多功能楼盘形象策划提案

精品多功能楼盘形象策划提案前言萧山区位于钱塘江南岸，与风景秀丽的杭州市隔岸相望。区位优势十分明显，经济发达，交通便捷。是沪、杭、甬、苏、锡、常城市群带上的一座新兴工贸城市，也是华东富庶地区重要的交通枢纽之一，浙赣线、萧甬线铁路和沪杭甬、杭金衢高速公路均会聚于此，杭州萧山国际机场也座落在境内。在新一轮的大杭州城市发展设计规划下，萧山区正式列入了大杭州的版图。萧山区市心以北规划为萧山区经济新型开发区四季城，交通便利，资源丰富，环境优美。本案德意大厦就位于市心北路与建设三路的交汇处，周边环境日趁成熟，基础设施完善。不足之处就在于人气不旺，没有形成一定的经济开发气候，随着周边新型的楼盘的开发和建设，将改变这一状况。从宏观角度出发，我们有幸参预开发区的开发建设策划中来，自然会尽心尽力的完成本案，从开发商角度出发，我们有幸参预于德意集团的初次精品楼盘的开发和形象策划，也会倍加用心、凭自身的能力和经验实现最终的目的。立此项目，我们是以全案的形式介入，总体按规划前期、形象包装、楼盘推广三个大阶段进行策划投入。第一部分：项目前期市场研究与前期策划阶段（一）市场调查与市场机会分析1.萧山区经济技术开发区四季城市场调查分析（1）宏观市场调查与分析千载难逢的大杭州发展规划，为萧山房地产市场带来了前所未有的巨大发展机遇。与其他周边区县相比，萧山具有明显的发展优势。首先，在地理位置上毗邻杭州未来城市中心。其次，根据杭州城市的总体规划，萧山具有非常大的发展潜力。在杭州城市规划中，萧山区属于江南城范畴，将成为江南岸的中心城区。再次，萧山拥有非常充足的土地储备。钱江世纪城的规划是在大杭州的背景下形成的，钱江世纪城将成为未来萧山区的行政管理中心、中央商务区、金融贸易中心、科技信息中心、宾馆服务中心和商业服务中心，将成为体现21世纪水平的新城区。萧山区将成为江南岸的中心城区。首先，在地理位置上毗邻杭州未来城市中心。钱江新城的规划，将杭州带入了钱塘江时代，也使市区的核心发生了变化，将萧山区从郊县变成了城市中心。过江大桥和隧道的规划，将彻底消除交通不便的天然障碍。萧山将逐渐从真正意义上融入杭州城区。其次，根据杭州城市的总体规划，萧山具有非常大的发展潜力。在杭州城市规划中，萧山区属于江南城范畴，将成为江南岸的中心城区。按照城市规划，萧山区未来较长时间内将会有大规模的城市建设，大规模的城市建设和人口转移为萧山房地产发展提供了广阔的市场。再次，萧山拥有非常充足的土地储备。目前沿江地带多为未开发地带，随着钱江世纪城的启动，在未来几年内将陆续成为开发的热点。钱江世纪城与钱江新城隔岸呼应。钱江世纪城的规划是在大杭州的背景下形成的，钱江世纪城将成为未来萧山区的行政管理中心、中央商务区、金融贸易中心、科技信息中心、宾馆服务中心和商业服务中心，将成为体现21世纪水平的新城区。据了解，钱江世纪城由核心商务区、小型商务办公中心和配套高档住宅三部分构成。其中核心商务区为8平方公里，两栋规划高度在200米左右的超高层姐妹楼将是其标志性建筑；同时还将新建5平方公里的小型商务办公中心。核心商务区主要吸引国内外各大公司分支机构、浙江各大企业集团总部落户其中；而中小企业则可根据各自实力进驻小型商务办公中心。世纪城将在构筑现代商务生活的基点上，充分结合地形，力求体现钱江沿岸、江南水乡城市中心的特有风貌，区块绿化覆盖率超过30％，整个区域人口控制在12万左右。世纪城全面启动投资超过100亿元的基础设施建设工程，将首先开发居住区和滨江商务区，聚集人气，刺激土地升值，吸引更多资本注入。据了解，钱江世纪城各项建设都要按照精品工程要求进行，基础设施建设将完成"九通一平"，直接把电脑网络、、燃气、排污等管线设施按照规划高质量铺设完成；道路体系由快速路、主干路、次干路等结合而成，层次清晰、功能明确。规划中的钱江萧山区将连成一片，响应大杭州的总体发展，互相呼应的城市格局，将成为未来城市发展的中心。萧山的土地和房产价格有非常大的升值潜力。纳（2）市早内房产企业尘及各区域竞现争部分楼盘括调查与统计誉分析讽萧山市现有启房地产开发禁公司38家倘。按公司类妄别分有专营喘公司32家退，项目公司遮6家；按公任司资质等级凭分有二级公贝司4家，三班级公司11遇家，暂三级召公司3家，娃四级公司3护家，五级公愁司11家，袖无级公司6天家；另有外夏地公司来萧条开发10家棍。一九九七崇年房地产投宗资完成额6看0183万货元，其中商败品房建设5疑0591万禁元、土地开帮发5963沟万元；其中胀住宅315堪76万元、袍营业办公房国1844规3万元、其榆他101天64万元。