XXXX年上半年中国房地产政策评估报告

目录中国房地产政策评估简介11.评估背景和目的12.中国房地产业中长期发展动态模型13.方法体系34.数据来源3序言41.2023年上半年中国房地产政策评述51.1国五条定调调控方向，热点城市配套政策细化51.2房地产行业受货币环境影响较大,支持首次购房政策不变101.3长效机制调节供需结构，房产税扩围预期再现121.4土地制度改革试点有突破，创新出让方式促产业供地152.2023年上半年中国房地产政策效果评估172.1国五条出台市场迅速回应，调控政策强烈影响短期预期172.2热点城市短期受影响最为明显，房价上涨势头趋缓212.3二手房市场成交剧烈波动后趋稳，严格个税政策执行存争议242.4供需推动出让金同比大幅增长，热点城市地价持续高位运行26壁2.5企钉业重点布局舍一二线看好困后市，适时底调整产品结宝构顺应市场姿鼠30胶3.未来鉴中国房地产不政策环境预蚀判弱州35堡3.1经依济增长预期欢不明，宏观坛政策以稳为疮主帽当35侄3.2首豪次购房需求翼将得到信贷感等方面的稳蹄定支持兰吵35兴3.3房疲价上涨仍是扒政府调控的庸重点目标后尸36昼3.4新离型城镇化加天快推动土地垄制度改革进有程信尿36够3.5全占年市场走势筒预测修正器攻37侄中国房地产冲政策评估简鸽介然1.评估锻背景和目的萄受发展阶段号和国情所决宵定，影响我订国的房地产映市场的因素仆众多而又独突特，既有人画口、土地、仗经济等实际三指标，又有逮消费传统、返心理预期等列特殊影响，慈还有金融体沟系、土地制条度、政策调晌控等制度因馋素。其中，绝政策变量对宇房地产市场旬的即时影响谈较大。根据旁房地产业中茂长期发展动堆态模型的结朋果显示，政挖府政策影响漆市场常常成叉为中国房地潜产业发展中罩的挪“私硬拐点洁”挠，因而房地衫产政策的成疼功与否在相在当程度上决自定了中国房五地产市场的讽发展进程。罩房地产政策菊既关乎国民臂经济增长的变大局，又与窃广大民众安臣居乐业息息购相关，因此洒从政策的制杰定到实施均厚受到社会各下方面的关注浩。从国外经乱验来看，房猫地产政策评屡估是确保房化地产市场长刺期健康发展胳必不可少的路一个环节，瞎但在我国，困对政策本身谊及执行效果许的评估和反款馈却一直被筝忽视。岔为了独立研墙究和评估政声府房地产政量策，并为推坐动中国房地泥产业的健康拔发展提出合肾理政策建议乔，国家住房委和城乡建设刷部政策研究畅中心、中国衡指数研究院绘共同发起并谊组建第三方爱“誓中国房地产法动态政策设店计研究组球”蜂，旨在：雄（1）独立侮梳理评估我揉国房地产业录中的重大方吸针政策，深飘入解读各有初关部门涉及差房地产行业达的政策措施挨，并系统分恢析政策对我探国房地产市渴场的影响；偶（2）从房乏地产发展实刘际出发，设闭计建立他“荷房地产业中社长期发展动状态模型众”争，客观描述怜我国房地产始市场的实际声运行情况，咱发掘房地产言市场的长期刮内在规律；善（3）以全铃方位、前瞻侧性的眼光为汁房地产行业欺发展目标及就政策制定提搞供意见参考覆，并根据未反来宏观环境牺可能存在的植变化提出相搭应的目标选紧择和政策建饮议。盈（4）构建包政府、购房康者和开发商鹅的交流机制制和平台，使仅得各方在获貌得真实有效化信息的基础缴上来调整自图身的行为，睛促进房地产烦市场的平稳竭健康发展。题2.中国贱房地产业中蝶长期发展动狐态模型耳在对国外房蛋地产市场模艇型研究基础枣上，同时借煌鉴国内外的晃理论成熟、钟操作实际的狮国民经济动乏态模型和行踢业模型，我杠们从中国房村地产发展实雅际出发，设上计建立了一那个傲“抗房地产业中裹长期发展动咏态模型2023年4月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定。2023年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”。挥”绘来研究房地喝产市场的长纵期内在规律消和进行政策底评估设计。般2023年4月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定。2023年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”。国民经济宏观动态模型国民经济宏观动态模型（中国宏观经济季度模型）其他行业模型中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型国外房地产市场模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型）房地产供给模块房地产需求模块房地产价格模块城镇居民收入模块房地产政策模块房地产人口模块竹房地产业中唐长期发展动民态模型具有踢如下几个优货势：岂（1）该模夹型是建立在佛对国内外多厅个宏观经济匹模型和房地讯产模型深入恼学习的基础瘦上，吸纳了侮众模型之长甜，既能客观料描述房地产际行业的内在弹规律，又能悦进行政策评江估和设计。胸（2）采用巧比较先进的完动态建模方吩法，牲“米检验、检验娱、再检验险”曾的建模思想忆贯穿整个模脸型的设计和推估计，并采溉用协整理论冤，避免了非谅平稳时间序勾列产生的套“离伪回归赴”时。掉（3）引入占误差修正模睛型（ECM起），因而既征能较好的描薯述房地产行召业运行的长栋期内在规律亮，又能反映核外部条件变钢化下房地产吵行业的短期洽波动性。何（4）遵循趟宏观经济模锦型小型化的破趋势，使基捡本模型保持布在比较小的释规模，着重亮分析重要变罚量，不仅有逗利于对房地庭产行业运行表规律的把握辣，也使分析矮更易于进行钱。怒（5）充分较考虑了房地灭产政策，人为口和大城市霉这些之前研攀究中被探讨笑得不够深入胖却又十分重防要的因素，鹿使得模型能落更客观地体值现房地产内具在规律。柳3.方法副体系名在评估的方铜法体系上，辽我们采取定荷量分析和定雀性分析相结馆合,构建争“吹房地产业中辈长期发展动趣态模型吗”衡与问卷调查摇相结合的方奴法。发掘房地产发掘房地产市场长期规律开发商购房者动态模型问卷调查外部环境因素调查结果专家房地产市场内部因素房地产政策效果评估政府政策因素攀4.数据誓来源辩数据样本区愈间为199臂7至负201蛾3夺年雅上半年续，涵盖中国债房地产市场摆发展的主要狮发展阶段，衰主要包括：膊■警中国房括地产指数系低统偷■稿CRE凯IS街中指数据赴■汇皆国家统计三局统计年鉴麻、中国房地秩产统计年鉴慎■剂倾中国人民止银行发布的月公开数据兄■垮办各城市房化地产交易中街心发布数据桶■申其他数辅据来源溜同时我们对暴采用的数据赠进行交叉复鸟核以保证数偷据的准确性顶。序言莲2023年质上半年，两捞会前夕出台玩的哲“恒国五条捧”缎再度表明中贿央调控决心姻，在承认短宁期部分城市毅供求紧张难垃以解决的同绩时，重点针逆对发展过快温过热城市提素出严格调控介的要求。从蛋地方政府落饺实力度来看三，一二线疲热点被城市大多出望台细则加码芳调控，而多缠数城市则以寸制定房价控戏制目标、加滴大土地供应节等手段保障生供需平衡联，促使伸市场平稳发兰展。兽两会过后新押一届政府并贸未针对房地胀产调控提出狭过多看法，滚而更多着重径于保障房、讽房地产税制找改革、个人斩住房信息联牢网等长效机涛制建立，并蛇通过调节货没币杠杆进一摔步抑制投资肝投机需求。误“慨国五条虑”核出台前后，微市场呈现剧种烈波动。一记季度延续去变年下半年以筛来的火热态浸势，1-2互月愚全国商品住眉宅扁成交量同比美增速攀升至昨2023年傲以来最高，追3月受政策廊末班车效应庄影响，绑多数城市娘新房、二手采房呈现井喷办式成交，百怀城价格指数伞环比蔽也随之达到茅高点。进入耍二季度后，帝4月供求陷代入年内低谷砌，5-6月洞逐步回升企展稳，价格仍究保持上涨，葛但涨势得到澡遏制。一线辈城市受调控继影响最御大耐，二季度当成交量感环比农降幅大于其损他城市，但域价格涨势依院然领先全国录。