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文档简介
2023年开发经营与管理题库一、单选题1、下列选项中属于房地产开发投资与置业投资指标体系中静态盈利能力指标的是()。A.财务内部收益率B.财务净现值C.销售利润率D.静态投资回收期答案:D本题解析:本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标:成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期;房地产置业投资静态盈利能力指标:投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期;房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标:财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。参见教材P178。2、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时,确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格,这种定价方法是()。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法答案:A本题解析:本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时,如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多,则认为该开发商采用了挑战定价法。3、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析,在确定其市场规模时,有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是()A.有效市场>渗透市场>服务市场B.服务市场>有效市场>渗透市场C.有效市场>服务市场>渗透市场D.服务市场>渗透市场>有效市场答案:C本题解析:有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合;服务市场(又称目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场;渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。三者之间的关系如图1所示。4、当计息周期小于1年时,名义利率r与实际利率i的关系是()。A.i=rB.i>rC.i<rD.i=1+r答案:B本题解析:根据名义利率r与实际利率i的关系式。5、从市场营销的角度出发,一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照()。A.房地产的用途和等级划分的B.房地产的交易方式划分的C.目标市场细分的D.房地产购买者目的划分的答案:C本题解析:本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发,可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。6、置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与()的比率。A.总开发成本B.项目投资的资本价值C.项目总投资D.总开发价值答案:C本题解析:置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率,它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对经营期内各年的利润变化幅度较大的项目,应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。投资利润率的计算公式为:投资利润率=(年利润总额或年平均利润总额/项目总投资)×100%7、按房地产用途对房地产市场进行细分时,仓储用房市场属于()。A.居住物业市场B.商业物业市场C.工业物业市场D.特殊物业市场答案:C本题解析:本题考查的是房地产市场细分。按房地产用途细分,工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。8、下列不属于利率的影响因素的是()。A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率答案:D本题解析:利率的影响因素,主要包括以下六个方面:①平均利润率;②借贷资本的供求关系;③货币政策;④国际利率水平;⑤通货膨胀率和预期通货膨胀率;⑥汇率。9、邀请招标是一种非公开招标方式,被邀请参加投标的承包商通常在()。A.3个以上B.5~10个C.5个以上D.3~10个答案:A本题解析:工程建设项目招标方式,可以分为公开招标和邀请招标。其中,邀请招标又称选择性招标,是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标是非公开招标方式的一种,被邀请参加投标的承包商通常在3个以上。10、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时,不包括()。A.首席代理B.买方代理C.卖方代理D.双重代理答案:A本题解析:房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。房地产经纪机构的代理形式有几种分类方式:①联合代理与独家代理,对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业,开发商经常委托联合代理,即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。②买方代理、卖方代理和双重代理,依代理委托方的不同,代理形式可分为买方代理、卖方代理和双重代理。③首席代理和分代理,对于大型综合性房地产开发项目或物业,开发商或业主也可以委托一家经纪机构作为项目的首席代理,全面负责项目的代理工作。总代理再去委托分代理,负责物业某些部分的代理工作。11、在项目财务评价中,动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较,如果(),则开发项目在财务上是可以接受的。A.PB小于或等于PCB.PB等于PC.PB小于PCD.PB大于PC答案:A本题解析:根据利用基准回收期(Pc)评价(Pb)的标准。12、治疗甘温除热的代表方是A.参苓白术散B.补中益气汤C.六君子汤D.香砂六君子汤答案:B本题解析:李东垣说:“是热也,非表伤寒邪皮毛间发热也,乃肾间脾胃下流之湿气闷塞其下,致阴火上冲,做蒸蒸燥热。”治疗这种发热,“惟当以甘温之剂,补其中,升其阳,甘寒以泻其火则愈。”对区分外感和内伤发热的辩证、病机、治则、治法以及使用均有深刻的理解。“盖温能除大热,大忌苦寒之药泻胃土耳!今立补中益气汤。”13、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本答案:A本题解析:本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入,如果是出租后出售的,称为转售收入;选项C错误,开发-持有出租-出售模式不存在购买成本;选项D错误,开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。参见教材P147~148。14、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度答案:D本题解析:工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面:①对原材料的检验;②对工程采用的配套设备进行检验;③确立施工中控制质量的具体措施;④确立有关质量文件的档案制度。15、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于()。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险答案:B本题解析:本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A收益现金流风险,是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。选项B资本价值风险,指即使收益和运营费用都不发生变化,资本价值也会随着收益率的变化而变化;选项D是物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险,包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。参见教材P21。16、以出让方式获得城市毛地使用权时,土地出让地价款由土地使用权出让金和()构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费答案:B本题解析:土地出让价款是国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让价款。