XX物业公司新项目操作手册

新项目操作手册目录第一阶段：项目立项至规划总图确定期间（以万科地产设计要点为基础）……………31、安防交通管理绿地规划、绿化布局、浇灌系统照明系统设计垃圾中转站、垃圾桶平面布置佣6、前期管放理用房、活鞠动场所、员城工宿舍、社妈区用房、公垫用洗手间的更规划员抗第二阶段：板开工建设-睁-项目开盘宪倡辰……………能……………蓬……………叛……………程……………疏…………棉5画1、物业管股理方案沉2、前期介冰入饥3、前期开饿盘开荒妙4、绿化浇通灌设施的配漏置完善奥第三阶段：针管理处成立蚊—罚交付借瓜……………腰……………示……………确……………艳……………酬…………肢7岂1、管理处恶理组织架构座2、工作移拒交迷3、各种证棚照办理录4、管理用膀房装修拌5、管理制剃度建设充6、公共关坦系建立臂7、CI标挣识制作引8、清洁开墙荒、或9、房屋、栽设备设施接伟管验收激10、物业净服务方案实踪现（客服项悉目、模式研从讨）晶11、入住旋策划、资料足准备浩第四阶段：膛交付使用半守年内锅单……………田……………闪……………认……………才……………当…………惑13财1、装修管勺理（装修垃逝圾的清运管编理）办2、工程遗欺留问题处理采3、水电抄神表到户办理燃4、安全、龙环境、设施卖设备管理咸5、客户关冈系建立商业街管理令第一阶段：形项目立项至你规划总图确遭定期间篮实施时间困控制要点悲实施内容其协调部门判重要程度层很重要腾重要作一般收取得土地使蝶用权以后二翠个月内章在开发商取块得土地使用的权以后二个过月内，物业藏管理人员需兆要到项目现构场了解项目久的地理位置浩、周边治安送情况、周边晶交通情况、学周边可能对拴以后项目的徐业主日常生杂活造成影响顺的事项。鸣地理位置：灶项目所处的工位置。全治安情况：神周边大环境曾的治安情况印（周边农民晋房是否多、让出租房是否说多、住宅小辣区），该周竿边治安案件企发生的形式蝇，管辖区域酿派出所的位旱置。著交通情况：雷现在能够到独达项目的公朴共交通工具才，预计以后捡业主可能需应要的交通工第具。其他方真面：项目内赞是否有湖泊微、山体、周艳边是否是绿办化，考虑以震后湖泊的安窄全措施，山伴体的消防、锋滑坡、防蛇烂等隐患；周湿边附近是否屿有对项目有旋影响（噪音滴、水质、气井味等）的工望厂；周边的教日常生活配晨套情况（餐厕饮、商场、熊银行、邮政样等）。怠趣★敞地产成立项衣目组放相互信息的士交流跟进。音知会地产该切项目物业的汤对接人员。乌★伴概念性图纸佛出来以后盐在新项目地熊产立项以后浊，需要与地亲产设计部门舌（万创）和鼠销售部门保剥持密切的信基息沟通，并离向销售部门仗或项目管理揭部索取该项待目相关的基届本资料。恨在设计时地弊产与物业讨冒论：安防设感备的设置、锁停车场设备望设置、车辆海流向、人员逐流向、商铺敞的设置、学听校的管理、丢个性化的安芬全问题、管贺理处位置、雪控制中心设揭置、消防中请心设置、管督理用房的设核置等问题。怨★激闭路监控系窝统：挠保持夜间的岭效果能够清贱晰，对重要独镜头能够录找像，使用硬优盘录像机，银能够保存一舰周时间。讯进出小区的午所有人员出段入口、车辆舒进出通道、皂电梯内、一姜楼电梯厅、炮各苑落人员宜进出通道、抖小区主要干励道、围墙联木动镜头、泳孟池部位、重洽要隐患点。滩物业品质部玻、智能化工冰程部参与，圈由智能化工负程部制作矮涌停车场系统妹：墓小区车辆出担入口的设置叉、道闸位置激和数量的设更置、车库车怖辆流向的确锁认。霞设计时应该啊实现人车分哥流；车辆出卫入口需图像偶对比系统，浸需要收费的横出入口，软柜件应该保证周；在条件允奖许的情况下宝，住户车辆匪和外来车辆垂应该分开管笛理；出入口旨无人值守的股地下停车场圣，需要安装松红外报警，闷防止人员进网入。振临时停车场冈车库入口应垒有场内剩余歪车位的动态月显示标识（茅电子显示屏鬼）。凯物业品质部需、智能化工上程部参与，拾由智能化工层程部制作开门禁系统：特小区主要部奔位设置，柱卡的挂失量熔应该与小区涛的总容量匹所配，建议保峡证在户数的燃20%以上使。同时卡的愚有效期控制燥在1年内奥安装位置：乔小区大门、赵苑门、单元我门、车库与减地面的通道工、电梯厅（住建议最好设莲置成控制电砌梯按钮）、竖天台门、会秋所门等公共胀通道处。罢物业品质部虏、智能化工柔程部参与，跳由智能化工更程部制作定★难周界红外报挨警系统砌：红线边的闸围墙需要设肉置，报警能段够联动配套络设备。锹不小区四周红悉线内的围墙乓上、安全死首角处设置。课安装时两对漫之间一定要脊进行交叉，求避免盲点。偏物业品质部穴、智能化工班程部参与，末由智能化工灭程部制作液对讲系统：姨所有住户家敏需要设置住诵户对讲，可讯依据实际情兴况设置成可寸视和非可视妄。月单元门、苑建门处需要设币置对讲，方英便住户家开译门。高层楼脾层电梯厅处氧设置。鼠物业品质部口、智能化工乎程部参与，求由智能化工迷程部制作速电子显示系量统：钓项目依据实区际情况确定谨是否设置。丛通常设置在魔单元门附近蔑。侮物业品质部硬、智能化工种程部参与，喝由智能化工进程部制作仅巡更系统：劲对于比较固垒定的巡更点添，用巡更系梳统航一根巡更棒馒一般可以设元置婆40-60搏个点商物业品质部罚、智能化工柜程部参与，离由智能化工答程部制作绒内线：薄小区达到一窗定的规模，皇需要使用内预线。恋设置位置：帝重要设备房京、管理用房疾、管理处、朱值班室、电焦梯机房、安抛全岗位等。苦物业品质部鹅、智能化工恒程部参与，树由智能化工偶程部制作艰人行防范要岗求、人员流竹向。除综合考虑小炊区的实际情蹄况，控制人榆员出入口设作置的数量，盯尤其是分期许开发的小区均，以后不开牲启的消防门理，前期一定顷不能开启，温否则以后很独难关闭。堡明确围合方饱式、红线处艳人行通道数区量、围合内均通道数量。施尽量实行人蔽车分流，车弊辆出入口在配红线范围内置尽量少设置应，出入口的严出端、入端闻需要有一定黎的缓冲面积跃，方便车辆视的有序进出低。追可能情况下机，尽量少开炭通道。死★缘商铺的设置道、学校的管仆理、个性化相的安全问题红。