万达招商管理制度及流程

第3.5节商务(招商)管理1总则商务关系是指在项目开发和经营过程中与主力店之间的业务联系，是集团商业发展战略的核心关系之一。建立、维护和发展良好的主力店关系是项目开发的重要基础，是项目成功和持续经营的基本保证。集团商务部统一负责与主力店进行相关的商务谈判、对接和协调，是集团直接面向客户、面向市场的部门，也是落实“订单地产”的主要环节。集团各相关部门和集团所属项目公司应予以配合，充分识别主力店的需求和期望，并用此指导项目产品定位、规划设计和工程施工等业务活动，从而保证项目实现预期目标。2商务管理工作责任界定2.1商务部是集团负责商务关系管理的专职部门：1)根据集团或相关部门要求，参与集团商业项目的业态规划；2)负责主力店招商工作，制订相关招商计划并负责协调相关部门的工作；3)负责主力店租赁合同的起草、洽谈和签订，负责主力店合同执行的监督和协调；4)负责及时取得主力店的初步技术条件，组织协调规划研究院与主力店的具体技术对接工作；5)组织协调集团商业管理公司与主力店洽谈并确定物业管理界面、相关费用，并签订物业管理合同。6)主持协调项目建设中与主力店的关系，如主力店的设计变更、主力店进场装修、物业移交和主力店开业等；项目管理中心负责督办处理项目建设中出现的问题，直至达到合同中约定的相关要求。7)负责与主力店的公共关系工作；8)负责审查项目中有关主力店的对外宣传内容；9)负责所有对外商务谈判、商务来往信函、商务文件的档案管理工作。10)负责研究商业领域各业态的发展与特点，参与研究和总结万达城市综合体的特点和发展。2.2商务部、规划研究院、项目管理中心应向集团所属项目公司及时告知和解释主力店的有关要求。由商务部、规划研究院、项目管理中心会同集团所属项目公司，与主力店共同确定项目建设过程中的配合计划和配合机制。2.3集团所属项目公司应严格按照已确定的主力店有关要求执行和落实，在主力店进场后应积极协调配合。对涉及主力店的现场问题，集团所属项目公司应立即告知集团相关部门，以便及时进行协调解决，不得擅自解决或拖延不报。扩2蜂.4在取蚁得地块开发存权后，由商蹲务部和项目洋公司共同在钻当地招聘1绞－2名临时远招商人员，驱负责当地主东力店、次主垄力店（主要赏为娱乐、餐势饮业态）和栏步行街餐饮烤客户的信息营收集、客户擦确认、商务剂谈判、技术壤对接等工作签，编制属当清地商管公司仰。在招商工办作结束前，卷业务上归商罚务部管理，检行政上归项沫目公司管理樱。招商结束拜后，人员直魔接转为商管迟公司员工，讲但仍应承担拨其所负责主驰力店客户的鞋租后服务工翁作。残3主力绵店需求的识贡别与评审锤3缸.1对于辩具体商业项抄目，集团相芝关部门应分扑别针对以下领两种情况，陕识别和确认近主力店的需笑求和期望。念在此过程中醋，应充分考挽虑与主力店锈的长期合作术协议的约定航要求和商业赛运作相关的乞法律规定。倒1判)获谷主力店已有怎书面材料说延明的（包括遇商务条件、肥技术条件、这物业服务要萌求等）：应报对其要求进谦行研讨和确洽认；骡2萄)萝饲主力店没有折书面确认的奖，应由我方胁根据以往合开作经验或从宿大型商业案赞例中总结出馒的经验提出极要求，供其谅确认。辰3宽.2商务拔部负责组织坚各相关职能酷部门就上述域方面的内容时与主力店进周行沟通和洽促谈，按规定酿的作业流程碑，及时、准点确地理解主锣力店对项目达的要求。购3包.3商务嘱洽谈过程中研，发展部、刚规划部、项夸目管理中心香、商业管理屠公司均应配粉合商务部工苗作，并在其赔职责范围内授对完整、准叼确理解主力烤店要求负责条。活3带.4租赁拢合同拟定押由晚商务部与主皆力店客户协岭商提出合同跪初稿，初步沉确定租金价恨格、交付条柄件、交付日笨期、物业费茎等商务条款服。商务部组彼织规划部、词项目管理中鸣心、成本质鼠量控制部、累财务部、投压资部、商业雷管理公司、孕法务部会审棵合同初稿。斥如相关部门悔对合同中的黄条款有异议武，须书面提穗交商务部统依一与对方谈新判解决，并号将结果知会软有关部门。徐合同文本拟萌定后由商务蔑部提交有关吼领导批准后板，与对方签籍署。易3霜.5租赁抵合同评审鞠3名.5.1刮在签订合作适协议及合同垫前，商务部亦必须提请分堤管副总裁召肝集相关部门玻对合作协议假、正式合同杯条款，及其咸附件进行评踪审，确保：升1症)规定内益容完整，表断达清晰、准汗确，没有含贷混之处；解2缠)洽谈过畅程中未取得前一致的问题睛均解决；隔3徒)公司有俭能力满足约圆定内容的要宪求。蝇3似.5.2侄合作文本和剥合同的评审撇意见必须形弹成书面记录践，并由参与博人员会签，枕承担相应的避评审责任。扶3造.6合同太签署晓由朱商务部主持歪与主力店客茂户签署正式吐租赁合同，喜签署完毕后曾，集团档案交室和财务部挡留底，商务除部负责将复鸭印件送达集尊团商业管理皮公司租金部判、集团所属捷相关项目公队司和商业管领理公司，并庆知会规划部爬、项目管理陈中心、投资购部、法务部四等，财务部壳执行履约保傻证金手续。核3芬.7合同货变更和补充规3伶.7.1夕由商务部主犁持会同双方哗法务及相关牧部门协商处饼理。纵3箩.7.2掀针对协议（罚合同）变更烫要求，商务赚部必须提请吉分管副总裁挣指定相关职寺能部门负责局对变更内容冲进行评审，链经书面同意掠后方可签订战。北3赢.7.3钟变更条款经古批准签订后降，商务部负嗓责以书面形牵式传递到各私相关部门，白并跟进各职霜能部门变更馒条款的执行丝情况。典4主力宰店的对接管赏理碑4压.1与主饶力店的对接填管理应遵循犹集中管理、糊层层对接的壶原则。笋4币.2主力毒店客户的开量发、商务条谎款的确定和射商务关系的段协调以商务珍部为主，具府体业务的执饮行由相关部迟门直接对接菜处理。无法发解决的问题段，由商务部津负责协调主扶力店客户与戚职能部门处烟理，并视具剃体情况提请才集团领导协座调。齐4治.3主力道店对接工作拒，以及确认著事项的时机垄、责任和内维容，各业务椅部门必须按招《主力店对把接管理办法池》的规定执拣行。使4捐.4对以像下事项的沟冤通，必须形越成书面记录钳（报告），给商务部和各懒职能部门必证要时应要求别对方签确。颗1返)亮期主力店确认诊事项；付2卡)引度合同(协议奇)的解释和电补充规定；蔑3拥)妙筝澄清、解释担或补充项目吹技术要求；蒙4滚)锄许项目配合要挥求；区5吊)劝怨对公司人员尘、项目进度早、质量方面匆的反馈意见像等。判4利.5由商全务部负责接赠收、处理的士信息，必须仗同时以书面析文件形式传搂递到相关的梦职能部门（奇或集团所属佛项目公司）富。由各职能哀部门直接接毯收、处理的甚信息，也必愈须同时以书撒面文件形式币传递到商务先部备案。提稳4版.6商务形部必须按项旗目建立完整鸡的主力店联友系档案，分季类保存与主间力店的相关栽信息和资料葱，并定期（托每月或根据详项目运作计舅划规定）组珍织相关职能竖部门进行核越对，确保信桶息传递完整抗，处理及时魂。四4麦.7每次歪与主力店对管口协调的事钳项均应形成盲备忘记录，急并分发至各摇相关部门。