上海-象屿-虹桥悦府营销竞标提案报告

悦府耀上海象屿虹桥项目营销提报

ThepalaceinfluencesShanghai这是一个不同以往的时期！传统的房产营销模式已被颠覆！更要以现象级作品成为推动品牌跨越的加速器我们不地价高企，高端化竞争成为必然2016年象屿攻城略地

豪取数席地王之时象屿10年，近百万方开发经验跃居一线品牌成为必然2007200820102011201220132015滨江453.3万方收购项目酒店式公寓象屿都城收购项目低总价别墅+快销刚需住宅象屿名城收购项目快销刚需住宅九亭首个精装社区象屿郦庭招拍挂拿地快销刚需住宅小体量精装社区象屿鼎城迪斯尼热点地王首个象屿自主研发的低密度社区川沙品质标杆象屿品城快销型刚需住宅22万方精装大盘2014象屿大宁悦府中环大宁热点板块品质改善型社区象屿上海年华高成本取地轻奢花间洋房营销力>产品力2017象屿虹桥项目第一个地王，创新低密度社区城市宽庭美墅宫廷坡地大宅2012第一个销冠大盘22万方ARTDECO精装诚品20132014第一个“轻奢”洋房在最好的年华遇见你2015构筑幸福人生︱象屿时光萃精华第一个内中环社区城心盛宴奢装宽景公馆时光研磨匠心之作lovethepeoplewhotreatyouright从“城”到“府”的拔升，象屿是时候以更高端的“现象级”豪宅进行品牌背书上海现象级豪宅，同策一直在亲历豪宅中的“全优生”12项科技生活引领者首席艺术豪宅单次开盘热销40亿+南外滩首个奢装小豪宅淡市下超越市场价格10000+大宁金茂府瑞虹新城华府天地睿园九亭质变——区域占位重构QualitativechangeinJiuting:reconstructionofregionaloccupancy01·交通的改变·商业的改变·城市中心的改变·沪松公路：松江东大门九亭，通往外界的核心通路·九号线：打开了九亭大门，与徐家汇连接，蜕变为七宝下一站·嘉闵高架：九亭与虹桥的距离缩短，随着大虹桥能级裂变，九亭去徐家汇化01交通的改变九亭一期北段一期南段一期南段二期虹桥北段二期徐家汇13km6.5km嘉闵高架缩短了九亭与虹桥的距离逐步去徐家汇化，向大虹桥发展徐家汇中央活动区直线13km，自驾30min，轨交35min松江九亭松江南站九亭站徐家汇杨高中路世纪大道九号线松江新城站七宝站七宝-闵行副中心直线3.5km，自驾10min，轨交20min九号线的开通使九亭以徐家汇为重心蜕变为七宝下一站松江东大门七宝下一站国际大虹桥沪松公路1条9号线，打破了九亭的闭塞，将徐家汇快速连接,嘉闵高架，更带来立体化的出行触角，实现与大虹桥的交通联动9号线嘉闵高架·早期九亭商业以低端街商为主，商业配套十分匮乏·随着几个商业项目的相继入市，九亭商业配套升级·伴随着商业的升级，九亭内部界面也发生了翻天覆地的变化02商业的改变整治后花卉市场整治后吴家浜沪松高架拆除地块城市乱五违四必2016年至今拆除210万平方米违法建筑+无证建筑环境差九科绿洲规划20多平方公里属于九亭镇，目前已完成土方地形造型40万m³，乔木种植5000余株以及部分下木、草坪和道路基础工作交通堵十项道路工程新增沪松高速、轨交开通、电车规划、干道整修九亭内部发生了翻天覆地的变化，交通整修，严格拆迁，生态环境改善1500亩生态公园生态绿地新植树苗贝尚坊：4万方西班牙风格临街商业街区，2010年6月已开业；九亭中心：30万方商办综合体，涵盖3.7万方shoppingmall，预计18年年底开业；旭辉丰禄纯真中心：总建筑面积约14.3万方，集大型MALL（购物中心）、星级酒店、智能办公和LOFT多种业态于一体，4.1万方大型MALL,将引进保利3D影院等；项目配比中主力店35％，餐饮35%，服务18％，零售12%，打造“定位品质生活家”概念的九亭首个大型综合体，已于2016年12月开业。九亭中心旭辉丰禄纯真中心贝尚坊三大商业中心，50万方商业旗舰相继问世板块商业能级持续刷新大规模商业开发，升级的配套环境，使九亭具备时尚都会元素与虹桥的近距离，使区域级的商业联通升级具备城市级的商业节点。12号线9号线研究路线T6线沪松高架绿色森林氧吧休闲都市水岸生态科普园区九科文体中心花卉景观中心九亭文化广场九亭中心纯真中心松江区医院嘉闵高架5km1.5km3km佳预商城贝尚坊·曾经的上海，以人民广场为中心，环状发展·如今的上海，随着城市规划发展，形成多中心化格局·虹桥的能级和定位，使得虹桥区别于其他副中心，成为城市新中心03城市中心的改变曾经的上海，以人民广场为中心，环状发展如今的上海，随着城市规划发展，形成多中心化格局上海的2040规划文件中的规划4个城市副中心：分别是虹桥、莘庄、川沙、吴淞地区（与中心城共同发挥全球城市核心功能）区别于其他的城市副中心，作为世界化超大交通枢纽和世界超大会展中心的大虹桥，大虹桥之于上海更高于上海国家会展中心总投资230亿，是全球最大会展中心。周边20万方商业，每年几十场大型展览，号称“永不落幕”的世博会。