染竣工面积剩43806草7平方米，句其中住宅3投40616料平方米、营假业办公房7稍6221平肆方米、其他嘴21230止。房地产从笛业人员40傅0人。销售榜面积30万拔平方米。一且九九八年房赛地产投资完退成额601造97万元，彩其中商品房站建设346敏55万元、秤土地开发1于4855万匹元；其中住舍宅2934开1万元、营随业办公房8的457万元烧、其他2生2399万索元。竣工面漫积403辅024平方档米，其中住卧宅3019谊29平方米走、营业办公茄房8856拆4平方米、师其他125压31平方米瓜。房地产从篮业人员60馒0人。销售腿面积40万牌平方米。菊萧山的土地储和房产价格屋与杭州主城显相比，还有健非常大的升题值潜力。目垦前萧山房地望产市场的价纹格水平在4角000元/饿平方米左右焰，江对岸的梳绿城框·腊春江花月目谢前的销售均度价已经达到惯了8000荐元/平方米冶，虽然距离凶只相差几公停里，但两者锻价格相差一穴倍，而江南笼岸的一些滨恭江楼盘也是召价格不菲。炉随着大杭州蔬进程的加快洒，价格差距抗将日益缩小咽。而毗邻钱驴江世纪城、义钱江三桥的基南岸的绿都司·欲百瑞广场占项地面积约3猎万多平方米旷，6幢高层拖建筑组成高待尚商住区，带其商务楼销乖售均价在4待000元/午平方米左右白，具有明显亩的价格优势霸，该项目为破绿都房产推房动萧山城市娃接轨大杭州龄的力作。随寻着年底三桥绝收费的取消命，过江隧道膜的开工、钱饭江世纪城的摘全面启动，些百瑞广场将如以其巨大的雹发展潜力受吴到市场的追绵捧。早已有凉人将钱江南成岸比喻成零“厦杭州的浦东蓬”禽，完善配套奏和优越交通端将使其享有妖与世纪城一拖般无二的崇畏高地位，真缺正构筑起钱兰江南岸的名塌流生活社区所。萧山区将脂成为杭州市疑房地产市场奉发展的热土卵。锡（3）项诵目概况分析写德意大厦（汽暂定）由浙锣江德意置业颗有限公司在衡萧山经济技量术开发区市气心北路与建相设三路处即猎将开发建成括的精品多功盲能高层大厦拍。占地面积狠13334伪平方米，经较统一规划，凉将形成市心签北主要的标直志性精品建昏筑。闹大厦主要功修能分为高层历商住、现代它化办公写字怒楼、和三层时全产权式现踪代商铺，整优体设计气势搬宏伟，形象坏鲜明，具有抛明鲜的形象撤区别标志，隙力求在众多咽楼盘中脱颖拔而出。归高层商住多姻功能楼在9丈9年以后，盖竞争愈显参激烈，且供袖应量日渐增贫大，高层的突市场销售已闸明显趋缓。苏众多开发商校对高层项目浇的开发真是谁“眉又爱又恨旅”优，狭“序爱真”善的是开发高求层会有高额独的利润回报并，衫“苍恨观”狼的是高层的话风险实在太办大。式高层整体市租场走势预测额如下，任何而一个市场都职必须经过：巴萌芽球——怀成长绑——庸成熟症——镇衰落辅——枪更新。裙态其未来发展疑将呈如下势症态：挡1．高层市损场将从争夺鼠地段优势转萌向环境性和奉景观性发展露。菜目前的市内体高层主要以绿其地段为主踢要优势。但肥我们都知道盯，土地是不与可再生的。京市区内的土促地随着开发区量的增加而役逐渐减少，膀未来的高层线想以地段为乐优势已不可慈能，只能以显提高自身综赢合质素和利你用环境因素叼来赢得市场屈。目前，睡“者绿都错·牲天都城狐”驶等大型楼盘脆的推出就拉性开了这种走钩势的帷幕。搁未来沿洒四熟季城以环境少和形式的健亮全与独特将于会更受开发坐商青睐。拘2．高层住美宅将向城市扮副中心地带脊偏移叙市中心新建饭高层将会逐载渐以商务型辟公寓为主。解杭州市一级辱地段及其辐臭射的周边区慎域，是市区由内的主要商漫业区，人流绕、车流以后驰非常大。并更不是居住的胸最佳选择；健而且市区内脱地价高，可贯供开发的土爪地又少。这朋必将造成客沿户花高价而令买不到理想卵的居住区域漆。而在城市趋副中心地带索对住家而言赶，相对中心朵区就较为理袄想。商业氛饥围不那么浓煌厚、较为安姓静、交通又芳便利；且城换市副中心地哄带，环境、缺景观优势较弹明显的地块爹，同样具备坑开发高档物津业的条件。始3．市场将弊呈愈“龟细分化疼”蛇发展。否现在的高层凝除了类似于匠在盘小区中源高层以纯住惠宅以外，其种余的大多是幼商、住两用碑或商、住、昨办三用。这狼大大影响了肺高层居住的弹生活质量，脏并且私密性扑不强，相互疤干扰性大，铲当然这也是宰由于目前开丑发的地段特镇性所造成的广。巴未来的高层排将会考虑更璃为人性化的夺设计。目标着客户的划分蜻更为单一，放象纯商务公是寓、纯小户谜型、纯顶级姑豪宅等等这带样的高层项除目会陆续涌帽现筑城市场逝。如果在此杀形式上不能记达到单一性静，就要力求未在高层大厦的多功能中细央化工作，建侧议设计规划凝中多考虑到负各项功能设念施齐全，互袍不干扰，商机务写字楼和蜂高层住宅的绢分厅处理，晋商铺与写字蝇楼的分离处阳理等因素，筋从而完善多拜功能高层大谁厦的不利之和处。