上海某项目定位报告

上海青浦徐泾XXXX项目合作文件（技术部分）

1宏观经济与房地产市场2项目总体定位3项目产品建议

本阶段工作要点

1宏观经济与房地产市场1.1青浦社会经济发展概况

青浦全区土地总面积669.77平方公里，占上海市总面积的十分之一。境内辖有上海市最大的淡水湖泊——淀山湖。徐泾位于青浦区的东南部，与闵行、松江接壤。青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。1.1青浦社会经济发展概况

2006年青浦区实现地区生产总值358.4亿元，比上年增长17%。全区农业、工业和服务业三次产业比重为2.2:62.9:34.9。青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。“4+1”主导产业2006年实现产值483.7亿元，占全区规模产值比重57.8%。青浦工业园区及其配套区完成规模产值465.6亿元，占全区规模产值55.6%，比上年增长36.3%。年末全区常住人口75.9万人，户籍人口45.6万人，自然增长率0.014%。2006年全区城镇职工年平均工资26,420元，比上年增长10.3%，城镇居民年人均可支配收入17,106元。1.2青浦房地产市场1.2.1商品住宅市场分析2006－2007年青浦住宅市场供求及均价变化

数据来源：泛城资源中心1.2青浦房地产市场2006年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加，全年的批准预售和登记预售面积分别为83.18万平方米和86.22万平方米，其中批准预售面积较2005年下跌31.5％，登记预售面积较2005年上升8.4％。均价从2月的最低点3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米，动迁配套房的成交成为均价变化的重要因素；随后三个月由于受宏观调控政策影响，均价逐步走低，但自8月起均价处小幅波动状态。全年均价为6,970元/平方米，较2005年上升3.6％。1.2.1商品住宅市场分析1.2青浦房地产市场1.2.2公寓市场分析均价从2月的最低点2,722元/平方米上升至6月的4,162元/平方米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，但从8月起又逐步回升。全年均价为3,656元/平方米，较2005年下跌14.4％。2006－2007年青浦公寓市场供求及均价变化数据来源：泛城资源中心2006年，青浦区全年公寓的批准预售和登记预售面积分别为57.75万平方米和56.45万平方米，其中批准预售面积较2005年下跌38％，登记预售面积较2005年上升5.5％。1.3徐泾土地出让情况徐泾历年住宅用地出让面积、可建面积及在青浦区占比（单位：万平方米）泛城观点：近年来徐泾住宅用地出让面积有所波动，但可建面积不断上升，土地面积和可建面积在青浦全区所占比例也在波动中上升。图列四项指标都在2006达到近三年的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。数据来源：泛城资源中心2006年徐泾镇成交住宅用地列表序号地块座落地块面积

(万平方米)容积率可建面积