在严厉调蛙控之下品牌灶企业顺势调圈整产品结构苹及布局，在曾一二线城市碗积极拿地储防备，实现业割绩的稳步增借长。胆1牵.201奥3字年旱上半年牧中国枝房地产政策首评述桃1.1讲国五条定调毯调控方向，蚀热点城市配狗套政策采细化婆帐剑国五条为全器年调控定调壮，各地细则叨落实力度不沟一炒中央出台你“兄国五条样”摘，明确房地庆产调控不放槽松。唱2023寻年编2轮月慕20偶日，国务院指常务会议研娃究部署房地幻产市场调控彻工作，提出勾五条调控措基施即闪“叨国五条旱”梁，为全年房咱地产调控定锈下基调。歉随后通3月1日油发布蛙的核《关于继续仪做好房地产乘市场调控工银作通知》沾【国办发〔舒2023短〕躬17隔号】度（骂即兆“牛国五条细则孔”浸）途，在佣“制国五条裕”屯的基础上进芝一步明确中客央政府对房研地产的调控常决心与力度序，旨在稳定建房价、抑制声投机性购房可，并结合供跃给端的调整驻以期建立与组完善房地产悦健康发展的动长效机制。柴新一届政府派意在长效机左制。愧在3月两会罚后，新一届剂政府对房地坑产市场发展无做出修多次表态栋。代从内容来看狗，在坚持房盯地产调控不你放松的前提践下，新政府据更加注重长依效机制的建乱立绕，重点研究晋在推进新型牵城镇化的背辉景下，如何正加强不动产樱登记、房地集产税收、差缝别化信贷等当手段荣，并通过土艰地制度改革舟、保障房建息设调整供需拨结构蝶，有效平衡委经济增长与仔抑制投资匪投机义。膀表：康新一届政府劲对房地产调域控主要表态煎日期脑重要事件秧关键内容据3月17日阶十二届全国省人大一次会存议闭幕峡，国务院总艇理李克强略答记者提问霸大力实施取保障性安居爹工程耀，尤其是户棚户区改造搂，并采取措应施抑制房价钩过快上涨，疏这既可惠民束生、促发展平，也是为了证防止抬高城忘镇化门槛，忌还有利于调炎节收入分配陈，促进社会仿公平正义。罢3月27日喝国务院常务吨会议探保障和改善蒙民生岸是政府工作己的出发点和援落脚点。要防通过稳定经螺济增长和调基整经济结构臣增加就业岗厅位。顺要继续搞好熄房地产市场亚调控胸，加快建立唯房地产稳定律健康发展的否长效机制石，加强器保障性安居泻工程芹建设。日3月29日逝国务院办公巩厅发布《国敲务院机构改魂革和职能转华变方案》狮通知要求2汁014年6定月前出台并透实施切不动产统一肌登记谅制度，由国鼠土资源部、罩住房城乡建番设部会同法往制办、税务允总局等有关债部门负责。况5月6日凭国务院常务铲会议老围绕提高城隆镇化质量、壁推进人的城践镇化，研究雹新型城镇化佣中长期发展优规划。阵出台居住证轧管理办法，订分类推进慌户籍制度改遵革覆，完善相关陆公共服务及纲社会保障制贵度。保护农秆民合法权益倘。盲5月24日妙国务院批转闻发改委《2妻013年深赖化经济体制哗改革重点工迟作的意见》书深入推进行辱政体制改革才，加快推进害财税、金融棉、投资、价悔格等领域改借革，积极推类动证民生保障、微城镇化和统纪筹城乡滚相关改革。漫扩大个人住鹊房房产税改破革试点范围拉。末健全齐保障性住房钓分配壶制度，有序炒推进公租房茫、廉租房并婶轨。解建立健全农泼村产权确权嗓、登记、颁奉证制度。探区索建立农村咏产权交易市葬场。证6月19日轰国务院常务蔽会议罢进行创新金悼融服务，翻支持居民家男庭首套自住膝购房范、大宗耐用迹消费品、教浙育、旅游等蓄信贷需求。裙支持保障性拉安居工程建杏设险，扩大消费申金融公司试秒点。觉6月26日假国务院常务帖会议笨会议决定，通在过去5年蛇大规模改造塔棚户区取得版显著成效的葱基础上，今陆后5年再改保造城市和国遮有工矿、林辽区、垦区的此各类棚户区衔1000万演户，其中2慧013年改骡造304万泽户。鸟逐步疏将非集中成絮片城市棚户箩区统一纳入宪改造范围氧，同步建设经配套市政设眼施、公共服妖务设施，确独保同步使用湖。烂7月5日卷《国务院办慰公厅关于金锤融支持经济肌结构调整和氏转型升级的述指导意见》略（国办发〔况2023〕垂67号）秃积极满足居班民家庭首套吓自住购房鉴、大宗耐用盈消费品、新奋型消费品以备及教育、旅扣游等服务消泼费领域的合典理信贷需求院。刃认真执行房券地产调控政幅策，落实差泛别化住房信涌贷政策求，加强名单丛制管理，严榨格防控房地况产融资风险捏。深地方细则内村容不同、力泪度不一。冤3舟月底，共有励36班个省市（权35羡个直辖市、博省会城市、幸计划单列市支及广东省）巾公布细则或美房价控制目与标，其中挖仅贫有稠15蛋个省市出台货细则，而其察余级21咸个城市仅仅沉公布房价控床制目标。蝇在公布细则投的城市中，荣对倘“棒国五条晓”必落实的力度哀不一，钩大多城市绝“抬高举低落浊”村，仅有姓北京、上海趁等热点城市存出台较为严全厉的配套细缩则歇。首先，子关于限购和曾住房信贷，贺除北京明确顾进一步殿严格限购并昼提高二套首善付比例、煮沈阳驶完善此前与鼻“魄国五条域”聋不符的限购馅范围外容，其它城市守的细则虏大多蛾流于形式，底表述以迹“查严格执行国芳办发〔20锤13〕17缺号文绸”俩为主剪，部分城市孩二套房贷调趁整以当地银替行为准；其渔次，对于严税格20%个虾税征收的相睬关内容贡，仅北京、捡上海、天津奴、重庆在细埋则中明确提英及，其它城己市的表述含尿糊引；再者松，大部分城净市外在提及土地拦计划供应量猴时仅维持卵不低于过去棉5年供应平异均值的原则浇，置而未凝细化到具体届数字。遇图：公布细旬则及房价控峡制目标的省摘市公布细则省市公布细则省市（共15个）▪北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、合肥、沈阳、福州、呼和浩特、济南、昆明、宁波、青岛▪广东省仅公布房价控制目标城市（共21个）▪南宁、厦门、长沙、成都、大连、贵阳、哈尔滨、海口、兰州、南昌、南京、石家庄、太原、武汉、西安、银川、郑州、杭州、长春、乌鲁木齐、西宁爆表：范重点城堡市细则内容辞解析仪城市跨限购化限贷真个税珠土地供应投保障房较北京疗增加纽“眼本市户籍单蛮身成年人士顿限购1套势”挠。廉提高二套首网付比率。忆▪严格按个鞠人转让住房佛所得20%仇征收个人所株得税；裙▪出售满五序唯一住房免雀征个税。仗1650公蝶顷。辞建设筹集各忽类保障性住头房16万套称，竣工7万咏套。且上海和严格执行国响家和上海市歪的住房限购受措施和相关捞操作口径。箱▪落实首套地房贷首付比蛮例和利率政恰策；始▪适时调整劈二套房贷首艇付比例和利线率；蜜▪严禁发放症第三套及以艘上购房贷款碑。旷严格按照转布让所得的2画0%计征。宜不低于过去恒五年。梁新开工建设崭、筹措各类豪保障性住房板和旧住房综糖合改造10墓.5万套、畏750万平徒方米，基本阴建成保障性较住房10万服套、730僵万平方米。达重庆集无限购措施膊。抄▪落实首套介房贷首付款差比例和利率谊政策；驳▪进一步提锡高二套房贷舰首付款比例元和贷款利率划；弱▪暂停发放盘居民家庭购扫买第三套及仪以上住房贷怜款。宣▪严格按照疾转让所得的拔20%计征绿；右▪加强存量询房交易税收则征管工作；彻▪继续严格肯执行土地增慕值税差别化朵税率征收政鼠策。乎不低于过去糕五年。贝建成15.猪58万套、描新开工23何.39万套躲。惩天津匹严格执行国历家和天津市傲的住房限购免措施。胆▪落实首套述房首付款比饱例和贷款利净率；齿▪适时提高洞二套房贷首棵付款比例和灿利率；秘▪继续暂停捆发放第三套驱及以上购房夺贷款。渐▪严格按个脉人转让住房鞠所得的20弄%征收个人右所得税；楼▪出售五年过以上唯一住虏房免征个税森。麻计划供应1匀785公顷覆，其中保障洁性住房用地仇415公顷盟。郑新开工9万滩套，基本建付成7.5万岸套。播广州权已拥有1套霸住房的本市斧户籍家庭、朋能够提供连蚊续缴纳1年珠以上个税或申社保证明的隆非本市户籍尖居民家庭，铃限购1套住怀房。满人民银行广砌州分行可结钩合全年房价东控制目标和送房地产市场渐调控的相关哑要求，提高污第二套住房岛贷款的首付姿款比例和贷陵款利率。创严格执行国匀办发〔20李13〕17将号文关于出锋售自有住房齿个人所得税差的征收规定后。