山5支持孩文件链5.1欧《商务管全理主要工作尘流程》栋5诱.2《客冰户开发工作槐规范》骆5荡.3《新星项目推荐工饭作规范》检5.4予《租赁谈享判工作规范胁》历5.5淹《主力店抱对接管理办予法》刻5旱.6《主哨力店进场移掌交注意事项丢》喜5.7秩《租后服荒务工作规范揪》枝5.8软《商务文位档管理规范附》秤《商务管理凝主要工作流怖程》豪1租赁合虾同审批签订颈流程（必须摸由部门总经盆理签字或由界总经理授权护副总经理）扩1.1租良赁合同文本眨内容确认流煤程客户确认锯闸自有项目杆租赁合同文神本内容确认大流程客户确认商务部业务经理及主管副总确认副确认投资部会签财务部会签集团董事长确认分管副总裁确认商务部总经理确认商务部业务经理汇总完整的报批资料业务经理及主管副总与客户进行修改性谈判并确定后再报各部门确认法务部会签成本控制部会签增值税发票项目管理中心会签进场条件、交房及提供相关证照的时间点商业管理公司会签物管职责界面、收费标准、租金支付方式、免费停车位、广告位、促销场地规划研究院会签房产技术条件、租赁范围、面积商务部总经理确认商务部业务经理及主管副总确认副确认投资部会签财务部会签集团董事长确认分管副总裁确认商务部总经理确认商务部业务经理汇总完整的报批资料业务经理及主管副总与客户进行修改性谈判并确定后再报各部门确认法务部会签成本控制部会签增值税发票项目管理中心会签进场条件、交房及提供相关证照的时间点商业管理公司会签物管职责界面、收费标准、租金支付方式、免费停车位、广告位、促销场地规划研究院会签房产技术条件、租赁范围、面积商务部总经理确认轮搏已售项目租阁赁合同文本码确认流程商务部总经理确认项目公司确认交房及提供相关证照的时间点商业管理公司会签物管职责界面和收费标准商务部总经理确认商务部业务经理将落实情况再报各部门确认集团董事长确认主管副总裁确认商务部业务经理汇总完整的报批资料商务部业务经理确认规划部会签房产技术条件、租赁范围、租赁面积客户确认商务部总经理确认项目公司确认交房及提供相关证照的时间点商业管理公司会签物管职责界面和收费标准商务部总经理确认商务部业务经理将落实情况再报各部门确认集团董事长确认主管副总裁确认商务部业务经理汇总完整的报批资料商务部业务经理确认规划部会签房产技术条件、租赁范围、租赁面积客户确认鸽他补充协议法的确认流程宁同租赁合同泰确认流程。劈1.2租接赁合同签订瘦流程默芹自有项目头租赁合同签扰订流程向印鉴管理部门出示合同审批通过的流程手续向印鉴管理部门出示合同审批通过的流程手续档显已售项目租某赁合同签订学流程献因由产权方通或其委托的妥代理人签订腹，略相应流牌程。挥料补充协议它签订流程同提租赁合同签睁字流程。塞2主要商恼务条件确认扒流程结2.1客户程方先提出商上务条件的确径认流程丙2.2集纠团事先下达乏商务条件的胶确认流程掠2.3商箱务部通过市紫场调研和租然赁经济分析芝提出商务条学件吸3房产技正术条件确认物流程商务部获得客户初步交房条件商务部获得客户初步交房条件焰未签约区域巧的确定房产吊条件由商务碎部和规划院言会签后通知垫项目公司执尿行。规划院板提交商务部蓄的所有图纸钞和资料需由庆规划院院长我签字确认；茶房产条件和巧规划设计图堡纸确认后如弹需变更均需册主管副总裁栗审批。宗4租赁区定域和租赁面处积确认流程狡自有项目租国赁区域和租券赁面积确认棍流程锯5物管职挡责界面和相绸关条件确定卷流程长5.1物育管职责界面习和收费标准源确定流程棋谈判结束后额，需两个部蓝门总经理签修字确认架5.2电娃费增值税发环票提供确认四流程懂5.3外煮立面店招位辜、广告位、池停车位和免光费促销场地命确认流程：烟肝自有项目搏外立面店招数位、广告位阅、停车位和墨免费促销场魂地确认流程妖郑已售项目检外立面店招铸位、广告位减确认流程启6合同执筐行过程中商基务条款的单朗项调整商务部分管副总裁批示商务部分管副总裁批示窝《客户开发索工作规范》贺建立丰富的四客户资源储淋备是集团招赖商工作最为烟重要的基础棒，当一个项舍目有众多的卵备选客户时为，我们的商堪务谈判才会昏真正的主动过。客户开发向是一项长期寸性的工作，还需要持之以咬恒，而且必截须在广泛的织基础信息中盖进行筛选才逝能确保质量走。根据客户唐开发和筛选日的流程，可蓄以把该工作语分为基础信度息收集、建雕立联系、重贩点筛选、深塑入接洽、持诚续沟通、建撞立合作、扩作大合作几个歉阶段。谦1基础态信息收集然1骂.1首先自应该对客户票进行分类，裂目前与我司欲已有合作关柜系或潜在合榨作关系的客疗户大致分为书零售类、娱驼乐类、餐饮开类、配套功狱能类。墨1.2详获取信息虹的途径应该泥是多方面的芬，除了报刊猛、电视、网零络外，还应央包括各种行撑业协会、相矛关业内人士理、已合作的碗老客户、企阳业内部有相戴关行业和企射业从业经验帜的员工等等妄。每一个渠督道都要建立锁一个固定和难有效的信息桐收集方式，计并根据信息其更新的周期散，不断进行杜调整和丰富素。炉客户信息收善集途径一览叨表胡信息来源皱信息内容布信息特点渡收集周期坑网络绣企业网站湖信息较为细淘致，信息获艺得周期不受欧限制，但搜树索范围极大附，搜寻效率谨较低治日常馋行业协会网臂站络信息相对集太中，信息获谅得周期不受盼限制，但有洁遗漏物行业评选活么动宣传绪漏查喂却出现评选活偿动时膝报刊/杂志唐地方性报刊至/杂志关信息来源丰判富，有固定果的周期，但们搜寻效率低走报刊发行周除期吵专业性报刊呆/杂志持信息相对集劣中，有固定保的周期蛋业内人士均合作伙伴监信息真实度论高，关联度剧高咬日常曲行业主管什信息覆盖面豆全，真实度济高，但需要机有一定的人酒脉关系介入赴资深专家榨信息覆盖面弃全，真实度欣高，但需要狂有一定的人佛脉关系介入汗公司员工重主管部门员旦工流信息真实，贪但覆盖面狭纪窄虹日常朴应聘人员表信息较为真卵实，但覆盖锄面不够确定建公司有相关苍人员炸招聘时衫展会、集会捐专题展会目信息真实、束覆盖面广，仰但有一定遗梁漏，需一定棕投入，信息框获得周期受牺限制奉展会举办时宁合作企业联夕谊会酸信息真实，遍覆盖面一般武，信息获得摆周期受限制冷会议举办时扒2晓建立联系谅2颠.1信息牙获得后，要怜尽快与相关失企业取得联衫系，以获得坝最直接、准姻确的信息，敞并开展下一愈步工作。循2.2杰建立联系甩时可先以传秤真、电邮的叶形式，表明惨来意。因只弱是初步的接从触，主要的背目的在于弄您清对方的主补管发展的部项门和相关人本员，可先不割急于表达我资司的真实意手图。参2普.3为了哑在第一时间发引起对方的肚兴趣，应从卷对方最感兴隔趣的话题入顺手，找对人匆员和部门后缝再进入正式灵的沟通。起2.4样建立联系菊的结果应全如面获知客户出的联系人、蔑联络方式，堂包括、破电邮等尽可革能多的联系澡方法。糕3重点油筛选映3.1辣经过初步叙的联系后，雁我们要对获虑知的信息进路行筛选。筛栏选有两大关决键：一是被毯筛选的信息现要尽可能的僚全面、真实固，二是要有咏一个较为科钓学、合理的朗筛选标准。西3终.2信息管真实、全面腹主要靠在第吩一、第二个惨阶段的工作单中进行把握泽和控制，科潜学的筛选主渡要靠不断完慰善相应的标荣准，目前的习标准主要是望店面的品牌酬影响力、租氧金承受能力柴、拓展计划悉的符合度、委房产技术要席求等几个方番面。舟3.3饿品牌影响粮力实际上是黎企业实力、豪管理能力、箩盈利能力的犬综合写照，逐所以这个看析似抽象的标码准可以被若泉干反映具体耻经营水平、煤规模的数据轰进行量化。场具体可以使尺用销售额、提利润额、员窝工人数、连虽锁店数、增踩长率、行业福排名等参数雨加以衡量。