制度经济学征文

制度经济学征文论开征物业税对中国房地产经济的影响华中科技大学管理学院在读博士傅光明内容提要：本文从理论和和实际两个方面分析了物业税开征后对我国经济产生的重大影响。主要是有利于房地产业的健康发展，有利于调节房地产市场的过度需求。有利于规范房地产税费制度，促进房地产税制的健康发展；有利于房地产价格的稳定。主题词：物业税房地产经济影响开征物业税，对中国的房地产市场具有一定影响：有利于房地产业的健康发展，有利于调节房地产市场的过度需求。因为物业税根据对房产和土地的评估价值征税。谁的房产多，谁就要多交税，而且不是一次性多交税，而是每年都要多交税。这样，就能适当抑制对房产的需求，不会鼓励人们多买房、买大房等着升值牟利，而是要考虑支付房地产税均成本，从而控制对房产的过度需求，有利于防止房地产业泡沫的出现。有利于规范房地产税费制度，促进房地产税制的健康发展；有利于房地产价格的稳定。但由于地区经济发展的不平衡，物业税的开征会对地区经济发展产生不同的影响。一、文献综述在国外的文献中，最著名的是美国学者对财产税对经济影响的两种对立的理论观点：williamfischel从理论和实证两个方面论证了财产税是受益税。他认为：基于地方财政体系中的正确地认识，财产税是一种近似于能够当地居民作出正确的财政决策的收益税。基于大量的证据，fischel提出地方公共项目带来的收益和这些项目在财产税中体现的成本将“资本化”转入当地财产的价值中，即一方面地方学校质量高、犯罪率低等因素将增加当地的住房价格，另一方面低税率也会增加住房价格，在其他因素相同的前提下，人们愿意付出更高的价格住在公共设施相对较好的而税率又较低的社区内。因此，那些社区的住房价格也会相对较高。他指出，当地居民为了提高自己的财产价值，特别支持那些收益多于成本的地方财政项目。（cornia,caryc.andwheeler,Gloriae.1999.thepersonaltex.handbookontaxation,w.b.hilkdrehandj.a.Richardson,eds,newyoek,ny;marceldeeker）另一种观点认为：对资产征税，扭曲了房地产市场的供需和地方财政决策，因为税率既包括建筑物，又包括其他地面设施，所以地方财产税增加了建筑物和其他地方设施的成本，减少了房屋和其他设施的建设，导致了土地利用不足。单位土地面积的资本投入低于有效的资本投入。在mieszkowski中，资本完全逃脱了地方财产税税率与整个经济的平均税率之间的差异而带来的缴税负担，在税率较高的行政区域中，财产税使资本流出该地区，从而降低了当地生产要素（土地和劳动力）的生产力以及对这些要素的竞争性回报，最终提高了房屋和商品的价格。与此同时，资本被吸引到税率相对较低的地区，从而使该地区的工资和土地价格上升，并使房屋和商品的价格下降，mieszkowski将一结果称作财产税的消费税效果，并指出就经济总体而言，消费税效果基本为零。因此，根据新论，财产税的利润税成分是决定其归宿的主要因素，而财产税的消费税效果则只起次要作用。另外，消费税效果显然扭曲了整个经济中的资本配置，资本会从高税收的行政区域向低税收的区域直到各个地区的资本税后回报相等为止。（bartik,timothyj,1994,jobs,productivity,andlocaleconomicdevelopment:whatimplica_tionsdoesecononmicresearchhavefortheroleofgovernmentnattaxj.47,847_861）在国内的文献中，李建阁（2004）认为物业税改革“可以转变地方政府的短期行为，使他们更关心投资环境。”吴小灵（2004）也认为：如果开征物业税，就可以促使地方政府着力改环境，保证地方政府从土地增值中获得稳定的税收，减轻地方政府变相举债行为，从而有效地利用资源。李云鹏（2005）认为物业税的制度下，地方政府的行为将发生根本性转变。地方政府将会集中精力于城市基础设施建设，提高土地价值，而不是热衷于上项目、建工厂去开辟财源。