《无锡市梁溪区保障性住房政策实施问题及改善对策（论文）》6400字

无锡市梁溪区保障性住房政策实施情况调研报告目录TOC\o"1-2"\h\u7291保障性住房政策实施情况的调研分析报告 1193371梁溪区保障性住房问题调查方案设计及结果分析 1253581.1梁溪区保障性住房问题问卷设计 1128961.2梁溪区保障性住房问题调查结果分析 3140762基于调查结果的问题和原因分析 6299212.1保障性住房实施过程中存在的问题 6117022.2保障性住房实施过程中存在问题的原因 8272923完善梁溪区保障性住房实施的对策建议 92293.1完善保障性住房政策体系 934653.2完善保障性住房有效供给机制 1155833.3完善社区管理体系和服务 1223641参考文献 131梁溪区保障性住房问题调查方案设计及结果分析1.1梁溪区保障性住房问题问卷设计梁溪区在保障性住房实施方面获得了较显著的成果，可是在实施过程中还存在不同的问题需要解决。通过问卷调研方法，对满足保障性住房申请条件的群体和居住人员进行调研，全面深入了解梁溪区政策性住房实施中存在的主要问题。根据搜集来的信息，进行数据统计，做出分析和研究。1.1.1问卷设计原则与依据1.1.1.1问卷设计原则（1）针对性本文设计问卷调查的主要目的是通过了解保障性住房小区居民对梁溪区保障性住房实施的意见看法以及受益人群的真实感受，从而为保障性住房项目的建设提供依据。（2）逻辑性根据被调查者的思维方式，按逻辑顺序设计调查问卷，问卷问题设计先是比较简单，进而加大难度。本文问卷包括三部分：被调查者的基本情况、被调查者的住房现状、被调查者的社会保障性住房情况。这种设计问卷可以使问卷发放人员方便发问、被调查人员清晰明了的对问题进行作答，保证所获取的调查数据不存在偏差。（3）简短、易理解充分保证问卷各题内容简短、易理解，使被调查人员能够快速准确的完成问卷。做到满足所需信息的完整性，不增加多余的问题来获取不必要的信息，使被调查人员做完一份调查问卷所需时间控制在20分钟左右。1.1.1.2问卷设计依据（1）文献研究参考了国内外大量有效的文献研究资料，主要总结了梁溪区保障性住房取得的成效、存在的问题及形成原因等。（2）对象访谈通过与满足保障性住房申请条件的群体和居住人员就保障性住房需求等情况进行座谈，听取他们对当前梁溪区保障性住房实施的看法，采纳他们的部分意见来设计调查问卷。（3）专家意见听取了问卷调研方面有丰富经验的相关专家，对调查问卷的结构及题项内容设计方面做了修改和完善。1.1.2问卷内容本文在查阅大量资料的基础上，按照问卷设计的一般步骤，设计基于公共管理的无锡市梁溪区保障性住房实施情况的调查问卷。调查问卷的每道答题紧扣主题，与调查主题的核心内容相符合。调查问卷一共包括三个部分，第一部分为被调查者的基本情况，包含性别、年龄、职业、家庭人口、家庭收入、消费支出等；第二个部分为被调查者的住房现状，包含家庭人均居住面积、住宅户型、住宅性质、对现有住房的满意程度等；第三部分为被调查者的社会保障性住房情况，包含对当前社会保障性住房政策、房屋产权是否重要、当前保障性住房租金评价等。1.1.3问卷发放情况样本选择为深入了解梁溪区保障性住房建设过程中的实际情况，本文开展了梁溪区保障性住房建设问卷调查活动，选取了已经投入运营的梁溪区保障性住房社区居民为主要调查对象，分别走访了梁溪区3个较大型的保障性住房基地，主要通过问卷调查的形式进行实地调研，共计发放问卷250份，回收有效问卷235份，有效回收率为94%。1.2梁溪区保障性住房问题调查结果分析1.2.1被调查者基本经济情况被调查者的收入水平直接决定了购买住房的能力，收入越高代表购买住房的购买力越强，反之，则越弱。在235份有效问卷中，年收入在5万元及以下，有27人，占比为11.5%；年收入介于5万到10万元的人数最多，占比达43.4%，为109人；年收入为10万元至20万元之间，有86人，占比为33.6%；年收入高于20万元，有13人，占比为2.5%。