颂垄断度相对跌较高的超市侍、家电等行程业的横向比强较相对容易贡，但较为分认散的百货、质餐饮等行业座的横向比较糕将较为困难阵，这时可以幅考虑将比较摄的范围局限汉在一个城市额中，甚至在烧上海、北京朗这种超大型跌城市中可以矿局限至项目仍所在的商圈贱内。叶3炉.4为了济确保信息不态被随意筛选中掉，筛选的苗结果和过程鼓应该有多人搁和各个层级浙参与。恋4深入怒接洽脉4般.1初步关联系中只涉针及双方企业色基本情况的攀介绍和合作粱意向的探讨泥。深入的沟蜂通则要建立酿在具体的项忙目合作的基厚础上，为了仆增强对方的灾合作信心并蚂最终促成合倒作，必须增谨强客户的感很性认识，具磨体可以通过誓项目的推介罩、现场参观禽、邀请来访拣等方式，还肺有高层领导成的直接参与光也有助合作盾的加速。避4叶.2因为讯双方尚未有铁合作的经验剖，商务人员南给对方的第讽一印象十分寒重要，此时碰往来的函件无、资料的提集供、语言都嫩会是对方判翅断我司实力崇的重要信息痒来源。四4骆.3接洽胁的深入必须好建立在双方团现实利益的奉基础之上，菊所以必然会妈涉及具体项辞目的合作意糊向以及合作脉条件，为了馅知己知彼，吐在接洽之初妈就要了解好罚对方的心理顷价位（不仅锦仅指租金）警，同时也要毛了解好我方凭的合作条件舌的底线，这液样才能做到宾心中有数，浮从容应对。秤5持续顿沟通腐5喷.1客户蔑的店面拓展城计划一般都盐是商业企业报的核心计划若，所以项目灰确定的周期遣往往较长，债而且牵涉到栋必须有较高时层面的管理羡人员参与确粘定，有的项削目甚至持续呜数年之久，匹或经历了几胆任主管才得蚀以确认。所丧以保持持续酸、耐心的沟苦通十分正常博，也很必要纵。通常并无祖实际进展状乞态下的沟通嫂周期在一至荡两周。赴5朵.2为了依保持持续沟荣通，必须要爷不断制造沟税通的由头和筒机会。通常细采用的机会多有:提供项喂目资料、介暖绍新员工认吓识、出差拜格访、了解其绵某方面信息绑（与项目合悦作无直接关鸟系的）、节彻假日问候等森。河6建立裕合作店建穴立合作，达毒成具体的租躬赁合同是把老潜在合作关畏系变为现实敏合作关系的省重要标志，穴也是我们开团发客户的现委实目的。灰7定期府撰写行业分餐析报告含商那务部应对商搜业领域各个任业态进行持势续、深入的刊调查和研究米。业务经理冶在此基础上城应就自己主影管的业态每轿半年撰写一签份《行业分钥析报告》，省用于指导客嫂户开发、项怪目推介等招布商工作。前《新项目推醉荐工作规范哑》汪新禽项目推荐是悬商务部日常学工作之一。稀发展部在确踩定购买土地震之前需要主辅要业态的客逆户确定进驻气意向，从而乐减少我司的通投资风险。衬而客户确定柏进驻也关系葱到其发展策梳略和投资决帮策，所以该施项工作在形厘式上虽然没汽有签订租赁窗合同那么严兴谨，但实际攀上却最为关式键，也最应泼高度重视。该新题项目推荐工盒作可以分解零成项目资料丰准备、资料裳提供、举行滋项目推荐会助、获得客户魂进驻意向、稼形成项目系则统策划书几涂个阶段。脂1项目害资料准备设1恳.1基础泉资料收集：页基础资料包汤括项目的地粱址、周边环肌境、城市基性础数据、项躁目总体规划笼、业态组合壤方案、入驻疤商家情况（匪若有）。地袖址、周边环减境、城市基未础数据一般烦由发展部提瓶供，项目总脚体规划由规追划部提供、渐业态组合方疯案和入驻商厉家情况由商隶务部自行准妈备。刮1眠.2资料志的确认、丰夜富和美化：怖资料收集后栋先进行准确夏性的确认，笋地理位置、孩周边情况应峰有发展部的狸确认，并避刘免出现项目矿之间的混淆瑞和数据传递茶过程中的丢市失。接着是赞针对待推荐威主力店的经超营特点，对竿周边商业氛景围、未来规皮划等资料作蜘进一步的突副出和补充。句通常较大的沉公司有自己阅的发展部门愁和选址评估幸体系，其数郑据来源丰富需、准确，而扑较小的公司政或刚刚进入弹中国市场的员外国公司往室往缺少相关脸的资料，对朱我司在上述扎资料的提供郑方面可能较含为依赖。为热保障项目的式推荐效果，煎便于客户的俊各级领导深川入了解项目绒的要点，强抽化感性认识稿，应尽量使意资料形象化着。地址应该派用详细的城惯市地图加以左标注，周边碌环境最好有倒广角的图片此辅助说明，槽城市的基础垦数据和业态毒组合方案用勤简洁的表格蓬加以说明。颠1铺.3提供誓前的内部确肝认：为避免通在资料的提北供时出现差栽错和及时掌构握信息的需秩要，资料提掏供前应再由脏部门总经理尼确认。葡2资料丈提供控2混.1制订势商家联盟清冒单：商务部雪应把以往同跳我司合作过忙的商家以及良在全国具有唯一定影响力缎的商家进行责整理排序，贯制作出一份位商家联盟清怜单，尤其是净对各商家的付租金安全性航和品牌影响冲力进行评估绞。此清单应皱每半年修订搁一次。愤2诱.2接到逢发展部关于馋拿地的征求返意见函后，右就从商家联色盟清单中选佩择相应客户浊，向其发出疼书面征求函絮，要求对方田明确进驻意酬向；钟2.3森书面资料鹊的送达：所钩有资料收齐君后应该装订吹成册后提供垂，为便于将梯来核对，还燕应在内部将狭资料进行备虑份，并注明孝当时客户接编收的部门、脾人员、时间集。笨2昼.4电子叠资料的送达白：电子文件伸应在发出后烦确认对方收茂到，并进行技记录和备份变。乎3举行津项目推荐会喇3盾.1在公域司取得地块而开发权后，删商务部应举璃行项目推荐渔会，邀请主泛力店客户代避表赴项目当竿地进行现场斗考察和沟通球。通过举行掘这样的项目逐推荐会，要陪达到两个目岁的，一是要退充分听取主焰力店客户对顺项目商业业燥态组合方案握的意见，使策我司的业态路方案更加符哗合市场要求厅；二是在项凯目开发的早昨期阶段获得鄙重要主力店改客户进驻与堆否的明确意铃向，为后续耀的招商工作刺和工程进度护提供有力保甜障。后3袋.2邀请泳主力店主要市负责人：为贱确保项目推滑荐会的效果故，邀请的主猎力店代表应垂属对方负责巩选址方面的忍主要负责人鞠。如对方在江选址方面需透多人参与决剖策，则应尽委可能把相关味人员全部约渗齐。基3.3僵与项目公司辣和规划院紧字密配合：举芒行项目推荐衰会，应该与支当地项目公卫司紧密配合版，项目公司蜓应负责邀请腿当地政府官们员和媒体、班介绍项目地芝块和周围商之圈情况等。聋此外，集团加规划院主管谱副总应参会容，介绍项目活的初步规划寺、交通组织话、技术条件股等情况。闲3残.4争取柿当地政府部集门的支持和申参与：举膜行项目推荐昨会需要当地互政府相关部断门的参与和蒜配合。政府危部门介绍项蔑目所在城市炸和区域的相姓关情况通常萍更有权威性扯，也更全面难。此外，政央府有关部门良拥有大量的潜商业资源，姻通过项目推俗荐会等形式畜可以使政府喘部门更多地吗参与到项目仆招商工作中垃来，能为我纸司带来更多泰的商业机会沙。弦4获得杜客户进驻意总向道4暂.1资料习提供和项目宵推荐会后，票应注意保持谱跟进客户的税反馈，获得卧目标客户进沈驻或不进驻盆的书面确认蝇。跟进的节济奏要注意和打对方决策的咬程序保持一扰致，既不能费直到对方提丙供最终意见值时才了解信肯息，也不能懂追得过紧，渴暴露我方焦猫急的心态。厅4赤.2因事庆关重大，客雨户提供的进茂驻意向必须稻是书面的，夜而且有签章游原件，具备浊较强的严肃语性。败4相.3为了程保证工作的枣质量，应确呆保客户反馈窗的意见是由旺其拓展总监零或以上人员竟签发的。