医疗配套上海新虹桥国际医学中心，总面积约100公顷，投资规模约100亿元，一期将有法国NOALY妇产医院、百汇国际综合医院、复旦儿童医院、韩国白家美莱整形等十余家医疗机构入驻，上海名医门诊、大视光中心等高端诊所，都将于2016年年底投入运营。国际学校十余所国际学校云集，沪上教育品牌展示基地，英、美、德法、新加坡、韩国学校，蒙特梭幼儿园、摩根亨利幼儿园、台商子女学校、新世界外国语学校等。高端酒店十余家五星级高端酒店云集，洲际酒店、金臣凯悦酒店、朗豪酒店、万丽酒店、英迪格酒店、丽笙酒店等。高阶商业风尚天地国际生活重心、西庭网球俱乐部、大都会俱乐部、银涛高尔夫俱乐部、佘山高尔夫俱乐部。虹桥交通枢纽实现轨、路、空三位一体的超级模式，比肩欧洲交运流量最大的法兰克福机场绿色生态新建建筑达到100%国家级绿色标准，三星级绿色建筑超过50%。华翔、迎宾、云霞、天麓四大绿地已全部建成，公共绿地新增56公顷，总面积相当于陆家嘴绿地面积的6倍。知名企业2014年至今，商务核心区内新增企业217家，合同外资4.6亿，已吸引了罗氏诊断、壳牌石油、格兰富、基恩士、中国平安、长江商学院、伊顿国际教育集团等知名企业签约入驻。虹桥作为长三角26座城市的核心，将成为第六大世界级城市群的发起点，世界进入虹桥时间虹桥北美五大湖城市群美国东北部大西洋沿岸城市群英国中南部城市群欧洲西北部城市群日本太平洋沿岸城市群中国长三角城市群中心城区虹桥江桥华漕徐泾莘庄七宝九亭南翔安亭佘山洞泾新桥赵巷商务-生产研发商务-人居商务-人居商务-人居会展-商务科创-人居5KM10KM15KM嘉闵高架九亭如何脱颖而出？多中心发展的格局之下，大虹桥的规划能级和国际定位，使其成为城市新中心与世界毗邻。板块九亭徐泾七宝莘庄华漕江桥功能科创-人居会展-商务商务-人居商务-人居商务-人居商务-生产研发规划南虹桥科创中心西虹桥商务成长区闵行副中心城市副中心南虹桥商务拓展区北虹桥核心区与虹桥核心直线距离6.5km5km5km11km3.2km7km人口30万人13万人28万人28万人19万人26万人配套商业、生态、交通等逐步升级老牌别墅板块，配套不足配套逐步完善配套齐全老牌产业板块，整体配套老旧商业仅万达，板块整体界面较差代表项目本案（待售）贝尚湾（在售）象屿名城（售罄）万科天空之城（待推）葛洲坝虹桥紫郡公馆（待售）万科城市花园（售罄）TODTOWN天荟悦麓（待售）金辉海上铭著（待售）西郊河畔花园（售罄）龙湖天璞（待售）PK优势人口优势科创功能定位且新盘优势交通距离优势人口及新盘优势交通距离及配套优势九亭的未来------环虹桥最有潜力的人居板块在虹桥众多辐射区中，我们的机会在于明确自身科创人居的功能定位，凭借人口&交通&配套优势，与其他板块做区分，1条9号线，打破了九亭的闭塞，将徐家汇快速连接,，嘉闵高架，更带来立体化的出行触角，环虹桥皆可通达。大规模商业开发，升级配套环境，使九亭具备时尚都会元素。与虹桥的近距离，使区域级的商业联通升级具备城市级的商业节点。九亭区位占位重构多中心发展的格局之下，大虹桥的规划能级和国际定位，使得区别于其他副中心，成为城市新中心与世界毗邻，而九亭凭借人口&交通&配套优势力作虹桥最有潜力人居板块。人口基数雄厚商业配套升级近距离联通虹桥享大虹桥“地利”我们面临的市场竞争有哪些？市场竞争——挑战下的机会Marketcompetition-theopportunityofchallenge02三个挑战，对应三个机会从2016年-2017年上海调整政策出台的发展脉络来看，有两个明显的特点：一、房地产市场调控是中央宏观经济调控的整体布局，上海收紧调控是政策使然，绝非偶然；二、政策层层加码，力度空前，价格受限严重，短期无突破可能限购限贷升级，首套首付提高至35%，二套普通50%，非普通70%限购限贷申请预证周期延长，项目价格受到强硬干预，新增供应价格折损严重预证加强商品住房用地交易资金来源监管，资本市场资金禁止进入土地市场资金新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售，严格落实购房实名制销售监管升级限价公证挑战一|宏观调控升级化层层调控，行政干预强硬，短期无反弹可能泛区域公寓产品全面高端化，同质竞争围合核心竞品龙湖天璞万科天空之城葛洲坝虹桥紫郡公馆金辉海上铭著TODTOWN天荟悦麓仁恒西郊花园贝尚湾标签高密度景观人文、TOD智能、科技生态、美学智慧、TOD生态、配套建筑景观户型80㎡/2R100、117㎡/3R89㎡/2R99、120㎡/3R113-136㎡/3R170-186㎡/4R95、130㎡/3R103-177㎡/2-3R94㎡/2R147㎡/3R，162㎡/4R98-113㎡/2R128-144㎡/3R174㎡/4R装修精装（减配）报价8000元/㎡（减配）报价8000元/㎡精装精装报价4500元/㎡精装配套7600㎡邻里中心、智能安保体系、私人管家服务自持近10万方商业依托大虹桥繁华成熟商业、酒店和国际医疗机构等紧邻轨交莘庄站，坐享仲盛广场、龙之梦、天空之城等城市配套资源地铁上盖，自身涵盖14万㎡的商场、2万㎡的酒店近6000㎡的超大下沉式会所，周边拥有多所国际学校与商业中心