障高于过去5杏年平均实际你供应量。齐建设筹集1姐.6万套，芽基本建成3末.1万套，砍新增发放租拉赁补贴15般00户。产深圳混▪严格执行赖国家、省、婆市商品住房艘限购措施；借▪杜绝通过但补缴社保、赖多重户口等敏方式规避限勺购政策的行乖为。挡▪银行业金兔融机构要严咳格执行第二境套（及以上就）住房信贷统政策；物▪必要时候勿可调整第二删套住房贷款泪的首付比例倒和利率。假严格执行国鞋办发〔20意13〕17搭号文关于出煎售自有住房商个人所得税技的征收规定板。犯不低于过去迹5年平均实泻际供应量。敬筹建4万套迟，新开工1岂.5万套，促竣工2万套鸡，基本建成煎3万套。损档扰热点城市丹房价上涨六预期难抑，兆配套政策出唇台军细化衔调控磁热点城市披房价上涨预回期强烈姐，多地政策趣细化降加码锤。描在厌“该国五条暑”轨地方细则出伸台后，娘十大城市脾房价涨势虽川有所遏制，泄但根据中国挑指数研究院验数据显示，喉其均价持续汪16000咬元/仰平方米以上浆高位累运行周，形月卫度数环比牵涨幅仍春高于1%变，涨幅领先旋于全国事。狭同时终，经过3月经份的短暂表调整间，4－5月吊热点城市土辆地市场持续洪升温，房企遭拿地热情高留涨，热点地侧块成交价频茶频刷新历史裹记录，乏房价上涨预朵期势强烈波。项因此，式热点城市季在细则落地防之后，参继续提出补绪充措施使调格控力度再度渐加码芦。悉图：十大城逢市住宅均价勤及环比变化着注：十大城添市包括北京宫、上海、广割州、深圳、竹天津、武汉姑、重庆、南撒京、杭州、下成都树针对房企挠，北京、广震州、郑州等爷地出台方案姐加强预售管统理，滑北京哪对预售资金辛进一步加大括监管力度棒；针对购房页者，抄杭州、苏州茄、石家庄等弓城市收紧晒公积金贷款眠，提高购房申门槛滑，严格执行缺房贷资质审孤核标准；同墙时加强保障愧性住房的建战设，抑制保漠障性住房的围违规交易，经坚持严格监竖管的原则。救图：部分城蔬市在忆“夜国五条袋”渡之后出台的调各项获配套政策杭杭州4月7日，杭州省直单位住房公积金管理中心发布《关于调整2023年度省直住房公积金贷款月缴交额标准的通知》：连续缴存满1年，且最近一年月缴存额在235元及以上的，可申请住房公积金贷款；可贷额度的最低月缴存比例提升一倍。广州4月22日，广州市国土房管局发布《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》：要求住宅预售价格24日起需网上申报。5月8日，广州市公安局宣布在全市范围内开展更换统一的广州居民户口簿工作，取消农业户口和非农业户口划分，统一登记为“广州市居民户口”。5月12日，广州市政府发布《广州市公共租赁住房保障制度实施办法(试行)》5月14日，广州市住房保障办公室印发《广州市保障性住房小区管理扣分办法》。石家庄5月14日，石家庄住房公积金管理中心下发《关于严格审核住房公积金贷款申请人资格的通知》：严格按照正常缴存住房公积金一年以上的职工方可申请住房公积金贷款的规定，审核住房公积金贷款申请人资格。郑州6月14日，郑州市出台《关于对新建商品住房销售价格实行备案管理的通知》，要求从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商销售价格不能超过备案价格。苏州4月8日，苏州市住房公积金管理中心发布《关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知》：贷款额度调整为公积金账户余额十倍，贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定；连续缴存期限上调至12个月。北京4月1日，北京市发布《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，对二手房交易过程中个税征收进行详细规定；4月7日，北京提高二套房贷首付比例至70%；4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策。5月2日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理的工作通知》6月6日，北京住建委公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》，规定开发商禁止直接收取商品房预售款，而是需存入银行的专用账户。6月14日，北京住建委发布《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》，要求商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，7层(含)以下的建筑需结构封顶；7层以上的建筑需建至规划层数1/2以上(且不低于7层)。6月19日，北京市严厉打击违法用地违法建设专项行动指挥部办公室下发《关于查处以农村宅基地建设为名进行违法占地违法建设的工作指导意见》。叼1.2悠悉房地产行业亮受货币环境礼影响较大踪，懒支持首次购奏房政策不变丑图：200乡8年1月至拒2023年秤6繁月新增人民场币贷款额及瓦M2同比增散速饰货币庭政策保持稳段健救，维行业整体暂杨无资金之忧碌。终上半年镜货币信贷投蜡放恶呈现由松趋羡紧，6怕月末全国M叨2（货币供葛应量）同比罩增幅由5月扒末的唱15.8%赵下降至14钉%，但仍处倚于较高水平馋；与此同时武，全国累计蛙新增人民币瘦贷款俱5.08葬万亿元，同烘比增长物4.5嫂%。在经历茫6月上旬新就增人民币贷达款额逼近5浙月全月的总虾贷款额的井台喷式增长后婚，月末银行琴资金压力骤柜然加大，上脾海银行间同则业拆放利率葱（Shib高or）直线击走高。客但红随着央行积罗极采取一系蠢列措施稳定赛市场利率，谦以及时点性巷、情绪性因郊素的逐步消弯除，货币市够场堡逐渐恢复鉴平稳，隔夜衰拆借和回购我利率威陆续处回落。窄央行表示茧，驼6月末晶我国超额准陈备金余额达两到2万亿元摊，银行体系穿流动性落总体旗充裕睛。烂李克强总理呀同时指出，劲金融总体运医行稳健，资备金流动性充述足，但资金蜂分布不合理梯，未能适应航经济结构调金整和转型升煤级的要求。份货币市场利智率的适度变惧化有利于发淹挥价格杠杆岔的作用，促淋进金融机构坑审慎稳健经究营，优化金趴融资源配置蚊，引导金融慧机构更有力据地支持经济破结构调整与行转型升级。炎图：201耐3年Shi替bor变化谎走势棍中央坚持有池保有压，差融别化信贷。槐为应对流动廊性紧张局面非，6月有媒驴体报道北京质、长春、广闻州、厦门等终地的部分银笋行均收紧首控套房贷利率束优惠，将售之黄前的最低八毯五折优惠调朗至九折或者眯取消。在此明背景下，泊6月19日梁国务院总理蚕李克强主持前召开国务院填常务会议，映研究部署金杜融支持经济蒸结构调整和拿转型升级的豆政策措施，患并在会议中佩明确表示支瞒持居民家庭垮首套自住购瓦房。我们预毁计，在下半绣年银行业资狠金持续趋紧宣的背景下，猫新增贷款增学速将有所减赴缓，但其中判对居民首套膜自住购房需于求的支持力次度仍将持续借，在抑制投干资投机需求灰的同时重点填支持居民合劈理性购房需龟求，全“危有保有压慌”结仍然会是国剥家房地产调赖控不变的重罚心。挤多地收紧公洁积金政策。狂在中央琴多次截明确支持有跨保有压的背侄景下，登多地罪却羞先后收紧住够房公积金贷倘款相关政策奸，主要调整肚包括提高公霞积金贷款门蛇槛、降低贷究款额度库、限制二套窜贷款等件。镇如怀北京从4月冠8日起将残公积金贷款垫购买二套住砍房的首付比轧例提高汁至7摘0%划；福州甚至勺规定坑原有公积金棋贷款结清未画满5年的购罩房者敌将贷失去申请公狡积金贷款玩资格。鹊我们认为汤公积金贷款嫩政策变化，杰一方面宿旨在提高购喊房者的资金似成本，进螺一步打击过堂热的跪购房需求。五同时，在一尺定程度上拉少长购房者洲二帖次购房时间显，避免购房招需求在短期尘内扎堆上市堤推高房价。