这种制度也有助于减少寻租和腐败行为。（席卫群：《开征物业税须明确的几个细节问题》，载《涉外税务》2004年第4期）有的学者则对开征物业税对房价、地方政府、消费者、开发商四个方面的影响做了正反两方面的分析，并提出了具体的建议。（万婷：《对我国开征物业税的理性思考》，载《中国房地产信息月刊》2004年第6期）有的学者指出：稳定房价、抑制投机、稳定政府财政收入、降低银行金融风险、土地宏观调控的增强、批租形式下房屋所有权和土地使用权期限不吻合等问题的初步解决，都将在一定程度上有赖于城市物业税制的建立与完善。（王春林、屠梅曾：《开征物业税的研究与思考》，载《上海管理科学》2004年第2期）有的学者从物业税征收的背景入手，就征收物业税对于政府收入、房地产市场、房地产结构、企业利益和居民利益的影响做了细致分析。（胡怡建：《物业税改革的背景和影响分析》，载《涉外税务》2004年第9期）有学者提出：物业税是对现行税种的零星代和有机整合。其立法模式的选择不仅承载着我国财产税制价值目标重新定定位的诉求，而且还面临着诸多制度层面的挑战。中国现阶段，物业税采取个别财产税的混合分离制是平衡物业税价值目标和我国现行征管制度间冲突的最佳选择。（黎江虹：《我国物业税立法模式的选择》，载《法商研究》2004年第3期）综合学者有不同角度的阐述。开征物业税对经济的影响有四个方面：一是房地产调控的影响。目前我国部分地区房地产过热，出现了泡沫的苗头：房价过高，投机炒作现象显著，存在着较大的金融隐患。因此，改革现行的房地产税制，征收物业税是挤压泡沫，平抑房价，增强税收作为经济调节杠杆作用的重要举措之一。二是对地方财政的影响。目前，土地出让金是地方政府收入的重要来源。而现在实行的土地“批租制”要求用地者：购买40年至70年不等的土地使用权所需的大部分相关税费一次性支付。在未来增量土地供给日益紧张的约束下，这种“寅吃卯粮”的做法与地方政府财政收入的刚性增长要求构成了潜在的矛盾。目前我国也没有形成地方主体税种，无法保证地方政府财政的稳定性。因此，开征物业税，改革现有上地出让金的支付方式，由一次性征收转变为经常性税收，培育地方主体税种，是保证地方财政收入持续和稳定的需要。市槽三是对税制龟完善的影响疾。从目前的嘴房地产税制巾来看，存在完着税费繁杂记、费大于税轨，税基过窄筒、免税范围汪太宽，计税似依据不合理纠，税负不公膨平等一系列繁问题；从国甲家财税体系婆来看，现代田化的完整的丈税收体系应华包括完善的捧商品税类、加所得税类和骆财产税类三托大体系。相绞对于其他两烘类，我国的没财产税仍处此于相对滞后乎的状态。开厕征物业税是躲建立健全财衔产税体系的听开端。柱四是对外开似放的影响。滥加入欲WTO逃后，我国经饿济已经融人雷世界经济的察大循环，而临发达国家大迹都统一征收开“茂物业税盒”芹。因此，开矛征物业税也零是引入国际捕惯例、同世虽界接轨的需亿要。划二、物业税汽模拟与案例届分析益（一）物业印税模拟。2兼003年直身辖市财政局填对市内经济脏技术开发区扯纳税单位春120排个，免税单剥位夕11造个及缘8赚个区部分重陷点税源户，序共计骗400戴个单位的房约地产数据进平行了评估。玻基本结论是只：竭戏1、以总体候税负不变为珍原则，以税爪收收入目标疲值与房地产伐模拟评税计圆税价值之比洽匡算税率，接分别为忧1脾．篇44摊％和苦0倘．顾8转％。其中：欠评税价值如暖果不包括原吴未计入房产摧原值土地评晴税价值，测压算税率为庙1雾．筒44逆％；评税价筐值如果包括眨原未计入房龙产原值土地辛评税价值，棍测算税率为昨0肝．鄙8傅％。风锋2、评估后痕，房地产评篮估值为套807狱亿元，其中墨房屋猴401多亿元，土地乖406弄亿元漂(朋其中未含在鞭房产原值中稻的土地的评贸估值为怖358突亿元收)六。与房产原婆值虑527昏亿元相比，牺增加偿280诞亿元，增长阿53汽％，主要原喂因是计税依阵据中增加了由部分土地的手评估价值。草反映了北京晓房地产市场霸土地资源稀巧缺、地价高胖的特点。千穴3、房地合壤一、按评估帝值征税将使悔税收收入大居幅增长，土乳地是主要税识源增长点。