北京朝阳新城策划方案

北京朝阳新城策划方案第一节市场分析一、2003年北京房地产市场宏观分析:(一)、2002年十六大刚刚开过，十六大吹响了全面建设小康社会的进军，中国小康社会住房标准已经确立，其具体内容是：到2023年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。“户均一套房”所包含的最主要内容就是达到每户拥有一套住宅的要求，这条标准对住宅的功能划分、保护个人私密提出了更高的要求。最终达到“户均一套房”的标准不仅要求这套房能够满足购房者的最基本生活需求，更要求这套房可以对住户的隐私进行良好的保护。“人均一间房”同样是一条力求强调住宅质量的标准。现在提出“人均一间房”的新标准，虽然没有从面积上给出一个具体的数值，但对于这间房应该提供给住户独立空间的标准是一定的。这说明我国在制定小康社会住房标准时已经更加注重住宅质量方面的要求。

“功能配套”在小康社会中，人们应该生活在一个更加智能化的空间中，单独的饭厅、会客厅、书房等具有各自独立功能的生活空间将被越来越多的住户所需要，因此将“功能配套”作为小康住房标准之一来执行同样十分重要。“设备齐全”而在新出台的小康社会住房标准中，一个十分核心的内容就是“要将住宅从满足生存需要，实现向舒适型的转变”.从２００２年整个宏观经济来看，一个季度比一个季度好，处于上升的势头。宏观经济与房地产市场关系密切，宏观经济形势不好，房地产市场不会有好的发展。国家经贸委的统计数据显示，预计全年房地产投资平均增长幅度将达到３０％，明显高于同期全国固定资产投资增长率，这表明开发商及社会各界对房地产市场发展形势全面看好，因此纷纷加大了投资规模，这种态势还将会在今年持续下去。、(二)、２００３年，北京市委房改造将达到10户,老百姓买房积极性的能量还将进一步释放。住房制度改革的几个主要举措，力度将不断加大。今年的房地产市场有四大政策：变实物分配为货币分配；大力发展经济型住房；全面开放二手房市场；大力发展住房金融。四大政策强劲推动今年楼市发展。(三)、现在我国的城市化水平是３７．８％，再过２０年可以达到５０％。每年有１～２个百分点的增长，这样算来，每年有１３００万至２０００万的农民进入城市。这是必然趋势，是多大的需求啊！给房地产业带来多大的拉动！所以不愁房子盖好后没人住，没人买。我国城镇居民现有的居住水平，人均居住建筑面积是２１平方米，每户人家就是一套７０平方米的房子。这远远不够，全面建设小康，每户应该达到１００平方米，人均３５平方米至４０平方米。这又是多大的需求空间！(四)、今年的经济适用住房明年的开发量不会少于今年。据市重大办有关负责人介绍，从今年开始，本市每年将新建经济适用房300万平方米，在连续四年的时间里，完成1200万平方米的建设任务，同时控制经济适用房价格、建设标准，并突出做好经济适用房的销售管理工作。今年，本市经济适用住房开发量不会少于300万平方米。目前，已经确定的2003年经济适用住房目有：长安新城二期、翠城二期、回龙观文化居住社区和天通苑后期、青年路小区二期、海瑞新城、次渠经济适用住房项目、乐城（西南二环附近）等等。(五),今年1月1日开始实行,

由国家计委和建设部制定的《经济适用住房价格管理办法》.其中明确规定，经济适用住房价格将实行政府指导价。经济适用房的价格制定应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。新办法规定：经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中计入房价的企业管理费和利润分别控制在2%和3%以内。对住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，以及按规定已经减免的费用等不得计入经济适用住房价格。《办法》还规定，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设主管部门在项目开工之前确定，并向社会公布。二今年经济适用房市场供应情况(一)、今年经济适用房发展重点.目前已基本确定的是：根据现实需求和现已开复工的情况，今年北京经济适用住房新开工面积不少于300万平方米，重点安排回龙观文化居住区以及天通苑的后期、长安新城和青年路小区的后期、西红门经济适用住房、垡头翠城、次渠以及西南二环、丽泽桥附近等项目的建设。运上半年，北凑京市民可购茄买的经济适甜用住房楼盘氏分为两类，怜一类是“老父”项目的后矮期建设，一片类是新盘。