从调查情况来看，居住在保障房里的人群收入普遍比较偏低，在被调查者中年收入高于20万的只有13人[[][]包宗华，住宅与房地产[M]，北京:中国建筑工业出版社，2019:132被调查者住房支出占家庭全部消费支出比例，在235份有效问卷中，住房消费支出在2000元以下（含2000元）为103人，住房消费支出位于2000元至3000元之间有91人，住房消费支出位于3000-5000元之间有33人，在所有受访者中，只有8人的住房支出在5000以上（含5000元）。调查研究表明，被调查人员收入越低，住房支出越小；反之，则越大[[][]李皓皓.论我国保障性住房法律制度[D].硕士论文.湖南大学，2019:10-12.交通费用支出占全部消费支出的比例，居住小区越偏僻，出行交通成本越高，反之，小区出行越方便，交通成本则越低。调查中，交通成本位于200-500元之间的群体最大，有121人，占比高达51.5％，占比最低的为800元以上。被调查人员认为交通成本上升是因为保障性住房地理位置较偏，租金比较便宜，在一定程度上可以降低生活压力。表1被调查者基本经济情况表问题选项样本数占比家庭年收入5万以下2711.5%5~10万10943.4%10~20万8633.6%20万以上132.5%月住房消费支出2000元以下10353.8%2000~3000元9128.7%3000~5000千元3311.0%5000元以上83.4%月交通费用支出200元以下7029.8%200~500元12151.5%500~800元3213.6%800元以上122.1%数据来源：调查问卷统计1.2.2被调者住房情况在调查中发现绝大部分受访者租住的是廉租房，第二大群体为居住在自己购买的经济适用房。人均居住面积可以在一定程度上体现被调查者居住环境，如果人均住房面积越大，则居住环境较好。回收的问卷中，有136人的人均居住面积介于20至30平方米，占问卷样本总量的57.8％。其次，为人均居住面积20平方米以下有53人，占比22.6%。根据调查统计，按照每户3人计算，被调查者居住面积集中在70平米左右。如表4-2所示：表2被调查者人均居住面积信息表问题选项样本数占比人均居住面积20平方米以下5322.6%20－30平方米13657.9%30－50平方米2811.9%50平方米以上187.7%数据来源：调查问卷统计关于户型，近35%的被调查者认为当前所住住房户型较差，户型设计不太合理，他们认为保障性住房供应不能满足自己居住需求，他们中的大部分人认为，户型结构和房屋朝向可以提高住房满意度。根据被调查者对户型的反馈，可以认为当前不合理的户型，也是影响保障性住房居住者满意度的重要因素。1.2.3被调查者满意度1.2.3.1住房政策满意度对“当前社会保障性住房政策看法”：调查问卷表明，被调查者被问到“您对当前社会保障性住房政策看法”时，有19名被调查者认为当前政策“非常合理可行”，占样本总数的8.1%；有167名被调查者认为当前政策“合理可行”，占样本总数的71.1%；有28名被调查者认为当前政策“比较合理”，占样本总数的11.9%。认为“不合理”被调查者达到21位，占比8.9%，其主要认为当前保障性住房定价格偏高，希望租金有所降低[[][]金晓玲.政府住房保障责任的理论基础论析[J].社会科学.2018，(5):12-11.表3被调查者对住房政策满意度表问题选项样本数占比住房政策满意度非常合理可行198.1%合理可行16771.1%比较合理2811.9%不合理218.9%数据来源：调查问卷统计1.2.3.2社会保障性住房需求和满意度调查显示，受访者中有65%的人员认为最理想的保障性住房供给方式是经济适用房，如果有机会获得经济适用房，他们会放弃廉租房。因为经适房的单价远低于周边普通商品房价格，而且购买者还能取得房屋产权，所以多数被调查者认为经适房可以有效改善他们的居住环境。通过调查问卷可以了解到，多数被调查者更加倾向于选择两室和三室的房屋，只有极少数被调查者选择一室户型，选择一室人员大都是未婚人士，他们觉得一室一厅资金低，而且可以暂时满足个人住房问题。