XX家园运作管理

目录TOC\o"1-3"\h\z第一部分构架简介3第一章盛世家园管理处架构概述3一、盛世家园管理处运作原理模型图：3二、盛世家园管理处组织架构3三、创建盛世家园有效的服务价值链4四、盛世家园管理处外部沟通导向图5第二部分前期介入计划5第一章工作计划5一、前期介入工作计划5二、入伙接管工作计划6三、正常居住期工作计划6第二章管理处物资装备计划7一、物质装备计划7二、行政办公用品计划8三、维修工具计划9四、护卫、消防装备计划9第三部分促进销售的建议和配合销售的措施、承诺10枪第一章昏销售预测及绵定位梅痒10承一、长城盛熄世家园销售享分析及预测降膊10畜二、长城盛掏世家园销售趴对象定位校特11让三、物业管龄理服务定位念舅11壳第二章寻销售的建议钢地11脏—馒、会所提前般投入运营苗旧12初二、招聘中扑年销售人员扩因12润三、建立团亮队激励体系份屡12慧四、重视客剑户关系管理活约12课五、实现客浑户承诺的统司一庭舰13鹅六、成立销熔售协调小组态铁13欣七、提供毛刺坯样板房霸起13教八、组织专眨家授课的促恼销活动呈纱13吨九、引入电遇脑购房查询灌系统铲丑14断十、签订物环业管理合同昂等14肆笫三章掩配合销售的糠措施会环14慰一、提供物泉业管理咨询仿贩14鸽二、提供物波业管理培训控只15扫三、提供护耽卫及保洁服舒务攀冷15弊四、提供有洋形展示酿脚15昨五、协助举音办展销活动问磨15狂六、开展业阔主意见征询趟晴15碗七、提供优尚质客户服务齐君15吗第四章腰费用的解决循办法揭牙16条第四部分厨管理标人员的配备删、培训、管短理走衡16冤第一章赞管理服务人与员的配备终林16纪一、管理处府人员配备逢职16货二、管理人延员配备方案锈及岗位要求宅京16惑三、作业服副务人员配备陪方案及要求扮捏17把第二章串管理服务人鹊员的培训引胆18晨－、培训工惧作的指导思篮想著干18男二、培训系府统的实施运阁作烤够19搏三、培训内察容及目标呢此21蝴四、管理人诱员培训计划乘唉24猫笫三章亡管理人员的荷管理症容25挽—页、量才录用躁，培养提升法搅25并二、默契合界作，充分授贡权疗剥25矮三、定期考铜核，绩效为糖本默葵25沸四、奖惩严祥明，优胜劣梁汰界菠26乎第五部分舒财务亩管理及经费扶收支测箅更摔26异第一章饥财务管理稼多26买—稻、财务管理辫模式拳租26丙二、财务管顾理措施距奔27件三、管理服庄务费及代收读代缴费的收比取纠鼓27佛四、维修基扇金的管理和滥使用舱嗓28恢第二章焦日常物业管恩理经费收支蔽测算腹米28竿－、物业管哈理资金的筹玩措与使用偷导28捉二、测算依辛据及说明孕坦28恼三、物业管脉理服务费标丰准的测算穗匠29证四、物业管筛理服务费的能盈亏分析愁蹈32母五、增收节瓦支的措施捎锤32及笫三章愤社区便民服识务及特约服系务览骡33尘一、我们的肤服务思路毫得33冷二、服务项辫目吗袜33受第六部分歌跑日常管理典辱37唉第一章腿前期介入艺贼37熔一、协助做纳好销售工作包，力争物业抄管理成为楼局盘销售的卖床点场狐37广二、开展业委主服务需求哨凋查华潜38魂三、进行物肚业交付前的库实操性工作无抛38兔四、按规范谦实施接管验嗓收哭炕38膝五、承担前便期介入所需标费用叫唉3灌8勾第二章斥业主入住姐忙39绑一、办理入伞住高效迅捷简碑39巡二、入住期卡的便民服务留措施食崭39恐第三章撇二次装修管肿理螺票40谜一、加强宣奴传，正确引疼导联轨40章二、严格审诱批，加强巡领查沉射40筛三、依法管瓶理，以理服过人票应41担四、谨慎验脉收，不留隐庸患朝醒41骄第四章偏业主投诉处搏理林吃41陵一、投诉受迷理煮奔41梢二、投诉处秧理炎团41幸三、投诉回停访规脉42尝盛世家园管陷理处运作管轧理迈第一部分构琴架简介库第一章盛奏世家园管理杰处架构概述位一、盛世家繁园管理处运迫作原理模型广图：别二、盛世家酿园管理处组李织架构参盛世家园管破理处组织架蛾构描述：郑1、组织架方构的设置原绿则是精简高肆效、一专多波能，采用经娃理负责制，酷签订经营责赚任书，实行铺独立核算。耀2、盛世家千园管理处各怒岗位所需人手力资源配置劝实行长城物眼业管理公司益供应下的完瓜全双向选择择，以保证管倦理处经理建才立一支高效课、协调的团英队。肉3、盛世家芳园管理处内持部采用直线身职能制，尽棍量减少管理遵环节，提高诱工作效率和挡保证信息渠衫道的畅通。半4、管理处漫经理助理的叨主要职责是于协助经理完倍成各项工作你任务，监督闻管理处的服泡务质量，为践管理处经理贸反馈各类管目理信息，提半供决策依据盗。富5、客户主安管的职责是扯负责客户物速业管理服务众中心的运作害，建立管理弹处与业主、个住户之间的秤服务平台。笔6、客户助俗理的职责是扒直接受理业拾主、住户的上需求信息迅畏速、准确传剑递至各相关智单位，下设录收费员及客内户助理。否7、设备主识管的职责是堡负责大厦各室种设备、设溜施的维护、膏保养、维修次以及业主的危请修工作。津8、行政主曾管的职责是青负责管理处孔各分包方的蜻考核和监督娇、办公室事衫务、后勤和蜓社区文化建问设。扑注：盛世家塑园管理处的僵人员配置见尸第四部分。摄虚框内配置丛人员为配合地销售期而短坛期配置。管理处经理管理处经理配合销售设备、设施行政主管房管员客户主管经理助理保洁园艺保卫设备值班维修保养消防值班食堂分包方食堂收费员客户助理瘦三、创建盛究世家园有效眯的服务价值悦链休围绕斑“法以客户为中凳心，服务品极质为导向临”瓶的经营管理讲模式，我们悼中标后将在俘盛世家园全咱面推行竞争录型服务战略狐；采取有效牙的管理策略到提升长城物歇业管理公司谢的服务价值贡，建立一支记高效的、既堵能为业主、锹住户提供优堪良的服务，是又能向周边鬼展示长城物娃业管理公司奥风采的团队哀。服务价值链服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链日常管理满意度调查社区文化合理化建议业余活动自我评价有效激励政府主管部门与周边单位与居委会与辖区办事处培训锯四、盛世家滑园管理处外内部沟通导向扮图大外部沟通导奶向图说明：爆1、在长城姓盛世家园业刚主委员会成忽立之前，长启城地产（集巷团）通过招方投标选聘物感业管理人，懒并与之签订被物业管理合妙同。优2、如长城核物业管理公映司中标，我捏们将设立长擦城盛世家园侵管理处，负坟责大厦物业冶管理工作。啦3、长城盛铁世家园在业蛇务上接受深乐圳市住宅区乘及福田区建校设局、街道乏办事处等政沈府主管部门市的监督和指踢导。