(万平方米)受让人1徐泾镇联民村91,5070.545,7542青浦徐泾镇西向阳河东侧地块159,5161159,5163徐泾镇联民村120,8050.5060,4034徐泾镇民主村22,6390.5011,3195徐泾镇高泾村3,6010.501,8016徐泾镇前明村20,2220.357,078汇总－418,291－285,870－数据来源：泛城资源中心1.3徐泾土地出让情况2006年徐泾共成交6幅住宅用地，除本项目外容积率都不高于0.5，总土地面积和可建面积分别为42和29万平方米，本项目土地面积和可建面积都约为16万平方米，约占徐泾未来可建面积的56%。泛城观点：2006年徐泾成交的6幅住宅用地中，本项目可建体量较大，这为本项目将来的去化带来一定压力，但由于本项目容积率为1，可以区别于其他项目的别墅定位，而发展相对丰富的住宅形态，考虑到目前徐泾公寓供应量较小，这也为本项目带来了较大的差异化优势。1.3徐泾土地出让情况1.4徐泾商品住宅市场分析泛城观点：市场新增供应以花园住宅为主，公寓新增供应为0,导致公寓成交较少。物业类型供应2006Q12006Q22006Q32006Q42006年汇总公寓面积(m2)00000套数00000联列住宅面积(m2)004,23804,238套数0019019花园住宅面积(m2)12,88039,86833,71214,929101,389套数3711410344298汇总面积(m2)12,88039,86837,95014,929105,627套数37114122443172006年徐泾一手商品住宅批准预售情况数据来源：泛城资源中心注:花园住宅指独栋和双拼别墅,联列住宅包括指三联（含三联）以上及叠加别墅。下同。物业类型成交2006Q12006Q22006Q32006Q42006年汇总公寓面积(m2)3831,2885874192,677金额(万元)2236673842181,492套数3104219均价(元/m2)5,8255,1766,5375,2145,573联列住宅面积(m2)1,1014,7621,6931,6849,240金额(万元)1,0784,8661,9311,9989,872套数5218640均价(元/m2)9,78810,21811,40411,86410,684花园住宅面积(m2)8,73850,76329,92625,537114,964金额(万元)10,66871,92551,19940,363174,154套数241428573324均价(元/m2)12,20814,16917,10815,80615,149汇总面积(m2)10,22256,81432,20627,639126,881金额(万元)11,96877,45753,51342,579185,518套数321739781383均价(元/m2)11,70913,63316,61615,40514,621数据来源：泛城资源中心2006年徐泾一手商品住宅成交情况1.4徐泾商品住宅市场分析泛城观点：从新增供应数据看，徐泾商品住宅主要以花园住宅为主，其次是联列住宅，公寓新增供应为0。从成交看，花园住宅占该区域成交比重最大，其次是联列，再次是公寓。2006年全年徐泾一手公寓成交仅19套，价格波动较大。成交比重变化方面，花园住宅成交比重逐步上升，公寓和联列住宅成交比重缓步下降。徐泾商品住宅分类物业成交（套数）比重数据来源：泛城资源中心1.4徐泾商品住宅市场分析2006年徐泾公寓住宅成交数量和成交价格数据来源：泛城资源中心1.4徐泾商品住宅市场分析泛城观点：2006年没有新增公寓供应，成交量均为存量，且成交量小，均价波动明显。2006全年新增公寓供应；成交方面，在第2季度，市场成交达到顶峰，为10套；全年成交共计19套，数量较少，且成交均价波动明显，成交均价在第3季度达到最高，为6,537元/平方米，随后在第4季度，大幅下跌至5,214元/平方米。相关数据证明，2006年该区域一手公寓成交均为往年存量销售，这个存量本身不大，这是导致2006年公寓成交量不大的真实原因，同时，因为寥寥几套的成交量，使得各单个成交个案对季度均价的影响非常显著，致使该区域的公寓均价波动剧烈。1.4徐泾商品住宅市场分析泛城观点：在徐泾地区，2006年成交均价在8,000元/平方米以上的商品住宅占绝对比重，高达94%，这是因为在2006年成交的商品住宅中，花园别墅占了很大比例。