2023年房地产估价师(估价原理与方法)深度自测题80

2023年估价原理与方法题库一、单选题1、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样答案：B本题解析：一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种财产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法（如通过简单比较）便可以得知，就不需要专业估价；②一种财产虽然具有独一无二的特性，但如果其价值不够大，委托专业机构估价的花费与财产本身的价值相比较高，甚至超过财产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。2、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%；银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（）万元。A.80B.91.82C.125.00D.127.90答案：B本题解析：题中应说明是按年等额还贷款本息，计算过程如下：①RM＝YM＋YM/[（1＋YM）n－1]，式中YM为抵押贷款报酬率，即抵押贷款利率（i）；n为抵押贷款期限。按年等额偿还贷款本息，RM＝8%＋8%/[（1＋8%）10－1]＝14.903%。②购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）。③偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝120×120×12×（1－35%）/10000－5＝6.232（万元）。④抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）。⑤该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。3、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热答案：A本题解析：表寒里热，如先有表寒未罢，又人里化热，或先有里热之人，复感风寒之邪，主要表现为恶寒发热、头痛、身痛、口渴引饮、心烦，咳喘痰黄，舌红苔薄等。表热里寒，如素体阳气不足之人，复感风热之邪，出现发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄。上热下寒指患者在同一时间内，上部表现为热，下部表现为寒的证候。如既见胸中烦热，频欲呕吐的上热证，又见腹痛喜暖，大便稀薄的下寒证，即属此类病证。上寒下热指患者在同一时间内，上部表现为寒，下部表现为热的证候，例如，胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤。4、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率()。A.等于报酬率B.大于报酬率C.小于报酬率D.无法知道答案：A本题解析：5、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化答案：B本题解析：阴阳互用，是指阴阳双方具有相互资生，促进和助长的关系。如《素问·生气通天论》说：“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也。”意思是藏于体内的阴精，不断地化生为阳气；保卫于体表的阳气，使阴精得以固守于内。6、“大骨气劳，短肌，心气抑”是由于A.味过于酸B.味过于苦C.味过于咸D.味过于辛答案：C本题解析：“味过于咸，大骨气劳，短肌，心气抑”。7、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易答案：C本题解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项C错误，价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”。8、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670答案：B本题解析：由题意，正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），且最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则经修正后的价格计算如下：修正后的价格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。9、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911答案：B本题解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，V＝[3000×（1－15%）/0.5%]×[1－1/（1＋0.5%）3]＝7574（元）。则造成的损失＝治理空气污染的费用＋延迟入住期间的潜在租金收入损失＝5000＋7574＝12574（元）。10、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长答案：A本题解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。该估价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。11、疾病发生的内在根据是A.正气不足B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调答案：A本题解析：中医发病学很重视人体的正气，认为内脏功能正常，正气旺盛，气血充盈，卫外固密，病邪难于侵入，疾病无从发生，《素问·遗篇·刺法论》说：“正气存内，邪不可干。”只有在人体正气相对虚弱，卫外不固，抗邪无力的情况下，邪气方能乘虚而入，使人体阴阳失调，脏腑经络功能紊乱才能发生疾病。12、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值答案：C本题解析：快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。房地产因难以变现，如果在短时间内（如销售期短于正常或合理的销售期）需要将其卖出，则价格较低。因此，快速变现价值一般低于市场价值。13、“……筋骨坚，发长极，身体盛壮……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七答案：D本题解析：暂无解析14、征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口答案：B本题解析：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。15、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本＋建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本＋建设成本＋管理费用D.土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格构成。房地产开发投资利润率的计算基数为：土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用。16、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为()。A.一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B.一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任答案：B本题解析：[知识点]房地产估价的本质17、房地产使用权目前主要是()。A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权答案：D本题解析：土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。18、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00答案：C本题解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，所造成的损失＝改造照明系统花费＋未来共增加的电费等运营费用＝30＋（5/8%）×[1－1/（1＋8%）30]＝86.29（万元）。19、生产关系对生产力的反作用表现在A.生产关系决定生产力的性质B.生产关系决定生产力的发展C.生产关系决定生产力的根本方向D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展答案：D本题解析：生产力是人类改造物质世界的能力，是人们生产物质产品的能力，它反映了人与自然的关系。