级1,初在建汽项目，由东涂到西、由南坝到北，规模诚较大的经济赠适用住房项甲目有：使A,距由大成房地撕产集团公司慨开发、位于粮朝阳北路附姥近的青年路膏小区堪称是骡离CBD最萍近的经济适密用住房项目我，最高限价鞠为3800挨元/平方米蒸。今年上半冬年，除一期脆还有为数不饥多的房子外听，即将推出情二期。与一光期相比，二凳期在建筑形艳式、环境设违计等方面都尤有变化，一件期的塔楼将误不再出现，呈代之的是舒耍适度较强的竭板楼。劳B,怨位于西长安论街延长线附泉近、西四环史边上，由大拍成房地产集浙团公司负责据开发销售的洞城西最大经燥济适用住房狡项目——室长安新城比上半年也将调推出新楼。脊该项目最高贺限价为39跳50元／平茧方米，根据讯楼层、朝向响等在价格上桥有上下浮动载，但最高限宁价控制在3缓950元／游平方米内。摆地理位置、罩德国设计、术现代化的外仇立面、合理丢的户型和贯磁穿整个小区得与四环绿化庙隔离带相贯伴通的园林是摔该项目的亮练点。摆C,杠南城，本市旷售价最低的赏经济适用住傲房项目、位道于西红门镇秋的猎瑞海新城性自去年11懂月25日开罗始认购至今慨，一期54裙万平方米共遭4588套育房目前已经汉基本认购完食毕。今年上储半年，预计缩将推出二期累约20万平征方米、27搏00多套住罚房。涌D,茅垡头的翠城揪也是今年南绒城中重要的诞经济适用住具房项目，今倦年上半年，膜二期也将开抚始认购。族E,敲北城的回龙兽观文化居住猛区和天通苑脂后期也是今冬年经济适用或住房项目的破建设重点。躬2,今年狸新耗建项目供应臣量翅由北到南，夏目前已经有励关部门批准袋或正在核准爷中的规模较刚大的经济适谁用住房有：宰A,归回龙观地源区：今年上惨半年，回龙霸观文化居住棵区边上，另输一家房地产无公司也将推邮出一个10汗万平方米左株右的经济适脂用住房项目袄。据该项目生的操盘人透砍露，目前，抵小区名称尚落未确定，但会在3月份左蠢右，该项目针将开始认购擦并建设，最偷高限价也为货2600元剥/平方米。愧B,破丽泽桥—玉荣泉营一带：絮带有政府背同景的北京新誉兴房地产公响司将在西南气二环丽泽桥土一直往南到习玉泉营环岛仍这个条状地删带推出一个铃200多万箱平方米的经绞济适用住房脏小区。据该屡公司有关负果责人透露，睡上半年，该弃项目将率先案启动20万决平方米左右遵的一期，最妄高限价也定席在3900茧元/平方米葛左右，目前突正在核准中杜。一期的户晓型都将以小描户型为主。链C,完莲花河、广殖安门外小红帮庙南里一带先，中房集团艺将推出一个课建筑规模约侨在25万平塞方米左右的需经济适用住挥房项目。据恐了解，该项群目最高限价童也在400睛0元/平方工米以内，将舱由金网络投越资顾问公司涂代理销售，陈推广案名暂认定为诊“乐城”搜。尿D,禽方庄附近：蚁位于方庄桥总东南角，紧耻邻三环路的丝百万平方米姨经济适用房政社区——死世纪风景挑，即将在春竟节后开始放靠号销售。据漆开发商有关槐负责人表示军，这个项目匀最高限价3筝840元／戴平方米。一腿期工程计划卖开工近20货万平方米，脱每套房屋总硬价多控制在阻二三十万元盟，先行推出办900余套讽房子上市销桌售，明年年窄底正式入住倡。借除上面说到结的规模较大磁的经济适用区住房新项目穴外，今年上她半年，有些庆单位自己建什设的新开的顽“定向”供芝应的经济适泰用住房项目都也不少。除认此外，次渠站等市政府早珍已经确定的选经济适用住咽房项目也将氏在下半年推乔向市场。踏(二)、受今年经济适躁用住房三耳个特点士与往年爽的经济适用形住房项目相产比，今年的妹经济适用住借房项目在区稀域分布、户糖型设计以及悼购买方式上轧将有三断点不同棋。史俘A门，区域分布建上“重南轻霉北”。从今协年上半年即管将新开盘的抛经济适用住烫房的分布情个况看，经济赢适用住房项禁目开始“南潮移”，往年悄城北经济适代用住房一枝某独秀的局面坚发生了变化镇，南城出现炎了四五个百爷万平方米以港上的大经济使适用住房项沈目。业内人页士认为，经泡济适用住房往“南移”将适给城南带来波足够的人气良儿，这一方坟面将有利于姐城南的开发艘建设，另一然方面，价格态低廉而有政哗府背景的经龙济适用住房仍将在竞争上坟以绝对优势响打压城南商鸣品房的价格娃，有可能也善使城南的商保品房率先出完现降价现象湿。独B，户踏型回归“经您济”，以适纽用的小户型爱为主。以往题以天通苑和撑回龙观文化溉居住区为代批表的最早一耻批经济适用投住房项目，谜大多以12巧0平方米的在三居为主力族户型，甚至诚出现200苹多平方米的务超大户型，葬使北京经济浅适用住房出伸现“单价虽将低，总价不诞低”的局面挠。而今年，练无论是“老名”的经济适窃用住房项目护，还是新开洁的经济适用山住房项目，快户型都出现涂“回归经济硬”的现象。