XX市XX项目定位和投资可行性

市场定位和投资可行性分析深圳市尺度市场策略顾问二00一年十月绳项目市场定桂位和投资可抖行性分析报岂告思路冶第一部分：帆项目目标市落场初步定位阳报告寇1、项目市联场环境描述中2、目标市地场初步定位悄3、定位理秘由忙第二部分：团项目投资可拨行性分析报挂告普1、项目可唐行性分析前键言露2、项目初猴步定位锁3、项目方药案分析哨项目开发进妻度和销售进度度确定拥项目销售单锻价的确定舍项目销售收灭入的确定烛项目投资开烤发成本的假剃设和地价的陕确定狡现金流量表供分析灌项目财务指治标分析懒项目敏感性陈分析库第一部分哄项目目标市榆场初步定位姑报告冬项目市场环填境描述：砌1、项目概丑况：首柏庐路项目壁用地位于X死X市城北区废柏庐北路西嫂面，娄苑路板以南，昆太稠路改造线以散北。XX市准气象站临靠踪地块中端。裂项目总占地凡面积约31只100平方氧米，南北长渔约500米绢，东西宽约荣65米（包典括退让红线垦），多层建终筑容积率小堵于等于1.踩8，小高层芝建筑容积率护小于等于2幸.5；多层然建筑密度小借于等于35兴%。地块为堡商业和居住鹊用地性质。男2、项目用袖地现状惨项目地块形命状呈规则的偶长条形状，耳长500米处，宽65米雨，地势平坦饰，地表整齐象，和新修6炮0米宽的柏像庐路路面基扮本平齐，地里块上目前大题部分为农田卵和少量临时伐建筑物，与煌主城区仅一鹊桥之隔，基钉本上是一块醋便于开发的屈熟地。项目块西部紧邻即晋将修整为6拢0米宽体现仍城区风貌的申主干道之一银的柏庐路，岩隔柏庐路相萝对望的是同爬心村十五组蜓村居用地，险目前已被另视一发展商收赢购，北段东满侧紧挨电视与广播大学，灯中间为XX义市气象站，驾南段东侧为虫市农业技术叼推广中心和膀精密模具标雕准件公司。这北部隔娄苑妙路为同心村片的回迁户和坊同心密友新盆村别墅区，肝南部为正改禾道修建的昆堤太路，隔昆剥太路再跨过猜越河就进入污了XX市目赠前的中心城徐区，所以，敢目前该地段顽虽然处于城痒郊接合地段怒，但随着新里的市政中心妹的向东向北拍迁移，该地野块所处位置鹅将成为老城农区繁华商务体的一级辐射牵地带，具备咸较强的升值客潜力。提3、项目区蹈域市政公建脖配套情况：1）交通：道柏庐路地块熄周边有二路垃、十一路公影交车，可到秘达XX主城乡区的绝大多译数地方，同酒时根据调查龟，XX市居扇民对外交通她仍主要依赖渔自行车、摩慧托车或的士减，而本项目五三面紧邻三纠条路面状况埋很好的柏庐触路、昆太路百、娄苑路，剑与市区和城谎北皆畅通无雪阻，且随着辫柏庐路两侧籍大面积商住至项目的开发量成功，其人缠流量和公交盲车流量将呈昏现互动的良龄好发展前景壮。并2）周边社型区生活配套修设施：督柏庐路地块勾小区周边2陪00米范围汗内社区配套产设施很少，躲沿柏庐北路饥分布的大部率分为村居自晓建房和待开狠发用地，沿盏昆太路分布呈的主要是电椅子、模具加习工厂，加油昆站、道路建哨设工程队等姻工业设施，麦本项目地块戒东侧四十米傻的市后街沿器街左侧店面粪均为机械、滔消防器材、投摩托配件等半工业器具销伐售点，右侧制则仅存在一绳两家档次较胞低的商店、繁酒楼等生活旧配套。去3）周边教秀育配套：剖柏庐路项目棕南一百米越图河大桥边有近XX市二中氧，除此之外格婴幼，小学筒教育配套较槽为缺乏。验4）娱乐设赴施两地块周堪边基本没有激。晋5）医院设船施：无医院郑和任何便利泪的医疗配套筐诊所之类。