仇这有利于运博用税收政策瓣加强对稀缺傲土地资源的余宏观调控，霞同时便于建浓立以房地产价税为主体的宽地方税体系邮，更好地为获地方政府组尖织财政收入梁。锁4、显探索确定了诊科学的评税重方法。采用池重置成本法式评估房产价龙值、基准地挎价系数修正寻法评估土地运价值符合房汗地产评估原病理和我国目洞前房地产管悼理现状，具胸有可行性；济评税标准易仇于掌握，运堂用计算机实族现批量评估南，评估成本瘦低，具有可丘操作性；评捡估技术标准炼和计税价值有比例可以根晒据城市经济坏水平、房地考产市场的发寺展以及政府万的财政收支届状况进行定肯期调整，具寄有灵活性。初建立了房地债产档案，实璃现对房地产霸税源的档案诱化管理。通真过与国土房跳管部门房地兽产信息交换装制度，基本紫能够达到对坡房地产税源默的静态和动开态管理，解犁决现行税制道下房地产税急源不清的问扰题。羞（堤二）、案例帜分析丰他培物业税实际赶上就是房地忘产税。不言闪而喻课税对杜象应该包括疾房产和地产泼。然而，我斥国城镇土地公属于国有，堵所以物业税程的课税对象找应该是房产向。除此以外发，还要考虑维物业税的优碎惠政策，从这物业税整体砌设计的角度须，物业税的嗓征税范围应夹该包括农村沃。但是考虑解到农村居民常收入低、负惨担重，纳税挖能力弱，可像以考虑对农孕村家庭用房俱产免税。同忽理，对城市白居民基本生土活住房应该捷免税。类码波对基本生活军住房的确定点不仅要考虑虽住房面积还浴要考虑单位晃面积价值，演要把两者结讽合起来。各渣个地方的人糟均免税面积驱要一致，但辩由于所处地逼段不同，单误位面积的房矩价会有差异柳，因此，免望税额会存在惭差别。各个衬家庭的免税再额根据入口励数乘以相应拴的人均免税长额来确定。缝吹税率的确定撕以不减少地慎方财政收入酬为宜。在我脏国，房地产压税收体系包因括房产税，蹈城市房地产借税，城镇土忍地使用税、驻耕地占用税振、土地增值虏税和契税。旧其中，前三盖者是房地产牌在持有过程晃中需要缴纳晒的税收，后怜三者是房地田产在流转环亩节需要缴纳龄的税收。开梨征物业税后方应取消前三怀个税种。城利镇土地使用买税，从某种岁意义上说，筑它不是税，差而是地租。革至于土地增辣值税，我国汗仅就已出售把土地的增值节额课税，这智使得出售土阀地与保有土俭地之间存在犁税负差异，啊可能会强化新保有土地的切偏好，影响嫂本已稀缺的眉土地资源的租合理利用。比再加上土地额增值税计算矿繁琐，征收碧阻力大，已净经造成了很烧高的税收成汇本，收入是奶得不偿失的伶。因此司百‘拐以采用所得谎税的形式予限以调节，同贩时避免重复奇征税。虽然盗，部分国家币的税率还区乡分了营业用耍房和住宅，鹊但还是设置从一档税率为晌宜。因为营拆业用房的价详值本身就高烧于住宅的价坝值，能够体吩现公平原则常。村效根据以上情点况，以某省盟辖市的数据蛮进行模拟测疼算。根据《漆2003年辩某省辖市国杠民经济和社昨会发展统计缩公报》显示两，2003山年末市区居秆民人均住房俯使用面积1堤7．2平方帆米，其中市屈区户籍人口般393．1可9万人，那工么至少有住然宅面积67嫌62．87尖万平方米(皇非住宅物业债暂不考虑)睡。假定人均蹦免税面积为古10平方米野，以200漠3年商品房圣销售价格6字000元／稀平方米为单谎价进行测算邀：假定税率慌为0．5％绒，物业税收兽入将在8．甜5亿元左右迈，比城镇土婚地使用税、格土地增值税扬、房产税这浴三个税种的庆收入总和多灭4亿左右。肤畅就居民负担甘来说，如果注一套价值4拣0万的商品禾房，居住人去口为3入，弹税率为0．婶5％，年应抢缴物业税为狱1100元难；如果拥有柳一套价值1水00万的商兵品房，居住跨人口为3人阳，税率为0摩，5％，年饺应缴物业税谱为4100析元。终结以整个市目退前的人均负直担看，物业帖税的人均年解负担在20飘0元左右。查按照200尼3年市区居机民人均可支袜配收入12逐898元，希地方财政一陶般预算收入爹为150亿裂元来测算，极物业税负担斗占人均可支付配收入的1映．6％。占届地方财政一创般预算收入霉的比重为5黑％。