保障性住房审计讲座

保障性住房审计讲座保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。从今年开始，党中央、国务院提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用住房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题、游牧民定居工程和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。不同情况的低收入家庭，对保障性住房有租赁与买卖的不同需求。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。这是廉租住房和经济适用住房最本质的区别。通过保障制度的完善，不论是哪一类住房，最终目的都是尽快地解决低收入家庭住房困难，实现“住有所居”的目标，这是最根本的。世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。日本有一种保障性住房叫公营住房，类似于廉租住房，住户是没有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有租，也有售。一、建设保障性住房的意义首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。二、保障性住房的分类两限商品住房，即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前情况来看，首批限价房规定：限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。经济适用房，指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。廉租房，廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房走入困境，百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。据调查，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米，名副其实的“袖珍”小户型。政策性租赁房，指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。习三、保障性鞠住房的特点狡社会保障性夺住房是我国步城镇住宅建赞设中较具特竹殊性的一种决类型住宅，面它通常是指大根据国家政迹策以及法律架法规的规定食，由政府统益一规划、统竖筹，提供给索特定的人群绳使用，并且群对该类住房拒的建造标准演和销售价格巴或租金标准序给予限定，呢起社会保障弦作用的住房音。社会保障烦性住房制度土也就是在社招会保障性住报房建设、分斥配、流通等烧具体实践中姿形成的制度女。衔四、保障性龄住房的现状群与商品房相晓比，保障性粥住房制度还抖很不完善，表致使有人开坝始怀疑这项匀举措的推行浙。殊保障性弱住房成为找“配鸡肋夹”念的现象，主怜要是由于保万障性住房无馋法像商品房揭那样有高额顽的蹄“爸卖地沸”桂款可得，反守而要政府倒宰贴配套资金奏。因此，一清些鉴地方政府兽在建设保障举性住房的过栗程中，将保嚼障性住房建像在了位置偏沿远房源不好绒的地方。要牲从根本上解聚决保障性住肤房的建设问沿题，一是要太从财政层面杂解决多年以反来地方政府胸依赖的羞“工卖地财政厘”怨，同时还要杰看保障性住栋房的供应是剑否落到实处纵，将那些依尝然是画在墙注上的妄“遗大饼方”隶，真正转化其为老百姓嘴新里的食物。丙糊由于70%翁以上的壤常住人口寺都是中低收抽入家庭，我摆国的胖住房保障制蔬度云只能以低水房平、广覆盖严为目标；轨中国佩的住房保障牺体系需要保育障70%以殖上的中低收以入家庭。应雁该是一个多善层次的体系呈。第一层级斗是不足１０鼠％的极低收竹入的家庭、捧老人、病人蹦等进入政府榨提供的廉租涉屋，通过这搅种方式来保先证最弱势民援众的居住生酬存权。所以拴廉租屋的建蜜设比重应该播在5-10榨%。第二层棚级是２０－灵８０％的中肚低收入民众多，在政府住业房货币化补缠助、优惠利绕率、优惠税效收等优惠条威件下通过防限价商品房宰、经济适用抢房、租赁经双济适用房、筒民工住房等喂多种形式来旧解决。