20166月江西项目前期定位提案

20166月江西项目前期定位提案第一页，共123页。引言非常高兴能够与贵司共同就项目定位方向进行研讨，目前项目刚拿地，就开发程序而言，产品定位为重中之重，只有先确定产品开发思路，才能根据产品制定相应的营销推广策略，因此，本案将重点研究区域市场及定位主题，本文仅为方向性论证，各细节方面可双方及设计单位共同探讨确定。

第二页，共123页。报告结构市场研判第二部分地块分析第三部分价格预估第一部分第四部分产品定位第五部分营销计划第三页，共123页。①市场研判第四页，共123页。城市概况瑞金，国家历史文化名城[1]，江西省辖市[2]，位于江西省东南部，赣州市东部，武夷山脉南段西麓，赣江东源贡水上游。介于北纬25°30′～26°20′、东经115°42′～116°22′之间。东界福建省龙岩市长汀县，南邻会昌县，西连于都县，北接宁都县，东北毗石城县。总面积2448平方千米，2014年户籍总人口69.37万，其中非农业人口13.54万人，占总人口19.5%，常住人口62.85万人，其中城镇人口24.42万人，农村人口38.43万人[3]。全市通行客家语（宁龙片）。瑞金是一个红色与绿色并存的城市。瑞金是闻名中外的红色故都、共和国摇篮、苏区时期党中央驻地、中华苏维埃共和国临时中央政府诞生地、举世著名的云石山中央红军二万五千里长征出发地等，[4]是全国爱国主义和革命传统教育基地，是中国重要的红色旅游城市。2011年4月在第三届中国县镇绿色发展论坛上被评为“中国绿色名县”，瑞金市作为江西省唯一获评县市入选。2015年7月，经国家旅游局正式批复，瑞金共和国摇篮景区成为江西第七、赣州首个5A级旅游景区。[5]8月，国务院同意将瑞金市列为国家历史文化名城。第五页，共123页。城东区是目前房地产开发最热门的区域，其次为城西区。城内、城南区的供应量相对较小。商品房供应当前主要集中在城东区域。在售集中供应在城东金都1号豪门旺族豪门世嘉七彩华府上宾首府汉昇榕郡和园国滨中央城七里金虹湾东方豪庭金都阳光绵江印象瑞鼎公馆财富广场建材市场红都国际城国际商贸城领秀时代城南花苑中央公馆九天御景颐和园上宾公馆本案香格里拉澜郡第六页，共123页。随着2015年10月二胎政策的全面实施，供应户型中，100-125㎡户型最受追捧，结合案场走访数据，从14年到16年的成交数据变化看，户型更趋中大化，同时，90㎡左右的三房户型产品成交比例稳定，三房变四房户型成交比例更趋上幅，说明随着以往的小局部赠送到大的“偷”面积来看，“户型发福”已是大势所趋，也符合二胎政策带来全新的户型改革。100-125㎡三房为主力，户型更趋中大化第七页，共123页。案例分析分别取样五家楼盘作为对比金都阳光瑞鼎公馆中央公馆颐和园九天御景第八页，共123页。金都阳光开发商江西瑞都置业有限公司占地面积67.7亩容积率2.6绿化率35%规划户数883户物业类型高层电梯第九页，共123页。金都阳光户型参考卧室：主卧，开间3.6进深4.2次卧室，开间3.3进深3.5小书房，开间1.8进深3.3赠送卧室，开间3.3进深3客厅：开间4进深4.2餐厅：开间3.5进深3.3厨房：开间2.4进深2.2主卫生间：开间2.4进深1.6次卫生间：开间2进深1.7南阳台：开间4进深1.8104-108平米3-2-2第十页，共123页。金都阳光户型参考卧室：主卧，开间3.6进深4.4-0.75（赠送）中卧室，开间3.15-0.75（赠送）进深2.9

