XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性报告

洪庄机械厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告制后期饥第这十呀章投资疗估算和资金畅筹措狐10斗.1估算依涂据丑1、《常州找市城市房屋浪拆迁管理办照法》（常政狸发［200端7］105扇号）惨2、《常州革市城市房屋块拆迁补偿估称价技术细则追》（绕常建［20车08］31询8号）火3、《关于粗调整市区城拦市房屋搬迁巡补助费等标行准的通知》佣（常建［2鞭008］3板19号）记10筒.2估算范梢围板地上拆除总抖建筑面积1仍80辞73每4.18平仿方米。平整鸟土地眼69.66跌公顷，约合体1045述亩。幅本估算包括闲以下内容：响（1）收储刺费用术（2）拆迁陪费用宵（3）基础胜设施费用尖（4）其他缎费用墙10炸.3估算原缝则及方法漂1、厂房、锣常州市苗圃稳、消防支队打、村级空地缓等收储按照钢120万元寒/亩进行收怀储。猛2、根据工组程资料，参糊照地区现行摩定额价格水少平及有关文祝件，拆迁费谈用采用该地消区同类工程鸽技术经济指然标进行估算树。蛇住宅房三拆迁补偿炸按沾37刺00元/平昌方米，营业或用房按要55拌00元/平臭方米，办公喝用房按3跨0祝00元/平予方米。傍3、基础设注施费主要是预土地平整费伯，按300宝0元/亩计微算。刻4、其他费枣用的计算标幼准淘（1）管理勾费用按（收掉储+拆迁+轻基础设施费利）的1％计抖。露（2）基本泉预备费按（幅收储+拆迁秒+基础设施拍费）的8％乏计。扫（3）建设宰期利息按长彼期贷款年利恶率5.94墙％计。林10秃.4总投资怜估算痕总投资按收本储费用、拆拾迁、基础设荷施费及其它乐费用四块计塞算。妇1、收储费截用纤已完成收储钞部分费用：晕434亩*池120万元沈/亩差≈增52080朗万元疑需进行收储向部分费用显：358.甜85侮亩*120舞万元/亩鸭≈仇43062固万元灶收储费用合门计：520锤80+43湾062=9辩5142万猛元想2、拆迁费炎用场a、俩住宅拆迁费山用：湾表坦10-1租住宅拆迁天费用计算一预览表芬序号斥费用名称客计算过程晃测算值（万腹元）肠1贼房屋补偿婶15999慧4.6矛㎡必×缎3700元馋/知㎡灿59198风忌2焰各项费用挨跪浸2.1念装修设施费壳15999王4.6李㎡列×邀250元/布㎡筹3999.玩87咳2.2言搬迁补助费饺423户忆×蜘800元/浮户漆33.84求邮2.3祸搬迁奖励费与423户伞×折15000热元/户障634.5露0弹2.4经临时安置补巧助费叉15999谣4.6挨㎡辩×女10元/今㎡滨×含6个月密959.9匪7制2.5受移机及听有限电视费睁423户王×厚758元/湖户（2购08+空调谱200+有方线350）丹32.06浑钓2.6桥水电拆表费衡423户去×扯120元/持户（水表6尿0+电表6腔0）杜5.08界2.7影办证费戴423户父×殖80元/户毒3.38何2.8态拆迁服务及通管理费访（1+2.须1+2.2锣+2.3+羊2.4+2课.5）复×扰2％芦1297.伪16资2.9括属地办公管杀理和奖励费迅（1+2.砖1+2.2济+2.3+扮2.4+2漠.5）帖×章1.5％邪972.8堵7橡2.1胳0础评估费较（1+2.补1）腰×施0.6％墨37.92千膜2.11损审计费化以上各项合适计难×雁0.2％问134.3贪5晨3担合计写1+2迎67309袄b、悟营业用房拆嫂迁费用：阿表争10-用2纯筛营业用房拒拆迁费用计床算一览表藏序号姓费用名称毯计算过程兽测算值（万殖元）逐1腾房屋补偿档6484.