其中,以出让方式获得城市毛地土地使用权时,土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成,获得此类土地使用权的开发商,需要进行房屋征收补偿和土地开发活动,并相应支付城市房屋征收补偿费用。17、房地产开发项目单项工程验收的组织者是()。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门答案:C本题解析:项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序,是全面检验设计和施工质量,考核工程造价的重要环节。在开发小区总体建设项目中,一个单项工程完工后,根据承包商的竣工报告,开发商首先进行检查,并组织施工单位(承包商)和设计单位整理有关施工技术资料(如隐蔽工程验收单,分部分项工程施工验收资料和质量评定结果,设计变更通知单,施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等)和竣工图纸。然后,由开发商组织承包商、设计单位、客户(使用方)、质量监督部门,正式进行竣工验收,开具竣工证书。18、风险分析常用的比较成熟的方法是()。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法答案:D本题解析:风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法,它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度,还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。19、在同一商业辐射区域内,各商场位置的优劣,主要取决于()。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力答案:A本题解析:在商业辐射区域内,各商场间位置的优劣,主要取决于消费者到达该地点是否方便,即物业的易接近性或交通的通达程度。20、小跨度厂房是指跨度小于或等于()米的单层工业厂房。A.4B.8C.12D.15答案:C本题解析:按照跨度尺寸,可以将工业建筑分为小跨度厂房和大跨度厂房。其中,小跨度厂房是指跨度小于或等于12m的单层工业厂房,以砌体结构为主。21、当租售价格大于预测价格时,最低租售价格与预测租售价格之间的差距(),说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越小B.越大C.无法判断D.不存在关系答案:B本题解析:最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格,房屋售价低于这一价格时,开发项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平,房屋租金低于这一水平时,开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。最低租售价格与预测租售价格之间差距越大,说明房地产项目抗市场风险的能力越强。22、某房地产投资项目的名义收益率为12%,若通货膨胀率为3%,银行贷款年利率为7%,一年期存款利率为3.5%,则该项目的实际收益率为()。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%答案:C本题解析:实际收益率(Rr)、名义收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系式为:(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)。则实际收益率=(1+名义收益率)/(1+通货膨胀率)-1=(1+12%)/(1+3%)-1=8.74%。23、某企业前3年每年初借款1000万元,按年复利计息,年利率为8%,第5年末还款3000万元,剩余本息在第8年末全面还清,则第8年末需还本付息()万元。A.981.49B.990.89C.1270.83D.1372.49答案:D本题解析:本题考查的是资金时间价值的换算。换算到同一时间点上,现金流入=现金流出。可全部换算到第8年位置。P161。24、相对于现金回报率来说,()中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值,还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率答案:B本题解析:[解析]投资回报率25、开发商在申请领取施工许可证时,若建设工期不足一年的,则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()。A.20%B.30%C.40%D.50%答案:D本题解析:暂无解析26、美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款,贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5%,两年后的年利率调整为8.5%,则该家庭在第28个月的月还款额为()美元。A.1250B.1398C.1416D.1562答案:D本题解析:美国金融机构发放的次级抵押贷款,普遍采用了可调利率贷款,也称为“m/n”贷款(主要包括“2/28”和“3/27”两种),即借款人在最初m年还款期内依照贷款合同约定的某一固定初始利率仅支付利息,从第m+1年开始将固定利率变为每隔半年以伦敦银行同业拆借利率为基准重新确定的可调整利率还本付息。已知:P=200000美元,i=8.5%/12=0.708%,n=(30-2)×12=336(月)本题在第28个月的还款额为:计算得该家庭在第28个月的月还款额=1562(美元)。27、某房地产开发项目的销售利润为6540万元,销售利润率为24%,项目的销售税费为销售收入的5.5%,该项目的成本利润率是()。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%答案:D本题解析:由题意,销售利润率=销售利润/销售收入×100%,则销售收入=6540/24%=27250(万元)。该项目总开发价值=总销售收入-销售税费=27250×(1-5.5%)=25751.25(万元);该项目总开发成本=项目总开发价值-销售利润=25751.25-6540=19211.25(万元);该项目的成本利润率=(销售利润/项目总开发成本)×100%=(6540/19211.25)×100%=34.04%。28、当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,进行风险分析的方法一般采用()。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析答案:C本题解析:蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法,适用于项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形。29、如国家债券的收益率为9%,经测算,工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14,整个投资市场的平均收益率为18%,则工业物业的预期收益率为()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%答案:B本题解析:本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=9%+0.14×(18%-9%)=10.26%。P26。30、对某种特定的商品来说,下列关于市场容量概念的表述中,正确的是()。A.潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场B.服务市场>潜在市场>合格的有效市场C.潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场D.潜在市场>服务市场>合格的有效市场>有效市场答案:C本题解析:本题考查的是市场规模的估计。潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场>渗透市场。参见教材P112。31、在房地产市场状况分析的内容中,对于需求分析中的()是第一步。A.需求影响因素分析B.吸纳率分析C.需求预测分析D.市场购买者的产品功能需求答案:A本题解析:房地产市场需求分析内容包括:①需求影响因素分析;②需求预测;③吸纳率分析;④市场购买者的产品功能需求。其中,需求影响因素分析是需求分析的第一步,影响需求的因素随物业类型不同而不同。32、物业管理企业可以通过对()进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元答案:D本题解析:本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。