深圳星河时代研究报告

星河时代踩盘报告（建筑、园林分析）3园林分析21项目概况建筑分析4项目总结片区规划：龙岗政治、经济、文化腹地，深圳未来次市级中心，高起点，高规划区域规划1项目成功之处区位优势：位于龙岗区的核心地区，具有良好的自然、人文资源。战略地位：深圳市东部地区的行政、文化、商业中心。功能定位：向粤东北地区提供生产和生活服务的区域性现代化服务中心；以商贸、金融和现代服务业为主体的龙岗城市核心区。星河时代龙岗区域图龙岗中心城板块大运板块区位优势：深圳生态景观资源最丰富的城市中心区。功能定位：以生态、自然为规划理念，政府将投入巨大资源致力于打造中心区最适合人居的典范片区。龙岗中心城大运板块交通配套：地铁、高速、城市干道，铸就立体交通时代，区位价值难再复制区域规划1地铁：三号线、十二号线以及未来规划的十四号线交汇站，三重地铁交接，其地段中心交通区位不言而喻。黄阁路：龙岗中心城南北向主交通干道，南接宝荷路通往横岗，北接龙平路通往东莞。深惠大道：双向8车道，南接罗湖文锦路，北至深汕高速并直通惠州，贯穿龙岗中心城、布吉、罗湖重要生活区域。水官高速：西接南坪快速、清平高速、布龙路，东至龙翔大道，从项目至福田、罗湖只需30分钟车程。龙翔大道：龙岗中心城的交通主干线。大运会的举办促成大运板块和龙岗中心城板块路网的全面升级，项目处于两城核心交汇处，交通区位优越。龙翔大道黄阁路深惠路阳光天健城公园大地后期龙城领地绿景大公馆紫麟山万科清林径中海康城阅山华府家和盛世本案睿智华庭汇龙天下御府名筑摩尔城尚模八意府在售项目将售项目中海塞纳美地里园保利上城珑瑜锦绣华天东都花园二期喜福汇大运城邦非凡空间楼盘阵列：中心城与大运板块楼盘分布集中且供应量大，共享区域配套与资源区域市场2区域市场2竞争类型项目占地园林面积建筑设计园林特点本案星河时代159236㎡——现代主义泛太平洋园林一类竞争公园大地360000㎡300000㎡简约新古典主义地中海风情园林中海塞纳时光37035㎡

—古典主义ArtDeco睿智华庭30001㎡

25000㎡现代简约东南亚皇家园林绿景大公馆47371㎡0.7现代简约中心园林景观清林径200000㎡—南法建筑田园风情东都花园（二期）40390㎡—欧式—

保利上城69992㎡50000㎡ARTDECO

ARTDECO二类竞争喜福汇9098㎡——围合庭院御府名筑34116㎡18000㎡现代风格现代风格中心园林朝阳里雅苑8844㎡—现代主义—世纪新城22071㎡—现代风格空中花园奥林华府28294㎡0.40%欧式中央园林竞争分析：泛太平洋园林特色，三大园林景观组团，极富现代感的建筑外形，创新设计独树核心竞争力综合都会体，高端生活全案项目概况3基本信息项目名称：星河时代物业类别：住宅、洋房、别墅所属片区：龙岗中心城地理位置：龙岗黄阁南路与深惠路交汇处北角占地面积：13.6万㎡总建筑面积：42万㎡容积率：3.08绿化率：36%建筑年代：2011-11-26主力产品：210-260㎡叠加别墅开发商：深圳市星河房地产开发有限公司项目动态：底商认筹销售均价：35000元/㎡地块分析：双面临路，昭示性强，西观大运中心，北眺龙城公园，自然人文景观俱佳项目概况3北向：北眺望龙城公园，自然资源丰富。东向：东向农民房林立，道路狭窄，建筑密度高。西向：西邻黄阁路，远观大运中心，视野宽广。南向：南向临深惠路，并设有地铁三号线，视野受阻。规划布局：旗舰商业大型低密度都市综合体，集别墅、高层住宅、大型商业Mall、学校于一体的高端生活体项目概况3整体规划整体由17栋联排别墅，11栋多层住宅，及10栋高层住宅半围合而成。8万平方米大型商业Mall,再造一个中心区星河cocopark。商业打造配套设施1.8万平方米的幼儿园、小学。首创泛太平洋生态休闲公园园林。近1000平方米无边界水景泳池。cocopark联排别墅多层洋房幼儿园高层住宅整体设计：秉承和谐、生态、人居的建筑理念，采用创新性的产品设计，缔造中心区时代社区项目概况3营销中心别墅效果图商业效果图高层效果图园林实景图采用红飘带的设计理念，如正在舞动的红色带，给人以韵动的美感。独创双地下室的设计理念，将别墅空间拓展到3倍以上。情景式体验版休闲购物中心，环弧形设计，品质感强。外立面橘黄白搭配，视觉效果甚佳，昭示性强。创新泛太平洋风格生态园林，铺设一溪一湖三花园主景观，并在园景中设置数个主要运动场。近1000平米无际泳池，让人与自然保持零距离。3园林分析21项目概况建筑分析4项目总结Part2.1规划布局南面昭示性最佳，设置MALL西北面较少交通噪音，设置高层住宅，形成半围和式建筑布局中部设置别墅及园林景观，最大限度增加建筑间距、扩大中心园林面积共8.2万商业，17万住宅，由高层、多层、别墅多种物业类型共同组成规划布局(1/2)：西北面10栋30-33层高层，东南面设置商业、学校，包围中间别墅区B1B2 B3B4B5B6B7B8B9B10COCOPARK&山姆会员店学校双拼别墅联排别墅叠加别墅高层住宅会所设有3个人行入口，5个机动车入口小区内部实现完全人车分流，双层地下车库规划，地下层通风采光,社区地面完全“无车化”地形为南高北低,通过地下车库将地形修正为南低北高，以适应深圳的气候特征。规划布局(2/2)：3个人行出入口与5个机动车出入口，实现人车分流黄阁路巷道深惠公路MALL黄线：住宅人行通道