杆西红门的瑞哄海80%的脊户型都在8伸0平方米左运右；长安新抬城将推出精始装修的小户风型“公寓”沉；新兴房地确产公司的有吉关人员明确穗地表示，一承期推出的2呢0万平方米哪全以小户型龙为主，总价统控制在30衫万元左右，默让更多的人僻买得起；方的庄附近的世腊纪风景户型戴也在60平顾方米至12辨0平方米之闻间。晴C，定向崇销售多起来驼。以往，每切开个新的经向济适用住房画项目，都出滤现老百姓昼裕夜排队购买蜂的情景。今严年，这种局浙面将有可能阅改善。根据友有关部门最犹新发布的政辅策，国企住祝房困难职工警、重点工程池拆迁范围内寨的拆迁户、魂旧城改造中互的拆迁户等泥可由政府部掠门安排专项纲经济适用住逗房供其优先原购买。停三、今年销幼售的经济适祝用房产品分逗析及对本案饮销售风险分械析:牌(一)瑞海祥新城,长安与新城,翠城砖项目分析简1,楼盘名贫称：需怜翠城鸦锈赛类别：路陶经济适用房骑(蜂板楼论)创心城跟经区：盲阿朝阳张杰价格：债3180餐元跳/架平方米妹岸入住时间：坐否最早入住日猴期跨离2002-虎12-1换颈开肠沙发因门商：相蝶北京住总开答发有限责任并公司痛推推荐户型：因1灿居室醒70.2毁平方米搏滑,嫂简还寒2纲居室分102.7陈6挎平方米夏伶,步2温居室法120.1谢平方米茧绸轨对3弟居室至122.6天0斤平方米询趴,桐3动居室冒139.4挣9陶平方米疾农项目概况：适扑绿化率：哭35%套总建筑面积顽：扣8000驻0湖平方米澡稀交通状况：岩刷翠城位居东弄四环艳,向北临京沈高促速路挎,次向西距东四异环不到截1000念米公,驱驱车只需匙10泳分钟即可到涂达国贸商圈侧项目描述:液•搂翠城是北京啄住总集团开顿发建设的距觉CBD局最近、规模星最大的经济赠适用房项目务。柔•鞠翠城位于东鼻四环东南，溜朝阳区垡头头地区，北临及京沈高速公档路，距国贸翠10纤分钟车程，滔向西距东四斥环仅犁1000或米个，紧邻北京番环城远-~前．嫁4L抱带及古币公连园、奥运公销园、交通便碑捷、环境优营美。次•矿翠城规划总迅建筑面积近累160夺万平方米，泻其中一期开表发面积际8倾万平方米为枝经济适用房驱项目，由略10傍栋多层板式睛住宅组成，恩户型面积株70踪一典150肠平方米，南灭北通透，户口户朝阳。特匆别是翠城独天有的贯穿社怕区东西长近念1000味多米、宽约病50夏米对的绿色健康慢大道，及下鱼沉式区广场父，喷泉广场萝，中式园林局，翠柏公园派等景观为社耀区营造一片答休闲意境。加其提倡的绿右色健康主题母更为城市新础兴区的全民开健身运动增健加新一亮点省。伏2,物业名运称:长安新悲城伴物业类型怨意经济适用旁房除美最小户型挪当鸭91.11埋乔最大户型梨疏哀128.8弓5激建筑类型哈宰现浇剪力饲墙杆迎起价筑顶订3950.竟0球均价均通均3950.苍0锁最高价辽赖抄3950.榜0仙物业状态基环部分现房伪所属区县训呀丰台区铃纯采暖类型亭蕉散热器僻院项目地址肃绞丰台区永遗定路南泛1500瓜米舅为开工日期陆宪窗2000叠年廊06涝月蛛01铁日堤锻开盘日期锻肾冈2000励年号01者月贷01肃日芹黄最早入住日症期辟刻猪2002乱年托07喊月扇01昨日叛芳车位总数合捆盟10000丽歼地下车位均闯价解捆摄300.0贿蹦纳熔项目描述:由长安新城项湿目位于中华泳第一街闷-溉长安街南畔坡，项目东部毛"淋健身、休闲匀广场茎"菌紧邻西四环码绿化带，项骂目规划用地带47.3旗公顷，总建缎筑面积约紧100反万平方米，门是目前北京廉市西部最大进的经济适用长房项目。如谈果说四环路幅是北京城的怒一条环城项和链，那么长维安新城则是贺镶嵌在这串斥项链上最璀择璨的一颗明登珠！长安新肾城交通便利左，一线地铁砖近在咫尺，粉十余条线路肃公交车穿梭崇于市区与项饶目之间。四童环路的快速因便捷可以使钟您迅速的到峡达市区的每母个角落。滤3,项目名糕称:窝“灶瑞海新城温”捕所项目地址枪买大兴西红门代镇风而物业属性逐冻经济适用房帅宾占地面积够5451燃60M2导贴总建筑面积想4136暮00M2棵踢开工日期游备2002-免10-1洞贯竣工日期度软2004-状12-1饼筹绿聪值化欢够率办36%肠上况物业规模咏物建筑类型六讽多层指殃目前状况融斑期房纵费车位总数匙幸容躬穴积瞎催率轰1.32诱打周边配套谊浮中学浇价格键现阻惧价肯衔格匙2280渴晌元聚/m2译均晋浅价洞2280上考元毫/m2穗户型标准摔户跳它型题责一居室去卸二居室属慎三居室虽时四居室右是单位面积厨73.4截88.要06魂屯102.拆68慢131.2钻4野贤净技项目描述:渣用地面积５乞８．７万平南方米，建设任规模７６．录５２万平方荡米，经济适悠用住房建筑历面积总共为植７０万平方印米，其余是朴配套公建。困分为两期开弯发建设，一贪期用地面积眯４１．３６层公顷，建筑耻规模５２．萌８５万平方六米，其中经里济适用住房劣４８．１７华万平方米，字其余为配套治设施；二期柿用地面积１课７．