实用房地产法3

第三章中国土地管理概述

本章提纲第一节中国土地产权制度第二节中国土地管理基本制度第三章中国土地管理概述第一节中国土地产权制度我国现代土地产权制度的建立1．农村土地产权制度的建立（1）农民土地所有制的建立（2）农村土地集体所有制的建立2.城市土地产权制度的建立（1）城市土地基本国有化时期（2）城市土地国有化完成时期（3）城市土地使用权改革历程第一节中国土地产权制度一、我国土地产权制度的内容（一）社会主义土地公有制1．全民所有2．集体所有(见示意图：中国的土地所有制)中国的土地所有制第一节中国土地产权制度一、我国土地产权制度的内容（二）国有土地使用权出让和划拨制度1．土地使用权出让：国家以土地所有者的身份将国有土地使用权让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

方式：招标、拍卖、协议、挂牌特点：

土地使用权出让市场由国家垄断经营

土地使用权出让是有期限和有偿的

土地使用者取的使用权的范围不及于地下之物附：土地挂牌出让

含义：指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。（始于2002.7）

优点：挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。

法律依据:2002年国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。

一、我国土地产权制度的内容（二）国有土地使用权出让和划拨制度2.土地使用权划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

特点：

取得使用权的途径不同

支付费用和使用期限不同

不能转让、出租和抵押第一节中国土地产权制度

一、我国土地产权制度的内容（三）农村承包用地和集体建设用地有限处分制度1.承包土地的所有权由集体所有，承包人享有土地使用权。2.集体建设用地所有权归集体所有，使用权人只享有使用权。（含公益用地和宅基地）案例3.1土地经营权纠纷案

刘华与堂妹刘英同为李县顺水镇某村村民。刘华8岁时，父亲病故，母亲改嫁，跟随其叔婶即刘英的父母共同生活。刘华结婚后，到大王县白石镇某村的岳父母家落户生活(男到女家)。2005年，省际公路修建时，占用刘华承包耕种的土地，而堂妹刘英则领取了相关补偿款3万多元。钱该归谁，双方互争，遂向李县顺水镇人民政府申请行政裁决。案例3.1土地经营权纠纷案[评析]我国土地管理法规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理；当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

农村土地承包法规定：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以通过村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决；当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。案例3.1参考答案：

上述案例中的纠纷不属于土地权属争议，而是土地经营权纠纷。案例中，因省际高速公路修建占用而产生的土地补偿，按照法律规定，应当补偿给土地承包人。依据农村土地承包法规定，政府对土地承包经营权纠纷只享有调解的权利，无权直接作出行政裁决。本案例应适用《农村土地承包法》，调解未果的话，只能申请仲裁或者诉诸法院。第二节中国土地管理基本制度一、土地用途管制制度指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地的制度。

主要内容：

1.通过编制土地利用总体规划确定土地用途，严格限制农用地转为建设用地；2.农用地转为建设用地需规定权限报国务院或省级政府审批；3.改变土地用途应当依法办理用途变更登记。

第二节中国土地管理基本制度二、耕地（基本农田）保护制度

1.耕地总量动态平衡制度2.耕地占补平衡制度3.耕地保护目标责任制度4.基本农田保护制度5.农用地转用审批制度6.土地开发整理复垦制度7.土地税费制度8.耕地保护法律责任制度第二节中国土地管理基本制度三、土地登记制度

指县级以上人民政府依法定程序将土地的权属、用途、面积等情况登记在专门的簿册上，以确认土地所有权和使用权的一种法律制度。其主要特点：

1．采用形式主义立法。2．采取实质审查主义。3．登记有公信力。4．强制性登记。

案例3.2

“一房两卖”房主赢了官司案王女士通过中介公司介绍相中一套崇文区新世界区域的房屋，王女士与业主裔先生协商单价为１８０００元／平方米，面积１００平方米，总价款为１８０万元。两人随后于２００７年８月份签订购房合同，王女士交纳定金３万元。王、裔签完合同，由于贷款审批及资料准备问题，未办理完过户手续。在此期间，裔先生该套房屋也在其他中介公司有登记，其他中介给他介绍另一客户愿意以２００００元／平方米购买此套房屋。业主裔先生一听此话，与之前签完合同的总价相比，可多获得２０万元的收入。经过仔细盘算，违约要双倍返还定金即６万元，即使加上中介佣金的赔付一块算起来，与多增加的２０万元收入来比较，仍然能增加１０万元左右的收入。裔遂与第三人宫先生签订买卖合同，由于对方是全款购房，随即办理了过户手续。随后，裔要求与王解除合同。对此，王女士很气愤，遂将裔先生告上法庭。案例3.2

参考答案：

法院驳回王女士的请求，承认裔先生与第三人宫先生签订合同有效，裔先生只需双倍返还定金６万元给王女士。[评析]《物权法》实施后“一房两卖”难《物权法》第２０条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。如果上述案例时发生在《物权法》实施后，根据《物权法》规定，进行了预告登记。那么，在没有得到王女士同意的情况下，裔先生是无法将该房屋出售给黄先生的，即使出售给第三方，而按法律规定王女士与裔先生签订的合同还是生效的。这样，王女士的权益就得到最大程度的保障。

第二节中国土地管理基本制度四、土地有偿有期限使用制度

国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的法律制度。主要形式：1.土地使用权出让2.土地使用权出租3.土地使用权作价入股4.土地使用权授权经营5.收缴土地使用费或者场地使用费第二节中国土地管理基本制度五、节约集约用地包括三层含义，一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地；二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和