选择三房的人数比选择两房的人数多，他们主要考虑到目前家庭人口较多，三代同居较常见，再加上政府全面放开二胎，希望未来的孩子有一个良好的成长空间，家里的老人帮助带孩子也能有独立的房间。当被问及“您对现有住房感到不满意的主要原因”时，有20.9%的人表示目前的住房需求不能得到满足。“小区交通不方便”（占37%）、“孩子上学不方便”（占35%）、“小区缺乏生活服务设施”（占30%）是被访者最不满意的点，“小区环境差档次不高”（占19%）、“小区物业管理差”（占15%）、“户型结构差”（占16%）也有较多被访者选择，对于住房不满意的主要原因，如表4-4所示：表4被调查者对现有住房不满意原因分析表问题选项占比现有住房不满意之处建筑面积小8%户型结构差16%房屋朝向差12%小区交通不方便37%离市中心区远8%小区物业管理差15%孩子上学不方便35%小区缺乏生活服务设施30%小区环境差档次不高19%其他5%数据来源：调查问卷统计与此同时，当被问及“您是否打算改善现在的住房状况”是，有超过半数，52%的被访者表示有打算改善住房状态。当被问及”当前保障性住房供应体系房能否满足您的基本住房需求”时，有38%的被访者表示不能满足。而对于保障房可以待完善的地方，“完善配套设施”是被访者最重视的，占42%，其次是“提供更多的房源”占38%和“减低租金”占35%。综上所述，梁溪区的保障性住房制度总体满意度还有待进一步提高。2基于调查结果的问题和原因分析2.1保障性住房实施过程中存在的问题通过调查和走访发现，梁溪区保障性住房取得了一些成绩，但也存在较多问题，主要有以下几方面。2.1.1配套设施不完善目前无锡保障性住房配套建设主要是按照《保障性住房（大型居住社区）配套建设管理导则（基地内市政公建配套）（2019年修订版）》来实施，由于政策文件没有更新，以至于目前基础设施建设与居民实际的需求存在很大差距。一是交通设施方面。目前认为小区交通设施情况不完善为87人，约37%的被调查者认为交通设施不完善。小区距离地铁站、公交站较远，居民步行到达耗时较长，出行不够便利，居民对小区周边交通情况的总体满意度较低。由于区位偏远，居民出行时间普遍较长。二是教育设施方面。学校规划不太合理，如学校离居住区较远，优质教育资源严重不足等。三是医疗设施方面。结合数据调研和问卷访谈，社区周边的几乎没有较大医院，居民渴望得到具有较高医疗技术的综合性医院。社区被调查者中大部分人员对小区周边医疗服务不满意。四是劳动就业方面。由于居住区一般处郊区，上班直接增加了劳动人口的交通成本，甚至带来工作的变动。调研表明，大部分居民每个月交通支出大于200元。对梁溪区三大保障性住房社区调查结果显示，与普通商品房小区比较起来，保障性住房居民邻里之间接触较少或者没有接触，邻里关系较疏远。2.1.2资格审查不严政策性住房的建设关乎民生的重大基础设施工程，主要是给住房困难的中低收入家庭解决住房问题，然而由于实施过程中存在一些问题，导致真正需要解决住房问题的群体难以获得保障性住房，成为了某些人员谋取利益的工具。通过问卷调查和实地走访得知，少数没有资格申请保障性住房的群体也住在政策性住房社区，在社区不乏各大品牌的豪车。其次，社区附件房屋中介公司有保障性住房房源的租售信息，价格略微低于普通商品房租赁价格，既然是没有房子居住的弱势群体拿到的保障性住房，为什么还有出租呢？如果有房居住，那为什么还要占用公共资源呢？通过弄虚作假、隐瞒工资拿到了廉租房，然后转租赚取差价。2.1.3保障性住房供给不足由于政府对建设保障性住房意愿不强，导致其进展较缓慢，市场上供给不够充足，以至于有部分低收入家庭不满足保障性住房准入门槛。关于廉租房的申请，无锡市政府出台的《无锡市城镇廉租住房试点实施意见》，对户籍、家庭收入、申请面积等做了严格要求，申请者需要满足：1、申请人员为本市城镇户口3年以上（含三年），并且申请者具有保障性住房所在地城镇户口1年以上（含）；2、申请家庭成员人均住宅面积要小于7平米(含7平米)。