2006年徐泾一手商品住宅市场分价格段成交比重数据来源：泛城资源中心1.5区域规划泛城观点：青浦人文特色、环境生态优势将是提高住宅品质的重要利好因素。青浦区的城市建设是在1999年9月撤县建区之后起步的，由于起步较晚，发展水平相对落后于几个撤县建区较早的郊区。青浦未经过大规模工业化发展阶段，依靠开发区产业带动住宅的思路并不适合青浦。青浦的人文特色优势和环境生态优势非常突出，是其住宅市场发展的重要带动因素。《上海市青浦区区域规划纲要（2004-2020）》明确青浦功能定位为：体现地方文化特征的休闲旅游区；具有浓郁地域特色的水乡生态住区；具有集约性和都市型特征的现代农业区；与自然环境相协调的绿色工业区。青浦各区规划人口分布

徐泾镇赵巷镇金泽镇华新镇朱家角镇白鹤镇练塘镇重固镇人口（万人）171076.5665.52城镇建设用地（平方公里）19.512.812.65.38.5552数据来源：上海市青浦区规划管理局1.5区域规划1.5区域规划泛城观点：规划大量人口导入为徐泾住宅市场提供需求保障。在青浦东南西北四个片区规划中，只有西片环淀山湖的金泽地区和东片徐泾、赵巷和重固地区涉及房地产业，其中前者仅限为适度发展特色居住区，而后者定位是接受上海中心城的辐射，重点发展现代商贸服务业，房地产业和都市型工业。徐泾镇定位于接受中心城辐射，以生物制药和电子信息为主导产业，是上海城郊重要的生活居住区和现代商贸服务区，规划至2020年城镇人口为17万人，城镇建设用地规模为19.5平方公里，是青浦八镇中规划人口最多的一个镇。虽然徐泾镇2020年规划的人口和城镇建设用地面积在青浦区排在首位，但2003年以来徐泾镇土地出让面积一直在低水平徘徊，因此可以预计，未来徐泾无论土地出让还是住宅市场都将有一个快速发展过程。1.5区域规划泛城观耗点：虹桥综合交通枢纽工程将娘提升徐缠泾区域初吸引力娱，同时泼，也将钳为徐泾鹊商品住停宅市场就带来潜哥在客户嚼。虹桥综揪合交通燃枢纽工哪程项目城建议书趁已初步沃获国家锡批准，困预计投浓资156亿。虹桥斥交通枢纽际建设将对俗其附近几衡个郊区镇梯级区域的豆住宅市场芽产生显著郑带动效应胜。从地理嚼位置看，晴距离最近侄的有松江这九亭、青轰浦徐泾及罚闵行七宝溪及华漕。宁四镇之中愁徐泾住宅舰市场发展合规模相对姨较小，因惩此未来发引展上升空别间也较大参。结论宏观经济论：最近几呜年青浦经刷济增长迅潮速，人均稿收入水平捞增长较快童；商品住宅杜土地供应根：2005年以前徐厦泾商品土拥地供应水跌平较低，素房地产开秤发有限，政但2005年以后括，相关甜土地出拢让明显丢增加，脖并且该沙区域土阅地出让导占整个眯青浦区状的比重暖也在上伙升；徐泾公河寓市场蛾：商品住撞宅市场布供应结土构失衡绕，过去傍几年中酬，该区啦域新开肚发楼盘搞基本都晒是别墅大等高端扛项目，榜公寓供烤应很少鬼，导致箭该区域劫公寓成匀交少；从对个再案的研宣究看打，当地烦市场对辅公寓的唐需求很歌大；当地公哀寓楼盘雄的客户闷主要来筒自于徐贡泾当地孙和外来馋务工的超中高收吉入者，逃少部分挡市区购采房者。未来规划赴：依据规牛划，徐读泾镇未名来将有是大量的昼人口导栋入；虹桥综合阀交通枢纽秩工程对徐出泾商品住台宅市场带韵来极大促成进。1.6典型案例上海某新乌城(上海捷瓶克住宅场小区)上海某新拳城(上海捷克学住宅小区)开盘于2004年，在200怕4年当年股非常热约销，去材化率高齿达80%以上，200场5年以后销竞售的基本写上都是尾销盘，剩余铅供应量不臣大。200结5-2盐006年共销惠售32套，其银中17套公寓物剧业。该项目距辞离本案仅300-单400米，社松区内建探设了大眉量公寓颂，目前伯已交付餐使用。辅该项目乱开发较现早，独奏具特色两的北欧绘风情（羊捷克建先筑风格刊）吸引牵了青浦劣当地及平一些外镜来者的响眼球，呆市场反最映良好坐。物业类别普通住宅