生产关系是指在物质生产过程中形成的人们之间的社会关系，它集中体现出人们之间的物质利益关系。生产关系的内容，包括人们在一定的生产资料所有制基础上形成的，在社会生产总过程中发生的生产、分配、交换和消费的关系。生产力和生产关系是生产方式这个矛盾统一体中的对立双方。它们之间既对立又统一，相互依存、相互作用，有着不可分割的内在联系。其中，生产力是矛盾的主要方面，对生产关系起着决定作用。首先，生产力的状况决定生产关系的性质。有什么样的生产力，最终就会有什么样的生产关系。其次，生产力的发展决定生产关系的发展和变革。另一方面，生产关系对生产力具有反作用，它会起着束缚或解放生产力的作用，起着阻碍或发展生产力的作用。当生产关系与生产力的发展要求相适合时，它会有力地推动生产力的发展；当生产关系与生产力的发展要求不相适合时，它会阻碍甚至破坏生产力的发展。因此，选项A、B、C的说法都是错误的，不能选。故本题的正确答案为D。20、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。A.9B.13C.10D.7答案：B本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。旧住宅的折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧。本题中，该旧住宅的折旧总额＝3＋6＋4＝13（万元）。21、有天然周期性水灾的江、河、湖、海边，一旦建设了可靠的防洪工程，其土地价格会（）。A.上涨B.下降C.很难说D.没有影响答案：A本题解析：房地产的区位不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。例如，位于有天然周期性灾害地区（如有天然周期性水灾的江、河、湖、海边）的房地产，如果一旦建设了可靠的防洪工程，不再受天然周期性灾害的影响，则其房地产价格会上涨。22、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路答案：B本题解析：质量互变规律是唯物辩证法的基本规律之一，它揭示了事物发展的量变和质变两种状态，以及由于事物内部矛盾所决定的由量变到质变、再到新的量变的发展过程。世界上的一切事物都具有一定的质和一定的量，都是质和量的统一体。质就是一事物区别于他事物的内在规定性。量是事物的规模、程度和速度以及它的构成成分在空间上的排列组合等可以用数量表示的规定性。所谓量变就是事物量的规定性的变化，是事物数量的增减、场所的变更以及事物内部各个组成部分在空间排列组合上的变化。量变是一种渐进的、不显著的变化，是在原有度的范围内的变化，它不改变事物的根本性质，因而也称为渐变。量变体现了事物发展过程中的连续性和稳定性。所谓质变是事物根本性质的变化，是一事物变为他事物。质变是事物超出度的界限的变化，是事物的显著变动状态，是事物连续性的中断，因而又称为飞跃、突变或革命。因此，区分量变和质变的根本标志，在于事物的变化是否超出度的界限。量变和质变的辩证关系是：量变是质变的必要准备，质变是量变的必然结果。量变和质变相互渗透。一方面，在总的量变过程中有阶段性和局部性的部分质变；另一方面，在质变的过程中也有旧质在量上的扩张和新质在量上的扩张。量变和质变是相互依存、相互贯通的，量变引起质变，在新质的基础上，事物又开始新的量变，如此交替循环，形成事物质量互变的规律性。“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海”意思是：不积累半步，就不能达到千里的目标；不积累小河流，就不能成为江海。说明了量变是质变的必要准备，是质变的前提。所以，选项B正确。选项A、C、D关于量变和质变的辩证关系的表述本身是正确的，但不是题干想要强调的，故不能选。因此，正确答案是B。23、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的()分开。A.利润B.利息C.收入D.收益答案：A本题解析：[知识点]房地产价格的构成24、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是（）时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成答案：C本题解析：在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜出售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来开发完成之时；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来预售之时；当房地产市场不够好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售之时的房地产市场状况下的价值，开发完成后的价值对应的时间是未来延迟销售之时。25、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府答案：B本题解析：交付估价报告是房地产估价的基本程序。估价报告经内部审核合格并完成估价师签名、估价机构盖章等手续后，应按照有关规定和估价委托合同约定的方式，及时将估价报告交给委托人。26、欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常答案：C本题解析：被迫出售或被迫购买的交易包括：①急于出售、急于购买的交易，如因还债、出国等而急于出售房地产；②被强迫出售、被强迫购买的交易，如司法拍卖。被迫出售的成交价格通常偏低，被迫购买的成交价格通常偏高。27、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58答案：A本题解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。28、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素答案：C本题解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模；②外观；③建筑结构；④设施设备；⑤装饰装修；⑥空间布局；⑦建筑功能；⑧新旧程度。住宅平面设计中的功能分区属于空间布局。29、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（）。A.投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B.从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润C.投资利息的应计息项目包括土地成本.建设成本.管理费用.销售费用和销售税费D.投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格构成。选项A错误，投资利息与财务费用或融资成本有所不同，是在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不是借款部分的利息支出和相关手续费等；选项B错误，从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，通常需要把房地产开发企业的自有资金应获得的利息与其应获得的开发利润分开，不能把自有资金应获得的利息算作开发利润；选项C错误，投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，销售税费一般不计算利息；选项D正确，投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。30、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B本题解析：销售利润率＝开发利润/开发完成后的房地产价值。考虑时间价值，该幢写字楼的销售利润率＝[3000－1000×（1＋10%）1.5－1200×（1＋10%）1.5/2－3000×（2%＋5.5%）]×10000/（3000×10000）＝11.08%。31、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策答案：A本题解析：本题考查的是制度政策因素。低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。32、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920答案：D本题解析：[知识点]净收益每年不变的公式33、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是()。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离答案：C本题解析：由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。