会所、泳池、自带商业品牌龙湖万科中国葛洲坝地产金辉地产上实城开仁恒总泉规划Ago市场关注低、量少、价低Future品牌强势、市场热议、量多、产品同质挑战二|公寓竞争高端化竞品均在17-18年集中入市，同期分流竞争激烈龙湖天璞万科天空之城葛洲坝虹桥紫郡公馆金辉海上铭著天荟悦麓仁恒西郊花园泗泾徐泾九亭七宝莘庄华漕江桥青浦北部赵巷中骏地块格力地块融创地块贝尚湾5.06.07.08.05月6月7月8月9月10月11月12月2018单位：万元本案一期葛洲坝仁恒贝尚湾龙湖天璞一期天荟金辉海上铭著中骏地块万科二期融创地块龙湖天璞二期龙湖天璞三期本案二期挑战二|公寓供应集中化注：泗泾格力地块预计2018年无法上市竞品等级楼盘名称规模可售存量未售货量预计开盘/加推时间主力总价（万元）后续推案计划核心竞品贝尚湾55万12套456套17年上半年公寓500-870，别墅1200前期房源已经售完，后期房源推出时间待定。核心竞品仁恒西郊花园24万41套（已有预证，备案价5-5.5万）约440套左右17年4-5月580-800目前待推，预计二季度加推，主推140㎡/3R及90-100㎡/2R，预计5.5-6万/㎡核心竞品葛洲坝虹桥紫郡6.2万-

286套17年5月700-1000目前样板房针对意向客户开放，预计5月开盘，第一批房源全部已被内定核心竞品龙湖天璞雅筑16.3万-

1640套17年5月450-700一期预计5月开盘，售价6.2万/㎡，推出300余套；二期预计下半年加推，约600余套，80-120㎡为主；三期预计18年入市，约500余套，160-170㎡为主干扰竞品万科天空之城二期44万（住宅25.4万）-1941套18年年初550+万科天空之城分三期开发，一期已售罄，二期三期信息待定干扰竞品金辉海上铭著9.9万-

652套17年下半年660-1000样板房3月开放，预计下半年开盘干扰竞品TODTOWN天荟悦麓70万（住宅9万）-

525套17年下半年750-1400样板房3月底推出，预计今年下半年开盘干扰竞品中骏地块2.4万-

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预计18年入市-

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干扰竞品格力地块5.2万-

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预计19年入市-

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干扰竞品融创地块7.8万-

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预计18年入市-

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合计265套5940套长线竞争对标，内有贝尚湾，外有龙湖天璞挑战二|公寓供应集中化下有小联排、上有一二手平层公寓，两极分流表：泛区域二手平层公寓代表项目M9仁恒西郊花园147-162㎡3-4房葛洲坝紫郡公馆135-177㎡3-4房贝尚湾128-174㎡3-4房天荟153-174㎡3房金地都会艺境102-140㎡联排600-800万之间新城上坤樾山115-140㎡联排660万起金地玺华邨108-142㎡联排预计5.8万/㎡··一手平层一手联排龙湖天璞160-170㎡4房区域年代4R代表项目面积总价九亭2008-2018143-170600-780贝尚湾九城湖滨国际三盛颐景园七宝2006-2010138-162850-1000万科城花新园皇都花园古美罗阳2006-2012126-188710-1200万源城江南星城静安新城2004168-169800-1400欧风花都金汇2006-2015141-219800-1300锦绣江南风度国际航华2003150-189740-840新明星花园龙柏2004150-207900-1100中祥龙柏苑挑战二|叠墅竞争两极化现有配套虽齐但能级偏低，尤其是教育医疗层面配套数量能级代表医院1公立二级乙等松江区中心医院九亭分院幼儿园5+民办幼儿园星晨幼儿园上海加华艺术幼儿园上海迪生双语幼儿园上海启星幼儿园公立二级九亭镇中心幼儿园（一园两部）小学2公办小学九亭小学九亭第四小学中学1公办初级中学九亭中学1民办高级中学上海大学附属外国语中学挑战三|现有配套低端化2017年4月27日，瑞虹新城悦庭加推232套房源，均价10.3万元/㎡加推当天基本售罄2017年Q1，成交40套房源成交面积0.78万方，均价10.7万元/㎡金额8.35亿元2017年Q1，成交38套房源成交面积0.99万方，均价11.6万元/㎡金额11.48亿元日光盘持续频繁出现一季度，多盘入市，虽然价格较预期有所折损，但在价格不低的情况下成交惊人，日光盘现象仍在；政策消化期过后，客户对市场预期并未降低，反而越发高企嘉定金地世家徐泾万科天空之城浦东万科海上传奇2017年1月22日首开，推出210套房源均价4.38万/㎡，低于早期5万/㎡市场预判开盘当天基本售罄2017年3月4日首开，推出348套房源均价6万/㎡，低于早期7万/㎡市场预判开盘当天基本售罄，去化率高达95%以上2017年3月18日加推，推出276套房源均价6.7万/㎡，低于周边市场均价开盘2小时售罄闸北中粮天悦壹号绿地世纪城虹口瑞虹新城高端产品抗跌性强，升值潜力大，固有优势明显高端市场潜力依旧，客户热情不减单价10万+高端项目其蓄客量较大，市场对此类产品需求仍在另一个方面看，高总价项目的高性价比也拉动了项目去化的速度机会一|市场预期未降温政策消化周期趋短，客户热情不减，预期高企“地王”重塑区域价值，基础已定，价格有支撑板块地王名称预计住宅单价（万/㎡）嘉定新城西上海嘉定新城地块5.5+金茂&建发嘉定新城地块冲击7.0江桥江桥龙湖天璞6.0-6.5徐泾葛洲坝紫郡公馆5.5+首创徐泾地块6.0+中骏徐泾地块7.0+泗泾格力/融创泗泾地块5.5-6.0松江新城合景泰富松江新城地块6.0+莘庄天荟/金辉海上铭著7.0+西上海价值重塑，5.5万/㎡托底本案将具备更安全的定价空间5.5-7.0万