建筑类别小高层,多层,独栋别墅装修状况毛坯物业地址青浦区联民路88弄物业管理费1.50元/平方米·月开发商售楼电话6976788869767881开盘时间2004-10-4入住时间2005-6-1容积率0.8绿化率50%楼层状况42栋4至9层小高层、40幢别墅交通状况郊环以外周边配套可的，农工商超市，云湖商都，鑫海马家居，中山医院青浦分院，青浦中医医院。青浦高级中学，工商信息学校。项目特色捷克风情的建筑风格上海某新觉城(上海捷秧克住宅食小区)

成交指标2005Q12005Q22005Q32005Q42006Q12006Q22006Q32006Q4合计公寓套数0054143017面积(m2)0061438010050633301,933均价(元/m2)————6,0816,0215,9906,0246,417——6,108花园住宅套数0032223315面积(m2)004613335234185477263,008均价(元/m2)————11,88512,01812,18012,53612,24910,89311,868汇总套数0086366332面积(m2)001,0757136239248807264,941均价(元/m2)————8,5708,82611,1898,97110,04910,8939,6171.6典型案例结论：从此案例弦项目去化它的情况看萝，徐泾公连寓受到当拔地市场的污欢迎；相盼关统计数掩据显示徐陷泾历年公够寓成交量剪低，并非舌因为徐泾时公寓没有餐市场，而维是公寓供闹应较少；从此案汤例客户始看，徐壤泾本地重人及在相外来务垒工者（惰收入中木上）占踢。从入脊住的情隔况看，乞居家者父比例很现高。2项目总附体定位2.1项目SWOT分析南山公夕司本身拢实力雄洪厚，开南发经验掌丰富，躬在全国涂各地有耐多个成研功开发贴案例，锤具有强侄烈的品管牌意识界；地块靠遮近沪青贩平交通唱干线，谈交通便俩利；项目所榨在区域块以低密漆度住宅鸣区为主奥，具有乌较为浓弹厚的高纲档社区急氛围；区位环境往适合、地栽价成本适先中。近期徐泾轰土地供应完市场集中柏，预计未忽来住宅上惹市量较大经；市场对呼于项目塔区域小舱户型产绞品的认市可程度玩有待培昌育。本地块虽虾然靠近沪粉青平公路注，但此道旨路狭窄，夏且周边紧伸靠住宅无甲法拓宽，骡交通繁忙督，噪音大忠；本区域近跟期无轨道荣交通规划搁，在客户咸群选择方混面造成局因限性；本地块梁周边基普础设施些尚未完巡寿善，生轻活便利疲度较低服；地块本身傻无明显的扯人文和观吉景资源优最势。产品规总划符合扑政策导迁向；预期对趁于改善信区域产砖品结构蹦具有很妻大贡献裕，填补静市场空浪白点；处于近森期规划渔人口导恩入区。SOWT2.2项目挑绕战是什么么？答案：1、受到筑“90—嘉70%鄙”调控政策洽的刚性限兽定；2、200厚6年徐泾镇已住宅开发谊的绝对量烦创近三年挡的新高，郑未来住宅牌供应量大握；3、2006年徐泾砌镇成交方的6幅住宅龙用地中态，本项肿目可建朴体量较畅大，这友为本项剥目将来的去钱化带来一啊定压力；4、徐泾镇臂作为传统拣的别墅居替住区域，脑现今开发振小户型产逝品，其市掘场认知度袍具有一定沈的市场匠风险。2.3项目应对北措施是什认么？应对：1、虽然徐林泾镇未来挖住宅供应璃量大，但摧是徐泾区龄域商品住烟宅供应结热构失衡，公寓供应惕极少，公佩寓作为当蒸地商品住锐宅市场未阀填补的空哈白，具有蜜很大的发展潜力踪蝶；2、尽管本乌项目容积则率比其他党潜在竞争并对手高，修项目体量炉较大，但王是可开发差异化旷产品，坛锁定特旷定顾客菜群体，抚规避部介分市场饥竞争；3、虽然父产品认靠知度存果在一定融的风险财，但是崭未来规鹅划人口镜导入和唉虹桥综佩合交通枢纽鱼工程将医为本项冻目带来答大量潜堡在客户凡，只要鹅准确锁住定未来同的目标贪客户群体，营销乞策划与销楼售推广重蚊拳出击，宵必将赢得驶核心市场坝。2.4项目产品川是什么？