通5形成侦项目系统策稻划书们在吓完成前期的欧全面推广工翅作后，商务就部应进行项锋目业态规划除研讨，并制南订该项目的更系统策划书差。策划书应优在土地摘牌狼后30天内海，由商务部梢牵头联合商塌管公司、规杀划院共同完餐成。策划书判应就下一步内的推广、招雾商等一系列相工作确定工粪作节点和工涂作方案，包买括项目推广鼠的培训计划晓、签约仪式匪等各项活动促的时间安排辣等。项目公病司应尽早向江商务部提出脉明确的工程缎节点，商务妖部据此倒排雹出项目招商抛计划的工作民节点，纳入坊项目系统策饺划书中。PAGE珍XXXPAGE怀XXXPAGE漠XXXPAGE饿XXXPAGE找XXXPAGE碰XXXPAGE桥XXXPAGE差XXXPAGE益XXXPAGE胃XXXPAGE紫XXXPAGE录XXXPAGE孩XXXPAGE俩XXX馋《租赁谈判去工作规范》赴商务谈判工赌作是商务人绑员必须掌握朗的一项重要救工作技能，蜘商务谈判工旦作贯穿于项衡目招商工作勤的始终，甚椒至要延续到贩整个租赁期螺。炊商宰务谈判在形非式上也不仅折限于在谈判酒桌前的相互名沟通，信函购往来、现场熊办公、参观男考察等都可苏以作为谈判闸的不同形式该。组谈艘判人员的工复作技能也绝辣非仅靠语言猎表达能力，笑精确的计算跨、建筑、法驳律、物业管安理、机电等酿知识都必须月综合具备才仍能驾驭谈判服。与客户的盖沟通也不都胞是唇枪舌剑摊、据理力争词，必要的让裁步、真诚的婶理解也能不趟战而屈人之思兵。模为葱提高商务人炒员的谈判工枣作技能，规柴范谈判工作泪流程，特制压定相应工作亡规范。脊1谈判缺前应做的准定备工作岂1押.1首先屯应认真仔细征地考察备选所客户。考察雀范围包括：示1风.1.1锄企业基本状育况忆指谎客户的名称靠、投资关系垂、目前的组蔽织机构和业掘务分布情况派、经营产品耽的类型、行社业地位、近谦期的发展规敲划、年营业鹅额、盈利能攻力等方面的沸情况。这些驻信息的获得薄有利于我司腊判断对方的猜经营能力、故其发展和我影司发展的符壮合度、租金虏承受能力，筒该项工作直残接影响着我薪司项目的定票位、合作稳携定、甚至租忘赁收益，是嗽极为关键的绑一个工作环缸节。从公司留目前合作的尺主力店客户纹情况看，基虎本都是行业迫内的佼佼者六。喜1判.1.2灶需求信息雪在男了解对方的甩需求之前，赛先不要急于凳推荐自己的甲房产。完整坚的需求信息拍主要包括面虏积、楼层、拾层高、通道器、机电配置毅标准，以及赤对方对进驻截房产时间的沿要求。时间大的要求直接植反映了其需招求的迫切程科度，而且也畅关系到合作忧的可行性。矿1.1位.3经营羞规划代对唤于初次合作择的客户，我颂们应该详细乡了解其租赁郑我司房产后扰的使用规划脆，这其中既写包含了楼层虹经营的布局残规划，还包持含了其开业掀筹备计划、展长期的市场腹发展计划。诊这些计划会办在客观上反剑映出客户对啊我司项目的椒关注程度以舟及其自身的渗经营能力。世同见时其对于该宅项目的经营边数据的估算稍将成为我司嗓接下来测算芒其租金承受逐能力的重要杯依据。刚1丛.2商务羞方案的设计翁1服.2.1字客户租金承妨受力的测算喉和调研：客醒户提供了其言单店的年营虏业额、毛利崖率、投资回被收年限、主抹要成本情况疫（水电消耗悔、人员工资尝、宣传费用称、物流服务柴费用）、竞覆争情况等信亡息后，我们逆应该大致计幸算得出该客使户的年度租晴金承受总额秘，并据此推浆算出其单位虚面积可以承闯受的租金水员平。此外，拿还应对项目贵所在地同业讲态的租金水道平进行摸底悟调查，在掌盖握充分的第辣一手数据后卫，得出当地描市场的平均疏租金水平，锯以此作为确纹定租金标准愤的重要依据哭。在以上信握息的基础上锤，商务部应调争取拟订相搁关业态在当只地租金对比谈表。上述资传料应与发展法部、商管公黑司、项目管坟理中心市场笔部实现信息耽共享。袄1扑.2.2听商务条件的腹确认：了解灵集团、部门纳已经下达的系租赁区域的卷目标租金水失平、免租期火限、递增率成及其他商务斧条件后，应骨填写商务条嫁件确认单，葡经部门总经坡理签字确认匹后，方可作棵为对外报价需和进行商务波谈判的依据伐。箱1.2严.3租赁钳标的物的确暮认：我们应拒将租赁区域似、通道位置劫、面积数、挑其他配套面夜积等方面的舍信息和规划饮部、当地项叔目公司事先扫确认清楚，蚂以免提供给自客户后发生事较大的变化投，影响谈判饮效果。学1盾.2.4朗商务方案的三设计、报批横：商务部在躬综合了各方秧面信息后，齐应该设计一死份完整的商危务方案，交耕部门领导和湾集团主管领邻导确认。就1菠.3谈判霞计划的制订它：商务方案狼得到确认后姓，我们还应欢制定一份详屋细的谈判计倡划，安排好莲谈判的阶段许性目标、参辞与谈判的人由员、谈判的者节奏和频次寨。菠1世.4谈判衬小组的组成记：确定商务辜条件和谈判立计划后，商代务部应牵头靠成立谈判小贱组，作为对驼外进行商务箱谈判的临时疼性团队。应骑提前十五天雪确定谈判计惠划和谈判时贱间并告知相刚关部门，成正立谈判小组敲及进行谈判河的时间安排正需由主管副泽总裁签批。铅谈判小组除犬商务部外，船还应包括法抬务部、规划田研究院、商谨业管理公司律人员，分别糖与客户就法跟务条款、交乘房技术条件叔以及物业合负同等内容与塘客户进行专费业谈判并负份责确定最终号谈判结果。汁在整个谈判燃过程中，商杠务部应负责辩谈判工作的膜组织、协调古等职责，并雀对谈判进程咏和最终签约守的结果负责蜻。择1牛.5商务悠部招商职责恨范围：原则氧上3000秩平方米以上说的租赁区域糕由商务部负筒责招商；全冠国性的娱乐重业态不论面括积，均由商烛务部负责招崭商；具体项泽目的实际招伟商界面由商斑务部、集团能商管公司、疑规划院和项见目管理中心勿举行两次的鲁联席招商会摔议讨论确定亭；第一次会要议在项目规娱划确定后，症第二次会议蓄是商管公司割介入实际招蜻商后。会议宇确定的内容上由负责商务苍部和商管公丰司的两位副帅总裁签字后尤生效。诉2谈判虫中各阶段的惰主要内容及嘉注意事项溪2.1蒙初步接洽槐阶段方首觉次接触时，稼因为双方缺详乏了解，戒充备心理较重更，所以不便碌涉及价格、贯免租期、递赔增率等相对膜较为敏感的退问题，也不保宜涉及广告叛位、停车位览等具体细节岩的问题，而唱应该是对本独企业、所在补部门、职责溪的介绍，应往向对方表明棚自已作为个阴人对其企业成的适度兴趣便。并向对方跳介绍项目的践特点，已确需认合作的客未户、业态规专划方案、项纺目建设进度蓝。接下来应必该转入对对阅方企业基本独情况的了解棉和对方需求委信息的了解知。在这个阶借段中一般不浓宜安排我司附的高管人员剪参与接洽，齐以免误导对渠方以为我司勾心态急迫，近而对方接待今的人员级别潮则越高越好醒，以便了解泛更详尽真实亏的信息。祸2涉.2逐渐桨深入阶段剑随烧着对目标客望户基本情况洒的逐步了解陈，以及对方武需求信息的漏基本明确，曾这时谈判的很重点应该是仆对一些深度估信息的了解尸，具体包括朝对方对房产择需求的准确果面积、四至房分界、电力划供应、装修凑要求、交房嗽时间、确认灾程序和签约曲时间。我方领在此阶段下回要重点提及吓其他同类别虑客户的接洽洽情况，给对标方施加一定债的压力，同掠时提出初步阵的报价方案栗，注意报价胞后不要做过膀多的附加说绑明。这一阶团段的谈判可鞠以安排部门武的负责人参川加，我司高烫管人员可借它考察对方企呈业的名义与炕对方会面，罗但不要过多饲涉及价格，袄我们对于价聚格的意见应堤以书面众的函件为主创，这样既可文少受谈判现壳场氛围的干邀扰，也可避逗免讨价还价工的尴尬。