３４公放顷，建筑规挽模２３．６狂７万平方米采，其中经济别适用住房２六２．５２万液平方米，其皱余为配套设节施。捏(二)玉弓,销售卖点清分析:饺今年经济适层用房销售卖湿点分析:诚瑞海新城卖灾点在创造经痰济适用房销猫售最低价,钢长安新城卖茎点在规划设揭计,入住发践房产证,打厦出开发上实交力,给购房葛者信心.锹翠城卖点在保开发商品牌幼,及整体规培划及创造环越境卖点.鸭第二节产传品品牌建立趣一、本案产勤品品牌策略县:疑地产开发商缎要么追求平丈民品牌，树绣立湾“旺低价优质棚”雹的品牌形象沫，；要么走牵上层路线；口要么扛精品爱大旗；要么牛实施差异化皇策略，突出裹自身品牌的抬内涵特点、妄个性卖点、蝶差异性或与灵众不同的诉呀求点。是本案由于开殊发的特殊性宋为经济适用管住房。既要京考虑政府确顿定的系数，虾又要考虑新仗生市场的消当费水平和经范济发展规划傅，保持适度岸而符合现状开的短缺，从坡而达到既能尘保证需求的绩稳定增长，沙发挥住宅建困设的拉动作某用。所以，豆本案提出产杯品品牌定位轿以炭”捞经济适用房赴的价格，商辱品房的品质薯”障为中心思想们，即呆”乎体现而不奢吊华，经济而旱又实惠颜”装，体现自身涉文化物业卖浮点。撑用私合理化指标慌来营造一个妄极富现代气寨息的臂经济型社区照1）产品质冈量体系：售卓越超前尾2）产品品局牌功能规划僵：饼首先，盲规划设计质曲量要能体现牢可持续发展肃思想，有一策定的超前性友和可变性。泳第二，工程余质量包括设补计、建筑、奔结构、装修执等全部都应腥是高质量的状。第三，要饺创造一个较导好的环境质货量，在空间姐、地表、绿亏化、建筑布饥局等方面适绪当合理还应茂具备一定的置文化品位，慧创造良好人俭居环境。第勉四，配套齐廉全。交通设阅施、生活服晌务设施、文架化体育设施赵以及其它公俗共设施基本婚具备。翅（一）社区念规划比：底前提：百万冶平米的经济赏适用房，低长密度住宅形内式颠开发梯次及只建筑形式究整个项目分撕三期开发,伟一期开发量北30万平米瑞,全部为欧予式板楼建筑从形式.挪2、合理化捧住宅的实现悦建议泻1）、社区云环境迁A设计准原则：罩充分利用区材外空间、社卷区空间、功析能空间、组备团空间、宅泼旁空间、楼笼内共享空间够的有序分布筝和相互融合品，采用错落跌有致具有识麦别性的园林失设计手法，甲为居民构筑笔既可共享又讲具个性的小沉康新生活社同区。回B设计锄要素：茄1）优美宗的环境绿化杨和合理的道灵路布局；机2）丰富碌的康体文化鄙；横3）完善残方便的商业留配套；渗4）高标臭准的安保设怎施；惕5）时尚微现代的居住绍模式。拥6）人车滥分流设计：洗车位配比1城：1，70顷%地下车贝库，30%荷地面停车，足实现组团内替人车分流，爆组团外设计表必要的车行被道和停车场哭。光7贡）康体配亩套设计：哲C会所墨：分室内运扰动会所、休兽闲会所、街摊区会所三大愚会所功能设境置。提供运搞动、娱乐功贴能和商业服哭务功能。遗康体校娱乐设施：追室内壁球馆邀、棋牌室、糊音乐吧、影写像厅、时尚抱酒吧、书吧烂、健身房等范。程D室外耕康体娱乐设珠计：茅1驶）双游泳霜池设计：会所所内室内阳海光游泳池和凤室外游泳池肤设计；廊2宇）室外灯驳光网球场设芳计；见3头）锻“渔金色童年路”镜儿童活动空壶间设计：如低沙堆、种植叉圆、小动物顷爱心乐园；哄4旱）竞技场崖所设计：如丹攀岩、旱地蔽滑冰、滑板字；纲5鉴）药用植香物园区设计但：集中栽培铸对人体慢性饥病有疗效的悲药用植物树莲种，形成药涛用植物园，虹让人们在园竟内健身时得剂到药物治疗贺；猫E园遣林设计：为建略议园林规划迷设计聘请国刻内外知名设悬计公司担任四顾问，园林篮景观的现代喷风格，并兼当顾观赏性和佛功能性。道绿化系统采葛用跟踪式绿墨化，从区外渐空间--区谅内空间--恩组团空间列--导宅旁空间握--栏楼内空间-离-居室空间第1搁）区外空价间：由东、芹南、西、北趋邻街商业配史套来构成社唯区的都市生捆活氛。盟2）区内贪空间：努A、一个中劫心，多个组透团督中心区：设乒计颇具现代趋派的标志性先建筑，突显痕现代感和时告尚感，用绿插地和灯光配舞饰。客多个组团绿幕化区：浪漫违区圈、动感驻区、菌文化漠区务、逍遥肯区共为主题进行腊绿化和功能浪布局景观营祥造可通过大福面积的绿化女、现代雕塑扛、喷泉、小久型跌水、建屈筑小品构成区。石沙B、健康语走廊---黎--贯穿全倍园的一条观军景走廊，将夏各个主题空旗间有机的串斩联在一起，制结合人们运肝动过程中的皆缓急程度采李用不同的铺木装方式如：衣卵石、沙滩抱水路、塑胶毯及障碍设施途等运用。剃3）宅旁扭空间：住宅证楼周边的小美空间为半私突密性空间。松设计成名花李名木景区，泪社区内的每耳栋住宅周边身，都以一种婆名花和名木绘为基调，形允成专类花园穴景观，增加秃局部空间环运境的识别性烤。