弘策上海金富门酒店式公寓项目策划定位报告

金富门项目策划定位报告弘策·中国第一部分 市场分析第二部分 项目整合分析第三部分项目产品策划与建议报告目录Partone市场分析一、投资环境二、房地产供应、需求市场研究三、区域商业市场分析四、区域酒店式公寓市场分析五、区域办公市场分析上海，中国大陆第一大城市，四个中央直辖市之一，是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。有超过2000万人居住和生活在上海地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语上海话。上海又是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。如今上海已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。上海是2010年世界博览会举办城市。上海市概况一、投资环境上海市宏观经济研究分析全年实现上海市生产总值（GDP）16872.42亿元，继续保持飞速增长，按可比价格计算，比上年增长9.9%。其中，第一产业增加值114.15亿元，下降6.6%；第二产业增加值7139.96亿元，增长16.8%；第三产业增加值9618.31亿元，增长5%。亿元全年完成全社会固定资产投资总额5317.67亿元，比上年增长0.8%。固定投资总额增速放缓。从产业投向看，第一产业投资16.4亿元，比上年增长43.8%，占全社会固定资产投资总额的比重为0.3%；第二产业投资1435.37亿元，增长0.6%，所占比重为27%；第三产业投资3865.9亿元，增长0.8%，所占比重为72.7%。亿元亿元全年实现社会消费品零售总额6036.86亿元，比上年增长17.5%。其中，吃的商品零售额1819.88亿元，增长12.9%；穿的商品零售额682.12亿元，增长18.3%；用的商品零售额3179亿元，增长19.4%。上海常住人口飞速增长，2010年年末已达到2220万人万人城市居民家庭人均年可支配收入增长迅速，达到31838元，比上年增长10.4%；农村居民家庭人均年可支配收入13746元，增长11.5%。全年城市居民人均消费支出23200元，比上年增长10.5%。其中，服务性消费支出6955元，增长4.5%。农村居民人均生活消费支出10225元，比上年增长4.3%。其中，服务性消费支出2951元，增长1.9%。元元城市发展规模

控制中心城人口和用地规模，引导中心城的人口和产业向郊区疏解。2020年，全市实际居住人口1600万左右，其中，非农人口1360万，城市化水平达到85%，集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公里。中心城规划人口约800万人，城市建设用地约600平方公里；郊区城镇规划人口约560万。

城市发展方向

拓展沿江沿海发展空间，形成宝山新城、外高桥港区（保税区）、空港新城、海港新城、上海化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带；继续推进浦东新区功能开发和形象建设；集中建设新城和中心镇；将崇明作为21世纪上海可持续发展的重要战略空间。城市发展方向展望宝山区概述及规划

地理位置：

宝山区位于上海市区北部，由陆地和海岛组成。陆地东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗邻，西与嘉定区接壤，西北与江苏太仓市交界。大立体交通体系“三线七横八纵”三线——轨道交通1号线、3号线、7号线；七横——石太路、月铺路、郊环、宝安公路、外环及西延伸、长江路（锦秋路）、丰翔路（包括环镇北路、宝德路、殷高路）；八纵——A13、外环、祁连山路（陆翔路）、沪太路、潘泾路、富长路（康宁路）、蕴川路、江杨路、同济路（逸仙路）；来源于宝山规划局宝山区城市结构概括为“一带、两轴、三片区”。

“一带”：以精品钢和延伸产业、现代物流航运业和观光旅游业为特色的长江、黄浦江滨江发展带；是宝山未来滨江功能调整、拓展、整合和提升的沿江功能发展带。

“两轴”：即以现代新兴城市功能（现代服务业）发展为重点的沿宝杨路-宝安公路的东西向综合发展轴；以城镇组团发展为重点的沿沪太路的南北向城镇发展轴，一带两轴呈“H”型共同构建宝山新城基本发展框架。

“三片区”：即上海中心城宝山部分、宝山新城区和北部综合产业区。

空间布局规划来源于宝山规划局轨道交通规划轨道交通系统规划立足长远，一次规划、分步实施，构建与周边地区快速便捷的联系，建设和完善包括地铁停车场、车辆段在内的轨道交通设施。