叶2左.3深入孙阶段兵在准商务条件上吴基本取得一闸致，才能使表双方的谈判杨进入到深入梨阶段，在这姥个阶段里双知方讨论的重五点一般包括服：投2皇.3.1河面积的计算巧方式：我司苏采取的是建至筑面积，并桑且包含各种鼓公摊，而客菜户往往由于诱并非专业的吩建筑行业出慕身，出于对葡公摊面积的集不确定性，脏其会提出希煤望以使用面雾积来计量，舞应按照公司羊统一的说法增加以解释。风2.3召.2免租码期：通常为遍三个月，超抗出需得到授鞋权。乓2.3衬.3押金掘：这是业主习方面保护自窜身权益的重容要手段，一征般收取的标协准相当于三臂个月的租金捐，但如果是碌订单项目，跌则此保证金蒜的数额须增票加，具体金神额应事先取称得部门的确蜓认。警2吹.3.4寸租赁年限：捆一般为十年路，超过十五贸年（含）和茅低于八年应窝报分管副总普裁确认。赤2.3村.5付款买方式：正常羡租期内一般隙一月一付，谜首付款应该真在客户进场刺之前支付，脸尽量不要等驱到免租期结定束后再收款断。鬼2.3丸.6房屋刊交接技术条洒件：通常条浇件为：水泥响地面、柱面班、天棚，自炊动扶梯、货肆梯、中央空勺调由我司安培装到位，土这建消防设备腊由我方负责惜采购、安装备、报批。伴2彻.3.7茧物业管理职心责界面：通楼常为：我司按负责室外的突管理，客户仆负责室内的蜘管理，能耗浓费用客户自敬理。障2喇.4最终殖确定阶段俩上述细订节条款谈判坟基本结束时居，应该进入弓到租赁合同侍拟定阶段，萄这个阶段的总谈判主要是堤围绕着合同勒的措辞是否华准确表达了群双方前期沟纲通意思，以赞及对一些前目期界定不清取楚的事项进朗行进一步的联明确。法务稠条款中的违何约责任是此姐阶段的谈判隙重点。同步刚要注意协调统好房产交接军技术条件、材物业条款中狮价格、维修仔责任、电费毒增值税发票寨提供等关键灯条款的确认炭，以免影响宅整体合同的翻签订工作。虹房毫产交接技术妙条件的谈判妥和物业管理泳条款谈判的都主导部门应执该是规划部垄和商业管理乏公司，商务穷人员不能越埋俎代庖。春3谈判鸭后需要做的忽工作祸3.1宣做好谈判参的备忘，并愤取得签字确摩认：每次谈搬判过后，要叔及时将会谈乐结果整理成卖书面的备忘提，作为谈判折成果予以固邪化，避免因育反悔影响谈静判进度。备朵忘不是协议竿，应该客观拆地反映双方判的立场和观推点，并将无鲜法取得一致第的事项客观栏列出，双方眠核对无误后缸可签字确认盏，并各执一景份。匠3德.2谈判禾的进度要及权时汇报，并勺针对对方的扇态度进行相槽应的调整：瑞对每次谈判鸽的进展情况川要及时汇报躲和反馈，反素馈时要实事述求是，不要绩回避问题，禽并尽可能将叛对方的原话黑和说话的前廉因后果反映斥清楚，便于合公司的准确君判断。对方授的回函、确旬认的图纸等大书面材料也跃要尽快提供谈。球3护.3拟定分下一步的谈眯判方案：要丑及时根据对队方的态度和猎我方领导的道指示调整我莫方的谈判计听划，常用的初策略有：平3玉.3.1贸坚持：此策酷略一般用于土对方初步提退出还价条件进时，要让对模方感觉到我耻方让步的困害难，否则对仗方会不断得翅寸进尺，并耽且对我方的奴让步无动于蝶衷。反之，颜对方会对我棍方的让步感弹到满足，并真以相应的让撕步作为回报菌。坚持的项林目不仅是租叙金，还应包傲括免租期、寸递增率、交阳房条件、物症管责任等各民个方面。弹3城.3.2牵让步：谈判类本身就是一衣个相互让步把和相互妥协作的过程，让挡步分为实质阿性让步和策兄略性让步。那所谓实质性禾让步是指对滩损失我司既绸定的利润目旅标、增加成朋本等条件的笔让步，这是战我们在谈判咽中要慎之又值慎，甚至不愚能有任何退秧步的，例如耍面积计量的恒方式、租赁险价格的底线叉、保证金收剂取等。策略暑性让步是指待在我司设定缎的底线范围撞之内，或本海身就是用来叹让步的虚设慈防线上的妥违协。在双方厕陷入僵局时宏，适当的让计步可以推动替谈判的延续残。攀挤搁置：当袭对方提出的誉要求我方无挎法满足或不社想立即答复鞠时，暂时的相搁置是个好宅办法。搁置源并非中断谈荡判，而是将面某一条款放耀一放，先谈守其他的内容庭，再回头谈椒搁置的问题迁。此策略有步利于整体谈站判的推进，锻又不至于丧五失我方的原允则。装架变更租赁础标的物：当等对方提出的摇条件确实与扎我方希望达左成的协议存支在较大的差愉距，而这一杂差距无法弥派合时，变更劝租赁标的物袄可以打破僵想局，并打乱柱对方既定的魔谈判计划。牵3太.3.5正迂回：我司纷在租金的要粒求方面无法络实现时，可另以通过缩短辞免租期、增来加保证金、幅增加递增率帐、缩小租赁炉面积、降低狸交房技术条猎件等方式来仔实现我司的甜利益，或者园通过这些利蓬益的让步来杜实现租金水凭平的增长。丛4其他梢应注意的事敬项猜4辟.1谈判这人员的着装戏：为展示公割司的形象和屑规范，谈判打人员在谈判临之初，应该驾着正装。随感身的文件要的用正规的文仅件夹或文件姓包携带，切备忌随意抓在慰手上、塞在非口袋里或用垄一个小包折员叠放入。脏4修.2谈判早地点的选择锤：谈判地点匹一般安排在店双方的办公怕地点或第三亮方，不同的汪地点有不同娃的特点：对说方的办公场竟所：我司人吉员处于陌生惠的环境中，讯容易产生戒溪备和被动心愈理，若我司丰人员在谈判怪中一直前往剩对方的场所熔，会给对方跳我司较为积咏极的暗示，买但便于在谈枪判中了解对考方的其他信岭息。我方的煌办公场所：造主动性较好成，如果是项捧目公司的所公在地，还便代于及时了解耗现场情况。液第三方场所扁：除了不具闷备必要的办狭公设备和保寨密性差外，题双方都不易膏切入主题，馆但优点是气锐氛轻松，便此于感情沟通杆。耳4俭.3谈判贤人员的出场括顺序：谈判稻人员的出场帮顺序应该是采先低后高，俯并尽可能相磁互对等。这举种对等不一托定简单体现晴在职务上，豪而应体现在落对商务条件犬的决定权上忽。高层人员棍出场时不能榜否认基层人陆员承诺的条严件，反而应派有所让步，肺所以基层人录员要注意把丧好前期的关局。潜4歉.4谈判菊时间的设定撤：谈判的频储次一般取决夸于双方工作捷的节奏，过但短的时间公嗽司内部的沟霜通会不充分勤，过长的时谊间，又容易双产生较多的骑变化。一般佣不易超过两永周。无论有携什么分歧，宏都应该保持盘必要的联系贤，哪怕只是搅礼节性的问疤候。当我司奋的租赁合同析关系到对方雾整体发展进链度计划时，屑尤其对方在味我司的项目浆中是第二个镰以上的店时削，对方出于席占领市场和围降低成本的想需要，往往孔较为急迫，药尤其是对方仔的高层领导潜已经亲临现炭场作过考察瓜并确定进驻摄后。脏4崖.5函件彻的送达：函灿件在、诱电邮、送达浙后都要跟进伍确认，并及接时了解对方榜的态度。台4恳.6对自清身权限和责唯任的定位：湾一些资历较航浅的商务人堪员较喜欢凸羊显自己在公嫌司的地位和翠权利，其实衡这极为不利惊；一会因为耽缺少足够的细授权，而无丹法兑现对客壤户的承诺，猾而使自己陷劲于尴尬的境唐地；二是所泰谈的条件对被方一旦答应塘或回绝，自眉己没有进一沿步回旋的余旅地。较为成弊熟的作法是瞧既强调自己洲是商务谈判陵的主角，又侨要说明公司本是个大企业峡，相互之间葛必须配合和捡监督，很多蜓条件需要通词过部门间的访沟通才能确澡认。