购4、在大厦反入住后达到督法规规定的馅条件时，按茎法规规定成系立业主委员阅会。灯5、管理处宴将在物业管否理公司原有仆的社会公共科关系基础上蛛不断完善、药扩展各类社风会公共关系始，以确保管怠理目标的实泻现。各第二部分前你期介入计划骆第一章益工作计划信长城物业管议理公司将根乓据开发商提酷供的实际楼华盘施工进度俱表，分别制查订前期介入齿、入伙接管孩工作计划；容并依据开发肉商制订的盛胜世家园远景接开发目标，据制订正常居添住期的对内蝴、对外达标告计划。我们底将力求务实倡、高效，并卫积极协助开誉发商做好销乓售服务，实盒现双赢的目串标。量一、前期介张入工作计划摔序号未工作计划乔计划要点央实施时间费备注涉1叮签定物业管筐理合同驼商定物业促爽销协助计划谊与长城地产朱商定悲管理服务费砌、停车费、秆会所协商险签定物业管供理合同陷2权成立盛世家袍园物业管理丸处城协商确定管爪理处办公场生所凯签订合同后捧十日内呆二次装修管讯理处办公场厨所缓办理管理处我有关运作手甲续奴人员配置、裕培训慎管理处办公妥设备配置逐3告前期介入氧收集各类工限程资料获2001.姿5.1至2央002.3千.20业实施促销协唱助计划至熟悉各类设姻施、设备奶4串导入长城物荐业管理公司桥模式馋导入IS0谋9002（腰2000版毁）江2002.法3.l至2笛002.9王.1常导入公司各碍项规章制度倾导入公司物惰业管理理念刘5阔物业接管准妙备导验收物业软秀硬件足2002.译3.20至朝2002.微4.20炊移交资料悔问题备忘顷二、入伙接小管工作计划介序号匪工作计划砍计划要点减实施时间哭备注剩1躁入伙准备及料实施小准备、完善狸入伙所需资宴料和设备括2002.咐3.1至2震002.4僻.28遣入伙仪式策键划及举行步办理入伙手骗续混2男二次装修的妖管理炎建立二次装单修程序及档誉案声2002.趟4.20至君2002.听9.30肉模拟二次装铺修动态表咬进行有效监士督杠3体首次征求业累主意见鞠征求大厦合柔理化建议冰2002.啦10.20抛至2002迫.10.3赔0杂（集中在装螺修期间）跪上门调查和卖回访口分析调查结宿果，提出改煤进方案慎4口建立完善的甚标识系统跌各类档案的贤科学分类、害建档及标识贤2002.拨4.20至劝2002.读7.1搂制作各类设辆备、设施标狠识丈制作各类路蚂牌等公共标摊识系统假制作办公室品标识系统挤三、正常居截住期工作计槽划酒管理策划米内容描述抱备注廉完善体系歌定期内部评本审ISO9鸭002（2叛000版）楼质量管理体今系：设完善管理处券信息局域网侦，修订会所劝运营管理办苏法：置完善各类壁猾挂文件，瓣Ⅴ睁I系统。物滩业招租程序抓：涨完善三表联便抄系统及业轿主自助查阅摧系统；瘦建立完善的疮分包方工作碑绩效考评体带系；全展开业主委胆员会的筹备拍工作。舌服务持续改槐进亿定期对员工堆进行服务意栽识、技能培呀训；存定期上门回光访及开展T炒CS调查：辩全面开展盛返世家园的文焰化活动建设情（一年不少象于10次）密：个开展多种形散式的物业管瞎理法规宣传架活动，制作胞小区办事指尼南：断助开发商做谢好楼盘的销浸售工作。羡会所策划经夏营课定期开展业小主消费熹向籍调查，逼当柴调整服务项医目及内容泻见小区会所惕管理奸加强对分包刊项目的监管均管理达标局－年内达到痰深圳市、广染东省优秀物般业管理示范乔小区标准羊二年内达到扬全图优秀物萝业管理示范摄小区标准隙智能小区欣保证大厦三凡表联抄系统逮、闭路监控尝系统和消防兔报警系统的扇正常运行凑实现宽带网制络社区纺努力实现I弄C卡自动车乓辆收费系统号第二章队管理处物资驼装备计划堤长城物业管纯理公司从有尝利于楼盘销际售和高水准广物业管理服深务出发，坚太持低成本的糊原则下，配损置盛世家园牺管理处的物太资装备。螺一、物质装皮备计划叙序号携物质装备项雕目雕内叨容芝曲描锈搁述提备述注扒1续管理处踢工作场所辞名称劝客户物业管王理服务中心昨经理办公室伏办公室颜技术值班室袋工作操作间柔仓库渐员工食堂伪员工宿舍地面积M絮2助60爆30怀50乳20继20嫌50翻80缝120浙2烤办公用品啦长城物业物复料配送中心寺按本章二提域供统3升维修工具抵长城物业物煤料配送中心胖按本章三提驰供崇4喝消防装备秀长城物业物妙料配送中心明按本章四提朽供蠢5较清洁园艺工盯具杨由分包方提增供菌6箩护卫装备塞护卫服务中排心提供厌7景交通工具想自行车（办宵公室和技工较用）平8鼓会所装备豆详见第八部附分热二、行政办遥公用品计划卧序列燃名谱称荡数量球单价（均价炊）虏合计豆备注希1养办公桌椅怪10套雷700.0括0归7000.腐00隶2叠打印机寇1台匙1500.纽00翼1500.怕00尽3策复印机帽1台吴15000练.00缓15000秤.00冈4串电脑设备鹊3套酱25000段.00凯75000子.00系5祝慨2台致600.0榨0屈1200.魔00卷6谷保险柜要1台酬500.0近0还500.0奖0影7拘数码照相机宣1部禽6000.哨00深6000.叔00杀8餐档案、资料浙柜断10000帮.00材10000朋.00饮整体制作勇9榜空调冷气机镜（分体、柜增式）笨2套呢4000.曲00剂8000.蔽00让10盏各类办公用宝品祖4000.暑00后4000.雨00往11印饮水机造1台箩800.0甲0新800.0拢0本12祥各类标识牌必8500.倒00碎8500.煎00咽整体制作搞13秤小区宣传栏论3个崇2000.共00忧60急00.00鞋14轿客户物业管他理服务中心喉桌椅光5000.泳00泪5000.复00棍整体制作纱合躬震计=SUM(ABOVE)瓶14850尺0锈.00湾三、维修工记具计划葛序列叔名刚称来数量火单价殿合计听备注句1牵75型室内牛疏通机公1台别2000.榨00佩2000.铸00谁2粪200型室渡外疏通机路1台评4000.线00钟4000.迹00奖3放8KVA型负电焊机朗1台袖900.0稠0哥900.0骨0孔4刷冲击钻抚1部葬2000.什0湾0柿2000.是00肤5袭砂轮切割机悬1台朴1500.忆00芬1500.帖00助6啊手电钻泡1部雁600.0弟0敲600.0蚂0翁7肯台钳伸1台湾800.0扇0润800.0巧0呈8钓梯子组2部嗓800.0孩0种1600.糟00仆9燕万用表枝2部帜200.0腿0选400.0佳0馆10辱摇表厘1部朱400.0典0伟400.0播0以11昨潜水泵舍1台必2200.爽00喇2200.朽00蒙12逝电动工具依7套泄500.0熊0光3500.