根据《上海市城市轨道交通系统规划方案》，规划进入宝山区域的轨道交通共有7条，总长度约82.4公里。

轨道分类线路名称代号起讫点总长度(公里)区内走向距离本案距离市域快速铁轨道交通1号线R1崇明—金山118.9共富路、宝安公路6公里市区地铁轨道交通3号线M3富锦路—铁路上海南站38.9宝杨路，友谊路，水产路1公里轨道交通7号线M7罗店—新国际博览中心43.6刘行，潘广路、顾村公园12公里轨道交通10号线M1虹桥——外高桥40.4新江湾城10公里市区轻轨轨道交通15号线L1锦秋路—紫竹园36.8祁连山路/轨道交通17号线L3南大路—军工路22.5真南公路、南大路、场中路/轨道交通18号线L5长江西路—周浦37富长路、长江西路、长江南路、何家湾路、国江路/来源于宝山规划局产业发展规划外环线以南即上海中心城宝山部分。重点发展现代服务业、大学科研产业园区、港口物流及与城市居住相关的第三产业；调整置换现有污染产业，逐步向都市型产业发展和向北部产业区转移。

外环线郊环线之间即宝山新城区域。大力发展现代服务业和现代物流业，重点发展商贸、商务办公、房地产以及文化教育和体育等产业。

郊环线以北区域。以宝山工业园区北区和宝钢为核心的产业区，将建成全国重要的精品钢及其延伸业基地。

来源于宝山规划局本案宝山产业基本分为三个区域，本案位于新城区小结上海经济发展迅速，人民生活水平有所提高宝山区产业经济开始由传统工业向现代服务业发展宝山新城区规划为现代服务业现代物流业。本案位于新城区范围。宝山区的房地产市场呈现稳中有升的的态势，区域内房地产市场主要分为杨行西城板块，高境淞南板块，大华上大板块，顾村板块。

作为上海背面的门户宝山区，近年来随着郊区房产的不断推进，已越来越受到重视，不仅因为区域内楼盘价格相对较低，更由于近年宝山市政建设不断完善，很多消费者看好它未来的前景，如今，地铁一、三号线延伸段开通，给宝山的生活便利迈上了新台阶宝山区房地产市场概况二、房地产供应、需求市场研究宝山区房地产市场供需情况统计分析近年来宝山区商办市场成交均保持稳步上升的态势受到政策影响，住宅市场的成交出现小幅回落。商办均价也保持稳定上升的态势。住宅市场均价出现僵持局面。地块名区域用途土地面积建筑面积成交开发商(米2)(米2)楼板价大场镇文海路西侧地块东至文海路,西至规划路,南至场中路,北至环镇北路普通商品房31,663.7063,327.4012127上海同济房地产有限公司,同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司宝刘加油站东至闽乐钢铁有限公司,西至菊盛路,南至宝安公路绿化带退界,北至周家浜河道蓝线退界其它商服2,191.202,191.203012上海宝山宝刘加油站罗泾镇沪太路东侧地块东至上海松川精密电子有限公司、南至潮塘、西至沪太路；商住29,581.9047,331.002348上海益源达实业有限公司月浦镇月罗公路南侧地块东至颛桥生产队、南至颛桥生产队、西至沈家生产队、北至月罗公路其他商服2,925.602,925.603900中国石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海月达投资有限公司宝山工业园区C-2-1-1地块北块东至枫叶路,西至潘泾路,北至金石路；商办24,928.2049,856.401350上海望源企业发展有限公司杨行镇西城区北块G-2-1地块（A块）东至杨泰路,西至规划湄浦路,南至绿龙路；普通商品房137,708.20275,416.4011378远洋地产（上海）有限公司大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块东至规划道路,西至新开河,南至葑润华庭,北至塘祁路普通商品房98,805.10197,610.2013445上海保利建霖房地产有限公司罗店新镇A1-3地块东至罗太路,西至沪太路,南至规划道路,北至月罗路；商住35,642.3089,105.806041远洋地产（上海）有限公司合计

363446.2727763.9910022

2011年宝山区共推出8块商品房用地，其中住宅类3块，商业商办类5块，商业面积191410平米。宝山土地市场分析未来2年宝山商办供应量的预测土地供应量191410平米商品房市场存量405851平米即将开盘楼盘

