工程项目投资

******项目投资分析PAGE*****房地产开发有限公司PAGE14**************项目投资分析目录一、前言2二、项目情况简介3三、市场前景分析31、市场背景3灯2、信阳市接房地产市场厘特点龄邪法耕像4假3、信阳市炎房地产市场罢规划构缘课驾督6苦4、政策影粮响设欣川拼垄宅神叮8近5、市场前还景总结停聚优她筋梅自8隐四、经济效裂益分析步凡怖纯患软灰9添圣类池句幅臂五、项目风君险分析及降觉低风险策略县拒州罪转9煌污斩棕廉六、融资额般度晌或冬权密肚谈和12一、前言凳在市场经济辞突飞猛进的值大势所趋下贫，腥***禽房地产开发脸有限公司顺剩势而生，至学今已历时两户年有余。在殿我们赚***坦人不懈的努响力下，稠“谁****悦”驳项目初具态恩势，显示了龙它的勃勃生马机。蔬关于这个项俯目的运作，盈我们先后到稀上海、西安蝇、洛阳、郑咐州等数十个叼城市进行实绩地考察，了污解现代居民桂小区的设计洒理念、设计贸风格，以获占取新知识、匙新思维。同抖时，我们还蜓通过各种方员式了解不同姨群体的生活白习惯和对住米房的要求。筛本着替拆迁邻户着想，为超住户服务的汗精神，仅户辞型图方案的雄设计我们就果数易其稿，董其中就吸收泥了关心我们雕项目的领导猛提的建议、鱼有拆迁户提牧的想法等等肯。在楼房设筛计细节上，骆我们体现了魔“没人性化旱”种的要求。比挺如，在地下携车库设置电补梯，这其中赛的一项功能忽就是为了方级便住户停车趣后不必绕道匙就能直接到篮住房，节省炼上下班的时凝间；还有，承我们在第三荒层设计了写被字楼，为的挡是隔开门面斑房的喧闹，问使四层以上怒的住户有一包个安静的居自处环境；同填时还大力引总进智能化，笔以智能化的骂服务体现人阁性化的设计蜡。二是，建敏设环境友好元型的社区。泪宜居才能乐防居，乐居才其能安居，安严居才能乐业凝。本着环保冠、节能、低魂碳、经济、私节约的原则少，使居民能横够在此安居剪乐业。三是缴，注重小区题的美学效果进。我们认为努，建筑，说支到底是门艺树术。小区不告仅仅是生活奉、居住的地叼方，更应当侧是一道景观坑。因此，小续区的建设尽拨可能体现出亭美学原理，抗以满足人民牛群众对生活评质量不断提辽高的要求，抬使住户居住腹其中，犹如有置身公园之宇中。为此，滔我们引进先截进的园林设间计理念，争姻取实现建成项一个小区，理即建设一个搭花园，即建惯成一道都市堡里的亮丽风霜景线。灵二、项目情仔况简介逮我公司于规**饼年雅**然月使**版日通过招拍拣挂形式购得晚*****艺*****挽*串号宗地，土沉地拍卖价格贤*****叙元，该地东鸦临戒****神，南临买*****挺*焦，西临割*****这*固，北临援*****丽***蝶。馋“偶*****任”泳项目占地拌****许亩（合裳****果平方米），无其中规划建掉设用地面积吵****蓄平方米，总友建筑面积签*****得平方米，其坦中住宅总建吃筑面积脂****左平方米，商碎业、设备用瓣房总建筑面萍积递****紫平方米，车吃库建筑面积蓝*****搬平方米，总条投资需尼*****或万元，前期阶投资约升*****接万元（含土券地购置、拆体迁赔偿、手片续办理等）五，其资金全危部由我公司纪自筹解决。拖现一切准备乔工作就绪，轮预计防****幼年干****械月进行工程书建设。朗三、市场前虏景分析族1、市场背洞景怜房地产业芹是从事房地休产开发、经妨营、管理和聪服务的行业悔。具有高投表资、高回报疼、高风险、洲综合性强、恐关联效应大短等特征。中剥国房地产在敬经历了十几耍年的市场化史进程后，取躺得了举世瞩谢目的成就，燃以房地产业泥为先导的新格产业链已经荡逐渐形成。闹在加快住宅荣建设和深化肤城镇住房制惭度改革的推翠动下，当前狼住宅市场总亏体上呈现出亮迅速发展的坝形势。经济长的长期快速环发展对于房然地产业十分赵重要，改革塞开放以来我蚂国经济发展碰得非常快，肚平均每年经层济增长将近胳10%，更午重要的是我碎国可能会保疑持长期快速狸的发展。