蓝线：公共人行线路

绿色：机动车出入口Part2.2住宅建筑形态住宅(外立面)：采用时尚的现代风格建筑，立面设计形象简洁，风格典雅，色彩清新住宅外立面以黄褐色、白及深蓝色为主,既清新又不失典雅别墅外立面多突显线条以及几何图形起伏的冲击感，简约而时尚别墅立面高层向里立面高层向外立面别墅立面住宅(用材)：中高档外墙面砖、磨砂花岗石及涂料；高层窗户采用透明中空玻璃。别墅立面高层立面别墅大门别墅立面住宅-户型(1/6)：产品线丰富，梯户比适宜

B1B2 B3B4B5B6B7B8B9B10COCOPARK&山姆会员店学校双拼别墅联排别墅叠加别墅高层住宅会所B1-B3栋3栋33层住宅主力面积为89㎡三房B4/B6栋2栋33层板楼住宅主力面积为176㎡四房B5栋1栋32层楼王单位主力面积为205㎡复式B7-B10栋4栋32层点式住宅主力面积为130/146/162㎡双拼及联排别墅10套双拼+39套联排主力面积277-303㎡叠加别墅140套主力面积220-258㎡住宅-户型(2/6)：主力户型为203-258㎡叠式别墅

面积户型户数套数比合计户型面积比面积比高层平层小户89三房二厅48048%4272025%69.70%平层拼合132三房二厅12412%1612020%153三房二厅12412%18104163四房二厅12412%2008824%180三房二卫12012%21120复式不拼合205—293%59454%26.80%高层合计

1001100%124097

多层洋房（叠加别墅）203～258—14074%3110518%联排式别墅277～303—4926%143558%多层合计

189100%45460

合计（合拼后）

1190

169557100%100%住宅-户型(3/6)：高层153㎡与180㎡户型的尺寸分析153㎡，三房两厅，可改四房一个双层高阳台可改房间有景观阳台和入户花园分布：B7栋1、2单元合拼180㎡，三房三厅，可改五房两个双层高阳台可改房间景观、生活双阳台，入户花园分布：B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼住宅-户型(4/6)：180㎡户型改造对比180㎡，三房三厅，可改五房两个双层高阳台可改房间景观、生活双阳台，入户花园分布：B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼180㎡，五房两厅三卫景观、生活双阳台，入户花园分布：B6栋1、2单元合拼以及3、5单元合拼住宅-户型(5/6)：主打户型——叠加别墅，其中II户型占户数最多户型面积户数叠加别墅I户型21922II户型21232III户型21212IV户型22518V户型25818叠加别墅分布图住宅-户型(6/6)：II户型叠加别墅分析3F4FIII户型模型户型方正使用，南北通透双层阳台，采光度好客厅开间5.1m，整体开阔舒适附赠5层半层空间楼梯占位较多，空间浪费星河时代采用半围合式建筑布局，住宅、别墅、商业多种形态组合2023/4/2324风格1用材2建筑细节3建筑密度4户型设置5采用时尚的现代风格建筑，立面设计形象简洁，风格典雅外墙材料较多为中高档产品，高层采用透明中空玻璃较为注重细节，对建筑尤其是别墅的各层采光考虑到位采用半围合式建筑布局，大量的绿化和别墅打造了1.69的低容积率户型多样，赠送面积高，有较好的通透性及采光Part2.3MALL建筑形态星河时代CocoPark