25246平米合计未来2年宝山商业供应量在62万平方米左右。小结：宝山区房地产市场近年来稳步发展土地市场开始略有萎缩，供应有所减少。未来2年来，宝山商办供应量将要达到62万平米本案位仪于淞宝大商圈，完该区域拔性商业捡中心在颜新一轮刃发展中显，正在趁完善功闻能，改聚善环境减、提升压层次。教主要标彻志商业容有：牡带丹江路飘北段的众黄金广守场、宝党钢商场也；牡丹放江路中庸段的安就信商业睡广场（搞建筑面可积14.8万平方赔米，在奸建）、纪永乐家党电卖场螺，牡丹耀江路中尚段西侧斑碧水路徐、双城玩路、同补济路、宏海江路祥之间的归宝莲城脚现代商番务区（悠暂定名栽、规划弃中）等取现代服脾务业设晴施。以盖牡丹江泪路为轴允心的淞扣宝区域膝性商业煎中心，启地处宝债山区政卧治经济矩文化中功心，是盾前一轮缩慧商业发趟展规划痛研究提寄出的重薯点调整估提升的跌地区。婚经过几脉年来的蛾调整提葛升，使责该地区简形成功泥能相对器完善、泛布局相劳对合理质、业态横相对齐崖全、基盖本满足个区域内柱不同层喊次消费恒需求的碍区域性屯商业中柄心。区域商池业概况三、区域商蓬业市场刷分析项目周抬边有四急大商圈西城区商死圈位于杨执行镇内。阶发散周边2.5公里范迫围淞宝商阳圈牡丹禽江路为胀轴心，乘发散周韵边1.5公里范乞围大华商倚圈位于撒大场镇午内。发恶散周边2公里范化围大宁商圈催东起共和粱新路，西充邻彭越浦市河、运城拐路，南接华大宁路；限北至灵石胸路。西城区商圈淞宝商圈大华商圈大宁商圈本案商圈分牵析主要商夏业分布北上海商业广场安信商业广场本案大华铜锣湾大宁国际宝莲城景瑞生活广场大华商圈柱分析商圈概螺述：商圈主摸题以大上华铜锣像湾项目诊为主结敏合周边德分散经检营的街冶铺形成见集现代喉生活中拔心、休色闲娱乐笨中心、帅文化康禾体中心落、美食诸服务中酒心等功典能于一勉体综合仍社区商渴业圈。区位宝山区大华商圈业态组合综合性商业市场商业体量

137480客户特征以社区为主兼部分商务人群可达性便捷大华商球圈分析现有项目项目名称业态开业时间建筑面积楼层档次大华虎城综合性广场０4年122480综合（高低配）中高周边街铺餐饮、购物以现状为主

15000１－２层为主中低结合西城区商孝圈分析商圈概事述西城区商酬圈以北上赶海商业广西场为重要降组成部分诊，但是开当业后由于显开发商的耻经营思路与以及运营渔水平与项败目难以融数合项目失吴败，目前炸虽然由百偿联接手但欺是效果一兄般。区位宝山西城区商圈业态组合综合性商业市场商业体量

100000客户特征以社区和公共交通人群为主可达性比较便捷西城区调商圈分借析现有项倍目项目名称业态开业时间建筑面积楼层档次北上海商业广场综合性商业市场2005.4

73000１－3中低泰富商业广场商业街

2008.3

27000１－3中低淞宝商沃圈分析商圈概述淞宝商圈哥目前宝山录地区相对狂较成熟且小有一定规捷模的商圈自，主要由盛景瑞生活翼广场、安益信商业广瞧场、宝莲积城等组成水，经营上域并未达到放成熟商圈楼的要求，政后续运营摆均存在管支理难度。区位宝山区淞宝商圈业态组合商业、购物、酒店、办公商业体量

553197平方米客户特征区域社区客群为主可达性交通较为便利淞宝商圈予分析现有项目项目名称业态开业时间建筑面积楼（F）档次安信商业广场百货/购物中心2006.11

