北海项目提案策划书

第一章市场状况北海市场在经历了10年前的“大跃进”，而跌入深谷的惨痛后，于2002年开始逐渐复苏。北海房地产新格局初显。（一）、各领风骚三五年——房地产板块分析1、云南路板块云南路板块的银龙花园传来停工的消息，原称五月交房的承诺将无法实现；睛海居的代理销售商合富辉煌退出该楼盘营销工作；碧桂华庭销售停滞不前……云南路显得冷清寂静。云南路楼市进入到第二季度以来，失去了以往火爆的风光，像是失宠的孩子。以上例举的几个楼盘出现销售受阻的问题，归根到底主要是与开发商的实力及策略有关。有一点值得关注：云南路板块已经初聚了生活居住板块的雏形。随着云南南路市场的建成并投入使用，周边生活配套设施的日益完善，相信在今后的5年时间内，云南南路还能风韵犹存。这么比喻是因为，云南路有一个十足的硬伤，散乱的农民房成为开发商进入的最大障碍。2、四川路板块四川路这一楼盘新贵依然兴彩夺目，并且呈现持续升温的迹象。主要是政府方面推出的政务区带动了整个地块的升温。北海的旧城中心可以说还集中在北部湾路。由于原有城区在道路规划、社区配套、业态组合等方面的严重缺陷，旧城区已经难以承载高速、优质的现代城市运作，并将直接限制城市经济文化的发展。因此，北海城市格局迁移势在必行。然而，北海新城中心将花落何处?从地理位置上看，北海城市中心的迁移总是按照时间顺序向交通便捷、人口流动大的新城区发展，并且呈现典型的“北南朝向”：即珠海路─中山路─北部湾路─北海大道……北海大道与四川路交汇地段，连接桂海高速、西达北海港、南通银滩、北连外沙，交通便利，内外通达，再加上市政府的定址，让人们深信这里将成为北海新的城市中心除了这一因素的影响，四川先天优势对板块的支持力度也十分重要：四川路北段所连接的外沙海鲜岛，是北海城市发展的一个新亮点。作为一个城市特色旅游先导产业，外沙海鲜岛的繁荣不但提高了北海的知名度，也给四川路注入了更多的活力和色彩；外沙海鲜岛继续往南，就是北海的市中心广场——北部湾广场。广场周边有新力、粤海、万家兴、宝谊等众多大型商场，构成北海重要的商贸中心，而四川路这条贯穿商业中心的交通要道，记录的不仅仅是北海商业的腾飞，更是北海城市发展的繁荣。继续往南，就进入了以外贸、工商以及写字楼和许多娱乐休闲场所构成的商务中心。城区配套相当成熟，各种资源的相对集中使得四川路自身的价值更得以继续提升。再继续往南，市行政中心就在四川路上。如此一条黄金干道，贯穿城市娱乐休闲中心、商业中心、商务中心、市政中心四大城市中心，拥有丰富的城市各种成熟配套资源。拥有如此众多得天独厚优势的四川板块成为市场宠儿也就不足为奇了。3、茶亭路板块萄蔚蓝海岸领挪军，碧海云疯天殿后，凭两其一线海景腹的概念，竟态能以两个项抵目成就一个绍板块，成为察楼市的一朵瘦奇葩，但只捷是昙花一现怕。相对而言川，茶亭路的喇发展纵深稍溜差，整个茶销亭路区域可养供开发的土嚼地不多，而垦且能真正享列受海景的也镜不多，没有假多少发展潜何力。仿3、银滩板梳块吐近20个城岗建重点项目不，争取在年净内开工，这捷些重点项目淡近半数与银牺滩有关。包爸括投资达5田亿的唉“嘴杨帆冷”友酒店、北海剩碧海银沙国茂际旅游项目动、银滩中区灰改造二期工驾程、海泰别止墅改造、银舰滩乐园改造来、国际游艇排俱乐部改造帐、银滩中区防A地块项目滥开发、银滩足音乐喷泉改伪造工程、北纹海大学园区白周边市政配正套设施、北史部湾大道改绿造工程、西增藏南路、云不南路等道路殖的完善工程驾、小街小巷胀道路排水及牺路灯工程、边侨港镇改造舌工程等。未导来10年银贞滩板块将是慕一个新的地骡产亮点。贱4、涠州岛聚板块骗海城区新引境进落实项目勺12个，内哪资到位资金桐新增369送6万元，其执中涠洲镇的蹄上岛项目到纸位内资16全52万元、显外资175邪万美元。涠拦州岛的热度浓在逐渐升温三，已有不少杂人把目光转泉向那里。虽艳然现在配套诚设施等各方辅面的条件与蛇其他板块相避比，相差甚思远，但其发殖展潜力巨大调。现在政府嚷似乎还未意雕识到，或是处没有能力进坐行开发。与哑政府的冷淡教相比，不少扣民间资本都起已蠢蠢欲动滨，都有意向材该岛投资，菌由于存在政僻策方面的障喷碍，现在态垫势并不明朗判。相信一切形会在近年内吐得到完满的猾解决，届时你出现一个多结赢的局面。食这里大胆预春测，由于存窝在旅游经济森的发展以及喜该岛独特的牌地理位置、模气候环境等行因素的影响丢，今后的涠婚州岛将会成锹为另一个海躁南岛，一个般旅游度假的长真正的天堂品。梦(二)、冰萝山一角浮出紫水面启——错值得关注的碎市场动态兼1、小户型细成为市场主挽角顶E时代鑫城注、阳光SO佳HO、南方粥大厦、蔚蓝治海岸假日公恐寓、外沙青盏年公寓等相悲继开盘发售宴，并都取得芳不错的销售百业绩，足以蚕证明小户型葱是市场的主米角。有一点怜可以肯定，荒小户型在今赠后三五年内穷还将是市场仰的主角。理度由如下：攻(1)、北臂海市第二产逢业的健康发鬼展，成为消甜费群体来源齐的保障。由殃于实体经济骑的发展，将思吸纳一批的衡当地劳动力铁，并且随着誉经济的逐步迁发展，会吸抖引越来越多抓的当地人年字轻人回流或常是留在当地悦工作。这部笋分人的薪水恰高于当地的览平均水平，念因而有经济常能力购买。屡(2)、消弄费观念的成跃熟。昏据了解，E桐时代鑫城5揪月29日开苗盘的E时代绳，最初引来杀一批外地投圈资者，可近勒期成交客户嫌中比例最大涌的还是本地祥买房者。他撒们之中有本筋地父母为儿禾女买，也有策成年人为父方母买于养老抱(外省人)衡，还有年轻奇的本地女孩络买做自己闺颤房的崭……赏由于总价低固，年轻人有窑能力消费；菊并且拥有一百个自己的家缩的观念，早记已是深入年全轻人的心中拘，年轻人希属望拥有一个彼属于自己的第空间，小户纽型无疑是最轧好的选择。的(3)、受惰到投资者的眨偏爱。驾小户型地理症位置好、环雅境好、交通需便利，再加街上几个实际铲点的卖点，世很容易受到欧投资者的青止睐：容易转保手、可住、章出租甚至办焰公。悲2、海景房键未来潜力巨猫大，还有待睛挖掘喂北海的优美归自然环境、趴良好的空气后质量和美丽奸的海洋景观炉，是其他城捎市所没有的血，正是这种拆无法比拟的磨资源，让全甚国各地的人屯群来此度假识，因此出现闲了一群勾“台侯鸟商”隙型的居住者杏。这些购房液者对大海有兽着无比的向朝往，渴望能姻在海边有一哥处属于自己虫的空间，因糊此在海边的船商品房成为帝其首选的度者假违“速基地肃”疑。海边的房膝子受到越来材越多诸如此询类人群的青伸睐。目前，袜北海市此类庆产品还很稀驼缺，因而留溜给开发商极把大的空间充佣分发挥。桥茶亭路蔚蓝誉海岸和碧海悬云天作为公圣寓海景房的临一个典型的崖代表,其良杠好的销售业宋绩,表明了夹海景房的广舍阔的潜力。医3、旅游地评产风生水起坦多个在建或横是立项的度传假村、产权鼠式酒店等与铅旅游相关的颠项目的出现漠，标志着旅冤游地产会是聪今后的重头垂戏。随着北光海市丰富的貌旅游资源逐苦步得到开发好，这类项目竹可能出现井哈喷式的增加骂。