饭另劫一方面也廊是由于当地绘公积金资源辈有限扮，地方资金废紧张的被迫类行为。遭图：201专3年1-6青月公积金政荷策收紧相关有内容戒1.苹3您阁长效机制调爱节供需结构搂，房产税扩奶围预期再现此1.氧3舱.硬1孝保障房建中设规模也缩小太，分配管理懒制度建设成月为重点按保障房传新建驰规模尽缩小达。气3薪月姐5爪日仓第十二届全悄国人民大表悔大会第一次禽会议开幕会诚上提出今年覆保障性安居溉工程的建设殿目标是：基咳本建成扁470路万套、新开蓝工垄630感万套，并继道续推进农村珍危房改造。郊4满月通9部日找住建部发布致《关于做好侧2023乱年城镇保障叛性安居工程莲工作的通知馋》明确要求裤各地适当上门调收入线标那准，有序扩掩大住房保障孩覆盖范围；奸在今年年底猪前，地级以末上城市要明但确外来务工贩人员申请住适房保障的条仿件。堂与华2023渴及小2023礼年相比，虽唯然灰今年保障性娱安居工程计卧划开工和建采成量相较去阴年均有所下姐调，但在保貌障房逐渐进令入监管重于皂建设的时期耍后，中央及颜相关部委对泼保障房的土许地供应、机谣制建设等方葱面正投入更牲多的关注。走表：企2023年诵至今全国保笼障房计划及柴完成情况激年份景计划开工量践（万套）乖实际开工量辈（万套）娃建成量爽（万套）浅2023攀580贞590辣370井2023垫1000储1043竹432过2023颂700万套筐以上芝722（1洋-10月）哨505（1嫂-10月）发2023趋630尖——冬470（计缓划）沾分配管理制芒度建设为保胞障房工作重爽点罚。碑3月8日吴蹄邦国在第十亿二届全国人鸡民代表大会灰上强调：要秩建立可持续衫的保障性住贯房建设资金热投入机制，餐严格区分保炭障性住房和卸改善性住房幅的界限，建探立健全保障温性住房公平炎分配和运营骑机制，真正寇使低收入住吴房困难户得部到实惠。朽2023-问2023雁年，全国保弟障房新开工顶套数已超过如“生十二五降”粱期间诉3600生万套任务的宵半数，在经缓历初期的克“猎大干快上象”年后，保障房类建设当前的雹工作重心转秋移至求质求究量、发挥实辅效。犯保障房工作知的重点从建满设数量上的累累计向般切实发挥民旱生作用、做伯到程序公平蓬等实际效应晨上转变。表地方政府纷筛纷出台配套言政策，完善义本地保障房玉体系。显与此前注重乞建设进度不鸦同，今年各偷地保障性安皮居工程更注壮重落实，保呼障房的分配妹、入住、退仍出等机制陆新续完善，而情此前暴露出替部分保障房母建设位置偏呜远、质量存烧在缺陷等方捉面的问题也慕日益受到关挨注。秧此外，多地朋响应国五条孤精神，将外先来务工人员渴纳入本地保踪障房体系。拼图：具2023舱年上半年各廊地发布的保骡障性安居工部程建设措施广州5月12日，广州市政府发布《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》广州5月12日，广州市政府发布《广州市公共租赁住房保障制度实施办法（试行）》申请人配偶非广州市市区域镇户籍，但在广州工作或居住的，将被作为共同申请家庭成员。5月14日，广州市住房保障办公室印发《广州市保障性住房小区管理扣分办法》：住户在两年内扣满20分，将被收回房屋；两年内被扣满20分而被收回房屋的保障性住房小区住户家庭，1年内不得申请保障性住房。上海3月30日，上海市政府办公厅印发该市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实施意见：细化完善保障性住房分配供应政策。优化住房申请分配工作。开展全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。加快推进保障性安居工程基地各项配套设施建设。陕西4月28日，陕西省住房建设厅发布保障性住房安居工程情况：建立住房分配轮候公示制度及保障房信息平台，实现了全省范围内的精细化管理。今年陕西在保障性住房建设上最大的不同是要“抓入住”，工作的着力点也正逐步向搞好运营管理转变。福建5月1日，福建省住建厅规定：今年底前把在城镇稳定就业并符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。各地完善保障房建设、分配、管理和退出等制度，健全住房建设管理的长效机制。河北5月7日，河北省住建厅要求：一定时间内对直接监管的保障性住房工程组织一次巡查。全省将统一制定巡查标准程序和统一检查用表，并逐步将各级质量巡查纳入信息化管理。湖北5月10日，湖北省市政厅下发《关于切实做好保障性住房竣工分配入住管理工作的通知》：各地保障房建设要考虑常驻人口、外来务工人员。当年分配入住的保障房比列不得低于当年基本建成的60%。建立动态监管机制。北京5月2日，北京住建委发布《关于规范已购限价商品住房和经济适用房等保障性住房管理的通知》：申请人夫妻双方应共同与房屋销售单位签订买卖合同，办理共同共有的房屋登记手续。不得通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。已购房屋未满五年需要处置的，由区县住房保障管理部门指定复合条件家庭购买或按原购房价格回购，不得按市场价格上市出售。建立保障家庭住房动态核查机制。膏加快棚户区玉改造狸被纳入民生派保障工作重够点尸。搏6旨月踢26课日，国务院敌总理李克强单主持召开国峰务院常务会桃议，会议决秒定在未来痕5已年大力发展削棚户区改造反建设，改造民城市和国有歼矿、林、垦罢区的各类棚引户区悠1000附万户，其中体2023风年改造脉304韵万户。逐步张将非集中成泳片城市棚户秒区统一纳入哀改造范围眯，膀同步建设配党套市政设施琴、公共服务板设施，确保版同步使用。岩同时捧国务院还提馋出了六点措看施，围绕加控大棚户区改亡造财政支持英、丰富其融述资渠道，提引出指示及要脾求。今后国叶家将会优化作投资安排，穿集中资金重刃点加强棚户帖区建设的支堤持，做到把楚钱用在窄“夜刀刃鉴”立上，并同时迫带动信贷和测其他社会资霸金投入。假棚户区改造态是重大民生兽工程，也是错重大发展工边程，务配合新型城奋镇化进程的讨不断推进，匹可以有效拉拐动投资、消滨费需求，带拢动相关产业捕发展，破解根城市二元结筹构，提高城脂镇化质量，评让更多困难不群众住进新叶居，为企业千发展提供机环遇，为扩大灯就业增添岗蝶位，发挥助有推经济持续送健康发展和粥民生改善的示积极效应。构1庭.佛3多.屑2蹲四热点一二线插城市聚焦房炮产税，试点贝方案能否突浪破是关键央房产税扩围午有望罚。盈国五条细则匙落地后，杰防止房价大侍幅度反弹夸、岛扩大房产税晨试点范围以统巩固前期调率控成果的传哲言频频出现超，其中北京鼻、杭州、南骂京、深圳等住热点城市纷耗纷跑“陈被扩容泽”找，传闻桨已出台具体麦方案上报中秃央待批，昼但薄随后有关部悄门对于一系厚列的扩围谣租传均予以否兔认。5月瓶24凑日，国务院德批转发改委哥《踩2023晕年深化经济扯体制改革重馋点工作的意桶见》，意见判中要求扩大核个人住房房术产税改革试毛点范围，随抹后发改委相侨关人员在记美者见面会中热明确表示房亦产税扩围今垦年将会有具引体动作。罢图：疫2007叼年至垫2023撑年经济体制鄙改革重点工洞作会议有关扶房产税内容积极推进物业税改革积极推进物业税改革2007研究推进房地产税制改革2023深化房地产税制改革，研究开征物业税2023逐步推进房产税改革2023调整完善房地产相关政策2023适时扩大房产税试点范围2023扩大个人住房房产税改革2023稼扩围城市及宜方案尿选择荣是关键详见2023年6月14日《热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及征收方案》。倡。晃从上海、重仿庆的试点情泊况来看，房庙产税在短期牌内影响更多借的是市场预稳期而非房价揪，由于试点戏初期税率低朴、征税范围虑小，房产税得对降低房价聋的作用不应隔被过度放大恋。近期虽然汽传闻不断，拨但中央对于构房产税下一控步的试点城电市及征收范镰围仍未明确周表态。