34、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05答案：A本题解析：房地产价格＝土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润，设房地产的价值为V，V＝600＋500＋40＋20＋30＋1100×20%＋6.5%V，求得V＝1508.02（万元）。35、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72答案：D本题解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期限。根据题意，修复缺陷后写字楼的价值＝（40×12）×4000×90%/6%×[1－1/（1＋6%）32]＝2433.72（万元）。36、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的答案：A本题解析：房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。如果效用与价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。37、在静态分析法中，投资利息和（）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A.投资利润B.开发利润C.投资收益D.销售税答案：B本题解析：在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。之所以这样处理，是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。38、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4答案：C本题解析：房地产估价机构（简称估价机构），是依法设立的从事房地产估价活动的中介服务机构。《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。评估机构的合伙人或股东为2名的，2名合伙人或股东都应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。39、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%答案：B本题解析：开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。建筑施工企业的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。成本利润率的计算基数＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息，即：成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）本题中，该商品住宅项目的成本利润率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。40、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/m2。A.1920B.2400C.2560D.3200答案：A本题解析：“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图9-1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。本题中，该相邻的临街土地的单价计算如下：400×10000×（40%＋30%＋20%）×20/25÷（20×75）＝1920（元/m2）“四三二一法则”41、价值时点实质上是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象答案：C本题解析：价值时点过去称为估价时点，是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。42、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07答案：D本题解析：功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建成本，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本。其中，无效成本＝5×1500×10＝7.5（万元）；超额持有成本＝（2.5÷10%）×[1－1÷（1＋10%）30]＝23.57（万元）；则折旧额＝7.5＋23.57＝31.07（万元）。（收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值）。43、关于估价目的的说法，错误的是（）。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途答案：C本题解析：A项，估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。B项，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的。C项，一个估价项目应只有一个估价目的。如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目。D项，估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用与其不相符的用途。44、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。A.划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格答案：B本题解析：运用路线价法估价一般分为六个步骤：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准临街宗地；④调查评估路线价；⑤编制价格修正率表；⑥计算临街土地的价值或价格。45、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37答案：B本题解析：计算过程如下：①房地产正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）；②调整之后，卖方实得金额＝正常负担下的价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2380.95×（1－7%）＝2214.28（元/m2）。46、整理收集到的历史价格资料，将其转化为同一标准，并按照（）的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。A.整理B.逻辑C.收集D.时间答案：D本题解析：运用长期趋势法进行房地产价值或价格预测的步骤之一是整理收集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的内容与方法与比较法中“建立比较基础”的内容和方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。47、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估答案：B本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。48、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第4层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第1层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第1层住宅价格为5层住宅楼中第1层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比较价值为（）元/m2。5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数A.6280B.6408C.6881D.7021答案：C本题解析：具体计算如下：①将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下的价格：5700×（110%/95%）×（98%/100%）＝6468（元/m2）②本题中，所有税费由买家承担，则正常负担下的价格为：新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝6468÷（1－6%）＝6881（元/m2）。49、奇经八脉中，交于目内眦、主左右之阴阳、司眼睑开合、司下肢运动的是A.冲脉B.任脉C.阴、阳跷脉D.阴、阳维脉答案：C本题解析：暂无解析50、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格()乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定答案：B本题解析：51、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。