋仅芝100呆米。揽尽湘堂江之绝代风饰华，坐看麓辈山之四季美哥景，是未来犁居家的理想宰之地。支交通便利：翼项目所在区柱域交通条件赚便利，紧贴束二环的黄金爹位置，使得焦出行极为方江便快捷。项念目周围公交方线路较多，克交通网络覆柳盖全市。钳文化气氛浓墙郁：项目周错围多所大学淹林立，学习桌气氛浓烈。销片区形象：施随着城市扩慢容，以及城矛中心商业与基商务功能的相成熟，南郊绞板块已渐成怜为住宅物业辟发展的热点颠，项目周边示涌现出的多索个住宅物业诵正是这一趋挣势的证明。降景观资源优奖势突出：紧乞靠南郊公园族的位置，是明周边项目都秃不可比拟的宗，因此应将观此做为主诉蛇求点来进行机猜市场空白点舒：周边项目疲虽临近南郊拘公园，却都贱没有将其作闯为主要卖点销进行推广，兵纵观整个长犹沙楼市，以使自然生态做毫为主广告语认的项目并不做多，而此项归目在这方面宪又拥有得天河独厚的优势肉。因此我们出建议将生态净自然来做为信主诉求点。二、劣势旬阀周边商业气钢氛不浓烈：决项目周边除腊兴万家外没冶有其它较大浩超市卖场，卷隔东塘、候初加塘商圈距狭离较远。弄以周边配套设燕施欠全：由征于项目位置王等因素，此山处在各种商谋务、休闲、蒸酒店等设施扇上缺乏有较叨高档次的设考施。距离神膀农、五华大晒酒店较远。扫生活氛围：侮唱项目周围虽半有多个小区臂林立，但较诊大的购物广逼场却只有兴污万家一个，处华银旺和购少物广场距离喜项目位置较村远，而新一底佳则太小，草只能满足日测常生活最基帆本的需要。夺片区文化资雨源：片区周搂围没有著名绕的人文历史测文化资源，克因此无法从慈此点上进行悠深度挖掘。刚周边环境欠绝佳：由于周印边有多个项鲁目在建，造尖成了周边人治流复杂、喧龙嚣嘈杂的现卸象，并且周敏边的建筑多撤为居民自建限用房，缺乏尊整体规划，动错乱无序。别尽管目前有禾众多住宅项革目正在开发休，住宅开发叔正成为项目喝区域的热点狸，但此区域振在环境上的舰缺陷短时间亮内无法改变偶。面在优势和劣虫势里只列举笨了可能会成桑为优劣势的责各方面，其军实其中各方依面都是可以益互相转化的前，视项目的粒具体情况加骂以归类。优张劣势一般着锯重于项目的我实体问题。三、机会反（贸1聪）长沙房产牢城市边缘的证需求在今后彼一段时间将查呈上升趋势之。随着城市室的扩大以及划置业观念的珍转变，城市肤边缘的房产殃需求日增。魄（照2政）目前在项蜻目周边的楼宜盘销售除天雾翔新新家园促外，其它多情处楼盘的销环售多处于收哄尾阶段，这暴给本项目提徒供了一定的纸机会，有利奸于缓解目前咏的销售压力贱。久（配3照）本项目周营边的高层、说小高层，销姥售情况较好掏，这说明了啦本区域小高不层的需求较钻为旺盛。而扎本项目也是捏以高层为主杏，符合时下悼消费的趋向弯。回（屑4颈）紧靠南郊六公园的绝佳下地理位置，鞭可以以生态弓自然为主题伤，迎合了现响今大众对居芳住环境的要浇求。四、威胁马（寨1笛）周边项目宫针对本项目董开展的营销草阻击。由于真本项目的出捆现会引发本倘区域房产的衔竞争，势必顽会引起其它毁楼盘的压制做。熄（蓄2冷）垮供给过于集兴中，同档次枪楼盘的推出钩量巨大，伐周边楼盘尚封余下的单位葱对本项目产泪生较大威胁节，途缺乏足够的香市场需求做茅支撑遣。弦（辽3蹄）长沙市其端它地方可能箭推出相关项邪目亦会对项毕目产生威胁遥。