辨(三)、客超户情况辰由于10年雾前的的房地红产泡漠的破宜裂,北海当掩地人对房地窜产已经变得兽不再敏感。舌北海市市区挖人口不足3备0万,本地恐市场容量有歉限。自从2益000年政支府启动房地笑产市场,2蜜002年正铁式复苏以来呢,异地客户雕成了支撑北趴海楼市的主出导力量。向1、北海本驴地居民对商脾品房仍旧兴射趣不大,他担们更愿意买歼下一块宅基圈地,自己建摄房。占天占崖地,仍然是直第一选择。漠外地人才、孕劳动力就业活北海,映“今准北海人碎”集这类客户普茶遍持观望态言度，由于把供握不了房地组产发展趋势俩，不知何去滨何从。如果梨出手将会选何择一些投资祝型的产品，考且希望能统侵一经营的现绩房，其次再羊看开发商实唉力如何，才夸会做出购买肿。禁2、异地客丽户成了北海龟楼市的主体脑。慌自1999葬年以来,谜北海市的外信来购房者中厨，一直以西奏北、东北等品北方离退休应人员为主；游但2003枝年6月份开竹始，来自上缩海、浙江及雹广西南宁等绕地的购房者述明显增多，澡他们特别看薯重一些高档裕楼盘秀。讲在今年3～搜4月间的江茅浙购房团和观10月的上翻海购房团，躬托起了整个乖北海楼市，烛北海楼市已共经成为比较堪纯粹的外销董性质一个畸清形市场。扯外地客户成粉了普遍持投贴资心态，把嫩北海现状跟油他们本地当渠年房地产状伞况相比，觉朗得北海房价慕水位低，有距很大的增值筹空间。通常疏选择：单价缺较低的商铺乡，地段较好充总价较低的害公寓，能看华海最好，而袭且按揭条件售很灵活怕占席太多资金的庆物业，多半是是些期房，货留下一定的蹲空间以便于沫炒做获利。辰第二章托别墅市场初恶探送从市场细分首来看，别墅储市场应该有旨很大的潜力捐可挖，在异果地购买中，知别墅需求量背很大，而北炊海近几年仅跌有海泰物业轰、碧雅苑、碍东方花园、含北海花园和援华杰温馨园纲等几个别墅禁楼盘推出。颠其中，海泰装物业属于烂混尾工程，至煤今权属难以冷理清，只有翁极少数可以露供应市场，低即使买家现疯在购买了，袜也无法入住迎。其他几个哈楼盘，都远饶离海边，户致型、配套设兵施、规划、猪安全防范、胞物业管理等砖方面都带有胡较严重的缺适陷，不能满饥足外地高端颜客户的要求蜡。就是北海节本地的一些督外来投资企涂业高层管理亦人员，也基宝本买不到合灵意的别墅住倡宅，出现遍陶地别墅，却衰没有适合市绍场要求的产纯品的尴尬局菜面。是而本禾案明年进入箭市场，除了蹈沿袭今年房素地产的发展糖势头，更是乡要找准突破酸口，为北海毕房地产持续俩强烈发展注承入了活力。村北海别墅市蚁场呈现几个汇特点:槽1、最市场供应潜甩力巨大，变粪数高。驳10年前的堪大开发，成伶片农用地征泽用成为城市固建设用地，扑作为一个度路假城市，别壤墅规划用地狠不在少数。视随着泡沫的冲颇破裂，大闪量土地或是盼荒废，或是挺建成欧“他半拉子愿”对工程。随着从市场的复苏讽，当开发商柱发现爸“剖解套寻”捷的成本与市闭场受益达到还攀“句零垃界点融”侦，就会时刻既关注市场动宝向，一旦时午机成熟，就饥会迅速重入山市，抢夺市呼场份额。谣由于此类独态土地在北海莫房地土地市齐场占有较大贵份额，因此匹整个别墅市变场未来状况令难以准确预搏测，市场的受变量大。滑2、北海别惭墅粱楼佳盘素质参差骗不齐溉，整体水平璃较低舱在调查中，窄北海最著名真的明星别墅返盘估“芒华杰馨园槐”舟，兵营式布透局，遥整体规划设假计略显呆板樱，空间变化枕少，没有动东感和曲折；厉园林设计简跪单，整体规膏划设计给人肝以暴发户农腊民房感觉。杂在建不少别纠墅盘，实质包为低密度住筐宅社区，别姥墅、多层、阳小高层各种按建筑体混合熊。缺乏别墅殊作为高档盘谎的尊容暮、高档、挎华贵。态3薪、差独栋别墅成抹为市场主流蹄。守北海别墅市傲场中,主要猛来自于外地哥客户尾。屋北海以加空气清新，践气候宜人，统适宜休闲和初养老，在当葛地购房是一靠种“健康投篮资”。但几都乎所有帝业内人士泊都认为，北双海市目前超迫低价位住房折升值潜力大寒，是驱动江塑浙泄、上海挎购房者入市笛的主要因素凡。扑在北海市场雷独栋别墅的熟主流价位在折60～80徒万之间,如鞠此低廉的价居格,对于一父线城市的客录户,无论是泥投资客还是疮准备在北海沸置业,休闲取养老的客户稠,只及相所健在城市的1怀/4～1/掀5罢。南价格已经不汉是此类客户辰考虑的问题陵。锤他们追求的为是一种顶尖膏的生活方式衰,独门独院国,要的就是感真正别墅的索生活,能够译体现身份地层位的别墅摆。尖别墅的本质映是，奢华。回独栋别墅才薪能完整的诠馒释，奢华。抓实际上,市流场已经慕证实烦了一个问题丹。酒华絮杰馨园作为育别墅市场的茄一个有影响扮力的大盘,汤同时作为一弹个最为成功蛛的别墅盘，庭值得我们学抱习和借鉴。崇豪杰占地2治00余亩，唱全部规划设漏计为独栋别激墅，其主要语的特点就是交1、户型大期，建筑面积朝从280平谅方米～46砖0平方米；首2、花园面源积开阔，最油大的达到8爸00平方米溜。州业主充分体杯验到了别墅贿的生活：花门园、独门独禾院。在最初笼的规划中，及总户数是1委90栋；在挡一、二期推宫向市场，大跳户型受到强躲烈追捧后，杯在三、四期馆中把原先定吓位为中小户返型的全部改到为大户型，凉总户数减少须到170户技。充分体现饮了豪宅的风咬范。归根结幻底，路华杆杰叫好又叫淹座的根本原脏因，就是定宽位为纯独栋肃别墅令，满足了客昏户心理上对系“抖真正娃”酸别墅生活的滨渴望。结值得关注的苹是，华杰的累开发商是有绕上海背景的樱一家房地产昨开发企业，赌面对北海这番个以外销性兽质为主的的册市场，仍然阔选择独栋别侧墅作为该项译目的定位，脸值得我们研肠究和关注。勿从市场的反推映来看，在嚷我们调查的挨几个楼盘中销，独栋别墅重实现的销售琴情况最为理下想，接近8党0％的销售宴率，已经说追明了问题。照4凤、联排别墅山日薄西山社实短际上，联排跌别墅本来就妄是一个尴尬周的产品，从尸它出生之日拌起，就注定蒸是一种过渡阻产品。尺联排别墅是婆介于挎低叫层住宅和别胡墅之间的一忽种产品，是撑一种黄“仗舶来品敬”萝。是在城市尾土地资源日帆益稀缺的情耐况下，为满衔足城市中产腹阶级一族对撇高品质住宅风要求而建的周。吗该阶级在大没城市中有一甘定的经济实徒力，但还没涌有足够的能两力去郊外购弃置真正的别躁墅，退而求梳其次框。秘在大城市中株，能住上低枝密度住宅，站就已经是一我种身份和实卵力的体现了箱。在更大的扛层度上，感联排别墅更王接近于低层泼住宅。挂在北海别墅落市场上，根鼻据上文所述退，不得已，锋退而求其次牺选择联排别战墅的因素将买不复存在。氏1、土地稀怀缺因素。1赖0年前的泡运沫，使得北捷海大量疫商品房开发奸土地至今闲吵置，胞“技只有用不完协的地，没有哪建不起的房乖”坟。土地不属箩于稀缺资源岂，大片的土尚地在等待发读开，而且许恰多是别墅用搏地。2、经浪济制约。北赚海楼价较低唱，均价大概亲在1500贝元左右，与玉一线城市如沟上海相比，避是其的1/及6左右，6跳0～80万抓一栋的独栋回别墅，同样就的价钱，在圆北海只能买惭一套两房的腿公寓。况且美，能够在北铸海这种环境畜优美的海滨刺城市购置房穴产，休闲度短假或者投资歼，本身就说严明了业主的题身份和经济劈实力。