由于这些严苛的申请条件，使得满足申请条件的人数较少。搜房网在无锡做了一个关于经适房购买意向调查，调查结果显示，大部分需求者认为经适房很难申请到。梁溪区作为经济适用房的申请试点开始受理居民申请，前来咨询的家庭多达几千户，可是实际受理却很少，绝大部分群体不能满足经适房的申请条件。保障性住房的准入门槛过高，即便如此，排队等候保障性住房人员不在少数，其重要原因和保障性住房的供给不足有关。2.2保障性住房实施过程中存在问题的原因2.2.1配套设施缺乏规划建设在保障性住房建设的规划期，需要全方位分析社区周边生活环境和中低收入群体的分布情况。很多时候，由于建设者不能全面了解信息以至于最终的规划不够合理，建设后产生各种问题。建造保障性住房的地块、住宅数量和类型等未经过科学规划，从而导致忽视了对项目地理位置的合理选择和配套设施方面的建设。2.2.2保障制度不健全政府部门应加强保障制度建设，加强资格审查机制和保障房退出机制。其实目前每个公民的财政收入和信用不能完全能查得很透彻，有些涉及到隐藏收入可能无法了解，还有像自由自业者和创作者这种没有固定的工作或者工作比较随性的人员，根本无法统计他们的真实收入，这样就无法彻底地调查清楚这个家庭的总收入。还有一些人为了谋取福利存在欺诈行为，政府了解到的情况根本不是真实的情况。另外保障性住房的退出机制现在看来也是问题之一，它缺少科学和严谨性。2.2.3保障性住房投入不足保障性住房投资建设和建后管理工作主要靠政府来完成，资金来源直接限制了政府对其的投入力度，从规划开始到建成使用，每一步骤的开展都需要大量资金。目前我国建设保障性住房的资金有的是财政拨款，政府不断增加对保障性住房的资金投入，但是近年来，对保障性住房急剧增加，其开工建设项目越来越多，直接导致需要更大规模的资金支持。还有一部分来自减免的税收，国家颁布了一系列税收政策支持保障性住房的发展，如：城镇土地使用税、房产税、印花税、营业税、土地增值税都有不同程度的减免。虽然政府资金实力雄厚，但由于融资渠道较窄，仅仅依靠政府财政拨款和税收减免很难推动大规模的保障性住房社区开工建设，由于资金的缺乏，也可能影响住房质量和后续管理质量。3完善梁溪区保障性住房实施的对策建议3.1完善保障房退出机制保障性住房是各级政府给需要解决住房问题的弱势群体提供的临时住所，保障性住房属于政府部门提供的公共资源，每一个满足条件的居民都可以进行申请。但是随着时间的推移，家庭收入增加，不再符合保障性住房办理条件，保障性住房应该由政府收回，将住房分配给其他需要的群体以保证公平分配，切实给到需要帮助的弱势群体。住房部门应定期回访保障性住房住户，鼓励大家相互举报，加强保障性住房住户的监督管理，对存在的违法违规行为，进行坚决查处。对于转卖限价房、转租廉租房，无人居住的服务予以及时处理。加大投机行为的处理力度，通过多途径、多渠道，完善保障性住房的退出机制。3.2合理调整保障房供给结构目前，梁溪区保障性住房主要包含了廉租房、经济适用房、公租房、双限房等。经济适用房和双限房主要是给相对收入还可以但是还是对于高昂的商品房价格还是没有购买能力的家庭提供的，相对购买者要求很高；廉租房主要针对那些低收入群体的，买不起经适房，属于城市里收入最低的一类人员。公租房是主要是针对那些既不符合经济适用房和廉租房的申请条件又买不起商品房的人群用来临时过渡的住房。因为房价的上升，许多低收入家庭的住房是越来越困难，买不起房子，申请不了保障性住房，居无定所。在保障性住房建设和运营中，有时候因为各方面的原因，政府也会出现审核不严的情况，应该更严格规划，及时调整其供给结构，完善其政策体系。3.3拓宽保障性住房的资金渠道由前面的研究可以看出，梁溪区保障性住房建设需要的大量资金，仅依靠政府部门的财政资金投入是不行的，故此需要发掘新的资金渠道，不仅要扩大政府投入，也需要拓宽融资方式。经济适用房依赖财政资金的部分很少，其建设资金更多来源于开发商。相反，廉租房和公租房则完全不同，它们的资金大部分来源于政府，从前期投入到后期管理，基本由政府财政投入。