项目概况项目区位：位于龙岗大运新城，黄阁路和深惠路交汇处开业时间：预计2012年10月投资商：星河地产停车位：

建筑面积：8.2万平方米定位：深圳东部高品质、现代化地区级购物中心业态结构：国际仓储式超市、时尚百货、五星级现代影院、真冰场、美食餐饮、家居生活馆、精品电器等七重业态功能：集合购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、教育、文化主力店：山姆会员店、博纳影院、反斗乐园、顺电、美乐汇、HOLA、禾绿寿司、肯德基、必胜客、星巴克、棒约翰许留山、spinelli咖啡、哈根达斯设计分析1.本案地处龙岗中心城，商业基础相对薄弱，因此星河时代Cocopark通过打造鲜明的设计特色及商业氛围，从而吸引周边区域消费者。2.中庭是商城内部人流最聚集的区域，Cocopark以“自然、休闲”为特色，以“卵石、流水”为造型元素，力图打造鲜明的空间主题特色。3.地材设计中以自然、流动的深、浅地材贯穿整个商场，在客流密集的重点区域嵌入“卵石”的地材拼花，增加人流的引导性，同时天花设计形式与地材相呼应，使商场设计整体而又有特色鲜明。4.商场中间主中庭分别以“水、木、金”三个主题进行分区，增加商业导向及特色，实现丰富多变的空间效果，从而有效拉动人流。5.其它配套设计延续主空间的设计特色，做到有序、统一。设计目标

Cocopark将成为龙岗地区独具特色的，以“自然、休闲”为主题的地区级大型商业中心。内部设计动线设计：采用流线性动态设计，体现各主题商业特色的同时也可以如流水般的有效拉动人流。结构设计：采用钢构结构，使得购物中心能够实现超大跨距从而营造商业体无障碍的视觉效果，让各楼层主力店之间相互拉动人流，实现立体全方位无商业死角。Cocopark商业设计主题区水中庭木中庭金中庭磨砂金属波浪板木纹铝板特色：Cocopark以“金、木、水”为分区主题为客户营造了自然流畅的人文气氛，使得顾客在享受购物的途中能领略到流动变化的商业脉搏2341白金莎娜石材云贝米黄石材塞班纳灰石材黄木纹石材1234一层地材用料地材风格延伸动态流畅一层配套Seating座椅Greening绿化Concierge服务台Artwork艺术品艺术品绿化+座椅特色：增强了购物中心的人文气息使客户感受到自己不止在享受购物而是在感受一件巨大的艺术品1234白金莎娜石材云贝米黄石材塞班纳灰石材竹木地板1234二层地材用料二层配套Seating座椅Greening绿化Artwork艺术品室内植物休闲座椅特色：室内植物和休闲区可以有效缓解客户急促性，增加顾客在商场内停留的时间，以增加其消费欲望三层地材图地板波纹白金莎娜石材云贝米黄石材塞班纳灰石材竹木地板12341234地材用料特色：在扶手电器周围增加竹木地板可以为顾客营造一种稳重安全购物环境氛围Seating座椅Greening绿化Artwork艺术品休闲座椅艺术品三层配套特色：三层配套充分考虑到顾客的消费疲倦从而大量增加艺术品、绿化及大量座椅分布以提高顾客的购物舒适度及购物时间。四层配套图Seating座椅Concierge服务台Artwork艺术品餐饮区扶手电梯垂直电梯垂直电梯扶手电梯电梯的空间布局特色：扶手电梯及垂直电梯的有效分布，使得顾客得以有效引导，确保人流量畅通无阻天花板设计一层天花板一层天花板二层天花板二层天花板三层天花板三层天花板一层平面图二层平面图三层平面图四层天花板鱼骨梁完成面玻璃分缝四层平面图特色：采用低碳环保理念，利用自然采光及隔热玻璃增加室内透明度和减低能耗主通道特色：在主入口前方设置中庭，使得顾客购物视觉性好，整体高雅大方主入口效果图主通道效果图主通道设计商铺门面设计钢化玻璃醒目Logo门店风口防盗卷帘内部天花内部走廊突显内外环境变化提高视觉效果及安全性增强门店保暖及制冷效果增强门店昭示性增强防盗功能引导人流走向门店功能布局示意图女卫男卫残卫茶水间清洁间洗手间设计洗手台小便器绿化洗手间：洗手间采用人性化设计，充分考虑到不同人群之间的特殊情况，如专为儿童设计的洗手台及便器、照顾残疾人士的专用扶手，以及方便母婴的喂育室。特色：采用大理石材，加以灯光照明，突显空间舒适度，另外因应男女特殊情况，增加女卫便器数量；以及提高洗手间的绿化布置。星河时代Cocopark在规划和布局上营造了很强的空间感，具有较强的吸引力和时尚度2023/4/2343商业气氛1休闲区2跨度大3大通道4细节设计5品牌档次高低搭配，有效疏引客流，购物环境优雅每层楼都有休闲、餐饮区域，尤其是在电梯及主要通道附近流水线设计的大跨度空间，并有装饰品、灯饰引导，提高各商铺接近性主通道宽10以上，次通道跨6-8米，避免出现拥挤杂乱的感觉人性化的细节设计，使顾客体会到安全安心舒适的购物休闲享受星河时代Cocopark的优势利用及启示目标消费者是星河社区及龙岗中心城中高收入的居民及游客，围绕购物中心定位生活时尚空间充分利用大运新站等公共交通便利性优势，将内外部紧密衔接，为龙岗片区居民提供极大便利结合高端豪宅、别墅、名校之间的明星效应，带动高端商业人流回流龙岗，突显商业价值将休闲餐饮分布在各层各点，充分利用人流引导顾客消费巧妙的利用中庭、连廊、电梯及导示牌，实现人流在垂直和平面的顺畅完善的配套设施及人性化、人文化的细节设计使顾客感到安心和满意1234563园林分析21项目概况建筑分析4项目总结项目以“一溪一湖三花园”