波导二、目标市笼场初步定位税：服1、项顽目性质定位值：遭商住综合楼辨，其中一、思二层裙楼设宴置为商业用插途黎2、项登目性质定位祝理由：箩从项目所处撑背景而言，壮柏庐路地块滨小区周边2依00米范围毙内社区配套压设施很少，纪沿柏庐北路炒分布的大部颠分为村居自患建房和待开苏发用地，沿循昆太路分布巨的主要是电毙子、模具加袋工厂，加油休站、道路建看设工程队等馅工业设施，细本项目地块亡东侧四十米院的市后街沿逐街左侧店面稿均为机械、响消防器材、酷摩托配件等奏工业器具销欲售点，右侧锄则仅存在一傻两家档次较罢低的商店、富酒楼等生活阵配套。周边邮配套欠缺，茄无法满足周盟边富裕农民宫的要求。目巴前该项目地是段虽然处于飘城郊接合地惠段，但随着揉新的市政中卡心的向东向黄北迁移，该允地块所处位休置将成为老婆城区繁华商样务的一级辐晌射地带，具籍备较强的升浴值潜力，这们可以从消费翻者拦访中潜燕在消费者对变该地段有5何3.2%的街认同率得到袋佐证。敬从前景而言指，该项目市罪场看好。理暗由如下：首氧先，由于X姻X市边邻上鞭海，地理位错置很好，受您其经济的辐送射，前景很狐不错。而且才现在的优惠挨政策使得越悔来越多的资碗金投向XX颂，在XX投兼资物业不会棚贬值。再者晋，整条柏庐宫路将来会成窜为未来XX烈的主要城市晕市容干道，峡贯穿整个城饿市中心，是臣去开发区的糊必经之路，姑而且目前这忌里有2路车况经过，2路猾车从火车站滚开出，路经壁人民路和亭抗林路，几个旺闹市区都能骑经过，以后差城北的人想册到市中心也饥很方便，所预以这里的交粪通环境很好刚。而现在城跪北地区住宅农较少，人流趋量不大，尚钟未形成一个朱商业氛围浓搅厚的商住小团区。韵通过对商铺慈投资者和周带边商住楼盘规的实地调查印可以得出结没论，纹就是裙楼二闲层以上不宜破做商铺，现忘今商铺销售摆时普遍存在无着一个锈“您畏高现象徒”调，这种现象虏在对周边楼三盘调查体现享得非常明显凭。狮3、项目商辨铺适合开发畜商业类型及梯品种定位：帝项目朝柏庐治北路一侧配珍备中小超市届、精品商业绒街以及银行即等牵项目南北两筝侧根据规划传情况配备中贿高档商业门婶面。获4、定位同理由：矩从项目所处宗地段的街区凑功能来看，号周边严重欠陡缺成熟的商避业配套设施屈。项目紧临灾三段路：柏柿庐路、娄苑匙路、昆太路捕以及其后的玻市后街、萧端林路沿路都议没有任何成屿型的商场、娇超市，可以摄说整个城北吊区都缺乏一下个能集中购辩买的商业集织聚地。骆而从周边居盘民的购买力额来讲，本地俭段积聚了强织大的购买力为，有望发展六成整个城北相区和工业园赖的一个商业黑集中购买地龄，从而成为爬XX市一个仙新的商业中减心，因为其康周边从爱河麻假日半岛、贿越河小区、徒到同心村、杯同心密友新芳村的别墅区题，宝岛丽园廊的别墅区，搬富裕程度均托较高，据调贩查，他们购卷物都是以集尊中一次打车付或骑摩托去屡市区大型超梁市或北京华痰联购买，证是明他们对购筹物环境和档将次有较高的贞需求。还不隙包括本项目战和对面待开奏发的上十万桑平米的住宅甩区，只要本鬼项目的商业店档次到位，闷气氛作足，她其消费购买讯量不成问题方。普而从对消费方者拦访调查绪结果来看，删有五成以上赴被访者认为昼这里适合做垄成大中型超穗市或大中型著百货商场，丘有20%的核人认为专业部商业街市，否总体而言，铸多数被访者代认为整个地震块定位档次注较高。具体慧详见下表：御而从商铺投个资者的深访危结果看，超在过六成的消先费者首选超碎市，并希望劈周围配备一散些其它的生内活设施例如股：饮食、美辞容、家电、付图书出租、蚊银行等即能叙方便人们的孤生活，又能泥比较快的形奶成生活小区章。疯从周边竞争则楼盘情况看牺，在项目靠杏柏庐北路对恳面地块已被爬星火公司收启购，据了解辜其建造的是己商住综合楼环，商业为较查低档次的商稠业门面，经萝营日用百货亏或零星商品曲。因此，要仔想避免竞争复冲突，商业帽项目定位档活次应与其区采别开来。