5.5-6.0万

5.5-7.0万

未来2年西上海地王所在板块主力住宅项目单价分布图嘉定新城泗泾徐泾6.0-6.5万江桥6.0万松江新城轨交17号线（待开）M9M2M11莘庄九亭7.0万机会二|价格基础有支撑沿9号线上游板块，传统导客区域，供应空窗期漕河泾无新房供应徐汇无新房供应七宝无新房供应九亭唯一供应M9机会三|局部竞争空窗期各户型面积段紧凑，较之竞品，总价更可控类别本案贝尚湾龙湖天璞万科天空之城（17年无竞争）葛洲坝紫郡公馆仁恒西郊花园金辉海上铭著TODTOWN天荟悦麓竞争力2房7598-1118089/94/103面积最小总价优势强3房95138100、11799113-13814795、130153-177面积最小总价优势强4房120174160-170（二期）120170-186162、223//面积最小且稀缺总价优势强叠加114-135///////供应稀缺价值最优机会三|产品总价可控性价格基础有支撑机会二局部竞争空窗期机会三产品总价可控性机会四市场预期未降温机会一享“天时”，机会>竞争如何更精准的认知客户？求客户演变——阶层需重塑Customerevolution-reshapingclassneeds03·客户洞察·价值诉求两条交通主线组成三角形客户池深耕型客户九亭区域原住民地段基本无抗性，分户/置换改善需求上游板块挤压客购买力强，品质置换为主攻克型客户抢夺型客户大虹桥产业客产品需求覆盖面广，但同时选择余地大，需定点抢夺9号线嘉闵高架九亭虹桥商务区徐家汇长宁七宝漕河泾客户〡地图以区域地缘客、上游挤压客和产业关联客三类客户群体为主ONE区域地缘客九亭原住民原本就居住在九亭区域的居民，习惯了这边的生活方式，分户或二次置业等，有浓郁的地缘情结，最易抓取、抗性最小THREE产业关联客大虹桥片区他们来自全市，因大虹桥产业吸附，工作在该区域，地缘依赖性相对较弱，有过一次或以上置业经验，再次置换，追求地段潜力，更强调尊享生活品质TWO上游挤压客七宝、漕河泾、徐家汇、长宁居住在七宝、漕河泾、徐家汇、长宁等上游板块，因上游供应稀缺，价格挤压而外溢的客源，区域内无房可选，纵深顺延后选择本项目客户〡定位客户〡属性概述需求户型年龄结构区域分布家庭结构置业逻辑关注点75㎡/2房25-45区域刚需刚改及分户；上游板块及全市机会型客户夫妻二人为主首置/分户/婚房/养老总价、交通、增值空间95㎡/3房25-35本区及上游板块置换客群小夫妻/一孩置换/改善功能、品质、教育120㎡/4房30-40区域二手置换客群；徐家汇、漕河泾、虹桥等区域的置换客群和企业白领二孩/三代同堂品质及功能改善学区、地段、品牌、社区品质、细节打造114-135叠墅/3-4房35-45区域内部高端改善客；徐家汇、漕河泾、虹桥等区域企业高管；二孩/三代同堂尺度+功能+品质+物业类型改善社区品质、地段配套、居住品质、未来升值前景、附赠、物业分产品户型的客户样本描摹客户〡心理洞察物质之外，对生活之美有更高要求自我价值寻求自我身份与价值认同追求便捷生活功能完善生活配套追求健康生态环保追求休闲休憩调性追逐时尚科技智能WHOJIDNIVFKBNWEINVIEDNVWIVANFHNCIWEOHFNIOEF42FGWG城市中产

新贵阶层继续理想的路上，追逐内心所享适我的，才是我所爱热爱旅行、关心公益，也越来越注重自己与家人的健康。对潮流和前沿时刻灵敏对艺术与时尚独有追求客户〡总结感性理性EmotionalRational生活品质提升有社交、有品位懂时尚、懂美学更小资的生活方式前沿、潮流地段好，交通便捷配套完善，满足生活考究细节，注重景观关注功能及附赠看中增值空间我们的客户不仅需要理性的居所