北卧室，开间3.35进深4.05-0.85（赠送）赠送卧室，开间2进深3.2客厅：开间4进深4餐厅：开间2.8进深3.2厨房：开间1.9进深3.2卫生间：开间1.7进深3.2南阳台：开间4进深1.8北阳台：开间2.8进深1.26106-108平米3-2-1第十一页，共123页。金都阳光户型参考卧室：主卧，开间3.6进深4.75-0.75（赠送）南卧室，开间3进深4

北卧室，开间3.2进深3.95-0.85（赠送）赠送卧室，开间2.2进深3.1客厅：开间4进深4餐厅：开间3进深3.1厨房：开间2进深3.1主卫生间：开间1.6进深2.2次卫生间：开间1.8进深3.1南阳台：开间4进深1.8北阳台：开间3进深1.26122-124平米3-2-2第十二页，共123页。金都阳光户型参考卧室：主卧，开间3.6进深4.75-0.75（赠送）北书房，开间3进深3.85-1.8（赠送）

北卧室，开间3.3进深3.85-0.75（赠送）赠送卧室，开间2.3进深4.15客厅：开间4进深4餐厅：开间4进深2.05厨房：开间2.8进深1.8主卫生间：开间2.15进深1.8次卫生间：开间2.15进深1.8南阳台：开间4进深1.8北阳台：开间1.2进深1.8108-113平米3-2-2第十三页，共123页。金都阳光户型参考卧室：主卧，开间3.4进深3.95-0.75（赠送）中卧室，开间3.4进深3.2

北卧室，开间3.4-1.4（赠送）进深4客厅：开间3.8进深5.35餐厅：开间3.2进深4厨房：开间3.2进深1.8卫生间：开间2进深2南阳台：开间3.8进深1.8106-108平米3-2-1第十四页，共123页。瑞鼎公馆开发商宏源郡置业有限公司占地面积165亩容积率2.8绿化率43%规划户数2379户物业类型高层电梯第十五页，共123页。瑞鼎公馆户型参考130-137平米

3-2-2第十六页，共123页。瑞鼎公馆户型参考第十七页，共123页。中央公馆开发商瑞城房地产开发有限公司占地面积73亩容积率1.8-2.1绿化率35-38%规划户数700多户物业类型高层电梯第十八页，共123页。中央公馆户型参考113-114平米第十九页，共123页。中央公馆户型参考100平米第二十页，共123页。颐和园开发商恒兴房地产开发有限公司占地面积100亩容积率1.4绿化率45%规划户数450多户物业类型高层电梯第二十一页，共123页。颐和园户型参考124-127平米