寿25爆㎡末×默5500元挪/阔㎡北3566.语34容2覆各项费用扶眠伟2.1免装修设施费摊6484.睛25办㎡浪×顿280元/银㎡贤181.5湾6婶2.2路搬迁补助费痕6484.森25阀㎡瓶×酬10元/损㎡因6.48常2.3眯搬迁奖励费览20000赏元+300脉00元+2瞒×狮35000产元保12.00璃劲2.4铲临时安置补亲助费排6484.百25址㎡符×梨10元/式㎡胜×议6个月日38.91衔警2.5甩水电拆表费井4户演×卖120元/居户（水表6兴0+电表6贡0）补0.05膊2.6谣办证费另6484.颈25绳㎡赞×数2元/胜㎡榆1.30础2.7篇停业补助费分（1+2.渣1）首×固5％打187.3提9液2.8锈拆迁服务及膏管理费池（1+2.谊1+2.2澡+2.3+轻2.4）晃×捞2％旋76.11宝拍2.9芒属地办公管委理和奖励费晕（1+2.雹1+2.2逐+2.3+么2.4）胃×薄1.5％光57.08积蝶2.1醉0朽评估费难（1+2.续1）仪×肠0.6％伴22.49轻企2.11详审计费抄以上各项合口计监×畅0.2％脱8.30抬3迫合计首1+2殖4157.劫99英c、答办公用房拆田迁费用：谎表卧10-饺3学息办公用房安拆迁费用计滋算一览表妻序号开费用名称搭计算过程砍测算值（万秒元）骤1矮房屋补偿糖14255哭.33荣㎡舟×亦3000元步/弯㎡垮4276.瑞60苦2佩各项费用坟攀偏2.1则装修设施费低14255膛.33剃㎡义×溜200元/捕㎡身285.1汪1秒2.2龙搬迁补助费敬14255帜.33精㎡贿×味10元/胀㎡插14.26翁晴2.3醉搬迁奖励费塞4针×覆35000元元不14.00瓣贩2.4蠢临时安置补沟助费蚁14255感.33故㎡尽×扔10元/材㎡忍×士6个月支85.53竭健2.5劳水电拆表费侧4户邮×正120元/斥户（水表6控0+电表6邀0）模0.05北2.6孩办证费壶14255朴.33揭㎡她×带2元/情㎡兼2.85尼2.7染停业补助费近（1+2.籍1）煤×滴5％超228.0怎9竹2.8沸拆迁服务及沃管理费杂（1+2.渐1+2.2梦+2.3+尿2.4）促×哗2％乏93.51船妙2.9慌属地办公管伤理和奖励费钉（1+2.挥1+2.2坛+2.3+巷2.4）涂×情1.5％牙70.13摊扑2.1层0跟评估费丘（1+2.刻1）牧×抢0.6％杜27.37悉圈2.11异审计费德以上各项合稼计境×拦0.2％耽10.19绍吼3火合计距1+2历5108析拆迁费用=炼67咏309汉+次4158限+动5108请=递76坦575占万元序3、基础设练施费用啦土地平整费粘＝剧1045歌亩袋×催3000元膊/亩订≈涉314仙万元洁基础设施费唇合计羽314崭万元努4、其他费杂用①管理费用班管理费用＝免（收储费用胖+拆迁费+佣基础设施费俊）*1％伏键山≈炼1720隆万元桨②逼基本预备费消基本预备费潮＝（收储费烤用+拆迁费康+基础设施红费）*8％总梅匠≈关137呈62洗万元弦③景建设期利息慈本项目准备剃银行贷款1歪1寨0000万称元，年利率构：5.94由%童假设贷款在希2023年蓝1月发生，遗则建设期利山息为：豪1猜1凶0000公×巩5.94%茄=符6534伐万元=4\*GB3与④皆其他费用合间计沉其他费用＝心管理费用+昼基本预备费淋+建设期利丑息腥胸＝建1去7模20该+哈137嫂62铜+痕6534智＝肌22023赢万元跟10浅.5项目总爹投资焦表10-种4至：总投资汇舍总表今序号申名称骨投资估算（犹万元）厦占总投资比岛例灶一按收储费用厦95142丽49.03傍%誓二圾拆迁费辫76574圆39.46奔%这三腐基础设施费补314浪0.16%挪四牲其他费用析22023滋11.35记%算总计=SUM(ABOVE)萌19404确7笋项目总投资此约为碎19404蜓7烧万元。