我们街认为，尤在进行下一寺步试点扩围樱之前，对房你产税征收方煤式、方法的辩研究将更为负深入，与其详见2023年6月14日《热点高房价城市房产税扩围预期增强，重点在于出台时机及征收方案》。倍房产税作为盒经济的调节页杠杆对于房羞地产市场及薄财政收入等远有着不同程薄度的影响猜，有利于锁抑制投资，朋盘活存量房诞源，加大地芒方政府财政燕收入极。弹但值得注意训的是，由于作土地出让收辈入一直以来举都在为地方循财政提供强佛大的支持，千短期内房产贩税的征收很峰难使地方政政府摆脱对于城土地财政的忽依赖。设1.意4钓裳土地制度改肿革翁试点版有突破，创雁新出让方式浸促产业供地畅1.页4杆.1舍榆深圳率先试配点破冰畅原丛集体土地入法市铸深圳试水酬“聚原吴集体土地入特市尸”玩。虚经过199辽2年特区内文统征、20舱04年特区义外城市化转醋地，深圳市辩域土地已实晃现全部国有攀。在此基础第上，吐2023年寨1月18日姻，父深圳市政府胜发布《关于脑优化空间资纤源配置促进废产业转型升舒级的意见》言及其六个配贝套文件暗，惯提出鼓励原学农村集体经滋济组织继受困单位将手中施的工业用地咬上市流转。薪文件称，示原农村集体斩经济组织继乱受单位实际羽占用的符合符城市规划的息产业用地，缺在理清土地鸽经济利益关铲系，完成青的苗、建筑物李及附着物的解清理、补偿骆和拆除后，旬可申请以挂青牌方式公开砌出（转）让挤土地使用权叫。孤“没文件愤”膨提出，符合础条件的感原农村折集体工业用车地通过挂牌拉方式公开出偏让时，有两葬种收益分配构方式可选择兔，江此外，为调愚动原农村集仿体经济组织舟的积极性，互对其申请纳铃入全市统一胀的产业用地唐市场的合法省留用地，还晶可免收《深战圳市原农村闭集体经济组糟织非农建设探用地和征地种返还用地土巧地使用权交好易若干规定显》（198农号令）规定名的工业类用疼地需缴纳的蛇地价。绞图：深圳月原氧集体土地入慌市收益分配滩方式迁深圳市政府技还宣布，将佣健全全市产假业用地供应旨的信息公开离和收集制度帖，促进土地技市场交易。杨市政府将规载定市土地主追管部门每季委度在产业用节地供需服务脑平台上公布尼产业用地区低位、规模等价，企业可利挨用此平台充主分了解产业乎用地供应计胖划，提交用雕地申请，改泽变以往需向债不同部门提类交申请的局词面。俭深圳此番推寄动原集体土网地入市，对圾上市土地进及行用途管制墨，仅为产业对用地，暂未冈涉及房地产觉开发用地岭，一定时期平内对房地产梯市场的影响先有限。但对乐原集体土地若的破冰尝试敏，将为今后师更多用途的常集体土地流堪转提供参考忧。培1.净4恩.2茄张多地采取创重新手段促进谣产业用地出乘让肝各地采取创埋新手段，促杆产业供地模泻式创新。豪为深化土地边管理制度改短革，拓宽产郑业用地来源龟，实现产业挣用地资源最客优化配置，圈上海、深圳胞等地相继出捕台了适应本欠地的创新产脂业用地供应炕模式。出让印制度的创新奸旨在利用日尤益减少的土邪地资源支撑识未来更大规版模、更高水界平的产业发尸展，此种尝裹试对于地方拴产业优化，春及土地管理郊体制的完善披有着积极的均推进作用。腊随着新型城好镇化的逐步果推进，土地铸制度改革也扩将进入实质蜡破冰期。技表：各地土或地供应创新川举措耍城市罢土地供应模馒式擦主要措施来上海星弹性出让年承期、区别年割期制、标准贞厂房租赁制窑“援批项目、核怎土地手”涌，将用地规扁模控制与核霸定作为重要吧考量因素。爽初步建立健僻全土地全过盛程动态管理弓制度。竿完善产业用越地用途变更嫩机制。梢推行基于土传地集约节约周利用成效的哑产业用地奖极惩机制，并南且推出《上蜜海产业效能却指南》、《车上海产业用堆地指南》、彼《工业产业疑导向与布局旨指南》为产秘业管理提供督指标。罪深圳京弹性年期制贼度寄分期出让、咏分段计收地粪价方式供地畅，根据产业仗特点和拟引蜂进项目情况田，合理确定等首段年期和蛾分段年期安捧排。签试行土地租挡赁。边实行记“自带管理方案阀”刻出让。观通过招拍挂恩方式公开出搅让的土地，抗原则上不得悲转让；确需介转让的，前缠海管理局可潜以优先回购舰。黑扬州也分阶段供地御实行分批、拐分期落实用柴地计划指标采进行供地。硬循环排“像土地流住”附，预留未来昂发展用地。唯加强对分阶忆段供地项目户的审查，特椅别是对弄虚亩作假、注册顶资金不到位既、农民补偿捐不落实的项只目坚决不予盗供地。纲宁波节分阶段供地币，履约保证应金嘉制度涌实行分批、傻分期落实用软地计划指标救进行供地。前出让金按全健额收缴，颁织发建设用地琴使用权证书按，并备注项或目开发建设灿期限、投产难初始运行期思限和转让限升制条件。躲履约保证金拌按不低于出妹让金总额1系0%收取，作视履约情况用分期返还。熊规范产业用临地交易管理竿，杜绝二级枝市场随意转稠让。燥无锡误履约保证金吃制度凭新增工业项影目、服务业宵项目用地，静须在出让合吩同中约定亩姨均产出、违半约责任和保啄证金收取标丛准。跌针对进度较队慢的企业，纯加强动态跟旁踪及协议收苏回力度。巷2.稻201炸3价年属上半年怠中国房地产立政策极效果评估衫2.搏1岩厅国五条出台决市场迅速回笛应，调控政摸策强烈影响止短期预期父2.签1邪.1碑铜政策问出台后市场运成交量奇迅速留回落军，但影响明炼显小于豪“氏国十条犁”飞图：20阔10外年至今全国摧商品房和变商品市住宅累计销另售面积善及女销售额同比椒增速掏国五条后且全国钓新房销售增味速彼迅速春回落。耕根据国家统座计局数据，俘因去年上半虾年基数较低君，今年以来站新房销售同守比保持较高炸增速，受国膜五条出台预见期及推盘量匪加大、普季节性回升召等多重因素供的丛影响，一季墨度诱需求集中释刺放蔽，1-2月投新房销售同笋比增速大幅逃攀升至20栏10年以来伯最高；2月赛末些“票国五条甘”繁出台，3月艳商品住宅累循计同比涨幅容下降近15甚个百分点。容二季度转销售增速弹高位持续回晃落但钻涨幅洁逐步收窄货，1-6月轿，商品房销奖售面积同比踢增长28.闪7%，商品君住宅销售面锦积同比增长甘30.4%惰，其中6月吹单月增幅较陶上月下降1旅6个百分点汤。跪上半年未重点城市羡成交量为近乒四年同期最兔高，耗“馅国五条网”淋对市场影响惧明显小于2物010年的破“址国十条滨”活。偶初步统计数胆据显示，2街013年上状半年，50蚁个代表城市一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市；1.5线城市包括天津、重庆、杭州、武汉、苏州、成都、南京、沈阳8个城市；二线包括大连、厦门、贵阳、温州、哈尔滨、长春、合肥、青岛、福州、西安、郑州、无锡、长沙13个城市；2.5线城市包括南昌、南通、扬州、东莞、南宁、海口、唐山、佛山、绍兴、三亚、中山、惠州12个城市；三线包括泸州、徐州、包头、镇江、三明、莆田、淮安、肇庆8个城市；3.5线城市包括汕头、衢州、韶关、铜陵、宿州5个城市，具体参见《2023年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》。案住宅月均成田交25改22芽万平方米，挺与2023恶-2023伯年同期相比绩增幅均超过舅35%，处速于近四年同餐期最高水平蓝。衫从不同月份议来看，政策衣出台导致需筒求在3月提胸前释放，4蚁-6月主要变城市成交量剃持续回落，傻6月，代表府城市住宅成村交量与上月境基本持平，条约为250背0万平方米器，相比3月绒高点回落富19衣%，同比小嫩幅下降禽3.2颈%，但较去砖年月均水平方仍高出认9.7置%。与20柱10年国十高条相比，此棍次令“俱国五条垦”默对市场影响宰较小，政策站出台后一个以季度之内代宅一线城市包括北京、上海、广州、深圳4个城市；1.5线城市包括天津、重庆、杭州、武汉、苏州、成都、南京、沈阳8个城市；二线包括大连、厦门、贵阳、温州、哈尔滨、长春、合肥、青岛、福州、西安、郑州、无锡、长沙13个城市；2.5线城市包括南昌、南通、扬州、东莞、南宁、海口、唐山、佛山、绍兴、三亚、中山、惠州12个城市；三线包括泸州、徐州、包头、镇江、三明、莆田、淮安、肇庆8个城市；3.5线城市包括汕头、衢州、韶关、铜陵、宿州5个城市，具体参见《2023年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》。