3-2-2第二十二页，共123页。颐和园户型参考135平米

3-2-2第二十三页，共123页。颐和园户型参考第二十四页，共123页。九天御景开发商九天房地产开发有限公司占地面积422亩容积率1.3绿化率39.35%规划户数2860多户（一期）物业类型多层洋房、高层电梯第二十五页，共123页。九天御景户型参考第二十六页，共123页。九天御景户型参考第二十七页，共123页。九天御景户型参考第二十八页，共123页。九天御景户型参考第二十九页，共123页。九天御景户型参考第三十页，共123页。九天御景户型参考第三十一页，共123页。九天御景户型参考第三十二页，共123页。小结随着市场对户型需求的变化改变，对户型设计的合理性要求也随之改变。金都阳光：利用“偷”面积，用花架挑空形式不计容面积增加户型的使用空间，面积设计在90-124平米之间，以二房变三房，小三房变大三房，三房变四房，从旧户型中脱颖而出，但就挑空浇灌水泥让业主再增加2000-4000元费用，让客户心里或多有点疙瘩。瑞鼎公馆：也是利用“偷”面积，但就挑空灌水泥费用由开发商承担，相对好接受点。中央公馆：楼盘全案复式楼，对前期一部分客户会所有亲睐，装修成本过高，空间浪费也多。颐和园：在瑞鼎公馆推盘后，针对户型也做出调整，推翻以往的设计，也是利用“偷”面积，120平米做到了小五房设计，值得去借鉴。但就挑空浇灌水泥3000元/套由业主承担费用。九天御景：项目临近楼盘，现在主力还是销售多层洋房，四期高层可能会根据市场户型变化做出相对应调整。对于二胎政策的影响，改善性住房将成为主流产品第三十三页，共123页。②地块分析第三十四页，共123页。地块分析本案宗地编号：赣国土资网交地〔2016〕BO07号宗地总面积：69966.1㎡宗地坐落：七彩大道西侧出让年限：70年容积率：2.0建筑密度(%)：≤35%绿化率(%)：≤30%建筑限高(米)：不限制市政基础配套要求：道路交通：按规范合理确定出入口位置给水排水：自来水从市政管网接水，区内污水经处理后排入市政管网。电力：按市供电网电信：按市电信网，应采用地埋布线燃气：按市政燃气主管道（施工图中应含燃气管道设计）消防：应按消防规范要求设置消防设施人防：按照规范要求设置人防工程环保：按行业规范设置环卫：按行业规范设置项目印象：方正地块、低容积率/中型规模第三十五页，共123页。项目又是在教育园区的南面，这就是所谓的学校就在家门口。瑞金市中小学教育园区，地处金都大道西延处，园区规划占地面积548亩，建筑面积19.92万平方米，可容纳学生1万余人，概算投资3.6亿元，计划于2014年完成项目建设。以园区休闲路为轴线，设有红井幼儿园（省级示范幼儿园）、红井小学、瑞金六中、瑞金七中（省级重点中学）、特殊教育学校、教师培训中心、教育广场等建设项目。项目建成后，瑞金市中小学教育园区将成全省一流的教育园区。红井小学地处教育园区西南面，占地面积51.43亩，总建筑面积13893平方米，其中教学面积7618平方米，综合楼面积6275平方米，概算投资2200万元。该校预设42个教学班，容纳学生2000名，于2013年秋季开始招生。本案地块分析第三十六页，共123页。■地势平坦略呈南低北高，现有田地尚未清表交付，部分区域尚有坟墓未迁。■距教育园区就在旁边，瑞金一中步行十分钟即可达到，与沙洲坝风景区一路之隔。■位于七彩大道与金都大道交汇处，交通路网便利。■项目东北侧就是龙珠公园绿化带。地块现状第三十七页，共123页。发展形态：城东板块的开发逐渐完结，发展格局也将会改变。项目地处城西板块，所有开发围绕金都大道开发，刚好在金都大道与七彩大道交汇处，必将成为城西标杆性项目。本案项目入市后，可充分突出地段作为另一卖点。Strength(优势)项目优势：项目没有涉及的拆迁问题，又是田地，除了小部分坟墓，前期产品设计完成，证件齐全立即可以开始施工。配套优势：教育园区、沙洲坝风景区、瑞金一中、金都大道商业配套，购物、餐饮、娱乐一应俱全。SWOT分析：理性解读地块交通优势：交通网络完善，可达性高，金都大道、七彩大道，提高项目的交通便捷力。第三十八页，共123页。Weakness(劣势)道路交通劣势：临近主干道，部分临街住宅将受到噪音干扰，目前项目周边公交线路没有，出行较为不便。居住劣势：项目所在的区域不为居住的热点区，主流购买人群聚集在城东。区域劣势：项目所在的区域不为居住的热点区，未来可供应宅地较少，无法形成具有规模的居住区，不利于各类配套的进入。第三十九页，共123页。Opportunity(机会)人口政策：2015年10月份二胎政策全面放开，对房型的需求也是从2房3房变成3房4房，项目针对这类改善性住房消费群体打造新一代主流产品，抢占市场份额。教育园区、旅游景区的带动：项目旁就是教育园区，与沙洲坝旅游风景区一路之遥，品牌的建立不可缺少，人们谈及学校和景区的时候必将项目名带入。周边竞争：项目最邻近的九天御景产品基本成型，有利于进行差异化产品设计及价格区分。第四十页，共123页。Threat(威胁)竞争激烈，客群分流：城东城北的成熟无楼盘论口碑还是营销资源都略强于本案，又多具备现房实景，可能会搭上顺风车，客群分流在所难免。第四十一页，共123页。结论:针对不同购买源及消费目标，寻求项目优势因素并转换成营销推广优势策略及其卖点。但在产品规划设计过程中，应将项目弱势及威胁因素力争规避，产品设计、营销推广做到扬长避短，进而形成项目开发销售的一体化优势。第四十二页，共123页。地段、规模、品牌上我们均占优势我们将如何赢得市场，立于不败之地差异化定位+产品创新只有通过规划创新/产品创新，走与竞争对手不同的思路改变地块处于劣势的局面，这才是唯一的成功通路第四十三页，共123页。户型设计园林规划建筑外观规划排列第四十四页，共123页。人们起初的想法就是也就是房子坐北朝南就满足了，在瑞金买房子有些购买群里还会再带个风水先生之类，所以在前期房子的规划摆放才是重点关注。第四十五页，共123页。瑞鼎公馆金都阳光第四十六页，共123页。整个地块开发，加快建设，配合销售有效实现资金回笼，但人员成本及开发成本也会相对提高。第四十七页，共123页。分期地块开发，节约过多成本开支，配合销售资金回笼，可以应对市场产品变化快速有效做出相对应调整。第四十八页，共123页。人一天的时间大部分是在家里度过的，所以注重实用的客户更关注户型的优劣，优秀的创新户型能最大程度激发购买群体的购买动力，为项目创造更多的附加值。在面积被压缩控制和降低总价的同时，生活的舒适性也有可能在被降低，这将影响到总价的竞争优势，如何解决这个矛盾性的问题，将是项目成功至关重要的一步。第四十九页，共123页。赠送挑空花架（2房变3房或4房，3房变4房或5房，4房变5房，全赠送面积）赠送低台观景凸窗（可扩为正常使用空间，全赠送）赠送入户花园（提高舒适度，赠送一半面积）超大外阳台设计（提高舒适度，赠送一半面积）第五十页，共123页。花架第五十一页，共123页。第五十二页，共123页。3房2厅2卫