考虑商铺岔、学校噪音来对小区的影另响，考虑学惨生对小区的谦安全和车辆明破坏造成的灵影响，考虑猛商铺购物车烟辆停放和卸弃货区域、卸州货噪音问题引。极学校一般设纤置在小区边穷，同时靠近惊公路，减少五学校对小区功的影响。商索铺原则上不恶设置在小区灵的封闭范围材内，设置在夫公共区域，剥而且最好是妨有噪音商铺捎的设置在远代离住户的位临置，小噪音姨的商铺设置冶在靠进住户短的位置。馒考虑商铺的敞经营内容对纵住户的影响陕。蝇★己管理处位置岗、控制中心娱设置、消防湾中心设置、愉管理用房的中设置等问题正消防中心与略控制中心要糖设置在一个篮房间内，控笔制中心大约潮10万M2谅设置一个，鞋管理处与控嫂制中心尽量桑设置在附近糊，管理处最绞好设置在小阀区中心位置埋，丑★伪项目图纸出住来以后疫垃圾房位置扯、垃圾桶位飞置设置小设置时考虑衬垃圾房的异留味不影响住族户，方便清别运、有排水经管道。在项狼目设计时需虎要考虑垃圾己桶的位置，恨尽量不要房浅屋设计好以智后再根据现财场情况选择誓位置。宴★惹雨水收集两对于山体项徐目、并且有幅水景的项目齐，期望能够狗设置雨水收俯集系统，节习约费用。俱★茂水景设计、巷水质处理酬考虑人工湿赖地的循环部兄分。搁★娘给排水系统担考虑市政给汉水压力的波痕动、排水考咸虑现场积水牌的可能。笨★拢管理用房：段管理处、培宴训室、仓库姐、操作间、乓值班室求食堂、宿舍蜂位置和面积符的确定。河食堂和宿舍雀的位置需要绞考虑对业主奔的影响。忘★爱配套用房：语居委会、社里康中心、悠按照要求进中行对接。沟★远配套设施：踢单车、摩托字车停放点、卫公共洗手间嗽督促设置，耻尤其是公共宰洗手间（外超包单位使用钩、业主使用豪）。朵★鱼第二阶段：杠开发建设至窑项目开盘期般间掏实施时间滩控制要点雨实施内容劝协调部门楚重要程度讽很重要馆重要掀一般昏项目图纸确罚认以后剪需要地产提姿供项目参数博要求地产提讨供：炸占地面积、框建筑面积、柳绿化面积、受水景面积、陕住户户数、守车位数量、臣房屋类型观电梯数量、姜供配电设备改数量/功率焦、公共用电弓功率、孝★捆项目开盘前昼半年（或根巾据营销要求猫）塑管理方案包些括四部分内爸容：项目定抗位、服务模示式、服务实蜓施计划、服蜂务项目、收危费标准及管蝶理处组织架成构。什管理费测算兄：首先确定谈管理处各类深人员编制，毫对管理成本挪进行测算，百确定每年总汗的管理成本车，根据项目垦档次设定管城理费标准，编测算服务收革入，服务收顺入与管理成漠本持平的前极提下调整管些理费标准。精在开盘前一桑个月准备前亏期物业管理器服务合同及宽业主临时公津约。愿1、根据项椅目定位及目龙标客户群体良特征，确定葱服务模式及同服务的深度呢、明确客户京服务项目、株根据项目规腾模、档次及端配套管理成棉本测算管理爸费收费标准焦。报2、服务模萝式确定需考项虑与项目营败销概念及项膨目定位，同充时要体现物敬业管理服务尚的延伸及对东内部管理思链路的调整；欣3、提出的船服务项目需授考虑管理处元可操作性及笼管理风险、远资源配置问限题；袜4、制定服孕务项目需考申虑客户潜在君需求、消费能习惯及消费粮水平。征5、管理成捎本测算，主袭要有保安费循用、保洁费异用、园林绿妨化景观费用研、公共设施两运行维护费后用、管理处催综合费用、弱税费及管理持佣金。测算谈成本时充分穗考虑水系统猴加压成本、座景观运行费膛用及管理难昼点等存在的模隐性成本。诚6、前期物护业管理服务确合同条款需屋与地产公司拆营销、法律祸部门对接，厨如车库、会井所权属，收茫益分配等。觉《业主临时事公约》与《赤前期物业管严理服务合同持》相关条款沸约定一致性萌。《业主临愉时公约》及峡《前期物业放管理服务合放同》经公司券相关领导手弦工会签后提验交地产相关委部门会签，雹会签完毕组掉织签署合同胜，安排业主绒临时公约印菊刷。闭★平整个阶段脱前期介入的篮跟进和落实雷按照物业管油理设计要点讨的要求，督刷促地产进行晨实施。乐★返水电气配套仁1.设备房谷设置尽量集统中、便于维同护管理。固2.电表容唉量与实际负遵荷相匹配。雷写字楼、商匀铺按销售单误位配置电表拨；每层或围炒合设工作插删座和开关。谋3.避免水搂表、煤气表展安装在业主管私家阳台上牙。阻4.项目进希水管口径与匠小区高峰期蛋用水量匹配刷，根据小区垃落差考虑市抛政水压长期巾低于0.1标5Mpa的桐一楼以上全抽部采用变频鸣加压供水。岸围墙护栏、牙支持杆抄1.平直、屋便于安防设肌施安装及功旱能的充分发坊挥（可否考需虑围墙外围哗边和墙面平婆直、围墙顶谋部有斜面、腰内高外低）饲，材料考虑灭容易替换或吉免维护。推2.围墙尽葬量选择混凝胜土砖结构、浮围墙铁花考茅虑容易替换宿或免维护。葛使用钢筋的桶围墙，直径倾应该大于1削4厘米。符3.围墙墙仓面尽量选用贺涂料、维护萄方便。拳4.围墙安瑞装防爬网。冷外立面管道设、栏杆见1.建筑外疼立面管道、判空调百页（咳架）、采光贿井的设置有慌防止盗窃攀婆爬的考虑。予2.空调锁需要安装集摆中排水管、丈排水需要进柏沟渠、空调灶排水管可以卖选用优质P外VC管、管挠径不小于角φ五32mm酷防止堵塞。昂沟渠井盖茎1.沟渠井雀配置有防震饰功能的活动奔井盖，便于携检修移动，质盖板材料考薪虑容易替换饼或免维护。承2.车辆通箭道上的排水历沟盖坚固耐迎用，建议采狸用重型铸铁牙、混凝土板野材料。处3.油道路上的雨卧水、污水井球盖尽量设置扑在道路的两斧旁，同时定驱做成铸印该游项目名称字断样的井盖，丑目的提高质茎量、便于维辫护管理，体特现万科精致甜管理。斤道路树1.路面砖惹防滑；人行搭路芽为凹陷游式排水沟，桃水泥上面铺反设黑色鹅卵想石。扰2.在道路晨周边、苑内漂合理的位置解设置清洁、邪绿化浇水取寄水点。蒙3.苑内取金水点可以设世计在雨水珊行格井内、便剖于用水管理瓣。倚4.在道路才边上的消防眨接合器、消碎火栓特殊位夜置需设置防淘撞装置。堵天面露台启1.凤10m2袖以上公共可硬上人天台、壤露台设置取案水点。束防火门萝1.公共部根位防火门钥企匙通用（通窄锁）。蓝2.公共防财火门门禁系烦统电源需要孙在控制中心寻单独控制。赵停车场及出编入口黎1.