友4）楼内水共享空间：允是区内空间礼的重要组成续部分，跟踪织式绿化的终绸点，利用每情栋楼首层的亲一套三居室泛面积，入口烟设在门禁内给，属于该楼疼的居民的私同密空间，供同楼内的老人漫和儿童及接蚁待来访人群伐的就近活动济之需。同时傻也是阴雨天鸡气和冬季居迟民主要活动浆场所。可采既用大面积的毁落地玻璃窗鞠，室内摆设里仿真绿植与晨室外环境融允通。沸（二）社区链配套糊1网络诉配套：家引续用国内最先失进的数字化币网络配套技富术，打造北滤京市场上最们优质社区。宿2安防铸配套：倦汉1技）公共区陵域誉安A、四小区院墙红战外线对射系兼统；亿B、精社区大门严畜格来访登记僵系统；鬼C、免社区内主干党道、地下车卸库、大堂、葡走廊、电扭梯间等公共程区域的多点寨闭路电视监纹控系统；肥D、论大堂内可视歼对讲门禁系胃统；费E、汉区内24小妨时保安巡更气系统。符F、袖区内隐藏式赢紧急呼叫系蛛统。破2树）室内区涨域每户坑配备家庭智仙能化安全保爆卫系统。滥哥A、1-叮3层住户设屯窗磁，全部涉住户设门磁挥防盗装置；滚直慨接连接物业聪控制中心呜测B、客厅天和卧室设红肌外线探头，懒紧急救护按概钮直同物业杆控制中心；葵艰C、厨房何内设置烟感誓探头，和天薄然气泄露探异头；浮仿D、家用贤电器的远程叫遥控系统；表3）通讯穷及电视接收肝系统驶每户予留两烛部IDD电慈话专线接口担，每户可接蚕收有线电视辱网和卫星电骗视网。尤4）供水鸭系统泄提带供24小时努生活热水，件设中水处理根系统培5）供暖愚系统价市她政集中供暖渐，大双管分员户式采暖系新统。采用市混政收费，用羊户可自行调旅节，节约使焦用成本和开堡发成本。窑3教育杀配套朗在词社区建立高资教育水平双欠语幼儿园、免重点小学，确利用会所空骑间开辟第二嚼课堂教育，灶提升社区教垦育氛围。例4医疗卵设施配套被社区医院，坏提供24小凭时监护服务凝，24小时飘值班救护车惯，区内形成肤紧急救护通舟道，和直达递每户的紧急主救护按钮。溉（三）单体态户型建议盐板楼：面记积舒适型指途标建议事居室配比建影议示居室榨面积否占板楼总量涉比例斧一居浪60证-70M圈2银25%法二居失80享-100粒M充2匀45%异三居恢110次-13类5M脆2扯30%母（四）装修番部分建议继装修及空间哗功能分布建盗议：盲多层洋房全配套精装修，渐送部分家俱凤，带电梯交板楼厨卫精迹装，带电梯村塔楼厨卫精国装，带电梯朱第三部分肥品牌营销肠一、广告品客牌表现酒企业形象广落告在房地产碰销售中也具深有树立楼市恩品牌的作用骆。在竞争激握烈的房地产命市场，发展筛商如何立于疲不败之地功?附现实的回答段只有两个字家：＂品牌＂爬。但品牌的上形成，尤其钱是房地产品境牌的形成却膏十分不易，你这在宣传渠蚁道上应该有愉良好的统筹伴方案。市场始竞争中谁拥铺有叫得响的爷名牌楼盘，死谁就拥有竞职争的主动权姥。企业形象零广告不仅能羡够塑造楼市贵品牌，而且苍可以促进开胃发商在人们不心目中的形味象，从而达灾到提高企业农管理水平、床提高楼盘质凝量的作用。习现在的房产蛛开发商一般绍都有两个或贤两个以上的晶楼盘，假如隶第一个楼盘党开发成功并录且形成一定腹的知名度，恒那么开发商祝就此大作企昨业形象广告尿，则第二个丛、第三个楼盛盘便可享用球第一个楼盘夸的成功与知件名度。相反演有些开发商锣偏重单个楼室盘宣传，在敞激烈竞争中妄便深感实力吵不足，既无蹦力承受价格榆的重压，也脸难以应付庞令大的广告投号入。丑众所周知，顽金典集团的捡”聚苹果社区危”斗以先期征集安案名入手，注取得品牌效蝇应，同此，糕”制富力城默”沃与格”图建外SOH分O敢”拍携手共创品顿牌，以向全代社会公开招知标建材设备借而达到建立姓品牌的目的灶，这两个成欢功的案例说缴明，品牌先绢期导入已成拳了目前房地释市场品牌化感操作的大势志所趋。府所以，本案乱的广告品牍江形象塑造可咬以从以下几给方面入手：医1、先期通饼过报纸软文女宣传和公益以广告及带有孝广告倾向的既软文，以企盛业间的合作掘、联姻而产扒生的楼盘品佩牌效应。通冲过报纸,杂开志,电台,膜路牌等渠道余全方位宣传永.嫩如与家电业时、家具业联弟姻，在商业赔广告和公益莫广告中大肆价宣传。蒸如在电视台累黄金时段做沈一些房地产稀的公益广告躬，视听传达药受众，一鸣性惊人。臂2、户外广遗告（工地包彻装、售楼处浸现场包装、冬户外看板等熔）要花大手呼笔，这是开巧发商实力的沿认证，同时贿也是一个品销牌塑造的延绑续。涌3、不以硬蹲性广告宣传鹅为主，而以翠产品说明会新、行家论谈权等SP活动巡为主，省却袍硬性广告的傻投入，而以扶深入人心，妨与消费者面程对面的实话梯实说形式，故建立与消费广者的良性沟溪通。借助新球闻传播和公糕共关系的权塑威性、公关苦关系活动的以大众传播效数应起到强化奶品牌亲和力渡，提高品牌资知名度、美累誉度、忠诚束度和品牌亲摔和力的作用抬4、评制作企业文丈化宣传VC武D.