土地增值税合理避税的各种对策

土地增值税税务筹备合理避税的各样策略一、要做到怎样合理避税，第一我们就要熟习这个行业及有关税金及定义，就土地增值税来说，主要能够从以下几个方面理解：1、土地增值税的收税对象是纳税人转让房地产所获得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产获得的收入减除税法例定的扣除项目金额后的余额。2、土地增值税只有对有偿转让的房地产收税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予收税。3、以房地产转让到投资、联营公司，暂免征，再转让，收税。合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，收税。公司吞并转让房地产的，暂免。交换房地产的，单位之间交换收税，个人之间交换经当地税务机关核实，免征。房地产抵押，抵押时期不征，期满偿还债务本息不征，期满不可以偿还债务，以房地产抵押的征。房地产出租不征。房地产评估增值不征。国家回收房地产产权免征。土地使用者转让、抵债或置换土地收税。第一大体的收税与不收税范围我们理解了，这就有益于我们进行后续的筹备，接下来就是解决实质核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低公司税收成本，增添收益，那么合理避税主要就能够从双方面下手了，一是从成本下手，对于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入下手。第一税收成本的降低就从平时发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的状况下，成本花费增添了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。第一我们要认识能够扣除的项目二、土地增值税可扣除项目：第一大体的收税与不收税范围我们理解了，这就有益于我们进行后续1、获得土地使用权所支付的金额（1）、以出让方式获得土地使用权时，为支付的土地出让金（2）、以行政划拨方式获得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金（3）、以转让方式获得土地使用权的，为支付的地价款2、开发土地和新建房及配套设备的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁赔偿费（2）、先期工程费（3）、建筑安装工程费（4）、基础设备费（5）、公共配套设备费（6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的花费，包含薪资、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳动保护费等等。3、开发土地和新建房及配套设备费(简称房地产开发花费)主要指与房地产开发项目有关的管理花费、销售花费、财务花费。4、转让房地产有关的税金主要有：营业税、印花税、城建税、教育费附带5、财政部确立的其余扣除项目从事房地产开发的纳税人同意按获得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。6、旧房及建筑物的评估价钱。以上内容都认识后，就能够依据上边的内容来找相应的方法了。三、合理避税详细方法：1、平衡增值额的方法：对于不同物价水平的不同地域同时开发多个项目，可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度调整分摊，将获取的增值额最大限度的均匀，保持各处开发项目增值率大概相同，降低某段时间增值率过高的现象进而节俭部分税款的缴纳。2、增添间接费的方法：比方能够从房地产开发成本中的开发间接费的筹备，即在组织人事安排上可相应的将总公司一些人员放到项目中或兼职到每一个详细项目中去，那么此类人员发生的有关花费能够分摊部份至房地产开发成本中去，增大增值税同意扣除项目金额。3、房地产开发花费中的财务花费筹备：(1)、凡能按转让房地产项目分摊并供给金融机构证明的，同意据实扣除，但最高不得超出按商业银行同期贷款利率计算的金额；其余房地产开发花费，按获得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%之内计算扣除。房地产开发花费=同意扣除的利息+（获得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）X扣除比率（5%之内）①（2）、凡不可以按转让房地产项目计算分摊利息支出或不可以供给金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发花费一并计算扣除。房地产开发花费=（获得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）X扣除比率（10%之内）②以上两类计算扣除的详细比率，由省级人民政府详细规定。房地产开发公司在进行房地产开发时，假如公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则公司应正确分摊利息支出并供给金融机构证明；假如前者小于后者，则公司能够不依照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不供给金融机构证明，这样能够使扣除项目金额增添，土地增值税的计税依照减少。比如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假定按房地产开发项目分摊利息且能供给金融机构证明的应扣除利息为100万元，怎样为该公司利用利扣除进行筹备？假如应扣除的利息支出为70万元时，又怎样筹备呢？设当地政府规定的两类扣除比率分别为5%和10%。筹备过程如下：第一，计算（获得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X（10%-5%）=（600+1000）X5%=80（万元）其次，判断当同意扣除的利息支出为100万元时，因为100>80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并供给金融机构证明，这样就能够按100万元扣除，不然只好按80万元扣除，计税依照将增添20万元，造成多缴税款；当同意扣除的利息支出为70万元时，因为70<80，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关供给有关金融机构的证明，这样能够多扣除10万元利息支出，减少计税依照10万元，合理降低税负。4、收入分别法将能够分开独自办理的部分从整个房地产中分别，比方房子里面的各样设备。当住宅初步竣工但没有安装设备及装潢、装修时便和购买者签署房地产转移合同，接着再和购置者签署设备安装及装潢装修合同，纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税收税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。