（详四见附件1投予资估算汇总璃表）阳10怒.6资金筹范措活10欠.6.1颂本项目总投马资为铁19显4047境万元。聚其中收储费李用：纺95142对万元务拆迁费用：拿76糖574进万元机基础设施费书用：涌314仆万元认其他费用：哭22023继万元鸣10生.6.2碗本项目资金啄筹措：银行疏贷款：竭11000延0央万元，占鼻56.所69连%董自筹资金：钳84047忘万元，占伟43.勉31睡%炭自筹部分由然市土地收购辅储备中心筹天集解决训，目前市土鼓地收购储备壤中心自有资桥金1500充00万元，扎自筹资金有絮保障就。极贷款偿还由摇本项目可出顿让土地上市蛾后的出让金红及部分自有娃资金偿还。好第异十一皱章经济已分析瞧11财.土1项目帆收益嘴本项目收储雁和怪前期开发后黎，可为部分韵土地挂牌出指让做好准备亩,会产生一铺定的经济效积益，产出与乎投入差额即毫为政府收益峰。架1、参照恶项目周边地乌块颈相似押用途相似指君标的土地出普让价，如下倡：顿表蠢11软-1浙周边地块仰土地出让价淘格一览表言地块名称蔑规划用途随出让方式说容积率校出让时间（馒年）妥面积/出让英价（平方米柔/万元）笋单价难（万元/亩遍）进0302青都枫公园东侧邻商住持毛踪地荡2.淘5/3.0挖200摇8禁17923乎/旺303拿11.3邪0701青就枫公园东侧热商住夫毛地萍2.5/3笑.0德2023蛛27012丢0/435汗0蜜10.7臭（市国土局丢土地成交信细息）绑因丝青枫公园东水侧袭地块朗出让时间毙为淘200御8呆年，美出让米毛地扰地价约芦11么万元/亩，际当时拆迁费脉用估算为沸35好00元/平占方米，拆迁骂建筑面积为惕拆迁占地面羡积伯×还1.5，因课此折合净地浩出让价每亩赚单价为：犹35完00元/平隔方米违×秩1.5渔×电666.6挡7平方米/坚亩戚+11万元隶/亩外＝政3遣61枝万元/亩。池结合本200筝8列年以后土地录市场的实际岁情况挡预计本项目凶出让价创根据不同容摄积率及地块堆用途割在垦2三4固0-3庸6扣0维万元/亩间水。屠根据地块内垃可出让土地竞具体情况世，出让收益丛预测见下表轻：程表恐11竖-2揭本项目土花地出让收益伞预测表押地块编号南地块用途倍出让方式礼地块面积（丛m核2江）拨容积率面预测单价桐收益估算复（万元/亩拦）巷（万元）丑HX-02宪0602摇商住碰净地悔75630蝇2.5-3肃.5舒360塑40840汁HX-02嗽0605拼商住懒净地驳32340赚2.5-3海.5蜂360该17463矩.51抬HX-02注0607病居住鞠净地扫64620岔≤返1.5肾240塔23263足.08仅HX-02剂0608鬼居住羞净地耳33580怠≤咽1.5惰240总12088册.74遣HX-02痒0702动商住刷净地活88610断2.5-3度.5罢360南47849棚.16根HX-02浅0705斥商住辟净地另63820群≤考2.5龙300晃28718馅.86去HX-02胁0707难居住订净地俗65990哭≤蜂2.0幅280粪27715搞.66叨HX-02印0709棒居住僵净地据64210违≤浊1.6址250铁24078草.63类合计袖捕呢48880敞0程樱绒22201柴7.6测由上表可计塌算出,本项艰目土地出让滴收入总额为守22201夕7.6漠万元,开发败成本府19404格7典万元。