以媒体须传播达到方成为宣传的目挨的。筒二、市场推晨广周期安排啄：聋1、市场预厨热阶段宾执行时间：洪3月初至4烧月备初步主要任务：辟完成内部认六购期以前的盆各项销售及僚市场推广工鲁作事项。讨广告重点：距试探性的广抱而告之，预摧示项目即将订面市，增加非市场关注泛度。母主要诉求：木区域环境、票市场定位、答产品形态贿公共传播：娱以软性文章袍及形象硬广狗试探性宣传论，引起社会咱大众的兴趣还。蹦主打媒体：淡《北青》、掀《精品》鸦辅助报刊：娱《京华时报也》、《北京竿晚报》、《狮北京房屋》庭杂志（软性躁新闻报道）蜜印刷媒体：际VI系统设己计及其应用古的制作完成但竹缘DM单页、枪海报的设计惨制作完成微晌倦户型图集的慰设计制作完斥成恶户外媒体：骑工地围墙制对作完成伍岔丧销售中心室舟、内外包装先完成完其他销售道困具：沙盘模伐型乖溪岗混业务配合：疾以户外媒体切、销售中心忍的形象亮相宗及软性宣传语为主，积累道有效客户。2、开盘期钟执行时间：壮4衔月至掉5月底膜广告重点：屠广为宣传，错检验市场反半应，确认产虫品卖点，寻幻求以最佳方席式表现产品恶的特质，运泪用广告媒体医的宣传，唤事起目标客户早的注意。主要诉求：公共传播：收报纸、杂志杯做适量的硬缘性广告进行枣形象引导破主流、辅助捉平面报刊媒券体连续以软绵性文章进行摧强势诉求。预（犁2）电台广拘播（文艺台结、交通台）仗外围配合。促销活动：籍招开天“袖新闻发布会浅”升。通过报纸驻、电视、广早播等媒介广箭为宣传，营栗造新闻炒作案。3、强销期妨执行时间：佛6月初恳至惕7切月底泻主要任务：吐塑造开发商义品牌形象。渣广告重点：城软文宣传及桶立体广告攻柄势（平面、龙广播、网络笔多元配合）龙，。主要拆求：忆公共传播：意报纸、杂志恩、广播、播拖出密度达到愿峰值闯《晚报》、哑《精品》、融《京华时报谨》平面媒体菊为主，文艺摘台棒30秒套播通其它销售道阁具：配合开做盘期，追加按各种销售道嘱具。4、续销期白执行时间：任8血月初至松10童月底帝主要任务：腾运用主流媒弄体将产品卖哭点及开发商鸟品牌诉求分员阶段性向市岁场曝光，通缩过不同卖点挨的宣传达到余品牌行销目达的。尊广告重点：港分析前期广牢告卖点的把塔握以及客户丑群体需求，刑调整广告诉赤求，择优选毅择媒体再行插强打。媒体喉以软性广告袋及网络、广急播广告宣传纷为主。拢公共传播：板广告投放量关少于开盘期童而趋于稳定弱，视实际情饮况弹性运作咐，将产品自翁身卖点逐一净放大宣传，仔主要以工程昌形象对外展箭示，增加市汗场信誉度。朗印刷媒体：脑制作第二期司客户通讯。辣烤宴适情况制作真直投堪DM单，分张区哉重点散烈发。蒙促销活动：谨物业管理委偏员会成立活露动。谦业务配合：拉适量媒体下闪的人员销售从和促销活动寺。疾按照一期3呀0万平米,洒3310元耻／平米.计纤算得出总销山售额9.9解3亿元广告忙费用占到总隐销售额0.婆3%.大约经300万.耍三、企业文活化的品牌传教播赶企业文化在克房地产业同来样重要，如趁国内领军的种几家大型房季地产企业无昌不具有独特犬的企业文化恒，它有于企众业增强凝聚吩力，提高企送业在大众中砍的亲和力，耐甚至影响房药地产企业的格经营销售工塘作的全过程荡。揪1、作为企括业文化重要些组成部分的载CIS滚系统的导入丧。追妄1）扔、通过对现己有企业文化究资源的优化程，提炼出真唯正切合现实座与未来发展洋要求的企业延理念之精华坟。应注重保壶持与企业最关高领导人内担在逻辑的一蒙致性，给与脊系统规范的辱技术整合，洽使之能够贯下穿于企业管草理的整个过利程与各个层耍面，从面成员为企业统一个文化价值观学的基石，并丹通过各种传汤播得到社会犯公众和员工校的认可。绿2）币、通过CI边S优化工程腹，成为企业葡统一的信仰总和追求，增谋加企业对员如工的吸引力述和员工对企制业的向心力嗓，形成巨大掀的内聚作用师，激活员工须为共同的事锯业忘我工作统与不断创新迅的激情。蛋3）依、通过CI朋S优化工程聪，经整理有更序的传播，间有利于提升协企业富于创蹦新与人性化敏品牌形象，王建立客户信剖心，增强企膏业市场竞争离力，提高市睁场占有率。察2、权威机刻构认证廊近年来房地纸产开发商热近衷于哑IS090录00候国际质量体崭系认证和索IS014果000政国际环境质箭量体系认证凝，热衷于权鲜威机构的评甚奖活动和行蓝业主管部门侦倡导的行业腥发展活动，强如各“恨放心房联合匠宣言佩“速，充分证明乏了一点：人谁们仍然迷信闻权威机构，羞人们对政府金主管部门仍萄然充满期望腊，权威机构擦的认定无疑辨增加了消费科者对品牌的蛋信心。殿饱所以，本案促也可借助于捞质量认证体菊系的完成，肠提升项目品扒牌。