目图灾：旺2023年缎至今50个溜代表城市月反度成交量走慧势损2.帐1注.2毫热点城市监帆管力度加大造导致推盘乏量持续紧缩木，高价楼盘饲入市愈加困君难陪“馋国五条咳”焦细则出台影恩响开发企业跪推盘预期，蹄供应量持续之走低，代表凳城市二季度侦新增供应量烟同比增幅下率降。羽2023年蚊上半年，匀15绑个代表城市15个代表城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都、苏州、大连、无锡、沈阳、南昌、南宁、东莞。脉月均新批上般市面积为沸878扮万平方米匀，较去年同紧期增长5.棍2%，其中酸一季度同比州增幅为13傅.2%，二纸季度同比增顶幅大幅下降诞至1.0%烈，主要是因邪为拍3月底各地素“国五条”循细则陆续出唤台影响，3故月下旬至4陕月上旬，市朱场观望情绪燕渐现货，加之北京经、广州等地悠严格加强预巡售价格监管丽，开发商推剂迟开盘现象沙普遍。军代表城市4梯月单月同比尤下降9.7廊%，环比增属幅较3月大扭幅回落，5矩月供应量有馋所回升，6廉月继续再次况回落，6月这单月环比下璃降10.7薯15个代表城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、成都、苏州、大连、无锡、沈阳、南昌、南宁、东莞。凭图：20贫10啄年武至今1吼5央个代表城市众月度商品住作宅新增供应右量走势肢北京、深圳黑等热点城市斜推盘量相对体较少，去化勒情况更佳。推根据科中国指数研仇究院监测痒数据，2价013年上横半年，16呼个重点城市碧住宅类项目蚊共计开盘2坦435次，促其中重庆、终武汉和上海胡开盘次数最屑多，分别为届374次、笋218次和各213次。兵而深圳、北摧京、宁波开蛋盘量较妻少柜，仅分别开颗盘70次、危69次和4病1次。就与开盘次数赤表现相反码，里以深圳、北兵京、杭州、宣南昌为代表旱的城市上半蝶年平均去化衡率均在70赚%以上，而蝶以武汉、天春津为代表的知城市则均在找60%以下经，其中天津轰低至47%浅。烟由于监管力款度加大放缓恳开发商推盘蛮节奏，在倒需求士持续炊旺盛碰的情况下旅市场实际供奋应量相对有膝限攻，北京等城课市供求矛盾钻依然紧张，荒城市间分化界日渐主明显。设图：暴16个城市闻上半年住宅栗项目开盘次巴数玩谢保图：宇2023年雅上半年全国棚重点城市新办开盘项目平息均去化率举热点城市监寿管力度加大姑导致推盘揪量持续紧缩瑞，高价楼盘沟入市愈加困昨难三。里北京、广州案等地鼠加强预售价帜格监管，镰部分楼盘厦在取得预售荣许可证的环忙节俭面临着严格涨的价格管制涉，妹尤其是高价再楼盘，谨从北京市住袖建委网站可役以看到，避4-6月取林得预售证项润目中坊仅九章别墅清和姜原著花园阀两别个项目预售洽价超过7万奥元/平米。猛2.框1糕.3痒价格指数持行续走高，但组二季度涨幅镇逐月护收窄游根据中国房还地产指数系荒统百城价格努指数对10正0个城市新硬建住宅的全府样本调查数页据，眼受政策即将他落地的影响掩，购房者赶甚末班车式心途态造成3月巴百城价格指逢数涨幅最为靠突出，达到恢2023年牧以来最高水沃平（1.0晨6%）。而心二季度受政龄策实施及需寿求集中提前搭释放等因素看，百城价格抗指数上涨幅鸦度逐渐缩小叠，败2023年柿6月，全国愧100个城扰市（新建）咳住宅平均价牧格为102液58元/平兽方米，环比序5月上涨0蓬.77%，贩是肌自2023馋年6月浅以来泉连续第13枝个月环比上付涨，涨幅券较宾上月缩小0宜.04个百牧分点；同比闷上涨7.4地%，涨幅相疮对上月扩大卡0.5个百沉分点。扇图：201堵0年6月-楼2023年链6月百城价帖格指数躁2.稠1老.转4脏朽政策加码影抵响摧企业挠预期，新开聪工一度同比栏下降后呈现酸缓慢回升肝政策加码影撤响预期，新勒开工一度同嘉比下降后辣缓慢茄回升。揪2023年倍初全国住宅吸新开工同比机增速止跌反西弹，但3月鞠两会召开及古国五条细则誉出台前再次卵下降，降幅惑虽仅0.8灭%，但与1僻-2月的1典7.5%的津增幅相比，灯下调幅度较永大，竣工面旬积下行趋势片更为明显，鄙在政策预期探不明朗时期居，房地产开满发企业放缓械建设进度，冈政策落地后遵，开竣工小玩幅回升，二羊季度各月份丢同比增速渐球趋平稳，其狱中6月住宅劳新开工单月谋增幅超过1淘0%，上半剃年累计增长日2.9%，剪二季度竣工探面积单月同永比降幅持续拖收窄，6月拍止跌回升。涂图：20较10件年个至今全国住脱宅新开工、汽竣工及同比旋铜“膜国五条骨”贺难挡投资热供情，3月增乐速小幅下调荷后逐渐企稳蛇。拍今年以来蛮，房地产开炸发投资温和羽复苏，累计重同比增速由唯去年普遍低吨于20%小杜幅回升至2年0%以上，价结束了近两岛年增速下行未的盐趋势，其中论住宅开发投瑞资提升幅度浑较大（去年颈下半年累计赵增速一直维风持在11%在左右）。总蚂体来看，今赔年上半年投软资增速与2鹅012年之满前的水平相割比仍处低位声。肯“箱新国五条寄”仗细则出台前亚后，投资未石受明显影响毁，3月增速慨下滑，但调闭整幅度有限阴，房地产投央资由1-2期月的22.辰8%下调至挺1-3月的理20.2%棒，住宅投资杂由23.4俩%下调至2贺1.1%，壶二季度累计熔增速与一季冷度基本持平挪，各月份波纳动幅度保持威在1个百分扭点之内。汤图：20驳10妇年衡至今全国房禽地产及住宅控开发投资走悟势填2.川2责兼热点城市短苹期受影响最宴为明显，房抱价上涨势头茄趋缓帝2.这2梳.1奋政策饶调整影响供汉求猫,一线城市晓成交鼻短期下行弹一线城市政煌策最为严厉怀，市场所受刘影响最为明哨显，二季度堵同环比均下牛降。充分城市梯队指来看，挎2023年这二季度匆，除一线城证市不及去年邮同期，二三航线城市同比崖均保持增长辩趋势，其中迫三线城市平智均增幅最大支，治一方面源于焦其短期内受并调控政策影臂响较小，另杀一方面则源戚于上年同期孟基数相对较配低彻。晕从环比走势响来看，国五杀条细则出台注前后，市场乘表现出明显寺差异，尤其位是一线城市李，政策相蛋比驾其他城市更重为严格，成迟交量总体呈泄现下降趋势稼，且降幅在饰三类城市中阴最高，其中鲁北京敢是各类城市踢中政策环境拴最为严厉的助城市，捏二季度饲成交量陷同环比降幅段均近三成，碗降幅最为明遣显。二三线伤城市受政策阀影响有限，歉二线城市在比西安、哈尔多滨等城市成述交量哥显著回升带沾动渣下思，颗二季度总体风成交量环比红增长近10节%。三霉线城市除二季度与一插季度基本持哈平。引图：20洪13摆年邀二季度代表慰城市嘉商品叙住宅销售面叹积秀同环比情况阀图：20葬13勾年掠上半年代表迎城市警商品光住宅销售面戒积麦（单位：万浸平方米）辞政策预期透伶支二手房后塔市表现，二闹季度成交量昼持续下跌。蹲受二手房税绵费政策影响汤及限购累积局需求的恐慌杠入市，石2023年挎一季度二手豆房市场成交笼量延续火爆搜局面麻，尤其是3久月份，部分残城市成交量阿达到201漏0年以来最乔高点，政策允出台后，成汪交量迅速回辆落，但4-糟5月同比增乐速仍维持高混位，6月代孩表城市成交央量微跌，同传比下降2.仇3%，结束鼠了2023纺年4月以来拢同比增速持愚续高位运行脊态势。惑图：20忌10酱年筑至今代表城零市代表城市包括：深圳、天津、杭州、南京、成都。倾二手房成交握量及同比变演代表城市包括：深圳、天津、杭州、南京、成都。感2.裂2趁.核2斧杯房价涨势得慌到遏制，但由供求关系决蜡定剑部分城市被上涨压力仍箱存殿供求压力有煌所缓解，但起部分帅热点宗城市供不应水求态势仍突饶出。躁2023年蝴1月以来，丑热点城市供黑不应滨求压力紧张蒜，销供比持彩续走高。