当然作加为谈判的主讽要责任人，和自己会发挥促积极作用，虏向有关部门凝和上级领导千争取有利于让双方的条件仪。芝4食.7高层不互访：再严耀谨的合同也刮要人去执行足！良好的人收际关系有助乒于扩大和延链续双方的合除作。与业主铺谈判的过程焰也是相互交竿往和建立友姑谊的过程，眠邀请对方的厘高层领导和伞有关人员访旁问我司，适各时地工作聚原会都可以增碧进友谊。双胃方高层领导行的参与有助径于合作的推民进。插《主力店对缸接管理办法背》1原则叫集中管理、鸣层层对接。些主力店客户波的开发、商饼务条款的确征定以商务部沟为主，具体沿业务的执行硬由相关对应跳部门直接对炕接处理。执蔑行中无法解粪决的问题，冒由商务部负米责协调客户怒与职能部门粗处理，并视错具体情况要袖求公司高层腐出面协调。布2涉及稻部门的职能语2娃.1商务友部旱承担主力店器客户的开发帅，组织商务俯合同的起草系、谈判、修祸改、会审及误核定，主力遮店客户的日炸常联系和维兄护，协调各闲部门与对方炊相应部门间兰的对接工作政；及时向上软级报告工作悦进展和日常贤动态；组织边召开与主力深店的洽谈会屈。获2季.2发展掌部户摘汽牌后及时提剩供土地资料成、相关商业认数据，项目积所在地的市朽场调研报告着等其他相关速资料等。柄2扣.3规划径研究院火提惊供项目规划纺设计、布局为方案、图纸爆和参数，主或持技术条件东的谈判。审浸核主力店客糊户的调整方垫案，参与会隆审合同。商拘务部安排专须人每周与规哄划研究院沟迟通新项目的哑规划变更情骂况，规划研答究院应及时道提供最新版政的项目图纸翻。称2送.4项目行管理中心育督羞促并指导项掉目公司明确糖主力店提出佛的各项要求东；督促项目慈公司完成《秒房产技术条越件》中要求秋的所有交房位条件；督促殖项目公司按滑照合同要求骑提供所有证们照；参与主稀力店进场及屿房屋交接工历作；负责安壤排已撤销项逐目公司未完艘成的与主力念店合同约定章事项的善后洁工作。士2宋.5集团竖商业管理公双司仗主混持主力店物判业管理合同折的谈判；参暮与合同谈判蛮及会审合同炒，为主力店季进驻提供服功务。胖2罪.6财务析部韵确路认保证金、饿租金到账情缺况，参与合评同会审。毫2费.7法务旱部皱参佣与合同谈判们和合同会审伟，负责对其估中法务条款扁的审核和确骄认。戴2白.8项目嫂公司传按绢照“房产技惜术条件”及磨图纸完成施捏工；按照合酸同要求提供竭所有证照；掘配合主力店政进场装修；电协助主力店不客户当地经眯营公司的各执项报批、报滩建工作。侍2额.9各地蚕商业管理公女司盗配吨合主力店的辽开业准备，施及时处理主挠力店客户日垒常经营中的磁问题，定时循向商务部反须映合同执行趋情况和未完氏善事项。浩3主力春店主要工作株流程对接管海理办法核主团力店主要工买作流程是基电于主力店客思户已经有明拘确进驻意向跑后，具体针低对各项目的宏进驻、位置养、面积、装轨修、交付、立开业、营运碰等各项工作稀的落实而设窑计的管理规雕定。商务部者作为该项工靠作的主要负守责部门，其农他相关部门前有配合工作谷的义务。黑3屠.1主力驻店进驻意向宁的确认俭由袄发展部根据耻需要提供项塘目发展计划谣和相关选址虚信息；规划维院向商务部伯提供主力店船的规划方案捉；商务部向印有关主力店穿提交书面的穗项目情况简役介并请对方阴及时回复。政各其部门主要职绒责：礼1久)流脂发展部：提铸供土地和城赛市资料。齿2航)取准规划院：提顶供初步设计岸方案和平面坏规划草图。婆3想)遵掩商务部：明涌确主力店进娃驻意向。笛3抚.2项目臂实地考察或计举行项目推骑荐会茅指担协助客户对塞项目所在城踏市的商业发刺展、项目所住在位置、人框流密度和其腐他基本情况混的考察。或嫩在公司拿地衬后，商务部翅组织项目推绳荐会，当地遣项目公司有欣义务予以协评助。袜各誉部门主要职霞责：警1跨)乡汉商务部：根啄据客户要求供协调接待工撑作；通知当堪地项目公司辟协助。摘2)顾蕉项目公司：拴落实和执行棵协助考察或道会务事宜。芦3.3规逢划设计方案呼的确定垃在项目方案则设计过程中斯，规划院负性责及时向商冠务部传达设示计方案要点悉和具体内容表，及时提供完最新的规划堤图纸；商务萄部随时向各桥相关主力店械客户通报并塞取得对方的援意见和建议荐。聚涉及主力店聪的有关设计宫协调问题，振应招集专门烫的协调会，创会议由商务上部主持，规转划院和项目蔬管理中心参陈加。轨各部门主要帆职责：充1)扰骑商务部：向西规划院提供洲主力店对设汉计规划的意接见和建议，客及时向主力仅店通报最新深的规划方案驴；牢2)亿诚规划院：及甚时提供规划稀设计方案任评务要点、确确定的规划方定案和最新确恩定的规划平我面图。快3.4项舰目确认统商务部主导乡沟通并取得否主力店对规纯划方案的初蒜步意见，并疤就布局方案捷、经营面积捕和交付时间衡及时向规划脏院和项目管宪理中心反馈剥，尽可能予混以接纳和改岩进。对于修欢改后的项目敞方案，在限巴定时间内，途要求客户给么予书面确认僵。堤各部门主要白职责：俭1)猎岛商务部：收零集主力店意谋见和建议，炒取得书面确斥认；以2)洪目规划院：提栋供确定的规掘划方案并负疏责与客户进至行沟通确认俩。貌3.5租淹赁合同的拟今定参由商务部（径及相关部门兵）与主力店舰客户协商提伙出合同初稿白，初步确定重租金价格、住交付条件、遇交付日期、辫物业费等其蚊他商务条款辽。商务部分忧别征询规划椒院、项目管郑理中心、财负务部、投资围部、集团商狼业管理公司貌、法务部会赚审合同初稿陈。如相关部志门对合同中酸的条款有异那议，须书面阴提交商务部劝统一与对方免谈判解决，插并将结果知议会有关部门破。合同文本宏拟定后由商积务部组织联抛合会审并提挂出结论性意融见后，提铲交分管副总独裁批准后，轻与对方约定刻签署。烧各部门主要现职责：签1)体途商务部：与哲主力店协商季起草合同文股本，组织征叠询意见和会封审，提交审宴批；际2)及训规划院：起吸草和审核房宅产技术条件纸，与主力店松沟通和谈判坊面积、交房趁条件、工程三界面等内容街，参与会审剪合同中的相愤关技术条件敌；繁3)赏恼项目管理中歉心：协调项捐目公司提供煤开工、交场衣等重要工程饮节点，参与强修改，提交暑会审意见；牙4)惠枪财务部：参访与修改，提希交会审意见迎；弊5)炒庙集团商业管白理公司：起娘草和审核物亲业管理合同靠和物管职责的界面，并负笛责与客户进填行相关内容请的谈判和确戒认；宫6)加夸法务部：参递与修改，提室交会审意见会，参与合同步及附件的谈甘判。够3.6租享赁合同的签令署和保管债由商务部主麻持与主力店御客户签署正险式租赁合同竖，签署完毕弓后，交集团创档案室和财泉务部留底，禾并将复印件晃交商管公司垃主管副总裁渴、商业管理稳公司租金部评及当地商管告公司，并在峡抹去经济指糖标后交规划这研究院。商陡务部负责知辞会规划院、损项目管理中毫心、项目公语司、集团商窑业管理公司斤、投资部等厉部门，如有鞋需要按规定教调阅。声各部门主要引职责：越1)合竭商务部：组策织签约，并歉知会相关部里门；典2)臣趋集团档案室榴：合同归档陈保存。和3.7签疮约仪式的举舒行蚊在项目已有瘦数个主力店蚀客户与我司花签署租赁合妨同后，为了秋促进后续招折商工作并配库合楼盘的销运售，商务部昆应择机举行沃签约仪式。掉当地项目公伸司有义务进确行配合。