多层与小高层的中高档公寓类产品类型稳定需位占地159疾216弄m2容积率1限制高度12层(36m)建筑密度≦24%政策性要求“90-74”平均面积总面积(m2)面积比(%)套数建筑层数建筑密度(%)容积率备注80二房115272.473.581441126.030.72470+90130三房22131.0214.1317062.290.139花园洋房150四房19265.1412.3012843.010.121花园洋房合计1566691001740—11.330.984—60一房101806.7316872.300.15蚂蚁工房80一房136209.011687200四房10400068.785201-4层18.360.8大平层3602340015.4865顶层PENTHOUSE合计151200100921—20.660.95—泛城观点：方案一：锅完全符合伯政策、批间准可能性淘大、贴近盗市场方案二习：走特药色产品埋路线、廊针对特尼殊人群店、吸引疮眼球2.4项目产品良是什么？2.5项目客塞户在哪痒里？为改善当前居住条件虹桥交通础枢纽动迁允居民青浦徐牙泾项目辰客户群范围划姻定未来镇域规划17万人口规划都市型工业园区的从业人员来自整个上海市，传统型购房者，寻找面积、户型、环境更为理想的住宅。多为徐泾或者青浦地区的本地人群。来自整个上海地区，关注区域未来发展和社区的生活氛围。虹桥交通馆枢纽动迁译居民未来规划撇人口导入为改善当欲前居住条郑件者虹桥综蠢合交通者枢纽工孕程规划缴设计，饰有相应滑数量的过动迁居透民需要窜购房。过去的几奸年，该区贱域商品住识宅供应失问衡，别墅奔等高端物薯业过多，挡公寓过少失。根据徐泾躺的发展与祸规划，徐邪泾总体规肉划2020年人口旨将达到17万。现有公寓花楼盘销售院情况显示围，徐泾当企地及外来疮务工者是饰主要客户丧，也有少假部分市区盖人；相对周边央其他区域援，徐泾房供价较低，菠会吸引部密分其他区拐域的客户匠。部分传脱统型购够房者，妄寻找面淡积、户球型、环亡境更为寇理想的龟住宅。2.5项目客日户在哪盲里？产业发展汉人口现有当途地电子抖信息和颤生物制排药产业羊的迅速芬发展，斑吸引了货大量外摇来务工灾人员；规划的都次市型工业贯园区将有灶大量从业少人员，增意加了本项寨目的潜在隶客户泛城观幼点：方案一偿：完全符合推政策、批胡准可能性练大、贴近棒市场；产誓品类型中检大部分为塔居家型，全符合市场窑发展，总秆价不高，融并辅有少扒量舒适性唉较高的高萄档住宅。针对客户苗人群：多饱为徐泾或糕者青浦地白区的本地仰人群，以孟及一些来岭自上海地鸦区的传统否购房者，挨也包括未爷来产业园担区的从业酒人员。方案二：巷走特色产泄品路线、刻针对特殊霸人群、吸阴引眼球；羞产品特点怕在于追求择特色，以底大平层和PEN免THO蛇USE为主、蚂趣蚁工房为迈辅，体现骑居者独特蛛的潮流走颂向和价值膨品味。针对客户运人群：主缺要针对能壤够接受中俗心城区以朴外地域生完活环境的行人群，尤次其是处于扁事业起步抽、资本原阶始积累期威的年轻群齐体。2.5项目客户梯在哪里？3项目产醒品建议2.1方案一规划特点具：严格按弄照“套臣型建筑面问积90m2以下住房县面积所占舒比重大于甲开发建筑脱面积的74%正”的指标限碑定，采用护高层电梯底公寓和多间层花园洋筛房的产品虏组合。建筑分类落：小户型别产品采用12层电梯开公寓建限筑，一晶梯两户境，平均舟面积80桑m2，共20栋，，擦主要排廊布在地医块北侧沫。大于90的产品责采用多屯层花园读洋房建绵筑，分遥带电梯增和不带菌电梯两立种，各豆有7栋和8栋，排挨布在地东块的南蛾侧。建筑风格设：简约、词现代、灵泉动空间。借鉴案例执：苏州，磨枫情水岸2.1.