天作为高端住领宅产品的别绿墅，在这些滴客户眼中，孤已经是一种五平民化的产续品了。草从市场的反磨映来看，喉联排别墅的吼销售情况不网尽如人意，武和独栋相比疯，有相当大驼的差距，这端也说明了市镇场的取向。丽第三章炸项目地块分膛析侦、产品定位小（一）、项马目所在区域矿分析（略）棵（二）、项维目SWOT牧分析优势（S）浸1、项目地猴块临海，在金推广上利于超造势贫2、项目位茫于高速路口暗，交通便利询，路网发达黑3、土地平摊整方正，利貌于规划开发棋4、土地获团取价格低，志开发成本低劣势（W）撞1、项目用印地被市政规访划路（绿化菜带）隔成两桶块，不利于垦项目的整体注规划颜2、位于北疫海大道与北势部湾东路两怎条主干道交隆汇处，噪音堂、尘灰等污敏染较大记3、项目所挨处高德镇，谊地块非北海爆房地产主流向热点地带，决周边缺乏高喂档明星楼盘唇，地域竞争扬力不强。愚4、项目周碑边市镇、生袭活等配套设垮施不完善，鸟距市中心、葬风景区较远深5、项目地储块较小，可岂提高项目本益身价值因素托有限机会（O）名1、项目周环边别墅楼盘拆较少，现有暑竞争楼盘档蛮次不高。伸2、北海缺贱乏高品质别味墅盘，市场印的空白点，向本项目扒准确把握市验场需求，迅匀速入市滋可以填补空被缺磁3项、地块之间道公共用地可辽充分利用，岂做成为项目引配套的园林躬绿化、休闲订、娱乐等公构共场所须4画、别墅地根出收缩，市场获凸现别墅珍谢稀，地块位申于高速路口庙处，抢占外密地客源赢得套先机威胁（T）俱1、大部分优于十年前批修卖的别墅用口地至今尚未钞开发完成，谷市场潜在开茂发量大，未划来的竞争激搁烈衰2、现存历谁史遗留别墅斥群存量大，专位置、环境正尚佳的不在济少数，不少钱楼盘等待时扯机，一旦市兄场复苏，可寸迅速重新入秤市。币市场变数大滤。果第四章爆项目定位该（一）、假市场炒定位剂北海从20裹02年以后秒，房地产近鞭两年来发展绕非常快，大笋有重新复苏捞，再次起飞古之势貌。以外销为垄主的房地产真业，关注异唇地客户的需猾求，开发能瞎满足异地客犯户需要产品弄，已经逐渐谜成为业内的龟共识。死其中有包括愤了别墅低密男度、低层的生这样一种居饺住方式驱。冒这种居住方妄式能够迅速谅地发展有几栗方面的原因鸡。泪一方面，修随着生产力牵的提高，国绣民收入的增碗长，一部分侵人（尤其是怖在收入水平厨较高的上海叹、江浙、福喘建等地）先泽富起来的原炕则，他们要花追求一种顶核尖的生活，款所以希望有酬别墅这样一默种居住方式当。窑第二个原因壶，就是大城碌市的土地资档源日益稀缺漠，高层、超辛高层建筑正付成为城市的惊主体建筑。有对于低密度甩住宅，甚至蝶是多层住宅末，就成了大尖城市人一种难奢侈的梦想浊和向往。色第三个原因疤，就是大城纵市污染日益权严重，城市叶住宅的郊区哥化，也是大直城市居民渴车望清新空气帽，可以自由纤奔跑的绿地醉，人们渴望羽回归自然的挑一种表现。飞北海的优美旦自然环境、颤良好的空气任质量和美丽移的海洋景观捧，是其他城子市所没有的遍。是休闲、晶度假、养老玩的最优选择全。峡第四个原因斯，也是最重株要的一个原踩因，就是北哲海的房地产兼价格比起东竭部发达地区幻城市要低廉丘很多，只及如它们的10迫％～20％梦。北海的佣1栋北海经悉济型别墅＝扇上海1套普尺通两房公寓悦＝市中心1运套单身公寓孝。孝据此分析，急不仅能充分老实现本项目成得价值，更滑是扩大了本狼项目的的客喜户群体。尽所以用这样尽四个原因，肌以及我们之绍前对市场、端项目地块的执分析，就决革定本项目定逐位为低密度楚住宅的一个忙可行蚕性认。突从低密度住铁宅宏观这个正概念来看，轰不应该看作巨别墅就是豪酒宅，应该看栋到，别墅是脊一种低密度帖的居住方式呜，那么它可娱以有低标准导，可以有中季标准，也可早以有高标准豪，有豪宅。丙有一种别墅饼就是为了休忌假用的，要顶非常的乡村荷化，很简单可，而且别有烦情趣。所以记对别墅这样奖一种居住方纵式的认识上白，应该有低墙、中、高、蚕豪宅这样的耍概念。定位一：袄1、霸根据前文的虫分析，泪由于糖本项目扭别墅用地的豆自然环境资欺源并不理想杨，裹以及项目用答地本身地局扛限性，帮并挪不足以支撑狮其开发成为寺真正意义的践高档别墅楼寄盘辛，转而成为它经济型别墅泉则可以解决荐这一问题躺。予经济别墅是体别墅家族中永的新面孔，痛是别墅类产港品放在高贵骡的身份以迎便合更大的消否费层面而作艳出的积极变膨化。同时也亮是国内消费亲需求的反映顷。其密度较筹高，通常在园0.4～0畏.6怕之间，但由共于单体面积映较小，通常城在身180怒～云240段平米息之间丈，也有一个闭小的庭院，阁因而也能满就足一般的舒裂适度要求。合2、根据市你场分析得知忍，作为主流悼的经济别墅勤的代表作，申联排别墅不厉适应在北海愤市场的要求替，市场容量拼有限，盘从市场的实厌现情况和受丰益情况，我醒们将臂开发尾一种新经济重型别墅堪——肢小独栋量，杂面积在18励0～240太平方米之间配，报来满足市场耗要求仙。啦小独栋不是亿别墅，除了眨别墅之风已华经泛滥外，舍小独栋本身黎也不具备别每墅本义的奢仪华。小独栋抄也绝非TO幅WNHOU助SE.。别胶墅之后有T抽OWNHO具USE，那风么，今天T消OWNHO杰USE之后锦有小独栋，揪本身就是一伙种升级，这户种升级还表室现在有差异沸性的拒绝上塞，僻不仅是产品暮和房价的问瑞题，更主要机是精神文化唉取向问题柴。项小独栋敞位置上不在歪城区也不在绵郊区，面积筐上不是大屋上也拒绝小户锡型，品质上获不求奢华但湾绝不低档，券房价上不取细暴利也不做喂低价，包括派其宣传中不腰做概念也不鉴标新立异等怨各个方面，金正是购小独栋这种叉从物质层面能到精神层面参的转换，使盾我们发现了牙其作为原创询性物业成为促主流市场的锦价值所在。通随着小资超结越新新人类卡而真正成为蚁生活格调而骆非生活阶层叹的定义，特板别是中坚人恭群越来越有慕品位化和个每性化，那么军，小独栋的捡客群不仅会古越来越多，替而且必将成忘为一个主流星市场。染作反为别墅家族云一个新的物肺业形态，定绣位于小独栋那，可以最大睁限度满足开淘发商对利润贿的要求，同父时避免了定观位成为联排膨别墅这么一六个尴尬的产请品。但是，保又与北海市灿场对大面积副别墅需求尸更受市场欢盗迎，逐渐成步为主流这个传事实证相悖粒。基明确小独栋示的目标客户否群体，锁定蝶其特征，在盗推广有针对节性地作诉求谈，打动客户继“竿心旅”任，是该定位浮的关键。定位二：泪从椒市场分析中捞，我们不难必得处结论，伸独栋别墅代岛表了北海别染墅市场的发逢展方向，刷我们将本项往目定位成为死一个纯独栋水高圆品质负别墅区保。羞面积在28扬0～400想平方米之间命。僚可姐以预见的是笔，习定位作为纯疯独栋别墅，他是本项目风目险最小的方泉案，但同时隐，也是利润梳最小的一个宝方案。粘（二）、客用户定位夕由现在北海竟市场反映来系看，郊异地购买占千有较大比重视，但由市场坏分析可以看次出，北海目退前别墅定位耽在第一居所锯，真正面向声异地客户的昌高端产品缺轨口严重。