148197

１－３中高宝莲城酒店/综合服务楼2007.10

175000

１－４中高景瑞生活广场写字楼，商业2007.12

160000１－3

中低长江国际商贸中心百货商场2007.11

70000１－4

中档大宁商痛圈分析商圈概述商圈主扎要由大暑宁商业笨广场、醉延长路蚊、共和白新路街芳铺组成蜻是目前挖闸北连拣接宝山坊地区最碌具有影亲响力的方商业圈讽，这种涝社区型诸生活中态心已经豆成为新抹的商业劳亮点。区位闸北区大宁商圈业态组合

LifeHub（生活中心）生活购物休闲中心商业体量

280000客户特征区域社区及商务客群为主可达性交通便利大宁商圈搅分析现有项目序号项目名称业态开业时间建筑面积楼层档次1大宁国际商业广场综合性广场０６年７月250000１－６中高2大宁周边主要街铺综合以现状为主30000

１－2

中低近年来烈宝山区冠酒店式骡公寓发粮展较为智迅猛，接随着宝笛山万达湖广场的肉落地，扮大量酒昌店式公纵寓如雨避后春笋慰一般的滔冒出。由于酒店摩式公寓具圣有“自用矮”和”投岔资”两大失功效，由恋于它吸收及了传统酒攻店与传统未公寓的长迅处，因此省，备受投的资人士以修及在我国咱工作的外沾籍商务人早士的青睐国。而相艇比较高档泳住宅项目贺所占用的必资金相对凤较多，回坟报周期相睁对较长，栏酒店式公厦寓在近今息年的时间分在房地产喷市场中成尤为中长线凶投资者青挪睐的目标订。宝山区酒化店式公寓仿概述四、区域酒秩店式公蔬寓市场分析宝山酒幸店式公墙寓分布泰富商业广场绿地北郊商业广场宝山万达广场绿地领海绿地公园广场风尚天地本案宝山区降酒店式逆公寓较闷为分散刊，共康浓附近较喝多。主护要以宝王山万达蹈广场为杠代表项目地址总建筑面积开盘时间售价销售率泰富商业广场杨行镇水产路2399号275982008.32100088%绿地北郊商业广场沪太路5255弄686382011.71650029%宝山万达广场纪念路878弄2950002011.225000100%绿地领海真陈路1188号3500002011.91300021%绿地公园广场陆翔路111号2300002011.414286100%绿地风尚天地广场共康路5号1200002011.521000100%宝山区刘酒店式荐公寓售们价部分酒妇店式公夸寓产品告销售火闻爆，价磁格在210春00-具250色00元/平方米。竞品分析绿地风尚片天地位于侦宝山区中埋南部，地幼处宝山成城熟居住区--共康板果块核心脊，总规协模近12万平米废，产品绕类型集厉产权商母铺、准担甲级写醒字楼和能酒店式宽公寓为妹一体，利其中商突业部分尖规划引结进中高塑端餐饮判、休闲纠娱乐等祖业态，土填补区勒域内中炕高端商里业空白径。个案一针：风尚歌天地项目东至概共和新路趋，南至共沃康路，紧平临南北高啦架共江路未上匝道，水距离地铁捧一号线共括康路站步眼行仅需3分钟。地理位顾置绿地风尚悄天地项目掩定位采用泛“办公+商业裙房+商业街欠”的模今式产业抄组合，怒打造一久个较高摧层次，短有较强冷辐射效适应的与虽现有大殿卖场商帜圈错位男经营的躲购物休饶闲中心端及商务搭中心。风尚天地MIN污I公馆在慰产品上伶更适宜许居住，沃产品物甚管费仅巴为3元/平米/月.带有独带立卫生浸间。层根高4米，给用俯户更大的浮拓展空间俊，满足各成自需求。英文名称FashionWorldSquare投资商绿地集团开发商上海绿地康和置业有限公司开盘日期2011-5-1交房日期2012-2-29容积率1.46物业管理上海永绿置业有限公司物业管理费3元/平米/月地址上海市宝山区共康路5号售价21000户型展灵示面积在47-5擦6平米。宇售价210魂00元/平米伴随着坑一个城霜市的发仿展和推易进，城卷市的地碰标将不犁仅仅局蹈限于市却中心，在城市副搭中心商扣圈将随海着人口焦的迁移呢、住宅林社区的善形成而鉴不断涌磁现。纵传观上海检版图，择除了人驰民广洒场、淮墨海路商率圈等上拢海绝对束核心地剥标，北避上海等抖商圈已吗经飞速具发展，房诚宝山区宾将逐渐樱将城市卸中心扩穿大和外找延，也炼为市民惨办公休香闲提供贵了更多骗选择和嘱便利。宝山万达狂广场为宝冰山区办公束的新兴代漏表。宝山事万达广场用拥有近30万平方浸米物业诉，是集究合商业特广场、建产权旺去铺、小股户型办励公、高繁档写字尖楼等业司态的大怪型城市有综合体犬。据过笋往案例怕来看，村拥有长下期成熟才商业地胖产运据作经验科的万达那集团在娘商业广作场运营粒方面深场有造诣脸，每个淹万达广景场在建谦立不久效后往往颈迅速成诵为一个疫地区的漆核心地烘标，在猎人气和陶口碑上域实现双持赢。以尊宝山目亦前对大铅型商港圈的稀枝缺性和盼市场需卫求来看孤，宝山亡万达广然场树立社北上海殿地标指距日可待贝。区域办温公市场国概述五、区域办旷公市场采分析宝山万茅达广场本案区域写字叶楼分布世华国工际广场191不9半岛创污意园逸仙大球厦高景国际蚕大厦尚中心本案周搅边办公结写字楼被较为分徒散，缺局少办公阶氛围。炉目前写内字楼主酱要集中帅在殷高悠西路段钢领项目地址建筑面积价格/租金宝山万达广场宝山一二八纪念路878弄295000平米25000元/平米世华国际广场宝山水产路2659号69000平米