扑信阳市盖总面积18键915平方失公里，总人拖口798.怖6万，是华腥夏文明的发穿祥地之一，槽素来有地“或江南北国，脸北国江南，婆豫南小苏州古”裳美誉，近年倍又取得20沈09小“狐中国十佳宜坐居城市赠”道之一称号，钉其鸡公山、置南湾湖均为胶国家5A级项旅游圣地。概信阳交通便报利，南距武口汉200公放里，北距郑柄州300公鼠里，东距合引肥346公混里，西距西抬安534公伪里，处在几客个省会城市克中间位置，漠是全国44升个交通枢纽闻城市之一，瞧其连接东西芽部主要通道芹有京广、京括九铁路，宁警西铁路和国醒道106、掏107、3蛾12及京珠继高速公路、砖西合高速公叙路，河南唯迁一的出海口宰淮滨港运可封直达上海，庙便利的交通慎环境是经济降高速增长的拣基础条件，抛而经济增长茶又能刺激房性地产业的迅炮速发展。总庆体而言，信虎阳市城市规椅模小，人口停多，市场潜售力大，地理谎位置优越，遗旅游资源丰层富，是一个惊有历史、有狱文化底蕴的神现代型旅游疑城市。替200高2年以来，浇信阳GDP怒每年保持稳则定的增长速联度，20凯07年信阳批GDP总值吵711.0妥2亿元，人聪均国内生产报总值达到8踪903元；老2008年容信阳GDP弃总值860斑亿元，人均饺国内生产总躁值达到10突768元，式2009年茧信阳GDP林总值975厚亿元，人均挥国内生产总苗值达到12误208元，若2010年嚷信阳GDP但总值115时0亿元，人蜡均国内生产察总值达到1触4400元烤，近几年均我突破人均国及内生产总值店1000美融元，标志着耕信阳经济进罗入了快速发洗展的行列，循良好快速的消经济发展使剧城市居民有玉能力购买房氏屋，从而刺妥激信阳房地峰产市场的发营展。镇2、信阳市团房地产市场姐特点胶柳①顽信阳房地市御场不再是单怪纯的秆“拣卖方市场进”笔了，购房客敏户可供选择偏的余地大，岛对楼盘的居梳住品质和居锅住环境要求贷较高。给届②鞠据不完全统西计，目前信专阳市房地产杏市场的产品它类型包括：梢多层、小高扫层、4层叠级加别墅、多光层电梯洋房陶，种目众多挠；产品功能炮包括大型观承景阳台、地盒上地下停车掉位、社区会俱所、幼儿园冻、配套商业盘等。产品供浓应有一房、横二房、三房鸡、四房、五截房顶层复式晶。产品供应阀比例大致为霜：5%、2线5%、35香%、25%歼、10%（仍“帽人防花园锻”菠大多户型为违三房）；面窃积区间：一跌房48-7嗓2㎡，两房蔬87-10粗9㎡，三房特120-1连43㎡，四郑房150-股170㎡，校五房190踪-240㎡也。由于信阳午市房价突飞庙猛进，考虑萌部分购房者接购买能力及戚各楼盘大小裹户型销售情腿况，我们大次户型120揪-140平摩方米套房占棵总房套数的凡29%，1嘴00-12餐0平方米套笛房占总房数端的53%，叛2房的占总套房套数的1猜8%。景发③惰稍大型的社悦区物业和景吼观处理都可别圈可点，如理建业森林半丝岛和双汇欧平洲故事两个孙项目，都是茂有着系列地砌产成功运作舅的经验，在堂市场中充当带领头羊的形叶象，居住舒陶适度指数列伤信阳首位。科在如弘昌运乌动城，徐辉膝设计事务所收景观方案、按河南鑫苑提浪供物业管理朽顾问，社区毅的品质感不骨言自明。逮④匀从整体信阳胁房地产市场愁来看，市场管呈诸“俭四分天下寄”垃的大趋势。撑南湾区以建虾业森林半岛栏、山水人家类为代表，供更应产品类型躺主要为多层吸及别墅。唐浉河区以金刻色水岸、经范典花园、茗集阳天下、天点下成、弘昌笨运动城、龙杨跃河山、金锤杯财富大厦阻、怡和名门撇广场为代表竭，主要供应萍产品为多层博、小高层、孝高层；现浉蹦河区房价基陷本都在38扫00-52竖00元/㎡狠之间。青平桥区以双协汇涝·劝欧洲故事为导代表，缔造淡着信阳房地俩产市场维新颤的中高端形君象。盖羊山新区以妙康斯丹郡为妈代表楼盘，悔主要供应产诵品类型为多稼层，小高层知。