的园林设计为主题，分别墅区、商业区、会所区、高层住宅区四个区域进行打造园林规划设计1

一溪：碧溪

一湖：戴月湖

三花园：碧茶花园、果树花园、香草花园“一溪一湖三花园”绿化率：36%园林总占地面积：52484㎡道路广场面积：31847.32㎡

绿地面积：20637.06概述：项目园林景观丰富，石溪、中心湖两大主题水景通过回转道路，串联动静兼备的景观组团，运用贵重林木、石材打造，提升了整个园林的档次。园林总体概况高层住宅及学校区域别墅区域商业MALL区域会所戴月湖碧溪栖峰园抚风园银河花园别墅及会所区域的园林工程已完成，高层住宅及cocopark商业配套园林正在修建中园林工程进度2会所园林配套示意图会所园林配套实景图别墅园林实景一别墅园林实景三别墅园林实景二别墅园林实景四别墅区域园林平面泛太平洋生态园林：自然与都会、宁静与繁华随意切换，别墅、高层、大型商业中心景观别具一格园林风格3山带水带北轴南轴湖轴曾经设计了香港中环公园的ACLA景观公司，依据深圳亚热带海洋性气候，探究当地人文，挑选最具观赏性与人文价值的树种，为星河时代打造独特的园林风格，从源于自然、生态社区的角度出发，注重植物的运用，植物种类丰富，造型各异，同时植物随季节的变化色彩变化多样，景观呈现出不同的视觉效果。尤其是在别墅区域，竖向植物景观的打造极具特色，漫步于其中似乎成为了一种对自然的享受。园林风格特色：根据气候特征选取适宜的珍惜植物与常用植物打造丰富的植物景观在整个园林打造中运用了多种常见园林植物以及三十多种珍稀植物，搭配特色的石材铺装及黄石点缀园林用材用料4特色植物的运用石材铺装及石亭会所区域：园林打造颇具时尚现代气息，多采用硬质水池造景，会所广场设置了装饰性休憩区域，配置植被园林板块分析（1/4）5水池造型独特且样式丰富，周边配以独特造型的花池以及修剪成型的植物，会所二楼设置雕塑及露天休憩场所。会所效果图二楼露天休息区域二楼雕塑会所广场会所水景广场水景广场花池别墅区域：设置了多个景观节点，别墅周边的竖向景观色彩配置丰富，层次明显园林板块分析（2/4）5儿童乐园/健身站12334314345612北斗广场3栖峰园抚风园45摘心台6凌云渡高层住宅区：一湖一溪及沿湖景观点作为一个带型景观将别墅区域与高层区域的分隔开来，使景观最大化5园林板块分析（3/4）水体景观带戴月湖与碧溪贯穿小区南北，形成一条狭长的景观带，有力的分隔了高层与别墅两种不同形态的住宅区域。戴月湖（在建）无边际泳池（在建）如图中两个标志点所示，设置了两个高层住宅以及整个小区的次入口景观广场，有效地起到了为主入口分流的作用，同时避免了对别墅区的影响。同时沿戴月湖周边设置了多个景观节点。