19000元/平方米钢领友谊路1588弄320000平米1.2元/平方米/日1919半岛创意园宝山淞兴西路258号

73000平米1.5元/平方米/日逸仙大厦宝山高逸路103-105号16000平米1.8元/平方米/日高景国际大厦

宝山殷高西路101号26346平米2.8元/平方米/日尚中心宝山殷高西路638号12187平米2元/平方米/日区域写荐字楼租饼金售价项目周堡边写字龟楼目前缸售价在1900贝0-25洋000元/平米之间辰，租金在1.2-冒2.8元/平方米/日竞品分之析个案一糊：钢领“钢领”恩占地347亩，总建德筑面积约40万方。厅其中，增一期硬仓件建设作已经完听成，包索含“独霞栋总部担楼”、罩“综合婆商务楼斯”、宪“交易锡市场”隶、“而沿街商旬铺”、追“地下琴停车库浆”等多旨种建筑方业态。浩其中，彼商务办局公面积11万平方米炒；餐饮为闯主题的配醋套商业1.2万平方米而，钢材交就易中心9000平方米交；地下仆车位近500个。“钢领虑”二期湾将在一快期的基幅础上推泪陈出新始，酒店边、公寓性式办公迁楼、LOFT、STUD某IO等新的倘业态将浅以更加遇个性化粮的面貌购迎接来艺自世界介各地的历“铁哥籍们”，劲打造钢蒙铁产业含生态型翅的共同烈市场。项目建成摄后，可容之纳150帮0家以上意企业，赞产生超圣过100木0亿元的章销售额恭，为地恩方每年窝创造10亿元以券上的财鸣政收入刺，提供2万个以上快的就业机项会。刚领主梦要分为括四大服恰务平台悬：项目功待能分析电子商务平台交易物流平台资金资源平台会议展示平台园区一露览房型展岭示独栋办公舍楼房型综合商务最楼房型政策支辱持人才护得持政策最：专项资金滩扶持：注册“做一条龙祝”服务亚：凡注册在步“钢领”标的企业，腹“钢领”挽将协助该赞企业办理环外地员工赢的《上海市居邮住证》，帮助该扰企业解决判外地员工岗子女在沪炊就读、高象考等事宜日。钢领项目迎符合市、姑区经济发烫展导向，蔬市、区均指有专项资若金对本项断目和落户燥在钢领的威企业进行刺扶持，钢游领将对符球合条件的带企业进行前甄选上报翼，为企业森申请10—树500万元的痕专项资木金，助拳力企业雀发展。钢领将嫂提供公纽奉司注册玻手续办雷理，一幕般纳税泥人资格翁申请，由企业的蛋奖励结皇算，企污业工商洁年检等害一条龙勿服务；芒对符合津条件者出，钢领言还可以搂为企业睁提供资青金服务室。管理费跟用低廉搞：注册资控金300万（含膊）元以汪上的，部上交管尚理费为200赏0元/年；注册答资金300万元以恋下的，砖上交管妄理费为100盟0元/年。企业名称楼号房号联系方式上海钢之源电子商务有限公司14号楼整幢51683333上海钢联电子商务有限公司1501-810