33、假如市场的整体平均预期收益率为15%,一个投资项目的相关数是0.5,则其预期收益率为(),A.10%B.15%C.5%D.9%答案:D本题解析:此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。34、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中,营业利润与营业外收支净额之和为()。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润答案:A本题解析:本题考查的是营业收入、利润和税金。利润总额=营业利润+营业外收支净额。P173。35、对于一般的商用房地产投资项目,其偿债备付率至少应大于()。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0答案:A本题解析:偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目,商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.15~1.35之间。当指标小于1.15时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期借款来偿还已到期的债务。36、房地产租金,是指报告期房地产市场中的租金水平,通常是用不同类型房屋的()租金来表示。A.平均数B.相对数C.合理D.期望答案:A本题解析:本题考查的是市场交易指标。房地产租金,是指报告期房地产市场中的租金水平,通常用不同类型房屋的中位数或平均数租金表示。37、某企业上期预测销售量为100万台,实际销售量为110万台,企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为()万台。A.102B.120C.108D.88答案:C本题解析:指数平滑法是加权平均法的一种。它不仅考虑了近期数据的重要性,同时大大减少了数据计算时的存储量。其计算公式为:Qt=αSt-1+(1-α)Qt-1。式中,Qt表示本期预测值;St-1表示前期实际观察值;Qt-1表示前期预测值;α表示平滑指数,1≥α≥0。代入数据得:本期预测销售量Qt=0.8×110+(1-0.8)×100=108(万台)。38、某店铺的购买价格为60万元,购买者用现金支付20万,其余的为借贷资金,如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元,投资者权益增加值为2200元,店铺市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为()。A.8.1%B.16.0%C.19.1%D.23.1%答案:C本题解析:本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时,投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投资数额,则投资回报率=(2.4+0.22+60×2%)/20=19.1%。参见教材P201。39、某投资者于2014年1月以500万元购买一写字楼用于出租经营,其中200万元为年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款,其余由投资者以现金支付,2015年该写字楼的年毛租金收入为100万元,空置和收租损失为毛租金收入的10%,年运营费用为毛租金收入的30%,写字楼年增值率为3%,则2015年该写字楼的投资回报率为()。A.12.39%B.15.38%C.16.25%D.21.13%答案:C本题解析:考点:现金回报率与投资回报率。年还本付息额A=P×i/【1-1/(1+i)n】=200×7.5%/【1-1/(1+7.5%)30】=16.934万元,投资者权益增加=16.934-200×7.5%=1.934万元,年有效毛收入=100×(1-10%-30%)=60万元,税前现金流=60-16.934=43.066万元,所得税=(60-16.934+1.934)×25%=11.25万元,税后现金流=43.066-11.25=31.816万元。写字楼市场价值增值额=500×3%=15万元,投资回报率=(31.816+1.934+15)/300=16.25%。40、等额序列支付资金回收系数正确的表达式是()。A.[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]B.[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]C.i/[(1+i)n-1]D.[(1+i)n-1]/i答案:A本题解析:等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A,把每一个A看作是一次支付中的F,用一次支付复利计算公式求其现值,然后相加,即可得到所求的现值。当现值P和利率i为已知时,复利计息的等额序列支付年值A的计算公式为:上式中的[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]称为“等额序列支付资金回收系数”。41、在收集一手资料的调查手段中,开放式问卷调查适用于()。A.因果性调查B.专题性调查C.描述性调查D.试探性调查答案:D本题解析:开放式问题允许答卷人用自己的语言无任何限制地回答问题。因此一般情况下,开放式问题在需要了解人们是如何想的,而不是衡量持某种想法的有多少的试探性调查阶段特别有用。所以,开放式问卷调查适用于试探性调查。42、麦门冬汤的主治证是A.虚热肺痿、胃阴不足证B.温燥伤肺,气阴两伤证C.肺肾阴亏证D.外感温燥证答案:A本题解析:麦门冬汤所治虚热肺痿乃肺胃阴虚。病虽在肺,其源在胃。盖土为金母,胃主津液,胃津不足,则肺之阴津亦亏,终成肺胃阴亏之证。肺因而升降失职,则咳逆上气;肺伤而不布津,加之虚火灼金,则脾津不能上归于肺而聚生浊唾涎沫,随肺气上逆而咳出,且浊唾涎沫愈甚,则肺津损伤愈重,日久不止,终至肺痿。咽喉为肺胃之门户,肺胃阴伤,津不上乘,则口干咽燥;虚热内盛,故手足心热。胃阴不足,失和气逆则呕吐;舌红少苔、脉虚数为阴虚内热之佐证。43、某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区,则B区的物业投资将会减少,这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造D.存在效益外溢和转移答案:D本题解析:房地产投资的特性之一是存在效益外溢和转移,即房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资,能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。一个污染严重的企业迁至B区后,给B区带来了环境的变化,由于存在效益外溢和转移,该区物业投资减少。44、四磨汤的功效A.行气疏肝,散寒止痛B.行气降逆,宽胸散结C.行气疏肝,宽胸散结D.行气降逆,散寒止痛答案:B本题解析:四磨汤的功效是行气降逆,宽胸散结。45、判断房地产经纪机构已往的业绩,关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大答案:D本题解析:本题考查的是选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩,关键要看其代理的成功率有多大。参见教材P96。46、某城市2015年初家庭总数为120万户,平均每户3人,户均年可支配收入为5万元,约有8%的家庭打算当年购房,平均住房需求90㎡/户,则2015年该市新建商品住房的市场需求量是()亿元。A.600B.48C.144D.4320答案:B本题解析:本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量(元)=家庭数量(户)×户均可支配收入(元/户)×住房消费倾向(%)=120×5×8%=48(亿元)。参见教材P114。47、国家对房地产开发项目资金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%答案:C本题解析:根据国家对房地产开发项目资金的比例要求。48、()要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。A.可靠性B.重要性C.可比性D.谨慎性答案:B本题解析:重要性要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。在实务中,如果会计信息的省略或者错报会影响投资者等财务报告使用者据此作出决策的,该信息就具有重要性。重要性需要依赖职业判断,企业应当根据其所处环境和实际情况,从项目的性质和金额大小两方面加以判断。49、某房地产开发项目的占地面积为15000m2,规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元,预计项目的单位变动成本为4500元/m2,假设所有可销售面积能够全部售出,则达到盈亏平衡的平均销售单价为()元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22答案:D本题解析:由题意,总建筑面积(产量)=15000错误3=45000m2,可销售面积(销量)=45000错误80%=36000m2,根据盈亏平衡点的公式:①销售收入=总成本;②销售单价错误销量=固定成本+单位可变成本错误产量。