注-----泡-----淹-----鼠-----张-----男-----偶-----颂-----惯-----周-----滴-----裂-----耍-----吴-----临-----奇-----赖--德暑意大厦本·雹精品多功能劫楼盘形象策渴划提案2讯4．高层楼会盘的质量会博越来越高，凯物业向精品漆化发展。场在同一区域买内，如果建湖筑结构、配争套环境、目腊标客户都大董致相同的楼创盘，其最终刑比的是物业晒的各项小分存，比质量、透比服务、比友物业等，这需就导致了物怎业向精品化冒发展，普通剃型无特色高周层住宅将会影越来越没有床市场。晶今年，市场民郊区化发展羡已呈较明显健趋势，郊区检的大户型市蜂场将会吸引浇部分喜爱优蚂质环境的高身层客户。经秤济开发区的仁经济发展的璃前途升值空谨间也将极大急的吸引一大糠部分投资者象和居家者的碌进住。搁（4）项守目背景与分否析旅本案的开发伤商为德意集汉团下属置业勒有限公司，薯做为初次楼牢盘的投入建爽设，我们力让争在将楼盘更做到精致而饭有内涵，能晴体现出一家梨庞大的集团摩公司的形象稍展示因素。滚德意大厦将武设计为三十艰层左右高层旅多功能商用熄楼，周边有不绿都祥·事百瑞广场、贷永泰丰广场滩等楼盘的建乱设与规划，田因此要在诸屋多的楼盘群浸层中脱颖而嗓出，就必需绍有自身的鲜候明特点，和炭独到的设计挡方案和形象没的全案包装舍与策划、设即计表现。拆针对于德意勾集团转型投敏入到房产界妹的总本规划雄思路，每一穷个楼盘的开拐发和建成均卧将不分大小帽、功能，注谈重的是统一励的整体形象导和精致完美义的形象。尚（5）项释目优、劣势某分析栽本案的优势窑在于：敲1．地段述优势自2．资金纲优势氧3．开发苗设计规划与乡策划理念的崭结合要4．基础宿设施的完善缩（有集团公徐司作为形象昂的后盾）其本案的劣势猛在于：制1．楼盘郊小答2．楼盘级为多功能的斥高层建筑岭3．楼盘垒前期策划和乎设计规划时堡间仓促瑞4．目前津开发区的商润业及人气都颈不是很旺触2.市场名机会分析轧(1)市闯场利好政策陶和市场特征谦分析采市场利好政白策：瞧房改以后，摩杭州市的房午地产政策的转落实在全国检都是较快较懒好的，这也设是杭州市地构产市场空前扮良好的重要哪因素。目前编市内房改政破策主要有：电住房公积金锻贷款盘滴住房公积金屿的实施猎版存量补贴的旷发放惨落按揭贷款（牵可贷至奏8咽成响30计年，利率调炉低）趣肤个人住房贷载款肠剩这些政策的听实施，加大朽了人们购房费的积极性，基促成了商品盘房的需求热己潮。另外公想房上市、房尼屋置换这两徒项政策大大贵提高了换房瞧率，增加了铃大量的二次哀置业者，使销得市场需求趟量快速上升疲。拘(2)区呆域内高层竞养争程度的分边析而去年的高层亚市场是有目威共睹的，市华中心能建高考层地块的竞泰争尤显激烈式。地块早已联被开发商瓜顷分，令年的获高层市场会轻在中心区无占地的情况下模向中心区辐哀射地带偏移蛋和环境、景摊观优势较强鹿的副中心地姓带发展。主垫要集中在萧瓶山，临平及个周边开发区粥中。吧首先，买家衣市场空间不可大是最主要件的原因。有熄限的购买力敞，旧盘还没双有彻底消化拉完，新盘又淡陆续推出，扇总供给大于润总需求，选州房的机会多虏了，且楼盘裹个性少，缺知少差异化卖掩点，是楼盘鲜竞争的又一狮大原因。秋其次，虽然嘱品牌的概念割已深入人心姨，但品牌的疮概念并不是师影响客户买若楼的主要因呜素，据我们蒸调研分析表埋明发展商的很品牌在居民赔购买意向中予所占比重份琴额只占到第笨六位，列在侮前五位的分圈别是：地段孙、价格、小森区环境、户岸型和物业景镰观，这就表旷明未来的房再地产营销虽些是品牌营销买的时代，但训品牌好的发利展商的房子漫仅仅是比较趟好卖而已，顾这就意味着碍大家一起来倡分蛋糕。烦最后，营销逗手段平平，皮缺少有创意铁的销售手法检，现在人们毫购房越来越良理性，看房孕子至少要看挖五六家，既式然大家都这劲么平平地卖指，除了品牌型物业和地段甲好房子热销酬外，更多的宪楼盘就只可贫能挤到降价屑的泥潭中去泳。市场经济忆中，价格是于受供求关系脱影响的，需何求大于供给孤价格就会上覆扬，供给大耕于需求价格举就会下降，佣直到一个平窗衡，这是客嘉观存在的经察济规律。凤(3)策惊划项目片区杂商品住宅市狠场机会分析草目前与本案亮形成商品住待宅市场竞争东的有绿城集喉团开发的中杰型楼盘和永盘泰丰广场等端，与之相比杂本案的高层端住宅有利也察有不利之处巷。撕有利之处在耽于：糊1．本案领提前介入的砍策划与规划释设计相结合江，有利的为急高层住宅提券供了更加直显接，独立的涂入住环境和眠条件。竭2．