关于大规模旅游地产项目的经验分享

关于大规模旅游地产项目的经验分享在具备一定旅游人文资源的大规模区域开发过程中，我们的客户常常会面临如下问题大规模旅游地产开发依托资源评价及发展潜力如何？大规模旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？大规模旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？大规模旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式。世联对大规模旅游地产发展项目的思考切入点价值最大化的资源利用研究以盈利模式为核心制定开发策略兼顾长短期目标的成功启动营销为项目增值协调各方利益的目标体系的建立战略层面运营层面营销层面对于具备一定资源的大规模区域发展项目，我们需要考虑涉及项目三个层面的八大问题基于城市视角的区域价值定位以控制土地为目标的开发模式研究规划增值：功能分区与规划指标确定战略层面——保证项目开发走在正确的方向上三大问题核心要点目标体系建立资源利用研究区域价值定位企业与政府目标的协调对收益的预期土地的开发方式项目资金投入的计划资源的盘点、评估资源如何在区域发展中发挥价值资源与房地产开发的互动资源的保护与开发城市经济特征及城市发展阶段界定城市功能缺失或城市功能布局演变规律项目在城市中的地位、发展前景项目与城市其他功能区的关系重大设施投入以及其对项目所在区域的影响类似项目发展案例研究以及经验借鉴策略层面——保证开发主体的利益实现四大问题核心要点开发模式研究功能分区与指标启动策略用地取得方式开发计划开发纲领管理模式长期利益与短期利益的平衡项目开发节奏/开发顺序确定确定不同开发内容对于盈利目标的作用确定项目开发的不同阶段在利益实现中的作用合理的功能组合与功能比例各功能区布局；核心功能区规划如何为土地增值；指标如何使土地增值。盈利模式研究项目在企业中的地位，即项目长短期目标之间的关系项目的启动资金不同启动模式的作用及项目的适应性相关物业的现实市场状况营销增值——区域整体营销推广陌生区域大规模项目位于城市郊区、非热点区域或未开发区域等市场认知较差区域，在进行产品推广之前，针对整个区域的价值和发展前景进行营销推广，才能够增强市场的认知和信心、克服区域陌生感，成功实现区域的市场推广目标。重点关注：在解决区域整体营销推广问题过程中，需要重点考虑通过区域边界建立区域形象基础的问题，基于此，我们必须将钱花在看得见的地方，使营销创造有效价值。世联成功案例：深圳大梅沙、北京温泉镇、青岛温泉镇、海口美丽沙世联对具备旅游资源的区域发展的基本观点按照国际标准，一流的旅游度假区因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间最多去一次科罗拉多州BeaverCreekResort三亚夏威夷区域旅游度假resort类(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州HiddenValley，省内游本地旅游休闲自住类resort不必是特别强势的资源大部分来自本区域<100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次ForestHighlands，亚利桑那州国际成功案例揭示，一流的旅游度假区为谋求可持续发展，均形成了深具竞争力的大旅游特征一流resort在一流资源条件下，根据市场需求提供多种旅游度假活动组合，力求延长游客逗留时间，增加消费及重来可能。定期更新旅游项目，保持新鲜度。产品活动组合大旅游高质量的游客群特色产业群人口增长城市繁荣围绕旅游业性形成特色产业群通过resort的发展，开发主体最终实现利益实现灵活利用不同旅游产品，吸引多层面游客，减低季节性及波动性。游客重复光顾率高、逗留时间长。常住人口和就业人口逐步增长，最终成为新城产业发展带动居民财富水平提高和城市繁荣大旅游特征一：大旅游特征二：大旅游特征三：大旅游特征四：旅游业带动产业群形成和新城市的最终繁荣，是一个动态的发展历程城市功能围绕旅游产业延伸，商贸服务功能是核心。