片第三节吃品牌营销实名战构想滨持一、价格策企划毫蓝踢端因经济适用假房的宏观价加格规划应包有括：一是适备应政府的调稻控，满足政凉府价格和市冻场价格两方植面的规范。寻二是积极构饥建政府、企扎业、个人三谈方参与的价汉格管理机制背，使得老百窃姓通过住房也货币化的实饼施和依靠住痛房金融的支栋持能买得起派房；开发商扫有一定政策桑上的优惠，疏但又不背上匆超过财政能前力的包袱，销形成住宅建专设投入产出爷的良性循环抬机制，实现偿可持续发展降。辱爸酱鉴于此，本神案的价格应姜为：一、严拦格执行经济珠适用房价格材构成的规定茅；二、努力雪降低成本，守充分利用财元务制度和会留计准则，扩妻大开发商利状润的空间；散三、滚动开毕发，获取长遇期利益。所捡以，在价格阁上应以开发关商的合理利葵润空间，来茂形成良性的龟价格控制，饿必免价高而作无人涉足。盾麻躺二、销售策匠略策划屡庸亦良本案经济适斜用房的消费晃者是中低收王入家庭，针赚对该消费群记体收入不高婚,对发展商秩实力要求高岭,我们提出俗”站全程策划，剂过程销售,姜售后服务,皇办理产权贱”拘四位一体专死卖策略,贯狂彻乳”告全程营销,势服务一体化监”挨营销概念可宅采取下列策瞎略：末一是通过策淡划在规划设凡计时确定目绞标市场，榨“效以销定产欣”天。因此，企理业应审时度防势，根据消槽费者种种不窗同的要求及遍对房屋理解结的差异，在氏规划设计房旗型时结合企撤业自身的能欣力去寻找目四标市场。珍二是销售中股实行宅”廉四位一体诉”疯专卖销售。曲开发商在住陈房销售策略塌上和方式上逗要借鉴商业辣零售业的成智功销售经验鼓。针对居民佩收入的不同杜标准确定对习住房的不同饲消费层次，谨探索住房专朽卖销售方式蜓。晨三是开发商膜应注意无形戴资产（尤其闭是品牌、商钳誉）的培育质，将无形资严产融入设计邀、施工、销辱售、广告策查划、物业管口理等全过程览，开发商无金形资产的价础值也将会在掀经济适用房迟销售价格与萌销售进度中娇得到良好的掉反映。察截四是由于经提济适用房的轧消费者收入跪不高并且家籍庭负担较重趴，因而应采喉取多种销售贪方式。比如蹲，租售并举唐，既对经济枝适用房采取斥销售方式，扯也可对特困捉职工实行廉母租政策。以执收取成本的驳方式，将经射济适用房租侄给买不起房无的困难户，矿按每平方米蓝建筑面积收跪月租金进行侨出租，几年奋内购买此房帖，租金可以嫌顶预购房款瓦，不足部分悬补交。陶璃二、年度销边售计划芒市场预热期施：犁(2003纯年瞎3拨月烤--200烟3豆年绵4掀月初作)伸主要任务讨：完成开盘被期以前的各糊项销售及市只场推广工作缴准备事项。拍广告重点继：试探性的刊广而告之，顾预示项目即腾将面市，增潜加市场关注中度。尿销售策略战:凯推出100练0套,接受杆客户认购.诱价格定位漫:召加价格不超过芳3310元撑/平米,区训分出层差.备正式开盘期焦(2003每年是4稳月中旬支--200列3简年锹5皆月底舅)促销活动：劈（龄1煌）配合大厦捡封顶贿,川招开钞“躺朝阳新城经折济适用房开话盘新闻发布蔽会只”俯。通过报纸袜、电视、广飞播等媒介广曲为宣传，营跟造东坝最大胞规模经济适潮用房热点，运达到市场轰巨动效果。捞销售策略谎：号司开始签约工悲作,成立客均户服务部,动办理签约,尤按揭工作.寿成厚3、强销期拔:挥用(2003田年世6眠月苹--200何3茄年毛7治月刊)坦销售策略女:烟推出全部套嗽数,增加售啄后服务机制氏.加快工作薄运行速度.趁持续期符(2003惭年8月代--200亏3录年播10忠月煎)小主要任务瑞：加快签约路速度,建立响客户入住服册务流程.完伴成一期销售刊工作胳刘巾三、付款方绢式策划苍债耐开发商对经睁济适用房的驳付款方式可储采取多种方费案与组合搭汉配。在资金延来炒添源上，可以足有政府支持浪、社会统筹崭、商业银行施按揭等多渠联道组合；而筋在价款剑纹支付方式上画，可以一次录付清、分期牢付清、按揭炼贷款、租售币搭配等方式扣的组合。而核将资金来源湾渠道与价款肯支付方式进道行组合可获习得更多的付张款策划方式键，以供经济恶适用房消费兆者选择。英客四、物业管兔理服务黑房地产企业剧的售后服务孕即物业管理漆，其质量的缠高低对于房归地产品牌的廊树立和品牌化市场的形成第尤为重要。证无可挑剔的件物业管理要酸求做到：食①抚服务态度热掉情；碗②暖服务设备完盛好；扬③古服务技能娴跨熟；肌④慧服务项目齐晶全；红⑤扫服务方式灵印活；队⑥译服务程序规络范；宣⑦同服务收费合顽理；请⑧神服务制度健优全；慎⑨凯服务效率快餐速追那么，物业绍营销中如何快利用在企业滤物业管理品肌牌策略呢？凯第一，现场怪销售过程中象，通过现有劫物业管理人婆员的仪表、江言行、工作池与服务态度呆等来直接展岩现物业管理攀品牌的魅力颜，把更多的皇购房者吸引蹄到自己的物叉业项目上来朵；描第二，非现役场营销中有贡意把物业管也理品牌作为垃一个卖点，秀通过电视、属杂志、报纸邮等媒体把项霞目物业管理兼品牌的概念传突出出来。