由于长沙盟城市面积并滤不大，房产哄的竞争体现梯在全市范围狡内。沟第五节傲背市场需求分稍析域一、闲购置新房情厘有独钟访调查结果反穗映出，打算虫选购新房占什86吴％；二手房属占余7蚀％，尚未决假定占灾7交％，主要以活选购新房为劳主。这一方废面说明置业柔者主流的强崇劲购买力，解同时也预示肾着住宅消费壁仍将由二级质市场占据主促导地位。请二、自用为尚主导男购房用途的捆选择中，自躬住占客83璃％，投资占鱼9掩％，为亲友谜占姓4碧％，为度假清占苗3华％，其它占巾1扛％。甜购房的存用途主要是挂自用为主，齐投资客户所躁占比例不高赞，在自用目滥的的细分方音面，满足自丰己的居住需轮求占绝对主义导，度假和祥购房给亲友织的比例较少页。评三、潜在需抹求旺盛爬以计划购房更时间来分析拾：计划最近草购买的占浸47避％，半年以止后占老27西％，一年以有后占卡17突％，两年以社后占观9饿％。略迫从计划购买违时间看，计副划一年内置报业的客户约愿占四分之三嫂。这显示近甜期的潜在需吐求非常旺盛钟。汇四、最爱的状是小高层或惊多层她频数分析表贩明，中意小老高层的消费面者占棋44妇％，多层占感33该％，高层占灾21菌％，别墅占虚2悦％，小高层消是置业者首撤选，多层也郊为众多置业铸者的青睐。撞从住房类型兆看，平层占战56虾％，跃式占雪20水％，复式占疾23茎％，其它占扯1巷％。对平层选的选择不再沸是一支独秀温，其它类型隙的户型也开肤始进入人们险选择的视野暑。悲交叉分析表个明，喜欢多筛层的消费者挠中，平层占贫67做％，跃式占督15温％，复式占牙18底％；喜欢小蜜高层的消费套者中，平层浮占刊56拉％，跃式占持25修％，复式占殿19变％，两者对肝平层、复式参单位的钟爱购比例是不同馋的；喜欢高挎层建筑消费助者中，平层另占洗44庭％，跃式占吼18蜻％，复式占彻38铜％，选择复森式单位的比瑞例之高引人殊注目；相比穿之下，喜欢糖多层建筑的颈消费者中，辨选择复式单炉位则不十分殊突出。乌五、更喜欢壤自己装修字在交楼标准孙的选择上，剃毛坯房占扮40宫％，厨卫装低修占龙34凡％，普通装势修占迹19赌％，精装修竞占手7相％。毛坯房蔬和厨卫装修宁的交楼标准筋比较受欢迎箭，其次是普首通装修，精劫装修并不十票分受欢迎。零六、三房是揪首选伶在单位房间悲的选择上，狂选择齐1纷房占啄4祝％，现2芬房占密28慎％，匠3睁房占蝴55狭％，趴4慰房占理10梅％，孝5驼房以上占损3傅％。购房者途主要选择三喘房单位为主雪，其次是二筝房，选择一烤房和四房单诚位的比例不腹多。免上述结果与逼家庭结构交您叉分析则显厉示，单身在膊选择上：谦1屡房占营5朝％，电2耳房占贯25按％，顿3卸房占状58钥％，呢4甲房占跃12眉％；二口之拉家的，息1慢房占因3鹿％，显2笛房占害36督％，扇3池房占侨51逝％，见4滨房占凯10存％；三口之蝶家的，丙1误房占婆2带％，榴2喂房占心10互％，幕3产房占打68挺％，颠4呈房占办20销％；二代同驱堂的：著1央房占寿4鼠％，榴2备房占政19杠％，魔3鼻房占选55蚂％，南4谅房占矿22裹％；三代同茎堂的：拥1超房占易0饿％，驴2扎房占具8躬％，昏3议房占市52立％，请4发房占碰40忆％；分析表选明当前不同捏的家庭结构距对户型的选打择近似，并宏不呈现单身京、核心家庭青（夫妻或夫宁妻兄+芦子女）、主馋干家庭（父波母流+听夫妻沉+全子女）的梯语级消费比例席。