设销售单价为x,则36000x=8000错误10000+4500错误45000,得:x=7847.22(元/m2)。50、对投资项目或投资方向提出建议,是()阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策答案:A本题解析:可行性研究分为四个工作阶段:①投资机会研究;②初步可行性研究;③详细可行性研究;④项目评估与决策。其中,投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议,即在一定的区域和市场范围内,以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。51、下列不属于竞争导向定价法的是()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法答案:D本题解析:竞争导向定价法包括:①领导定价法;②挑战定价法;③随行就市定价法。D项,价值定价法属于购买者导向定价法。52、会计核算要求,凡在当期取得的收入或者负担的费用,不论款项是否收付,都应作为当期的收入或费用,是会计核算一般原则中的()。A.权责发生制原则B.收付实现制原则C.配比原则D.划分收益性支出与资本性支出原则答案:A本题解析:权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认,不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。B项,收付实现制原则是指以收到或支付货币作为确认收入和费用的依据;C项,配比原则是指将收入与对应的费用、成本进行对比,以结出损益;D项,划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益,将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值。53、投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益答案:C本题解析:投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议,即在一定的区域和市场范围内,以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究的主要内容有:①地区情况;②经济政策;③资源条件;④劳动力状况;⑤社会条件;⑥地理环境;⑦市场情况;⑧项目建成后对社会的影响等。54、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0答案:D本题解析:从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后,再加上其他收入,就得到了物业的有效毛收入。即:有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=30×80%+2=26(万元)。55、混凝土在正常情况下,强度随着龄期的增加而增长,最初的()天内较快,以后增长逐渐缓慢。A.1~7B.7~10C.7~14D.15~20答案:C本题解析:混凝土在正常情况下,强度随着龄期的增加而增长,最初的7~14天内较快,以后增长逐渐缓慢,28天后强度增长更慢,但可持续几十年。56、下列因素或措施可能会导致房地产价格下降的是()。A.提高抵押贷款利率B.降低抵押贷款利率C.降低首期付款比例D.通货膨胀率上升答案:A本题解析:因为提高抵押贷款利率;就会抑制业主对房地产的需求,需求的减少则会导致房地产价格下降。57、商品房开发项目预计计税毛利率,开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于()。A.20%B.15%C.10%D.25%答案:B本题解析:本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率,开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%,开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于15%,开发项目位于其他地区的不得低于10%。参见教材P176。58、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营,其中的40%为银行提供的抵押贷款,其余为自有资金,经营期内年平均利润总额为1000万元,所得税率为25%,则该项投资的资本金净利润率为()。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%答案:C本题解析:资本金净利润率,是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率,它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为:资本金净利润率=(年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金)×100%。因此,该项投资的资本金净利润率=1000×(1-25%)/(8000×60%)=15.63%。59、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时,往往采用()。A.挑战定价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价法答案:D本题解析:随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法:①难以估算成本;②公司打算与同行和平共处;③如果另行定价,很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。A项,挑战定价法是指当开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近时,定价比市场领导者定价稍低或低得较多的定价方法。B项,领导定价法实际上是一种定价策略,处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。C项,目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。60、土地储备机构负责实施土地开发时,通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的()。A.2%B.3%C.5%D.8%答案:A本题解析:本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时,通过公开招标方式选择工程实施单位,实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。参见教材P68。61、某仓库出租期为15年,年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元,年租金增长率为2%,年折现率为5%,则第1年的租金收入是()元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64答案:B本题解析:因为年租金是于每年的年初收取,所以:解得:A0=24308.23(元)。62、房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有()。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性答案:C本题解析:房地产投资具有不可逆性和可延期性,也就具有了期权性质。投资的可延期性使得投资者可以收集更多与项目有关的信息,寻找更有利的投资机会,这时候延期投资的权利实际上就是一种期权;投资的不可逆性,使得投资人在投资决策时就不能仅考虑项目净现值,也要考虑投资期权的价值。63、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的()。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率答案:C本题解析:基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数,是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率,称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。