柜物业管理品趴牌在项目营内销中的利用矩，具体来讲条，主要有以迫下内容：慕1溉．突出品牌刮物业管理在乔未来居住生份活中的重要档价值。目前平，不少购房劫者不仅对自奉己所购房屋唯的质量感兴咏趣，也对未醉来自己的居扑住质量，即需物业管理服薯务的情况十芹分在意。同牛时，他们一族般也都比较考爱讲钉“穗面子侍”弓。社区的品战牌，物业管导理的品牌都旦是他们乐于挖谈论的话题衰。事实上，辆他们也真能季从品牌物业爹管理中获得辫生活上、工扔作上、学习治上、自尊上毫、发展上、抽享受上的方摩便与好处。拐所以，突出暖品牌物业管嫌理在未来居防住生活中的岂重要价值，丹对他们确实晨能够构成为知一个极大的删吸引力。鸟2仁．突出品牌榨物业公司的楼雄厚管理实骄力。物业公星司的雄厚管认理实力主要榜体现在物业爱公司的技术孕力量、专业欧装备水平、税注册资金以斩及管理人员着的职称、从闲业年数与专灰业管理水平棚等等。品牌慧物业公司的仰雄厚管理实继力能够给人基一种理性上煌的认同与信业任，为客户晕在思想上、储行动上接受获物业项目、责接受品牌物题业公司打下脂坚实的基础摇，提供了现齐实的可能性损。疯3雹．突出品牌渗物业公司的抖骄人管理业独绩。品牌物跌业公司的管牛理业绩主要掀体现在管理题项目的多少乡（建筑面积寒、种类）、煤管理效果的圈好坏（取得芳部级、市级示、地区级先苍进称号的情兰况等等）、钥社会反映（胳业主、住户睬及业主管理五委员会的反景映、媒体报过道的情况、刊政府方面的桨意见、同行井的评价等等砖）。品牌物照业公司的骄耍人管理业绩立能够给人一兔种感性上的摧认可与憧憬田，让购房者必感受到实实彻在在的物业轧管理服务，怜并对自己的栋未来产生联亦想和希望。躲4配．突出品牌姓物业公司的昨人情味与傅“刊人本管理腔”轰理念。购房备者不希望未剃来的物业公喉司是高高在弱上的嚷“况主人作”青，也不希望治未来的物业狮公司是亦步朗亦趋、唯命惰是从的葵“同仆人委”可。他们喜欢灯那种愿意为庙自己着想、午尊重自己而夕又不巴结自污己的朋友式具的物业公司黄。品牌物业临公司的人情全味与腾“巧人本管理练”泼理念让人感录到亲切，让粮人觉得自然血，缩短了客来户与物业公错司的距离，唯让客户更容蝶易接受物业就管理，从而妇接受和购买犬物业。盘所以，利用群好物业管理宵品牌，物业窄营销必然如佩鱼得水；反煌之，如果在主利用物业管视理品牌时措英施失当，就残可能会出现组相反的效果绝。所以，在居利用物业管困理品牌进行阔物业项目营翠销时，应该今注意以下问涌题：第一，图要把物业管喷理的高品位卷与较低收费宿联系起来宣扁传。目前人勒们在收入不林是很高的情糊况下，高标赢准的物业管估理，让人联棒想高收费的竞同时，容易累对物业产生莲一种畏惧感餐。第二，要池把物业管理愉服务的大众箱性与特殊性延突出出来，被要让购房者科对物业管理痰产生一种亲硬近感的同时伞，对物业管句理有一种向个往与幢憬的肤空间。第三信，物业管理券品牌宣传中鸟，要突出物统业公司的形索象和企业信敢誉，确实给弓购房者一个狸具体的品牌响化身，让他勤们从骆“碗化身御”其中感受真实输，树立信心紫。覆总之，本案提营销中既要码重视物业管砍理品牌的利梅用，也要确后实利用好物驼业管理的品司牌，只有这妙样，物业项销目才能顺利召销售，也才妖能为开发商勾带来更多的胞商机。剥倍第四节溉海开纪元首的资源优势唇一、为发商百提供之服务赤内容：沸项目市场顾斑问纵√助宏观经济因形势分析：犯主辟要提供国家在、地区经济煮总体形势，拾本年度及明仆年房地产总恰体经济形势委、房地产市议场开、复工烟面积、竣工繁面积和房屋士空置率情况鹿等。目的是府为了把握房辫地产市场发成展动态，认阁识房地产市列场发展趋势膏，为分析和些确定房地产玩开发项目策沃划中有关项馅目建设的必匹要性、建设效内容、建设历规模、建设弱档次、建筑原时机及开发们经营方式等乓提供决策依罗据。帽√幻规划发展誉分析：玩鲁指对政府机袍构制定的规种划发展计划窝，与本项目叉销售、建设因产生的影响挺进行分析。峡√扯地区物业眼供应调查与午分析：娱主庄要指项目所甘在区域的总滩供应量、销吊售量、空置式率及全市内侨相同物业总械供应量、销过售量、空置沉率而对项目泻销售前景进宅行分析，供猾求的房地产塑类型、供求碗房地产地段桥、供求房地脑产的档次等六，供给量包您括已完成的月项目、在建铲项目、已审顶批立项的项旱目、潜在的泽竞争项目及尸预计它们投期入市场的时茫间。根据分特析情况制定旦相关销售策掘略。火√传地区物业炕需求调查与租分析：宜主踏要对项目所号在地区的市楚场需求量作确为分析，多即采用问卷方鸟式，与供应猎调查结合后咽对项目的市舒场销售前景牲做出预测，田特别要对项再