2022年贵州上半年房地产估价师制度与政策城乡规划的组织编制主体和审批主体考试试卷

贵州2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：城乡规划的组织编制主体和审批主体考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】

A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C：房地产市场在过去无明显的季节变动

D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

E：工业用地的监测点评估价格2、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于__。

A．选择专业化

B．单一市场集中化

C．市场专业化

D．产品专业化3、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是。

A：中国人民银行

B：中国银行业监督管理机构

C：中国保险业监督管理机构

D：中国证券业监督管理机构

E：执行层的组织协调4、__不是《城市房地产管理法》规定的合同。

A．土地使用权出让合同

B．房地产转让合同

C．房屋租赁合同

D．商品房购销合同5、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A：税金

B：拍卖费用

C：土地使用权出让金

D：土地使用成本

E：工业用地的监测点评估价格6、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内，项目内部未收回投资，每年的净收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计__时的折现率。

A．等于零

B．大于零

C．小于零

D．无关联7、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过__年

A．1

B．2

C．3

D．58、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。

A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

E：借款合同9、是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。

A：国土规划

B：土地利用总体规划

C：城乡规划

D：区域规划

E：执行层的组织协调10、北京天鸿宝业通过公司上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。

A．房地产开发投资

B．房地产置业投资

C．房地产间接投资

D．投资于房地产投资信托公司

11、某临街深度30．48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121．92万元．按“四三二一法则”，其相邻临街深度15．24m(即50英尺)、临街宽度25m的矩形土地的总价为．【2004年考题】

A：53．34万元

B：85．34万元

C：106．68万元

D：213．36万元

E：工业用地的监测点评估价格12、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题)

A：204.08

B：345.18

C：508.91

D：666.67

E：借款合同13、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%14、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。

A：住房和城乡建设部

B：住房和城乡建设部住宅与房地产业司

C：住房和城乡建设部信息中心

D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会

E：执行层的组织协调15、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.5816、在国有土地上房屋征收补偿中，__应当给予补偿

A．未超过批准期限的临时建筑

B．违法建筑

C．超过批准期限的临时建筑

D．房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋17、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积400m2，住宅总建筑面积1400m2，容积率1.4，则住宅建筑净密度为（）。

A．28.60%

B．35.00%

C．40.00%

D．50.00%18、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%19、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。(2009年试题)

A：38

B：40

C：68

D：70

E：房地产估价机构必须加盖公章20、建筑物净收益=×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A：建筑物重置价

B：建筑物现值

C：土地价格

D：房地产价格

E：工业用地的监测点评估价格21、组成总体的前提条件是。

A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同

B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同

C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同

D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同

E：执行层的组织协调22、下列成本费用中，不属于土地储备开发成术的是。

A：拆迁补偿费及有关税费

B：市政基础设施建设有关费用

C：贷款利息

D：建安费用

E：借款合同23、开发投资的投资者主要是（）。

A．赚取利润

B．保值增值

C．获得收益

D．消费24、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。

A：1

B：2

C：3

D：4

E：房地产估价机构必须加盖公章25、__是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

A．开发建设投资

B．正经营资金

C．国家资产及其他资产

D．开发产品成本二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A：问卷

B：座谈

C：电话

D：邮寄

E：借款合同2、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。

A．建筑平面布置

B．朝向、楼层

C．环境景观

D．土地开发程度

E．房屋完损等级3、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。

A．《中华人民共和国仲裁法》

B．《中华人民共和国宪法》

C．《中华人民共和国土地管理法》

D．《中华人民共和国土地使用法》

E．《中华人民共和国民法通则》4、征收集体土地，土地补偿费应当归所有。

A：县级以上人民政府土地管理部门

B：乡(镇)人民政府

C：农村集体经济组织

D：土地使用者

E：执行层的组织协调5、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。

A．土地总量有限

B．规划限制

C．房地产不可移动

D．价值量大6、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为。

A：空气一水系统

B：全空气系统

C：全水系统

D：冷剂系统

E：集中式系统7、下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有。

A：普通商品住宅

B：城市基础设施用地

C：公立学校办公楼

D：大型商场

E：经济适用住房8、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。

A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应

B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任

C：投标人可以以低于成本的报价竞标

D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益

E：投标人可以以他人的名义投标9、房地产投资者的债务融资方式有。

A：合作开发方式

B：建成房地产抵押贷款

C：在建房地产抵押贷款

D：发行企业债券

E：房地产企业流动资金贷款10、根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为。

A：习惯性购买行为

B：寻求多样化购买行为

C：化解不协调购买行为

D：复杂购买行为

E：随意性购买行为

11、物业服务企业的工作内容包括．(2009年试题)

A：确立管理目标

B：制定维修养护方案

C：制定安全保卫方案

D：提出预算

E：确定物业服务费的收费标准12、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。

A．房地产市场存在着泡沫

B．房地产市场不景气

C．房地产市场很繁荣

D．房地产市场不存在泡沫13、城市规划管理是一项政府行政职能，它包括__。

A．城市规划编制管理

B．城市规划编制审查管理

C．城市规划实施管理

D．城市规划实施监察管理

E．城市规划引导监督14、收益性物业经营费用包括。

A：人员工资

B：办公费用

C：抵押贷款还本付息

D：保险费、房产税

E：企业管理费及利润15、三级房地产价格评估机构，其专职房地产估价专业人员占职工总数的以上。

A：40％

B：50％

C：60％

D：70％

E：执行层的组织协调16、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.617、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。

A．能够保值和增值

B．受通货膨胀的影响

C．贷款利率较低

D．经营成本较低18、政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的。

A：1%

B：2%

C：3%

D：8%

E：借款合同19、房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含__。

A．与原估价机构有利害关系

B．本人就是当事人

C．由拆迁当事人亲自委托

D．与拆迁当事人有利害关系20、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据__之间因果关系来判断。

A．投保人与保险标的

B．被保险人与保险标的

C．保险事故与保险标的的损失

D．保险人与保险标的的损失21、对某房地产项目进行敏感必分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低0%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。

A．地价

B．建造成本

C．贷款利率

D．资本化率22、会计要素包括__等几大类。

A．资产

B．成本

C．负债

D．利润和费用

E．所有者权益23、房地产权属登