本案候拥有提供景悔观住宅设计锯，为入住者钩找开更明亮旦的居家环境谊。全透明化纹大空间结构乳设计将有成碌为本案的一锅大亮点。乘3．本案佳拥有管理商规务写字楼的潮良好的物业假管理部门，追全心全意为缠住房提供最鲜优秀的物业晌管理。扒4．本案败将在规划设毅计中应用到走前期策划中霜的关于地标芦性建筑风格艳的设计思想悄，以德意大司厦为名的个多性大厦将成竭为以后人们蚀前往城北和宰身份体现的纠标志性建筑弃，打造城市联地标王。泰5．本案斜为德意集团魔下属置业有凡限公司开发蝴建设，体现紫出集团的精恋神和不凡，弓品牌效应的耀提升也延伸压将成为本案支的另一大亮丧点。悲不利之处在漠于：征1．物以塞类居，人以鹿群居，人们景都希望生活停在有诸多家惊庭组合而成叛的生活社区许中。本案中孕是一座大厦瓜，难以实现剑这样的理想抓。冠2．由于篇局限于大厦肢的单独性，增导致人们对狐安全意识的丛防范与置疑声。毙3．人气侧不旺，开发米区经济尚未翠形成一定的爸规模和气候奏。伏(4)介拜入市场身份师设定府德意大厦介芳入市场身份倾定位是一家表置业公司漫愉长发展的过欺程。我们不务做进一步的解禅解。我们船提出介入市轰场身份的总碎体定位：发坛展德意地产特，共建德意坛大厦（品牌弯化建设思路酒）勿-----疯-----悠-----拍-----迎-----泡-----厚-----丰-----绪-----租-----双-----顽-----副-----注-----座-----他-----证--德养意大厦冶·甘精品多功能原楼盘形象策内划提案3课（二）项目深市场定位与易建筑策略分全析江1．项目汽市场定位分计析刑（1）项目眼名称定位硬本案项目名梨称初定为：琴德意大厦脚由德意集团莫所开发的建各设的地产项卷目，首先考厉虑到要空出查品牌建设意婆识。本案作配为德意集团荐的初次房产滩建设项目，辱自然要考虑破到长期的企悲业形象与新毫型的转型项嘱目的有利结冶合。上德意大厦体漠现出一种气横度，一种精凤神，也是针临对于策划中践关于市心北睡地标性建筑趟的总体思路既而定。读来斜上口，简练帽易记。娱关于一座大滥楼的名称用询上广场，花眯宛，某某宫平等等都有所往牵强。本案蚁总体的策划三建筑思路为里具有非常个规性化的现代骄化多功能高珍层大厦，其测名称当然要骄符全国际房羞产界誉名的奔走势，越是责简单精练的都越有发展潜拦力。模德意大厦从趋传统意义上走还可以理解夜成为得意大滨厦，喜庆吉树详，富有时啦代与传统相锣结合的观点役。描（2）项目卸总体定位分咳析照总体定位：恐代表市心城株北地标性多菊功能高层个窝性大厦聪多功能：大性厦集现代商边铺、商务办俱公、和高层扫高住楼为一皱身，有机结系合，互不影刚响，产权结欠构独立。各乎功能之间的喊基础设施在盏共用的基础本之上存在着船相对的独立绒性和分户性泳。从各个方马面、各个角族度、各种需雷要极大的满狱足不同形式等入住者的最炊终使用目的卵。队地标性个性泰大厦：城北炮目前最高的项高层大厦；鱼设计规划空丝出人性化空妇间，主张城当市享乐主义剧风格。大开矿间，大都市风，小户型。控给入住者轻光松自然的生剂活环境，强仰调引导生活生时尚，生活子方式；为了线达到上述的防效果，在前喂期的规划设新计中应用个鸡性风格设计炒思路，要求高设计立面表可现棱角分明醋，总体样式借避免中规中辉矩，传统而艰保守。续(3)项蝶目目标客源栏定位分析讨萧山区强劲狼的经济发展绝速度和居民保消费能力为原房地产市场沙的发展提供冻了根本的保本证。不久前示刚在萧山区膏召开了全国糖百强县工作豆会议，作为加杭州的一个示区，萧山的止整体经济实宰力在全国百党强县中名列搭前茅。与强壮劲的经济发宗展速度相对伟应，萧山本握地居民具有撤非常大的消棉费能力，目吼前萧山房地偶产市场的绝爸大部分消费胡者是萧山区蒙本地居民。贯(4)项困目价格定位慌分析眯关于价格定骆位待进一步载合作后，另毒行评估策划谢。典(5)项虫目档次定位括分析遵德意大厦总利体形象档次江定位：高品饮质、高优化望、多功能。脸(6)项疫目价值定位绍分析句（1）充庄分利用开发暂商企业雄厚救的自身实力木与形象促进蚁本项目的受脾众力度，提茶升本项目的耍潜在品质形法象。雕（2）产休品价值。通拣过对本项目王可看南岸矮“确江景、夜景那”健的优势，合代理的规划，谅独特的产品忠设计，优质削的物业管理斥来构筑本项伤目的产品价嗽值，将本项断目做成区域会及全市的精担品江景物业谁，在市场中表脱颖而出，护成为购房者宿关注的焦点芒。粘（3）交傍通价值。本影项目紧邻未弦来轻轨车站肤，拉近空间唐距离，提升劫本项目品质湾优势。竭（4）机桨会价值。充固分利用滨江狠路房地产发花展的契机，失炒热本区域碌，聚集人气钻，顺势推出录“灰本项目饰”规，一炮而红铃，大造成为念江景楼盘的葱品质典范。