涝由于生态环高境保护良好起，投资环境吸不断改善，织加之北海市瓦政府为盘活尚空置商品房葵采取了一系度列优惠政策方，近两年，蹦到北海购房汤的外地人不刻断增加，占姓同期房地产心交易量的3她0%以上，耀其中大多是洗到北海度假施、养老的。晕有人算过：岭“看到2002缠年，北京空需巢家庭约有颈170.2残×驰34%透×绒(1+4.申4%2卖÷报2=31.咏5(万户)掘，上海空巢躁家庭约有1尽00啊÷叉2=50(炸万户)，如依果这些空巢风家庭有十分齐之一迁居北种海，那么仅推房地产一项闷就会有（3扶1.5+5铃0）万户糠×舌10%雕×除15万元=父122.2咏5(亿元)躬的巨大市场镰。这还仅仅烘是京沪两地道的空巢家庭名，如果放眼会全国，甚至稼世界，这个泻市场不可限炎量。靠”董事实上，东绞盟博览会在怀广西地召开杏，北海成为负大西南，甚没至是中国南捞部出海大通成道。邻近的炒马来西亚和天泰国，新加爆坡等国家，鼓正在通过旅某游，加强对答日本、韩国寸等国家进行揉宣传，鼓励帜老年空巢迁荐徙到气候温师暖的热带海棍滨地区来生恨活。话外地和国际尝养老房地产雀市场将是北夺海长期的市低场增长源泉阻。耳此外，度假玻、休闲别墅齐的市场尚未福充分挖掘。熟根据目前北饺海酒店式度床假公寓的市脆场良好的需商求状况和市兵场实现程度畜，度假别墅亮作为面向拥棒有共同客户姜的度假公寓道，实际上是肢对该客户群丧体的进一步孔细分，是对愉高端客户的删细分。到度假休闲别敌墅将是北海少别墅一个重危要组成部分伶。门根据目前北愧海房地产市必场作为一个秤以外地客户床为主的这一资个状况，我缝们判言，怖本项目客户粱将以异地客禾户为主，主已要来自发达由地区收入水顺平较高城市杀。自客户构成一泉：贱当桌项目定位为警小独栋时，国我们的目标税客户群体来月源广泛。及由于北海整啊体楼价地低帮廉，小独栋巨别墅的总价赚能够控制在俯50万左右倍，相对而沿贷海和发达地血区的中产以皆上阶级都有讯经济能力消逮费。腿1、对于社命会顶层阶级虽而言，小独错栋作为在海淡滨城市一个戴休闲度假场勤所，铲是该阶层人泡士众多房产领物业之一。曾对于该阶层虏而言，可以狡作为一种长倒期度假场所蜻，无论平时阔有无，或是幕多、少时间卷进行享受，灵即使长期空酒置或是闲置藏，因为总价优低廉，也不路至于心疼。祝正是因为该脆阶级房产物犹业众多，在崖一线和发达喷城市置业成扶本过高，会非适当的在一惹些旅游、观笔光、风景漠的二、甚是屿三线比城市歼置业，即是至作为投资，债又可作为不衬动产。在异咳地海滨城市吧，一个风景仍如画的胜地谜，也是一种期社会身份的妄体现。圾2、对于社猫会的中产阶遗级。该群体体是社会的一流个中流砥柱税，社会的中痛坚群体。该孙群体不具备段千万级的消江费能力，但柜对别墅的热岩爱却超出了花一般的想象任。对于生活杀的品味和个驳性化的需求孕也越来越高头。同样的一余个理由，在竿大城市的别扑墅对于他们渗而言仍然是送一种奢侈，领对于联排之漂类的顺“赛伪别墅丹”棵却也看不上神眼。同时由病于该阶层的性工作压力巨规大，不时的纹需要一段时屠间的轻松和已休闲。度假米场所的一个晒总价不高的尺别墅，既能柴满足对别墅煌生活的渴望浆，又能时常塘进行轻松愉抱悦的度假生忘活。同时绕“蚊度假海滨城戚市的别墅李”辫也能满足小浑小的虚荣心锡。跌3、甚至对架于小资、白健领一层的人头士蛋。在大城市闯养老成本过级高，选择一燥个环境优美助，适于养老虾的小城市，击也是一个不合错的选择。丹由以上三个草消费群体，旧我们不难进瞒行进一步的兄推断，由于毙房价的低廉嫂，在一线发歇达城市具备哪一定技能，震有5～10苦年工作经历炒的都有有在捞北海置业购议房的能力。首小独栋，因锦其能满足客锹户对握别墅生活虚要求的向往咱，在经济上承又不至于承颂受太大负担胀；在北海这股样一个度假葱胜地能拥有粗一套亲海别执墅，炒她的客户群擦体应该是广穴泛扫的，市场潜蒸力巨大。硬在客户层面线上，我们大煌胆地预测，徐除了区外一量线城市管外，还应该理充分挖掘遍北海本地机、南宁等区壳内市场的客索户。批根据前文的箱分析，北海设可提供别别槐墅物业的量博是非常大的咐，如何他在众多别墅宫盘中脱颖而颠出，谈就要比楼盘炭的整体素质寸了脂。包括楼盘嫩的整个规划你，园艺设计脆、户型架构稻、还有看不值见漏，悲却客观存在闹的民社区文化史。客户构成二慈当项目规划考定位于独栋林豪华别别墅习时，迁目标客户相怪对明朗了很氧多。能买得寨起100万荒左右的别墅蝶，已经将滨“念客户一岁”践2和3大部蓄分都去掉了搅。此时，公扎司集团购买钢作为办公场米所世、以及作为朋高层领导下押榻之地的分答量有所增加句，本地客户摘也会增多。工客户已经集福中在了我们毕常说的料“践金字塔墨”请塔尖的阶层刊，和暴发户君阶层。象（三）兰价格定位携因为北海别股墅的品质、仙建造时间、爹装修等级参牛差不齐，因托此在价格上激反映出较大华的差异，主悟要分为三种系：辛多无自建别墅：丢1000元浩/㎡以下球因一般品质宝别墅：旧楼市盘1000话-1300愉元/㎡隔看剃野欧新楼盘15干00-18续00元/㎡事灿高品录质别墅：旧菠楼盘160绳0-200廉0元/㎡楚新楼盘18普00元/㎡缠以上连根据本项目样的定位，本惑项目地市场跑价格应该在半2200饺～2500启元/㎡阀以上绩，属于中望高悲端别墅。涨小独栋均价饺控制在50勿万左右，大瞒概在咱45～60乡万之间。与蔑联排相近，衣稍高于联排暖。异独栋豪华价朝格在100误万以上，价础格体系可参系照华杰馨园傅而定。捷（四）产品零、杆户型份规划设计定航位陵本项目无论粥是作为小独梨栋，或是一融般的独栋别吩墅，还是其骡他，客户基磁本上是一致祝的煌，足大部分作为念外销房，客舱户浮来自于一线帖发达城市，爹作为海滨度赞假休闲的一茧个场所和投役资的物业。匪在项目的产察品、户型规躲划设计上，外充分考虑目添标客户个性找、文化的因吊素，目标客将户所在地的今社会背景和旬文化背景，京以目标客户牢的需求为导若向，进行规慢划设计。岔甚至我们可隐以根据客户坐需求，在符诸合整体设计其、规划大纲蛮的前提下，烫按照客户的沈需要买设计，就是隶所谓的嘴“谨订单地产榨”益（一）小独国栋昂小汽独栋别墅特锤点鲜明：其政一是面积较坝小；其二都出是独栋住宅疑；其三是总床价较低。对鉴比部分电梯鱼公寓或花园恒洋房，购房宋者既享受钩了独栋别墅葱的品质，又哗有一个可以锅承受的房屋诊总价。兰小独栋别墅饺中户型面积往集中在冻200茫～240记平方米左右债，旗不论哪种户模型均拥有较俗好较伐实际的使用联空间和花园怜。共独立住宅爱应该最大限亏度地满足别奴墅的生活需已求，如拥有怠两个方卧、独大空间挑空费等，应该通系过精确的尺长度分析、优土秀的套房设雕计在空间上踩进行发挥。笨我们在整个飘社区得规划丢和设计中，楼应该注重项渐目的内在品维质，它的浑的灵魂和生亦命，也只有盼这样，它的坊存在才富有燕合理性、表秃现力与亲和王力。拒绝速钻成建筑，追尚寻创新和独宋有，关注建喘筑本质，碧我们规划的欣小独栋别墅挖在肤居住模式上政是冰纯粹的独栋角别墅光。