因此选择畅三房的比例僚与整体选择蒸的比例相同蛙。盒单位房间选蹲择与置业次渠数交叉分析半：首次置业普的，选择版1饿房的占限4直％，填2小房占修16浮％，雁3佛房占叛58回％，远4扎房占鉴3蔑％，火5木房占元3拖％；多次置火业的，溉1投房占轧4销％，脆2龄房占膛10代％，档3允房占寨40芝％，政4性房占叹24瓶％，致5翼房占愉6异％。分析表场明首次置业穷与多次置业献相比，选择静一房、三房诉的比例相近肢；选择二房砍、四房、五泄房的比例相捉差稍多。由劲此看来，三忆房是各类客授户首要选择杆。城七、最希望响的面积区间澡希望购房面象积的选择上颠，希望购置乏面积在膀90-11阶0取平方米比例耳最高；其次监是戴70-90衫平方米，希桶望购置面积暂在鼠70军平方米以下臭的比例不高档。与希望购直买的房间数躬交叉分析表萄明，选择二宽房的购房者茧希望面积在细70-90练平米占比较终大的比例，取也有部分希牙望疗90-11抓0扭平米和砌70样平米以下，烦很少一部分眨希望在期110-1赖30皆平米。整体贯选择面积的晴中位数晶M0=85怪平米；篮选择三材房的购房者服希望面积在坝90-13猎0突平米占较大熟比例，也有筋不小比例选照择丙70-90枯的小三房。凉整体选择面湿积的中位数矩M0=10弹4逐平米；诉与当前住房拒面积交叉分竭析表明，置洋业者在购房悟时购房面积絮的期望要超覆过租住或自忆有住房面积灯的比例较高女。踩八、按揭付棍款是主流柏频次分析表肤明购房者在刻购房过程中湖选择按揭付蕉款占仪81航％，一次性思付款占合19橡％。按揭的排比例超过八傻成，说明按陶揭正成为人屡们购房中普肆遍的选择，咸也说明银行旬按揭对长沙衔住宅市场的规支持作用不朝容小视。览九、环境因常素很重要陪在促成购买纵的因素中，钉环境占重要幸位置。从统摧计可以看出等，为了改善闪居住环境的核占蚕65抖％，方便小怨孩上学占舅10杏％，离上班杯近点占乎4斗％，生活方亚便点占导15战％，显得更木有身份占钱1智％，现在的堡房子太小占不4饿％，离亲戚育朋友更近些壶及其它占飘1流％。改善居僻住环境、生庸活方便、方卧便小孩上学匪是促成购买盆前三位的因剖素。寺十、大家一罢起出主意买抄房痛调查表明：域自己看楼选卵房的占忍26依％，多数情烘况是自己看茂楼的占字36馒％，大部分锈情况请懂行卖的朋友带着冶一起看的占短38荒％。购房者派在抉择过程孩中不是独立汉的，受许多精其它因素的刃影响，尤其锡是业内人士矛的建议。甘十一、平民郊置业时代来怨临虎调查显示：域购房者单身杆占休40水％，二口之呀家占归17斩％，三口之该家占忽26页％，二代同食住占搁8忍％，三代同钩堂占替9骗％。蕉准备购房者咳以单身人士啊居多，购房究是单身人士蜘准备组建家察庭的前兆，垂年轻的城市瘦中蕴藏着许圆多充满期盼爆、跳动的心偏灵。以单身锤人士为主体评的潜在置业县人群预示着灶大众置业的性热潮或许即以将来临。玉十二、年轻或人成为主力叫军倚购房者的年腹龄左25叹岁以下占维3映％，户25便－巷29越岁占捉46全％，纷30越－键35怒岁占猾31加％，鸟36趁－抬39逐岁占东7孝％，秤40兄－出45框岁占朋7槽％，吊45改岁以上占理6芬％。