建筑面积：100-120m²客厅阳台花架花架第五十三页，共123页。3房2厅2卫

建筑面积：100-120m²第五十四页，共123页。多种赠送方式中，我建议公司采取四种方式组合设计。1、利用花架实现多个房间2、利用凸窗来进行增容面积3、利用入户花园进行增容面积4、利用大阳台来进行增容面积第五十五页，共123页。户型如何配比？第五十六页，共123页。金都阳光户型配比参考开发商江西瑞都置业有限公司占地面积67.7亩容积率2.6绿化率35%规划户数883户“偷”面积完容积率3.12金都阳光户型配比规划审批面积段“偷”完面积后房型建筑面积段套数占比房型建筑面积段套数占比3房2厅1卫90-11032537%3房2厅1卫100-11020023%3房2厅2卫100-12547954%3房2厅2卫125-13516218%4房2厅2卫140-141789%4房2厅1卫125-13512514%4房2厅2卫120-15031736%5房2厅2卫168789%合计882100%合计882100%第五十七页，共123页。信丰碧桂园户型配比参考信丰碧桂园户型配比房型建筑面积段套数占比3房2厅2卫11819225.40%3房2厅2卫12719225.40%4房2厅2卫1248511.24%4房2厅2卫136516.75%4房2厅2卫14320426.98%5房2厅2卫233-283324.23%合计756开发商信丰碧桂园开发有限公司占地面积85亩（一期）容积率2.0绿化率35%规划户数756户（一期）物业类型高层电梯第五十八页，共123页。其他楼盘户型配比“偷”完面积后楼盘户型3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫5房2厅2卫面