痒(7)项植目物业管理讨模式分析尊（策划另定塘）伟2．项目障建筑策略分静析握(1)项潮目建筑风格董分析惕倾向于欧式叹风格，但不奉同传统的欧建式风格。在汇基调处理成棚欧式风格的淋基础上加入遮现代建筑设太计风格。形仙式独特，个朋性鲜明。仪德意大厦共遮为三十层左己右的高层建决筑，地下一援层架空空间贱，可开始大救型超市或停肾车场等。情大厦一至三倾楼为开间大转，全透明式粪现代化商铺芳设计，商铺鄙主张大开间道，是因为在螺必要的时候冬可以进行隔萝离处理，主恩要目标针对派于各大银行宏，或各种大好型的休闭服倡务业和饮食拳业。腥大厦四楼至脱八楼主商务巴办公楼设计佳，办公层楼内设计注重现参代企业功能味设计，力求嫂格式新颖，拍同样采用深漆时度，大开泊间处理。有政利于入住的奇企事业单位竭进行个性的莫设计与装修苗。旦大厦九楼为与空中花园建愿设，可将九鹊层设计成为挎供整体大厦辱休息，娱乐对的统一场所培。格式以花勾园式设计为苦主。同时是秒为了将商务跌楼与十层以江上的商住楼舌从形式和空拥间上隔开。控形成独立个志性的效果。晃(2)项城目建筑功能竟分析澡其一：功能半主要按照商膜铺、办公、脱和商住分为流三大类，其旨功能在互不齐影响的基础括之下，加以置区分各功能捷之间独立性辰。商住和商烟用以不同的速入厅外户处甲理。厚其二：能代艺表地标性特光点的建筑功与能设计。奏上述功能是糟我们成功完错成本案的全顷案策划过程究中不可缺少谜的部分，这究些功能将成罢为以后楼盘四推广以及品洞牌化建设的络基础所在。恋(3)项踏目会所设施承平面设计剩（建筑规范亚设计单位负倚责）叫(4)项午目架空层园浆林设计钞空中园林的池设计，在大蝴厦的九楼设剂有独立的整传层的空中园玩林设计。其味效果在以上忍的内容中说眨明。散(5)项填目户型优化柏分析笑户型功能设辩计亮点：蠢①茅观景。单撕层平面设计廉保证70%社的户型皆可昨直观江景。急这是本项目嫁较大的卖点多。臂②漏采光。每写个户型主要和空间均有较朵大的采光面赠。另外，建纷议观景阳台乎与客厅之间票采用落地窗情。这将成为淹本项目的另荣一卖点。柿③事增大阳台挑面积，扩展悔阳台功能。达对离江较近隶的两个优质蓄户型设计大宁面积阳台。喊大面积阳台韵使客厅与户挪外有机结合搂，亦有引户庆外风景于户告内之功效。跨④概弧型采光爽面。对梯形泊退台处理的载第二层户型溜转角采用弧驱型采光面。夹避免了观景迈阳台对后面尖住户的观景枕影响，也保林证了这些户秩型的采光、患观景效果。寒⑤匆精致斜阳闹台。对部分太离江较远，粘易受周边建猎筑物影响的愿户型设计精舱致的观景斜片阳台，增大谈景观面。以哈弥补这些户汽型的不利之狱处。抹Ø挽户型细部哑设计的亮点趟户型内部的摄功能区布局遗容易引起重僻视，但是一牙些细部环节愤却容易被忽岸视，而细部晃的人性化处桨理能给用户明带来真正的阿实惠与方便叼。恰²笼所有户型炎客厅开间都辫保证在3.海6m以上；夺主卧室开间轮至少一面在芦3.6m以膏上，便于摆异放室内家俱仁，卧室最小买开间不低于系2.7m。桥²凑大部分户诸型的主卧室层都布置在室今内走廊尽头漂，且室内通忍道的长度不暖超过其宽度辩的4倍。旱²野大部分户茶型都设置了甚入户玄关，帆作为空间过迎渡，使主要克空间更加私刺密，同时也头方便换鞋，峡整理衣冠。伪²约大部分户螺型设计中厨洲房尽量靠近故入户门，避餐免了穿越客裁厅。斥²烂所有的户钢型设计都保俯证了客、餐印厅在空间上凉尽可能的连滤通，一是使乐得空气流通案，二是照顾城到了人们边地吃饭边看电造视的习惯。汤(6)项俭目外立面设遭计建议接外立面的设防计建议力求瞒整体化，梭堂角化，结合鼓欧式风格，旗空出个性设悠计。避免方菌方正正的处址理效果。纤-----服-----裳-----宏-----恼-----职-----锤-----麻-----押-----枪-----类-----泰-----熊-----仰-----闲-----妈-----忠--德酸意大厦窄·浴精品多功能页楼盘形象策盛划提案4桃（三）项目断工地包装模硬式设定集1.售楼维部包装模式婚设定威2.售楼肯部内部装修凤风格建议密3.售楼稳部外围气氛涨策划设定商4.工地筑围墙样式推研荐剃5.售楼票书设计回6.海报令设计咐7.宣传抚单张设计烘8.涉及程销售的各类内表格设计取（四）项目喜品牌战略包蜡装计划设计捞1．项目丢品牌资源分馅析越2．项目浑品牌内涵设尿定肃3．项目重品牌VI设遍计建议绿4．项目链品牌推广计昂划编制谷（五）项目疯卖点分析该1．项目概爸念塑造浓（1）杭秧州现推项目比概念分析轻（2）本捡项目概念形柿成分析结（3）本啊项目概念升士华惯（4）本露项目概念目蛇标客户接受狡度分析熄2．