A.在建工程抵押估价业务B.公司上市估价C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.司法鉴定估价答案：A本题解析：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。52、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在答案：A本题解析：价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。例如，投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况（到实地查勘，估价对象已不存在），在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。53、在成本法求取折旧中，采用()更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数答案：A本题解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。54、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520答案：B本题解析：该房地产的市场价格为：3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。土地重新购建价格是指在价值时点（现在）土地状况下的价格，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余年限，土地年期不用调整。55、影响房地产价格的环境因素不包括()。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境答案：D本题解析：影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。56、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30B.60C.80D.100答案：B本题解析：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍～10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公式为：土地补偿费＝被征土地前3年平均年产值×补偿倍数。本题中，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费最低金额＝1000×100×6＝60（万元）；最高金额＝1000×100×10＝100（万元）。57、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为()元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7答案：D本题解析：依题意，该房地产2006年9月的价格＝?58、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。A.收租损失B.运营费用C.折旧D.财务损耗答案：A本题解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失包括因承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。59、在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。A.资产的账面价值B.资产的剩余价值C.资产的现实价值D.资产的市场价值答案：A本题解析：会计上把资产的历史成本与累计折旧额之差，称为资产的账面价值，它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建成本与折旧总额之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。60、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。A.6376B.6408C.6519D.6552答案：B本题解析：本题考查的是市场状况调整的方法。该类房地产在2010年10月25日的价格＝1000×（1－0.5%）8×6.67＝6408（元/m2）。61、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本答案：A本题解析：威廉·阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；Pc指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；kc（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。62、由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于（）的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制答案：D本题解析：房地产易受限制特性表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来有关制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长期稳定的房地产制度政策的重要性。63、马克思的地租理论不包括（）。A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租答案：B本题解析：马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。对于任何一块产生地租的土地，可以归结为三种情况之一：①提供级差地租的土地，地租＝级差地租＋绝对地租；②仅提供绝对地租的土地，地租＝绝对地租；③垄断土地，地租＝垄断地租。64、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81答案：B本题解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值的计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]，式中，A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意：该商场的净收益为40×12×40000×95%×85%×（1－35%）＝1007.76（万元），则该商场的收益价值＝1007.76÷12%×[1－（1＋12%）－38]＝8284.79（万元）。65、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。A.78B.882C.1210D.1272答案：D本题解析：补地价计算如下：补地价（总价）＝（新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率）×土地面积。代入本题数据可得：补地价＝3000×（5×960－0.8×700）＝1272（万元）。66、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法答案：C本题解析：土地及其上的建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法（多数情况下是采用成本法）能求得其中建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归因于建筑物的净收益，然后从土地和建筑物共同产生的净收益中减去建筑物的净收益，分离出归因于土地的净收益，再用土地资本化率或土地报酬率进行资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。67、某宗土地的总面积为5000m2，容积率为2，剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3，剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m2，工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m2，商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。A.4000B.4004C.4021D.4037答案：D本题解析：该类工业用地30年期使用权楼面地价为：该类商业用地30年期土地使用权土地单价为：故补地价（总价）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（万元）。