1000㎡的无边际泳池，用自然曲线勾勒,池边添加了特色景墙，周边园林小品更添趣味商业区：园林景观正在修建中，设计中多采用硬质铺装加规则式树池树篱形成广场，多设有休憩小品园林板块分析（4/4）5休憩场所硬质铺装加景观带商业区域的景观不能设置太多的植物景观，而是以硬质铺装为基底，加入大型的树木以休憩座椅的方式设置树池，供人们休息整个园林中精心选取了三十余种珍稀植物进行造景，提升了整个小区的景观档次园林植物应用（1/3）6鸡蛋花、香樟、鹅掌楸、迎客松、部分红豆杉用作直接栽植造景，作为竖向景观的中间层次或最高层鸡蛋花鹅掌楸香樟紫衫红豆杉滴水观音紫衫、红豆杉、滴水观音等树种作为盆栽植物园林中多采用色叶植物进行造景，使整个园林不止是单调的绿色，还搭配了多种暖色调植物，更加欢快园林植物应用（2/3）6玫红色：红花酢浆草橙红色：变叶木草绿色：肾蕨白绿色：金边吊兰白粉色：花叶良姜园林中多采用花色鲜艳、散发香气的植物，营造出田园乡间的亲切感，同时给人鸟语花香的美好景象园林植物应用（3/3）6花色鲜艳植物散发香气植物西洋鹃在不同的季节有各种开花植物，为整个园林点缀了美丽的色彩，同时改善居住着的视觉感受。桂花开花之时香气弥漫，桂花的花香持续时间久，香味是大多数人可以接受的，室内外均可配置花香植物鸡蛋花蟹爪兰山茶花香樟菊花香樟桂花戴月湖与碧溪连通了整个小区的水系系统，自由曲线的湖岸线设计加上坡岸的石块与植物的自然处理园林水景（1/3）7湖岸线自由延伸，驳岸采用大小不一的黄石块来点缀自然气息，同时岸边自由生长、大小不一、参差不齐的植物更加承托出自然生态的环境概念。戴月湖石块植物1000平米无边际泳池与独特设计的儿童泳池可以满足整个小区居民的游泳需求园林水景（2/3）7无边际泳池儿童泳池优美的弧线勾勒出泳池的现代设计风格，泳池镶嵌的这个湖景景观带中，池边有各色的景观墙，走廊、广场给人们增添了更多的乐趣。泳池长达17米，平视远处，泳池与人工湖在视觉上连成一片。几何造型的硬质边界水池，底部以卵石覆盖或是硬质防水铺装，暗沉色调的水池边缘处理突略显质感园林水景（3/3）7

水深：水池都为50厘米左右的深度底部处理：以暗色调鹅卵石覆盖或是硬质铺装

边缘处理：灰暗色调的釉面瓷砖砌成形状：不规则形状的锐角、钝角处理

功能：供人们休息、装饰、喷水、观赏等会所一楼正入口右侧水池会所西出口水池会所一楼入口右侧会所景观广场喷水池别墅区内景观水幕墙及水池铺装材质有石材、木材两类，色调偏暖色，图案简单，但是指示性较强，不同功能区域材质颜色不同硬质铺装8会所广场铺装别墅区域道路铺装别墅院内入户景观铺装别墅院内铺装小区内通向会所道路铺装栖峰园木质铺装别墅间道路铺装（边缘配鹅卵石）主通道六边形图案铺装别墅院内铺装别墅入口处渗水铺装园林内已完工区域小品配置较为单调，有简单的指示牌、垃圾桶、简单雕塑以及一些饰品摆设景观小品9会所广场装饰品别墅院内休憩小品垃圾桶会所二楼雕塑会所广场花池小品样板房指示客服中心指示方位指示牌景观小品数量少，种类简单，且缺乏昭示性和独特性项目园林景观照明单调，黑白两个色调，灯饰造型简单景观照明10园林景观照明设备过于简单，且有没有设置到的死角。植物景观照明别墅入口照明会所入口照明（装饰性）别墅草地照明会所水池照明装饰墙体照明道路照明星河时代颇具现代感的泛太平洋园林设计，简洁明快，对植物的应用