其中柴经济适用房样的建设比重替应该不低于煮20%辞。限价商品泽房的建设比评重应该不低兔于30-5复0%。、只敲有２０％以定上中高收入胖者，他们的朗住房完全由蛾市场决定，姑不纳入住房喘保障体系。腔五、保障性猴住房的前景叙加大保障性密住房建设力努度，进一步疤改善人民群展众的居住条张件，促进房沸地产市场健片康发展,是兼党中央进一努步加强民生减建设的重要尘举措。独日前提出几扶项重要意见朋，主要有以员下几项内容袍：需一是加大保首障性住房建授设力度，争睬取用3年时桌间基本解决跌城市低收入佛住房困难家约庭住房及棚梁户区改造问挪题。在加大抄保障性住房帽建设力度的捏同时，积极努推进农村危贫房改造。免二是进尼一步鼓励普患通商品住房战消费。加大石对自住型和如改善型住房忠消费的信贷贞支持力度。谎对住房转让户环节营业税接暂定一年实视行减免政策克。野三是支秧持惹房地产开发挡企业绕积极应对市判场变化。引貌导房地产开井发企业积极针应对市场变宴化。支持房助地产开发企贱业合理的融摧资需求。取瘦消圆城市房地产谢税拾。促四是强让化地方人民五政府稳定房秆地产市场的柄职责。落实茂地方人民政耕府稳定房地男产市场的职饮责。因地制滑宜解决其他落住房困难群愤体住房问题蛛。谅五是加强房物地产市场监索测。继续加档强房地产市盛场监测分析迅，建立健全搁房地产市场婚信息系统郊和统计制度邀，完善市场但监测分析机判制，准确把阴握房地产市箭场走势，及诸时发现市场设运行中的新录情况、新问骑题，提高调趴控措施的预枪见性、针对剑性和有效性林。该意见提到，味积极营造良捷好的舆论氛史围。坚持正撞确的舆论导隶向。以加快据保障性住房敢建设，鼓励姥住房合理消抓费，促进房台地产市场健南康发展为基恩调，大力宣化传中央出台毙的各项政策兆措施及其成挂效，着力稳英定市场信心暖。慨六、保障性化住房的审计竿（一）审计疾范围和对象销1、发展改瑞革部门即逝刚（1）建设蛮项目计划，逐包括项目个毛数、建设进万度、资金（皱其中：中央袖预算内投资臣补助资金和姿地方政府应括安排配套资谊金数额）。低绑全（2）建设苍项目的申报刃和审批是否出真实、合规馋，是否实行板项目预算管崭理，项目预坑算执行是否啦严格，有无扑随意变更项号目预算。盆劝慌2、财政部束门曾幸痒（1）资金点预算安排及迈收支情况，旧中央预算内输投资安排的始补助资金，贺省、市级政苗府补助的资燃金、本级政含府安排的资炸金，其中;丘本级政府安介排的资金重嫩点关注其资雄金结构，包开括从土地出航让净收益中止安排、预算斯安排、从住挖房公积金增讽值收益中安爪排社会捐赠医、利息及其液他资金。龄楼席（2）地方环配套资金情也况;廉租住蔑房和棚户区申改造建设项船目地方配套色资金是否足企额落实，资废金是否有缺渡口，缺口是铺多少，形成尚缺口的原因坝。酒回币（3）廉租纸住房保障资堤金是否纳入贼财政年度预敞算管理，是蹲否按规定实泡性专项管理堵、分账核算俗、专款专用欧及收支两条源线执行；重盛点调查内容疑：资金筹集正、管理和拨筹付情况；上诱级资金和本著级财政配套柴资金。弱灾番3、房产部域门结喇蜡（1）解决茶城市低收入响家庭住房困阳难发展规划夺及2007裳-2009也年度计划，德棚户区改造具计划及方案挥的制定、实制施情况，分督析其合理性搁和科学性。备汤驳（2）收集景地方制定的删廉租住房保颈障和棚户区哈改造的政策采措施，审查扁相关政策落岗实情况。延耕伸调查有关阳建设单位，奶审查建设工竹程中执行国鬼家规定的工期作程序情况蹦，重点审查廊项目工程建富设狂“晚六制同”趴执行情况，裹实地察看廉妄租住房建设续情况，重点偿察看建设面杯积是否超过柱50平方米标，分析套型奖面积规定的得合理性。央缓娱（3）廉租填住房保障和帜棚户区改造却的基本情况仅，包括保障平规模、方式镇、条件、标厘准。隔丢麦4、民政、颠国土资源、帮物价等部门职夕东重点调查了摧解城市低保身和低收入家伍庭的核定、傻标准及户数商情况；廉租趋住房建设项槽目的用地计跃划、土地划纪拨情况；保单障性住房的甲定价情况。淡每靠（二）审计塌重点甘一是重点关估注国家政策规的执行情况四。在审计中睛要重点关注草政府及部门疯是否认真贯术彻落实《国俭务院关于解紧决城市低收挣入家庭住房会困难的若干音意见》的要巨求，加大廉卵租住房保障帐投入，制定灰了相关规范行性文件，明呼确了廉租住煌房保障工作召目标，落实借了工作责任淘，建立完善包建设项目实弯施工作的各梳项规章制度谈，确保项目茂建设公开、超公正、规范确、有序，推崇动了廉租住边房保障工作德的快速开展既，做到了应姑保尽保。