堵⑤瓶从地域分布帖来看，分为醒浉河以南和拦浉河以北，故浉河以北主失要为市中心卧和老的工业秤区，开发产膜品类别大多斜为高层、小己高层项目，飘传统意义上衣的多层已经储逐渐减少了共，浉河以北粱临河规划有曲滨河别墅群理，已形成信什阳较高端的傅代表和富人盆聚集地。浉莫河以南近两已年投放及消猪化速度都较锁快，主要依避据浉河而居它的生态环境链，这一点，挠对于浉河以甜北是无法比守拟的。湾⑥姨从房地产发笔展的进程来猫看，信阳房越地产商品化兴的程度较高武，单位建房洽、安置房的顾比例略低于腾其他城市，汇并且开发规冷模趋向于大默盘手笔的运膜作。面⑦善从信阳风土棉人情来看，耍信阳人对居斜住环境的挑贤剔是可见一王般的，这都割在一定程度肃上造成了房孔地产市场项坑目楼盘品质高的大幅提高们。翻⑧吵从推广营销绿的手段来看感，由于目前判处于敏感时浇期，各楼盘凡的优惠促销仇手段都比较刻新颖，接近末于省会郑州催；营销道具装主要依据大竭型户外、电海视、宣传页逮、项目楼书咽、现场营销炮等，营销水女平较高。引3、信阳市奉房地产规划担根据《信阳筒市住房建筑吼规划（20换08-20悦12）》规链划期内建设赛各类住房1蔽1.88万头套，总建设傍面积929躁.84平方叙米。纹规划期内，全建设商品住机房7.27铲万套，建筑窗面积650依.89万平崖方米（含城丰中村改造重墨建住房面积搜85.4万尝平方米）。是建设政策性昨住房4.6配1万套，建迁筑面积27怒8.95万微平方米。其仓中，建设经齐济适用住房豆1.82万支套，建筑面撞积139.脸47万平方描米；建设公北共租赁住房凡（含廉租住啄房）2.7棚9万套，建亭设面积13权9.48万幻平方米。越信阳市单“撤十一五船”桃期间住房建筐设年度计划户单位：万平叶方米突年烘度奏商品住房若政策性住房剥合计值新建商品住炎房嚼城中村重建贸房箭经济适用住枣房列公共租赁住室房陷2008隆44.07蜻8.67黎31.70剧28.70斥113.1度4催2009蜓120.1秘1宏15.15崖29.64谊31.23淘196.1愁3乘2010醒128.3斗8城17.41骑28.36项28.52戚202.6党7口2011确134.5帝0种20.54宁26.16氧26.80桨208.0飘0萍2012薄138.4怕3党23.63罚23.61药24.23魄209.9亚0瓦合计阿565.4竞9鼻85.40光139.4絮7于139.4俱8睛929.8疯4框信阳市燕“怠十一五苦”留期间住宅用榜地年度实施励计划碑单位：万平锻方米溪年度乖商品住房用翠地葱政策性住房帝用地副2008轧38队40蔑2009封97锯41云2010螺104况38容2011后111党35诊2012副116汪32作合计伟465管186吩4、政策影乌响申2院011年1去月26日，欲国务院上“肠新八条材”涨政策出台，跨2月9日呈人民币贷款水基准利率上拉调0.25案个百分点嗓，5月1日宴商品房销售器明码标价，草以上政策显朽示了国家打欠压房价的决郑心。随着改挠革开发以来愧经济的腾飞姻，人们对住辰房要求越来洞越高，需求轧也越来越大确，从信阳地骨区来看，信务阳人口众多标，大多地区浙、包括老城批区都待于发席展、居民居骄住条件待于眉改善，从信岭阳房价上，企信阳房价没茂有超出信阳龙居民的购买便能力，随着伞“宏金九银十隙”卖的到来，信联阳房价又趋霞于温和增长待状态。塔5、临“裹*****弹”颗项目市场前揭景总结办由以上数据腔可以看出，厚信阳市年度锄用地计划及碎年度实施计故划呈增长趋顺势，发展总睛体上呈健康求、快速、稳衬定的局面，匆商品房在信进阳市有着广澡阔的销售前阵景。穷“蚂****展”随项目在上述士经济环境和企市场情况下锅，在将该项世目定位为度“告小而精挺”莫的高档商住泡小区，内部庄融入多种建纵筑形式，户塑型设计，各弱种居住档次雀搭配合理，寻凭着便利的置交通、优越趣的设施、优挤质的服务和堤高素质的综骗合管理水平亿，硬“恢*****荡”姓项目必定有威着广阔的市艳场。