上海舜业钢铁集团有限公司11701-1710

上海舜业钢铁集团有限公司11801-1810

上海宝静工贸实业有限公司230556789811上海钢询贸易有限公司2401

上海宝钢新工贸物资分公司2403

上海奎泰贸易240456126760上海彪龙贸易有限公司2501

上海山度工贸250266798699上海昌神实业有限公司2503

美国纳拉利钢铁有限公司上海代表处2506

部分企细业名录个案二录：宝山梳万达广续场宝山万榆达广场忠占地面遍积6134摊5.80组m²，总建迈筑面积胃约为295唇000造m²，其中赔地上建池筑面积2150竭00m²平方米，溜地下建筑服面积约8000哄0m²平方米遇。拟建族造地下垃二层，优地上由猴二幢24层写字楼右、一幢20层写字淋楼、一看幢19层写字楼馋、一幢7层写字沃楼、3-6层商业偏裙房、抬商业步劳行街以不及地块下车库墙组成。淹项目功快能为办收公、商咐业。地理位扎置：酒项敌目地处狐共和新段路以东南，一二倚八纪念型路以南鄙，三湘已盛世花尘园以西秆，海博帮出租车稀有限公瓦司六公朝司以北总平面煌图宝山万逼达广场文主要由4栋纯办页公，一赛栋SOH和O办公组剑成，总屿建筑面茂积954捐00平方米。房型展唤示目前万食达推出仅纯办公役小户型40-6烦0平米，席售价2500片0元/平米房型展压示目前小户型SOHO已经售完，成交均价达到25000元/平米小结商业宝山区有4大商圈，本案靠近淞宝商圈，以及西城商圈酒店式公寓近期宝山区推出多个酒店式公寓类项目。在政策的影响下，纯投资型产品受到了较大影响。投在政策的影响下，纯投资型产品受到了较大影响。投资者更偏向于投资与居住属性更适宜的项目或低价楼盘。办公本案区域周边缺乏办公氛围周边产业主要以钢铁产业为主。Parttwo项目整山合分析一、项目整学体分析二、项目市场熔定位分析项目概通况占地面积16033㎡容积率5.0地上建筑面积80165㎡其中（1号楼）甲级商务办公25165㎡（1号楼）酒店16000㎡国际钢铁电子交易中心（含部分商业）12000㎡（2号楼）服务型酒店式公寓27000㎡地下建筑面积18000㎡总建筑面积98165㎡上海市垄金富门笔酒店座思落于上纱海北翼尤新城宝必山的金蝴富门酒刘店是一块家设计妙新颖别口致，环买境幽雅句的涉外后酒店。善本项目脾为金富仆门改造欺项目.一、项目整体彻分析项目四至牡丹江路海江路海江一路本案海江四路本案牡丹江路海江四路海江一路海江路四至：粮北践靠海江痒四路西靠牡句丹江路东临海榨江一路南近海济江路（普白玉兰办广场）项目周晚边资源项目周边爷配套较为房诚齐全，坐否拥宝山白玻玉兰广场交的绿化景刃观优势。酒店自带他娱乐会所棋牌休聚闲吧。项目SWOT分析strengths（优势）

weaknesses（劣势）opportunities(机会)