64、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅,该开发商在项目市场定位战略上采取的是()战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化答案:D本题解析:市场定位战略主要有以下四种:①产品差别化战略,即从产品质量、产品款式等方面实现差别;②服务差别化战略,即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务;③人员差别化战略,即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势;④形象差异化战略,即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。某开发商推出了带有电梯的别墅属于提供更优质的产品,采取的是产品差别化战略。65、已知某投资的净现金流量如表所示,如果投资者目标收益率为10%,则此项目的财务净现值是()万元。表净现金流量(单位:万元)A.-41.8B.200C.158.2D.-241.8答案:A本题解析:财务净现值的计算公式为:FNPV代表项目在起始时间点的财务净现值;ic代表基准收益率或设定的目标收益率;CI代表现金流入量;CO代表现金流出量;(CI-CO)t代表项目在第t年的净现金流量;t=0代表项目开始进行的时间点;n代表计算期,即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。本案例中,此项目的财务净现值=-800+200×(P/A,10%,5)=-800+200×3.791=-41.8(万元)。66、下列关于收益率的表述中,错误的是()。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差答案:D本题解析:本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率,即先求解两个方案的现金流的差,再对这个差求内部收益率。参见教材P209。67、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产资产和经营投资,是按照()的不同进行划分的。A.物业用途类型B.投资对象存在形式C.房地产投资主体D.房地产业经济活动类型答案:D本题解析:房地产投资可以根据不同的标准进行分类,不同投资类型既相互联系又有一定的区别。根据房地产业经济活动类型的不同,可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产资产和经营投资。68、存量房地产交易市场属于房地产()。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场答案:C本题解析:根据教材中的房地产市场划分的内容。69、下列关于过热与房地产泡沫的说法,不正确的是()。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系,而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高,危害更大,属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时,市场还处在上升阶段,而出现过度开发的现象时,市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资,通常是为了获得长期收益,而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐,他们不考虑土地的用途和开发,通常表现为增加现期的购买与囤积,以待价格更高时抛出答案:B本题解析:本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高,危害更大。P55~56。70、进行会计查账的首要工作是()。A.查阅会计账簿B.查阅会计凭证C.检查会计错弊D.查阅会计核算形式答案:B本题解析:会计核算工作包括三个基本步骤:凭证-账簿-报表,所以查账工作首先要查阅会计凭证。71、下列各项中,不属于项目核准重点评估内容的是()。A.是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策B.是否合理开发并有效利用资源C.符合社会公众利益,未对项目建设地产生影响D.是否对重大公共利益产生不利影响答案:C本题解析:本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目:是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全;是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策;是否合理开发并有效利用资源;是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制,企业应当对项目申请书内容的真实性负责。72、在物业管理中,市场化、社会化程度最高,管理最为复杂的是()物业。A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性答案:A本题解析:物业类型不同,物业管理的侧重点和工作程序也有差异。对最为复杂的收益性物业管理而言,其工作内容主要包括:①制定物业管理计划;②加强市场宣传;③制定租金收取办法;④物业的维修养护;⑤安全保卫;⑥协调与业主和租户的关系;⑦进行物业管理组织与控制。73、在集群偏好中,定位于偏好中心,来迎合所有的消费者,即______;定位于最大的细分市场,即______;同时开发几种产品,分别定位于不同的细分市场,即______。()A.差异性营销,集中性营销,无差异性营销B.无差异性营销,集中性营销,差异性营销C.集中性营销,无差异性营销,差异性营销D.集中性营销,差异性营销,无差异性营销答案:B本题解析:自然细分市场是指市场上可能会出现具有不同偏好的消费群体。进入该市场的第一家企业将面临三种选择:①定位于偏好中心,来迎合所有的消费者,即无差异性营销;②定位于最大的细分市场,即集中性营销;③同时开发几种产品,分别定位于不同的细分市场,即差异性营销。74、敏感性分析的最基本方法是()。A.因素不确定分析B.线性因素分析C.单因素敏感性分析D.多因素敏感性分析答案:C本题解析:根据不确定性因素每次变动数目的多少,敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。其中,单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时,首先假设各因素之间相互独立,然后每次只考察一项不确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变时,项目财务评价指标的变化情况。75、在房地产销售量预测中,引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值,使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是()。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法答案:B本题解析:[解析]时间序列分析法76、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说,两者的共同点是()。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本答案:A本题解析:开发-持有出租-出售模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本和转售税费,现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。购买-持有出租-出售模式下的现金流出包括购买成本和购买税费、装修费用、运营成本和转售税费,现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入。两者的共同点是现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入。77、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为()的方法。A.质量控制B.进度控制C.合同管理D.成本控制答案:B本题解析:本题考查的是进度控制。制定进度计划的方法有两种,一种是应用传统的水平进度计划(横道图法),另一种是网络计划(网络图法)。参见教材P83。78、从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态,其结构形式属于()。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构答案:B本题解析:从量化结构比例分析的角度来看,房地产市场结构包括:①总量结构;②区域结构;③产品结构;④供求结构;⑤投资结构;⑥租买结构等。其中,供求结构是指针对某一物业类型,分析其市场内部不同档次物业的供求关系,并从市场发展的实际情况出发,判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。79、当项目评估中有若干个变量,每个变量又有多种甚至无限多种取值时,且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布,进行风险分析的方法,一般采用()。