瑞盟四、经济效粥益分析却根据规划批照复，冒“逼****愁”他项目总建筑陪面积铲*****零平方米，其跑中住宅面积轮*****岂平方米，商评业用房面积稿****平个方米营，车库建筑雅面积准****银平方米。按暴照现行信阳捧市市场价格持及窄“我*****峰”霜项目周边楼慈盘销售价格惜，我项目住先宅均价41沉00元/㎡刘，预计销售吧额1251惠0.74万秆元；商业拳用房150忠00元/㎡熊，预计销售驳额1342拘3.5万元微；车库80施00元/㎡莲，预计销售造额2067睬.2万元元沿。像根据概算，增包括土地及纵工程支出，谊总投资为8名816.8颂万元，可实笔现利润19课184.6芝4万元。扶五、项目风先险分析及降围低风险策略壮根据房地产顽市场主要有滤以下几点风杂险：疮1、土地法探律风险妹我公司通过厨合法程序购光置该地，具豆有合法的土劳地出让合同密，并已全额困缴清土地出铲让金，红线互内拆迁工作六已全部完成觉，具有合法叛的拆迁协议声，地产五证坐中，已具有阳《建设用地模规划许可证礼》、《建设筑工程规划许梯可证》，由逗于工程进度尽及资金原因福未取得《土泄地使用权证么》及《预售戚许可证》、元《施工许可债证》。关于乞办证方面，犯我们企业与泛信阳市房地孩产开发上级找管理单位及逼工程建设管朝理单位都建傍立了较好的主关系，由于铺我们完全按平照国家法律城、法规、相该关政策程序彼办事，所以滨取得了他们衰的信任与支灭持。故，关教于证件办理非只是时间问听题。嘱2、住宅、刷商业用房销版售风险尘与我公司心合作的销售杀公司具有多飘年的销售经清验并与之签龙订了销售协坐议。普“甜****词”雅住宅户型均韵由我公司人独员多次出差驰到周边城市旱调查，又结废合销售公司飞、设计公司盟意见及信阳萝市居民居住抱习惯设计而矛成，根据我戴公司销售接羡待中心近期猛数据统计，锯有意向购房潮者，对芽“渔*****墙”两户型基本满注意；为提高打商业用房可惊利用面积，逼减少剪力墙眨，我公司领兵导层力主多誉增加100棒0万元设计盖结构转换层辆以减少剪力覆墙占用面积蒙；又根据信棚阳市市区商障业区划分，枪人防花园项扁目位置正处活于信阳市大徐型娱乐场所罪，大型超市浙及教育重地责集结地，且安我项目临近蹲城市主干道旱路，交通非进常便利，城笔市给排水、武供电、电讯丙等各种公用痒设施配备完响善。所以，期我们的房价但可以领先信萌阳市各楼盘促价格。据我纤们实地调查朴“挎*****介”粪项目周边楼扣盘市场调查勿显示，茎“末怡和名门掠”班高层住宅均垃价5200晓元/㎡，商当铺近300喉00元/㎡债，一、二期茧已全部售完工，三期工程与在建中，预晌计2013康年交房；秩“寻凤凰新世界许”焰高层住宅均陆价4300往元/㎡，商醉铺2800孕0元/㎡，赔除一套顶楼胀，已全部售怠完；汗“贫君熙台匀”迈高层住宅均份价4680藏元/㎡，商拿铺未推出，愁销售已达9岗0%以上，风“赔海虹汉都宇”织高层住宅均仁价4500酷元/㎡，商营铺未推出，艺销售已达9登8%。根据汽我项目房屋仰定价，高层堡住宅均价4跳100元/矮㎡，商铺预我计最低15妥000元/哨㎡，比同地巨段，同结构栋楼盘定价低上，属中等价改位。综上所乳述，碌“盟*****籍”贩项目无销售庭风险。如果慌信阳市房地就产业市场价耍格近二年中旋发生重大变血故（这个可番能性极低，界因为一个城倒市的房价水雷平必然与其砖经济发展水掌平密切相关楚，信房价格颈没有脱离城念市经济发展我的基本面，侮从信阳市G屑DP每年增伶长值就能看架出，且扔处费于上升的通慎道），我们躲可以通过出毅台一系列优爱惠活动、政船策来降低房辈屋价格，以啄确保正常销猫售，出现变冤故时，我们弱房屋销售的浙总体指导思劫想是粱“继高于成本价帅、低于市场应价。转”拜3、工程建建设风险宇我公司有路严格