项目鲜卖点分析钥（1）项蹦目社区主题滋概念分析酱（2）项阵目规划卖点拐分析瞧（3）项胁目户型卖点昌分析责（4）项担目外立面卖候点分析若（5）项悉目园林概念或卖点分析笔（6）项邀目自身环境翠优势卖点分脑析肺（7）项中目的配套设敬施卖点分析肉（8）项皂目的物业管谋理模式卖点纷分析五（9）项粘目的营销模僻式卖点分析清（六）项目遍销售策略决丑策懂1．项目建销售目标分怎析决策播2．项目牙销售模式分揪析决策通3．项目前内部认购期汗策略分析慨4．项目昼公开期策略声分析窄5．项目则销售中期策私略分析罩6．销售严后期策略分嗓析灰7．广告天跟进策略分搭析决策巷8．媒体滨组合分析建岂议户9．销售痕组织与管理掩分析决策笋（七）项目膜的经济效益反评估葛1．项目貌销售目标分帜析谜2．项目酿的广告投入腔成本与销售换进度分析瓣3．项目晓投资收益与结风险分析汇（八）项目禾销售实施全辈程建议是1.销售渡前期准备要鹅案看2.销售奶机构设置安顺排吓3.销售狡人员招募与叼培训安排贼4.销售街广告表现与究档期安排疮二、测试市画场阶段蒸主要以问卷孔的模式将项监目进行市场此的测试，以腹便调整、完诊善、优化策仗划思路及方疮案。描三、项目策予划方案决策健阶段透根据测试市他场阶段得出乏的市场反应仓程度，对策杆划大纲作最插终的定案，冷以保证项目谅最大的市场巩接受率，减添少项目的风坡险。凳四、我们的两合作流程和运时间安排席楼盘总体形扮象定位成：宁德意谣·姨音乐广场棚-----傅-----泥-----扯-----聪-----反-----看-----递-----头-----际-----览-----丽-----刻-----哪-----额-----蝶-----酬--第窗九商业大街箱营销推广方深案栗一、市场概音述限1、区域（穷库车县）商柔业概述汁1-1、以藏中抵挡商品部为主，商业霉形态以集贸密市场为代表样，商场和专播卖店等现代允商业形态仅置占极小比例塞。怠1-2、商荷品销售主要袍集中在日用邀百货、小商奸品和农副产毁品，中高档矿和品牌商品裤消费量有限崖。郑2、区域（劣库车县）商土业结构范2-1、文融化路以中高许档商品销售泼为主，集中刮了库车县主边要的商场和虏品牌店。天伴山路以中抵锤挡商品销售锈为主，形成伍集贸市场、询超市等商业遗形态。资2-2、随叶着城市经济俊发展和大面间积商业开发快，以商城和于大型综合市乞场为代表的携商业物业大催量供应市场剖，库车商业轧形态由传统炕商业向现代谱商业转型，它但由于商业忍消费市场增苍长和消费水妖平提升有限们，导致部分章商业物业出示现滞销，经传营户的盈利呈能力开始下辱降。萌3、区域（睛库车县）商葡业物业开发雁现状和趋势世3-1、根击据初步统计凭，库车县2捉003-2招004年度速开发量在1苦0000平垫米以上的规欣模商业项目交共5个，包选括天五商业奋批发城，开肉发面积4万瓦平米；杏花亲园商业圆一止、二期，开完发面积6.锁75万平米捆；金桥文化昌广场，开发弓面积约2万育平米；国贸概购物中心，灿开发面积1垂万平米。仅晌以上项目的狭开发总量就羡高达14万勒平米，如果溜再加上数千波平米的商业鸣开发和商住但楼底商的大耐量供应，预倍计今明两年锄在库车县开炎发销售的商攻业楼盘总面环积将突破2适0万平米。旬对于县域4慌0万人口，截城区15万循人口的库车哀县而言，仅勉消化这些楼鹿盘即需要4缺——姥5年时间（季按历史销售涝可比量计算即），市场压痕力和过剩情鉴况可想而知快。速3-2、从弟商业发展趋委势判断，库舞车县商业区胆域进一步向酸文化路和天傲山路集聚，番依托原有的狱商业环境，踏文化路将建杠成一批中高尘档定位的商页场，预计开鸟发面积在4鸽万平米左右堵，按库车现惧有的消费水催平统计，中版高档商业市秤场将严重过猴剩。作3-3、天欢山路凭借集女贸市场和大瘦型综合卖场喇，形成商场肾、大型超市觉、和集贸市酿场等多种业如态结合的商渐业开发模式宅，使该片区若的商业规模遗和商区竞争墙力进一步提最升，核心商卵圈的地位逐颗步形成，但俭大量和时间呆相对集中的阀开发，也给材该片区商业零楼盘销售带聚来巨大压力驴。碍4、消费者护状况下4-1、少兼数民族占绝储对比列，但冤汉族人口在饶城区增长迅躬速。副4-2、中怨低档商品仍骂是市场消费葱的主体。报4-3、日帮用品等生活花必需品是消润费的主流商律品。偷4-4、县丙城居民收入留水平正在提充高，随着外乒来人口增加拍，中档和非顷生活必需品蓄消费增长显庄著。贫5、经营户栗状况抢经营户普遍装存在一种矛快盾的心理霜——你对库车经济克发展前景的鞋看好和对经赵营状况每况燥愈下的忧虑教。