旅游业兴起关联产业群城市功能的延伸休闲度假新城成熟期发展期起飞期以旅游为区域增长引擎，必须为区域准确定位，在战略规划上形成五种致胜要素开发主体整合协调各方资源执行多方位高起点市场推广投资兴建完善基础设施取舍有度的区域产业组合保护生态自然和人文历史资产评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理发掘升华独特的人文和历史资源引导本地居民对旅游和环保的参与规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名度逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。区域定位对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间对异质文明的好奇视野的开阔和见识增长、自我提高对现实生活的逃逸、反思和整理资料来源：世联分析；V-BAY分析潜在的其他需求该类项目世联工作阶段划分与工作内容编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。土地储备中心向计划部门申办立项手续。需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。申办《房屋拆迁许可证》。委托拆迁公司进行拆迁谈判。土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。监督控制。组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。土地出让信息公布。招商引资。土地公开出让。政策支持。监督控制监督控制参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。制订土地开发规划方案。制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。与业主签订拆迁补偿协议。融资。寻找合作者。分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。房屋拆除与土地平整。分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。项目招商。区域增值设施建设。土地转让。项目股权转让。自主开发。联建开发。区域整体定位与发展战略研究（报告）拆配模式以及实施策略（报告）协助运营商与政府契约文件的准备区域规划设计跟踪服务，包括：协助开发商选择规划设计单位出席规划设计汇报沟通会议基于规划方案的专题研究区域营销战略与策略（报告）土地出让计划（报告）招商服务，包括：撰写项目推介书梳理资源，筛选主力招商对象协助客户举办项目推介会协助土地转让/股权转让。前期工作的评估、调整。协助客户与招商对象之间其他方式的沟通整体定位与发展战略研究（报告）启动区与物业发展建议（报告）营销策略（报告）营销执行顾问服务世联提供的顾问服务旨在解决开发主体在区域开发不同工作阶段可能面临的不同问题前期规划、审批阶段一级开发土地出让土地转让二级开发政府开发商世联服务区域整体定位与发展战略报告报告核心内容建立目标体系资源盘点，方格网法进行土地分级城市特征与城市发展阶段的研究区域价值的挖掘基于城市发展和市场的定位从市场与竞争角度指导规划设计，使规划本身产生价值，契合项目后期运作和营销发力，并预留面对未来竞争的弹性其价值在于发展战略核心区确定功能分区与经济指标前期一级开发二级开发市场调研方法现场踏勘问卷调查焦点小组访谈一对一深度访谈技术思路形成方法土地方格网法KPI指标法研究案例MECE法界定问题头脑风暴会技术支持获取法5G(GROUP)法工作方法开发模式/盈利模式研究报告报告核心内容取地策略开发顺序/开发节奏不同阶段开发目标及开发内容盈利模式经济评价涉及合作开发的开发组织建议其价值在于二级开发市场调研方法现场踏勘问卷调查焦点小组访谈一对一深度访谈技术思路形成方法土地方格网法KPI指标法研究案例MECE法界定问题头脑风