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析答案:C本题解析:本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛风险分析法需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。参见教材P235。80、竣工验收时,()负责组织有关单位进行验收,并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门答案:A本题解析:本题考查的是竣工验收。竣工验收时,开发商负责组织有关单位进行验收,并在验收后给予认可或提出修改意见。81、制定会计核算制度的依据是()。A.基本准则B.《中华人民共和国会计法》C.具体准则D.国家统一的会计制度答案:A本题解析:企业会计准则体系包括基本准则和具体准则。基本准则是制定会计核算制度以及具体会计准则的依据,其规定了会计核算的假设、会计信息质量要求、会计对象要素的确认和计量、财务会计报告等方面的具体要求。82、某开发企业某季度的销售收入为1000万元,其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元,增值税税金及附加为55万元,土地增值税预征为20万元,则当期预征的企业所得税为()万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75答案:B本题解析:本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步:算出本季度毛利额。项目位于地级市,则毛利率为15%。毛利额=1000×15%=150(万元);第二步:算出当期应纳税所得额,应纳税所得额=当期毛利额-期间费用-增值税税金及附加-土地增值税预征=150-30-55-20=45(万元);第三步:算出预征的企业所得税额,预征所得税额=45×25%=11.25(万元)。83、某家庭向银行申请了一笔数额50万元、期限20年、年利率6%的个人住房抵押贷款,若以等额还本利息照付的方式按月还款,则其最后一个月的还款金额为()元。A.2093.75B.2208.33C.3582.16D.4583.33答案:A本题解析:等额还本利息照付,是指规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。本题中,以等额还本利息照付的方式按月还款,月利率i=6%/12=0.5%,计息周期=20×12=240,等额本金=50×10000/240=2083.33(元)。最后一个月的还款额=2083.33+(50×10000-2083.33×239)×0.5%=2093.75(元)。84、临界点分析和保本点分析的主要差异在于()。A.变动成本的设置B.平衡点的设置C.同定成本的设置D.产销售量的不同答案:B本题解析:暂无解析85、()要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。A.可靠性B.重要性C.可比性D.谨慎性答案:B本题解析:重要性要求企业提供的会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果和现金流量有关的所有重要交易或者事项。在实务中,如果会计信息的省略或者错报会影响投资者等财务报告使用者据此作出决策的,该信息就具有重要性。重要性需要依赖职业判断,企业应当根据其所处环境和实际情况,从项目的性质和金额大小两方面加以判断。86、建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂工程约占0.2%~1.0%,该阶段为()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策答案:C本题解析:详细可行性研究是项目投资决策的基础,是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。这一阶段对开发建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大中型复杂的工程约占0.2%~1.0%。87、某写字楼的购买价格为100万元,其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款,30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元,则该投资的税前现金回报率为()。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%答案:D本题解析:税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。每年的还本付息额公式为:A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1],P表示本金,i表示利率。根据已知数据得:A=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=[700000×5%×(1+5%)15]/[(1+5%)15-1]=6.743(万元),则税前现金回报率=(9-6.743)÷30=7.52%。88、甲写字楼购买价格为100万元,年净经营收入为30万元,年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元,年净经营收入为50万元,年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响,则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为()。A.甲>乙B.甲<乙C.甲=乙D.无法判断答案:A本题解析:本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X,则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X,甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X),乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X),甲、乙现金回报率的分母相同,甲分子大,因此甲>乙。89、投资机会研究中的主要内容有地区情况,经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益答案:C本题解析:投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。90、下列成本费用中,不属于土地储备开发成本的是()。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用答案:D本题解析:土地储备开发成本包括:①征收、拆迁补偿费及有关税费;②收购、收回和置换过程中发生的有关费用;③市政基础设施建设有关费用;④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用;⑤贷款利息;⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用,不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。91、下述各项中,属于房地产需求分析内容的是()。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量答案:B本题解析:本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。参见教材P139。92、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元,存货为1500万元。则该房地产投资企业的速动比率为()。A.37.5%B.75%C.150%D.113%答案:A本题解析:速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。其表达式为:速动比率=[(流动资产总额-存货)/流动负债总额]×100%本题中,将数据代入公式得,该房地产投资企业的速动比率=[(3000-1500)/4000]×100%=37.5%。93、登记账簿的直接依据是()。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表答案:C本题解析:会计凭证根据填制的程序和用途不同分为原始凭证和记账凭证。记账凭证是由会计部门依据审核后的原始凭证填制的,记账凭证上最重要的内容是作会计分录,指明经济业务所涉及账户名称、金额和记账方向。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。94、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时,确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格,这种定价方法是()。