炼对特定的本择项目而言，叔由于受项目蚁的地块性质虎所限，项目刮无法配备太恋多的公共配丘套设施和营甩造很好的环像境优势，要辱提高项目本覆身的档次，畜必须着重在蓬商业裙楼上歌作文章。而招从项目的规桥划设计角度漆考虑，本项里目无法做成风大型超市或雷大型商场。矮因此要想提析高项目的档贴次，可以首阅先通过引入键知名的中小测型超市做基屯础，如：华榨润超市、民牲润超市等，丰则可以为项阀目周边的居嗽住区聚集人导气，营造较础好的购物氛咱围。同时根秀据规划建造使有特色的精振品商业街，留引入中高档偿的品牌专卖筝、饮食业以屈及银行等抬皂高商区档次丰，周边联排盯品牌专卖门厅面做补充，姿则可让周边质小区居民荣“驶足不出区欣”扯的享受柏庐渴路项目完备脾的商业服务刑，也提高了稍项目的档次钱，带旺了整魂个地段，从颗而为项目住于宅的销售奠些定很好的基谨础。阔由于本次调庙研重点是以百项目的投资瘦可行性分析疑为方向，没险有很深入对毫项目的市场班定位进行系疑统调查，仅殖仅依靠项目皱消费者拦访胁、商铺投资冤者深度访谈增、周边竞争室楼盘分析以膊及项目实地染调查的部分紧资料进行了吓初步的市场繁定位分析，垄因此，我们津将在下一阶蜜段的工作对明目标市场定萄位进行系统摘深入的调查颂分析。似第二部分剃项目投资可自行性分析报盲告步项具目可行性分千析夺研究目的娇通过基于市稻场调查的预忆可行性研究京，预测分析促开发柏庐路睬项目东侧地盐块的市场前暂景和投资收旅益水平，以莫及达到目标险利润的合理成竟标地价。燃项目可行性熟分析研究思此路洁1、对跃于项目地块江而言，本次裳调研主要是放依据市场供织求状况、消笑费者调研、腔临近区域周聪边竞争楼盘患及项目所在袄地资料，预块测项目市场婚前景、土地避升值潜力及轧房地产项目喊的投资绩效琴，从市场可详行性层面为萝委托方提供您决策依据。名可行性研究嗓主要从项目洲所在地自然火条件，法律蒸条件和财务颤指标三个方毕面进行分析吓评估，具体方包括下列内愤容：并1）评价地驼块的自然条探件和法律条遍件迁2）预测项向目市场需求垒，结合竞争旷分析，预测符项目销售价畏格和预期利稀润率国3）成本预最测息4）建立并叶评价项目现外金流量表眯2、欠在项目开发锣决策中，经挖营风险和其井他风险目前熔暂不考虑，博当前应重点冷分析达成投袄资财务目标袍的风险，意当即预期实现奏利润与实际经实现利润之物间差别原因气，缩小预期涨实现利润与篇实际实现利辞润之间差距月的概率。链财务可行性离研究分析报饼告编制依据无及原则胸建设部《房难地产开发项掀目经济评价蝶方法》佩项目初步定突位：等经过以上对使项目进行周以密的市场调分查，现对项票目的初步定仇位如下：哑多层住宅+夸商业，其中抖地上一、二哲两层作为商创业用途吐下面对柏庐仁路项目进行灌详细的可行帐性分析帮一、项目概裹况：祥柏庐路项目放位于柏庐北巾路东侧，南如临昆太路改男造线，北边支是娄苑路，宵东侧是电大鸭新征用地。哀地块占地面搜积约311杆00平方米暮。地块长约悦500米，愚宽度是65肆米；多层建扫筑容积率小剂于等于1.抛8，，多层保建筑密度小懂于等于40闪%，绿化率队大于等于3解0%，其中粘昆太路改造帜线和柏庐北嘴路交叉口预与留约280归0平方米作注为公共绿地必，娄苑路和心柏庐北路交享叉口预留约努2400平慕方米作为公唱共绿地。项光目用地性质臭为商业、居胃住用地。慢项咏目建筑物退康用地红线要搁求：东侧大员于等于5米载，西侧沿柏他庐北路大于炊等于5-1身0米，其中寸退10米的海长度占南北狗建筑总长度朴的50%。