尘收益：羽22201潮7.6糠-择19404逆7尝＝哭27970培.6驾万元。密可以提高土另地收益，绑土地收益用山于弥补常澄胀路万福路拆闷迁改造投资肠的缺口。淋11要.2相关经逼济效益在影响销本项目具有珍相关的经济箩效益，主要画体现在完成畅了城市基础个设施和公共改设施地块的失收储及拆迁调上。城市基凭础设施和公侵共设施的实葵施，必须对滤地块进行收旁储及地上建灿筑进行拆迁盘，政府需要蝶投入，通过凉本项目的实骆施，可以完秘成朴规产划登范围内的城职市基础设施塔和公共设施杠的收储及拆软迁，其政府更本来需要投舅入部分应计移入本项目的铅经济效益。舒第十二雅章项目饱招标投标方阅案刘1丽2敏.1招投标颠依据这1、《中华扭人民共和国匆建筑法》谊2、《中华师人民共和国僵招标投标法果》堵3傻、矩《江苏省工点程建设项目凯招标范围和哨规模标准规垂定馋》货4泽、绸《江苏省依陕法必须招标跨建设项目可或行性研究报辣告增加招标跌专章和核准今招标事项的李规定坚》御5援、《江苏省坑招标投标条罚例》面6月、《建筑业上企业资质等霞级标准》乡1抖2怠.2招标范幅围悟1根2骡.2.1迹根据《中华跌人民共和国护招标投标法寒》(陆1999年磁8月30日算)第三条：哥在中华人民昼共和国境内甜进行下列工随程建设项目责包括项目的潮勘察、设计绝、施工、监率理以及与工燥程建设有关米的重要设备留、材料等的撑采购，必须晚进行招标：五1、大型基该础设施、公典用事业等关借系社会公共诵利益、公众火安全的项目某；填2、全部或卧者部分使用扯国有资金投刃资或者国家执融资的项目叫；她3、使用国职际组织或者毁外国政府贷迁款、援助资改金的项目；占本项目总投眼资估算为颈19404荷7航万元，所以淡必须对项目四建设主要阶以段依法实行杏招标。具体抖招标范围为胖：拆迁猜、土地平整以施工挑。扑1格2侄.2.2洒根据《江苏唇省工程建设屑项目招标范忧围和规模标诵准规定》，红上述规定范托围内的各类赵工程建设项再目，达到下并列标准之一沉的，必须进动行招标：鲜（一）勘察迷、设计、监俭理等服务的拢采购，单项司合同估算价松在30万元授人民币以上亏的；凯（二）施工剑单项合同估闹算价在10娘0万元人民龟币以上或者盈建筑面积在青2000平渣方米以上的察；拾（三）重要扎设备和材料母等货物的采耕购，单项合坑同估算价在列50万元以武上的；丰（四）单项畏合同估算价蓄低于本条第菌（一）、（酸二）、（三认）项规定的煮规模标准，慈但符合下列嚼标准之一的素项目：烟1．总投资助额在200嫩0万元人民混币以上的；愚2．使用各逮级财政预算恩资金的项目拐、使用纳扁入财政管理廉的各种政府宽性专项建设愁基金或者行待政事业性收凯费资金的项丽目、使用国折家融资项目芽，总投资中后使用财政预遥算资金、纳歇入财政管理瘦的各种政府蚕性专项建设芒基金或者行灵政事业性收里费资金、国呼家融资的金顾额在100耽万元人民币朋以上的。冒1菊2腾.2.3键本项目总投无资估算为末19404露7抹万元，所以脖必须对项目暗建设主要阶红段依法实行颂招标。绒按照以上规魄定再结合本笨项目的情况住，必须实行柿招标的有馒：呜拆迁甲、枯土地平整施贞工夫。蒸1亮2辽.3招标方息式坊1钥2慨.3.1赞《中华人民扑共和国招标汉投标法》规叔定的招标方忘式有两种：验（一）公开忧招标。就是贸招标人以招谨标公告的方线式，邀请不缩特定的法人掉或者其他组贱织参加投标屑的一种形式乒。懒（二）邀请歇招标。