美购房者的年轿龄段主要集斩中在宏25-29笨岁之间，占警46%嘉；其次是特30-35即岁之间，占嫌31%穷；显示年轻列的群体是当出前置业的主舍要构成成分扫。扫十三、置业委者关注的置律业因素屠从调查的问爸卷统计的关雷注度来看，形超过一半以者上的置业者绍认为地理位宫置、价格、箭环境景观、忽户型结构应慰该关注；其洪次近一半的溜受访者认为闪物业管理、昨工程质量、蒜交通、周边旨配套等因素育也很重要；乒大约不到档30%烘的受访者认浊为其它因素镜、智能化设穗施、小区规肿模、升值潜级力、发展商器信誉是考虑米买房应当关同注的因素。姜关注度排序拆为地理位置准、价格、环类境景观、户腥型结构、交俘通、工程质所量、物业管猜理、周边配狠套、升值潜榴力、发展商识信誉、小区栋规模、智能烂化设施。战十四、被访逗者心目中的醒理想家园（搁小区规模、子生活配套、紫楼盘风格）鉴本问题采用枕了开放式问奖答，约划60%愚的被访者回锣答无所谓或破未做回答。享从中也可以奖看出，置业夹者对涉及小鱼区规模、生版活配套、楼让盘风格关注捞度不高。物在回答的被沉访者中，也眯有相当数量稀的被访者使羊用了实用、剩安静、亲和狼、轻松、潮粗流、时尚、抛浪漫等字眼峰回答；很少度一部分回答耀欧式风格、海岭南风格、惧欧陆风格等罢。由此看出绞，目前置业疑者对发展商袖倡导的建筑颤风格认同度赢比较低或者净基本不认同福。饱第六节狡够项目思路炮在今日地产菜市场，项目闭之间的差异骄性越来越小家，同质性越季来越高，令躁得市场争夺故日益困难。玉战略上看，听项目的竞争魂战略应立足争于嘉“候攻心为上，饲攻城为下偷”昌，要脱颖而躺出，就要击群中消费者的悟心，在其心忍中占据阵地董，营销即沟太通，占据消饲费者的心灵魂，是营销的独终极战场。恋一、抓住市眯场空白点以影主力进攻貌随着经济和意社会的不断蹈发展，人们劫对生活品质顺的要求是越泥来越高，对疮于居住也是舒一样。现今突的居住所卖搁的不仅仅是幼一套房子，亿而是一种生丸活方式，因拦此各种各样遗的生活涌现先出来，环保跳、健康、生互态、文化、罢智能、节能妻等等。而本牧案就地势而令言，交通便繁利，临山靠附水，南郊公削园旁，这些宅整合起来为缩一点生态的农、自然的。腐而就市内而扰言，此点较晕为空白，我界们应当紧抓谈市场空白点洲来进行整合框营销。既二、改善现斜存规划中的青不足美项目作为单秀体楼在市场滑上竞争力不费足，必须做旦好一切细致牙的规划，与羞现有的区域律成熟社区结锈合起来成为牌整体，使现狼有的资源得禾以充分合理吵的利用，提全高项目的综叉合素质，树铲立大型生活盒区形象，在令市场上立于冲不败之地。阔三、把握市忠场需求，迎宵合买家心理妨随着房地产叨市场的转变参，供方面临棋的严峻问题搬就是，产品忆的消费是否射迎合客户的文需求。因此似，充分把握斥市场，迎合拔消费者的需旷求心理，提萄倡新现代的洗生活居住概陶念，才能更出有效地促进谈销售。匹四、加强区绩域性宣传，属吸引人流情由于项目周扣边同档次商词品房项目不色是市场热点翅，客流量低锣，故如何吸谎引更多的客浙户到场，是恰项目成败的喜基础条件。寸故此，在户映外媒体、销罚售网点、单长张派发方面租应加强区域承性宣传，增顷强传送项目字信息的途径玉，以吸引大暂量人流。更剧重要一点是以宣传区域唯帮一至大型社同区概念，因残为社区概念款是目前消费尸者首选，这之也是项目是彩否成功的关此键。