铸00茄13岛电流表律3块侦300.0吹0戏900.0庸0享合布恋计=SUM(ABOVE)议20800孟.00炭四、护卫、架消防装备计链划挎序列绳名煤称景数量努单价掩合计扛备注俭1腿无线对讲系充统丹18台揪2000.鼓00票36000献.00妄2夜护卫服装靠36套嘱400.0蕉0斩14400盏.00废3责消防工具靠1套辜900.0必0影900.0坏0妹4券干粉灭火器蹈50瓶露150.0条0滥7500.著00冬5葡自行车古3辆沙700.0佣0僵2100.妙00赵6块云梯浙1部饶2500.咽00乡2500.午00还7挣床及床上用孕品皆26套白600.0宪0挤15600俭.00滨合阴慨计=SUM(ABOVE)扁79000静.00护第三部分蚊促进悟销售的建议笑和配合销售仪的措施、承羞诺附第一章勿销售预测及秩定位拿钉一、长城盛识世家园销售凶分析及预测销售优势：煮大社区概念纠：项目总规智划建筑面积忙为28万平麻方米，首期喂开发面积近探10万平方笔米，在市区帆范围内属于暖不可多得的线大规模商品念房社区，对凝于工薪阶层勾的购房者来地说尤其具有陕吸引力；艘临近彩田村有：项目与市锁政府大型微图利房住宅区榜彩田村近在瓣咫尺，随着熔彩田村的完挂工和入住，换该片区的配蜂套设施将日剖趋完善，人占气亦大大增窗加；枝景观良好：推项目位于彩侨田南路和莲巷花北路之交协汇处，坐拥美莲花山公园替和笔架山公络园的翠绿美钩景，更兼有饺大片荔枝林么背靠其后。承视野开阔，魔景观无限；砍性能比较优床：项自均价便大约定位在怪6000元怕／平方米，算与周边楼盘筋对比，性能浅价格比具有友一定优势。销售劣势：舱容积率大：习项目为34书层的超高层心建筑，容积守率较高（超辫过10以上匀），可供业的主休闲利活流动空间较小燕；足噪音影响：尚项目临近彩男田南路，车雪流频繁，而抢市政的绿化殖隔离带较短你，临街的房借屋将受到一汗定的噪音影粗响：洒配套不足：泡该地段开发旱较迟，目前迅大型住宅区希较少，一期爱工程周边配唯套尚不足。销售预测：药根据上述分洽析及对周边培楼盘的调研病，我们对长忽城盛世家园醉的销售状况鞭作如下分析决：型销售率达到死70%左右昂：皆销售率达到换90%左右损：细房屋基本销甘售完毕。劣以下章节的性管理服务费吗用收支测算缩将依据此处惊预算进行。舟犁二、长城盛距世家园销售五对象定位苹长城盛世家烧园位于彩田遍南路和莲花亮北路之交汇败处，坐拥莲嚼花出公园和础笔架山公园遭的翠绿美景颤，更兼有大颂片荔枝林背踩靠其后。与薯市政府的大辽型微利房住葵宅区浴——竿彩田村咫尺把之遥，交通否便捷，正是灶安家置业者竹的良好居所肥。根据楼盘爆本身的定位仔及市场预测吧，销售对象亭应定位为深异圳本地白领站中的首次置朝业者、来深敬圳多年的工娱薪阶层和周位边的老居民甲。这一阶层组之业主消费锋能力不算太号强，但具有皇较高的文化闪品位，注重李生活方式及扑生活质素，丙置业时尤其跟注重物业管悔理服务之内莲涵及感受，稍同时亦要求妄多元化的家肥政服务，以矿缓解紧张的祸工作压力，屯感受天伦之尖乐。拿毙三、物业管析理服务定位宇秉承禁“堵服务业主、准报效社会地”咸的核心理念检，我们着力忌在长城盛世絮家园创造一铁个安全、舒川适、便利的普居家及商业确环境，并通衔过持续的改肚进和提升，桥使物业能够偿保值及不断裹增值，实现睡传统家居理吊念与现代生召活方式的高岗度共融，塑贩造同类物业种管理优质服茧务之典范。务针对上述销岸售对象之特馅征，并结合席深圳本地之挣文化背景及贵福田之特定状区域，要想仇成功达到上权述目的，我华们设想，运抢用文化感召愿力渗入日常迎的管理和服音务之中。我睡们拟在长城表盛世家园的竖物业管理中刊建立以流程待运作为基石筛的需求管理傅模式，以实泉现我们所提匠供之物业管凉理服务能够尤持续超越业幅主的实际需杨求。我们将胞在管理服务洋中着力于以运下四个方面输：倡导烤“波全员参与璃”木的管理文化鸟、推广熟“祥平等互动卷”再的服务文化毫、营建硬“悔和睦亲善绕”凤的社区文化扇、塑造拴“泳亲和人文露”港的环境文化阅。邻第二章脸销售的建议摧作为深圳本变土一家著名昌的上市公司蛋，长城地产杆集团的企业科形象早已深叶入人心，其距所开发的物驾业始终具有适一定的品牌浆感召力，长须丰苑的热销苍更是极好地烟证明了这一阳点。但在房杰地产市场日爱趋理性、营磁销竞争逐澌颠升级的今天乓，我们认为孟：在长城盛波世家园的销准售上，如能竞采取如下一壮些措施对以秒往的销售方识式予以改进经，将会进一押步提高销售扯率。扁丘—券、会所提前握投入运营价会所概念的轿迅速普及，枪使得会所正侧成为物业销矮售业绩的新屠的支撑点。酒建议提前将皇长城盛世家时园的会所装汪修完毕，并话在正式开盘佣后投入运营帽，以便购房具者在参观样积板房的同时惠可实地感受葛未来的娱乐他休息场所，毙这无疑将极存大地增加购叮房者的信心持和兴兴趣在礼销售过程中瑞，亦可根据固准业主们的本意见反馈对醒会所的功能望不断进行改锐进，以便使闷其更加实用饿。美仑美奂奋和雅致实用彼的会所必将马为长城盛世贝家园带来更混好的销售业快绩。编二、招聘中胳年销售人员触购房者与销辞售员面对面责进行沟通和舟咨询的直销流方式仍然是极现阶段房地馆产销售的主泽导方式，因品此，一支出砖色和稳定的渣销售人员队钳伍对于销售鼠业绩的保证槽显得举足轻夕重。而目前屑销售人员往泛往打工心态见较强，流动狱频繁，造成周争抢客户、彼暗中作弊、吨损公肥私的旅事情偶有发伙生。究其根载源，系年轻仪的销售职员帮心智不够成弟熟所致，他荒们通常对前状景的预测带蚀有一定的盲急从性，容易藏产生急功近忙利的想法。赤针对此种现叨象，我们建忍议在长城盛化世家园销售顷员的选用上僚，可考虑招幼聘部分具有抓一定学历和排社会阅历的压中年女性，须这个阶层的超职员对岗位躁的珍惜程度锄更大，待人唐接物也更加普成熟和稳重踢，更为重要员的是，如能缝正确引导她愚们以自身的刷家庭经历为训背景向购房劈者提出购房臭建议，将会进带来意想不亏到的示范作延用。享躲三、建立团豆队激励体系描根据我们对治经营部的调奔查，现行对奥销售员的激亏励主要是根损据个人的售反房数量按比蹄例提成，此牲种方式的弊沿端在于：因澡为利益的驱莫动，一些销涌售员往往为评了个人所得特而发生争抢局客户，对客纠户胡乱许诺泉的现象，这光在一定程度果上会影响发续展商的企业缓形象，破坏炒物业的口碑玻。改变此种观现状一方面姻在于加强对什销售员的职践业道德教育乌和规范管理掩，另一方面征建议建立以张团队激励为希主导的销售平业绩考核体席系。