城中村改造工作方案编制要点及报批程序

城中村改造工作方案编制要点及报批程序《XX村城中村改造工作方案》编制要点及报批程序

一、编制原则及方法：（一）依据“政府主导，以区为主”的原则，列入改造书目的村庄，在各区城中村改造工作领导小组办公室（以下简称区城改办）主持下完成《城中村改造工作方案》（以下简称《方案》）编制工作。（二）《方案》的编制单位可以是改造村或其托付的中介机构、参加改造的经济实体，也可以是区城改办。（三）《方案》的内容，应当符合国家法律法规及我市城中村改造相关政策规定，统筹考虑区域城市功能、环境风貌和经济发展等因素。（四）《方案》的编制应广泛听取各方面看法和建议，特殊是改造村村民看法，坚持“敬重民意、利民益民”原则，充分体现“一村一案”的特色。（五）已完成无形改造的村庄，可以不编制无形改造方案的内容，但应填报无形改造结果及相关文件。

二、《方案》的主要内容及深度要求（一）、村庄概况和改造条件

１、村庄基本状况：主要包括地理位置；村内总人口（农业人口、居民人口），暂住人口；村域土地总面积，建设用地面积（包括宅基地、企业用地、公建用地）、农业用地面积（包括基本农田、一般农田）、人均耕地；现有房屋面积（包括住宅房屋、集体办公房屋、公共设施房屋、企业用房）；村集体经济及村民收入状况等（填报附表一）。

2、改造的必要性和可行性：依据村庄的区位、集体经济实力、村民意愿、组织建设等自身条件，村庄与城市建设、管理产生的冲突等外在因素，深化分析改造村的特性特点，论述改造必要性和可行性。（二）无形改造工作依据“改制先行，改建跟进”原则，依据市政办发〔2006〕99号文件的要求及《西安市城中村无形改造工作手册》的内容编制无形改造工作方案，各阶段工作都应编制详细的工作支配、时间支配、保障措施、确定工作班子详细负责无形改造工作（各区也可依据工作实际，分批次支配无形改造工作）。

1、农业户口转为居民户口农业户口人员的基本状况：人口总数，结构状况等，填写《转户申请审批表》。

2、清产核资与经济体制改造（1）清产核资的对象，范围，清产核资工作小组的产生方法及职责，应明确工作小组是村上干脆组建还是聘请社会中介机构，清产核资结果的评估及认定方法。（2）清产核资后的经济体制改制方向、资产经营及安排方案，组建股份合作社、股份制公司等法律范围内允许的资产管理经营机构，资产量化、安排方式及受益人员资格条件。

3、撤村建居

撤销村民委员会、组建社区的建议方案，内容应包括社区划分及名称，社区组织的产生方法，办公场所及经费来源等。撤村建居后村民的社会保障措施，包括保障方式、补助标准、资金来源及须要申请享受城市最低生活保障人员状况。

4、集体土地转为国有土地（1）土地存量、用途，权属。（2）城中村集体土地，逐级报请省政府一次性转为国有土地，在省政府未批准前，土地转性内容仍依据现行土地管理方法的规定编制。（三）、有形改造工作

1、实施主体及改造模式（1）改造模式

有形改造的模式可以是村改制后的经济实体自行改造，项目开发改造，城市建设项目带动改造，统征储备改造，依据实际填报，并说明详细状况。（2）实施主体

①有形改造工作的实施主体应只有一个，可以是由村组织成立的集体经济组织、政府土地统征储备机构、各区成立的改造实体、社会投资商等，也可以是村与各种经济实体合作成立的经济实体，依据实际状况填报。

②改造主体资质及项目资本金状况：一般状况下，改造主体资质应符合项目规模要求，项目资本金应不低于项目投资规模的20%。社会投资商作为改造实施主体，应载明区城改办审查看法。村与社会投资商等经济实体合作改造应报双方合作协议。

2、规划与土地利用方案（1）编制《方案》的改造村应取得限制性规划，并依据限制性规划编制规划与土地利用方案。

①建设项目用地性质、规模、范围，包括改造用地、城市储备用地、城市基础设施用地范围及亩数，依据以上指标编制土地利用方案，范围应涵盖村庄全部土地；

②各地块主要规划指标，包括建筑密度、容积率、绿地率及配套公建指标等；

③建设项目总平面布局及效果图；（2）与城市社区交叉共处的改造村，应统筹用地、统一规划。

3、拆迁安置方案（1）《方案》的编制应坚持整村拆除，优先建设安置房的原则。

自行改造的，可依据本村实际状况，自行制定拆迁安置补偿方案及过渡补助标准。其它方式进行改造的，其拆迁安置补偿方案及过渡补助标准可参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》及配套政策执行，应对村民供应实物和货币两种补偿方式，供村民选择。实行房屋产权调换的，人均安置面积最低不得少于65平方米。（2）方案内容：

①整村拆除支配刚好间支配，明确拆迁总量及各期拆迁量（附拆迁安置花名册、村居民房屋汇总表）；

②安置补偿方式、安置补偿标准、房屋面积认定、被拆迁人员资格认定方法等；

③拆迁项目资金打算状况；

④工作班子组建状况及拆迁保障措施。

4、建设方案与实施支配（1）建设规模及主要建设内容：总建筑面积及总投资规模，村民安置、发展经济、开发商品房及配套设施的面积和主要建设内容。（2）建设周期及实施支配：依据工程总量合理分期实施，优先建设村民安置住宅，制定改造项目实施支配与详细时间支配。（3）资金筹措及运用：资金来源及筹措方式，如自有资金、银行贷款，社会融资等多种方式，资金的运用制度和管理措施。（4）项目的组织与管理：组织机构与职能划分，招标方式与招标范围，“四制”实施方法（项目法人负责制、合同制、监理制、工程质量领导负责制）。

5、经济效益及社会效益分析（1）改造项目经济分析：项目成本及收益估算，财务及各类风险分析等；（2）测算改造后村民收入状况，包括村民就业收入、出租房屋收入、经济实体分红等；（3）社会效益：在提高人居环境、提升城市品位，改善生活状况，构建和谐社会方面起到的主动作用。（四）改造方案结论通过分析《方案》详细内容，确定《方案》可行性。

三、报批程序（一）《方案》编制完成后，必需召开村（居）民会议审查同意（附决议，表二），其中清产核资结果及经济体制改制方案、拆迁安置方案编制完成后，应分别提请村（居）民会议探讨通过，经所在街道办事处或区农工局签署看法后，报区城改办审查。（二）区城中村改造工作领导小组召开会议对《方案》进行初审，明确初审看法后，由区城改办上报市城改办。（三）市城改办组织有关部门和专家对《方案》进行评审论证，做出论证看法，并经市城中村改造办公室主任办公会审查通过后，报市城中村改造工作领导小组批准。

四、申报材料（一）区城改办的请示。请示