文开征物业税攀后，可以改色变目前的对栋房地产交易蒙环节税负重邀，而对持有演环节税负轻白的不合理现行象，过分侧槽重房屋流转惰环节的税收勿不利于房产冤的自由流动帽，税收收入买不稳定且增逼长乏力。如衔果重视对房穿屋持有环节厕的征税，地繁方政府为了浇获得更多的隔税收收入必闲将重视城市闸环境的建设面，重视人民胞居住质量的昼提高，地方雾政府的行为志会更加符合是公共财政的每要求。后三、开征物族业税对房地变产业需求和乱供给的影响该近几年房地摩产业成为推珠动社会固定舅资产投资快肥速增长的主寺力，房价的女飚升刺激了弊投资的迅猛偷增加，带动迫了相关产业贿，拉动了经顾济增长以及冻地方财税的暑迅速增加。沈长三角各地把房地产业的山投资在全社烤会的固定资捆产投资中都膀占到压20%以上妙。努中国当前房轿地产业发展狮如火如荼，罪其重要原因炮是中国进入伐了人均10它00-40劳00美元的蔽发展阶段，越这个阶段正至是房地产发百展的黄金阶淘段，在一定戴收入支撑下角的旺盛消费仰成为房地产序发展恒久的掉“州经济加速器碍”土。吼房地产业作主为国民经济点发展中的基龟础产业、先亮导产业和支馆柱产业，具祸有产业链长凡、关联度大绳、带动性强江的特点，不天仅以其自身度发展直接促厚进经济增长崖，还能有效滚带动相关联狂的上游与下胡游产业群的竹发展，拉动朝经济增长。虚统计数字表帖明：房地产西业的影响力各系数、感应筹度系数在国或民经济各产友业部门中都息处于平均数选以上；与房注地产业直接师或间接相关灯的产业部门勉多达五十多浑个；房地产任业的产值每祝增加1个百塘分点，会促樱使相关产业梅的产值增加仓1．5竹—留2个百分点记；近年来，利在我国每年痕的GDP增桶长率中，由墓房地产拉动尖的至少占2矮个百分点。侨2005年闻，房地产的渴投资几乎相古当于国内生芹产总值的1趣3％，房地抚产业成了中跌国的支柱产蝶业。刃房地产是如伏此特殊的产绳业，它对于肝经济发展有幻如此重要的穷影响。这使驴得各国政府置往往视房地右产发展为宏定调经济的重甘要内容。在狱中国，19腾97年后，章经济进入亚净洲金融危机径后的衰疲状籍态，房地产钟业被认为是叉能重振景气桶的法宝，政游府因此出台暴了一系列促球进房地产发旱展的政策，解终使房地产凭走到时代舞馒台的中央，淡随之也带动扫了经济回升绕。税从我国的实疯践来看，房召地产业取得伸了巨大的发锯展。特别是加近两年，我菊国部分地区愁已经出现了敏房地产过热泡的现象，主欠要表现在：甚1、房地产乳开发投资高湖速增长。1粱997～2靠002年的厚6年间，我管国房地产投途资增长速度气是国民经济鼠增长速度的洽3．2倍。誓2002年而，全国房地清产完成投资供额占当年全冻社会固定资王产投资额的顷17．9％贫，占当年G熄DP的7．疤55％，并蚁超过了大部射分国家房地纹产在国民经疾济中所占的绍比重。20旷03年，全钟国房地产开庙发共完成投巷资超过1万晕亿元，同比牧增长29．团7％，是1移995年以驴来的最高增毁幅。克2004年昏增长28%虏；。宗2005年曲全国房地产裂开发投资同车比增长徐21%，增畅幅比去年同腔期回落约7身个百分点，脊低于同期全途社会城镇固抚定资产投资魔同比增幅约到4个百分点带。蚕房荐地产过热是昆造成当前我造国经济局部耽过热的主要父根源。20夺02年以来止，我国商品听房销售额大症幅攀升，带槐动了房地产嗓开发和城市零基础设施投置资的新一轮洗高速增长。暴通过产业链织的传递，进做而又拉动钢畅材、有色金钢属、建材、签石化等生产缸资料价格的脚快速上涨，阻刺激这些生非产资料部门杏产能投资的研成倍扩张，哄最后导致全眠社会固定资张产投资规模未过大、增速北过快。20友03年，我歼国生产钢材蚁2．5亿吨鹿，其中线材哑的60％左棒右用于房地骄产和建筑业博；水泥消费泼的8亿吨中犁，约50％渣以上用于房杨地产和建筑荷业；电解铝赶548万吨饺的消费量中醉，也有40刮％与—牙50％用于违各种建筑材岔料。这种消陡耗和未来消亏耗的前景推父动三大行业汗投资过热，普2003年备，钢铁、水邪泥、电解铝答等的投资分说别比上年增梁长96．6田％、122睛％和92．拴5％。既晨2、房价持捆续大幅上涨伪。2003摩年我国房价巩同比增长了蜻30％多，言超过了历年增的涨幅。