更需要一种精神的兑现他们用心

兑现的，是人生之“悦”。有能力让生活更从容，有格局让未来更靠近掌控自己的人生，用能力兑现“梦想”人生前半程的艰辛奋斗，起伏中的锲而不舍都会在某个时间点，兑现为“丰盛”兑现人生兑现承诺携手走过半生的家人，逐渐长大成人的儿女是时候，将承诺兑现为“幸福”兑现生活兑现人生之“悦”/就在而当“象屿”遇见“虹桥”是客户的兑现，也是品牌的兑现象屿·虹桥悦府经历浮沉之后的平步青云人生中场，拥事业有成当下，就是最好的时光人生渐入佳境时诉求〡精神属性—对话客户/推广主题—悦，享人生有家人陪伴、有能力担当、有理想不灭，兑现人生之悦营销主张——独特的价值体验Marketingproposition-uniquevalueexperience04·项目价值体系·营销展示与推广既有价值①|稀缺型低密社区一期#9#10#11#12#13#14#15#16叠加#2#1#3#4#6#5#7#8公寓首开楼栋120㎡户型5F多层75㎡户型95㎡户型商业变电站户型配比类别房型面积段(㎡)套数套数比高层2R2T1W7511214.8%3R2T2W9537749.7%4R2T2W12010013.2%叠加下叠135689.0%中叠120689.0%上叠114344.5%合计759100%首开#9-12楼（共计271套）及1栋叠加#2楼（20套），公寓首推大户型（120㎡4R及95㎡3R），后期将加推#14-16楼，其中#14楼均为75㎡小户型。本案为低密度社区，由75-120㎡的高层公寓和114-135㎡的叠加别墅组成，稀缺型叠加别墅将是本案强势卖点之一既有价值②|传统新古典搭配稀有新亚洲的建筑立面风格叠加立面：新亚洲高层立面：简约新古典以优质品质真石漆为用材，彰显公寓简约新古典、叠加新亚洲风格既有价值③|现代艺术+简雅时尚风格社区景观环境售楼处前广场缤纷种植池伴亭路绿化带端景景墙会所入口中心水景宅间景观宅间园路通过打造商业区广场缤纷种植池、宅间意境端景景墙、伴亭路绿化层次感等，实现项目具备艺术气息的简雅现代时尚住宅风格既有价值④|精适高层公寓+高附赠叠加别墅全赠送半赠送A1户型中间套：95㎡（3R2T2W）3.6m2.9m3.4mB1户型边套：120㎡（4R2T2W）4.0m3.1m3.7m2.8m2.9m3.4m下叠（135㎡，4R3W，送地下室+庭院）庭院挑空地下1层1F2F中叠（120㎡，4R3W，送地下室+庭院）3F4F上叠（114㎡，3R3W，送阁楼）5F6F下叠：135㎡，4R3W，南庭院（约33㎡），南地下室（约35㎡）；中叠：120㎡，4R3W，北地下室（约30㎡）；上叠：114㎡，3R3W，阁楼（约60㎡）地下1层备注：竞品具体分析见附件2对比竞品，本案既有产品价值不够突出，需寻找核心价值标签产品本案龙湖天璞万科天空之城葛洲坝虹桥紫郡公馆金辉海上铭著TODTOWN天荟悦麓仁恒西郊花园贝尚湾物业类型公寓+叠加别墅全高层公寓高层公寓+商业+办公全高层公寓全高层公寓高层公寓+商业+办公全高层公寓公寓+联排别墅☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆建筑立面新亚洲&新古典风格现代新古典大面积玻璃结合金属纽约大都会贝氏事务所现代风格新古典主义现代典雅风格☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆景观现代艺术+简雅时尚风格约7万方高密度景观三轴规划景观贝尔高林出品AECOM设计MartinIilbert设计中央景观区，法式特色园林景观5大建筑景观组团☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆户型75㎡/2R、95㎡/3R、120㎡/3+1R、114-135㎡/叠墅80㎡/2R100、117㎡/3R89㎡/2R99、120㎡/3R113-136㎡/3R170-186㎡/4R95、130㎡/3R103-177㎡/2-3R94㎡/2R147㎡/3R，162㎡/4R98-113㎡/2R128-144㎡/3R174㎡/4R☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆精装精装精装（减配）报价8000元/㎡（减配）报价8000元/㎡精装精装报价4500元/㎡精装☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆物业复瑞物业龙湖物业万科物业葛洲坝物业金辉物业-仁恒物业丰柏物业☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆会所约500㎡7600㎡邻里中心无有会所泛会所无6000㎡下沉会所会搜☆☆☆☆☆☆☆☆-☆☆☆☆☆☆☆-☆☆☆☆☆☆☆☆商业配套名城一期和本案底商商业配套会所自持近10万方商业靠近虹桥商圈靠近莘庄商圈自身涵盖14万㎡的商场、2万㎡的酒店靠近虹桥商圈自带商业☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆项目定位：首席艺术豪宅“Thegallery—大师的院子”艺术园林景观8位大师油画为载体打造画廊园林体系经典案例启示|瑞虹新城悦庭现代艺术家的定制艺术作品植入项目产品中郑路的《悦石》、彼得沃德克的《喜悦》、师进滇的《蝶恋花》艺境会所实景呈现：开设“TheClub—悦庭汇”“The—悦空间”艺术圈层品鉴，打造上海首个艺术主题会所经典案例启示|瑞虹新城悦庭TheClub-悦庭汇——高端圈层TheClub悦·庭汇：与顶级会所运营机构合作，为VIP客户提供定制服务。悦·宴：顶级定制私宴空间。TheSpace-悦空间——艺术空间TheSpace悦·空间：定期举办艺术展览，与签约艺术家合作定期开展艺术分享会。cafédelu艺术咖啡厅：与品牌咖啡机构合作，打造艺术咖啡厅。项目定位：首席艺术豪宅瑞虹新城的启示感性定位落位理性产品，逐渐赢得客户认同，形成鲜明的项目标签树立一场生活与艺术的对撞！首席艺术豪宅而本案如何对味目标客户？又如何落位产品理性诉求？项目核心价值标签精致社区极致细节雅致生活人生之悦，“享受”即在当下“美”，即眼界“致享美学”——极致之享，即人生的境界国际虹桥，土地资源的要求象屿·虹桥悦府精致客户阶层改变带来生活眼界的改变高房价时代对空间尺度的“厘米化”要求智慧科技发展已改变生活形态，房企的前瞻性眼光决定领跑的姿态“致享美学”的落位实现国际+|致享会所以运动和聚会为开放式的圈层交流平台，构建“第二客厅”建议规划健身房和可变多功能厅（与酒店合作，提供业主聚会、儿童生日宴、KTV等多功能服务）健身房多功能厅精致+|悦享商业商业以“小衡山路”为范本，打造设计感十足的时尚街区包含便利店、洗衣店、咖啡店、酒吧、生鲜超市、四点半学堂等，早期可在商铺外玻璃贴上效果图，提前呈现未来的商业氛围，后期接入社区APP服务，提供网上预约、点单、付款、售后等业主会员尊享服务24小时便利店自助洗衣房咖啡店酒吧早期商业外贴图四点半学堂精致+|奢艺大堂每个楼栋的公共空间利用灯光和小品打造成不同主题的现代简约风格，形成差异与统一共存的设计美学感一种风格的入户大堂、楼梯间和走道，利用不同颜色的灯光和小品打造成不同主题的风格精致+|精装车库创意精装地下车库，细节打造精致生活创意色彩标识不同楼栋车位·大小车专属车位·创意画作装饰智能+|公共部位6个社区人性化细节，融合智能和艺术设计，尽显智慧美学户外充电装置儿童洗手台一体桌椅社区夜光漫步道宠物栓高低组合座椅（座椅下可储物）8个户内适我化细节设计，将智能&智慧美学融入生活升降插座让插座使用更加便捷淋浴器花洒调节器根据身高调节花洒高度下垂式插座让洗衣机完全靠墙，且避免进水隐患阻尼强度调节为方便不同人群使用，橱柜五金件设置可调节阻尼锡纸水槽柜水槽柜的底版用锡箔纸贴满，防止水槽漏水导致柜体发霉电热毛巾架根据身高调节花洒高度旋转储物柜合理利用转角空间卫生间抽屉插座方便吹风机等电器的使用公共部分卫生间&厨房智能+|适我细节定制化硬装和软装方案，匹配不同客户需求，使客户体验定制美学采用不同品牌的装修材料和颜色设计设置多重硬装装修，后期客结合同策软装业务，为客户提供个性化的装修服务精致+|个性精装智能+|机器人管家结合社区APP，实现家居智能化引入智慧家居系统，利用机器人和手机APP达到远程控制功能，突破传统APP控制首创机器人智能管家国际虹桥·致享美学社区致享美学——居住的兑现悦享人生——生活的兑现象屿虹桥悦府致享社区生活配套网络社区商业的升级与服务社区园林规划的致享体验社区业主“悦友圈”交友平台致享云服务物业体系象屿幸福生活细节物业服务象屿五大社区服务体系致享机器人居住体系陪伴智能机器人服务的引入系列智能化居住功能我们用心的兑现建筑致美新亚洲建筑风格、历久弥新精工品质，匠心呈现生态致美几何艺术与功能体验结合的园林之美低密居住社区，生态空间之美户型致美75平方米精致公寓95-120平方米雅致美宅114-135平方米别致悦墅精装致美高端家装品牌的精致享受贴心的适我化装修细节设计-项目价值点落位-—项目定位—国际虹桥·致享美学社区上海向西，用心之作，兑现人生的美学之享极致/雅致/别致用不断的创新，来定义上海以西象屿虹桥悦府——致享美学社区，虹桥荣归于此，悦府成就于此推广展示活动为城市中产/新贵阶层带来一场独特的“致享美学”营销体验Ⅰ象屿的美学致享·象屿品牌的幸福美学Ⅱ悦府的美学致享·唯此悦府的体验美学