积115-125㎡125-150㎡150-168㎡155-168㎡本案百分比8%57%25%10%楼盘名称100平米以下100-110平米110-120平米120-135平米135-143平米复式/别墅豪门旺族60%35%5%瑞鼎公馆20%25%25%30%中央公馆复式100%颐和园40%10%50%九天御景10%10%60%20%第五十九页，共123页。项目户型配比建议规划审批面积段楼盘户型2房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫面

积90-100㎡100-125㎡125-135㎡130-143㎡本案百分比30%25%38%7%“偷”完面积后楼盘户型3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫5房2厅2卫面

积115-125㎡125-150㎡150-160㎡155-168㎡本案百分比30%25%38%7%二胎政策对全国放开，改善型住房将成为主流产品，瑞金市购房人群对4房需求比例也与日俱增，但相对房型面积的增加，总价也随之增加，产生购买压力，然而在产品设计上又要能帮助客户解决购买压力，又要能让客户在户型得到满足，那就必须“偷”面积来解决问题。其次对总价有压力的客户我们可以针对设计少量90-100㎡经济性房源解决客户问题，另外就是改善型大家庭购房客户能享受4房得5房大空间居住生活。第六十页，共123页。项目户型配比建议尺寸范围建议：做市场最大需求的产品做本案主力中最高附加值的产品做最纯粹均好性最佳的产品户型名称面积区间最小尺寸要求（开间*进深）主卧次卧客厅三房两厅两卫标准型100-1253600×42003000×39004200×4200舒适型120-1353600×42003300×39004200×4800四房两厅两卫标准型130-1433900×42003300×39004500×5000第六十一页，共123页。项目户型配比建议户型设计原则建议：1）布局通透：总平错落布局，强化视线穿透2）内外互动：户型设计注重外部景观向内延伸，加强内外联系3）观景保障：充分结合景观资源，保证客厅、主卧室（朝南）的观景效果4）卖点提升：增加转角窗、凸窗及入户花园等卖点设计，提升户型舒适度及观景性价比5）进深控制：首选二进深户型，尽量减少三进深户型6）高值户型：中大舒适户型，首选东南面景观区第六十二页，共123页。建筑立面第六十三页，共123页。周边项目的建筑风格都有欧式，西班牙、法式、海派洋房风格等，项目在外力面上有必要跟周边相呼应。第六十四页，共123页。欧式风格

欧式风格的建筑历史悠久，自6世纪的拜占廷帝国开始，经过罗马式、哥特式、文艺复兴式、巴洛克主义、洛可可主义以及帕拉第奥主义的多元影响下，焕发出古典与奢华的经典光芒。欧式古典风格多引入建筑结构元素，在凸凹有致的墙壁、罗马柱、雕花的掩映下，卷叶草、螺旋纹、葵花纹、弧线等欧式古典纹饰轻抚在精致家具陈设中，重现了宫廷般的华贵绚丽。在空间上追求连续性，追求形体的变化和层次感。欧式风格强调以华丽的装饰、浓烈的色彩、精美的造型达到雍容华贵的装饰效果。折衷主义.喷泉、罗马柱、雕塑、尖塔、八角房这些都是欧式建筑的典型标志。第六十五页，共123页。建筑品鉴第六十六页，共123页。第六十七页，共123页。园林规划第六十八页，共123页。高标准的建材品质不一定让人直观看见高标准的园林环境却可以给客户最直观的感受在园林绿化上增加适当的投入是提升项目品质的捷径第六十九页，共123页。园林打造第一招：社区入口社区入口是整个社区的价值展示窗口，应着力打造（包括临街商业氛围的营造。第七十页，共123页。1、乔木的冠径要大，不需要太多名贵花木，需要集中种植。2、注重坡地的营造；3、灌木的集中种植；4、四季桂，可增加香味。园林打造第二招：坡地立体园林第七十一页，共123页。园林打造第三招：水系景观北方缺水，因此水显的尤为珍贵，水系景观是品质园林不可或缺的点缀。第七十二页，共123页。园林打造第四招：建筑小品围绕主体性建筑而修建的、供人们休息和观赏的小型艺术或附属建筑物，既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用，营造文化氛围。第七十三页，共123页。第七十四页，共123页。休闲坐台组合水景第七十五页，共123页。组合绿化花台第七十六页，共123页。草篱、石拼步道第七十七页，共123页。休闲步道第七十八页，共123页。绿化、石柱、庭院灯第七十九页，共123页。石雕廊亭与水景第八十页，共123页。第八十一页，共123页。泳池流线造型第八十二页，共123页。休闲区、叠水与木桥第八十三页，共123页。③价格预估第八十四页，共123页。价格预估楼盘规模相近地理位置相近产品形态相近