暴会技术支持获取法5G(GROUP)法工作方法从开发主体开发利益实现的角度，制定最合理的控制土地、取得土地的策略，同时结合开发主体资金安排和市场接受程度，确定区域开发的节奏、顺序和分阶段盈利计划前期一级开发报告核心内容其价值在于营销目标确定区域形象定位阶段营销方案设计区域增值举措建议营销价值点整合营销模式推广策略企业品牌的社会营销树立区域形象建立区域知名度实现区域价值指导区域推广策略区域营销战略与策略报告前期一级开发二级开发市场调研方法现场踏勘问卷调查焦点小组访谈一对一深度访谈技术思路形成方法土地方格网法KPI指标法研究案例MECE法界定问题头脑风暴会技术支持获取法5G(GROUP)法工作方法工作内容要点解决的关键问题制定启动策略，并形成启动区定位和产品建议，形成启动区设计任务书其价值在于整体定位与发展战略回顾启动区位置、规模启动区产品定位客户定位价格定位启动模式价值展示启动区物业发展建议启动区定位与物业发展建议报告前期一级开发二级开发市场调研方法现场踏勘问卷调查焦点小组访谈一对一深度访谈技术思路形成方法土地方格网法KPI指标法研究案例MECE法界定问题头脑风暴会技术支持获取法5G(GROUP)法工作方法世联同时提供过程服务以协助客户解决过程实施问题，确保发展战略和策略的实施前期阶段协助运营商与政府契约文件的准备规划设计跟踪服务协助开发商选择规划设计单位规划设计单位推荐规划设计单位评价选择标准体系出席规划设计汇报沟通会议基于规划方案的专题研究规划方案的市场检讨方案目标客户接受度研究其他相关专题研究一级开发（土地出让／转让）招商服务撰写项目推介书梳理资源，筛选主力招商对象协助客户举办区域推介会协助土地转让／股权转让前期工作的评估与调整协助客户与招商对象之间的其他方式沟通二级开发营销执行顾问服务修正营销推广方案，并且指导实施组织开盘前培训，提升销售技巧基于成交分析的策略调整指导销售总结以及阶段计划世联操作鱼的部分同估类型案例鉴介绍云南昆明稿安宁温泉浙镇项目项目位置捡：昆明安同宁市温泉胃镇项目规遍模：占地6.4平方公里至，首期1200亩项目界定：依托一奋定资源下著的区域房昆地产开发姥项目客户面宵临的困恩惑：如何在察前期投替入较少斧的情况爆下进行熔住宅开鹿发。怎样实现均资金的滚绒动开发利侦用，快速队的回现。打造区诸域产品夏的品质依，gol在f建设与住弄宅的关系千。客户为首养次进行房雀地产开发协项目，缺线少经验。世联提供观服务： 项目描整体发展乓策略与区参域定位，践功能分布欺及比例，修项目规划茫设计建议泳，市场联判断及客若户分析，冠项目盈利惊与开发策来略，经济扑评价。安宁昆明38公里/1h世联在篮云南昆挣明操作遇的其他躺项目项目名称希：昆明东袜南二环126地块项干目项目规模：126亩项目界瞧定：普通城悲市住宅项买目服务客停户：昆明互银海房如地产房饿地产开辅发有限虚公司项目名称么：昆明安漏宁太平镇薯项目项目规惹模：2700亩项目界赞定：无特殊渴资源的大榆规模旅游科地产开发弟项目服务客扑户：厦门特艰工集团项目名称送：昆明环霉滇池区域时项目项目规模：18.6平方公里项目界定：具备强尚势旅游资疗源的区域省开发项目服务客哀户：云南澜足沧江实业阔有限公司/昆明顺江牌房地产有每限公司青岛天陵泰假日兔温泉项湾目项目位置益：即墨市温坦泉镇项目界洞定：城市远嫁郊区具备礼优良资源庆的较大规京模中高端筛住宅项目客户面掘临的困公惑：区域未来蝇发展方向俯模糊如何面对斧区域内未刺来面临高林端项目急滚剧放量的炒竞争环境翠？如何整吸合资源葡，克服缴地块分淋散的劣户势？项目如何穴推进和启伐动？世联提茂供服务：城市中铃高端房具地产特三征研究勇、区域送价值挖吊掘和定社位、城孤市中高拉端置业膀人群特哪征研究比、项目仰竞争策锈略制定习、地块承资源整阿合策略虫、项目津开发推昆进策略系研究、下产品设暖计定位迅、区域挡营销推级广成都郫供县友爱揪镇项目项目位置处：成都市愚郫县友跃爱镇，山距市区瓦三环路命约27公里，距东都江堰/青城山螺景区约20公里项目规模：建设用林地500亩，文化条设施用地300亩项目界掏定：区域章中心城妈市，无菜优势自复然资源喇，陌生燥区域大传规模低瞎密度项殊目客户面临索的困惑：项目的库核心卖谁点是什铸么？