人、车特出入口数量滚尽量少，合粒理设置小区奉人、车出入息口，实行人午车分流管理扣。捆2.车库（耀场）出入口烛有减速坡、尚防滑坡槽和诵道闸。窝3.岗亭设哑置通透，方膛便观察来往面车辆和行人皮，岗亭的大叫小考虑减少扮值班人员行真走距离。灯4.小区出跪入口车场岗趴需要安装车忆辆出入识别蛮监控系统，陡提高车辆管战理安全系数旁。认5.获车库出入口键有配置反光巨镜、监控镜也头，恒刷卡处设置适伸缩防水雨坏棚。深6.地下车仔库设置足够户大的消防沙鼠池，车库出利入口坡道制到作防滑槽。篮7.车库照讯明为多路或义分级控制，旬如全开、局广部开，减少键耗电。思8.车库哨设置清洁用佩取水口（最廉远距离雄50米洽设置一个）尼及清洁池。欺9.室内廊停车库墙面孤及顶全部涂掠料刷白、有钢条件的墙面左可以制作涂载料图案。板娱乐设施历1.安装平疾稳牢固，符盛合安全设计突规范，并具辩有安全防护出措施和使用想说明。滔2.娱乐知设施的选用仆建议和物业涂对接，使娱恢乐设施更适索用、便于今煤后物业维护惜更换。(例衬如秋千设置帅投资少便于戒维护、业主堪很喜欢)羞3.室外常娱乐场所设验置排水口、龙沟。竞信息栏拥在主要出入歪口设置信息盐公布栏，在槐合理位置设霜置小区平面及位置图、便炕于拆装的商驾户标识牌。拢单车摩托泥车棚述合理设置单泻（摩托）车盼存放点，最寻好设置在安粱全员固定岗乡位附近。喜小区清洁设电施慎1.小区道爪路周边及内爱部适当位置诉提前合理设加置垃圾箱（枪桶），包括鸦单元门口、伐大堂出入口害、候梯厅、辆楼层生活垃湾圾收集点、丑地下车库主阅要出入口，滑容量适当，洽方便投放，缴不影响附近桂住户的生活鼓，外观与小墨区风格相匹筝配，易维护晋。顽2.大厦住钞宅标准层设组置垃圾桶的用摆放位置，倚配置水源及疼排水设施。教3.有垃圾粪中转站，有考清洗水源及静排水功能和翻通风设施，骆大小与小区嘱实际住户数载量相匹配，栏异味不影响脊住户。炕4.位置僚宜设在小区区偏僻地带，带大小：10区0户5-番-7m3挽标准。碌5.地下牛车库内合理铜设置（根据奴面积，方圆忠50米蒜内至少有一贯个）果皮箱献及清洁水源寇，水源处有值设置排水、卸防水设施。凳绿化设施宜1.苑内喷印灌系统可以居根据实际情概况安装1个阶计量表。角2.绿化树饥木种植应该灭考虑对小区凭摄像监控镜满头的影响。蛇设备房环境扯1.发电机铜房、高低压暗配电房、水轿泵房、泳池晒机房、值班畏室地面铺设恒防滑地砖，涂墙面找平、疾抹灰、刷涂牛料，天花找惨平。观2.设备房啦顶无排污管盗，设置清洁筋取水点和排钱水管强3.设备房抚设置对流通恩风口。领4.机电设朱备的运行考艇虑降噪、减狼震处理，尤交其设置在天片台、标准层影的机电设备缘。陆5.特殊设摸备房设置消浴防设施如烟院感、灭火装积置。贡供配电系统每1.变压器藏房设置独立杆通风系统，鹰有变压器温拾度自动控制召；低压配电病室设置单独番通风系统或红配备降温设景备；变压器腔超温报警信于号连接到中璃心。唯2.发电机密油箱的进油刷口设置在装秃卸位置，方酬便加油；油搁箱上设置直梳径不小于2崭寸的到地面鸣的透气弯管铅。蹈3.发电机惕排烟过滤系念统设置自动湿补水装置，小有水位标识幕。麦4.发电机周房有水源和刻排水设施，泄发电机在停矮电时能自动鹿启动，能试障验自动启动兔。机房排风截装置在发电蒸机停机后有抗延时关闭功仆能。仓5.各种配狱电箱（柜）商钥匙通用。繁6.发电键机排烟过滤勤系统应设置滩自动补水装购置，且应有袄水位标识，耕发电机排烟烤应不影响小鞋区环境。炒7.强弱亚电井应设置像照明，开关型在井道内，佳弱电井内需辈要设置插座膛；强弱电井宋、管道井、乔水表井的门掌锁钥匙通用分。搂给排水系统阔1.水泵房途控制柜与水匙泵隔离，柜碌底高出地面布20公分以佳上。区2.水池水笑箱设水位标酸识，高低水挑位声光报警惕信号连中心监，检修爬梯赖，排水管径暖大于80，枕水池底做坡关面，最低处央做60公分贫直径、深5寒0公分的潜岔水坑；进水忠控制阀门建嘉议选用电动容控制蝶阀(呈实际使用效探果很好)。月水池底部可畏以安装管道版泵、便于水快箱清洗。挨3.地下水系池到给水泵讯管道两侧装特阀门，水表拐、阀门侧装醉活接。勉4.水池底盏部可以安装龙吸水管、泵粗房内可以安裙装道泵、便桶于水箱清洗都。市5.水表驶房应有地漏为排水；地漏胸排水管直径慕不能小于5写0毫米，排灌水管设置检贸查口。肝6.水泵运房控制柜应促与水泵隔离绍且控制柜底抢部应高于地仍面俊20CM党。占7.水池猪、水箱内的养爬梯应为不奇锈钢设置，能水池、水箱撇的盖板为不充锈钢设置，瞒且需上锁。溉8.地下牲储水池进水碑闸阀与液压呢浮球阀之间尊加装一个电倚动蝶阀；水勺池、水箱均拳应有透明水嚼位标识；同损时，应有超惑高、超低水茄位声光报警肿信号到中心有。裤9.腾地下储水顽池应分为两焦部分，中间旺设置联通，魄每台生活水羊泵均可从两赖部分水池取傲水。旦消防系统赢1.Co血2设备、烟解感温感控制血系统完善可绑靠，消防报遥警在监控中妹心有声光信凯号。蓝2.消防晕、喷淋稳压炼泵建议采用益变频恒压控得制、便于今助后管理维护棒（不采用气友压给水设备肚控制）。切电梯从1.控制中制心有电梯的纠运行指示，葱20层以上奇电梯可以控列制电梯的上罢下运行及停晕止。录2.电梯机针房排气扇应语设计定时或吴温度控制开狡停、天台上誓的电梯机房爷门，可以考衬虑设置百叶秒通风。放3.与中心津联网的轿箱尘对讲、在中捆心有声光显忆示、便于确歪认区别（由致电梯公司制版作）。4.袜轿厢风扇要领保证轿厢内疏通风，大厦叹封闭的电梯训厅需设置排团风设施。梁5.电梯机闸房应设置通式风、降温设农备，风机噪搁音要考虑，烦需要安装一马个百叶窗，熊并安装应急励灯一只；电快梯机房内门活钥匙应通用黎（机房门选密用通锁）。汤6.电梯厅煮自然通风良种好、不具备斧自然通风条把件的需要设背计通风设施聋。7.大恰厦电梯底坑疮应平整、整忠洁，并设置储排水系统。慢弱电监控系跳统雕1.弱电监醋控镜头安装诚分布位置须习合理，特别影在安全死角塞位置、广场最人群密集处双、事故隐患拢突发地段、悼管理处门口款。侮2.小区单车辆出入口纹应安装车场忍岗识别摄像震监控系统。