threats（威胁）

项目地理位置优越，地处繁华的牡丹江路。项目所在金富门酒店在宝山有一定的知名度项目景观优势明显，坐拥宝山白玉兰广场的无敌景观项目交通便利，紧邻3号线宝杨路站本案属于旧改项目，原金富门酒店占地面积较大，改造有一定困难市场政策近一步收紧，投资客大量减少，本案的投资性产品去化难度较大离市区较远。周边缺乏商务氛围上海大力发展现代服务业商务板块外延，加大对外围区域写字楼项目的需求量中国钢铁正处于无序发展阶段，市场有待整合结论办公部分阅：1、建炼议建设成洒有主题性亮质的特色近办公产品辛，可按照洪企业要求帝订制楼层蛙分割主要企跳业为钢输铁行业皇，要设迅置展示块部分的彩空间。2、写托字楼入挨住企业骗可享受阀政策优蛾惠措施缠。酒店式浴公寓：粉方案一绸：利用四特殊主鸡题（如晴会展，笨论坛）切来吸引庭投资客哀，以投昌资回报的方式收名回公寓使嫌用权，把港公寓作为使以后金富厌门酒店客范房使用.方案二显：建设虾成居住奔功能加乏强的服笑务式公烈寓，建浸议减少教物业费博等支出待，使用节故能环保攻及高科脊技系统匪（新风窝系统，斑地暖，败太阳能图）来对外出烈售（办制公部分娘企业的听高层管算理人员国，以及逗一些白炉领）二．项迈目市场渔定位分袄析1、当前稿市场动姻态宝山是上某海的北大雾门，重要尺的钢铁生沙产基地、滴港口集装跌箱生产和能出口基地垄及能源、存水源、副厨食品生产缺、供应基仅地。改革开他放三十施年来宝讽山以“骄一业特难钢，带抛动多元碌发展”拴为定位掠宗旨，黎给宝山允带来了负翻天覆笑地的巨汗变。同芝时也集遗聚了酝馆酿可持顷续发展友的新课尾题，提种出了宝翼山十二匀五规划岗发展的相新思路计。2、未来市梨场趋势深度挖蓄据“一乳业特钢吩，带动注多元发得展”的劈燕内涵。利从重要畜的钢铁挣生产基久地发展立成为国称际钢铁贝行业某薯一方向妇的领导沫者。提升宝井山区的钢政治影酸响力及沿经济向栋心力，支打造升膜级版钢土铁中心巾。为全力提升宝山经区的政治眠影响力及班经济向心撒力，打造为升级版钢叶铁中心。本项目山定位围杰绕钢铁粘主题深配度挖掘捉，扩展发思路。彻最大化蝴建筑本连身所能药承载的僚功能。皇就金富坐门酒店通部分保荒留重建股及金富害门酒店栽全部拆油除新建潮两种思丛路，做歪出两套志方案。3、项目范市场定客位建议方案一：棍保留（金看富门酒店凝）重建项目定位之为：华东事钢铁金融基及电子交慕易中心初步规划累包含以下先功能定位屠：华东地腥区钢铁障金融及市钢铁电辨子商务艳交易平归台宝山区5晒A级写嚷字楼超（宝山璃第一高葡楼）（唯大型钢遮铁企业辣销售办序公及展俭示中心登）宝山区顶肥级商务，例宴请场所哪（升级版答新金富符门大酒店广）（优先摘承接本项纯目内相关汇企业商务技宴请，空浩闲时段承灵接大型婚守宴）宝山区千规模最如大配置妄同声翻神译设备绞的高档晶会议、堆会展中有心（承练接本项永目内相估关企业骂会议及黄宝山区柜政府部答门大型代会议）宝山区牛唯一日责式服务识性公寓霉（引进亿全日式糕爱泊满租管理）框（优先坏面向本弱项目内惰相关企博业员工泄销售或梁租赁）方案二：号拆除新建项目定咸位为：筋国际钢打铁论谈亦总部——国际钢抱铁论谈柜（英文横：In幻玉ter狡nat挽ion万al句iro念na钓nd孝ste也el镰tal用k，缩眉写II诉S，或盆钢铁宝透山论坛可），由绕宝山区墨政府发素起，宝芹钢集团渐承办，锋申特集蚁团协办嘉，在本吊项目召让开的大扔会。论卡坛为非惭官方、者非营利泪性、定秒期、寻猪址的国花际组织融；为政能府、企挎业及专地家学者宵等提供在一个共惩商钢铁穿经济、雄钢铁高胖科技发大展方向稀、环境窝及其他测相关问敞题的高弯层对话配平台；令上海宝弹山为论讯坛总部巡寿的永久钉所在地切。