Ⅲ人生的美学致享·真正适我的生活美学致享美学营销〡路径HPROMISEOFHAPPINESS

致享·象屿的美学兑现幸福的承诺路径①营销推广这是一场象屿与业主的幸福兑现“象屿再九亭”品牌推广运营“象屿构筑幸福”老业主计划兑现幸福的承诺落位产品国际虹桥·致享美学社区75-134平方米2-4房，全龄段的户型打造落位客户更优质的生活享受自住改善、子女首置、父母养老，全生命周期的购房需求就在象屿·虹桥悦府Step1系列品牌公益行·2017年6-7月，以公益形象进入九亭Step21场品牌发布会·2017年8月初，悦府正式亮相Step1象屿社区邻里节·2017年6-7月，举办3场社区邻里节Step2“象屿会”邻里平台·同步启动老业主交友平台推广〡逻辑全龄段的户型打造满足全生命周期的购房需求入沪10年的象屿，需要一次品牌的全面升级与市场认同象屿·虹桥悦府，再九亭、在虹桥、耀上海！Step1系列品牌公益行·2017年6-7月，以公益形象进入九亭Step21场品牌发布会·2017年8月初，悦府正式亮相“象屿再九亭”品牌推广运营【活动时间】2017.6月中旬-7月中旬【活动地点】九亭区域主要路口、9号线主要地铁口公益系列一：象屿送清凉，九亭区域内的社会关怀，传达品牌幸福生活理念“象屿再九亭”品牌推广运营品牌公益行：以公益形象走进九亭，以品牌公关事件先行发声！公益系列二：少儿读书行，九亭区域内的教育关怀公益活动，关注孩子教育【活动时间】2017.6月底-7月底【活动地点】九亭区域的23所幼儿园、7所小学、4所中学幸福的温度象屿再九亭再九亭，在虹桥！时间：2017年8月初对象：媒体、老业主、公司高层发布会亮点：品牌理念输出：象屿“幸福生活细节”的美学生活愿景——品牌宣传片、品牌白皮书、品牌成长故事演绎悦府2.0发布：象屿·虹桥悦府正式亮相——“致享美学”社区概念输出、致享伙伴战略合作“机器人”定制开发计划VVIP客户之夜：邀请陪伴象屿成长的老业主参与，共话人生故事“象屿再九亭”品牌推广运营品牌发布会：借势象屿品牌的项目正式亮相，线上推广集中引爆！象屿“致享美学”发布会线上邀请函发布悦府线上360°虚拟社区互动游戏上线推广平台

1

官方微信——6月启动、预热“致享美学”人物专访片拍摄品牌发布会现场直播

推广平台

2

电视媒体——7月集中、造势地产、时尚、科技、金融等多元化网络媒体覆盖优选搜房网、新浪网围绕品牌发布做软文专题炒作

推广平台

3

网络媒体——全程跟踪、全覆盖持续两个月，一场集中于象屿品牌发声的媒体推广引爆，让上海再识象屿！①象屿十年感知幸福的温度品牌发展对味象屿老业主人生故事②科技致美，未来生活蓝图探讨未来的致享生活发展，智能机器人合作③象屿·虹桥悦府的首次发布国际虹桥的发展潜力，致享美学社区传播内容挖掘