酸3.单元拌门密码锁应脱安装静音锁粮或电磁锁、析防止噪音。娘4.泳池歇设计1亭—骡2个合理的丽摄像监控镜怒头。纽泳池水景肠1.反冲洗亦的排水管接灵入污水井、学泳池废水、妻溢流水可以守综合利用（作水景使用、卫绿化使用。稠2.泳池腊管网设计考传虑外露或管饰道井架空便根于维修，在宫回水的总管油处设置一个郑高质量的总猜阀门，所有垫泵均能作为坝吸尘泵用（盲需要在相关崭位置设置阀茂门）。恢3.狼成人池与绿儿童涉水池乓隔开独立，士并连续供水竞（使用时为严生部门要验裳收），泳池祖在报建时一凭定注明泳池怨和儿童涉水违池的区别、王泳池只分深昼水区、浅水咸区不分儿童跟、成人泳池乓。安4.设置锣耐用、适量狠的休闲桌椅俩、泳池救生航员观察椅,合根据泳池大西小配置救生百圈千。况5.感泳池的循舅环管道上的驴各阀门前装兰活接，便于存维修更换阀矩门，且排水庭系统能排干咱泳池的水，裹有补水阀门卷，底部有坡粪度排水丢。瓶6.泳池独县立围合，入脖口处设置浸赔脚池（不小螺于入口尺寸虾）（2MX向2MX踩0.3M婚）便于管理额。谈7.蕉泳池吸尘所口应深入水浊面不超过笛30CM萄，且应根据无泳池的大小念合理设置吸仓尘口的数量嘉。曾开盘前掀前期开盘、忆开荒崇开盘前需要项组织请专业笔公司对现场嘴进行清洁。带开盘时，需斗要与销售部雾对接安全布肉置，液★陷整个阶段馅成品防护刃关注现场各咸门、窗、玻扰璃、浴缸安版防设备等物向品保护叛★业项目交付前摧绿化浇灌设砍置的完善册根据现场的矮情况设置绿选化自动浇灌米系统竿★亩第三阶段：劣管理处成立凑至房屋交付乏使用遗实施时间话控制要点盐实施内容遮协调部门漫重要程度异很重要按重要慕一般戴管理处成立轧后两周墓确定组织架酒构，职务说系明书及安全升管理人员岗费位设置弦1岩、确定管理丙处组织架构盾，人员编制担，编写各岗墓位职责和职浮务说明书，侨报人力资源向部、分管领那导、总经理宇审批。员2辩、安全岗位嘉设置应分为芦：出入口岗译（车辆、人吧员）、巡逻间岗（楼层、虹苑内、车场智、商铺）、庭接待岗（样峡板房、销售荐厅、项目部尚）检查岗（贡主管枣/麻主办、班长咱/侮班副）、机早动岗（便衣知岗、协助岗套）。拴装修期间应胜设定装修专招用通道及出翼入口，并根盘据人员出入贿量增设协助限岗。症人力资源部咽★盐编制项目交俭付前工作计榴划预编制入伙工眼作计划，包泡括与地产公译司沟通，内办部管理，物戚资采购、标储识制作，交鬼付资料准备壶，交付现场喜工作人员安叶排，组织培罢训、交付流饶程演练等。明品质管理部满★钻各类人员到侍岗时间确定价1、管理处岛在入伙前三王个月成立。居2、部门经绳理在入伙前似半年确定，多入伙前三个受月到位。盟3、管理人莲员及技术员漠在入伙前半把年确定，入迁伙前三个月胖到位。欢4、安全员歇、保洁员在补入伙前二个聪月确定，入霞伙前一个月派到位。够管理处成立假后一至三个响月内宅团队建设，弃建立沟通渠他道忙1构、建立管理剖处多种沟通栏渠道，部门匹负责人至少厉每月与全体造职员召开一劈次沟通会，武明确当月管女理处工作重阳点及工作思朴路。猜2您、管理处应跨当指定专人孟负责人事行哗政工作，组蜓织员工活动殊（如生日晚垄会，外出活去动、组织兴轰趣小组等）押，提高员工持归属感和团枕队凝聚力。书人力资源部专★扬管理处成立合后一个月世与品质部移祝交前期介入尾工作浩1匠、移交内容愁包括：前期春介入建议书踩、管理用房续数量、位置烘、前期物业酱管理方案实怪施及项目管既理难点、解装决措施、到透总办领取该汗项目与地产那公司签订的浅前期物业服艳务合同及给午业主提供业瞧主临时公约立。样2君、对于前期拥介入过程难眯以处理事项蛇管理处需及咱时跟进，直俭到处理完毕斧。缝品质部根地产项目部福★印参与项目部伐现场办公会殿议避参与项目现久场办公会议遮，了解项目赠交付进度，辩前期介入问件题提交，前照期介入问题熊点跟进与落逮实。如管理卷处较难解决尚和处理的工叨程遗留事项含。左地产项目部潮★配与项目部确讨定管理用房茄管理用房的亩位置、面积俯、装修标准盐按《万科地自产产品物业烦管理设计要翼点》要求确灿定。盯地产项目部让★库与房管部移铅交工作景与房管部工乱作交接，开羞展团队建设蜻工作，组织区人员培训。彼房管部娘★少各种证照办唤理敢管理处成立沟后应立即指六派专人负责飘管理处的营键业执照（工返商部门）、滋税务登记证饺（税务部门去），组织代东码证（技术殃监督局）、戚停车场许可豪证（交管局狱停车场管理蔑科）、项目候交付后，视籍配套设施情喉况，需办理倘泳池卫生许芽可证、会所卧体育设施经械营许可证、惹食堂卫生许胆可证疤等证照的办抖理。具体参敬见《各类证设照办理工作朴指引》。州总办营★丹开办费确定凳，地产承担龄费用报批践(入住开荒传、管理用房怒装修、地产盾服务人员成证本等)贸1昂、地产公司透按该项目收摩费面积的首2.5戒元捷/碎平方米，按渐6猫个月计算标忌准开办费划车拨给管理处虹。开办费不翼含入住开荒锣费用、管理滨用房装修费唐用及房屋本泉体标识费用加。驾2捡、开荒费用贤：会同项目烤部在入住前糟一个半月通剖过公开招投母标确定开荒厚作业单位，挺具体按《招君投标管理办垃法》报相关活部门审批。竹开荒具体操滴作办法参见卸《万科物业南交付项目开振荒作业细则卧》。夕3、管理用抽房装修费用丸，地产公司垒根据深圳法惨规管理用房颗面积标准，炉按500元言/平方米装影修费用划秧拨。判4、继地产项目部嗽及销售部根鼓据现场情况拆与管理处确连定所需服务施人员；地产游项目部及销箩售部等用人裹部门确定所睁需人员将《烧为地产服务熔岗位空缺申两报表炊》士及浓《震工作量审批搞表少》报物业房蛾产后勤管理闪部、物业人积力资源部、寒地产人力资速源部、地产交领导审批；袖相关付款工顷作由地产及婆物业财务根堂据已报批的广《害为地产服务咱岗位空缺申恩报表昂》挎及突《辱工作量审批邀表叼》负责。肢★绞领用体系文梢件并且组织后培训托向公司申请见体系文件、宣行政制度汇六编、人事操专作指南、报克销制度，并雕组织全体职挡员对各业务嘉块的体系文撑件进行培训境，必要时请茄公司职能部把门协助培训乘，铃2碰个月内进行脸考核。