本项目初欠步规划包策含以下功初能定位：宝山区5A级写字卫楼（炭宝山第恶一高楼叉，双塔粘景观）撒（大型日钢铁企闻业销售窜办公及再展示中递心）宝山区足顶级企获业会馆锡（顶楼360度全景敞观旋转剂餐厅）劈燕（本项眉目内企超业家专齿属会所碎）宝山区顶赛级商务，镇宴请场所兽（全新升新级版新且金富门大狭酒店）（黄优先承接塌本项目内屡相关企业讽商务宴请院，空闲时拜段承接大扣型婚宴）宝山区督规模最摩大配置喷同声翻沸译设备招的高档乌会议、鬼会展中腾心（优仇先承接且国际钢俩铁论谈开年会及协各项年仇度分会勤议；其校余时段秘优先承除接宝山涂区政府播部门大拜型会议管）宝山区唯似一日式服挽务性公寓丧（引进全律日式爱泊如满管理）挨（优先承谱接国际钢敏铁论谈与滩会人员，问其余时段锹对外营业饥）4、项目伙市场定断位风险歪分析方案一利垂益及风险头分析：利益：钢铁金刮融及电畏子交易是钢铁业卷快速发展糕的平台，傲也是未来钻的发展方番向。有助柳于宝山区倦钢铁业结洪构完善，窜提升提升宝泼山区的暗政治影西响力及左经济向匠心力。申特作为咏钢铁生产鸟企业，打俩造钢铁电资子交易平孙台有助于再企业自身鸟销售渠道饺的完善；思此外，钢沫铁期货市仗场的运作妻有助与其尖更快速、返便捷的找泄寻到可能馆达到的高菜位价格的肿合适买家钟。风险：钢铁金辞融及电何子交易当下考虑光及正在运凳作的企业枪及团体较宣多，并有饿部分具备缺了一定的蒜影响力，惩如大宗钢乏铁交易平迟台。项目翠的成功打璃造需要政瓜府和企业尚多方的配欢合及努力独。方案二利伐益及风险苗分析：利益：国际钢兆铁论谈馒总部的定位有昌助于宝山器区打造升巷级版钢博铁中心驾。将大力提升宝去山区的积政治影棒响力及酱经济向向心力。申特作奖为协办养单位和阿会议接狮待方，努将大大佛的提升护企业影雕响力及蜂美誉度拦。本项目在斤“国际钢狸铁论谈屑总部”的概念童影响下，砌其重要地偿位及物业围价值亦不咸言自明。风险：当下国岔内已有鹊的钢铁论坛众存多，其臭中较有嗓影响力国的有—降—河南吃郑州举妨办的中走国钢铁创贸易高瘦峰论坛类，目前她已举办犁三届，吓有10微00余倘家企业贿参会；在上海对浦东喜烦来登由订由大酒职店召开的由上海陈钢联电产子商务杏股份有溪限公司柏、日本糖钢铁新暴闻“J趣apa泊nMe夸tal躬Dai情ly”田以及韩都国“S但tee荐l&S扶tee诉l”钢质铁研究弃机构三顶方联合蝴举办的妨为期两资天的2族011框第二届顷亚洲钢叫铁论坛。这些论输坛都是行芦业内已经皇举办的不盐同规格和蜘级别的钢亭铁论坛，盼具备了一焰定的影响仔力。本项咬目的成功壤打造需要穴宝山区政际府乃至上垦海市政府血、工业部渗等多级政捎府部门大崇力推进，糕加之企业刻自身的配中合及努力贡。5、推荐趴方案——方案二推荐理由：项目地块潜位于宝山飞区核心位无置，需要践承载的愿燥景宏大，便方案二着力打造糖“国际钢苏铁论谈总队部”更能凸显项目醋地块地段卵优势及其价叉值。方案二趟有助于纠宝山区打造升喊级版钢螺铁中心，大力提全升地块湾及宝山脏区政治封影响力却及经济欺地位。建筑表没现施展涂空间更粮大，建抖筑表现秒更加完策美。功能配置务齐全，形象统歪一完整，各功能扣区配合及辨功能划分塔更加协调。物业价小值提升歌显著。Partthre选e项目产品烛策划与建骆议一、按求设伞计构思二、项目经越济测算灾及风险货评估三、产袖品建议四、产品规自划概念黄方案设价计（暂缓碑）五、项目市讯场推广吧建议基地现束状一、按沾