一店季度赞十个代表饿城市十大热点城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、武汉、苏州、东莞。僻成交量同比租增长62.姑5%,供应非量环比增长抢41.1%纯，平均销供盏比为1.5搂5，其中2卵月达到1.膜83，为近战一年最高值割，供不应求阵态势明显。桌政策细则落掏地后，向二季度赤热点城市平冰均销供比艺明显回落至端0.93逗，供不应求祖态势有所缓惧解雁。但煎随着携6月市场剩再度有所回筛温，平均销睛供比再次叮突破1.0休十大热点城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、杭州、武汉、苏州、东莞。剂图：蔬2023年赶1月-20辫13年6月梯代表爷城市商品住倍宅供求状况渴从城市来看满，一季度北肉京销供比接巷近5，成为者供需矛盾最架突出的城市勇，武汉以销赔供比2.3风3紧随其后贷，其余城市嚷除杭州、东支莞外，销供刊比均大于1赠.0。而二蔑季度每政策细则实够施后纺，除北京、泥广州、东莞耀外，其余城梢市销供比均勤回落至1.触0以下，供暴需矛盾得到裕抑制。还北京、广州恰供锡不应求态势住虽有所缓解固，但带二季度胳两城市嘱销供比题分别恶达1.死30、1.呢25祝，座仍保持在鬼1.0足以上的高位处，供不应求锅态势依然突严出。筝图：嫌2023-你2023年药上半年谷代表敌城市商品住巩宅销供比震库存泉量在二季度高持续回升，球出清周期保杜持平稳。苍2023年预第仓二留季度，重点躁城市库存面继续忍回落闸。截至7月主，8伤个代表城市8个代表城市包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、惠州。怒可售面积为遭5983馆万平方米，姜环比务小幅叔下降殃0摊.7%尘，较201念2年底下降捏7.9%，专但自去年下攀半年以来，帽库存量下行狗态势趋于平榨缓懒。从出清周拘期来看，柱8纯个代表城市震的出清周期狼一直维持在膏9个月左右腹，基本保持贼稳定。但从抖城市来看，头一线城市除集上海外，北抱京、广州、白深圳上半年吩的平均出清炊周期均在6鞋-7个月之析间，去化速赵度较快，市训场热度依旧苗，房价上涨8个代表城市包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、苏州、惠州。疲图：201笼0年1月-怪2023年鸦6月代表城适市出清周期挪及存量兔十大城市住土宅均价哲创新高，自缸国五条落地互后餐涨幅收窄。任6月税十大城市住裤宅均价无为1737饺6元/平方肆米，惰环比辽5月上涨挡1.延01选%臣，涨幅较上艺月缩小0.稠05个百分踏点；同比上科涨9.93鞋%，涨幅相畏对上月扩大昏2.5个百淘分点。蛇绑从各城市来诸看，上半年左十大城市十大城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、杭州、南京、成都、重庆。吊价格普遍连姨续上涨，其证中一线城市辛涨幅最为明炮显弯，政广州、北京捕和深圳争上半年储平均月度环模比涨幅为2羽.38%、抹2.11%引及1.95钳%。二线城滨市怨中，味成都、南京逃涨幅维持悬在1%-1或.5%之间量，其他城市抹均不超过1祸%婚。愿从不同月份度来看，子国五条落地丑后，除广州形外，其余九辉个城市北5-6月之的平均月度延环比涨幅均申保持在2%托以下密，齿表明鸦各城市价格聪涨幅酬在二季度曾得到舞一定雨十大城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、杭州、南京、成都、重庆。片2023年坐6月-20烘13年6月维十大城市主咸城区住宅均界价环比涨幅比2.围3释二手房市必场成交剧烈西波动后趋稳狠，严格个税趁政策料执行播存争议疫二手住宅转遗让个税政策改不明造成3宿-4月成交年量大幅波动脱。卫为进一步细姥化趣2疑月污20蝴日恼国务院常务沫会议中提出拾的协“也国五条铁”钥细则脚，娇国务院办公肝厅在3月1沙日发布《关远于继续做好运房地产市场浸调控工作通半知》【国办例发〔201飘3〕17号挨】，仰通知明确规摸定绞对出售自有洒住房按规定铃征收的个人越所得税，悠通过税收征价管、房屋登克记等历史信敌息能核实房火屋原值的，嘉应依法退严格按转让兴所得手的差20%计征衔。在个税政刃策实施前，日由于未公布颠实施的具体膊时间，造成穷购房者的恐泽慌心理，3蹈月次大量购房者朴赶素“丰末班车蔽”受入市，多个丧城市二手住术宅交易量井耍喷复，十大城市式单月成交总声量为20.咱78万套，你创下近5年届新高，同环蚁比增长汇均超过撑3倍。溪在提前透支滔大量需求后甜，庸4月新政落净地，二手房摸成交量自4芦月后连续下扩挫，其中4仁月十大城市赵单月成交量括环比下降6衬成，5月及右6月环比下弃降分别为1占2.4%和父15.4%掌。蔑图：宾2023年丰6月至20些13年6月臣十大城市主绒城区二手住屈宅烤成交量走势农5-6月一嫂线城市及部颠分热点二线插城市二手房袖市场逐渐显妇现回温态势艘，观望情绪纤减淡。纳此番严格个黎税征收，受疮影响最为严犁重的是举北京、上海趴、深圳蚁在内的一线当及热点二线那城市扎。在十个挪代表炸城市中，北宝京4月二手嗽房成交量下摊降幅度最大绝，环比觉降幅达妨88臭%您，同比下降煤50%，是解唯一一个同储环比均下降润的城市；上表海紧随其后胃，4月二手犁房市场成交铃量环比下降洁近8成，同唉比上升17勒%。阶但在被经过短暂的区观望后，部畅分热点城市畜二手房成交哄量呈回温趋缸势。北京、植上海5尼、扇6月二手房虹成交量均有貌所回升，其忌中北京回升嫁最为明显，悼5月及6月骨环比分别上嫌升41%和栋26%盾，同比降幅凭逐渐收窄昆。二线城市净中，武汉6狸月二手房成材交量与上月袍持平，天津罢、蹦苏州5红-拥6月成交量索环比跌幅都早较4月大幅健收窄。可见巩个税坡对成交量昆的影响正在库褪去，在经滨历短暂观望善后被抑制的环需求逐渐释巧放。钩图：撕2023年莫二季度内十大城市主咳城区二手住吼宅驻成交量勺变化情况航二手住宅价孕格趋稳。曾根据对北京布等题十大悠城市主城区校二手住宅鸣活跃样本的干调查，20荐13年蛮6础月，十盟大各城市主城区铃二手住宅样堪本平均价格刊为2穗4564测元/耕平方米，伏环比上涨觉0.78孙%，涨幅较乐上月浅下降0.2猪3亿个百分点，翅同比涨幅近揭20%，较效上月扩大录0祸.营62桐个百分点。勤自3月成交灰量末班车式蚊的集中释放歉造成二手房励均价环比上过涨2.81胀%后，二手泻房价格虽仍读保持上涨势悼头，但涨幅死逐渐收窄，租环比涨幅自贯3月以来下逼降2.08撇个百分点，增整体价格走趴势趋稳。葬图：拖2023年刘6月-20滋13年6月正十大城市主安城区二手住毁宅均价环比荒涨跌幅违个税细则执是行存争议惹。照从地方细则疑来看，各地骨对于20%规个税的执行博力度差异较阳大。首先，用仅有北京、低天津、上海棵、沈阳和重添庆五个城市谱在其地方细索则中明确提颤出具体措施她以征收20睁%个税托。绳此外，北京讯地税局和住跳建委于4月塑1日联合出棚台《关于进贪一步做好房合地产市场调底控工作有关沟税收问题的根公告》，是芹唯一一个由裳当地部门对矿税收进行细桑化明确的城野市。慕但在市场交申易过程中皂，由于供需苗双方的不斯对等关系，完原本应由卖大方承担的个注税、营业税疼及契税几乎薪均由买方魄承担。兰这在一定程累度上推可能逆反而会滋提高睬购房成本吩，致并腊使吧购房者趋向扫新房院市场化，在未来加麦剧新房价格悬的上涨。宣2.沃4步供需员推动出让金瓶同比大幅增抬长帐，热点城市曲地价持续扁高位运行本2.兆4呈.1尿推出成交量维同比大幅增灭长，出让金尖处于近年高袋位申图：酱2023年僵至今全国3融00个城市秋住宅和商办邻用地推出面协积点二季度土地贯供应充足。马土地市场在刑经历了20打13年一季羽度的短暂冷浮清后卷土重轰来，二季度淘的土地推出娇加速。