跃以围合式组信团，蓬不仅充分利领用了有限的把地面的空间丝，更要应营建独特的易空间视角及惯独立的生活遍情趣。处诺干辩个别墅组团催和谐相对，拳各居住组团理相对紧凑，韵向心围合，触形成大面积销共享花园中罚庭。租各折种精致户型听各尽其趣，姥1脸80～24都0舍平方米超级励享受。地上沾2负层美～3徒层结构，四虚面通透。阅待读自然、健吵康与美，独谈栋别墅给了趟业主叛更多可能。猎小独栋栗“词八大标准宵”懒标准之一：带独立住宅，煤独门独户、窜有天有地，毫有家庭的私缎密空间；独隙立私家花园田；云标准之二：余适合作脏“禽第一居所曲”冤；能达到边吧享受边增值首的完美置业怨目的；六标准之三：碰舒适实用，嫂不求奢华，乔面积为刑180亚傲~250平搁方米，布局棒合理，满足恩三口至五口差之家高品质咏居住；墓更甚者，在兼建筑上用框号架结构，户分型的设计上境就可以粪进行模块式公组合毯，业主可以卡根据自身需数要，在框架青允许的架范围内，自室行组合。搅标准之四：尿交通方便，推位置较好，杨从市中心的劳正常车程在慎20～40归分钟——革离红尘不远区，离自然很普近还；薯标准之五：薪讲究整个社膊区的功能配桐套，以满足欠人们的精神教需求，即使秩现实的条件偏目前还不是牙十分完善，纳但未来的预撤期十分看好藏；脊标准之六：缩单价与总价占处在一个相谈对合理的位鸟置，而且在霜消费者的经活济承受范围蜻之内，相对影的性价比较政高；标准之环七：注重物出业管理，讲帮究社区文化框，注重邻里亡关系的和谐节，但又强调裁各自相对的歉独立；示标准之八：切业主大多具岸有较高的文灵化素质和修讯养以及独特子的生活品位俗，理性低调朽，多数正处撇在人生与事室业的上升阶秃段，属于社蒜会的中坚一储族。鹊（二）希高档膊独栋错别墅本身就远是少数人的肝产品，纯独弟栋井更是代表了燥众多流派别为墅中的的定去级标准，体镰现了一种身山份和地位的亚尊容。更多希的时候，翻“腾功夫已在产泡品外飘”筐，除了对产坡品本身的高班要求之外，怨针对项目特谱有的形态和禁客户特征，店建立社区的笨“皮软文化尼”趣，宁把铁“凳提高社区品臭质，营造高介尚社区斯”木的理念融入匹产品的规划英设计当中。霜迎合客户需埋要，挖掘客景户潜在需求益，使之成为遥一个为客户川量身定造的预高品质社区白。薪1、品质鸽·兰庭院颈别墅是整个竖住宅市场上叮的金字塔产的品。正如果答别墅产品一梯味地追求密劣度朱，就会储导致规划品幼质下降，导僚致很多别墅密项目庭院面果积大为缩水骨。陡别墅的本质缠是奢侈桑，别墅的概士念不仅包括亦建筑本身，纵更重要的是戴自家的庭院召。名正是由于有搂了较大面积骂的室外庭院阴，居住者才相能充分享受富与大自然的顾亲密接触，确养花弄草，慨遛狗散步，糕甚至来一次汗室外烧烤或指举行家庭排阔队。将生活付空间从室内影扩展大室外丹，这也是别恼墅住宅品质槽的主要体现秘。没有足够榨面积的庭院胜，花高价购互置一个封闭夹的居住空间蝇没有任何意止义弟2、品质丽·叛户型猪对于华高档跪别墅产品的址设计，需要炎在功能的细睡化、空间尺为度的准确把攻握及空间气本氛的营造上清多做文章。奔随着现代人蛙们生活方式沙的变化，更雁多的休闲、挑娱乐、健身乘功能的引入罢成为必然。戴会客空间、方家庭生活空潜间也要考虑举其合理的尺捏度，并与家堤具的形式、还尺寸和摆放滥相结合。厨戒房、卫生浴陆、更衣室等恒空间尺度及分各功能分区侄也应该满足津新的需求变搁化。如厨房阿考虑到中、遮西烹饪间的京分隔、卫生勤间大小要满败足追求舒适赴享受的需要湾，更衣室也忌不能太促狭胸等，室内空钞间的趣味性逗和流动性和芹平面布局的湿结合都是户独型设计中需副要考虑的重垃点内容。录3、品质丘·揉建筑风格料目前峰北海怖别墅产品往窑往以暴富式愤的张扬缘，而串缺乏有品位宵的优雅。别趟墅卫不仅仅柏是卖给暴发较户的，牺特别是本项缸目是以井向发达一线许城市外销为孕主，俊。因此，在难目前胶一些捞别墅产品甚吉至和农民住番宅并无二致拒。别墅居然质成为在住宅裙中价位最高券，品位最低壳的产品类型裳。作市面上别墅星形象以欧美丙风格为多，表开发商和设惜计者并非对宅欧美的建筑遇进行过深入趋细致的研究帐，大多显得段不伦不类，立在各种古典驱符号的堆砌隶中，形式、育比例、尺度话、韵律完全惭脱离了真正架欧美风格的蒙真意。同时认不容忽视的锅是叶对细部的推债敲舱，很多产品灶显得粗糟，绸难以体现高始价物业的价盾值感。遗第徐五小章项目费产品策划与餐环艺创意冒项目基本情赤况项目背景（略）地块资源（略）区域状况交通（略）开发（略）配套（略）发展定位惧经过对本地徐块资源条件往评价及北海疲房地产市场知综合分析，肠结合项目区乞域优势和物吊业特点，我霸们初步将项撞目发展概念铸描绘为：怕本尸项目占地分高为两块，被边市政规划绿馋化带相隔，绣一块约31上亩，一块约锯49亩，合享计80余亩投。容积率按杯0.5计算慧，总建筑面洞积将近26敢700平方两米，作为本丹公司开发地秃市首个别墅讨项目，以昌小独栋别墅帆产品为主，拒以适度超前挖的设计理念理，营造和突环出项目编度假休闲、慌投资养老件，价值较高每的基点，使鹿项目建成后突成为，超越装北海现有别伶墅开发水准首，实现项目希建筑从物质滨层面到精神廊层面的转换娃，拥有排海滨度假、察投资特色哲，并具有现看代特色，符抢合中坚客户摘群品味和个羽性精神的复未合型社区。残规划构思及闻要点滑单一高尚抢型画别墅万社区乏“马别墅，始终天是少数人的核奢侈蹄”。一个优均秀的静别墅盘画、一个成熟低的社区，应荷该具备区生态、文化脂、人文等社斜区文化因素刘，使建筑不跨仅仅作为冷献冰冰的建筑夹，而应该融桌入到生活中终去，成为生蒜活的一个组丙成部分。作躲为区域内品垂质、形象较乒高的项目，圣产品衫系列应避免蓄出现开发商觉为获取更高龙利润而将纯购别墅社区规本划成为联排妥、叠拼、甚哀至低层楼中厌楼等大杂烩掘，而降低整鞭个楼盘形象柿。准确定位扇为遣小独栋别墅貌，坚持独栋救，独门独院格，回归别墅拖原生态本质先，针对所纠定位零消费葱群困体之间的共墨性及差异，畅在羽规划、产品泊设计思路与瓦开发理念等读方面继要求庸与夕消费咱群吧体摄实现吃完美钱对接舞，根据客户框需求，在统廊一规划下，虫满足客户个保性化要求，俊提供出多种降产品组合。雅有相对明确栋的客户群定耽位，改产品单一但化谁就不会蛇导致在客户姜群定位窗上的顷模糊而。因为，炮同属拴项目标定的凉消费群体脑，其年龄结痕构、家庭结汁构、收入状拜况等各方面连情况也鼠大致沿相同，因此勉，他们必然圣对监产品迷种类有着这类似竿的需求割。产品单一急化可使客户细的背景更为惠同质化，生靠活背景，社窑会身份、居咏住方式、思朋想意识等相视似群体共处闲同一社区，溉共同营造属构于自己阶层斑的社区文化吸，强化了归神属感。蛮本项目应打再造一个属于繁社会中坚阶翅层，充分注挂重保护邻里然业主间私隐块性，榨住户层次液相近厨、社区文化退含蓄内敛麻、絮注重生活情美趣伶、成关注生活细浓节的中产单誉一承型社区孔，械拒绝居住人船群世复杂，层次装良秀不齐，粪强调自我个晴性的表现和去张扬，注重跨自我价值的帖实现。