即将销祸售员划分为纵若干销售小宝组，明确彼猎此的销售范慨围和权限，春销售员的收缸入必须和个枣人销售业绩阴及销售小组辟的整体销售委业绩挂钩，味以此强化销质售员的团队继精神和协助章意识。般四、重视客智户关系管理嘱在房地产卖猜方市场上，值构建强大的炎客户服务平覆台和良好的运客户体系，猛是取得销售醉业绩的一项兆不可忽视的翼因素。而在斥以往的销售念管理中，此院方面工作常鸦常被忽略。窑我们建议在帅长城盛世家字园的销售过燕程，应强调拍客户夫系的掘管理。一方衫面建立起完事善的客户档吓案，包括以个往的业主和译未来的准业芳主，尤其应检注重公司客申户的档案建猜立。另一方种面必须定期遇开展客户调临查，尤其是杀对以往老客喂户的意见征松询，此项工锤作可与我公掏司每半年一犁次的业主意狮见征询活动端同步开展。积贸五、实现客泼户承诺的统蒜一朝物业销售过栗程中对客户裂承诺的随意温性和不统一论性，是造成易客户投诉的鹅主要因素之系一，同时也络给日后的物受业管理带来诚很大的隐患饱。建议经营意部加强销售医员在此方面贱的管理。具齿体做法是：葬所有对客户抱的承诺，必锄须交由工程的部门、销售棉部门及物业困管理部门三龄方审核并形朽成书面材料钱，公司领导养批准后对销宣售员进行专秩题培训，从漫而保证对客狐户的一致口丧径。同时在坐对销售及策枝划人员的业亲绩考核中，握强调销售的置后续服务，艘确保物业销旷售不留后遗魔症。斜隐六、成立销赖售协调小组霉在物业的开初发过程中，集建筑、监理爸、销售、管之理、租赁等逼各方通常各遥自为政、缺绒乏沟通，从坝而导致一些复因内部运作田而引起的矛倘盾暴露出来裳，引起客户点投诉。而业弃主在购房过或程中或购房握后面临房屋范存在的问题闯，常常无法铺找到合适的容投诉和解决粪的渠道。这踩无疑对长城瑞地产集团的翠整体形象起拿了负面的效浑果。建议在饲长城盛世家秧园的销售过点程中，从上娱述各单位抽锈调精干人员夺建立流程小翁组，定期召缺开例会，并失就销售中存晃在的问题共久同探讨并研错究对策，以茧便有效减少桌客户投诉和赏缩短品质缺骆陷的处理时尊间。陡陷七、提供毛烧坯样板房西近年来，一门些发展商运遣用豪华的装宾修隐瞒房屋止本身在设计绕或施工过程秤中存在的缺惊陷，导致业很主在收楼时为怨声载道，财抱怨货不对次板的报道时悉时见诸报道迹。建议在长跃城盛世家园毕的销售中，锅为业主提供伶明确的交楼辰标准，同时诵针对长城盛妥世家园的主敞推户型，分协别提供精装毫修的样板房歇和毛坯房的暖样板房，以堡便客户做出励对比，此举助可有效减少尽业主投诉，冲亦可有效增贩加业主信心迹。仿泡八、组织专筋家授课的促皱销活动绒建议在长城弯盛世家园的符销售过程中扎，定期策划模和举行专家售授课活动。犯具体做法可羡与中原、世痕联、经纬等准著名房地产宾代理商及市纠房地产交易搞中出合作，找邀请专家前富往长城盛世私家园销售现拿场举办购房香知识讲座，菜就房地产市托场的发展趋出势、购房的述法律手续、蛮购房常见陷乔阱、物业质谱素的判断、筑房屋的验收缸等购房者极贺为关注的问吓题，提出专鸦家的建议。庭此举一方面匆可体现发展姐商对业主的咳人性化关怀倦，二是通过运对参加活动幅的准业主赠推送精美小礼却品，营造人叹气。村油九、引入电爹脑购房查询揪系统回信息产业的吐高速发展和伞INTER懂NET在国闭人生活中的抱普及，使得认网上购房正浇在成为一种私时尚。建议粪在长城盛世接家园的销售反中，开设长悲城盛世家园片服务网站，岩或在长城地裙产集团的网咱站上增加该伯楼盘的主页闷，内容可包段括物业的质枣素介绍（地朝点、规模、纹房型、价格城、配套、景榨观、入伙时满间、会所等喜）、物业的柱实景图片及规样板房的三康维动画、发矮展商及物业珍管理公司介纵绍、物业管翁理方案等，沿让购房者足委不出户即可祖对楼盘的情认况有全面的痒了解，增大府房屋的成交仆概率。同时词，可在销售胃中心装设触锅摸式的电脑赞购房查询系右统，便于购末房者在现场杂亦可通过该虹系统全面了学解物业的详吐细情况。颠表十、签订物尘业管理合同饲规范的合同唯是提供优秀坏物业管理的狡根本前提。挽如本次投标骄我们有幸中杯标，我们将回依据《深圳微经济特区住舰宅区物业管疲理条例》等卖物业管理法混律、法规的术规定，就长嘉城盛世家园纺的物业管理交服务以及前奸期物业管理胸服务与长城全地产集团签肝定正式的物聪业管理服务笛合同，将物挣业管理服务卷的内容、深棕度、标准、界双方的权利六和义务以及惨管理用房的返划拔、工程慌保修金的支垂付等重大问乞题以合同的晨具体条款形换式明确下来哄。并就销售奶中心的前期神管理亦签定踏具体的物业副管理服务协复议，明确物济业管理服务传的范围、费全用、内容、炒期限等事宜叉，为销售中外心的正常运波作提供良好叔的保证。棍笫三章灰配合销售的皆措施喂十四年与各知类业主的交随往经历，使扔我们对业主拨的各类需求彻有着较为全戒面的认识和茶把握。为了蝴配合长城盛倒世家园的销玩售工作，我竭们将从物业词管理的专业坑角度提供以风下协助和服妨务：须一、提供物绞业管理咨询牙长城盛世家赌园公开发售怒后，我们将万派遣物业管李理服务人员腿进驻销售现远场，负责物酷业管理服务偿方面的咨询晃服务，同时欣开通热线电找话，就业主猪及销售员提被出的问题给稻予解答。廉二、提供物疏业管理培训早为销售人员街提供必要的适物业管理知巾识培训，以简减少因此而堵产生的销售危纠纷，并就捷销售员反馈欲的物业管理练方面的意见列和建议提出秩具体的解决仪方案，增强机业主信心。愈三、提供护吃卫及保洁服波务鱼在长城盛世陕家园正式开崇盘后，为销笼售中心及样爽板房提供专什业的护卫服乏务和保洁服翠务，维持销炸售现场的良牧好环境，同蔬时亦让购房唯着对未来的励物业管理服概务有初步的壳感受。对于诊销售中心的厘服务人员，浴我们建议将拼其纳入销售盒员的考核激脸励体系，保汉证销售主管子对其有足够莲的监督权和倦调配权，具陵体办法可在斥销售中心物斗业管理服务省协议中明确胞。墓腊四、提供有梁形展示崭在销售现场居，我们将提五供长城物业脖的各种宣传嘱资料、图则籍及标识等，幸同时根据销寺售部门的要日求，在适当省时候举行物相业管理公司喝形象展示或悲护卫员会操给表演等，增评加销售现场祥的气氛。踢五、协助举岔办展销活动炸协助发展商糖定期举办展音销会、业主阴嘉年华及其雀他庆祝或促叠销话动。文六、开展业山主意见征询仗在销售过程慧中，我们拟欢通过问卷、男、面谈模等方式开展来2－3次业棋主意见征询刊，就业主及驶购房者对物竟业管理服务杀、会所管理繁方面的需求逗加以收集和滚统计，及时糕修订和调整笨物业管理服破务方案，确零保日后物业障管理服务的赠适用性。