2率004年1涂-12月，宜全国商品房松平均销售价班格同比上涨文12．5％妹，其中，商找品住宅平均回销售价格同和比上涨儿6晒％。200戏5年疮下半年以来轮，全国70裕个大中城市治房屋销售价赚格平均每月阔比上月上涨厕0.6％。胆来自国家发系改委等部门投的数据，1弃-11月，怎全国70个数大中城市房浅价同比上涨够6.8%。早专家估计，讽这基本可以音代表全年的维水平。患房价过快上太涨在推动投搬资增长过快关的同时，已顿经成为抑制馅消费的重要暴因素。房价区快速上涨改出变了消费者贵的预期，导遭致居民的恐棵慌性扬“咏抢购团”诉，使一部分途消费者提前牲进入消费1森0万元级商抚品的消费结耗构升级时期额。为了积累羞起买房的首岔付资金，很吵多家庭必须蝶缩减其他消眼费支出；为建了买下房子杆，绝大多数披居民不得不骂依靠银行贷爱款。近五年平来，个人住绑房贷款高速割增长，20难03年个人敏住房贷款余凝额达到11委779．7备4亿元，比糊1998年吵增长了26溉．64倍，低这大大超出盗了社会消费逢和居民收入坏增长的速度约。还贷已经殿成为许多家臣庭不小的包根袱，成为影悔响家庭当前索消费和消费服长期增长的症重要因素。柜部3、房价收虚入比过高。势目前这一指迈标的国际通捆行标准为：睬联合国人居富中心认为房区价收入比不动应超过3：雕1，世界银极行则认为不粉应超过5：摄1。而19谷96墓—薄2002年光，我国许多兵地区甚至全遥国的房价收绝入比都远远借超过了国际碗通行标准，天全国的房价霞收入比均超班过了7：1惠，北京市在蓄9．5：1防以上上海2钻004年这霸一比例甚至文达到了14押：1。投资腾性购房比例叛大。据上海习房管部门调检查统计，剔仍除出租用房负之后，20吩03年底上专海投资购房羞占总购房的杠16．6％修，已经大大奏超过了国际尊警戒线10笼％。另据上考海市房地局阶最近对浦东厕的一次摸底呆调查，投资蓄性购房比例茧占50％以育上。住房供龄求结构失衡蒸。从199宾7废—制2002年玩开发商所提腊供的不同房煎屋所占比重罚来看，商品伸房所占的比值重最高，为怕70％左右末；其次是经岩济适用房，嘴比重不足2牵0％，用于欢满足中低收攻入者的需求大。这与高收累入者和中低快收入者在人驼口中所占的虾比重极不相炮称，供需存该在严重的矛贤盾。另有数置据显示，2缺004年1弹—掀8月全国经碰济适用住房债投资占开发殃投资的比例贪由上年同期钉的6．2％俭下降到5％峡，部分地方漠经济适用房但供应量减少庆更加明显，镇表明这种失玩衡仍在加剧归。忘墓房地产过热毯吸引大量资档金进入，加辛大了金融风声险的集聚。拖突出表现在容银行中长期孤贷款中房地找产开发和个穗人住房贷款昂的比例大幅恭提高，其中置，个人住房龙贷款占个人叨消费贷款的旷比重高达7陵5％-97惕％，房地产溉开发企业投术资的70％匹左右依赖于蹦银行。全国存房地产开发号贷款在连续称5年高速增脏长基础上，治2003年谣达到665岁7．35亿柜元，同比增枪长49．1吓％，是19准98年的3蒸．2倍，是盲1995年甲以来的最大凝增幅。怕卸班开征物业税胁对房地产业便的宏观需求哀和供给有较疑大的影响，甜主要体现在杯：唯一是房地产袋开发阶段实庭际上是房地榆产商品的生奴产过程，如作果课税，将梨会影响房地触产商品的供醋给，从而也米可以起到控湾制投资规模画和调节投资兄结构的作用忍。从理论上日说，对房地看产的开发和篮销售环节开维征新的税种歼或提高原有孙税种的税率查，可以提高挣房地产开发党的成本，降胖低利润。但烟是，税收的梨作用到底有石多大，还要席受制于房地援产市场供求泡状况的影响看。据测算，包1998池—腾2002年唇，我国商品傲房的需求价诉格弹性和供鞠给价格弹性剑都大于1，左说明在现阶剪段，需求和亮供给都不存罗在瓶颈。同按时，需求价怜格弹性大于但供给价格弹申性，这说明史，房价主要哑是由需求决麦定的。另外煮，需求的价变格弹性大于晋0，这说明箩住房需求随况着价格的提局高而提高，派表明住房的筋财富效应在缎中国非常明倒显。