凡姐符合廉租住抄房条件的申崭请户，根据唐各地实际情相况能实物配歌租的实行实筑物配租，暂愉时无法实物光配租的，采些取发放租赁偶补贴方式解危决。队二是重疤点关注审核涝程序规范情肌况。在审计穗中要重点关喝注住房保障殃对象的住房讲、户籍等情俩况调查、审接核和复核，浇是否实行了跌“独五级审查、缝三级公示春”辞的准入制度枪，并在当地兽媒体和房管景局网站进行舅了公示，接营受广大群众仙的监督。同暑时对经济适塞用房申请、劲廉租房的建朱设、补贴发延放中是否有岭“阻权力寻租奶”练的机会，存狼在不符合条驴件的群体进驰入保障范围恐的可能，导越致真正的低涛收入家庭住扫房不能得到荒保证。是否截家庭因收入骗变动、住房呈改善、人员度去世以及其坊他因素被举丝报，建立退女出了廉租住掌房保障机制值。冷三是重台点关注廉租樱住房及配套都设施完善情缴况。在审计巨中要重点关征注廉租房建座设及配套设汪施不完善、迟地址偏远、社交通不便等持问题，防止圈变成了一堆责无法入住的终“门烂尾房叠”递。审计着重傲检查部分收阿购、新建的美保障性住房笛建筑面积是霸否存在设计泛不够合理、青套型面积偏朝小或偏大现榨象。可四是重脖点关注套取旦挪用住房保纤障资金情况唤。在审计中套要重点关注睡是否有利用理虚假申报材商料等，套取场新建廉租住枪房上级补助序资金情况，芝配套资金落勉实比率低和饥配套资金不哗能足额到位烟，建设用地泽未能切实保趁证，影响保菌障性住房建搭设项目的施奉工进度等情里况。是否有迟利用住房保拆障资金用于倍工作经费等贫支出和其他钥支出等。盾（三）绩效竞审计等目前保障性桶住房资金绩沈效审计没有加成功的经验谅可以借鉴，遇我们要立足犬实际，不能剂好高骛远，丢以研究信息躺内部控制为逝中心开展工哑作，放弃一册些暂时还不叉能实现的目聋标，集中精抖力，把现有放已具体审计吼条件的信息纤数据中最基界本的问题搞狐清楚，初步守对保障性住稠房资金绩效贪审计的内容言进行了探索控。钟1、梳理相棉关问题，关姐注保障性住然房工作中的抢热点难点模积极开展审姓计调查，根感据调查情况纺,认真梳理垃保障性住房夕工作中存在暮的问题:保星障性住房有湿关政策落实鞠是否按照政随府文件精神甘执行？各种殊、各批资金禽的金额和拨株付时间是否屈按照规定进般行？资金来芬源是否满足通建设要求，境资金的使用皆是否按照规惹定进行？支浩付的保障性危资金建设的质房屋是否达池到规定的覆甩盖率？安置仿保障性住房也的家庭是否距符合条件，秘本人支付的弱金额是否符头合比例，保具障性住房面怨积和资金是郊否符合规定旺？集中安置俘的小区建设使商是否在规状定的范围内奸享受政策？那保障性住房德从建设到出斤售是否体现唐公平、公开叼原则，住房秆覆盖面是否窑满足进度要腹求，房屋地陪理条件和周享边环境能否是保障基本生说活？鹊2、找准审跪计切入点,受确定审计内线容脸为了解决保汤障性住房工狗作中存在的背问题,结合略被审计单位闭的电子数据悄管理的实际脱情况,明确涨审计重点内职容。衣（1）明确注审计对象和爱范围。以资情金拨付使用粉为切入点，烈检查资金使怀用效益，了岸解本地保障波性住房工作自社会效益和蒜经济效益情超况。社会保漂障性住房资季金绩效审计蛙以保障性住炸房管理中心牛为主要被审禁计单位，近把三年安置情鸡况为审计范击围，并延伸榆审计到各相史关单位：如员资金拨付单窃位(财政、暗土地、公积胶金管理)、模工程建设单冈位(房地产骑开发公司)菌、住房管理筒单位(房管馒局、居委会跳、民政、公吐安、物业公恩司)、住户沟等。透（2）突出精重点，明确毒审计内容。往第一，分析浮保障性住房巩项目立项的尘合规性。从割保障性住房决建设用地方刮式入手，用脊地方式是否造合理有无违版规？是否符脆合节约集约推用地原则？通是否根据保躬障性住房年喷度计划进行严选址，落实午建设地块和拿建设计划？娱建设用地涉叔及农地征转迷用的，是否蝶由市政府统仰筹安排用地演计划指标？欺列入当年度黑农用地征转婶用计划的，黄是否由国土招局按规定报全省政府批准件？其征转用旁农地补偿等抽报批费用从哲保障性住房虾资金专户中召预支，待工筒程建设单位芬落实后，由稼工程建设单斩位承担，纳谈入建设成本把。况第二，审核世保障性住房祸的安置程序商和申购条件撇的合法性。租首先认真学顺习上级文件踢和地方政府体的会议纪要熔，掌握保障耽性住房的安脉置原则。其筝次严格申购皱程序。申请熟人向居委会耽提出申请，拖经居委会初萌审后汇总到怠所在地