穷陶七、提供优武质客户服务心在销售中心飞内配置雨伞租架、急救包烂、针线包等行，以便购房泰者不时之需哈。同时配置情一定量的儿棍童游乐设施互、资料架及责时尚杂志等虫，让购房者宵（尤其是家扣庭购房者）窝在参观样板贯房的同时可伟感受休闲之三乐；默提供门童服告务，负责业气主的迎送工轨作；卵在销售中心间提供代客泊砖车、幼童看场护、赠送雨解伞等各项服愉务。酿第四章格费用的解决葛办法飘通过上述各决项我们所提个供的优质服碎务，我们有挪理由相信：恰长城盛世家鄙园的销售业迫绩必将达到害新的高峰，笨能够实现穿“担发展商满意五、业主满意毛”桨的双重目标色。对于前期切介入所发生箩的各项物业础管理服务费偿用，经过我悼们测算共需能19.02灵万元，根据现国家及深圳烧市物业管理睁相关法规的塌要求，此笔裕费用理应由貌发展商支付辜。但考虑到划长城地产集冷团公司对我奏们的一向支雷持和关怀，秩我们愿意全张部承担这些着费用。状第四部分罪管理英人员的配备令、培训、管灵理卷第一章阳管理服务人坛员的配备宅一、管理处免人员配备孤在人员的配旋备和选拨上矛，我们始终裤坚持如下原捡则：调淡薄智商，统看中毅力，简努力和魄力宽；摈弃庸才污，不容惰性架，傲性和奴洽性；注重员硬工的可塑性童和可持续发恐展性。肾根据长城盛规世家园（一裙期）的规划鄙设计思路及傻销售定位，毅并结合我们机以往管理高谜层大厦商住脊楼的经验，毒拟在长城盛熟世家园管理屠处前期介入分期配备7人但，其中管理徐人员1人，带销售中心配悉备服务人员母6人，大厦妨入伙以后我椒们还将结合秃具体需要对武销售中心配燕备的服务人眉员进行必要扣的调整。泪在大厦物业己管理进入正四常期时，配芬备各类管理家服务人员2伟3人。服务故分包方（护较卫、保洁和磨园艺）配备栋34人（会依所管理服务饶人员的配备按详见第八章澡会所管理）殖。幻二、管理人崖员配备方案龟及岗位要求谜序号矩岗位设置跑岗杂位搜要荷末求由配置人数倾1遥管理处经理宣大学本科以汽上学历，从宇事物业管理旗多年，具有名丰富的理论余知识和实践脆经验，对物纯业管理有独白到的见解，踏对管理处的肿工作有整体你的思路和构弱想，具内审掘员资格。锅1人柳2虑助理经理术大学本科以伐上学历，从醉事物业管理形多年，具有续丰富的理论欣知识和实践鸣经验，有很睬强的沟通协寨调处理能力海，具内审员闸资格。唯1人刺3歼设备主管盐大学本科学剃历，机电设果备专业，具客有工程师职啦称，从事本应专业多年，晶了解物业管隐理知识，熟劫悉IS09健002质量漂管理体系。衰1人廊4牺行政主管女大学本科学继历，具有一练定的行政管盲理经验，并捡具有较强的驴沟通协调处握理能力。熟养悉IS09红002质量蚕管理体系。披1人评5鬼客户主管以大学本科学捞历，外表形嚷象气质佳，熄并具有较强算的沟通协调酸处理能力。辰熟悉IS0腐9002质下量管理体系齐。椅1人凡6齐客户助理惜大专以上学剖历，外表形岂象气质佳，阅并具有较强领的沟通协调改处理能力。泳熟悉IS0灵9002质蒜量管理体系触。席2人译7废物业管理员举大学本科学首历，建筑或葡工民建专业泉，持物业管组理上岗证，戒具有物业管骡理经验，熟盆悉IS09窗002质量趁管理体系。隶1人灾8消收费员绸高中以上学兽历，具有会光计证，工作灌认真负责。积具有本市常跑住户口担保患人担保。存1人鼻三、作业服遮务人员配备只方案及要求授序号宪岗位设置压性别要求含年龄要求哭文化程度要第求津工作技能及齿工作经验要浙求利配置人数诊1赛护卫员亲男性甩20-26优岁怎高中填1．一年内舱退伍军人；拢3．身高1败.75-1郑.82米，狮体重65公虎斤以上；已4．说话清烟楚，没有明纠显地方口音跟；旅5．五官端恰正，威严而疏不失灵活。圆18人意2洋车辆管理员皂男性田6人即3侨保洁班长通不限肆男40岁以普下，女35秒岁以下姑高中压1．男性尚身高1.6扬5米以上，判女性1.5臂5米以上；考2．五官晨端正，动作陡麻利；帐3．有星级昏酒店或清洁牢公司工作经侧验者优先。痒1人抽4把保洁员利初中刚9人扒5样维修班长链男性策40岁以下意大专以上卡1．具有一私年以上物业炉管理经验及炒三年以上的涝工作经验；蹄2．具有中害级技工以上阁的相关技能呼等级资格，横并通过本公圣司的专业考遇核。凭1人瓦6惯维修技工替男性迹35岁以下残中级技工邻1．身高1房.65米以尖上；动2．具有中龙级技工以上琴的相关技能洒等级资格，闲并通过本公须司的专业考奉核；助3．二年以孤上相关工作差经验。今10人笔7印厨师饿男性船40岁以下跨二级以上厨蔬师膏1．具有三承年以上相关小经验，熟悉叠南方菜系及映北方面点；趣2．爱干净颈，讲卫生，顾持健康合格碗证。许1人须备注考作业服务人漠员必须身体构健康，无传途染病，无不府良嗜好，经宰公司指定的寺本市区级以昼上医院体检股合格；秩持有效的身这份证、计划精生育证、劳限务用工证，耀以及有效相盘应学历证明奉、技术资格领证明；闹有本市常住疗户口担保人忠有效担保。紧第二章权管理服务人积员的培训辫生－、培训工漏作的指导思杠想逝无论从事何飘种行业，工叠作最终是由榜人去落实完腔成。所以，翼我们始终高秆度重视入力型资源的开发忘，尤其强调缘企业对员工摸的内部潜能冲开发陕——贫即培训。因婚此，我们把鹅培训工作提庄升到物业管梳理公司是否衔能按照既定粘目标实现物屋业管理优质违服务的战略妙高度来对待晃。我们相信殊，一个好的扇物业管理服料务模式必定蹲包含一个良斩好的培训机峰制。我们认蓬为：幅培训是企业皆壮大的催化僵剂，是员工涂职业生涯的唱加油站，是员企业给员工恢最实惠的福援利。泽我们在人员圆培训工作上退拟采取如下地措施：樱结合长城物城业管理公司咏多年来在高卡层大厦物业役管理优质服轮务方面的经周验，并根据开物业管理市穷场及行业动烂态的最新变叉化，随时调住整培训策略沙，不断更新代培训内容，笼保证培训的穴效果。拆树立乒“仿管理者就是处培训者冤”令的观念。每左一位管理人闷员都应该担矛负起培训下讲属员工的职孟责。我们尤高其强调培养具员工实际工营作中的能力验，要求员工遍通过培训结浸合自己的工般作实践来不截断提高自己拥的工作能力个，掌握和熟樱悉日常工作宋的程序、要浓求、方法和含技巧。润培训考核绩兵效化。我逗们将把管理妨处每次培训干考核的结果轻与个入的绩怒效考核挂钩渗，目的就是欲落实培训，王量化培训，仓避免管理处伯培训流于形怠式。双结合实际不茫断持续改进脆培训课程的而内容。我们侧将不断总结伞实际工作中冶的良好经验垄，并用以指沉导员工，防赏止员工在机吗械循环的培休训中丧失学膛习动力。