稀3.8主膏力店设计变矩更想已确认的主误力店设计方挽案发生变更元时，规划院害须及时告知鸣商务部，并哥同时报备分痛管副总裁，她由规划院、有商务部与主斥力店协商取拾得一致意见幻并报经分管幕副总裁审批妖后由规划院时发出，设计担变更的备份湾文件交集团孤档案室与原虚合同一起保渣存，规划院涂及时通知有跃关部门。如胆主力店提出挡的变更要求不，涉及到重撕大规划方案嫂调整，商务伶部需及时告挤知规划院，成并同时报备灾分管副总裁捷，由规划院瓶、商务部与涝主力店协商理取得一致意猎见；如需成竖本质量控制勇部提供成本遭核算，则一健并报经分管逆副总裁审批叨。设计变更屋的备份文件舟交集团档案厕室与原合同忍一起保存，害规划院及时奖通知有关部台门。愿各部门主要没职责：冷1)梨谁商务部：协携调主力店调购整方案，获暑取主力店的收书面确认；秒2)磁梦规划院：提驶交方案调整窗计划；确认悦方案调整的溪可行性；励3)桂紫成本控制部侦：提供方案钟调整造成的则成本变化信得息；作4)驻围集团档案室与：保存相关妇补充文件。知3.9施桃工进度协调泊商务部根据肃《租赁合同动》约定的进裂场装修日和嚷开业日计划捷，与项目公悬司保持经常本性沟通，并旨随时应主力丘店要求将进鉴度通报对方漆。每一次由碌于滞后或其课他原因引起有的施工进度提计划调整，宋由项目公司驼向项目管理穿中心提出书森面报告并说吓明理由，项脊目管理中心朋报请分管副震总裁批准，什通知商务部芬与主力店协棋调，并获得语正式书面确辈认。商务部任负责存档并馒通知有关部诞门。佛有关协调问成题，应形成岁必要的协调资会制度，会描议由规划院脱、项目公司哗、商务部和境项目管理中权心参加。阴各部门主要掩职责：驾1)符原商务部：定尾期或应主力贵店要求随时甜通报工程进塔度，协调进梦度修改计划蛙，索取主力料店书面确认竟，并通知有包关部门；膛2)湿呜项目公司：克应商务部要务求随时通报愉工程进度，售起草进度修螺改计划，及遍时向项目部诵申请；弱3)秃唤项目管理中烂心：审核进壁度计划修改亚要求的合理特性并报请主悬管副总裁批劝准，通知商雹务部正式与已主力店协调芦。屈3.10珍对外宣传资辫料的确定陡商务部定期搏向项目管理照部提供主力旨店客户的基加本资料，并双在楼盘开业拢前一个月提到供关于业态汁的描述，项允目营销方案留中涉及主力鲜店的介绍和胶宣传，由各盆项目公司向页项目管理中贩心统一提出练，经商务部日与主力店相手关部门协商纷确认后，方需可采用。同菠时，项目管简理中心应提遮前一个月告咬知商务部楼治盘开业时间筝，并经主管扣副总裁签字竞确认后，在卡楼盘销售广杆告中加入商螺务部招商广群告内容。腐各部门主要诉职责：榜1)街朴商务部：向肢项目管理中恩心提供主力性店客户资料谣，审核宣传讲方案中涉及名主力店的介蠢绍和宣传内辽容；果2)赠敞项目公司：膜向项目管理塌中心索取主鸡力店资料，猾如果宣传方捕案涉及主力适店内容，须剧向项目管理弄部报审；纲3)层密项目管理中赔心：与商务灾部协调后，颠审核和批准伞宣传方案。切3.11尺进场霸当主力店承匪租房屋已具斩备进场装修冠条件时，集载团所属公司瓶应提前向项尖目管理中心污提交主力店旱进场装修通律知书，项目客管理中心审太核同意后，丛由商务部向快主力店发出名进场交接通秃知，进场程贝序按《主力稳店进场移交质注意事项》息中的规定执师行。盾各部门主要健职责：什1)慈羽商务部：主阔持协调主力弹店相关部门蝴接受移交；揉2)逼术集团所属公卡司：提交进阿场装修通知害书；膜3)骗组项目管理中堪心：审批进湾场通知书，统参加进场移有交手续，督栽办项目公司测工程进度和素质量达到合启同约定要求档。岁3.12惠装修配合瓦由项目管理拜中心主持会稼同有关部门谜执行，各部并门主要职责伍：合1)话扛商务部：配疫合协调；经2)吩冻项目管理中为心：主持执寿行；波3)故驻集团所属公皆司：具体操斜作。下3.13肯房屋正式交绒付密按照《主力晋店进场移交发注意事项》说和集团商业昨管理公司交锤接验收的规婆定，由商务宗部和项目管源理中心主持嫌，通知主力迷店相关部门旋，会同其他逼有关部门按春合同约定的经条件和方式葱履行交付手凡续。厚各部门主要告职责：奉1)搞饺项目管理中幸心：与商务郊部共同主持暗交付；侧2)星宜商务部：项躺目管理部共化同主持交付闸；妄3)渐衣集团商业管锅理公司：参夏与见证；触4)命毫集团所属公虑司：配合具忆体操作；嘱5)物炮各地商业管病理公司：参劲与见证并配佣合。盛3.14摄开业典礼和肾正式商业营色运看主力店提交统开业计划后梳，商务部及肿时通知集团老商业管理公耻司，由集团近商业管理公掀司负责与当贼地商业管理畏公司和对方印相应部门对传口交接。仆各部门主要弦职责：伟1)送膏商务部：向赌商业管理公初司提交主力平店开业计划伟；招2)跳叉商业管理公夺司：批准开懒业计划和开叮业典礼方案帝；耗3)牺感各地商业管赴理公司：具慧体操作；损4)苹复集团所属公抓司：参与配揉合。趴3.15榜合同解释和以补充规定浆主力店正式冠营运后，由幸商务部主持该，要求各地使商业管理公宰司具体执行良对《租赁合版同》中各项桌条款进行审键查。如有必搜要，在6个抬月内提交《掠租赁合同补垄充协议书》星。香各部门主要之职责：吼1)服读商务部；主览持修订；烛2)稳醉各地商业管粪理公司：负缩责具体操作庄；添3)偏添商业管理公宵司：参与审腊查；庙4)争描集团所属公勿司：参与审己查。灰《主力店进败场移交注意涂事项》涝1震移交方疗式倒1.1主栏力店交接分槐为进场日交冻接和交接日沫交接两部分脂：进场日交蜜接是指主力昼店承租部位圈及必要的设搂施设备已达极到合同约定强的基本要求佩，主力店进携场装修前需卷履行的确认译手续。交接把日交接系指总与主力店项夜目建设工作汇已具备使用惰功能（主力咽店自营项目桂除外），项苏目本身已取励得相关法律字文件时与主种力店进行的葡交接手续。板1.2进后场日交接的送原则是为主君力店进场装记修提供必要总的工程条件穴，履行合同慨约定。顷1.3交倚接日交接着福重于落实主衣力店租赁合坚同中商务条话款履约，完据备法律手续绸。鲁2移交钟责任两2.1交接援验收工作由算项目公司提话出，集团项碎目管理中心魔组织进行，蠢主力店作为楚主验收人，执集团所属公垂司作为被验稿收人。各项棚目视情况由概商务部安排愤主力店相关主人员参加，旱项目管理中叙心组织集团滩相关部门、疮集团商业管况理公司、当觉地商业管理搂公司相关人采员参加。拘2.2商瓶务部应将主浇力店租赁合洞同工程部分筛相关内容及休时正式通报租项目管理中庭心。尺2.3集唤团所属公司般应承担责任样，确保进场给日交接和交旧接日交接工接作依照与主虽力店租赁合茶同约定的时歌间如期进行辛。盼3交接择应具备的条承件脚3.1工衡程条件拔母进场日验乌收融要求主力店丘承租部位及咏必要的相关扇设施设备已夫达到与主力浑店租赁协议造中所要求的煌标准，以便扔主力店实施咽装修并开展俱开业准备工殿作。急药交付日验累收嫁原则上要求轰工程部位要零达到物业接筝管验收的标旱准（主力店泼自行建造和型管理的除外棍），并已通珍过物业接管鼠验收（详见胖《商业运营碗管理手册的桂规定》）。组3.2交桨接验收应具今备的文件扯学进场日交绵接洲各项目视具却体情况而定粮，由项目管计理部依据租屿赁合同约定雾的时间和条姥件进行（未缓约定的，由蛛项目管理部睁具体安排）着。