祥职能部门渴★号管理处成立踢后两个月降管理用房装馋修（办公室誓和员工宿舍惹）。雾1、根据项选目定位，联奥系三家以上旗装修单位提酸供装修方案庸，设计图纸鹊、报价等。饱2、按《招己投标管理办霜法》组织招辉投标，装修现方案经分管圈总助、总办航、品质部、晶财务、地产夸客户服务中稍心、项目部兔等部门通过伤。直3、地产客您户服务中心份参与工程监站督及竣工验舍收，确保管喝理用房在入君伙前一个月个全部投入使语用。犯4伪、根据人员迹编制确定安踏全、保洁、贷技术等员工呈宿舍位置、浅面积（分期助开发项目需桨考虑后期人甘员增加的住记宿要求，需飘考虑各类人白员工作性质夕合理分配宿警舍，避免互晒相影响），牧装修工程最米迟在入伙前椅一个月完成踢，以便管理橡处采购家私品、电脑、网盖络等。锻5嘴、宿舍装修遗要求：安全做班因三班倒厕，尽可能将挠安全班宿舍亡分为三个，产并按住宿人蓄员比例配置嘉冲凉房、厕隶所位、淋浴洲头，购买热搁水器等。控烫制中心、技良术人员、保恒洁员因作息旗时间不同，绕可独立安排宜宿舍，女保辛洁宿舍须另疮安排冲凉房续、卫生间。换6筝、装修应当斑按袖CI育标准执行，篮如客户前台柔、职员办公读室，客户前蜜台装修需考奏虑客户办事赵的便捷性。安万创、总办采、毒项目部泉★博筹建食堂贪1鸽、与项目部兼、房管部确损定食堂位置交，位置应当春有排污、排偿烟设施，并枯且避免影响读业主日常生短活。北2慌、确定食堂扫装修方案，购食堂装修应喂当考虑操作租间方便，储计藏室、就餐严区域有相对把区域划分。绝3质、组织食堂数厨具相关设畏备申报与采隔购，。贸4渠、食堂正式谈开业前逆15絮天，厨师应得招聘到位，乞房管部负责覆对厨师岗前韵培训。洲项目部、房陵管部六★缸编写管理制乱度及各类预矿案咏1旺、各业务主体管抚/义主办负责编肉制相关业务特管理制度，创报部门负责寇人审批，新负制度下发一蜜周内，应组证织培训，并想要求组织考位核。乳2敏、管理制度哗按公司体系笨文件要求，孙分为内部、喝客服、安全填、环境、维创修、会所、拾收费等，制猾度编写应参韵考国优标准泛、体系文件聚及日常业务灾流程设计编润制。跃3摊、安全预案斧应根据安全斜日常管理要稀求编制，主红要内容包括影消防作战、闭反盗窃、抢藏劫、绑架，筒停车场突发转事件处理，督台风暴雨，夫假日安全管情理等五个安卡全预案。座职能部门岔★勤巡更系统确受定巡更点位现置懒1荣、巡更点位寸置应放在具蓄有安全隐患外或重要部位放，如配电室魄、发电机房伪、电梯机房吓、水泵房、青控制中心、书管理处、资主料室、天台由、单元门等史。楼层最好墨每两至五层民设置一个巡恳更点。（如诱选用爱迪尔上巡更系统周(patr兴olxp余98东版芽)南，建议选用肚程序（决对柿时间对应计混划）进行巡科检，原因：个巡更点在使仔用中，常会介出现故障，组如没有发现革会出现系统越时间与实际徒巡更情况不径符。）葵2乔、根据辖区邻治安防范的宣要求及特点渔，每季度对抚巡逻路线、基巡更时间进镜行评估调整衔，并将修订陆的巡逻路线项报部门负责损人审批。驳对讲机盲点锣排查并采取某有效措施解挠决。董1缴、对讲机盲苦点主要原因制：高层楼宇推及天台受外袜界信号干扰邻大；地下室池停车场信号愤不强；匙2槽、排查方法笑：对于大项灿目社区应增息设对讲机中壳转台，增强顿对讲机信号杂。如对讲机以信号干扰较集大，应考虑苦对讲机频道酬加密。梳管理处成立然后三个月渗编写应知应届会尼根据新项目撒所有情况、拐周围配套设讯施、教育、麦饮食、交通即等情况进行雁编写，内容鹿尽可能全面陶而完善，并你且在下发后付一周内组织分全体人员进符行培训，培眼训后一个月洽内进行考核嫁，以检查培渣训效果和强穿化员工记忆枕。固★渴利用地产关伟系建立公共休关系（自来瘦水公司、供娘电部门、城乖管、派出所掏、居委会等京）卡1、地产公修司在前期建鲁设时，与相奔关政府部门酷已建立公共隙关系，管理适处可在此基及础维护与政钻府及事业单裹位的关系。格2、供水比锣例的确定。受配合项目部遍办理用水指泊标申请，建蹈立与自来水渡公司关系。钥由项目部给蝇排水工程师嘉牵头，与水薄务集团工作揪人员联系，透确定商用、件民用水的比县例。愈3、电抄表充到户，配合呜项目部办理响用电指标申矛请，建立与锯供电局的关退系。由项目的部供配电工蹄程师牵头，伍与供电局工名作人员联系流，办理小区旺用电抄表到示户。伞4、由项目抵部工作人员垫带领管理处宿相关人员拜柳访城管、派梨出所、居委徐会相关人员渔，建立初步橡关系，并在雀以后工作中里邀请以上部秤门到小区指贪导工作，巩踢固维护公共睛关系。陕地产项目部仗★声持证上岗邪1劳、特殊岗位云应当按公司巨要求持证上膝岗，如技术晓人员、救生剪员、食堂人家员、安全员拜、监控中心浴人员、管理毫人员、司机租等，未取得碗资质的人员兰不得安排有或特殊要求的烟岗位工作。萌2艳、没有相关椅资质的人员叠需限期取得协。交人力资源部浆★谱新项目交付馅使用抽前一周兵根据开荒的太具体进度，栋确定外包方征是否需要增火加人员或是炼否需要公司泄内部人员的第协助。彻1、需外包劲方增加人员写，需做好清岛洁人员、质扛量的监控。删2、需公司醋内部人员协叫助的，应当蒙提前做好安券排，协调清划洁单位、内忠部人员分工隔。3、会同及相关人员已遗完成开荒的块区域进行检薯查验收，发么现问题，及枕时整改，要渡求在交付前贞一天完成全狂部开荒工作庸。厘人力资源部渴★竭新项目交付辣使用悼前一周举编制入住流材程及各岗位爹职责、协调系相关人员到李位，入住人筛员培训、演哲练。鸡1、编制入初住人员岗位奇安排表及各嚷岗位工作流嘱程，参加入快住工作人员搭应要求有一涌定的专业技种能及沟通能鸦力。述2、入住前喘三天组织各亭岗位人员到哑入住现场参羞加培训，培干训内容包括合入住流程、危回答口径，会岗位职责及忆特别注意事歼项，对验房梅小组应当做堆现场培训，店熟悉各户型酷、水电表位做置及抄表注续意事项。匪品质管理部开人力资源部穴★厕交付前两天商内何交付房屋和镰现场包装失1慎、安排人员出对房屋进行侧贴防撞条、堂安装猫眼、尚挂礼花等，语迎接入伙。解2恨、与地产销己售部确定入比伙现场位置石及现场包装竹、工作人员磨区域等事宜钻。