根据侨中国指数研雾究院统计数笋据，201耕3上半年，袍全国300承城市共推出乞住宅用地2胞.7万公顷励，同比增长璃27%；推燕出商办用地集1.1万公匹顷，同比增装长29%。真图：丽20膨09年至今胆全国渐300蓬个城市住宅拔和商办用地平成交面积斩成交量平稳轿增长。锄2023年箱上半年，全痛国300个绪城市住宅用拔地成交2.团2万公顷，阁同比大幅增捡长39%；梅商办用地成即交0.93般万公顷，同盗比上年增长印31%。从烟成交面积上页看，除1月运份延续了去际年12迫月份的高邻成交量外，细其他月度之笑间差距不大侵，整体呈现朵出平稳上升岗的态势。参图：拼2俘010年琴至今质全国土地成破交出让金及数同环比变化循2023酿年焰上半年土地戴出让金处于兆高位。血上半年全国习300个城某市土地出让毫金总额12枕110亿元秆，同比增长擦69.77搬%漠；从绝对量亩来看，今年帅上半年环土地出让金演处于睬近救年同期最高帜水平澡。舞2.棚4例.由2王梅一线城市地运价上涨态势承显著轻一线城市款土地供应估相对短缺。村2023年荒至2023嘱年蛾6绿月，全国3斯00浊个城市成交雨住宅用地房规划建筑面江积合计雕约40亿陵平米，高于后同期商品住叔宅销售面积泳（33亿醒平米适）。悬从逐月数据杠来看，土地遭成交庄量均高于住钢宅销售量，滴全国范围内伤土地独供应秘总体将充足。较一线城市表拒现则有所差捆异，累积土按地成交面积笑1.07亿利平米，低于毒商品住宅销篮售面积（1薄.54亿平禁米），逐月什来看，20扔12年以来远除个别月份席外，一线城释市商品住宅晕销售量均高你于同期谋成交的袜住宅用地面买积，供不应桨求态势明显垫。烈图：竹20逗10年至今丝全国缘及一线城市铜住宅用地坏供应与商品舞住宅销售质一线城市硬地价大幅上遍涨导致计房价上涨预诸期普较强闭。蹈受供求关系贼影响，一季遥度一线城市本住宅用地市苦场已领先其闹它喊城市回暖，答二季度梯热度陆继续，其中槐5月份的成贫交楼面均价迹为7751恐元/平方米材，达到季内绒的小高峰；伶二线城市成冷交楼面均价落没有太大变琴化，三四线年城市成交楼酿面均价自2乱月份以来逐骨月下降，回羽到今年初的留水平。一线瑞城市住宅用粒地上半年的书平均溢价率督为38%，伟较去年同期伯提高32个脊百分点，而桂其他类龟城市提高幅拿度有限。这骆些都充分体像现了一线城诵市房地产市帖场高温不退衡、做房价上涨预瓶期召强烈的特点抵。批图：泰2脚012鹊年至今一二溉三线城市住忽宅用地楼面帝均价、溢价族率京表：土2023上爱半年全国住谷宅用地成交桂总价排行榜五排名概城市这宗地名称神成交总价(纪亿视元)多规划建筑面带积氏（万烧㎡睁）告镜(元)扯溢价顾率雷1跌重庆盏江北区溉澜脾溪组团G分玩区G08-棉4/02、险G11/0让2、G09凳-4/03设、G12-假1/02、茶G13-1塌/02号宗智地慌53荷.逮7州123宏.7膀4343价0%选2寸北京狐昌平区东小断口镇住宅混伪合公建用地泊（配建公共励租赁住房）随47咳.识0至51液.贸6蹈9102款-胳3萄北京材海淀区玉渊该潭乡F1住碍宅混合公建负用地、F2需公建混合住港宅用地（配碎建公共租赁兵住房）增46钳.爹5技3甘3.0僵14095暂-朗4文南京捎建邺区河西最南部21-的5号地块辩38没.挣6躬36兼.喉0最10721掉3匪3犹%莫5燥上海担浦东新区唐止镇新市镇D吓-05-0蔬1地块坚37犯.8堡20死.拔7色18199浑65%存6赵长沙犹开福区芙蓉芬中路假35暑.8牺72失.电8慰4914巴44%呀7额杭州费滨江区奥体删单元FG0匹3-R/C毁-02地块因35可.7蝶26太.骡诸5式13476是4膀5巧%蚕8税佛山惨佛山新城天肚虹路以南、密文德道以东涌、荷岳路以孔北地块询34呼.粥5三7叔6.0昼4540轿130贱%额9乡南京刊建邺区河西源南部20-腹7号地块糊33功.织6冤30巧.越2独11124哪3写8套%议10寿南京弯栖霞区仙林吩湖西侧1号概地块驴28眉.系7抢36默.阻5仁7863妇7搏5谈%男表：负2023上填半年剂全国住宅用别地成交楼面未均营价排行榜术排名监城市齐宗地名称尺楼面地价(软元)芹漂升（万碍㎡行）牢成交总价(谦亿侮元)叼溢价础率婚1伏北京当朝阳区孙河纷乡北甸西村跨W地块二类盖居住用地夺28560劈6尿.5衫18担.5样50距%蝇2屡北京蚕朝阳区孙河皮乡西甸村G郊地块二类居饰住用地瓣26358英6可.3勿16县.6仁3锣8神%籍3坛北京偏朝阳区孙河但乡西甸村F细地块二类居已住用地抛25930办4攻.1掌10尾.6端3户3突%词4进杭州唐上城区钱江克新城南星单疲元D-01巨地块助25803料5王.2猫13市.3悉43%毙5门广州萌海珠区南洲慕路1026妹号地块取21750死11汇.驾3瞒24付.6舅45%伏6霞苏州啊姑苏区北园他路北、政园棕小区西（原晚北园长风厂制地块）捎21181以3狭.2圾6搂.7现1泻8拒%坚7遇上海辅慕艳邀活19524巡8扬.3吐16殖.3特62%砍8加上海钉戒景醋光19090里10品.8洋20卵.6束71%姨9顺北京这大兴区旧宫虚镇绿隔地区陆建设旧村改连造二期A2济-1地块二走类居住用地伏项目门18870努6宇.8美12延.8长49%州10徐杭州榨江干区三堡任单元R21蒙-03地块资18723划7咱.7怠14柳.4泰0.2住%坐一线城市地壶王聚集。母无论是从成良交总价还是技楼面均价来催看，一线城挺市均领跑全书国。全国前焦十排名中，桐除佛山市占听有一席之地慰，其余地块挑均来自于一厅、二线城市警。杭州、苏壤州、南京等割热点二线城鼓市紧随一线搜城市，土地话成交价屡创声新高。孕高地价在一辣定程度上反劈映了开发企裹业对市场的烧未来预期，致可以看出，西一二线城市忌是房企展开巷竞争的主战熊场。坚2.伸5抛企业重点泛布局一二线绍看好后市，觉适时调整产谁品结构顺应欢市场塌2.举5杠.1戒仅品牌房企销鸦售业绩稳步库增长顾，带来充裕最资金应对调远控浪近三十家房求企业绩突破习百亿叔。阻中国指数研润究院监测数争据显示，束2023年惠上半年，痕销售业绩行联业领先的5除2家品牌房该企中已有2苏7惕家销售开额突破百亿絮，其中万科昌、绿地、保填利、中海四病家企业的销型售额突破蛇600职亿步销售大关，狼而融创、碧忠桂园、华润嚷等企业销售红额则实现了泊50%季左右估的同比增长甘。炎领先企业握沉着驴应对调控肌。最2023年冤上半年筹，十家代表熔企业代表企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。蝴公布的与销售思面积、销售母额较上年分随别同比增长版28马%、好34春%。臭2023年驴至今，代表最企业的销售屠业绩逐年迈成上新台阶，眉在今年流1-3月月散均销售金额躁突破600猛亿元斧后蔽，飞4月砍在钉“华国五条喊”慈及各地细则态影响下销售掘略有回落，汽5月起即转花而回升横，午虽然由于基赔数原因代表阴企业销售面搭积及金额的文同比增速由故1-3月的坊78%、7弃4%下降至斗2枣%、1历0危%，但桥月均销售金养额已超过7究00亿元局。动在于“查国五条开”倡调控加码的蜻背景下，粒品牌房地产乒企业搜率先抢占先浇机，捎依托广泛的磨市场布局、流丰富的产品平结构与强大突的品牌效应砍，实现了良暑好的销售业塑绩，为年度坦销售业绩的氏稳步提升奠项定了良好基展代表企业包括万科、恒大、中海、保利、碧桂园、龙湖、世茂、绿城、富力、金地。挪行业集中度猴进一步提升拐。安2023年牙上半年竞，万科、保愈利、中海煌所占暂市场份额电（以销售金挎额计）洞分别为2.释5轰%、1.9搁%，孟1.9聚%，较20澡12年末分终别提升了0低.痕3葬、0.卖3圆、0.羽5劝个百分点，贷龙头企业规邀模优势进一办步凸显。在柱万科、保利揉、中海介等仁企业上演第差一梯队之间拦激烈角逐的钟同时，上半缘年销售额在唉300亿以病上的企业由时去年同期的乏6家扩大至以9家走。剂在房地产调桑控持续深入声的背景下，费龙头企业的弱市场份额进姑一步提升，久房地产企业跃之间的竞争若亦岩日