报产品体系及王面积配比朵本项目定位夕于小独栋，从建筑面积在悠180～2悔40平方米叉之间。删社区景观与检建筑群膜在本项目的咐设计中，由鸭于项目附近陷缺少天然的赢自然景观，糟在针对北海涨现有别墅盘缺园林景观设推计简单，户掉与户之间，晃户与整个园弟林、园艺处颤于一种分割台不整合状态窑，我们为营会造一个高品痛质别墅盘，报必须把建筑凉和园林的设栏计整合起来肉，建筑不再贤是社区唯一听的主角，园仔林景观也不傍再是适应、旷将就建筑的法配角。而应温相互呼应互陵成风景。前数提是建筑设漫计必须在整惰个社区的规步划众与园林昆景观互为补时充，相应成酒趣。处理好垫建筑群轮户介与户花园之谅间，单户的匹小花园的怎栽样融入整个泼社区大花园光关系，要做挥到建筑与园朋艺互为风景陈，使整体建括筑的每一个唱细节都实现竖着风景的功悼能，尽量实遭现户户通风络透亮、户户嫁拥有景观。旧可磨采用“幅向心式弱围歪合拆”布局形式栋，将独栋的扁住宅约晕诺干说户内绕成U到型，形成相酱对独立的邻峡里组团。户妖与户独立，蛙院落与院落晶相连，成为筐“联院住宅母”。们使每一个组销团都有自己蚊的特点，都埋有入户的风限景，但户与税户之间又充屈分考虑到作遥为别墅应有牲的隐私性。吐组团之间与秃中庭花园和宗社区公共用庄地在衔接上示充分扰利用道路、乱绿化、景观医小品作充分暴的过渡。空咏间之间耳随机性变化煌多，趣味性况比较大；组赤团之间相互拾独立，私密肥性强。议中庭花园作但为整个社区暂园艺景观的阶集中表现，补但与各组团贱之间整合作阴一个整体。阿使得整个空席间层次富于北变化，建筑开与园艺融为息一体，避免世兵营式布局切，整个视觉或变化丰富。规划分区建筑组团玩小朝区规划池按地块地分泥割可遍分为筝两个区掩，挖每个区都可钓单独形成一驱个区，每个赔区由若干个卧组团组成，谱每个组团又傻诺干栋小独柱栋广智牧弱围焰合而成。棕可按每个区碍做为一个作滨业流水片分前期开发：根冲据项目现阶鬼段开发要求柱，第一阶段鼓为31亩地赚块诺干个组悔团；余下阶帅段将视市场躁情形陆续开杨发各区作业粗流水片，为软由于渣小倦区分期建设姐与施工，兆亦据可视将来房崖地产市场需筒求定位来脂具体梨确定后期建坦设的居住插产品，以保裹持一定开发迁弹性艳。路网交通君小区主入口看可考虑项目桌两块用之间滥的市政公共蜻绿化用地；怜两块用地分钩别设置域整个居住区夸的消防、安凶全、辅助出堂口。稀根据居住区紫的规模、小顾区功能结构参，结合地形梳特点，居住唯区道路系统周设置原则是考尽量做到短讯、捷、顺，怕且与各小区铁交通联系方轧便，范考虑项目较称小，渐其基本做法罪按浆二浩级道路管理杠。石做到人车分羡流。凉居住小区内乞的通道设6尤米宽的半环绵形双车道。测居住小区组没团内的宅前植小路设2．识5米宽的单碎行道（在组销团内不穿行射，仅局部有瑞小场地）善，区别于环葱行车道的尽逃端车行道，座既保证车辆寒能通到每户降或每栋门口话，又最大限在度地减少对深住户的干扰止；竖作为小区主劫要景观带的匙步行道与车冬行道完全分绒离，既可作支人行步道，逢也可作为供用住户运动的唯慢跑径道。勺通过以上道词路分级规范绝化，可满足腰居住区内部生交通联系。恢路网设计一穷般至居住组取团距离不超嫌过薯30更米，交通方辟便、满足消尽防、疏散、秤地下管网埋有设、道路绿晌化及居住小夕区的排水等壳综合考虑，反方便生活、扑方便管理，骨符合以人为副本的设计指才导思想。停车圾作为别墅区昨，面向汽车爹化社会的本瓜项目将充分伞考虑车辆停伙放。每户均役配置一个车晴位外，还应育该充分考虑锄临时停车位绳。车位数设穷置指标应有短一定超前性饿，考虑未来和发展的需要妇，但同时亦笨必须考虑居止住的相对安汤静性，尽可巾能避免机动川交通对居住摘的干扰，在拣这两者之间芦达到良好的阁价值平衡。剃利用道路两见旁人行绿化处带作为临时枪停车场。当酬外来客人或野业主第二辆蚂车驾车返回耻，可顺路进撕入停车场，殊同时每部车土辆还可以就纲近停放。采彩用此种停车愤方式，是充僵分考虑到地掘面使用面积悬和建造成本叠而设计的。柜停车位的设笋计要考虑到骄对行人的影余响，和室外梯活动绿化景悉观的布置。据住宅规划要馆点存住宅设计应诉具备合理性句申为锹迎合业主的其个性化需求寺，鼻应研将概不同功能房冬进行合理搭哄配，尽可能弊让每驳个窗户闷都有较好的裂朝向和观景裤效果，蚊又能艰体现优质优割价原则。剧住宅设计应辈具备可改造代性舱本项目目标伞客户定位于畜发达地区中灯坚客户群体递，各地客户涨对户型的需下求都各有特村点；同时，描该客户群体牌也憎恶雷同男，总想表达蔑自我个性，舰因而，住宅附设计应该具虑备足够的可涛改造性，以圆适应啄客户衡变泻性炊化窝需要所。户型可拆宁分和合并，云两间功能偿房之间有门疫相连，可打键掉隔墙变成束一套住宅，洞大登房捎也可以拆分造成小来房；对于外魄墙，在需要阔的地方可以盗开作通透的宽落地玻璃窗拿等，惠保证业主能特够尽自己需裳要对户型进秧行破DIY抢设计。建筑结构弄为达到DI目Y设计，建村筑建议采用钞框架结构。寻利于自由组肥合，在成本厉可接受的情赶况下可考虑阶应用隐形梁著技术，可减喇少天花装修狂量，增加室国内使用空间瑞；错层平面递对于本项目姨的各类户型笛，都在合适晃的情况下考浪虑小错层（霞不高于45辣厘米）的设茂计，增加室亦内空间的变臣化与趣味，醋同样便于实烧现功能的分货区。书景观优化设将计支合理地控制果进深与开间祸的尺寸比例勺，大胆采用为客厅中空设诱计、穹顶吊匠台，入户花叶园、透空玄恳关、大阳台盛、多阳台、赖大露台、退萝台、大面积割采光通风，残大面积落地斗窗等景观层副层延伸的开千放型设计，爱不但适应北木海地区隔湿晌、隔热、遮株阳和对流的绪要求，并可偏将该项目灵两透艺术韵尾村的园艺景观太引入室内，茫无形中扩大模了居住者的撇空间层面和悬活动层面，方另外增加成除本相对较低贡的阳台、露扶台空间，亦咸会使消费者慨产生物超所皱值的感觉。窗贤对于卧室，探配合外立面姜，应全部考季虑低台短飘蹲窗设计；客棉厅与阳台及端二层的露台为花园之间，傻采用通透落舰地门窗；别震墅外墙，多压角度采用大寒面积落地窗竭，最大限度悼扩大室内采虚光系统，窗陆格分法独特悉，形式变化扯丰富。落地化窗、凸窗、熊转角凸窗、拥斜屋面采光浮窗（老虎窗榆）等，不一天而足。粪储藏类专属中空间骂包括储物间护、公共衣帽融间，主卧的福衣帽间，主葵卧书房空调机位附考虑到每一委房间的空调商机室外机隐络蔽式安放，廊保证建筑外制墙整洁。厨卫发所有套型的辫厨房必须为洲明厨，适应粒客户需求，富可以考虑分浪别设置中、未西餐厨房。杰所有户型的涉公卫布置既屯要考虑方便载，又不至于街太明显招摇影；主卧卫生后间尽量追求蜡大而舒适，妄卫生间和浴增室、洗漱间尊可以考虑适款当分设。管线惩在建筑物理终环境方面，坛特别注意管缠线的隐蔽安额排和西晒面毅的遮阳。思建筑立面风苦格激本项目建筑眠风格建议摒锤弃过于繁杂红的装饰构件哥，代之以抽埋象、简洁、洋现代主义手温法处理的细财部。楼宇的骡立面设计线库条流畅，简糟约大气，不档累赘、不繁钉琐。以现代贡岭南风格为赶主，须考虑它当地的自然捞条件和气候妥情况。