采朋用先进科学漏的方式（例愤如拓展训练雨、感受性训肃练、游戏等脑），使培训牵形式多样化铺，增加不断棵培训的效果炒。偷采用目前国吉际企业管理余培训行业中影流行的挽“概KAS只”歇培训方法，俱即集知（K骨NOWLE傲DGE）、添能力（AB战ILITY买）和技巧（完SKILL沉）于一体的锤培训方法。砖具体方法如辣：讲授法、慌讨论法、案其例法、模拟尚角色法、对花抗辩论法、老专题讨论会丛、参观学习豪、现场实习唉和职务轮换榆等。朽培训工作制引度化，保证核员工有足够牺的培训时间抛。通过分级披考核及末位袭淘汰制度，楚制遣员工的嫩紧迫感和压假力感，将传樱统的被动性厅接受培训，圾变为员工自址发性的主动夺参与。露境二、培训系探统的实施运声作且（一）订培训系统图葱修正宇渴尘坦留堂执行培训计划帮岗位应用稍躬访浆它摊邪昆培训组断织柴反馈学揭枣软栽敲评价培训考核止系统图说明跟：击针对长城盛余世家园（一仅期）的管理遥特点来设置效培训目标并踏拟定实施计傅修正。筹有效运用多销种培训形式桂和方法，确绍保培训达到资预期效果。兴通过对员工奔进行考核，扣了解培训的仿有效性及员洞工的接受程矛度。距根据对考核织结果的评估激和反馈，及吧时调整培训怪思路并确定逃未来培训重酬点。强调将飘理论应用到律实践工作中岭。抓（二）辣培训的组织旋方式培训职责：轻管理处经理市助理负责员腔工日常培训侄的计划、协喝调、组织、役考核等工作船。抗主管级以上污的管理人员内根据管理处答提出的培训孩计划进行逐与级培训，并仁对培训实施绪评估，并及攀时将培训效什果和情况反辱馈给上级培印训人员。芽培训实施流孤程音我们对员工府的培训分为全三个阶段：雪入职培训泻——残岗位转正培汉训嘱——砌日常管理培斯训斥。每位新入蛾职员工必须马接受为期2或0天的入职伐培训，内容抹详见新员工俱公共培训科号目：三个月购试用期满后信，员工将接塞受为期一周典的转正培训渡，考核合格书后方可转正疼。转正以后报员工将接受巷长期连续的飘日常管理培号训，内容详例见各工种培村训科目表。培训时间掉为实现逮“止加油站羡”跟式培训，我侄们对各工种隶员工亦制订悠了具体的培新训时间要求怎，完成培训鞭后登录积分胖，详见下表亭：傲职务（岗位历）覆部门经理以旁上豆项目主管屡管理员（班沸组长）疼作业服务员斧工裁每年培训时黄间辞不少于14储0小时灰不少于10笑0小时老不少于80跪小时孝不少于60贪小时地根据脱产情墙况培训亦可柱分为三种，存即：全脱产诵培训、半脱妈产培训、在隙职培训。我遣们坚持以顺“瘦在职培训为赚主．脱产培能训为辅伸”仙。藏员工培训常絮用方法竖序号初培训然类别伤培训方帆式、方童法灯培训对象魔培训目的及勺适用环境嚼1索综燃合闹类紫1．参加拓被展训练趴管理人员机促进相互的叠信任、支持捆与合作瞧2．参加军限事训练棋全体人员终增强员工的作组织纪律性踩和自律性完3．命“寒5S竿”题培训休管理、工程队技术人员毕提高员工职劳业素养辫4．投影、红录象、电脑宁演示等视听鹅教育秋全体人员匀增加感性认道识闹2隙研贫讨凤类供1．头脑风唱暴法肉管理人员耗提高创造力邪，培养创造仔性思维警2．专题讨额论法嘱管理人员勒提高管理水极平被3．典型案异例、个案剖夜析、情景模珠拟等案例分或析法欧全体人员滴提高综合分蛇析解决问题胸的能力驾3惯演作练勤类角1．模拟角控色法校全体人员佩熟悉公司情即况及各类业怜务工作精2．对抗辩校论法埋管理人员盒提高员工协戒调沟通能力矿3．游戏训桂练法渗全体人员脸激励员工工时作积极性们4自学习类缝1．检查表狂法寺管理人员逐提高创造力效及观察问题塔的能力自2．快速阅译读法裁管理、工程野技术人员按培养快速阅轨读能力息5嘱讲课类初1．逆向思出维法泄管理人员怒培养换位思辨考的逆向思碗维漏三、培训内牌容及目标愧（一）新员持工公共培训数科目梅序号桂培训科目烦培训内容祸课时提1畅军训称军事训练和屑体能训练拘5天晒2胀礼仪知识絮常用礼仪知激识近6课时蚂形体训练商员工行为语贤言规范颗3桨服务意识台职业道德教翻育页3课时筒客户沟通协恳调技巧扫受理及处理遇客户投诉样4塔企业文化枣企业发展史公及基本情况尝介绍货3课时洲企业理念与惜宗旨但员工手册与萌劳动人事规览章制度制5忘物业管理知籍识教物业管理基颗础知识窗6课时乓物业管理的肺行业法律、写法规晌6课时绒入伙与二次婶装修管理服蚁务要求与技昂巧贱3课时蹈典型物业管极理案例持6课时绘6境质量管理旅ISO90墨02质量管渡理体系煮6课时障7系安全防范知尖识私消防知识凡6课时纷治安防范知杏识与技巧喇8暂大厦情况委大厦基本情乎况介绍蜘3课时些9丙带班实行织7天套（二）护卫侧员及车辆管镰理员培训科朋目启序号耗培训内容始培训频率效培训目标美1苍工作例会沟每周一次尖提高政治思蒜想觉悟，开缸展批评自我铲批评绸2墙内务管理与犯考核检查葡每周一次沿保持宿舍干承净整洁果3尸1．单兵队狱列动作；班2．三大步宪法；凭3．体能训缘练；忧逢周一至周舞五，勒每天训练1绞小时绞培养组织纪兴律性，训练袜扎实基本功键4小1．擒拿格暮斗基本功；轮2．捕俘拳余；坦3．防卫术沾；客逢周六、周式日，练每天训练3倘小时雾熟悉掌握擒闹敌及防卫技硬能削5鼠护卫服务工批作手册夕每月一次窜熟悉岗位职栽责、操作规僵程、工作标谈准心6猪法规与规章腾制度犁每月一次袖熟悉并掌握更相关法律、笨法规以及规火章制度晒7乏消防知识迟每月一次伶熟悉消防救启火职责缎8仪消防训练旅每周一次飞掌握基本消艰防操作技能付9懂突发应急事豆件处理剂每季度一次逃提高突发事荐件处理能力敬，掌握处理民技巧晓（三）保洁领员培训科目故序号北培训内容预培训频率绣培训目标壤1劫工作例会蹲每周一次恒提高政治思对想觉悟，开鹊展批评自我仇批评高2峰内务管理与肾考核检查筹每月一次马保持宿舍干蜂净整洁乳3讨保洁方法与钞清洁剂使用铁每月一次县熟悉掌握基托本方法及技息巧桂4暖保洁设备操酒作保养知识直每月一次辜熟悉掌握基宵本方法及技睬巧橡5垦保洁服务工皂作手册佣每月一次乌熟悉岗位职蜻责、操作规燥程、工作标伍准平6均病虫害消杀尾与防治骤每月一次量熟悉掌握基它本方法及技赞巧袖7们环境保洁法些规与规章制罚度迫每月一次源熟悉掌握相码关法律、法牢规以及规章够制度焰8驻消防知识及影训练用每季度一次伞熟悉消防救容火职责及掌尚握基本操作奋技能阳9索突发应急事板件处理佳每季度一次厕提高突发事链件处理能力糊（四）园艺旋工培训科目脖序号微培训内容处培训频率范培训目标泽1锅工作例会胁每周一次确提高政治思成想觉悟，开同展批评自我留批评蹈2激内务管理与服考核检查棒每月一次凤保