江1建筑规划狠定位产品类型建筑面积（平方米）比例%容积率户数比例%覆盖面积（平方米）覆盖率80m2115272.473.580.724144182.8396006.03%130m222131.0214.130.1391709.7936402.29%150m219265.1412.300.1211287.3848003.01%合计1566691000.98417401001804011.33%2.1方案一2.1.镰1建筑规划趣定位——技术经济楚指标分析单套面积户型户数户数比例面积面积比备注70m2小二房72041.38%5040032.20%12层电梯公寓90m2大二房72041.38%6480041.41%12层电梯公寓130m2三房1709.77%2210014.12%6层电梯150m2四房1287.36%1920012.27%4层无电梯合计1740100%156500100%2.1方案一2.1鲁.1建筑规划波定位——户型配狸比产品类型栋数层数每层套数总套数建筑面积（平方米）12层电梯公寓201261440115272.46层电梯花园洋房76416822131.024层无电梯花园洋房84412819265.142.1方案一2.1粉.1建筑规划汁定位——规划建支议底层借架鉴：独剑拥围合哨式情景炕小院，尾凹凸层旱次错落环景观赠送独立江停车位，内直接步入灰气派高厅糖，别墅级番生活品质谣；赠送12平方米疑储藏室深，空间满设计一宜切为您物着想；独立私家嘱花园，错鼻落庭院自稳然生动；错层设杂计，空政间感更体强，更蹦奢华；3.6米客厅称挑空，仰情趣大聪露台，匠收藏更敞多风景毙；建面范搞围：约148平方米会。2.1方案一2.1.冈1建筑规矩划定位——花园洋穿房案例斧借鉴标准层原借鉴：您有天有惠地的奢浸华退台纱。有情有景简的室内及槐室外空间稻。赠送室眨外车位光，把车妨停在风联景中；赠送4平方米储葵藏室，空院间设计人共性化；赠送超肾大露台青，宽绰佣户外空著间；独立别墅亚式入户花漆园，鉴赏野到最自然窗的景观与哈园林艺术眉；错层设计袭，享受别蛮墅感居住竞尺度；客厅挑高3.4米，面批宽4.8米，气骡派雍容趁；主卧面辽宽4.2米，带独能立阳台，黄大明窗，漫因风景入载室，尽显尝舒适生活斥；建筑面株积：约135平方米陕。2.1方案一2.1.货1建筑规划滑定位——花园洋房作案例借鉴标准层借祖鉴：自然脱城邦对自愧然的要求幻玉从未变改怖变。道景观辱丰盛，生专活是一种变充沛的感悠悟和领会斥。赠送室内呀车位，尊裳崇别墅级汇生活；赠送4平方米铁储藏室包，空间扣设计人允性化；赠送超初大阳台栗，私享嫩园艺空璃间；独创270度转角释观景阳储台，每肌个方向虚均有不桨同风景散；客厅犁面宽4.5米，通轧透开敞寒；长厅设计泛，更有利膀于室内动悠静空间区酒排布；主卧面宽4.2米，开阔分视野与私愿密生活共辣存；建筑面联积：133平方米屋。2.1方案一2.1若.1建筑规疤划定位——花园洋房系案例借鉴顶层借恼鉴：恰锐如其分琴的奢华飘尺度，典呈现源趟于自然他的生活侮境界，待只为表警征一种光豁达的减生活方扭式与心村理印记涛。赠送室薪内车位络，别墅伟级生活针品质；赠送4平方米乖储藏室傅，空间项设计一敌切为您鹿着想；超大景嘱观露台畜，总赠接送面积垦约70平方米也；客厅挑高3.3米，宽缩慧约7.8米，气派臣雍容。上下两致层，通锣透格局胶，动静流皆宜；主卧4.2米面宽浪，带独放立书房敢，且与女露台相蛇连；建筑面谷积：约160平方米。2.1方案一2.1凑.1建筑规划恭定位——花园洋名房案例师借鉴90m以下的硬小户型批中房型租设计的溉调整余山地较小久，房型槽设计优着化的主灰要方向岛在于提畅高其经脚济性。优化公共狂部分设计济，提高得溜房率市提棒高经济性板的重要手页段。一梯两户片的小户型粮住宅符合惭消费习惯泰，优化其禁楼梯间设捏计能较好巨地平衡舒阀适性与经蓬济性的关观系。右图案例廊较好地处漠理好房型匪和公共空打间的关系耕。2.1方案一2.1.号1建筑规虾划定位——小户型案蜓例借鉴建筑风格表上汲取北攀欧情调的蜡简约特点叔，糅合江引南水乡民泊居的意念江，通过新冶材料、新突工艺、新办技术的运翻用，赋予缘瑞本案淡雅赶的色彩，胖清新的造臭型，灵动戏的空间变混化。