取五、营造现滥场舒适环境捧，引起客户横购买冲动蚊在吸引大量但客流后，现屠场环境的好和坏便是销售循能否成功的凶关健。项目牌应当在规划畅设计、园林胆绿化、现场酬包装、接待结中心、示范你单位等方面秋营造一个非互常舒适的内锤部环境，配外以销售策略劫上营造的热超烈买卖气氛悔，力求迅速册打动客户的凳心，促进客据户成交。完六、体现争“有以人为本伸”灭的经营理念旗面对多元化逐的目标客户叛，我们必须慌抓住人的特雷点，规划设叫计更加本“劣人性化纲”过。项目不但雀应在规划中阻力求细致、赛完善，在设课计中多考虑鸽人对居住环顶境要求，还秒可在企划营乓销中体现以逃客为尊的诚像意和福“串以人为本第”舍的理念。通弯过融合项目骂“宽以人为本蓄”仿的经营理念尼，可以把握偏更多潜在客纹户，打动他武们的心，促缎进成交。底七、找出项刚目援“售个性化顽”员的形象绣客户对品牌租的认知程度哲往往取决于雄品牌的个性马，没有个性蜓的商品品牌破极易在市场缺中流失。通久过对项目的缝分析和理解射，挖掘内在巷优点加以策稍划包装，提越炼歌“印个性化佳”肆的项目形象扣，可以大大汇提高项目的扇知名度，提改升项目的附照加值，从而隙促进销售业与绩的提升。土从以上几点击企划思路出惩发，我们将偷对项目的市舞场定位，规事划设计销售贫策略等方面棕一一作出建拍议，期望做浪出一个有特奉色的、成功扩的精品项目携。宇第七节五见项目定位爽一、项目定宏位之基准本地产项目的槽定位是基于糠：盈项目地块之卧地产因子决驴定的地块适尘宜建造的建移筑功能；的市场调研反肯映的具有有产效需求的市民场空间；住政府在城市角总体规划上抄的限制。秤所谓地产因班子，指的是捉一个建筑地山块所具备的裙适宜建造某幅种功能建筑猛的条件和素签质。一个地孤块之地产因浊子决定了该纲地块适宜建欠造的建筑功导能和档次，锋是其未来建凝筑价值之核鹅心因素之一徒。琴责房地产发展干历程表明，澡不同档次的毕住宅项目所钳应具备的基宾本地产因子桥有所不同。们具体如下表象：古影患鞋响亦连因责怖子比单嗓楼身梢公瞎尝寓软普母浴通同住蹈确宅淘中高档住宅茶豪宅别墅隙中高档住宅新附加说明担A翼、对公共交慢通的依赖性忠很练挪强哥强刑一般做弱汤不宜闹市区东人员混杂区献B字、对噪音及粮环境干扰的德适应性哭强邀较强烧弱粥很弱芝不宜临货运垄交通快速干非道、高压线攀等剪C沟、对大气环戒境的要求远低务不高惨高音很高珠不宜临近污额染性工厂、蹄闹市池D层、对小区配建套要求脏高律很疾佣高宏较弱誓弱罪不宜商场上窑加住宅伐E坊、对周边自黄然及人文景胆观之要求箩低贪一般众高句很高冠F搏、小区物业圆管理的要求殊低槐不高司高任很高钢高水准的专回业物业管理著公司主G孙、建筑、质牧量装修要求抓低盲一般冒高遥很高薄质量优良；陪材料高档枣H凡、容积率、笼覆盖率要求雀无毒一般逐低困低监低密度；高雪绿化率知I旬、对休闲空勿间，绿化要疫求些无蛾一般岭高圈很高势会所等康体野设施配套齐跪全主J疤、景观要求鞋无尚一般赌高语很高敬最好具有天盈然；稀缺景舍注：根据上凶表所列举的芽一些数据，往将会在其后喉有争对性的误对本项目进很行分析，并垦由此而对整燥体定位提出级合理的建议陪。烛二、项目市印场定位原则泼——羡最大化的发阅掘该项目所视在地段唯一堵性的价值；恢——既最大化的发顺掘地块特异狭