抗地产销售部颤、地产项目丝部柿★供项目交付使办用前一个月缸CI员标识制作（并包括房屋本编体类及服务残类标识）扬管理处与总疮办很CI帅设计师在现像场实地考察腐，对现场各简标识进行登哀记和汇总，尼对房屋本体谨类、物业服难务类标识分蛙别登记，，惠房屋本体类罚标识报地产闸项目部审批拜后制作，物元业服务类标络识报品质部央、总办审批彻后制作。标慧识总价超过碍3翻万元时须组取织招投标。魂各类标识须悦入住前欲20房天完成安装捎工作，安CI拥设计师须全练程跟进安装候工作。闲总办，地产躬项目部悄★灶物资采购挺1程、制定采购赞清单（采购寻物资主要有冻办公家私、过文具、电器耳、电脑、员绞工宿舍物资著），寻价，易按不同类别鸡报相关部门涌审批，采购桥员组织采购雁。敞2浊、物资到位忆后，仓库管旦理员与采购诞员对采购物逮资进行登记艇和资料收集睁，录入资产款管理软件，棍办理相关手咐续。映3然、采购完毕搁采购员负责援报销工作。避房产后勤管者理部、财务粗部、品质部妹★束通邮手续办状理来安排专人到澡邮局办理新葡项目通邮手加续，与项目司部协调项目姓门牌号、通庄信地址及新渠项目地址英障文翻译。菜项目部蝴★鹿灭火器、消吓防器材等安准全设施配置业。活1既、配电室、坏发电机房、踏电梯机房、鱼控制中心、涉计算机房等望重要设备房歌、办公室、根图书室、厨将房、车库、扬仓库等重要炮部位应当配累置相应种类碍的灭火器材誉。员工宿舍厘应配置必要愿的消防安全呢设施。窗2傅、高层大厦冬每层须配置剖不少于两个竞2KG崭及以上的轻饮便灭火器，哥多层小区每什个苑内均应胡设置灭火器麦放置点。础3耳、小区（大货厦）须有首寻层消防设施裤平面图，并宰悬挂于物业倒本体的适当的位置，图中首应标注灭火泽器、消防栓美、水泵接合姿器等消防设炒施图标并与爬实际情况相粗符。高层楼描宇每层明显达位置必须设梦置消防疏散游示意图。描4灶、根据管理梨处人员编制牺情况，制定扭灭火作战示伶意图。并把寄将灭火作战畜示意图和消斯防设备设施梢清单，悬挂菜于控制中心始。控制中心语应当配置足沿够的消防器蚂材并做好标判识。酱★考联系电信公艺司安装机手菊放大器，选姥择机房，签及定协议，明摘确费用计量尺及安装要求辜。堤1婶联系移动（圆联通）安装父放大器，选燥择合适的位累置作为设备岁机房，约姑10岸—浊15胞㎡左右，协奖商场地使用返费金额及收亭取方式并签绍订协议，收稳费可根据小届区用户数量业及覆盖面积域。茎2请、设备用电酷须安装独立兴电表，便于伴计量。馆3荷、室外天线址的安装不得拣影响外立面怜的美观，建槽议安装隐蔽避天线。蛇4颤、在天台安束装时，尽量扶避开业主房骗屋；安装天狂线时，一定称要考虑天线情对人体的辐居射，要求对乳方提供合格确证明。立★去设施设备接丙管验收，移添交工具、图财纸资料、说赚明书等齐全妄。熊1付、管理处技怪术主管（办琴）与设备维竭护组一起配绵合项目部和锹产品供货商量参与小区设沾备的移交接碌管；哲2喘、参照《膊物业接管验张收标准和要鞋求》对小区半设备进行验哪收；既3敢、发现问题握及时记录货，并要求施稼工单位整改象，并跟进整斤改情况；卖4形、供配电设猫计最好分多沸路控制，配咱电房内设计牌要考虑今后咽的抄表到户含，分表计量测。河5凶、所有设备在移交时相关脖资料必须齐缝全，配备专闯用维修工具奸的设备，工霜具移交齐全缸。设备变更臭图纸，建立赖设备维修档漆案，便于然负后维修养护轰和资料查询吩。旨设备维护部软智能化工程金部违★民房屋、钥匙尸移交忽与项目部移围交业主房屋涝、钥匙，并乎建立钥匙清菠单。秋项目部故★瘦物业服务方撤案实现歼针对前期物居业管理方案崖，管理处需感制定具体服逮务流程、服影务项目体现爽前期物业方骑案提到的服言务模式，并找且有具体的球措施落实。篮品质部冲★脾收集客户焦缓点问题及前础期服务承诺牛管理处客服冈主管需收集朽该项目客户显集中反映的菜问题点（如阀前期销售承针诺、特殊户怠型装修、管杠理难点等涉设及业主衣、姿食、住、行劝问题），结饥合投诉日报旁客户反映的龙问题点，制抖定相应解决闹措施。很销售部、项返目部梢品质管理部带★轮交付资料准使备此交付资料应烂当提前两周由准备到位，菠包括联系地倚产公司印刷渣《客户保修阻意见征询表径》、委托银免行代收款协骤议书、居家届服务手册及赌有线电视、盾燃气开户资亭料等，入住夸指引和业主散资料卡应当厦提前交地产效客户事务组哀邮寄给业主衫。茶杏地产客户事雀务组各★启项目交付使医用前两个月报确定开荒的躬方式，组织歇开荒单位的区招投标，确例定开荒的时舌间、内容，叹标准，验收摧的方式方法演、时间等内红容。炒组织开荒工卖作招投标，州制定详细的惊开荒方案，麦与开荒单位裙签订合同，垂同时应联系亏几家备用单像位，在清洁绍公司未能达痕到要求及时浸补充人员，勤同时将开荒哈施工前要现含场确认公共停区域成品的惨完好情况，片重点检查玻乐璃、房门，诚有明显划痕痕的要现场确居认并保留记格录。捉项目交付使种用前三个月废模拟验房，僵收集房屋质风量存在烧问题，房跟进返修，钱水电表核对阳。型1祸、分成若干障小组，以管怨理处技术员飘或客服中心饥人员任组长驼，组织验房袍队伍。具体稻标准参照迅《物业接管困验收标准和旦要求》蛋验收。祥2污、验房小组万记录现场问年题，每天集奸中交客服返贵修组，统一纪安排施工人垦员处理。坚由返修组组乡织返修工作吴，并安排相仁关人员复查愚。仇3营、管理处组污织对全部水浮电表进行检源查和测试，栏发现有误应姿当及时项目抢或客服中心左反馈处理，林并要有跟进奏，保证交付滥前处理完毕粥。注项目交付使虚用后一个月陶业务标准及蛛各类作业指写导文件编写偶各业务负责名人编写环境与、技术类相长关作业指导简书，部门经凑理惹/介主作审核，段报公司品质抓部审批后下权发，组织相镰关人员进行云培训，相关订作业指导书烦须在管理现玻场张贴。舒品质管理部洽★值项目交付使袍用后三个月掘竣工资料的挠完善与跟进州资料管理员使应根据公司锄体系文件和垂物业管理部石文件要求，骄编制《葛项目物业接阻管资料清单民》，交与地食产项目秘书完，接收项目眉相关竣工资递料，并及时凝跟进资料交杨接进度。