“象屿再九亭”品牌发布会推广时间：6月中-8月中“象屿再九亭”品牌推广运营品牌发布会：借势象屿品牌的项目正式亮相，线上推广集中引爆！携手象屿10年的同策，覆盖象屿最全的老业主资源充分挖掘象屿老业主“全龄段生命周期”的购房需求Step1象屿社区邻里节·2017年6-7月，举办3场社区邻里节Step2“象屿会”邻里平台·同步启动老业主交友平台“象屿构筑幸福”老业主计划利用象屿老社区资源，开展象屿邻里节，挖掘老业主、老带新客户【活动时间】2017.7月中旬-8月中旬【活动地点】象屿品城、象屿都城、象屿名城【活动内容】

“社区纳凉活动”的形式，开展啤酒美食荟、露天电影欣赏、邻里物品置换、小品表演、抽奖等活动【物料需求】项目小礼品、手提袋等宣传物料【推广传播】象屿官微+区域短彩信推送凭条+区域内微信KOL对活动进行传播，活动中植入项目信息传播【拓客结合】通过与教育资源的合作对区域内家庭客户进行覆盖“象屿构筑幸福”老业主计划象屿社区邻里节：象屿走进社区，幸福生活细节的品牌体验营销。“象屿构筑幸福”老业主计划象屿会：老业主邻里交友平台，幸福生活细节的圈层营销。“一封家书”——象屿会召集象屿会邻里活动象屿福利邻里交友象屿邻里节【家书内容】邀约加入象屿会，免费参与象屿社区邻里节；同时告知悦府项目启动，输出项目入市信息【线下发放】制作完成“一封家书”，到象屿社区信箱投递，同时选择社区意见领袖上门派送【线上配合】官方微信同步发布，通过线上业主送礼活动做老业主关怀业主圈层私宴重公关,轻硬广，打一场真正“走心”的营销战役推广〡媒体策略人生渐入佳境时“理想、情怀、感悟……”，寻找与他们的情感共鸣，实现与目标人群的平等对话媒体选择30%户外广告投放30%电视+网络+杂志40%新媒体投放虹桥区域为主、长宁及徐汇市区为辅形象占位、品牌立势媒体投放占比媒体投放建议媒体投放目的地产类电视及网络媒体+高端杂志投放视频传播、价值解读微信KOL、高流量App的选择性投放公关造势、口碑营销推广〡话题示例当人生渐入佳境时不俯首、不贴耳渐明爱恨、渐知苦乐正值黄金之年、正当时代之先······渐入人生佳境致享美学生活“人生中场，不妨停下来看风景”对味目标客群的人生状态内容概要：以视频的方式拍摄一段人生故事题材，传递项目生活理念传播平台：地产天下、第一地产等地产类电视媒体推广〡话题示例他们说，“怎么算成功？别问别人，问自己。“他们说，“多一个朋友不是多一条路，是多一份知心相交。“他们说，“再忙都要记得陪孩子、陪家人，他们是你最需要守护的人。”他们说，“路还很长，还有太多美好的、新鲜的、刺激的事物等待着去发现。“······“我们说，这就叫致享美学！”对味目标客群的处世哲学内容概要：老业主采访的方式切入，从目标客户角度去解读致享美学传播平台：今日头条APP、“这里是上海”微信公众号推广〡创意示例线上360°虚拟社区模拟项目呈现后的智能社区体验，形成用户可互动参与的H5社区游戏在线上发布“致享美学”系列微视频发布制作系列微视频解剖项目内涵，用于朋友圈传播“象屿会”的线上召集以老业主为基础建立象屿“象屿会”平台，提供各类活动组织、召集、体验服务“致享美学”社区召集令象屿虹桥悦府致享美学社区“致享美学”线上360°虚拟社区发布路径②营销展示DTHELIFEYOUDREAM致享·悦府的美学兑现梦想的生活阵地接待仪式感极致的“首印”效应悦府定制咖啡馆雅致的服务体验悦府美学生活馆别致的样板生活展示兑现生活的梦想，给你梦想的生活，就在象屿·虹桥悦府！象屿遇见虹桥悦府2.0“致享美学”展示体验唯此悦府的展示接待体系

展示〡亮点一场专属于悦府的“致享美学”看房体验01阵地内异形围挡、道旗、氛围营造02售楼处入口外模接待岗03看房动线女骑士仪仗队05智能机器人带看，美学生活体验04悦府高定咖啡，顶级咖啡师打造展示〡动线极致的“首印”效应——阵地的整体形象包装展示阵地〡接待仪式感项目形象出街、商业氛围包装01阵地内异形围挡、道旗、氛围营造

沿街商业氛围营造入口艺术雕塑展示异形围挡、道旗包装

展示服务〡接待仪式感极致的“首印”效应——售楼处入口形象岗聘请外模做入口形象岗，高规格的礼宾接待02售楼处入口外模接待岗展示服务〡接待仪式感看房动线中由女骑士骑马做服务接待项目体验03看房动线女骑士仪仗队精致的接待仪式——看房动线的贵族式体验雅致的服务体验——悦府咖啡馆品鉴展示体验〡悦府咖啡馆在售楼处开辟专属咖啡馆区域邀请顶级咖啡师为悦府定制专属咖啡现场不定时开展咖啡美学品鉴悦府高定咖啡，精美现场烘焙04进入售展中心的那一刻，“悦香”扑鼻而来~展示体验〡美学生活馆别致的样板生活——悦府美学生活馆将样板间打造为“美学生活馆”植入机器人服务体验中心：由机器人配合进行样板间接待服务样板间内不定期开展花艺展、插画展等艺术美学品鉴活动智能机器人带看，美学生活体验05L路径③营销活动致享·人生的美学兑现丰盛的人生ENJOYLIFE艺术欣赏类主题活动1/现代舞表演2/家居设计展3/话剧、音乐剧等致享-艺术活动〡致享生活致享系列主题活动，在悦府诠释丰盛的人生美学！ONE亲子教育类主题活动1/四点半学堂2/儿童绘本分享3/亲子家庭游戏等致享-优教活动〡致享生活致享系列主题活动，在悦府诠释丰盛的人生美学！TWO健康生活类主题活动1/健身、瑜伽2/花艺、下午茶3/家庭营养课堂等致享-健康活动〡致享生活致享系列主题活动，在悦府诠释丰盛的人生美学！THREE礼品〡建议系列定制款悦府礼品，享受，赠予生活的礼物！节日类礼品：元旦、中秋等来访伴手礼：定制款“悦”咖啡梵克雅宝设计感香水智能机器人“悦府”红酒礼盒、专属花束赠送签约礼品：认购礼品：Lift