5、利用税收优惠税法例定：纳税人建筑一般标准住所销售，增值额未超出扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超出扣除项目金额20%的，应就其所有增值额按规定计税。依据20%这个比率，能够对此进行纳税筹备。第一要测算增值率（增值额与同意扣除项目金额的比率），而后想法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理订价，如在销售过程中增值率略高于两极税率品位交界的增值率，经过适合降廉价钱可以减少增值额，降低土地增值税的合用税率，进而减少税负。二是增添扣除额，主假如经过加大投入来提升市场竞争力。6、建房方式筹备法税法例定某些方式的建房行为不属于土地增值税收税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人假如能注意运用这些特别政策进行纳税筹备，其节税成效也是很明显的。一种是代建房方式。这类方式不属于土地增值税的收税范围，而属于营业税的收税范围。因为建筑行业合用的是3%的比率税率，税负较低，而土地增值税合用的30%-60%的四级超率累进税率，前者更有益于实现收入最大化。所以，假如房地产开发公司在开发之初便能确立最后用户，就完整能够采纳代建房方式进行开发，而不采纳先开发后销售方式。这类筹备能够是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购置各样资料设备，也能够磋商由客户自己购置和取得，只需从最后形式上看房地产权没有发生转移就能够了。为了使该项筹备更为顺利，房地产开发公司能够降低代建房劳务收入的数额，以获得客户的配合。因为公司能够经过该项筹备节俭许多税款，让利部分于客户也是可能的；并且这样也会使得房子各方面条件切合客户要求，低的价钱也能够加强公司的市场竞争力。另一种是合作建房方式。税法例，定，对于一方出地，一方出资本，双方合作建房，建成后按比率分房自用的，暂免征收土地增值税。比方某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修筑住所，则该公司能够预收买房者的购房款作为合作建房的资本。这样，从形式上就切合了一方出土地一方出资本的条件。一般而言，一幢住宅中土地支付价所占比率应当比较小，这样房地产开发公司分得的房子就比较少，大多数由出资本的用户分得自用。这样，在该房地产开发公司售出节余部分住宅前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于自己的那部分住宅时，才就这一部分缴纳增值税。7、有关房产销售中代收花费的筹备房地产开发公司在销售不动产时，常常要代其余部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等花费。当前，纳税人有两种收取方式：将代收花费视为房产销售收入，并入房价向购置方一并收取；或许在房价以外向购置方独自收取。从土地增值税的角度剖析，两种方式的税收待遇是不同样的。按规定，房地产开发公司在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项花费，假如代收花费未计入房价中，而是在房价以外独自收取的，能够不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不同意扣除代收花费；假如代收花费是计入房价中向购置方一并收取的，要作为转让房地产所获得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不同意作为加计20%扣除的基数，以上规定明显为税收筹备创建了空间。比如，某房地产开发公司销售一栋商品房，获取销售收入3，000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项花费。房地产开发公司开发该商品房的支出以下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其余同意税前扣除的项目共计200万元。（1）假如公司未将代收花费并入房价，而是独自向购房者收取，则:同意扣除的金额为：200+600+200+（200+600）X20%=1160（万元）；增值额为：3000—1160=1840（万元）；增值率为：18404-1160=158.62%；应缴纳的土地增值税为：1840X50%一1160X15%=746（万元）（2）假如公司将代收花费并入房价向购置方一并收取，则：允许扣除的金额为：200+600+200+（200+600）X20%+200=1360（万元）；增值额为：3000+200—1360=1840（万元）；增值率为：184041360=135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840X50%—1360X15%=716（万元）明显，该公司不论代收花费的方式怎样，其销售该商品房的增值额均为1，840万元，可是采纳第二种代收方式，马上代收花费并入房价，会使得可扣除项目增添200万元，进而使纳税人少缴纳税款30万元，致使应纳的土地增值税减少。因为在计算土地增值税时，土地增值税=增值额X合用税率一可扣除项目X合用的速算扣除系数，不论代收方式怎样，增值额都是不变的，将代收花费并入房价，可扣除项目金额增添A，则会使得应缴纳的土地增值税减少：AX合用的速算扣除系数，假如代收的花费较大时，可扣除项目增添，还可能使整体的增值率降落，给纳税人带来更大的节税效益。自然，需要注意的一点是，假如在增值率未超出50%状况下，因为合用的速算扣除系数为0,所以不论代收方式怎样，纳税人的税负是同样的。在这类状况下，筹备就没有什么意义了。8、不同增值率的房产能否归并的筹备因为土地增值税合用四档超率累进税率，此中最低税率为30%，最高税率为60%，假如对增值率不同的房地产并在一同核算，就有可能降低高增值率房地产的合用税率，使该部分房地产的税负降落，同时可能会提升低增值率房地产的合用税率，增添这部分房地产的税负，因此，纳税人需要详细测算分开核算与归并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。比如，某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产获得收入300万元，同意扣除的金额为200万元;销售B房产共获得收入400，同意扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算仍是归并核算能带来节税的好处呢？分开核算时：A房产的增值率=(300—200)：200X100%=50%，合用税率30%；应纳的土地增值税为：(300—200)X30%=30(万元)；B房产的增值率=(400—100)；100X1