如果又想加快保障性住房的建设，又想减轻政府财政压力，政府和开发商可以合作，实现双赢。政府财政投入可以向廉租房和公租房倾斜，对经济适用房和双限房等，政府应该交给开发商去建设，充分拓宽融资方式，这样保障房的资金也有足够的供给。政府应尽快出台支持保障房建设的相关政策，吸引并盘活社会资金，促进保障房建设。同时可以鼓励银行机构向承担保障房建设的开发商予以优惠贷款等优惠措施。3.4创新管理模式、积极引导业主参与物业管理提升保障性住房物业管理公司的管理水平和服务质量，政府在保障性住房小区建设初期，就应该有房屋规划用作物业公司经营用房，虽然物业管理服务标准和收费标准按照规定都可以由物业公司自行规定和收取，但考虑到是保障性住房，可以适当降低物业费，少的那一部分由政府补贴；小区适当投入广告，以增加资金来源，弥补短缺的小区日常管理支出。除此以外，可以积极引导小区业主参与到物业管理中，小区里很多家庭有退休在家的居民，可以邀请他们从事小区里专业性不强的工作。平时也可以通过小区志愿者活动让居民们积极报名参加以此来提升居民对小区的认同感，这样对小区的满意度也会上升。参考文献[1]马欣怡.全域视角下无锡古运河文化景观保护与更新设计研究[D].江南大学,2023.[2]李铎,盛鑫,王海波,刘超.基于“互联网+”模式下城市智慧体育建设与社会共享发展研究——以无锡市为例[A].[C].中国体育科学学会:中国体育科学学会,2022:128-129.[3]沈波.基于无锡城市辐射力视角的区域协同发展研究[J].科技创新与生产力,2022,(03):72-75.[4]曹培培.全域旅游背景下无锡城市旅游与城市发展协调性评价研究[J].山东商业职业技术学院学报,2021,21(06):6-9.[5]曹培培.城市旅游与城市环境协调发展研究——以无锡市为例[J].四川学院学报,2021,(03):71-75.[6]朱蓉,王文姬,王馨曼.风景园林与山水城市融合发展研究——以无锡为例[J].名城,2021,35(08):57-61.[7]谢光前,应晓萍.无锡水文化与城市变迁发展——基于对太湖、运河、梁溪河的历史考察[J].江南论坛,2021,(07):60-62.[8]孙卫.老旧小区与城市发展的新融合——以无锡市沁园新村改造项目为例[J].房地产世界,2021,(01):109-113.[9]龚滢.基于社会心理的江南近代建筑谱系研究[D].江南大学,2020.[10]唐皓.生态文明视域下无锡城市休闲体育发展研究[J].长江丛刊,2020,(29):65+67.[11]邹波.新形势下推进无锡城市建设高质量发展分析[J].现代商贸工业,2020,41(26):31-32.[12]成晓婧.共享经济与城市公共服务融合发展路径研究——以无锡市为例[J].商讯,2020,(15):1-2.[13]徐政.无锡地铁TOD开发引领城市发展的实践及前瞻[J].城市轨道交通,2019,(10):43-44.[14]严志华,张凌亮.无锡城市轨道交通产业分析及发展对策研究[J].江苏科技信息,2019,36(18):1-3.[15]张玲珠.无锡移动勇担责任,助力城市改革发展[J].电信业,2019,(01):29-31.[16]王丹凤.浅谈智造城市发展态势下的城市电网规划——以无锡市为例[J].智能城市,2018,4(23):68-69.[17]张丽.品牌构建视野下二线城市会展业发展对策研究——以无锡为例[J].商业经济,2018,(10):40-41.[18]何敏峰.金融发展、科技创新与智慧城市建设——以无锡市为例[J].金融纵横,2018,(05):29-39.[19]朱宁.空间生产视角下的旧城火车站地区更新研究[D].东南大学,2018.[20]沈晓敏.小康文明对城市文化发展的启示意义研究——以无锡为例[J].襄阳职业技术学院学报,2017,16(05):92-96.[21]桂汪洋.大型铁路客站站域空间整体性发展途径研究[D].东南大学,2018.[22]龚富华.无锡城市空间扩展及其边界划定研究[D].南