就是荷招标人以投秃标邀请书的袄方式，邀请热特定的法人瘦或者其他组个织参加投标尾的一种形式商。肆1折2佩.3.2趣《中华人民关共和国招标衣投标法》中繁规定：政府茶对国家重点旦项目、地方爸重点项目以饼及机电设备粉国际招标中载采用邀请招海标的方式要第进行严格控雄制。公开招桐标中没有这蒸方面的限制牺。《江苏省摘招标投标条冰例》中规定古依法必须进廊行招标的项慰目中，有下湿列情形之一调的，应当公茂开招标：府（一）省、税设区的市人骄民政府确定斯的地方重点到建设项目；缸（二）全部腿使用国有资逃金投资的项膛目；针（三）国有暗资金投资占蕉控股或者主亭导地位的项割目；桃（四）法律增、法规和规用章规定的其参他应当公开滩招标的项目覆。皇根据以上暗规定结合本车工程情况，敲招标方式拟凯按下表进行明：炭表1岂2颤-1招标隶方式表咳名热丈称顺招标方写式邪拆迁扇公开招标末土地平整施妈工锻公开招标均1亮2轿.4招标组像织形式醋根据《中华与人民共和国断招标投标法狠》规定，招窃标中可以采数用自行招标漫和委托代理剃招标，自行谣招标，招标瞧单位必须具科备自行招标皱的能力；代姓理招标，代魂理单位必须逮具备与招标况项目相对应耀的规定资质阶。《江苏省纪招标投标条驼例》中规定魔招标人自行锈办理招标事甲宜的，应当绵具有编制招扶标文件和组猴织评标的能汤力，符合下勿列条件，并欠向有关行政夹监督部门备童案：限（一）具有润法人或者其驶他组织的资蜘格；毙（二）有与侧招标项目规执模和复杂程缝度相适应的所技术、经济填等方面专业塌人员；声（三）有专初门招标机构挠或者有三名比以上具有招扩标业务能力间的人员；后（四）熟悉见有关招标投猎标的法律、暖法规和规章魔。初本项目拟采裕用招标组织彩形式具体如签下：冶表1究2奶-2招标姿组织形式表慢名榴浸称忠招标组影织形惭式担拆迁锁委托招标孝土地平整施协工姨委托招标搞1轧2开.5投标单聋位资质要求保根据建设部偷2001年常4月18日滤第87号令体《建筑业企妙业管理规定缩》等文件和佩本项目规模降，市政公用劣工程施工单援位必须具有费三级以上施士工总承包资东质。雷拆迁部分必饶须具有拆迁坦资质的单位晃，才可以参顺与投标。巩第十徒三萝章项目摔社会效益勒1梢3愁.1俘改善周边居斜民的居住条平件丈常州市仍钟楼区驼XXXXX称厂及歌周边哥地块萍，为常州市晶的老城区，快工业厂区大吐，外来人口茂杂，出租户夫多，交通、脾环境、治安判状况不好。糖通过本项目秧的建设，将财彻底改变这肆里的面貌，助改善周边居上民居住条件魄。舅1他3丈.质2加快城市御化进程组常州地处长善江三角洲，闸是全国经济提最为活跃的志地区之一。孙经济发展的驱加速，城市施化进程进入丧快速发展通深道。雀本项目实施漠有利于梯优化城市的墙产业结构，猜加强相互间束的交流与合委作，使农村拔的人口向城血市集聚，提宜高人民的生届活水平，走擦可持续发展蒙的道路。涉1带3鼠.3锅可以提高土钥地收益决常州市近几贸年出让的土咳地较多是以睁“掘熟地境”习方式出让的触。通过土地棵收储和前期扑开发忆，使土地有期一个较大增亡值空间，不鹊仅为城市建泪设积累了大楚量的资金，壤同时也大大密地缩短了开垂发商开发建婶设的周期，还规避了开发脂经营的风险训，改善了投教资环境。娃1屯3骨.4垃有利于优化植资源配置挥常州处于苏致南、苏北板妈块交界处，聪在长三角洲琴城市群中处默于中心圈以确内，从地理柴位置上看，烦常州市既是绳苏南地区东态西向交通沪鹰宁通道的必扶经之路，又丧是我国南北滚向干线北京宴至杭州高速码公路的重要警节点，交通枝区位优势明邪显。查通过本项目序实施，倦有利于人才眉和资本的流偶动，实现资雷源优化配置床，给常州带牺来更多机会歉。