倡导与自葱然相通，锅延伸自由肾交往空间祥的现代建脉筑理念，池力图营造崇一个具有草地标性的近国际化水抄岸社区。借鉴案例径：苏州，榜枫情水岸药。2.1方案一2.1.海2建筑风格胆建议◆花园洋穷房纯净淡身雅立面异、大面盐积玻璃未，使建坟筑“纯真净”而臭飘逸，乳创造出桌府邸的时气度和锻精巧风挪格。2.1方案一2.1静.2建筑风格爆建议◆高层住宅建筑立面铜显现节节钉上升的意对味，将含奋蓄优雅的烦享受、独毙一无二的余品质表现规无遗。2.1方案一2.1.厨2建筑风格昨建议2.2方案二2.2.聚1建筑规挡划定位规划特点致：突破“须套型建叔筑面积90m2以下住房难面积所占述比重大于要开发建筑绣面积的74%弟”的指标限蝇定，采用谣特色产品公、吸引眼迅球的产品茂主张，提蚁供时尚、盲现代、新艳鲜的生活柜理念和价汉值氛围。建筑分类链：小户型委产品采用攀蚂蚁工房毅产品形式毙，平均面沾积70m2，共4栋，主龟要排布者在地块闲东北侧过。大于90m2的产品采百用PEN顾THO生USE和大平层绣的产品形报式，其中PENT辜HOUS辜E的平均运面积为360m2，大平剃层平均批面积200m2，有65栋，主要躁排布在地梢块的南侧先和西侧。建筑风格进：现代、舒前卫、时捞尚、宜人附空间。借鉴案例竹：万科假庙日风景、正万科朗润阔园、杭州毕九树。2.2方案二2.2.抵1建筑规您划定位——技术经尚济指标喝分析产品类型建筑面积（平方米）比例%容积率户数比例%覆盖面积（平方米）覆盖率蚂蚁工房2380015.780.1533636.483655.472.30%PENT-HOUSE2340015.470.15657.0629243.7618.36%大平层10400068.750.6552056.46合计1512001000.9592110032899.2120.66%2.2方案二2.2袜.1建筑规泡划定位——户型配比单套面积户型户数户数比例面积面积比60一室一厅16818.24%101806.73%80一室两厅16818.24%136209.01%200四室两厅52056.46%10400068.78%360PENTHOUSE657.06%2340015.48%总计921100.00%1512001002.2方案二2.2.鹿1建筑规划瓦定位——规划建控议产品类型栋数层数每层套数总套数建筑面积（平方米）蚂蚁工房471233623800PENTHOUSE65116523400大平层6542520104000万科的蚂鼻蚁工房分违为两类：厦一类是大涨蚂蚁工房亭，面积在78—1肥07平方米菌之间；己另一类及是经典董的小蚂颈蚁工房急，面积57一89平方米。“小”词除了尺雪度上的古特点，靠还意味挤着精致沸、时尚排、个性刮、前卫倦等重要赶附加值鸣。2.2方案二2.2.隔2参考案屿例——蚂蚁工醋房/万科假湿日风景"留下人柴生居住骂中一段合珍贵的闹记忆，夏在日趋浩开放的赵今天，缩慧包容人画生，感慈受时代碑。"——摘自”告蚂蚁工顾房”楼书2.2方案二2.2.迟2参考案例——蚂蚁工房/万科朗润随园本案例：一室一庭厅一卫饥一厨蚂蚁工泥房的设悦计是借兽用了日从本住宅器设备计扔的朴素再理念：空间比燃例划分址适宜、扔实在；即使在嘱多年后膛，都不薪会出现雄审美疲苗劳；从而形绪成一套尊完善的障“全面祖家居解言决方案体”。2.2方案二2.2.浊2参考案茂例——蚂蚁工房本案例：宣一室一厅五一卫一厨朗润园蚂惕蚁工房是贫万科经典貌精装小户纲型单位，以户型石精致，嘉功能齐曾备和时把尚风格层闻名，60平方米点的空间价，紧凑志实用，恰一厨、稍一卫、略一阳台逼，功能竹齐备起妖居室卧排室可以挨满足睡欺觉、会呜客、用印餐、工瘦作等多吹种功能痕分区的尿需要。同时该产优品在全屋旗精致装修巩的基础上咽还配送空会调、冰箱库、洗衣机赌和微波路哗炉，真正旦实现让客极