吴忠古城镇旅游房地产开发与建设调研报告

吴忠古城新农村旅游房地产开发与建设调研报告汇报人：指导老师：2013年3月28日第一部分项目简介研究时间第一阶段：前期准备工作，项目小组成员分工查阅资料，学习农村旅游房地产开发与新农村建设有关的知识。详细了解吴忠古城的人文地理，特色文化。第二阶段：2013年5月—2013年12月，为实地考察阶段。进行问卷调查，实地访问，与当地有关部门联系，从而最为真实的了解吴忠古城，掌握最为可靠的资料、数据。第三阶段：2014年1月—2014年3月，根据问卷，实地访问等结果，分析数据，发现问题，提出应对决策。以调查报告的形式作为本次活动的总结。研究框架实地考察问卷部分当地居民（实发80份，收回有效问卷74分）游客（实发80份，有效问卷76份）实地观察:实地走访政府资料获取政府提供的资料第二部分新农村房地产与旅游房地产农村房地产开发模式

(1)征地模式（2)土地出租模式（3)宅基地作价入股模式（4)土地整理模式

旅游房地产开发模式（1）以旅游区域开发带动旅游房地产开发（2）以产权式酒店等旅游住宅设施为主体的房地产开发（3）以度假地第二居所为主体的旅游房地产开发（4）经营服务类旅游房地产的开发（5）酒店式公寓的开发新农村与旅游房地产开发的关系

吴忠市利通区古城镇位于吴忠市区，西邻黄河东岸，区域面积31.2平方公里，辖11个行政村，78个村民小组，24333人。

吴忠古城镇

吴忠古城旅游房地产吴忠古城旅游房地产发展基本状况（一）经济状况吴忠市利通区古城镇位于吴忠市区，西邻黄河东岸，区域面积31.2平方公里，辖11个行政村，78个村民小组，24333人。2013年全镇社会生产总值达14.4亿元，农民人均纯收入实现6710元；村集体固定资产达到了5亿元，村集体经济纯收入实现了2100万元。（二）房地产发展状况近几年,随着城镇发展的规划,古城镇房地产投资一直保持快速增长。其中09年到11年房地产投资额明显加大，这主要是因为古城湾项目的建设和移民区的安置。古城镇房地产投资持较快发展的速度，其投资额在村镇中受政府影响较大，这固然与古城镇政府加大投资，促进新农村建设的力度有关,尤其是但这也反映了古城镇房地产市场的底子薄的劣势。（三）古城镇旅游房地产的集中体现——古城湾1）古城湾项目总占地面积960亩，总建筑面积约12万平方米。该项目2011年10月已完成，完成1000户建设任务。2）资金采取自治区、吴忠市、利通区三级财政补助和农民自筹的办法，建设投资1.89亿元。3）古城湾景区分为“农家乐旅游区、广场功能区、拆迁安置区”三大片区，农家乐旅游区面向滨河大道、正对黄河金岸，集文化娱乐、休闲、健身、农家乐旅游等功能为一体；广场功能区建设以社区服务站、物业管理所、群众教育中心为一体的多功能，全方位的服务区；拆迁安置区建设按照户均住宅占地0.4亩的总体要求，安置古城湾用地所拆迁农户。4）古城湾主要体现：一是总体突出“水、绿、古、文”四大特点5）截止小组成员在调研时，古城湾新村基础设施已建成，居民拆迁安置已经完成。当地旅游业主要是全民免费阶段，古城镇民俗旅游项目仍在筹备之中。古城湾旅游房地产旅游与房地产的结合在项目规划中得到充分的结合，其中房地产已全面建成，推动旅游的发展与旅游房地产的蓬勃发展仍需更大的努力。基础设施拆迁安置区户型95㎡200亩，90多户，入住30余户2013年3800元/㎡别墅区320亩吴忠古城旅游房地产发展模式（一）开发模式1）以旅游区域开发带动旅游房地产开发。古城湾主要是通过依靠美丽的黄河风光、主题突出的回族文化、多种休闲娱乐设施等旅游资源，来直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。2）以度假地第二居所为主体的旅游房地产开发。古城湾位于大城市近郊区，有着有着淳厚的田园风光，优美的生态环境，其吸引了大量旅客的度假观光。3)土地主要开发模式为征地模式（二）资金来源古城湾旅游景区的居民安置主要是财政补助和农民自筹的办法。其景区的在建开拓主要是政府财政支出和企业。其资金来源较单一，投资力度有待提高。（三）收入分配由于资金来源较单一，导致分配模式单一。主要是谁投入谁盈利的模式。农民参与分配程度低，收入来源主要依靠自己付出的劳动和出租。（四）与其他协调发展古城湾集中主力发展旅游房地产，这不仅解决了农民的住房问题，而且解决了因为开发而失去土地的农民们有了收入来源，和工作机会。同时旅游房地产的发展优化了古城镇的产业结构，给古城镇的发展带来新的经济增长点。吴忠古城旅游房地产市场状况（一）客源分析图4-3旅客来源地（二）购买意愿分析购买意愿图图4-5旅客在古城购买房产的原因图4-6旅客的收入状况从问卷中可以看出游客中，2500—4999元收入的旅客所占比重为37.5%，5000—7999元的游客也有较高比重。这表明游客有较强的购买力。（三）市场总分析1）国内生产总值在2013年已经达到57万亿元,城镇人均年可支配收入已经达到40321,国民的各项收入都有了很大的提高。从市民的需求来看,随着城市化进程的加快,快节奏的城市生话和紧张的工作使市民渴望回归自然，体验休闲度假生活的欲望强烈,旅游房地产的发展,恰恰迎合了市民的这一需求,具有广阔的客源市场。2）宁夏，2013年城镇居民人均可支配收入22013元，增长11%；农民人均纯收入6922元，增长12%。作为古城镇周边的大城市银川市、吴忠市、青铜峡，其经济发展水平都领衔。故古城湾有着广阔的客源市场。3）市场规律显示:市场=人口数量x人均收入x购买欲望。位于大城市近郊区的古城镇旅游房地产，不仅有着庞大的具有购买力的潜在城镇游客，也有着希望通往购置房产来改善生活的当地居民