额转交接日交胶接自《商业运营抓管理手册》司中规定的交微接文件，以答及：麦1)背测国有土地使域用权证；身2)尤岗建设工程规来划许可证；膀3)牙默建设工程施胸工许可证；智4)笼复建设期内环怠保可行性报拌告批复；飞5)暴飞消防设计审森核意见书；姿6)灯眯证明大厦所污有权并准予宪办理相关营象业执照的文泛件；堵7)痕党房屋租赁证批或房屋租赁养主管部门出乒具的其它形他式的准予租迫赁文件；圆8)美桌工程竣工验绘收报告或竣俩工验收备案肠书；初9)概叶房屋测绘报疫告；填10)停右车场经营许抚可；曲11)乙住方租用区域仔消防验收合写格意见书，上或允许营业针的文件；算12)电铺梯运行许可变；功13)供洽水、电、气井协议书。脸上述文件清符单各项目视逃情况会有所储调整，以项浑目管理部最毁终确定的清胞单为准。筒4移交脾程序治4.1项线目管理部及建时掌握各项坊目进展情况纺，发出交接指安排通知。叹4.2交圾接进行时，课由项目管理辽部组织商务秋部参加，共腰同对交接所绢需文件及工烘程部分进行趁预验。五4.3交昨接工作进行奇后，需主力照店获得授权或的代表与集荒团所属公司横代表在正式驶交接文件上风签字确认。短4.4对气交接验收中串的工程问题咬，原则上集恭团所属公司昂要在收到主伶力店的修理懒清单后15偿日内完成所子有修理项目炸。愁《租后服务营工作规范》腿房屋的租赁异是一项复杂溉的业务，其饥租赁期限要滴跨数年甚至咳数十年之久迎，其间会不堪断出现各种龙问题，而商提务部作为我荐司对客户合绵作的主要窗富口部门，不瞎可避免地要仆承担协调和再信息中转的串功能。根据传集团的要求途，租后服务痒也是商务部港一项重要的剥核心工作。丝良好的租后骑服务可以不似断扩大合作饱范围和维持青长期合作关脆系，所以必想须十分重视久租后服务工纸作。常见的押租后服务工朋作包括以下棉一些方面，菠相关工作规怜范如下：甜1设计悠变更的处理别1.1对竟方提出的设还计变更：首拣先要征询该坛等变更是否选会影响项目丈的建筑结构抛、投入成本喜、相邻客户架的权益、建兼筑规范、工驴程进度，每哭一项的影响心都应该认真按和规划、工坏程管理部门他以及集团所巨属公司沟通奥清楚，不能膊擅自答复对博方。关于给窗我方造成的什影响，我方衫要以函件的葡形式表达清基楚，然后征摊询解决的方略案，一般不务要直接加以款拒绝，尤其进在没有详细筑阐述原因的闷情况下。若秒对方提出愿洞意承担责任踢或给与补偿色，商务部人损员可尽量帮擦助对方协调奇，争取满足印对方的需求偿。似1.2我燕方提出的设愈计变更：同昨样要了解该胞等变更会给僻客户的入驻骂时间、租赁瞒面积、租赁叛结构、广告后位、店招位蕉、装修档次睡、设备配置验带来的不利盛影响，并预懒先和公司研胃究补偿的方洋案，并协调钱各部门研究炼该方案对我犯司造成的综喉合影响，待修意见统一后贝再向客户提新出。瓣2场地涉交接工作场2.1变亲更进场日：窜在租赁合同掉中，我司都颤有关于变更芳进场日的权拍利条款，商廉务部必须高歇度关注项目翅的进度，如陆果需要提前次变更进场日要，必须在合界同规定的期贩限之前，以匙免造成违约罩。滩2.2通烦知进场：商兰务部应跟进帆集团所属公范司在合同规末定的期限前丈向客户发出联进场通知，苍在正式通知岛客户进场之溉前，商务人私员必须事先熟对照原房屋愧交接技术条岔件，核对工煤程到位情况遣，以免客户播提出后被动苦。题2.3有课条件接受：序为推动项目骨的整体开业彩，应尽量说级服客户进场狂，对于提出轧的未满足的忘条件，可以侨在验收后注疤明，并请集帝团所属公司霸逐项落实到创位的时间。资3开业绿配合工作少3.1开腿业时间确定归：应尽量让辫客户以书面羡的形式确定雹开业的时间筑，并主动让灭客户提出需福要我司配合息的工作。商坟务部应将客放户的需求通赖报给相关部牺门，并跟进册落实，从而揉保障客户的抢顺利开业。侨3.2开皮业仪式：如届客户安排了旱开业仪式，舒我司应尽量骄提供活动场翻地、保安、叔货物进出、洪临时广告位骑等各方面的素支持，另应那提醒集团所笔属公司赠送侵开业花篮，限并尽量安排锋高层人员参共加其开业仪非式，以示尊漆重。毛4客户手欠租问题的万处理狂4.1客辈户欠租往往渣是因为房屋脊技术条件、唉交场日期、猎物管责任等邮方面的纠纷顾引起的，所兼以当商务部贡去协调欠租挡事宜之前，纪必须听取客点户方面陈诉尿的理由，并笔在公司内部煌核对情况，葡搞清问题的煮症结。爆4.2欠舅租的直接管常理部门是商歇业管理公司泄租金管理部脆，如进入诉鞭讼程序，则蚀是法务部的摧职责，所以删商务部处理著欠租纠纷的脊原则应该是君通过协商解宗决问题，而哗不是强力。转5租赁耻物质量问题源的处理辫质量方面的团投诉和纠纷羽应参照上述稀处理原则执碧行。辞6提前祖终止协议的圾处理骡6.1我事司单方面终水止：我方提热出单方终止界合同之前应棕该充分考虑晨到对我司自舱身以及客户付的影响，应而事先准备好盖补偿方案，健并得到集团阁的确认方能汁行动。在采拥取行动之前辱必须和各部唤门协调一致抓，相关进展尊也必须及时液向领导汇报敢。哀6.2客链户单方面终白止：接到客多户单方面提妹出的终约要杯求时，商务古部应首先判辨断客户需求蝇的真实意图怀，弄清楚客五户是真的要粪解约，还是吧另有其他的距利益图谋。复6.3因氏解约请求属漏重大的事项级，必须第一四时间报商务泽部总经理知调晓，并迅速定转有关上级礼和部门预知灶，同时应立体即采取停付拴往来款项、伐保安监护好侦场内资产等罗措施来避免晓损失的扩大孩。接下来应傲跟进各有关艺部门研究应握对方案，及推时作出反应向。袍7变更环合同条款、许续签合同的三处理匙签约后的合闪同条款的变恢更和续签合必同都相当于闷重新签订合仍同，所以必泰须依照商务迅谈判的规范兴和签约的流止程规定开展卖。殖8产权投面积确认的眉处理壮因我司签订器租赁合同时郑很多房产尚轿在建设之中齐，面积无法多最终确定，素所以在合同远中约定的仅帆是暂测面积唯，最终面积框应以产权测推绘部门测定谈的为准。所皆以项目建成碍，产权面积舅测绘后，需生要比照原合尸同面积，及袍时协调多退海少补的事项睡。该工作主疼要由租金管巨理部、规划恶部、当地集剥团所属公司跟落实，商务奔部应予以协奔助。膝9证照环预约提供的栽处理次签约时有些音证照尚未办径理，所以无竖法提供，但太一般都在合间同附件里约氧定了具体提其供的时间，倚商务部人员眯应及时做好顿备忘，按时宝向客户提供碰这些陆续获蓄得的证照。乔《商务文档界管理规范》离1往来函诚件衫1.1收零文类本窜主力店函吉件阿注：主力店砖来函中含确计认重要业务产内容的函件卡需加盖对方票公司公章，企电子邮件尽葛量有电子印莫章。尝坟各地公司舌及各部门致辆商务部的函枕件托注：各地集妹团所属公司融及管理公司旺部门函件应凤具备以下条绸件方予处理肚：蠢标准化格式海（依据集团污管理规定）率；袭当地公司及洋部门负责人勇签字，加盖旷公司及部门纠章。叉谣收文类文粮件存档原则财必须为已填磁写最终处理染结果并有主堡管业务人员渡签字确认的喇文件；仆根据业务往舟来对象及项泰目区分类别芬，分别建立始档案；吊依据时间顺授序进行整理私登记、编号木，录入电子惩档案目录；怕登记及录入因档案目录须末详尽、准确牌，以便查找路。窝1.2发增文类爽弯发文类文破件存档原则唤存档文件必箩须含已确认促收件人姓名端、收件日期嘱；高根据业务往刷来对象及项匠目区分类别摊，分别建立挺档案；客依据时间顺主序进行整理厌登记、编号芬，录入电子荡档案目录；渣登记及录入吓