冲二、项目基滴础数据背序号观项目名称氧取费标准痒数量辨单位身1勾项目容积率蝶1.8李2格项目总占地侍面积锄31100箭平方米慰3怠绿化面积毕2*30%沸9330芹平方米悼4旋项目总建筑裁面积骂1*2桨55980订平方米摘4.1藏商业裙楼桥2僻层悬10000粗平方米挎4.2逝居住面积夜5-5.1葵45980北平方米愈5犬项目贷款利投率奇5.94%吃6假项目建设进假度塔12姜月目三、项目实攻施进度计划终表愤1、有关工灾程计划的说修明逐总工期：约沃12个月（伪从桩基础动备工开始计算乱工期）伪销售期：1领8个月，当辨桩基础开始话动工时开展剩销售工作。秋项目实施进毫度计划希序号麻项目名称亏持续时间刷进度安排（赢按双月计）警2安4票6酿8予10世12穗14振16姨18舒1迟获取土地使蹲用权点2岗前期工程重3豪桩基础久2沸4决主体结构痰6谅5颗设备安装采2辞6哨室内外配套丹2子7笛销售讯18器3、项目销饲售进度计划殖序号次项目名称默持续时间（戴月）任销售进度圈1淋获取土地使屋用权烫2林前期工程圈3代桩基础抽2袍10%麦4肯主体结构絮6帐20%临5免设备安装殊2私15%拆6艇室内外配套印2祸15%右7短后期销售筝6表40%粥备注：销售壶收入预测：凡项目名称狂销售收入预六测表树第一年搭第二年站销售收入及60%幸40%得四、项目销百售收入的测攻算泳1、住宅销陆售单价的确婶定顾（1）通过哪周边竞争楼容盘的价格对壶比，采用市泳场比较法确贷定住宅销售师价格室驱住宅名称趣住宅价格守影响因素北可比物业旺A赌可比物业竖C我可比物业到D争评估物业洞权数逮都市新象跑中茵怡景湾拾爱河假日半诵岛哀柏庐路项目浊区域因素蓝50%仰基础设施罪5%兽+疲0.沾1貌-0.1事0势0悔公共配套奥15%蒙+0.2溜-0.4顽0音0（较缺乏丧）撒交通因素膊10%招+0.2沫-0.3誉0围0（一般）齿自然环境灾10%浅0储-0.2饿-0.1忘0（一般）络景观因素拒10%剑0阔-0.3慧-0.3李0（无）棵个别因素缓40%按占地面积粱4%滩-0.1红0佣-0.2密31100亡平米筐地貌藏2%看-0.1氧-0.果2设-0.2鼓0（狭长平求整）候建筑结构纠8%辽0胸0秧0等0（砖混）根建筑设计亏7%舒0议0粉0辜0民园林设计年8%榜-0.骤1祥-0.4牲-0.棍3龙0仍内部配套执6支%腥-0.劣2香-0.2恨-0.2纱0（较少）榴物业管理砌2%云0付0招0咐0鼠智能化崭3%渣0圆0创0见0禁销售形式溜5%申0甩0债-0.4李0期房竞销售时间悦5%攀0都0职0装2002年常修正指数额1颤02殊.稀9任%角76扛.粘2%亩89.2%另100%易销售均价盈（元/平米兄）荣1850寄2700希2600冷修正价格双1903.只65南2057.秧4尖2319.找2趟可比权重犬0.5烫0.逆25锣0.肆25狮柏庐路地块动建成住宅价牙格预估为：工1903.缺65*差0.5+夏2057陪.4*顾0.25剧+231敏9.2*缸0.25露=204盟5.98（道元/平方米它）昌（2）参照壶方案1消费饥者调研结果统，消费者对股住宅平均单护价预期为1反890元/梢平方米，由肤于有对项目精做小高层进吃行提示，因弓此消费者对遣项目报价比谁多层价格有吩所提高，项疏目建多层则洗其愿意支付洽的价格与其散实际支付的撞价格之间只三有5-10哥%的差距。鸭由此推算出膝柏庐路项目祝住宅的单价雷为：活189鼠0元/平方甜米*107叼.5%=2朽031.7砖5元/平方俗米旨（3）综合牙以上分析，小可得出柏庐筹路住宅项目票的住宅单价巨为：穿2000重元/平方米诊2、商铺销埋售单价的确康定盖(1)拼周边竞争楼浸盘商铺价格窜对比，用市释场比较法确惕定商铺价格太：青商铺名称雨商铺价格散影响因素朋可比物业阴A既可比物业行B第可比物业灾C概评估物业碎权数丹中茵怡景湾替都市新象株东方华庭筋柏庐路项目盒地段条件久30%棒-0.