傍本项目建议葛采用坡屋顶般，多彩玻纤觉瓦屋面（或熟彩色水泥瓦框屋面），底调层外墙面贴膛文化石、斩欣假石等表现悉自然形态的阳原石材质；疏外墙面以暧脉色系涂料为巡主，从色系弊上与周围环油境融合，整指体立面风格伟以回归自然杯的沉稳、古炊朴色调。阳盲台栏板主要静应用钢化玻常璃，现代气喇息与原石材宾质底层面砖余的质朴对话锅。内部装修慌住宅内装饰渣标准采用全抬清水交楼，眯管线到户，命次卫装蹲厕享，主卫预留喉排污管口。拒园林景观规阀划爱由于本项目范为别墅盘，洲定位于中高温档，其客户湿群体属于收困入较高，对缘居家生活的堡环境要求较宴高。建议环单境配套的功搜能要有特点钱。虾别墅兔——彩建筑与园林不相应成彰柴景观与建筑们的设计并重锻，甚至更强创调对景观的吉充分利用。迟其结果是建声筑和周围的奉环境浑然一恋体，相得益待彰。截充分利用好君地块间公共差绿化用地，奸地块之间的猾市政公共绿劫地，与地块翼自身的园艺冤共同构建起期整个园艺景讲观体系；但垫又各成体系丘。建筑，分啦布于园区内厌的垂茵绿柳林之间，精心焦构造植被把因园区装点成第了一幅自然拆画卷。在自孤然环境的映来照之下使得诉本项目形成掉了一个自然史村落，一种都贴近于自然对的生活氛围草由然而升，霉回归别墅本乞质。界社区晃入口及市政贱绿地繁为了方便悼识别小区入什口及拔高社赠区形象僚，团可以考虑两属地块大门在鲁两地块之间密的市政公共念绿地旁，念考虑将来绒在凭入口宋通道种植高把大挺拔的亚箭热带树种（丧如海枣、椰艇树等）滥。蚂地块间绿化电地怜与合小区主出入愈口竿衔接。贱出入口设置逼水瀑布流泻伟，为社区业艘主贴和猎来访缩者提供了戏员剧性的通达箭经历，同时袋通过服务性爸道路连接启各地块公共裕花园抗至赶各组团。躬采用水已池、质感饱移满的烁石、统木板瓶等材质垃提供实用又绒富有艺术效胞果的园景。竹石砌挡土墙废成为花园隐背景简，为艺术作荐品和雕塑提袭供展示舞台掠。当人们从剑外驶向社区恰内时，进入给社区入口处原，在市政公蛇共绿地眨街逆上的趴标识石墙将疏以其温馨、妖厚重的质感排向人们致以凉亲切的问候默。剃充分利用好宾地块间的公帐共市政绿地舌，使它成为歉社区组成的乒一部分。绿联荫小道，庭涂台搂榭，市间政绿地与社瞎区内园艺陕溶为一体视。市政绿地缓上建疫石墙垒、离台阶和座椅纷构建迈休闲区，方减便奋住户绕碰面闲聊。黄同时哥安置限四散的折叠乓椅和咖啡桌苗可用于休息追或玩棋牌游放戏。开放的谊草坪、游戏籍区、下沉水疮景花园和绿可色热带雨林淋，沿让人感觉历不是在银非社区用地手上节，而是支社区的组成问部分，父居民将不由呀自主地生出孙沉浸在自然共中的感觉。宜利用概用地装沟壑构建景至观水系乏，车仿烁石溪流伪设计，面溪水潺潺，温缓缓向下流风去晨，并可利用桥地块间伐社区算入口的各人工湖才作为各地块店自然汇水区欧。逃园林雕塑作携品以社区特夜有的中坚文风化为引导，晚通过作品来卡表达艺术气潜息，提高小惹区档次。树植物的选择压也应配合小兽区文化主题见，可选择文表化特征较强定的植物品种夫。配套及会所朋小区物管用配房考虑安排奉在小区主入共口附近会所福。启小区会所可凤考虑安排在育位于壤49亩地块主入口处，方妻便两地块的积业主使用扫项目规划指李标坦依据本项目钳当地政府规奇划条件，结疼合本项目的误发展构思，公提出本项目漂的规划指标同如下（按0葵.5容积率保计算，户均衫220平方咸米）：杀小区规划技死术经济指标诞一览表睁项尼目穷计量单位闹数值族小区规划总息用地遣亩遥80垮居住户（套弟）数皱户（套）营120垦居住人口沫套/歪4趣人接4乏8客0离总建筑面积镰M鹅2伟54000凡①缸住宅建筑理M魔2乔53333长③挥公建面积冒M闸2少约600～苗700席车位香个（临时）嘱约50词容积率分约0.5引绿地率酒%库50％仔第六章门营销推广策朋略绘别墅楼盘作命为一种高档倍物业市，有其特定魔的消费群体忍；叶常规的营销碰策略，艰很可能耗费赌巨资，却收贵效不大。尤医其是本项目就，定位于异需地销售，在扬推广上，也匙将以异地推直广为主。易针对目标客治户群，寻有选择的挑较选出符合客乱户群需要的焦媒体，投放嚷广告。霸定位于中高剃端客户，定稼期不定期借靠举办PAR肢TTY，酒铃会，沙龙等膏机会进行项违目理念的宣设传，争取能扔够组团飞往澡北海进行实潜地参观，现钢场逼单。轻与异地推广产城市主流房胆地产媒体联码合造势，陈以专刊伶形式介绍本夏项目，介绍觉北海。附：邪注：在此，俩上海已经是蛋“振泛概念伞”挽了，代表了牛一线发达城票市，同样可叙以理解成为垄广州、深圳英等城市。终北海项目异趁地销售市场宋研判生活上海葡上海医一个收入很状高的白领，跪过着衣食无孔忧的生活，茫但园他们锄当一生中的丸黄金岁月过绿去，步入夕架阳般的老年流时，是否还钳能保持原来图的生活水平驱，安享幸福波生活？恐怕瓣没人算过，吨将来退休后汽，自己能领毫多少退休金韵，这些退休上金够不够花凑。礼尤其是现在杜的白领普遍歼关注生活的释质量，对于厚日常的一些翁细节尤为在升意，不会因维为高质量细留节的繁琐而迁委曲求全，和降低对自己趴的要求。在健日常生活中迁，腥“杜格调培”吼和樱“勇品味河”乡，生活的形爸象，始终被们摆放放在一迈个重要的位毛置。对于需“尝养老辣”抗之类的似乎牺很遥远的事泡情，也只能我放在天边了蓝…朵1、速养老离白领南有多远升？很对于刚逮参加工作月不久麻的白领刑，绞说起“养老平”的话题像票太遥远了一况点。摇现在普遍的花事实是，一复个的白领普现在一个月味大约可以挣次七八千元左秆右，每个月孝几乎都花得舒分文不剩。不对于“养老蠢”，北普通的心俘态是维，“明天甚司至下一小时玩会发生什么淹，我们都不粮知道，又哪藏儿管得上几刻十年后的事疮情呢？”户。更甚，陡“娱一来现在挣境的钱还太少回，根本顾不魂上存钱养老拢的问题哲……”究织展年轻的时候撞，很多人不国会意识到养竖老问题，花浅的钱甚至比危挣的钱还要狱多。。可是题随着年龄渐言长，也就越调来越有危机蝇感洗。糕30岁是一布道槛，一过六了这个槛，彩养老的问题惕恐怕就会不咸由自主地渐付渐在眼前凸旁显出来。交2、田老来靠什么最？归有人做过计墨算，在我国岔社保体系比钱较发达的地卖区，按目前静的养老金提烤取比例，在仰未来社会平虎均工资稳定峡提升的前提昼下，收入越灰高，到退休碧时，养老金绘达到退休前唱收入的比例央越低。一般饥而言，社会的保障体系只烦能提供最基乓本的生活保滨障，江提供的退休拘金基本上只莲能达到退休垒前总收入的捏三分之一左识右，特别是侧对高收入人讨群该比例会表更少香。也就是说术，如果光靠素社保体系的璃退休金，退终休前后的生瓣活将发生巨口大的变化。双可以说，在荷未来几十年徐中，直退休人员仅撇仅依靠社会辅保障系统来坚实现丰足的妇晚年生活是抱不现实的。朋而且随着中领国独生子女熊政策和国民德人均预期寿千命的延长，姿未来的几十参年就业人口于占总人口的睡比例将不断弟减少，结果蜻将导致社会稿能够提供的红养老财务支默撑能力下降争，但支取退川休金的人员饺比例上升。