项目的目盈标客户是豆谁？世联提挖供服务：深入分析蹄成都低密鲁度市场发恰展现状与蜻未来趋势饺，总结成争熟低密度伤市场圈层够结构，并钟结合成都宁城市人文助性格本源况，从中找将出项目区鞋域价值，励打造核心扁卖点；剖谁析成都低大密度市场侨客户特征漂，结合本手体条件找执出目标客猛户；给出呀具体的项计目区域价韵值、整体孟定位的贯许彻方法；省提供详细虚的产品设援计要点、蝴配套发展殃策略北京怀璃柔红螺勿湖项目项目位置泪：北京市怀亲柔区红螺碰寺旅游区沈的西部项目规喉模：占地面挥积115居6亩项目界定：大都市叫远郊区、缸大规模、敞多物业组怀合项目客户面转临的困均惑：地块既定牢规划中的炭别墅、度默假村和游匪乐设施用蹦地通过建臭设后变现寄，会所和枯五星级酒损店自己持涝有，想了让解变现部订分资金是屠否可以与劲总投资持牵平？别墅、度惹假村和五沉星级酒店晋的市场状宪况如何？世联提蚊供服务：对地块相冷关竞争区棵域的别墅新、度假村鸦和五星级普酒店进行臭了深入的墨市场调查纹，总结出吴特征和规朵律；给出啊整个项目郑的投资安钢排和经济篮测算，对呈项目存在脆的风险给赞出规避建年议和方法基本情牙况委托背景服务内现容项目位置咸：天津宁撤河县七样里海国居家级保涉护区项目规啄模：占地约390平方公里项目资尸源：拥有56.港5平方公里诊的国家级挂湿地自然怖保护区委托客户集：天津泰达裤益德集团融（泰达控伤股下属企历业）旗下碍有泰达国瓣际酒店集爱团等公司项目阶段低：泰达有帅意介入390平方公里竟中部分区热域的开发郑，处于前新期投资决片策阶段客户问升题区域到迫底能做爬什么？横旅游？驰产业？芳房地产皇开发？项目湿兽地资源饼有什么探利用价晃值？怎具么利用廉？不同功此能/产业的市心场状况如恋何？盖了榆房子到底皂谁能来买唉？旅游做愚什么样的圆旅游？泰达在架390开平方公萍里内可迫以取得旁土地有漫多大规渠模？在结什么地合方能取经？成本岗如何？顾问内墙容区域土红地利用而现状以部及取地泛策略研岩究国内外生累态城市案唤例研究区域整槽体以及匪功能定陕位研究不同产润业以及药功能的判市场以禾及布局磁研究区域启步动策略擦以及经筹济评价天津七里胖海项目唐山新戴劝河区域规埋划发展项散目项目位才置：唐山乐亭扛县打网岗郑岛项目规沙模：占地15平方公里项目界验定：区域案旅游地联产开发衡项目客户面续临的困针惑：如何整合秘海岛旅游痰资源，形袭成新戴河系旅游品牌柔；对大规忙模的土树地开发坊经验不久足，驾熊驭能力其不够；项目如何高实现成功房诚启动，形隔成滚动开情发；如何项祸目整个趟开发进窜程。世联提供妖服务：区域整体摔定位与发垃展策略、经区域旅游粗资源整合恼、确定项摸目开发次谅序、大北但京旅游度肌假市场研餐究、区域规启动策略沸与定位北京温榆胃河绿色生柳态走廊项镇目项目规纳模：占地100睁00亩项目界定：城郊讨资源型裤、大规败模旅游蛛地产性低质区域吸开发客户面临缓的困惑：发展商擅匀长旅游、教休闲度假孩、酒店等它方面的地钞产经营与符发展，对剑土地运营粗经验不足矿；第一次进醒入北京市宏场，对市救场不熟悉筝；对大规刷模的土移地开发绞经验不辞足，驾弯驭能力辆不够；土地一级士市场与二绕级市场之祝间的关联世性怎样协闸调。世联提廉供服务：区域整体伟定位与发子展战略、筋功能分区孕及经济指德标确定、轮土地价待值评估与壳土地开发遭模式研究多、区域营仿销战略与请策略、启禽动区物业电定位及发煤展建议；修企业会所平、企业总蓬部、办公惭别墅、高厚端小众物阴业市场等求发展方向节的可行性项目位弊置：山东邹甘平县城薯南新区识西侧项目规模：占地7.6平方公哄里项目界定：大规模更区域开发钳项目客户面临醋的困惑：地块规素模较大鹊，本地氧市场无滴法形成勿有效支沸撑对大规盏模的土截地开发凶经验不评足，驾脱驭能力存不够项目所在戴区域在依喷托城市圈滩内绝对陌桶生项目发展者方向和功况能定位世联提供摧服务：世联以铁山东内凉陆经济莫圈为战辞略出发酸点，借兵鉴国外彻中小产沉业城市淋发展规洽律，对稳项目进程行区域枝价值定饥位与挖蹈掘；通侄过依托兄城市圈拘功能缺醒失和发疤展不平挽衡确定炉城市功定能定位善；通过肃国外优月秀案例胖确定项物目功能碍配比和仪分布；沉给予开狡发目标婆和市场蹄变化的戒开发策较略研究山东邹量平一河挤两湖项唱目其它大规街模区域项觉目案例北京顺蚂义新城警项目基本情阶况委托背景服务内容顾问效果项目位置礼：北京顺呈义区项目规模：占地108平方公笼里项目资攀源：具备良好不产业基础庸和发展机摇遇委托客蹲户：首都规承划委员夸会/顺义规划击局项目阶蒙段：2005年1月国务院策正式批准貌的北京总辜体规划修详编成果确贯定顺义为于三座重点妹发展新城蚂之一，世缺联参与首笼都规划委羽员会的顺顿义新城总过体规划编笛制工作客户问题如何在稍北京总爆规要求晚下，顺椒义新城粘建设成吐为新城调典范？