造成这种打现象的主要滴原因，是商搬业市场发展乓的速度远远敢超出了消费捎增长的速度榜，同时宏观奉经济和城市位经济的发展梅对消费的贡分献不可能同预步产生，一缓般会出现迟乡滞效应。伴辟随着商业楼吊盘的大量供药应，这种矛帐盾将更加突藏出，并导致倍经营户盈利涨水平进一步个降低，商户铅对经营投资崭的信心将更评显不足，持浴币观望的心卸态也将加重女。意二、竞争物瞧业锹1、直接竞来争对手答——赶天五商业批粉发城妇1-1、项沫目概况蛙天五商业批以发城位于五柏一路和天山天路的交汇处猪，由天工房愿地产开发公筹司开发，总把投资400阿0万，建筑窃面积近4万脏平米约20薄00个铺位骡，售价27谊00元摇——列3700元煤不等，门面榨售价500主0丙——拦7000元云，沿天山路扎门面售出8踢0%以上，苗其它楼层销列售率不足2怪0%。添1-2、项借目优势流区位优势：寇位于天山路焰和五一路交苗汇处，沿街立面较长；筹商业环境优讲势：直面库塞车最大和人锻气最旺的亿诚家百货，背日靠天五农贸肾市场，人流魄量大，商气差旺盛；检规划优势：米板式条楼，监便于商品分雀区和定位，把且分割摊位再面积小，总申价低，符合膜库车市场购例买力；次1-3、项倍目劣势蛇定位问题：声项目市场定德位过低，不修利于与天五纳农贸市场形油成错位经营科，导致市场武间的竞争；倘工期问题：己现处于基地曲施工阶段，好预计交付时念间在明年8巧月以后，丧校失了今年有蠢利的销售时择机；冈价格问题：梦价格定位偏拖高，和周边征楼盘相比不耳具备竞争力致；匹/销售问题画：采用简单捉的拉客方式坛，价格混乱高，承诺难以榨兑现，一旦吓市场出现不慕利，现阶段哲依赖定金（膊无预售许可的证）产生的乎销售将很难昌保全。雪2、间接竞茫争对手洋——斤国贸购物中姿心扬国贸购物中绣心位于解放陵路和文化路以交汇处，由捡国贸房地产复开发公司开台发，项目地蓬上三层，地税下一层，总携建筑面积1蕉万平米。负叮一层定位为羊超市，一、晴二层定位高烛档百货（一冈层沿街为门吉面），三层贡定位为高档匀餐饮。售价柿2500元候——墓3800元时/平米，门载面售价50速00雕——接7000元且。门面房现膀已售出70梯%以上，三想层整体租赁厨给温州大酒毁店，其余物禁业销售不足尽15%。堵3、间接竞苏争对手捕——吸金桥文化广港场逆金桥文化广炊场位于文化许路，左邻人箭民广场，右节邻友谊路，稠项目规划为千钢架玻璃幕慌结构。地下铸一层，计划继由金桥超市郑直接进驻；匀地上三层，衬总建筑面积学约2万平米就，由于项目临规划设计方赶案尚未确定偷，项目至今银未进入施工潜阶段，销售巧工作仍在延其缓中，近期行在做简单的苍项目咨询和段开发企业推霸介。耗三、SWO塑T分析硬1、优势和痒机会点贝1-1、商城业背景优势鞠，地处以前咱成熟的商业纵区；处1-2、地毁段优势，三辞面邻街，直寇面天山路、卫左邻五一路素、右邻团结朱路；拿1-3、价我格优势，比羞周边同性质梁的楼盘价格木低5祖——迈10%；喷1-4、规壳模优势，总馅开发面积接厕近七万平米朱，便于形成盒集聚效应；裕1-5、宏螺观经济和城伸市经济发展敲机会，使库辨车投资开发炉潜力巨大，兆经济发展前喂景良好，为绸商业经营和水商业投资创测造了巨大的膊市场机遇。爸2、问题与蹄威胁点霉2-1、商文业规划无序宾，区域不清湾晰，功能不煤明确；浆2-2、主个体二层和部熔分三、四层站的结构布局键，既不利于流形成同一层行整体大市场宜格局，也不膀利于商业垂惠直人流问题考；式2-3、市哗场前期销售移未考虑市场横定位，致使针现阶段市场炮没有明确的倡经营定位，它随意招商，阅随意入住，维对对整个市惕场定位形成颜障碍；勺2-4、至主今没有建立葬起基本的销宋售基础，销牲售制度不明微确，销售队猜伍素质较低睬，没有充分谊利用国家软群、硬政策，手导致现阶段沙出现巨大的进销售压力；轻2-5、面前临商业过剩酷威胁，经营必和投资户信输心不足，持矛币观望心态露严重。--诉四、项目定慰位（简要）丽1、转型定穷位的必要性劣1-1、目扛的：改变商进城定位的局堤限性，发挥拒错位定位的惭优势，形成朽与该片区不臣同的商业形偏态（该片区被商业定位主效要是商城、歼集贸市场）立，最终达到泊适应库车县妖商业市场状亩况的新商业言定位，以达苦到促进销售叶的目的。宅1-2、方史法：根据库桐车商业市场茧对门面房需致求量大、销或售好的状况猴，结合项目喝商业街招牌翻店的规划特摧点，由商业吸园定位向主尸题式商业街汤定位转型，互发挥内外街虫和沿街招牌悦店优势，凸俊显规划优势讨和商业前景桨价值，形成宴项目独有的醒项目竞争优通势。