综合上述条件，选取项目附近几个楼盘及同片区在售楼盘为比价对象。参照对象选取依据第八十五页，共123页。市场成交均价红都国际城红都国际城红都国际城成交面积成交金额成交均价72530.073289111694535中央公馆中央公馆中央公馆成交面积成交金额成交均价52719.762843631745394九天御景九天御景九天御景成交面积成交金额成交均价75222.433797387745048颐和园颐和园颐和园成交面积成交金额成交均价40451.921701783814207瑞鼎公馆瑞鼎公馆瑞鼎公馆成交面积成交金额成交均价52229.982109027824038七彩华府七彩华府七彩华府成交面积成交金额成交均价37245.241535537554123绵江印象绵江印象绵江印象成交面积成交金额成交均价15348.483868汉昇·榕郡汉昇·榕郡汉昇·榕郡成交面积成交金额成交均价58947.752548310884323豪门旺族豪门旺族豪门旺族成交面积成交金额成交均价67759.972943025554343上宾公馆上宾公馆上宾公馆成交面积成交金额成交均价12030.624380综合各楼盘成交均价对比：1、项目地段与瑞鼎公馆属于同一条道上，瑞鼎公馆成交均价4038元/㎡。2、中央公馆虽然成交均价最高，但折算偷面积达到170%，折算均价3775元/㎡。3、九天御景主力多层洋房，以5048元/㎡的成交销售也是非常吃力与项目不算是同类产品。4、其他成型楼盘均保持在4300元/㎡的成交价。第八十六页，共123页。

由上述市场比较推导后，

得出参考均价为

4400元/㎡，

以8-9%的技术参数作调整，

得到参考价格区间为4000-4050元/㎡。项目建议：首先将楼盘以较低价格开售，用以聚集人气，并形成热销局面，随后再根据施工进度和销售情况把售价提高以达到预期销售目的。在定价上不宜与市场价格持平，加上本身项目处于七彩大道边上，大型货车过于频繁出没，噪声吵闹，有购买抗性，综合以市场为参照本案实际售价当依据实际情况做相应调整。第八十七页，共123页。④产品定位第八十八页，共123页。区域发展：城市发展重心在七彩大道；城西区域核心位置；东西北部新城远期规划。居住环境：紧邻沙洲坝风景区。教育资源：548亩教育园区品质价值：豪门金典、豪门世嘉、豪门旺族成功案例生活配套：；周边现有商业娱乐配套。交通优势：七彩大道直通高铁、高速交通大动脉七彩大道、金都大道城市主干道开发商品牌：金南台，豪门系列在瑞金是比较知名地产企业价值体系瑞金城西区域楼盘目前开发量少，竞争力随之也少，是赢取竞争、吸引客户的核心价值点。项目价值梳理第八十九页，共123页。关键词解析：城市向西环城交通区域价值地理标识人文环境配套完善品牌延续品质保证地标形象具有无可限量的发展潜质和前景，拥有触手可及的都市繁华与便捷；标志性地段标签，七彩大道与金都大道交汇核心门户地带；延续豪门产品一贯品质，拥有雄厚的品牌实力和知名度，再创地标形象。项目产品定位书香人文*世家典范*城市新地标第九十页，共123页。主题理念阐释：豪门金座案名建议金：金榜题名、贵族气质之意；座：豪门的又一座新城。从豪门金典开始，到豪门世嘉、豪门旺族。豪门系列在瑞金已经深入人心，品牌的影响力已经开始产生，豪门系列带给瑞金的影响不仅是多了一个开发商、多了一个新楼盘，更是多了一种认识住宅产品的新标准！豪门，从一开始就走在了前面！未来，更将领引瑞金高端住宅风向标，成就城市标杆。第九十一页，共123页。备选案名：豪门领域豪门学府豪门府邸豪门茗邸翰林学府书香雅苑豪门盛世世纪星城第九十二页，共123页。核心定位主题理念阐释：谁是生活品质的追求者？