也就是英说，在我国标目前房地产泻市场供小于责求的状况下逢，税费负担员比较容易转晓嫁给购房者似，从而提高兔房地产的价胞格，住房需救求随之提高惜，并不会影传响到房地产惩开发商的利巩润，这就使鹿得税收在房深地产开发和百销售环节的抱调控作用大促打折扣。比直如，200法4年杭州为仔了制止房价妄过快上涨、盒抑制炒房行老为，曾规定软对二手房交厨易比照尺“燃财产转让所抱得攀”痕项目征收2容0％的个人腿所得税，但赖实施效果并帐不理想，杭司州楼市也并获未因此走上望一条平稳发隆展的道路。暮二是房地产怒流通(转让障和出租)阶紧段是房地产贡价值的实现触环节，国家耽应该利用税限收手段参与歉价值的分配圈，通过征税搬，一方面可刮以影响房地限产市场的供兆给和需求，湖另一方面也贝可以抑制某析些房地产投膀机行为。在猛房地产转让做环节对房地诊产开发商征阵收营业税及忆附加，增加称了房地产企蓝业的税收负蛋担，其结果相，一方面提可高了商品房庸的价格，抑错制了市场需燥求，另一方惠面，如果市晌场需求水平筑低，对税负嗽转嫁的承担置能力较弱，枯缩减了房地妙产的利润空近间，反过来隔又阻碍了市锅场供给。在闷房地产购买棒环节对购房锁者征收契税乞，将增加购淹房者的购房渣成本，从而扁使消费者的队有效需求减榜少，同时也登将影响到房福地产商品的氧供给水平。制现行税制在勺房地产流通慌环节税种较贯多，税负较罗重，而在房誉地产保有环咽节税种较少着，税负较轻肢。抹在房地产开背发、销售过渗程中，仅税日种就多达得屑税、个人所羽得税、城乡蚕维护建设税鸭、城镇土地抽使用税、土远地增值税、死教育税附加简等。收费就际更多，各个别地方也参差培不齐，这无徐形中增加了测建房成本，阀也助长了不竿正之风。而鄙在房地产保元有阶段，只座有房产税、酱城镇土地使测用税、城市剩房地产税和份耕地占用税胞等4种税，贱而且是在一脂次减除原值锡10％散—缸30％之后挎征收。这种些“黎轻保有、重歪流通哪”些的局面，一申方面相当于谦给了土地保塌有者以无息乖贷款，导致弓了土地利用嫌的低效率；飘另一方面，包使得国分配弃，导致财政俭收入的流失距。而作“宫重流通艳”秒的局面，则纯抑制了土地缩正常的市场况交易，助长鲜了土地的隐材性流动。相肢反，在房地宿产转让和购分买环节的税详收优惠政策潮，则可以促枝进住房市场对的供求平衡仗。对转让国霞有土地使用桥权及其地上惨建筑物、附变着物所取得愁的增值收入轧开征土地增失值税，对抑穗制房地产业充投资过热，糊促进产业结慕构、经济结脾构协调发展款，具有积极阵的作用动三是充分发臂挥税收在房坊地产消费环脑节和保有环家节的调控作硬用，有力地才控制房地产碌市场的投资套性需求。校房地产保有我阶段课税，察可以起到促尽进节约和合悠理利用房地致产资源的作闯用。理论上伶，城镇土地面使用税可以翻在乎抑地价睬、打击土地庸投机行为方秒面起到重要丈的作用，有线利于促进土押地使用者合承理、节约地棚使用土地，联提高土地使拜用效益。另妨外，从鼓励酿合理使用土历地资源的角给度看，开征盏土地闲置税虎是有必要的姥，这也是许氏多国家已经蛇开设的税种期，我国目前幕《城市土地焦管理法》所柔规定的轮“糕土地态征闲置费门”视与其作用相怀似。凑我国目前的塑房地产市场绕的强劲需求佩，很大一部荡分是投资性茄需求，所以搅要控制房地倡产市场过热供，如何有效皱地降低这部踪分需求，就感成了宏观调按控政策研究纷的重点。税碑收对这种投撒资性需求的释调控，主要搞体现在消费镜和保有环节慕我国目前税孔收在这两个逗环节做得并饿不好，在消急费环节并没胳针对消费性授需求和投资际性需求制定哨差别性的税鸟收政策，而坟在保有环节浙，我国房地环产税中较少客，税负较轻铃，使得购房萍者的房地产像保有成本较贡低，不利于边抑制房地产填投机行为。外当前税收调避控的重点应燃该是区分房拘地产的消费纹性需求和投派资性需求，惧在房地产消转费环节和保过有环节实行君差别性的税奋收政策，鼓农励消费性需骆求，抑制投良资性需求。袖在消费环节脾，可以对居茅民的消费性戒购房给予减屋免契税的优非惠政策，还歇可以给予抵忧扣减免个人央所得税的优柄惠政策；可斜以用个人所驼得税的纳税商总额按比例款减免的方式诵，可以按购歇房利息支付驴减免的方式龄，也可以按屿纳税人为单昨元限额减免危的方式；如驱按单人纳税弓购房减免3汪0万区—转50万元限搞额，在多次竟变更住房条醉件时终生使告用减免额度杠。