叠地产项目部舒秘书妖★赤第四阶段：岔交付使用半首年内仅4—1冬装修管理矛实施时间恐控制要点负实施内容混协调部门猜重要程度门很重要透重要决一般拘业主办理装疮修手续跨办理装修提锣供的资料颂1三、业主办理活装修，装修赌单位需提供如营业执照复陶印件，（加筐盖公章）、肌承建资格证霸书复印件（断加盖公章）贫；如代收装崇修税费的需割提供顾客与政装修单位签侨订的装修合业同复印件。怪非业主使用惧人申请装修材需提供业主问同意装修的政书面证书。漂2准、装修施工吹图纸和施工矩方案（如更饺改原有水电赖线路需提供信水电线路图咏）。刑3慎、装修单位弦负责人身份确证复印件、赢照片、联系永。墨4认、施工人员匠身份证复印腿件、照片。堆5甲、如需改变男建筑物主体锡或承重结构暂、超过设计第标准或规范激增加楼面荷翠载须提交建羽筑物原设计怠单位或具有淘相应资质的驻设计单位提农出的设计方河案，非住宅轻用途房屋还殃须提交政府挤部门的施工必许可证。陕6强、如搭建建劣筑物、改变恒住宅外力面颗等，须经城凤市规划行政匆主管部门批抹准后，报管虑理处备案，斜并经业主大猎会律/盖业主委员会童同意，有管舞理处统一样束式方可打搭乖建。朴7爆、只铺地板绍、墙壁表面营粉刷、贴墙液纸等的简单申装修，装修屑户可不提供丛装修单位《韵承建资格证价书》及施工姻图纸。狂地产万创籍★浪装修手续办冠理慨1、由部门沫负责人指定弃专人核实业叙主身份，审烦核装修方案台、施工人员致身份、特种推作业证书、望装修资质证僵明、施工时跃间（最长不序超过三个月止），并做出番批复。如超趋过需向管理远处重新办理气申请手续。而2、装修管齐理员将批复丢意见知会装救修申请人，栗并知会管理江处其他有关另部门配合和幸监督，建立败装修管理档睬案。顶3、管理处煮与业主、装铲修单位三方亡签订《装修赵管理服务协搅议书》，业眠主与装修单茶位分别交纳晌装修保证金脉及相关费用妙。传4、办理《奸装修许可证嫂》、《人员吐临时出入卡税》。泼地产万创卡★熟装修过程忙装修过程的犯监控节1、安全员倦每天巡查至搏少一次，技载术员至少每扮两天巡查一桨次装修现场闹，并填写《快装修现场监破控记录表》网。抛2、巡查《以装修许可证亮》的有效期恋，装修现场赶是否有乱接秒线、乱改管巡线、破坏承厕重结构、使躁用易燃材料杜装修等违章列行为。如有荣违章行为，单下发《违章团通知书》，搬并责令限期课整改。宅3、监督施倍工人员只能冰使用货梯、匹按指定的通催道进出及搬蚂运材料。叮★年装修垃圾的播清运愚1、垃圾的架清运在晚上摩19匀—纵22点之间酿进行。踪2、禁止装流修队在清运辆车辆进场前白将垃圾搬出任户外。马3、禁止装淡修垃圾堆放垫占用和堵塞魔消防通道。怪4、垃圾清画运完后，检握查清运垃圾嘱的通道墙面桐、地面、天梯花及公共设触施有无损坏臭、磨花现象旦，发现问题次及时处理。着★堆装修完成腊装修检查雁业主向管理屯处提出检查产申请，管理就处装修负责洋人对装修工员程检查，经妇检查无违章搅情况，出具虾检查证明，巷准予退还装拾修保证金。茎★虾退装修保证苗金坑装修保证金头装修检查合槐格7个工作瘦日后退还眉1、装修检圈查无违章行浓为，业主与稼装修队凭检赶查证明和装呜修保证金单安据退还装修捞保证金。具室体退装修保嚼证金时间需久在《装修管此理服务协议少书》约定。烦2、将所有述施工人员出安入证收回并集作废。呜★您4待—乎2偏工程遗留问并题处理冰实施时间羊控制要点跑实施内容孙协调部门抚重要程度设很重要霸重要仓一般垒交付后保修渴期内挖业主房屋质筑量问题直接宪由返修组负悬责处理，公设共设施部分两由管理处向誓返修组反馈扎，返修组协宁调施工单位贩处理。鼠交付后保修皱期间，客户庸服务中心全种面负责业主籍房屋质量问焦题返修和公裹共设施增减愉工作（包括届工程管理和颗费用管理）接，地产项目掉部因拥有各道种专业人员警提供返修技光术支持。在颠保修期结束咽前管理处应览当提前知会忧业主，将存捡在问题及时捧反馈安排处横理，避免保桐修期结束后嘉再要求免费璃维修。熔客户服务中耍心途地产项目部昨★昂保修期过后余室内维修费雨用由业主承妈担，公共部类分维修费用烧由管理处负辽责。捞保修期后，剃维修事务由塞管理处牵头准组织，地产亮客服中心及编项目部提供晌技术支持。怪客户服务中想心侍地产项目部迎★述4充—尝3内水电抄表到搭户办理卖实施时间劫控制要点责实施内容揪协调部门碗重要程度秤很重要瓣重要甚一般壮交付使用前宜一个月效用水、用电走户名由地产刊改为管理处橡名称蓄到供水、供老电公司申请蹲用户名称变读更。背财务部、运段营组胳★诞房屋交付半卧年内战办理交付手暮续由业主签补订用水、用者电合同及代哲收款协议书拖。速水电抄表到件户前与业主闸签订《委托顾银行代收款安协议书》，弯管理处代抄抢水电表并向愚业主收取相算应费用。愿水电抄表到土户后，到供垫水、供电公洋司拿供用水来、供用电合嚼同与委托银忌行代收水费惠合同书、委涛托银行代收们电费合同书箩，业主签订窑后由水电公洪司直接向业午主收取相关围费用。谨地产项目部粉★神入住率达8孙0%，申请瓣办理水、电锈抄表到户手士续。牲到供水、供澡电公司申请申办理水电抄抹表到户。阿地产项目部麻★假4店—酬4帮安全管理既实施时间云控制要点父实施内容皂协调部门湾重要程度染很重要透重要柳一般跟交付使用一漂周内译样板间、商习铺安全监控雄，收集返修恳人员资料，抬制定监控管学理办法殊将空置房情原况进行统计袄、建立巡查敌管理制度；即建立返修人龄员档案，制品定返修事务腐现场安全管能理制度。向★狗集中装修期醋明确装修施床工人员管理丽要求与监控酷办法，加大硬对装修违章奏的巡查，检搁查装修搬运巷公司对小区偏安全管理的盛隐患。习针对装修期前安全防范特泪点，制定相垃应的安全巡蚁逻路线；明速确装修管理揭制度和装修遵人员管理注威意事项；明服确装修材料嘉进场及搬运虚人员管理规镜定。河★及交付使用一仓个月内滴各类突发事绍件的强化演绍练汉明确各类突钢发事件处理望程序，以及蔑人员的分工光（义务消防谊队、应急分剧队名单），故并组织实战虽演练。糕★妻加强靠近项剪目周界处、娃与工地接壤密处住宅安全宫防范工作。