队5备+0.腹1看-0.移4途0找商业群体增2吵5%烦-0.调5由-政0.遵2岔-0.1备0躺顾客条件混20%鼠-0.框3众0沃-0.2买0器接近条件艳10%坟-0.3孙0脏-萝0绞.2抬0抖使用规定也10%战-0.2跪0晕-缸0稼.4填0岁街道条件瞧5%邪-0.2锤-均0.1拳-0.1惧0届修正指数植65.5棵%本10倦2.5使%扫75师%腹100%科销售均价掘9000衫4400回6800岔修正价格艰5895垒4涝510或5拣100降可比权重嘴3横0%麦50%纱20%泰柏庐路项目粪建成商铺价纪格预估为：旨5895第*0.3黎+4艇510革*0.烦5罚+皇5100杠*0.天2=概5043.擦5品（元/平方辜米）石（2）参照役方案一对商牌铺投资者深钩度访谈的结睡果，对多层请商住楼的商往铺价格定位匀在4500巷元/平方米霜左右比较合林理。心（3）综合胜以上分析，妻可将柏庐路掉项目的商铺锅单价确定为家4500染元/平方米痛。乏3、停车场幻的收入在本笨次测算中暂劈不考虑。联4、销售收楚入及税金的滑确定塞序号岩项目名称解总额驶第一年溜第二年巨1功商业其4500.拆00跌2700.筋00棋1800.性00担2川住宅叶9196.估00耽5517.痰60条3678.爸40草销售收入合术计停13696桐.00恶8217.杯6宫5478.滨4均3荐销售税金及蜓附加哄821.7热6但493.0点6崖328.7刘0老备注：商业叨收入=商业著价格*商业洪建筑面积烧住宅收入=少住宅价格*扔住宅建筑面贵积耀销售税金=剧销售收入*逃6%行五、项目投就资费用估算职表块序号蓄项目名称限取费标准析数量（元付/购平方米）卫总计（万元是）来（一）开发龄成本估算纳1叮地价垄0心0.00店1.1贝土地使用权馋出让金渣0誓0.00纱1.2铜契税荐1.1*4素%舟0棒0.00永2尸前期工程费惰42.00轮缘235.1纱2惧2.1季勘察、设计目费偶16.00谅碧89.57踏壁2.2出可行性研究发费睁1.00牵5.60雨2.4套三通一平费盟25.00要斗139.9淹5惯3毒建安工程费转820.0脊0灌4590.督36悦3.1泥土建部分桃700.0伸0者3918.辩60巩3.2次设备鱼120.0络0士671.7骄6邀4服基础设施费督90.00桑瑞503.8亚2喊5收室外配套费包100.0乞0捡559.8礼0拍6犹公共设施建医设费叨80.00证批447.8睬4卷7供开发期间市扶政费用纱40.00久抱223.9桶2才8暑不可预见费震（福1~6养）糟*3%柳33.96互果190.1煌1往合计驳1205.锦96孩6191.厨16骤（二）开发陵费用估算绑序号际项目名称掠计费标准身单价淋总额勿1尊管理费用伍（冰1~6萌）乎*3%圆33.96敞物190.1征1旨2赔销售费用才销售收入嫂*4%峡176.1远5迁547.8孙4穿3榆财务费用酷42.06画约235.4模4骆合计魂252.1妹7金973.3恒9上建设投资费荒用合计伶（一）以+及（二）伏1458.渔13址7164.线55婆从表格可以慎看出，在地纽价尚未确定半的情况下，颜项目开发成球本为619遍1.16万桶元，开发费导用为973辈.39万元悠，建设投资诸费用为71究64.55营万元。斤假设项目竟取标取得土地放使用权出让居金的总格为冻A腿，则项目的掩地价为1.悦04A，项接目开发成本匠为6191先.16+1鼠.04A+晴0.03A与=6191雄.16+1械.07A，卷开发费用为闯973.3在9+0.0啊63A，建宅设投资费用债为7164漫.55+1免.133A柿。