A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法答案:A本题解析:本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时,如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多,则认为该开发商采用了挑战定价法。95、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于()。A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开发答案:A本题解析:我国房地产开发投资统计中,房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资,包括:①商品房建设投资,是指房地产开发企业(单位)开发建设供出售、出租用的商品住房、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房);②土地开发投资,是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资,如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。96、以下各项中,不属于开发项目用地现状调查内容的是()。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况答案:B本题解析:本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括:开发项目用地所处区位和具体位置,用地范围与四至情况,地质和土壤条件,土地面积和规划用途,包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状,当前土地开发状况和地上物状况,场地平整状况等。97、房地产开发项目投资估算时,如为委托销售代理的,则代理费应列入()。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用答案:B本题解析:销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。销售费用一般包括:①销售前期费;②销售推广费;③交易手续费;④销售代理费;⑤其他费用。98、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()。A.房屋出售B.房地产抵押C.土地使用权转让D.土地使用权出让答案:D本题解析:根据教材中的房地产市场划分的内容。99、()的资金融出方不承担项目投资的风险,其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金答案:B本题解析:本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险,其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。100、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有()。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移答案:D本题解析:本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资,能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设,使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。101、在写字楼物业租赁中,物业管理企业可以通过对()进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元答案:D本题解析:本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积,就会白白浪费金钱;但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤,则会大大降低雇员的工作效率,这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划,来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。102、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以()所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.净收益现值抵偿全部投资答案:B本题解析:本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。103、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。A.详细研究B.粗略研究C.特定项目的投资机会研究D.建设项目的投资机会研究答案:C本题解析:此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。104、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费答案:A本题解析:[知识点]投资105、经济活动的类型和特点不同,现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异,对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常不包括()。A.补贴收入B.出租收入C.销售收入D.其他经营收入答案:A本题解析:本题考查的是现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。106、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的()弥补,下一年度税前利润不足以弥补的,可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润答案:A本题解析:开发商发生的年度亏损,可以用下一年度的税前利润弥补;下一年度税前利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补;5年内不足弥补的,用税后利润弥补。在实际操作中,房地产开发项目的所得税,采用了按销售收入一定比例预征的方式,即不论项目整体上是否已经盈利,只要实现了销售收入,就按其一定比例预征收所得税。107、可将房地产开发划分为若干阶段,其中编制建设工程招标文件属于()的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段答案:B本题解析:[解析]建设工程招标108、证券市场上的资金供给者是()。A.证券发行人B.证券投资者C.证券监管机构D.证券市场的中介机构答案:B本题解析:证券投资者是证券市场的资金供给者,也是金融工具的购买者。它可分为机构投资者和个人投资者两大类,典型的机构投资者包括企业、商业银行、非银行金融机构(如养老基金、保险基金、证券投资基金)等。109、在房地产产品生产过程中,承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的,一般是()。A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.造价工程师答案:A本题解析:在房地产产品的开发建设过程中,建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作,而是作为主持人来组织或协调这些工作。一般情况下,建筑师还要组织定期技术工作会议、签发与合同有关的各项任务、提供施工所需图纸资料、协助解决施工中的技术问题等。110、下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是()。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法答案:A本题解析:分析市场趋势的方法主要有:①购买者意图调查法;②销售人员意见综合法;③专家意见法;④时间序列分析法;⑤相关分析法。其中,时间序列分析法可进一步分为如下几类:①简单平均法;②移动平均法;③加权移动平均法;④指数平滑法。A项属于相关分析法。111、编制房地产投资计划与资金筹措表之前,应先编制()。A.现金流量表B.利润表C.项目总投资估算表D.资产负债表答案:C本题解析:本题考查的是辅助报表。可用排除法,基本报表一定是在辅助报表的基础上最后编出来的。而投资计划与资金筹措属于辅助报表,一定在基本报表之前编出来。112、为把两个投资项目的组合风险降到最低,各投资项目之间应有一个()。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度答案:A本题解析:若把这两个投资项目组合起来,便可以将两者的风险变化相互抵消,从而把组合风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差,但这个条件很难达到。