窝编制管理服孕务区危险源大清单，完善散相关防范措羞施，加强靠愉近项目周界咱处、与工地赶接壤处住宅杠安全防范工辅作。藏★哪检查交通、尚建筑物缺陷屈、监控、消鸽防、红外、爪出入口道闸雀等公共区域旬危险源盒完善相关标冒识，规避管趋理风险，检比测安全设施阻设备的性能促，发现问题蛙及时安排返灵修。虽★铁交付使用二扇个月内睁强化安全员证专业技能培致训，包括专震业知识、岗赴位职责、工焦作基本的流啦程、服务意陶识，要求掌逼握常住人员携、特殊顾客捏、出租户资漂料。发组织各项规千章制度的培赌训与学习，奸包括社区应底知应会、装缎修管理知识熊、装修统一告口径的学习岔；各类突发忙事件的应急盈处理流程；金交通、治安拴、消防预案内的演练；熟添悉常住、租优住人员资料普，住户识别贺率达50%革。血★迈4穿—议5锁环境管理民实施时间郊控制要点亦实施内容岔协调部门再重要程度胀很重要尤重要述一般避绿化养护期嫁满移交券绿化管理勾1、施工单逐位绿化移交权：分项工程哗验收报告、撕竣工移交书疲、绿化工程倒施工合同、纲工程保修款猴申请书、绿属化施工总图晃、绿化分项忌种植平面图惧、绿化分区乌苗木表、绿闷化施工苗木水清单；2、掘移交后的绿减化开荒；3铅、绿化外包买评估（可选惜）；4、日氏常的绿化养甩护5、绿化丈原生态的管微理。征地产万创骄项目部历公司绿化部昆★宁项目交付后巾一个月哲保洁的家政映管理洁1、编写居遵家服务工作驾细则和流程垄；2、家政阔服务人员管朽理规定；3姑、保洁岗位言疑难工作指那引；4、居耀家服务常规烧服务标准；蛙5、保洁工絮具使用及管听理规定；6命、居家服务厦回访制度。窃品质部级★沉项目交付后历一个月相业主废弃物厕品的管理豪1、业主生域活废弃物的的处理、收集荷时间；2、旅业主装修废季弃材料在利嚼用；3、业俊主废弃电池跪设施箱配置泪评估；剩★躺项目交付后界一个月颗消杀管理挑1、评估消臭杀服务合格窄供方（可选木）；2、设嚼置消杀岗位肯；汗3、制订消北杀管理规定赌；4、制订策年/月消杀促服务计划；烈5、制订消横杀效果检查啄制度；6、堪配置适合于干本区域的消火杀硬件设施冤。苏公司品质部苦★珍4充—驱6跨设施设备管窝理赠实施时间侧控制要点奇实施内容帽协调部门床重要程度贤很重要笔重要滔一般阵项目交付后梁一个月雹签订设备保飞养合同衣按公司格式凶化合同签订殃。神设备维护部齐★滥设备设施遗课留问题处理垂及跟进电针对设施设丹备存在的遗详留问题，与宋地产项目部望对接，协调照施工单位处贤理，并跟进裂处理结果。艳设备维护部嗓品质部摇★撞编制设备管饿理制度及操邮作规程，并徐悬挂设备房劲编制设备设博施管理制度尊及操作规程邻，悬挂设备乳房，同时组扭织相关设备海责任人培训衡。链设备维护部梁★拣统计设备设误施型号、规哪格、数量、愉安装位置。俗建立设备管健理档案、设宫备台帐，录苗入设备管理疯软件，建立患设备设施保徐养记录文件希夹。钻设备维护部狠★洗结合现场组际织实操培训蓝。包组织技术人温员培训《公射用设备设施店管理程序》雨、《设备设雹施技术标准析》。红设备维护部痰★世制订设备设盲施年度保养鞠计划并上报踏品质部节建立设备设今施年度保养乡计划。鞭设备维护部荡品质部漂★诊对设备设施斑存在问题及很时改进送按体系文件铲要求，对设今备设施进行虹维护保养，拦针对设施设白备存在问题榴制定应急方汉案，并反馈虫给地产项目告部。糊设备维护部诊★喉4—7位客户关系建痕立驻实施时间封控制要点厘实施内容虏协调部门贡重要程度浙很重要拼重要发一般冤集中交付期侧间参交付手续流换程设计合理帝，客户在较你短时间内尽吉快办理好手领续。哥在现场设置搂迎宾岗、验织资料岗、填柿资料岗、验县房岗、收费絮岗、钥匙礼脖品发放岗、期复印岗、总兽协调岗、特啄别事务协调快岗。注意对阵各岗位人员笔培训统一口气径，特别是喜费用收取岗跑位关于收费嗽标准、收取巴方式等方面债。铃地产销售部铃公司品质部疲★引现场资料准汽备是否齐全辰。仓查丈报告、惊竣工验收报盐告、各种户浴型的平面图鞠、电水线路该图、内置窗根花、拉闸门蜘的统一款式烛。线地产销售部浴万创设计罢★狭办理交付手双续人员的专返业程度及礼鲁仪礼貌；及享时答复和解总决疑难问题合。释抽调各业务潮块的专业人端员，安排在看相应岗位，勒并进行入伙余流程、应知孟应会（项目逆基本情况及胁收费标准）弱、礼仪礼貌璃的培训。六由地产、物妨业、管理处葬共同组成协区调小组，对对涉及面积补寺差、房屋质粒量、装修质衰量等疑难问释题予以及时雕回复。肌人力资源部扎品质部诚地产客服中继心唇地产项目部搬★旷项目集中交身付后枣初始阶段（棉1至2个月设）荡让住户广泛花了解管理处椒前台、中心脊24小时服自务，设初置朱“价一对一庙”伯的服务模式肿及人员名单欣，及时解答象和处理住户恐疑难问题。尼将管理处电崇话、专职或烘兼职客户服率务人员的联相系号码长期弹公布在大堂看、宣传栏或晶苑内架空层床明显地方，油接受顾客咨姓询、投诉、燕报修等信息渣。渡★旷房屋工程质孤量问题处理治的及时性遥地产设置专凡门的返修小徒组，将返修碌组的办公地停点与公蒸布在大堂、具宣传栏或苑每内架空层明丛显地方，接郑受房屋保修品期内客户反并映的房屋工剪程质量。龟对于客户直艇接反映到管摸理处的有关糠房屋工程质模量方面的问愧题，指定专滋人跟踪、盘简点，与返修隐组用一式两膝联的工作交茧接表接交工时作，防止漏洽单。离地产返修组着★鉴返修人员返兽修过程监控招（返修现场弟、沟通技巧昼、礼仪等）银地产返修组率要制定有关勾对承建商返婆修人员相关眠管理的规定塑，并指定监愿控责任人。布地产返修组诱★膊对客户群体垒进行细分伸对常提意见泄/建议的客红户进行分析栽，建立不同淡的客户档案碗。团★油确保客户反辱映意见/建首议得到及时占处理旅设置工作信疲息本及投诉燕/建议盘点毕表，将每日键客户反映的宣问题进行盘春点，坚持客纷户服务人员笋碰头会、工倾作沟通会制腔度，对住户获反映的问题脂回访跟踪，尽直至问题关蛮闭。悬★宋开展形式多维样的社区活危动、搭建客马户交流与沟摘通平台完针对业主入诉住初期对管丰理处的各项闲工作及人员妄都不了解，扛相关咨询的剑