威2、转型定恒位蛋2-1、项野目定位：主典题商业街兽——霞库车商贸、况旅游、文化卖窗口；值2-2、规先划定位：间骗间沿街铺，体户户招牌店爷2-3、投梅资定位：一视家一铺，终伴身产权销售粉3、商业符揉号定位庭3-1、项舰目符号：第乌九商业大街世——住突出区域性屠3-2、商旬业符号：第睬九商业大街赚——招突出商业性达、现代性、鹅领先性办4、商业功洲能定位痛4-1、内宏街妇——贯服装鞋帽一贴条街榨经营商品：哀服装、鞋帽参商品档次：幸中档、中抵逼挡津4-2、中货城蛋——君精品购物广逮场循经营商品：熔大、小家电桑、数码通讯陕、精品配饰阅、黄金珠宝河、化装品滋商品档次：骨中档、中高扛档经4-1、外学街编——背日用百货一腔条街西经营商品：乎日用百货、奉小商品、针鬼纺织品、床格上用品、布渣料、民族商品炎商品档次：孝中低档、低童档兵5、定位目枣标凤5-1、由投外到内，由零动到静，由健低档到中高添档，由目标昨消费到休闲猜消费；淡5-2、内苍外有序、划亮行归市、整殖体统一、相绪对独立；忠5-3、中轻高、中挡、帜中低档价格增互补，多种图商品品类齐歼全，形成专晒业性综合市目场；香5-4、实虏现一、二期侵商业的互补被、互促。钉五、营销计谦划步1、营销筹汤备阶段（9唱.1园——朗9.10）擦付——定现场包装，唉包括售楼处糊、一期现房赖和二期工地迫功能牌、导奋视牌、形象进识别、大话卖场店面和只门头等；隶——愧销售人员工峰作分工和潜榜在客户摸底航；置——款制订详细的摆广告和促销梨计划；巩——花销售物料到夏位，包括海懒报、楼书、熄招商手册、搬销售手册；秘——葬广告创意、听设计；旦——将售楼员现场股接待，部分更招商展开；狐2、前期招宵商阶段（9宰.10螺——苦9.30）挨——翠市场招商，想采取先大户夜、后小户，史先品牌户、辫后一般户的痰招商策略；肠——焰市场营销，上针对招商商傻户展开广告春、推广和促跳销；童——市市场管理，阿做好商户入英住工作、管普理工作和市蚂场规划工作毯。历——刮开业筹备，肾完成开业活四动策划和筹亚备工作，做抖好开业准备糕；喷——散使市场招商黎率达到30拥%，市场商骑户的进驻率色（招商和销值售）达到4样0%，初步神具备开业条捆件。探3、市场开叔业筹备阶段亡（9.30长——布10.18栏）水——耻做好市场开德业前的活动森策划、宣传搜、组织工作呢；泳——港配合市场开给业，进一步推针对大户进嚷行热势宣传员工作；蔽——秋利用开业机仍会，对等待耀、观望人群蒸进行引势诱剧导工作；本——粪做好聚集市肚场人气、完缎善市场管理苦和经营的其丈它工作；答——双在开业前，克使市场招商睡率达到40日%，入住率堂（招商和销登售）达到6撞0%。沫4、市场开赶业和销售阶现段（10.搭6派——胶11.5）暮——沈借助大户、境品牌户进驻膜形成的感召称力，充分利瘦用开业期间栗良好的市场诊经营氛围，浑扩大散户招巷商成果铜——赛计划在10仪.18日开愧业，做好开丰业期间的广乞告和促销，地形成旺盛的莫人气和良好房的经营氛围遗；女——俭做好开业后荣的市场管理场、广告促销抄和活动推广茄，保证市场猪旺盛人气的子持续；砍——丘在市场开业眨以后，每天堵策划、组织甩促销和群众死性文化活动敬；中——贞完成工作重攻点由招商向板销售的转移作，加大销售切力度，扩大皆销售成果；锁——熄充分利用大烟户进驻、市药场开业等有求利点，进行厦营销推广，绕促进销售；肥——蒜市场招商率凭达到50%娘，商户进驻检率达到70特%；边——虽市场按计划厚顺利开业，号市场经营管红理步入良性售循环；宵——怎使一期市场缩（剩余面积式）销售率达惩到20%，刚二期市场销百售率达到1嘉0%。盒5．4销售谋重点期（1耻1.15螺——觉1.15）祖——众一期销售全燃方位、大力盐度展开；绞——赔二期销售推谊广全面展开辩；询——政二期开业筹兆备和市场开坛业；立——搞到12.1遇5日，使一横期销售率达皂到40%；淋到1.15雪日，使一期透销售率达到妖50%；役——饮到12.1伏5日，使二独期销售率达圣到25%；毅到1.15沿日，使二期溜销售率达到克40%；---需六、租、售母面积的策略臭性确定患截止方案提德交日期，规盛划方尚未提眉供项目平面难结构图，因敞此无法以图立示形式准确涌标明租、售陡位置和实际河面积。面积汽划分的原则递执订如下：筑1、销售招育商区域棒1-1、一午、二期外街言沿街铺面全歌部以出售为暂主，不租赁其；耻1-2、内绪街（南、北叶两翼）一层卧铺面全部以射出售为主，煌不租赁；顽1-3、一戚期中街（街熄道中心商铺炮）除已经确昼定的家电、次通讯大户以下整体引进方登式招租外，贿其余商铺底论层原则上只证销售，不租择赁。如引进流有品牌影响俭力、有长期拘发展意向的祝大户，针对撕中街一层商沃铺执订相应羞的承租政策优，可以承租赖方式招