持宿舍干闷净整洁宽3递园艺方法与嗽农药使用线每月一次就熟悉掌握基勇本方法及技红巧啄4疲园艺设备操得作保养知识月每月一次疯熟悉掌握基离本方法及技晴巧弦5贞园艺服务工献作手册航每月一次错熟悉岗位职府责、操作规库程、工作标欢准津6防病虫害消杀狮与防治智每月一次固熟悉掌握基劲本方法及技初巧摩7昏消防知识及掩训练慕每季度一次迁熟悉消防救巷火职责及掌魄握基本操作灶技能蔽8苗突发应急事阁件处理狂每季度一次菌提高突发事途件处理能力队（五）维修氏技工培训科光目会序号画培训内容割培训频率胆培训目标俱1凯工作例会扬每周一次与提高政治思耽想觉悟，开国展批评自我足批评涨2贪内务管理与朝考核检查迈每月一次庙保持宿舍干杜净整洁低3斩园艺方法与疫农药使用弹每月一次错熟悉掌握基宽本方法及技墨巧味4赠园艺设备操套作保养知识啦每月一次睬熟悉掌握基兰本方法及技芳巧口5宅园艺服务工搜作手册和每月一次桑熟悉岗位职局责、操作规呼程、工作标爷准缩6偶病虫害消杀李与防治拉每月一次脂熟悉掌握基碧本方法及技筐巧因7己消防知识及正训练掉每季度一次况熟悉消防救宿火职责及掌节握基本操作芝技能端8掩突发应急事运件处理稻每季度一次不提高突发事肉件处理能力骨《维修服务辈工作手榭》粥《设备管理碌工作手榭》棋《消防管理叉工作手朋》鞠熟悉菽工的比岗位职牡，勤操作规程，稼工作标准掌责握基本的消娘防知识禾疫□恳设备管理知趋识允房屋维修艿周面纳管理条换例，房屋修殊缮标准坐大厘内水、睁电、消防管强道走向，设规备设施特点夹，维修S反腹务范围漠了解和熟悉形大厦状况，苗提高工作效局率平土建、机窀侮、绾排水、引空谰等杞天锡专业的基础划管理婀识兵没备及机具朽的操作演练垮和倮养规程技术大比武每年一次寻综合评比，亏提高技能朵四、管理人苦员培训计划兽【针对骄长城盛世家度园实际情况屯及管理需要丙，特制订一仿年期的管理愿人员培训计报划】搁时间绕竹拜耻伪培训内漆容匙蜻优由挨华备上注尽入伙后第一都月柜新员摊工入职培训逐（内容见公椒共培训及内砖容）兵量所内培雕入伙后第二解、三月殃援物棉业管理理论豆逢排郊聚偶聘请专职馆教师授课租入伙后第四多月悬弦国内物业管丛理现状分析论及发展趋势族朱或邀请镜专业人士讲际座毁介绍国外先潜进物业管理庸经验赶答刮恨邀请专业人荣士讲座卖入伙后第五浊月我法妖律常识及物乞业管理方面挠相关法规条虏例采栗展内培呈入伙后第六读月塘脏主老管的职责利闲领导技巧适炒锡瓜贪啦内培恶入伙后第七铸月欠被储企业管理奉基础知识墓要写贺怎聘请岁专职教师紫入伙后第八蠢月叮绞漂物业管理细学基础知识吐滥息弊周坊同上持入伙后第九驾、十月坑辽住宅区智宁能化管理与按服务介绍浇遣达邀请捐专业入士讲疯座预办公自动化移原理及电脑翠实操挥垦茅遇内酱培堵入伙后第十脱一月孟罚扭物业管理宵会计基础知埋识门悦贸获内涨培萍入伙后第十趣二月抛沃珍深圳市优秀得居住区参观像学习逗堪拟参观选3－4个居去住区缎入伙后第二爆年一月擦虑酒店素管理介绍及就现场实习犬拟选派5橡名人员到三掌星级酒店学鸣习技注：具体时码间以正式安泄排为准。巩笫三章暮管理人员的口管理俯扭—睬、量才录用妙，培养提升相我们在用人姑机制上：重逃视管理人员脖的品德修养宾、工作能力淡以及在职培屯训：强调管郑理人员的一委专多能和管惧理队伍的年科轻化、知识据化。宗在管理人员协的选拔上，党我们将严格嘴按照岗位要恶求制定招聘姨标准，根据吸招聘标准择请优录用。不港片面强调工毫作年限和学赴历资格，以微“悔适用渴”语为原则，避幻免碎“肉大才小用躲”圈的现象。逢在管理人员蕉的培训上，肃我们对每一拜岗位的工作每技能都规定熄了达标要求御，并通过在晶职教育、岗爱位轮训、职获务轮换等多仅种形式对管碰理人员进行与培养，不断拉提升其综合壤素质。仓二、默契合摇作，充分授拘权亭强调分工合移作的工作态沸度。我们将吴采用管理处关经理全权负震责的直线职慨能管理方式手，各项目组酷本着精干、咬高效的原则脾设置岗位，沙一方面保证辞管理人员工肿作负荷的饱歪满，另一方丸面避免各岗侨位职责的交朴叉，做到职“向人人有事做虹，事事有人帐管略”酸。同时我们维倡导全员协呀调管理（在毫其他章节有素相应阐述）手，员工应以绳合作的姿态以开展工作。牙倡导合理授高权，在业主丈面前，每个础员工都是管绿理处经理。项学会授权是邮我们对管理竟人员的基本警要求。管理胜处经理通过疯授权，将更劝多的精力和朝时间放在把脱握全局，正三确决策上。属各项目主管耻通过授权从却繁琐的日常振事务中脱离挠出来。同时围，通过授权钥，每位员工注都能迅速地发解决业主提机出的服务需吵求，让业主流在第一时间拣得到满意的凭服务。同时暖建立检查齐扬□汉反馈制度，绩各级管理人殊员通过定期线检查，检验质授权效果。季对偏离服务恒标准的行为算及时纠正，脖避免管理失苏控。恰坚持分级指贴挥和逐级反贡馈的原则。术我们强调一疼个上级的原错则，并在管倾理处内部建核立逐级向上戚负责的垂直筒指挥系统。匙管理处经理迫及各项目主迷管根据实际黎情况发出工雪作指令，并乓通过现场指雅导、工作例免会、内部电花脑网络等形士式逐级向下朽传达和执行忆。无特殊情眼况下，管理并人员不得随售意越级指挥窃，而作业员牺工遇到问题票也必须逐级充向上汇报，巩不得越级请晴示。栋三、定期考揉核，绩效为永本逃绩效考核，忽是我们人力口资源管理的轧重要组成部冠分。其根本这目的是营造局“懂以效率为导总向股”拢的良好工作茫气氛。亮管理人员的均绩效考核将懂严格依照公烟司已建立并殿有效运作的馅绩效考核体叶系进行考核柴。通过公司陕品质管理部糕等相关职能抬部门、管理体处经理、经思理助理的多狸种途径、多玉种方式对管弃理处管理人查员进行日常耍工作的绩效趋考核。揪四、奖惩严苍明，优胜劣飞汰卷对员工实施康准确及时的盯奖惩，是维企持员工长久份工作动力的针有效手段。离将以公司的腿《员工奖惩狠条例》为依鞠据，对管理料人员进行相躁应的激励和床约束。对工版作努力，成矩绩优异的管蒜理人员，我换们将视情况狼授予府“否长城物业公挥司特别奖辉”解、哄“朽优秀员工奖奖”狸及缝“居特殊贡献奖旗”秘等荣誉，并负给予一定的加物质奖励。出对工作不负那责任或违反萄纪律的管理着人员，则给伐予一至三级句的相应处分却。我们规定蹦：受到三级杂处分的员工插将视情况给显予降级或辞惩退处理。舅同时我们倡舟导长城盛世洗家园管理处炊所有员工积层极参加物业果管理公司的素竞争上岗及瞧双向选择。锣我们要求主以管以上的管突理人员必须柴通过竞争的袜方式获取上倦岗资格，作蚂业人员通过鱼双向选择的休方式获取上杠岗资格。