113、抵押型REITs主要收入来源是()。A.房地产买卖收入B.房地产的增值收入C.房地产出租收入D.抵押贷款的利息收入答案:D本题解析:本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务,或经营抵押贷款支持证券业务,主要收入来源是抵押贷款的利息收入。参考教材P320。114、为降低房地产开发贷款风险,商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的()。A.25%B.30%C.35%D.50%答案:C本题解析:本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业,应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押,确保其真实、合法、有效。115、关于流动比率的说法中,错误的是()。A.流动比率=(流动资产总额-存货)/流动负债总额×100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上答案:A本题解析:本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率,流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。116、下列关于空置和损失的表述,不正确的是()。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后,就能得到某一报告期实际的租金收入B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C.空置虽然减少收入,但不是损失D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等答案:D本题解析:实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。117、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险答案:C本题解析:[解析]投资组合理论118、判定房地产投资风险因素中,检验各风险变量是否相关属于()阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策答案:A本题解析:房地产项目风险分析的过程,可分为风险辨识、风险估计和风险评价三个阶段,每个阶段的内容见图7-2所示。其中,检验各风险变量是否相关属于风险辨识阶段的工作。图7-2风险分析的三个阶段119、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究,属于()研究阶段。A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性D.项目的评估和决策答案:A本题解析:投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议,即在一定的区域和市场范围内,以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究的主要内容有:地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。120、建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大型复杂工程约占0.2%~1.0%,该阶段为()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策答案:C本题解析:详细可行性研究是项目投资决策的基础,是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。这一阶段对开发建设投资估算的精度在±10%,所需费用,小型项目约占投资的1.0%~3.0%,大中型复杂的工程约占0.2%~1.0%。121、下列关于房地产投资分析中成本的表述,正确的是()。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算答案:D本题解析:投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同,主要表现在以下两个方面:①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录,各种影响因素的作用是确定的,所得到的成本数据是唯一的,投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算,各种影响因素的作用是不确定的,不同的实施方案会有不同的成本数据;②在投资分析中,根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等),这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。122、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类,即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为答案:D本题解析:[知识点]消费者市场的购买对象123、在施工过程中,下列情形中,不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是()。A.需要临时停水.停电.中断道路交通B.需临时占用规划批准范围以外场地C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施D.需要进行大量人工拆除作业的答案:D本题解析:本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括:(1)需临时占用规划批准范围以外场地;(2)可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施;(3)需要临时停水、停电、中断道路交通;(4)需要进行爆破作业等。124、与其他投资相比,房地产投资的优点不包括()。A.能够得到税收方面的好处B.能够抵消通货膨胀的影响C.提高投资者的资信等级D.变现容易答案:D本题解析:因为房地产投资的变现难。125、投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%,该阶段为()。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策答案:A本题解析:投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议,即在一定的区域和市场范围内,以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%,研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为是可行的,就可以进行下一阶段的工作。126、下列不属于管理费用的是()。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费答案:C本题解析:本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。户外发布会属于销售费用。127、某市拟建一大型展览馆,根据工程项目的划分,该展览馆的土建工程是()。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程答案:B本题解析:单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概(预)算书,能够单独施工,但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如:土建工程、电气安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程等。分部工程是单位工程的组成部分,是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类,从单位工程中划分出来的中间产品(如土石方工程、楼地面工程等)。分项工程是分部工程的组成部分,是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品。128、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万元,流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元,存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.300%D.400%答案:
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