顺义的多袍种优势（远机场、汽菠车城、奥她运、生态戚资源）中浴，以什么参产业为主鸦导？如何进行戏新城的产专业规划才加能达到土锤地利用价旦值最优顾问内迎容区域基物础状况拍研究国内外袜新城发搬展案例工研究新城整体辽定位与发遇展战略研辣究新城产业则研究运作阶段洗：顺义新冈城总体哄规划编歪制完毕效果评办价：项目顾矿问成果抛受到首夕规委领懂导高度遭评价，冈同时被昆纳入顺糠义新城系总体规乖划当中蹲。顺义谋新城总趟体规划考被建设炸部评为浅全国优宏秀城市泛规划设吧计二等拳奖，获侧得200妻5年北京市裹第十二届伸优秀工程阅设计二等惰奖；世联芬成为首规垄委/顺义区弱政府长精期顾问定服务机陪构北京国门买商务区项预目项目位置：北京啄首都机刷场南侧项目规职模：占地展约6平方公航里项目界定：区域订功能定愤位、产唤业规划妙及土地踢利用项周目客户面临张的困惑：国门商么务区作天为产业辰区之一季与北京掀其他五表大经济荐区的关横系？国门商务把区在顺义藏新城中的在作用和定赏位，与其寄他区域的稼竞合关系隐？如何进践行国门凭商务区猪的产业肌定位才志能达到攀土地价弦值利用弄最大化岭？世联提供柴服务：区域发展同基础条件慕研究、浴国外机场润城市案例款研究、国佳门商务区伤功能定位桶和产业规刮划北京海淀提温泉镇地炼块出让营问销推广项目规模：占地404公顷；项目界目定：土地晌出让计宽划及营期销推广政府面临嚼的困惑：市场上各做方対温泉率镇的认识塞产生多种咏认识，区域的夹整体形紫象究竟乞是什么邪样的？如何制定退区域的土咏地出让计刘划？怎样进行安区域土地妙营销？与绿区域招商洁工作？世联提浴供服务：区域整体牛形象定位区域整体沃营销战略开发商土吧地需求调拿研首次出让务地块营销醒执行安排廊坊固安农工业园发袭展项目项目规模：20平方公里项目类群型：开发区丙发展战略我们解决留的问题：拿地策航略区域整烟体定位购与发展盗战略区域开塔发模式土地价呼值评估懂与地块触划分启动区范怜围确定、院启动区定忍位与功能师布局、启眠动区发展咬战略土地出清让计划盈利模式腾与开发次完序区域营榨销策略项目位置善：北京顺音义新城队马坡组绣团核心僵区项目规模：占地240库0亩项目界槐定：区域发症展顾问客户面蚊临的困加惑：与顺义热藏点区域相争比，马坡陷组团缺乏眯强大的产摆业基础和浮明确的发写展动力，芽不在政府杨确定的新惠城近期建签设重点之磁列，而开匆发商希望奇区域尽快撕进入政府糕土地供应猎计划从而甘启动项目持开发政府在已秋经引入的扒少数金融询机构总部唇的基础上储希望强化饭区域商务盒商业功能神，并主张塞商务先行舅，而从现员实市场状激况出发，木以居住和鼓休闲娱乐溪启动比较败具备可操滩性，商务经功能现行四的难度较吐大世联提劈燕供服务：参照国际咐先进案例宇，确定马佳坡组团整垦体定位以绸及对于顺愿义新城的似意义分析滤；核心启络动区确定斥以及整体债定位；区露域功能定石位以及各立功能（商歌务、休闲挨、商业以腰及居住）事细化研究票；功能分跪区以及技倒术指标的挎确定；区乞域开发策络略（开发浊时序以及死关键举措漏）北京顺灭义区马姥坡组团不起步区优项目北京昌违平新城举新区东早扩项目项目位蛛置：北事京昌平等区项目规刮模：占地12平方公里项目界棵定：新城核亦心区域开杀发政府面临搜的困惑：如何在昌塞平新城规挤划的指导颈下，将东馆部新区打核造成为代足表昌平新赛城形象的僵新城核心枝区。使之硬成为区域黄名片，并樱带动新城苦全面发展须。发展驱动兰力为何？如何使区嘴域土地增厘值，土地弟出让策略狂为何？世联提中供服务： 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