上靠岗后必须围旺绕欣“谷质量一成本浇双否决刷”脏的运作，定总期接受考核台，对无法完渴成质量指标释或成本指标戏的个人，不键但否决其效桥益工资和奖牵金，并且与粪其任职（或谋上岗）资格悉挂钩。每年凝底，对于个恶人绩效考核轰排位在后几部位的管理层银人员和操作股层人员实施特末位淘汰制喊，通过补充止新的员工，贝增强内部竞凑争力，从而倚保持整支队额伍的活力。呼第五部分校财务救管理及经费承收支测箅睡坚持侧“涌取之于民，题用之于民爸”贩的原则。倡腥导花“严开放管理绵”妥，实现溉“拍阳光财务释”仇，定期向业输主公布管理血处财务收支有报告，接受围业主的监督配。经过我们屈认真科学的对测算，大厦掀住宅物业管忠理服务费标个准为3.3枣0元／平方近米.月；每乘年按收入的泄10%提取红管理佣金，泉其余全部用匠于大厦的物获业管理服务测。稍第一章般财务管理混财务管理是扰物业管理正恢常运营的客“童生命线伸”密。我们将严蜻格执行国家撒及深圳市有糖关物业管理并的财务管理剧规定，赚取弄“篮阳光下的利恼润晶”豪，依法建帐安，依法管理歪，确保物业扛管理资金的奔运作。镜—粘、财务管理碌模式纲说明：堂在盛世家园户业主委员会黎成立之前，溪由长城地产假集团行使批齐准和监督。遗盛世家园管园理处滨二、财务管葱理措施捧设立财务管晨理机构及财亡务人员。数为了有效降抚低物业管理夕服务成本，骨盛世家园管舍理处的财务贵由长城物业打管理公司财性务稽核部统茎一管理。同曾时为方便业粪主，我们将梦在管理处客胳户物业管理拴服务中心设趣专职财务人男员1名，负父责管理处日们常费用收支予、代收代缴蒙费用的办理椅以及受理业厅主有关的咨尼询工作。须建立规范、弊透明的财务莫体系勇根据盛世家粗园的实际情乡况，制定切后实可行的财充务监理制度慢，并严格执岩行；锄长城物业管筹理公司对盛线世家园管理狠处的实际收终支情况定期吸进行检查；西为有效控制溜管理成本，调管理处资金折使用实行分皱类审批制度孟，一般消耗梨性维修材料肺、办公用品誓的采购费用思及市内交通暖费用可由管帖理处经理签茂字审批后使相用，其余费散用一律报公膏司领导批准馒后方可使用烧；屈管理处每三落个月向业主巧公布《长城讨盛世家园管猪理处收支报勇表》，接受察业主的质询买和监督；麻管理处于每剧年初制定当充年的物业管戴理服务费预释算报表，并盲提交业主委捷员会审批，死经批准后实腰施。目加强财务管盈理的职能。溜物业管理收谋费与其他行浊业比较而言炒相对较低，仗收入来源较叶少，如何为许业主节约每报一分钱显得赴十分重要。瓦为此，我们躁将充分发挥碑财务管理在猾成本管理和需成本控制方听面的职能，撕从加强计划芹、统计、成舍本考核等入洞手，配合骂“或质量、成本礼双否决致”荡的运作实施喇，减少各种犬不必要的开稠支和浪费，留在保证管理柔服务质量的串同时有效降持低管理成本贯。菠三、管理服残务费及代收逗代缴费的收宾取址我们将在管麻理处设置专策职收款员，隶负责物业管医理服务费及弹各项代收代政缴费用的收碰取，对于部好分在上班时跑间交费有困森难的业主，阔我们将采取招节假日照常肠办公、预约帅上门服务的疏形式，方便稳业主交费，采提高费用收瞎缴率。职在费用收取正方式上，我痰们入伙期采球用人工收费麦，且以收取裤现金为主。嗽三月内将逐变步采用电脑演划帐和委托黑银行收款的挠方式，尽量直减少现金的锐收取，提高法收款工作效封率。吊对子极少数沟欠交管理服犬务费用的住侦户，我们将膀采用催生交、发催款英通知单的形补式进行催交料。必要情况烧下管理处经址理、经理助覆理进行上门姑拜访，敦促宽其交费。对驰于拒不交纳恳的住户，我毙们将采取法淡律手段作为龙催缴方式，垃以维护全体绝业主的利益角。仇四、维修基炭金的管理和欠使用蜓对维修基金驱以房屋本体动每栋为单位捡进行专帐管蹈理，并设立泄专用帐号存蛾储本物业的迈维修基金。障管理处于每因年12月1妇0日前提出提下年度维修倡基金的使用螺计划和预算着，提交长城册地产集团或能业主委员会哪审议通过后谋执行。疯管理处需使惕用维修基金动时，应出具狮详细使用方拿案和预算，渗并报长城地快产集团或业翅主委员会审荐批。华当每栋房屋数的维修基金怪不够支出时授，经该栋5鸡0%以上的央业主书面同抛意后，按照近“偿谁受益，谁钱承担比”窝的原则，由贸该栋房屋的场全体业主按闹实际发生额气分摊。辜维修基金的过收支帐目接瑞受长城地产荣集团和业主中监督并且每早三个月公布蠢一次，年度生使用情况接作受长城地产谜集团、业主熊委员会或其到委托的会计更师事务所审俯计。裂第二章和日常物业管枯理经费收支趴测算她在物业管理揉经费收支上扁，我们将枯“床取之于民，邻用之于民祝”歉作为物业管让理收支的基随本原则。收摆入方面，坚绝决按本次物旅业管理招标磨投标中标所查确定的管理铺服务费标准穿及深圳市住涂宅局、物价粮局等政府主演管部门的定胸价标准执行渠。政府部门贱没有规定的栗其他服务项屠目收费标准莲，坚持略低锄于市场平均物价格执行。芒支出方面，奉以服从业主落利益为前提款，坚持短“揪事前预算，饮事后核算，上量入为出，校合理使用店”争的资金管理越原则，并采党取必要的增刊收节支措施燃，在降低管盾理成本、提滨高服务质量舍的同时，确啄保资金的合私理使用，实仿现物业管理典在较低收费贤条件下的高绳效运营。扎－、物业管绝理资金的筹培措与使用棋管理资金是搏物业管理正施常有效运作睡的基础和必宵要条件，为奏此，我们把辰物业管理经飞费收支的管纽理作为管理舱处工作的重亚要内容，确茧保盛世家园晶物业管理的杠经费收支实仁现良性循环避。词二、测算依既据及说明夫深圳市政府截有关物业管呀理的法规和亚文件。迟开发商所提局供的《物业浓管理招标书释》中原始数论据和有关规巡定。追根据我们实剧地调研，楼鉴盘销售具有的一定的压力慧，据此，我窃们对相关经圈济指标预测斤如下：昏指标名称询第一年飞第二年针第三年舅住宅灌销售距率唇70%义90%燕100%校商场令出租睬率挽70%边90%牛100%登物业管理服饿务费收缴率颠100%脸100%拾100%误停车场萝使用静率默60%喉80%告100%信物业管理服龄务费标准的盖测算是以保室证小区入伙滴后第二年实奖现收支平衡首为基准的有宰关数据进行捐测算的。搜管理处员工傻每月工资待进遇：管理处叔经理1人，肆5000元于／人；管理闷处经理助理牲1人，40梢00元／人忍；主管3人岔，3000势元／人；其蛮他管理人员蔑3人，25蹄00员／人长；作业服务滑员工15人稿，平均工资召待遇150表0元／人。垒对于分包项塞目的人员如报园艺工、保斑洁员、护卫唤员等分包人弹员工资待遇净由分包