开创城西新生活高度金南台品牌实力再树瑞金豪宅标杆瑞金新地王放眼全市的瑞金人豪门系列追随者豪宅品质追求者第九十三页，共123页。领袖城央，御享繁华文化府地，景观尊邸核心定位备选豪门领御第九十四页，共123页。第九十五页，共123页。第九十六页，共123页。第九十七页，共123页。第九十八页，共123页。第九十九页，共123页。第一百页，共123页。第一百零一页，共123页。第一百零二页，共123页。第一百零三页，共123页。第一百零四页，共123页。第一百零五页，共123页。第一百零六页，共123页。第一百零七页，共123页。第一百零八页，共123页。⑤营销策略第一百零九页，共123页。营销，不仅是喊口号和做广告，更是一个价值挖掘、资源整合的过程，找到一条路子，挖掘客户，吸引客户，教育客户，把握客户，最终让客户与项目，项目与品牌、品牌与客户，三方面磁场产生共鸣，互为促进，这才一个企业、一个项目永续发展的根本，才是我们的终级目标。第一百一十页，共123页。城市界面营销空间通过对工地围墙、精神保垒等外部展示，体现项目的品质与影响；通过现场销售人员的服饰行为、物业服务提前介入，展示项目品质；建立项目高品质感知，提高客户认同软性服务通过营销中心、样板房等内部体验，提前展示项目未来生活；打造瑞金展示区线上推广大气磅礴的形象推广，确定项目配套最好楼盘的调性，同时诉求与销售阶段工程节点紧密结合，让广告服务销售；线下拓展通过看房车、客户经营、全员销售、全民销售、合作销售等手段，拓展客户渠道；暖场活动结合工程与推售节点，举办阶段性活动，轰动全城，提升项目在客户中的好感度,促进销售；深化项目形象，抢夺客户，保障上门量建立瑞金居所影响力第一百一十一页，共123页。项目地块，东南角设立大型精神堡垒指示柱。项目南面东面围墙广告，长效媒体宣传。项目在其他楼盘项目、加油站、热闹街道，设立展板。项目在主要干道高炮展示。城市界面展示第一百一十二页，共123页。营销空间展示第一百一十三页，共123页。软性服务展示第一百一十四页，共123页。媒介选择：以报纸、户外、围挡、短信、网络、海报、DM、夹报为主，广播、电视、公交车、候车厅、电梯广告、路牌、道旗辅助。报纸：主形象宣传维护，重大节点定期投放瑞金报为主、其他报纸为辅；形象硬广与软文解读结合；通过报眉、连版通栏等版面与形式创新运用组合宣传。户外、围挡：长效媒体，重点区域截留项目地、高速路口、乡镇出入口、道路指示牌等重点地段设置户外。DM、夹报：重大节点投放，重点区域覆盖认筹、开盘、促销等节点密集投放；直投公司或置业顾问针对繁华街道、重点居民小区进行覆盖投放。小礼品：制作大量的小礼品印有项目LOGO进行派发客户到场赠送、微信关注集赞、各个机关单位、设外展点。线上推广第一百一十五页，共123页。除传统户外、车体、海报等媒介外，可利用网络的信息容量和传播度，全方位调动网络力量，通过互动功能设计，充分借鉴