榨由于社会价候值系统的变搭化，加上中钻国人口政策惠的因素，未详来的一对夫珠妇可能要照脑顾四位老人槐，子女也将刻不再能够成慨为未来养老住的依托。季因此，结合改中国未来几揉十年的国情沉演变，白领疮如果自己手点里没有一笔饶丰厚的养老员基金来维持拔丰足体面的疲晚年生活，训还真得好好凯未雨绸缪。驳退休金只够樱基本生活严。城假设某主管唇税后月收入孔1万多，戚我们按照一犯般的开销耀除去炕后选每个月大约勒可以节余5领000元。蒜设定其刮离退休还有沾20年时间院，估算下来驳，到退休时筒大约可以存征下100多盲万元，退休械后每个月还健有退休金1被000元，携加上蜂买注的低养老保险。寿这样的收入陶按照一般上轰海白领的思拳维，邪都还要为退腐休后的生活眨担心，那么丢，一个白领愤“安度晚年盏”，究竟需膀要多少钱？蜡如果按照6货0岁退休、轿活到80岁塑计算的话，喉一个人退休悄后的生活有委20年。2缝0年的时间迫太漫长了，溪谁都不知道萌会发生些什篇么样的事情妖，所以要准代备多少钱养故老，真的是针一个很难说殖清楚的问题芒。之3、俱多少钱才能架安度晚年？逃某好事者著计算过，具屯体怎么计算味出来的不得聪而知，结论鞭是起码需要叙200万元想。顷该好事者胖还说，国外沈有一个机构缩好像专门为挎这个问题做湖过调查研究恨，得出的结怪论是，一个沟中国白领叔（大城市，统如上海）讯，要维持一桑定的生活水凳准先“甚安度晚年弄”透的话，需要棉300万元线呢。赴那么，30妹0万元到底厦够不够呢？角有专业理财兔师计算说，庆如果不作任甜何投资的话缓，即便是3拨00万元，畅15年也会烘“救坐吃山空喘”童。理财师指裙出，目前中繁国物价平稳规，通胀率1隔％，但根据厦“十五和2朋006~2饭015年经玻济发展报告面”预测，2衬006~2肆015年中袖国每年将至赏少保持3％锻~4％的通刚胀率。按此狂水平，到2乏015年，桨300万元细只相当于目丢前约170末万元的购买你水平，如果里说一个家庭田每个月需要柔支出1万元筛才能维持现紫在的生活水亡准的话，3叉00万元也则只能支撑1唐7年，这还足不包括随时疾可能发生的大需要应急的梳支出。也就降是说，仅考薯虑通货膨胀俊这一个因素期养老所需要偏的钱就是笔券大数目。爽4、收入枯·此消费忧·邮生活黄根据中华英霞才网近日发痕布的最新薪虏酬调查报告豆显示，上海视白领平均年乱收入已达到堪47634崭元，位列全支国第一。上炉海从199旋2年以来，真经济平均增探长速度为1壳2.3%店，薄而居民平均坛收入的增长搜速度则不到迎10%顿根据前程无骄忧近日发布颠的《200祸5年中国主堪要城市白领竹薪酬报告》架显示，明年韵收入增长将驰步入平淡期乞，上海白领浇平均月薪增盆长只有25理1元左右。刚

同职位的纳男女收入差出异最小。但淘即便如此，谅女性白领的孟收入仍普遍张比同职位的羡男性低30值%左右丙。根据上述甜资料计算，倚预计上海白兔领2005料年平均年薪犯50646区元，女性白瓣领的平均年午薪低于男性脏1耽2饮000元，笑相当于男性坛白领年薪的张76.3%凳。倒年薪5万，妻只及前文举宫例月薪1万因的一半不到拐；年薪10彼万以上，属努高收入的白唱领，养老仍根无保障，那烟么一般普通原的白领，就傅更要为养老梯发愁了。殖收入不多，气但亏星巴克、真脱锅、圆缘园撒，却是固定鱼时间的节目致，开销自然湾不少。薪水喝虽不多，但弟“梅TMSK透像明思考替”挽，却不可不景在吧台上喝倍一杯酒、喝秋一杯咖啡，混随意地看看饥琉璃进入生再活空间的另悄一种姿态；棋薪水虽然不勇多，但和平混饭店里，因顾为岁月而泛扩黄了的白色侍大理石，英索式房间里生宴着壁炉，美糠式房间里有忠银烛台，西固班牙式房间搜里放着老式土的高柱子木券床优……叉却又怎能让湖人忘怀？薪贱水虽然不多在，但夏奈儿夫、路易威登狡、康纳利、粒ESADA楚等众多定级舰品牌的时装牲、丝巾、领宫带、真皮手百袋和手套以殖及皮制配饰尤…处至少有一件丙能紧跟全球致时尚潮流面…滚收入虽然不讲高，但却不阶可不对自己丰不好，格调绘不可不高雅细，品味不可阀不高！萍5、上海居源住成本早2004年醉11月16略日，上海房企地产交易的荣官方网站上乎海房地资源摩网即时滚动逼信息显示：夺15日上海屯市房地产网歼上成交均价朝首次突破万抚元关口。其室中，上海内酸环线以内（病中心城区）损一手房成交鹅均价为12宾986．8僻元／平方米绢，内环线和哭中环线之间胁的一手房成约交均价在9昂272．7眼元／平方米激，中环线和窗外环线之间辨区域一手房筝均价也达到臂7163．顷1元／平方答米，外环线毙以外的房价针为5399肺．3元／平切方米。槐近段时间型，网上房地婚产交易数据蹦显示，每天迹的成交均价淹格都能稳定碍在8500刘－9000燃元之间。而臂之前的9月馋份，根据网守上房地产对龙1330个案已售楼盘的锯统计，实际辰平均成交单猾价为每平方呢米8201净元，比8月述上涨了8．粒28％；9互月住宅累计腹成交价格为填每平方米7墨526元，妙比8月上涨置了4．08慈％。显然诚，在越来越骑多的炒楼者戏感受到压力垂的同时，上必海楼市丝毫圈没有停止上医涨的意思。吧以目前的房躲价而计，一照套两房75设平方米的住捧宅，在上海镇，需要60必多万元；如中果在市中心贫置业，那就铜更高达近1殃00万元，京如此高的房怀价，即使是爱收入颇丰的册白领小资一历族，不吃不窜喝，也要至至少15年才胃能买一套房醒，还不能是息市中心的，汪而且还只是谢最普通的两轰房；如果在丛郊区买一套隙像样的房，腿那不下20遥年的收入，久是不太可能款的。彻即使是土生乒土长的上海锻人，买了廉救价的房改房埋安家后，随冠着儿女的成领长，对新增遭房产的需求煮也越来越迫霉切，以现在截的房价来看柳，是无论无帮何都买不起便一套新的商守品房。6、理财藏投资房产，燥买膨第二套房子洒。不第二鞋套房子就是问为了“养老纳”的。如果孟单靠储蓄，触再高的收入漆到退休时顶足多存下20掏0万元，考沫虑到人老了裤后不太敢动跟积蓄，估计树到时候很难尸保证现有的新生活水准，编所以现在就绞必须要提高累现有的投资拉回报率。房平产是实物资貌产，可以规排避通货膨胀片的风险。房胃产虽然在几绍年内价格会日有波动，但题从长远看，尝土地资源总滔是越来越稀会缺的，房产膏价值总趋势棒只可能是上赠升的。所通过计算第细二骨套房子基本玩上可以以租罪还贷，即便馋考虑空置率耀和租金变动漂，这部分资趣产的收益率颤起码也能达姨到6％。活但是以上海海目前的房价咱而言，小资首白领买一套漫像样的住房犯都尚显困难愿，何来第二宜套原“砌养老规”矛？按照退休恳收入的收入槐水平，只及女工作时的1纺/3，要维饶持小资一贯确的高品味生衔活，按一个腰普通的通货清膨胀系数，饥在开销上也旅显得捉襟见绑肘。底归结润言之，退休仪养老期间，启上海等大城地市消费水平缺过高，不适书宜居住！置业北海斜1、异地置枝业，寻找最乐佳居所痕北海，位于换中国南方，在北部湾畔，尾地处南亚热窜带，面临北栏部湾，阳光弦充足，雨量讯充沛，气候席温和，植被稠丰茂，风光翠旖旎。北海叔三面环海，早每立方厘米践空气里负氧兵离子含量2驴500至5