践1管3括.得5完善项目锦区周边基础贯设施及公建相设施荣通过此次地悬块收储和前于期开发，将渴进一步完善艺该地区的基非础设施及公煮建设施,更汉好的为周边陈居民服务禽，通过对丧XXXXX辟厂及肚周边至、苗龙江路东埋侧、裤勤业秤路腊南鸣侧城市公共梢绿地的营造挨，在增加城锡市公共绿地经面积的同时追又改善了该拼地区的生态很环境，提高计了周边居民曲的生活质量莫。汁第十庸四溜章狂风险分析责1遍4漂.末1绪风险分析哥本项目为土恢地一级开发茧项目,从立剪项到实施的半过程中，将简不可避免地贼受到众多不藏确定因素的爬影响，这是速市场经济的甘特征之一，郊本项目在实缠施过程中主华要有如下风曲险：肃1舌4弟.化1饮.1镜市场风险无本项目为土峡地一级开发朴，将生地转吊为熟地，出罗让给房地产艇开发商进行铲房地产项目哭的投资活动圣。但由于受苍金融危机的什影响,房地薄产市场遭到羊较大冲击，贝楼市低迷,叠目前整个房蔑地产市场依冰然还处在调绩整周期中，踢一些地区的尿房价还有下享调空间，且胜本项目周边号类似楼盘较胞多，存在较禾为激烈的市要场竞争，很居多开发商处扫于观望状态争，对于土地驼的出让造成谈不利影响。角1麻4猪.贵1韵.2探开发成本风消险羊本项目涉及立的拆迁量较上大，拆迁时刮间相对较长以，且由于民沸众对拆迁安敬置费用的预俩期过高，将政加大拆迁难累度，这些不欣可预见的因差素将增加本贵项目的开发完成本,提高芝项目的风险兼性。哨1治4损.拣1赴.3金融资风险费土地一级开卫发资金的需对求量大，占扔用时间长，族流动性差，桃使用集中，垃致使土地一免级开发企业新资金出现不率足。土地一悬级开发过程耗中拆迁费用域占的比例较计高，拆迁费周用都发生在浆一级开发的问前期，且需挪要一次性支闲付；同时开劝发企业负责秩拆迁难度也淋日益加大，罚直接影响开党发进度和开彼发周期，增谱加资金回收册的风险。荷当前土地一商级开发的主焦要融资方式盾都存在一定今的局限和政倚策法规的不鹿完善，无法嗓成为土地一躺级开发持续便稳定长期的贯投融资模式善。对于土地毅一级开发周痰期和进度而算言，银行贷犯款期短，贷非款时序不灵车活，缺乏对介土地一级开献发明确的贷伐款政策和支波持等，因此贝本项目存在饶一定的融资待风险。纹1级4饶.亩1此.4堵政策风险即2023年梯，中央政府于已经出台了律一系列的育房地产命优惠字（扶持）政期策，其中包禾括：契税下腥调、印花税拴、土地增值貌税暂免，二疏手房转让的朝营业税免税殃限定从苹“木5年奇”握缩小为无“午2年邮”垦等。因此，永近期内国家农政策对本项战目的影响不响大。度1超4售.虽2港风险对策鼠1偿4揉.孟2括.1逼市场风险的虫对策驰在全球金融聪风暴的冲击填下，我国的记经济形势和基经济实体或甘多或少地受主到了影响，考目前，国家线对房地产市孟场进行大力股扶持与合理戚疏导，并且宿在近期出台康了一系列有蝴利房地产业齿“杂回暖丰”删的政策，本箭项目面临的摇市场风险还算处于可控范员围以内。板1描4州.胖2壶.2火开发成本风冠险的对策符本项目可以他通过深入宣所传等方式，开让广大群众脱理解支持拆册迁,并全面雨落实政策，态坚持公平公羡正公开的原哪则,妥善处共理矛盾，切该实帮助群众枝解决实际困骗难,依法规富范操作,尽寸可能的降低彩拆迁成本，先从而规避该肃风险。局1少4氧.叫2昌.3卖融资风险的扇对策跳积极建立多竿元化投资融敌资渠道是规检避融资风险首的重要措施择。目前土地锤一级开发主怜要的融资方窄式有：财政嗓拨款、银行匠贷款、土地胆信托、土地躁基金、土地氏债券、利用朽住房公积金棚、社会保险偏基金、离退通休