68、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价答案：D本题解析：价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。A项，属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。C项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等。D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。69、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632答案：A本题解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1+3%）＝2427（元/m2）。70、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况答案：C本题解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象价值是在价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况有可能发生变化。因此应将可比实例在其成交日期的价格调整至价值时点的价格，即市场状况调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。71、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。A.高地价B.低地价C.优惠D.折中答案：B本题解析：国际竞争主要是指国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。当这种竞争激烈时，通常会采取相对低的房地产特别是土地价格以吸引外来投资者，从而会使房地产价格低落；但如果在税收等其他方面采取优惠政策，吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。72、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004答案：C本题解析：为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，1999年2月12日原建设部、原国家质量技术监督局联合发布了国家标准《房地产估价规范》。2015年4月8日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了新修订的国家标准《房地产估价规范》。73、下列关于预售房地产开发经营期正确的是（）。预售房地产开发经营期A.AB.BC.CD.D答案：D本题解析：开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为建设期和经营期。建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日。建设期又可分为前期和建造期。在预售情况下，开发经营期、建设期、经营期的关系。在销售（含预售）情形下74、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.取得待开发房地产的时间B.开发期间的某个时间C.开发完成后的时间D.开发完成之后的某个时间答案：B本题解析：在假设开发法中，估价对象开发完成后价值对应的时间不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。对于开发完成后的房地产适宜销售的，通常是预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。因此在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般根据房地产市场状况来判断，可以是开发期间的某个时间。75、替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下的正常价格。A.同一城市房地产B.同样用途房地产C.相同房地产D.类似房地产答案：D本题解析：替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。76、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出答案：C本题解析：C项，弄清土地的区位状况，包括三个层次：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的区位状况。弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。AB两项，搞清楚土地的权益状况，包括搞清楚规划条件（如土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等）和将拥有的土地权利（如土地权利类型、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、租赁、价格等的有关规定等）。搞清楚规划条件主要是为选择最佳的开发利用方式、确定未来开发完成后的房地产状况服务，搞清楚将拥有的土地权利主要是为预测开发完成后的房地产市场价格、租金等服务。D项，搞清楚土地的实物状况。包括面积、形状、地形、地势、地质、开发程度等。搞清楚这些，主要是为测算后续开发的必要支出服务。77、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数答案：B本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。78、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（）A.下降；下降B.下降；上升C.上升；下降D.上升；上升答案：C本题解析：房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。79、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5答案：A本题解析：选取的可比实例规模应当与估价对象的规模相当。选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。80、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法答案：B本题解析：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法测算，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采用成本法和假设开发法估价。但这种观点是不正确的。许多待开发房地产，如住宅、写字楼、商场、宾馆等在建工程，不仅可以而且应同时采用成本法和假设开发法估价，只是在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法测算。81、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737答案：A本题解析：本题考查的是交易情况修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。82、某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16答案：B本题解析：净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。假设有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，有效毛收入为I，运营费用为E，收益期为有限年，则根据题意得，该房地产的收益价格为：83、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68％B.74％C.76％D.82％答案：C本题解析：考点:年限法。q＝[1－（1－R）t／（t＋n）]×100％＝[1－（1－4％）×10／（10＋30）]×100％＝76％。84、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。A.4800B.5124C.5801D.7124答案：C本题解析：当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。平均发展速度法的计算公式为：在此题中，由公式{图2}其中P0＝3500元/m2；P5＝4800元/m2；n＝5年，得t＝1.0652，P8＝P0×ti＝3500×1.06528＝5801.19（元/m2）。85、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59答案：A本题解析：采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，则该商业房地产的抵押价值为：4.2÷6%×[1－1/（1＋6%）30]＝57.81（万元）。