六、损益表散序号照项目名称被计算依据穷总额衡1凡销售收入蛇13696盆2垦建设投资费寨用帖7164.逃55+1.砌133A吊3郑销售税金及尘附加压821.7炒6模4愈利润总额鸡5709.惕69-1.朽133A告5块所得税岩利润总额管*33%根1884.淹20-0.华374A何6丹税后利润冤3径825.4壁9-0.7为6A养根据开发商捆对利润的要铅求：税后利暖润与自有资水金（地价）省的比值至少夕要大于50逢%，则有：指（3825冷.49-0冠.76A）掘/1.04程A炒≥惠50%膀可推断出土薪地使用权出腹让金A狮≤止2988.扭66万元，促单价最高不所超过533康元/平方米求，按项目总字占地面积计泛算为960似元/平方米伪，以亩计算马为64万/寺亩。因此，勺以下住宅单萌价取值均为旦533元/袍平方米。挺则项目投资养费用为：阵序号乏项目名称蜜取费标准忆数量（元贷/群平方米）忌总计（万元钢）跳（一）开发龙成本估算代1幕地价家554.3输2秧3103.墓08里1.1另土地使用权宫出让金五533泽2983.盏73去1.2丹契税祝1.1*4烛%替21.32忧119.3尚5性2茶前期工程费提42.00所级235.1冒2昆2.1久勘察、设计许费石16.00饰与89.57位产2.2愤可行性研究软费待1.00灾5.60由2.4猜三通一平费锈25.00料塑139.9急5具3立建安工程费辩820.0棕0利4590.腥36樱3.1宋土建部分么700.0而0屈3918.窄60唯3.2仪设备标120.0夜0录671.7盾6极4屿基础设施费绿90.00广杜503.骆82售5走室外配套费针100.0虫0般559.8掩0阅6漏公共设施建钱设费怕80.00峡询447.8例4依7谜开发期间市改政费用椅40.00赵鹰223.9机2疯8箩不可预见费翁（漠1~6治）芒*3%把50.59报凯283.2损0稠合计觉1776.破91但9387.姥34司（二）开发难费用估算副序号造项目名称勉计费标准刮单价忆总额罚1报管理费用芒（内1~6天）验*3%蚁50.59扛苏283.2跃0浆2振销售费用量销售收入银*4%痕176.1生5六547.8昆4育3诞财务费用捡59.51瓦腊333.1蚊3湿合计纠286.2碰5瓶1164.途17危建设投资费淘用合计面（一）舰+候（二）粱2063.挠16跪10551鹿.51趁从表中可以鹊知道，要达柏到项目自有件资金利润率妨为50%的券建造投资单愿方成本可以桶高达206食3.16元窜/平方米，途超过项目住娱宅销售单价辛2000元旨/平方米。损益表为：套序号处项目名称汉计算依据甩总额烫1海销售收入蝶13696薄2耐建设投资费窗用质10551逗.51雨3记销售税金及怠附加夫821.7横6撇5舰利润总额字2322.搞73爷6个所得税滑利润总额复*33%丑766.躺50尸7撒税后利润旺1556.串23污8虽全部投资利魔润率改14.75歪%武9酸自有资金利滴润率碑50.15鞋%始八、现金流洞量表：楚序号木项目名称浩合计牛第一年坐第二年炊1笋现金流入娘13696独.00洒5478.挡4错8217.亩6接1.1隶销售收入造13696丘.00梢5478.佣4熊8217.顿6支2逐现金流出单12139民.77槐11504彼.47短635.3印0高2.1央建设投资预10551覆.51抬10551臂.51早0.00易2.2盏销售税金及相附加挺821.7绕6肠493.0很6脾328.7锅0碧2.3式所得税升766.5最0眼459.9找0声306.6绢0旺3赚净现金流量驻1556.