在保有环懂节，首先要阔改变房产税蚂、城市房地嫂产税和城镇女土地使用税昌的计税依据绣，按房地产任评估价值作斧为计税依据夫，以客观反肚映房地产价宏值和纳税人耀的负担水平缺；其次，要或对居民的投锦资性购房征钱收较高的房叼产税、城镇由土地使用税院和耕地占用挽税，提高其价保有成本，兔降低其收益搁预期，从而饺抑制过高的窝投资性需求萌，促进房地舅产市场的健崖康发展。具总之，随着摸物业税的征裤收，可以抑作制房地产的纠需求，改善择房地产的供论给，促进经饥济的健康稳映定的增长。育但地区间的考房地产市场观可能出现美尸国学者研究好出现的现状渐：义在经济发达送的行政区域踩中，物业税摔使资本流出蜂该地区，从站而降低了当军地生产要素樱（土地和劳街动力）的生景产力以及对逃这些要素的禁竞争性回报案，最终提高伞了房屋和商斯品的价格。围与此同时，享资本被吸引清到经济欠发由达的地区，点从而使该地哗区的工资和购土地价格上忧升，并使房村屋和商品的神价格下降。趟三、物业税全对规范房地费产税费的影档响竟齿目前我国房琴地产行业税饮收占税收总逢额的比重远均高于其所贡刺献GDP占雄我国GDP供总额的比重适，平均税负章高于国内其里他行业，也贴高于世界其殃他国家的房朽地产行业。赶畏馅一是我国房祸地产行业税召收占税收总坐额的比重远模高于其所贡骑献GDP占忘我国GDP装总额的比掏静重，平均税摸负高于国内规其他行业，窃也高于世界惕其他国家的避房地产行业峡。根据《中化国税务年鉴误(2003慌)》和《中保国统计年鉴驳(2004笔)》的数据堡，2002旅年我国房地布产行业缴纳诊税收633姨．765亿柱元，占当年牵税收总额1锐6996．近6亿元的3简．73％；腹2002年闲我国房地产震行业贡献G角DP达20将98．2亿防元，占当年携GDP总额醋10479爆0．6亿元巴的2％。可肚见，我国房市地产行业在廉税收上进行及了超额的贡饼献。与国外另房地产业进圣行比较。以选美国为例，便1993年窗全国房地产检企业的非联融邦所得税税婚负率(税金教／销售收入区)为4．6胸％，而同年残全美各行业揪370万家梨企业的联邦况所得税税负签的平均水平瞎为1％，即久使房地产企淡业税负略高拨一些，其税丑负总水平亦溉不过6%。冬加拿大是世赞界上有名的津高税负国家胁，但其房地洗产企业税负削亦不过11古．3％。相尿比之下，我屡国的房地产删业税负比世恨界上某些发扔达国家还要含高。洪二是税种间涨重复设置，支难以体现税据收中性原则热，给经济运鹅行带来了额叮外的负担。哨所谓重复课彼税，是指国拦家对同一课抛税对象或税招基，在同一柳纳税期间，尚课征性质相劈同或相似的犬税。按照这宜一定义，我渴国现行房地辞产税制中存双在的重复课烂税主要有：锁对土地课税金设置土地使敞用税和耕地冲占用税两个疼税种；对房巩屋租金收入国既征收5％止的营业税，都又征收12盖％的房产税欢；对房地良怀转让既按取牙得的纯收入乒征收33％鸡的企业所得发、房地产产贷权转让签订渗的产权转移流书据或契约判，承受方既吹要缴纳印花熔税，又要缴扮纳契税。俭秧三是租、税忠、费体系混利乱，以费抵检税的现象特披别突出，限膀制了税收宏捐观调控功能长的发挥。我唉国目前的商洗品房价格的枝一般构成为从：地价及税络、费三大项上成本约占总炕成本的50线%，建安成座本月占总成份本的35%喇，利润占1图5%左右。剂据国土资源仍部的报告，肿中高档房地亿产平均利润穷率更高，一堆般达到30斜％派—斩40％，远谢远高于其他散行业的平均缺利润率水平筑。根据调查孟，北京市房躲地产开发利屠润占房价的园比重平均达拔到17．1伸％，高于一殿般利润水平桌，其中最高欺的在二、三稍环道路之间斥，达到了2漆0．4％。周如以税代租鬼。如城镇土样地使用税、掠房产税等都庙存在着部分温以税代租的拨现象，其中垦尤以城镇土趣地使用税最锻为突出。如侵以费代税。台如《城市土信地管理法》义第25条规索定的土地闲渡置费存在以伞费代税现象筝，它实际上学是一种惩罚途性的行为税犹，相当于我贯国台湾省的刊空地税和法原国的非建筑仗地税，其开装征并非因提削供相关服务拜而产生，也态无须补偿，纺因而是一种顶典型的税而扁不是费。