吴忠古城发展旅游房地产SWOT分析（一）区位和交通古城镇距宁夏首府银川市59公里，地处吴忠市市近郊区，有着良好的区位优势和便捷的交通。吴忠市第一座黄河高速大桥、石中高速公路、吴灵青一级公路。（二）回族文化古城镇回族人口占57.8%，这里是回民的集聚地，有着传统的回民文化，清真食品丰富，穆斯林建筑有着原始的韵味，民族旅游资源特色鲜明（三）得天独厚的的旅游资源以黄河为中心开发的旅游资源已初具规模，生态湖旅游、垂钓休闲中心、农家乐的项目正在迅速发展。四）房地产开发潜力大吴忠古城旅游房地产的S分析吴忠古城旅游房地产的W分析（一）旅游景点较单一，集聚度较低（二）开发程度低，投资方式单一图4--2游客来古城镇的旅游花费吴忠古城旅游房地产的W分析（三）宣传力度不够图4-2古城了解途径吴忠古城旅游房地产的W分析（四）缺乏大型知名地产开发企业旅游地产能否能取得快速发展，知名地产商的引入是重要因素之一。如万科集团的占地面积15万平米的“四季花城”项目，也让滨海大道成为了青岛标志性的“黄金大道”。古城湾的房地产开发商为银川江河房地产开发有限公司，其实力，资金，开发力度远远不及大型知名房地产开发企业。吴忠古城旅游房地产的O分析（一）新农村建设下的发展机遇

(二）加快城镇化建设的契机吴忠古城旅游房地产的T分析具体而言，当前发展旅游房地产是一个跨平台的超前行业，面临着双重税收问题。按照国家的税收政策，旅游房地产的购置业主要交纳房屋购置税和营业所得税两种税费。这大大地影响了旅游房地产业主置业和经营的积极性，可能会造成镇内的一些旅游房地产产品出现了中途转为普通住宅的问题。同时，目前我国空置楼、烂尾楼问题严重，这有可能是房地产泡沫的前兆。这会严重导致旅游房地产中房产购买的下降。吴忠古城旅游房地产的发展对策（一）政府层面（1）制定长远规划（2）引进大型知名企业在古城镇的进一步开发以古城湾为中心，加强周边村庄的进一步开发。如绿色蔬菜的供应，农家果园的采摘等等。（3）创新房地产投资融资模式，创新收入分配格局

投资主体自筹模式BOT模式合作模式综合融资模式

a、综合投资模式

在综合投融资模式中，两家或两家以上企业结成合作关系与政府签约（可以是通过投标的方式，也可以是通过谈判的方式），通过协议的方式获得理想土地的开发和一定期限内的经营权，在取得旅游房地产项目用地以后，企业间分工协作，合理利用优势资源，通过不同的方式渠道进行融资从而进行旅游房地产开发建设，最后在合同期到期时进行转移给政府。同时，当地的村民可以通过土地的使用权、宅基地作价、资金、技术进行入股，参与收益分配。

b、融资渠道上市企业通过发行债券、股票等方式进行融资。非上市企业可以通过利用海外基金、房地产投资信托、私募基金，旅游基金等方式进行融资

c、分配方式综合融资模式，不仅使企业的收入降低了风险、增加了政府的收入，同时农民也是收入分配的主体。

(4)加大宣传力度，健全法律法规企业层面（1）以中心城市为依托,重视目标客源市场的开发古城镇银川市其他银川市吴忠市青铜峡市其他（2）通过景区旅游造势带动旅游房地产的发展继续加强古城镇旅游基础设施的力度；加大对黄河资源的开拓（如垂钓项目的全面开动、冬季借用天然的滑冰场实行滑冰项目）；融汇族文化与一体的农家乐项目；古城镇一带滨河大道两岸继续开发：度假区的再建设；以古城湾为中心周边村的农副产品的在开发(3)结合景区旅游主题，明确项目发展方向古城镇旅游房地产的主题定位应在度假+生态这样的大主题下突出景区资源特色,加强其浓郁的回族文化蕴涵,从而使项目主题更加鲜明,也更加符合目标市场细分的要求，并通过加强房地产企业的品牌化建设,通过培育品牌的知名度、忠诚度、辐射力、竞争力,树立企业和产品形象,从而降低消费者的顾虑。通过品牌化经营,实现规模化、集团化发展,提高市场竞争力。形成世外桃源为主题宁夏及周边城市居民短期度假、退休养老的首选地区(4)理性定位，开发模式多样化图4-7游客在购置度假型房产时能接受的价格图4-8选择旅游度假型房产的面积旅游房地产应该是越来越大众化，大部分旅游景区的房地产项目因以经济型为主,不应盲目追求高档次目前旅游房产度假模式较