86、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通答案：D本题解析：[知识点]房地产一般因素87、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100答案：B本题解析：考点:计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：6650－6700＝-50（元/m2）。88、“入上齿中”的经络是A.手阳明大肠经B.足阳明胃经C.手太阳小肠经D.足太阳膀胱经答案：B本题解析：暂无解析89、工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于具有（）的建筑物的估价。A.研究价值B.保存价值C.重大经济价值D.历史价值答案：D本题解析：工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本。90、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区答案：D本题解析：可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体包括：a．与估价对象的区位相近；b．与估价对象的用途相同；c．与估价对象的权利性质相同；d．与估价对象的档次相当；e．与估价对象的规模相当；f．与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，不符合成交日期应接近价值时点的要求；B项，不符合与估价对象区位相近的要求；C项，交易实例的建筑面积是估价对象的8.33倍，不符合与估价对象的规模相当的要求；D项，符合可比实例选取的质量要求，可以选为可比实例。91、“用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失答案：A本题解析：因时制宜是指根据不同季节气候的特点，制定治疗用药的原则。春夏——人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温。秋冬——人体的肌肤致密，阳气内敛，少用苦寒伤阳药。《素问·六元正纪大论》：“用寒远寒，用凉远凉，用温远温，用热远热。食宜同法”。92、《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权答案：C本题解析：建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。93、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度，能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是（）。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理答案：D本题解析：最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次。有助于把握最好最佳利用原则的经济学原理包括：①收益递增递减原理，可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。②均衡原理，是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。③适合原理，是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。94、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663答案：D本题解析：根据百分比修正、调整下的公式：比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格＝4000×[1/（1－2%）]×（1＋1%）5×1.087＝4663（元/m2）。95、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼答案：B本题解析：新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也采用成本法估价。96、按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.实物B.用途C.开发程度D.权益状况答案：B本题解析：房地产根据用途（使用性质），可分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产。97、采用收益法测算房地产价格时，公式表示()。A.房地产净收益按－固定数额逐年递增B.房地产净收益按－固定数额逐年递减C.房地产净收益按－固定比率逐年递增D.房地产净收益按－固定比率逐年递减答案：A本题解析：这是收益年限为无限年时的净收益按－固定数额逐年递增的公式。98、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策答案：A本题解析：本题考查的是制度政策因素。低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。99、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为()万元。A.311B.435C.322D.200答案：B本题解析：[知识点]报酬资本化法的公式100、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200答案：C本题解析：根据公式补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积，则该宗地块理论上应补交的地价为：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（万元）。101、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为()。A.76%B.80%C.81%D.84%答案：C本题解析：求成新率的公式：[1-(1-残值率)]×有效经过年数÷建筑物的经济寿命×100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。102、根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人答案：C本题解析：C项，估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。A项，估价报告使用者简称报告使用者，是指依法使用估价报告的单位和个人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。B项，估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。D项，估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。103、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（）。A.2.5%B.3.0%C.5.06%D.8.0%答案：C本题解析：利率是用百分比表示的单位时间内增加的利息与原金额之比。利率有单利利率和复利利率、存款利率和贷款利率、名义利率和实际利率等。投资利息计算中一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率。本题中，年利率为5%，则半年名义利率为2.5%，其实际利率＝（1＋2.5%）2－1＝5.06%。104、（）有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展有关检查，有助于解决之后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩。A.交付估价报告B.保存估价资料C.确定估价结果D.选定估价方法计算答案：B本题解析：保存估价资料的目的是建立估价档案和估价资料库（如估价实例库和估价参数、评估价值等数据库），为今后的相关管理及估价工作奠定基础。保存估价资料有助于解决日后可能发生的估价争议，有助于估价机构和估价师展现估价业绩，有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展相关监督检查。105、某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.667B.1333C.1000D.500答案：C本题解析：[知识点]净收益每年不变的公式106、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火答案：D本题解析：热内生：其性弥漫，临床多全身弥漫性发热征象．易耗伤阴液，多泛及全身。