如俊以税代费。狭如城市维护努建设税实际肠是向享受城结市建设设施眼利益的从事自生产经营的何企业、个人炒征收的一种锤费。如以费吵挤税。据有卸关规定，现咽行房地产收粥费主要有三丙类：即土地殖使用费、房悼地产行政性吧收费和房地碧产事业性收外费。据典型昆调查，目前毙各城市在房按地产开发经梳营中涉及的搁各项税费项曲目有60狐—骄180多项瓜，其中税仅猛有12种左练右。可见，迅费大于税的怜现象是非常避严重的。另篇据调查估算埋，1998赌年房地产行枪业各项收费四大约在12叶00亿聚—揪1500亿抖元，而19您98年来自协房地产的税滋收总额仅为望450亿元品左右。可见胀，以费挤税艳的问题十分抗突出，清费散改税势在必盆行。我国房盗地产业现存总的名目繁多牵的收费项目号，使得房地司产业不堪重铁负，提升了料居民的购房棚门槛，妨碍帅了房地产业匹的健康发展舱。傍针对这些情楚况，通过开刚征物业税，公可以规范和糠重构促进房眉地产业健康演发展的租税有费制度超野一是规范土魄地出让金的句管理制度景由前文分析神可知，我国饼目前商品房燥价格构成中殿的地价、税勺、费和利润糖所占比重均剪比国外高很捕多。可见，奔要降低我国交商品房的价顺格，地价、吗税、费和利材润都有下调甚的空间。又冷据国土资源灭部对我国重书点地区和主畜要城市20数03年地价张的动态监测论报告显示，碌北京、上海佣、广州、深爽圳、杭州、王苏州、常州纺、中山等大恶多城市的地共价占房价的醒比例基本上倘都在20%烤—40%之炊间，北京住学宅用地站商碰品住宅的价傍格比例约为吉35％。可盖见，地价已饥经达到了建组安成本的比日例，改革土钢地供应管理别制度，将原嚷来的土地批哗租制改为土述地年租制，继由一次性收名取几十年土俗地出让金改砖为每年收取去一次土地年字租金(土地率使用费)，惕可以大大降纯低地价读所占比重，贩从而降低商席品房的价格猫，提高房地小产市场青岛政、江苏昆山尸等率先试行芦年租制的地循方已经取得雨了显著成效宵。2000滋年深圳市率痛先以立法形沾式推出年租聪制体系。改添革后的土地劣年租金将改岗在并入物业采税统一征收料。牺从现阶段看摊，如果保持杏既定的土地慈所有权制度驾，一方面要不规范政府土窑地转让制度柴，增加土地昆转让的公开晴与透明，另稿一方面则应纯引入财产税来作为地方政吴府的主体税岛种，改变地趋方政府的行榆为和环境，锯促进预算管贤理、税收政筒策管理与财域政管理体制外的进一步完讯善和改革，杆优化资源配往置。秆笔者提出：富在推进物业读税制度中，手逐步将土地厨出让金纳入成物业税是改汗革的方向和办目标。但是过应当分两步投走：继续保疲留土地出让悟金制度，但楚在管理形式酷上，应当由析税务机关负用责征收，纳盐入财政管理们。第二步，顷全部纳入物酱业税管理。群二是清理房返地产行业乱衰收费。教即取缔不合祝理、不合法杨、纯属配“惹三乱扇”锋性质的收费哑项目，以减疑轻纳税人的穿税外收费负骄担；将具有拢经营性质的槽房地产收费萌从行政事业识性收费中分臭离出去，以赴规范政府行拿为；将一部华分名费实税冰的房地产收娱费改为税，拦如可以将耕碗地复垦基金护、新菜地建裤设基金、征怒地管理费合胖并到耕地占走用税中一次墨性征收，将勤土地闲置费怎改为土地闲秆置税；对确剃需保留的收骡费项目则通辨过牲“院规范费垦”泡的办法分别京纳入者“液规费蛇”发和张“晃使用费贫”炉系列，并纳岛入财政预算战内管理。斯四、彻物业税对居愉民房价的影数响咽结很多学者认托为，开征物量业税后，房两价会下降2奴0％到40享％肆。有学者测塑算，认为如构果开征财产葡税，将使房唐屋建设成本拍下降繁42针％反对者认葡为，决定房谢价的关键因河素是市场的峡供求，因此僚，房地产开撤发成本的降智低，不会必找然导致房价翻的降低。即沉使房地产成迅本的降低确馒实引起房地写产购买价格棋的降低，但杜物业税的开吐征，会增加可房地产的持受有成本。房邮地产使用期目限内的总房蛋价增减将取善决于购买价意格的减少与办持有成本增勉加的净影响乏。饱峡实际上插，物业税的击开征不会对处房