游23席-6026宪.07室7582.微30体九、方案评郑述：邻财务评价指身标：换税后利润总窗额：轻1556.工23万元先全部投资利焦润率：丢14.75浊%默自有资金利锐润率：耳50.15岩%博财务净现值皮NPV（塑I=15%趟）阿=493.诉25万元氧（以房地产枪开发商平均破利润率标准盛为依据）灶内部收益率赠IRR=2尘5.82%挑通过以上的很财务指标分睁析可以得出丢该方案是可名行的。武十、项目敏麦感性分析啄（一）自有城资金利润率乱的敏感性分作析疤项目升自有资金利常润率昂敏感系数举-10%哨-5%腥0易5%亩10%先商业建筑面减积页41.43梅%挂45.79肉%逼50.15屠%科54.51没%去58.87伶%户0.87敲住宅建筑面毙积超32.32油%正41.24拥%铜50.15秋%番59.06傅%习67.98理%赚1.78帽地价某63.85杠%忍56.64间%玻50.15严%哗44.28维%避38.94眉%仗-1.25戏建安工程费旦60.97贱%针55.56兼%颂50.15师%砍44.74眨%议39.33让%樱-1.08应商业销售单搂价酬41.43腔%榜45.79蚕%己50.15范%芦5对4.51%叛58.87席%构0.87池住宅销售单与价留32.32互%边41.24评%孤50.15所%吉59.06验%怪67.98真%未1.78冬从表格可以趴看出，对项碌目自有资金技利润率影响捎最大的是住弄宅建筑面积伸和住宅销售违单价的变动收，其变动系兆数为1.7狸8，当住宅岂建筑面积或指住宅销售单笼价增加或减秋少1%，会磁导致自有资酿金利润率上烟升1.78召%或减少1露.78%；易其次是地价宋的变动，其碰变动系数为抱1.25，杨当地价增加迁或减少1%牧，会导致自奉有资金利润犯率减少1.厌25%或增赚加1.25艰%；再次是余建安工程费隐变动，其变州动系数为1侮.08；对饮自有资金利怠润率影响最窃少的是商业勒建筑面积或控商业销售单丛价，其变动冬系数为0.挠87。永（二）满足驴目标利润条真件下的土地卵使用权出让躲金的敏感性宜分析绞项目乌土地使用权堵出让金误敏感系数树-10%梳-5%执0促5%狡10%法商业建筑面太积捆495异514素533孝552糊571器0.71缘住宅建筑面餐积娇456纲495串533影572毙610窝1.44企建安工程费鹰580猜557送533甩510伏486时-0.88巷开发费用鬼544尚539海533膛528赶522插-0.21单商业销售单察价富495复514延533爱552队571冬0.71价住宅销售单退价柿456眯495吸533减572蒙610敢1.44绣从表格可以狼看出，对项损目土地使用显权出让金影昏响最大的是较住宅建筑面串积和住宅销撒售单价的变奇动，其变动腊系数为1.秒44，当住毯宅建筑面积贿或住宅销售扔单价增加或窜减少1%，奶会导致土地谱使用权出让农金增加1.狐44%或减查少1.44天%；其次是桃建安工程费任的变动，其方变动系数为微0.88，旗当建安工程祸费增加或减蛙少1%，会对导致土地使玩用权出让金削减少0.8与8%或增加明0.88%离；再次是商韵业销售单价挽的变动，其控变动系数为商0.71；智对土地使用哲权出让金影爸响最少的是寿项目的开发包费用，其变酱动系数为0亏.21。陡针对肌该项目的特慰定情况，商烦业建筑面积饶、住宅建筑垦面积、建安少工程费、开装发费用、住竟宅销售单价哲等变动幅度晶不会太大，债因此对项目并的土地使用算权出让金的并影响会很小哀，唯一造成减土地使用权聪出让金发生抖大变动的是欣项目的商业痛销售单价，昨以下列出在搁各种