OfLife项目入市期借象屿品牌发声，公益类、外拓类为主，形成事件性营销，项目形象树立活动〡整体策略线上公关造势，线下拓客结合在不同营销阶段实现以活动为发力点的多效传播产品推售期结合售楼处开放、样板间公开等现场展示节点进行项目发声，输出产品价值项目续销期“致享”系列主题活动，主力在续销阶段形成客户口碑效应，传导项目理念象屿再九亭——系列公益行、1场品牌发布会象屿构筑幸福——3大社区邻里节沪上首个美学咖啡馆发布暨售楼处开放悦府智能机器人体验中心暨样板间开放1/致享-艺术类主题活动2/致享-优教类主题活动3/致享-健康类主题活动销售攻克——限价下的精细化执行Salescapture——fineexecutionunderpricelimit05·产品梳理·拓客策略·推售策略产品梳理|高层公寓「高层公寓」产品卖点分析客户来源分析户型方正、南北通透单/双套间设计A1户型中间套：95㎡（3R2T2W）3.6m2.9m3.4m全赠送半赠送B1户型边套：120㎡（4R2T2W）4.0m3.1m3.7m2.8m2.9m3.4m卧室均带飘窗功能间尺度感佳户型升级，功能性加强，卧室均带飘窗，尺度感升级，舒适感更佳75-120㎡精适2-4房，户型功能升级，主要对味本区改善客户核心客户：九亭本区客户次级客户：泛区域挤压客户（七宝、漕河泾）机会客户：大虹桥关联性客户、市区外溢客户产品梳理|叠加别墅「叠加别墅」产品卖点分析客户来源分析附赠面积大、带电梯，兼顾舒适度及门槛级，区域内的稀缺产品全赠送半赠送下叠（135㎡，4R3W，送地下室+庭院）庭院挑空地下1层1F2F中叠（120㎡，4R3W，送地下室+庭院）3F4F上叠（114㎡，3R3W，送阁楼）5F6F庭院上叠送阁楼，中叠、下叠均附赠地下室+花园关联性客户散点分布市区外溢型客户为主长宁：北新泾、天山闵行：七宝、龙柏徐汇：漕河泾、徐家汇114-135㎡品质叠墅，泛区域内稀缺产品，机会性抓取上游市区客户编号对比内容权重本案万科天空之城贝尚湾仁恒西郊花园得分权重分得分权重分得分权重分得分权重分X1X5X3X21地段15%100159013.5100159013.52建筑品质10%1001510510.5909100103内部配套5%10051055.251055.25904.54交通15%100159514.25100159013.55物业管理5%10051055.25954.751055.256环境15%100109013.5100159013.57项目产品及规划10%1001010510.5959.59098户型15%100159013.59013.59013.59开发商品牌5%10051055.25904.51055.2510项目体量5%10051055.251055.251005合计100%

100

96.75

96.75

93.0加权分系数比=竞品/本案0.96750.970.932017年预计售价（扣除装修）P1(A)59000P2(A)48000P3(A)55000参考权重（%）Y150%Y330%Y420%加权后价格（元）P1(B)30491P2(B)14884P3(B)11828P加权57203通过市场比较，毛坯静态价格约5.2万/㎡，考虑17年政策的严控性，预计入市价格不会有增涨；但考虑后期通过产品价值补强和营销推动，预计向上浮动10-15%，则本案入市毛坯价格=5.7*（1.1-1.15）=6.2-6.6万/㎡，公寓精装报价6000元/㎡；按照城市级叠加较高层可溢价20%，叠加入市毛坯价格7.7万/㎡左右；按照龙湖天璞170㎡预计6万的单价，竞争总价为1000万元，预计均价8.2万/㎡。综上因素考虑，本案入市精装价格在6.8-7.2万/㎡之间，叠加毛坯价格7.7-8.2万/㎡价格推导预计本案高层入市精装价格约6.8-7.2万/㎡，叠加毛坯价格7.7-8.2万/㎡拓客|策略深耕区域、东进北拓、三点一线，分3类客户的针对性拓客动作市区外溢客户本区客户大虹桥关联客户九亭深耕战·全覆盖的社区驻点拦截·象屿邻里节活动的老业主深挖·高频次的短彩信/DM直邮/电信账单机会攻克战·三大外展点阵地建立：长宁西郊百联、徐汇美罗城、七宝万科中心·以展点为中心的商业、办公、社区拓客定向抢夺战·以企业为重心的大客户拓展·针对性开展教育、论坛等形式的定制活动产品推售|货量&货值589套高层公寓，170套低密叠墅，总销56.32亿元物业类型/面积段（㎡）套数（套）套数比（%）高层7511215%9537750%12010013%叠加别墅135(下叠)689.0%120(中叠）

689.0%114（上叠）

345.0%合计

759100%一期#9#10#11#12#13#14#15#16叠加#2#1#3#4#6#5#7#8公寓120㎡户型5F多层75㎡户型95㎡户型商业变电站售楼处120㎡户型5F多层75㎡户型95㎡户型商业变电站货量盘点货值测算公寓=7.00万/㎡*56215㎡=39.35亿元叠加=8.00万/㎡*21216㎡=16.97亿元总销=39.35+16.97=56.32亿元整盘均价≈7.27万/㎡产品推售|策略建议分3次将公寓与叠墅搭配推售，实现项目价值成长。一期#9#10#11#12#13#14#15#16叠加#2#1#3#4#6#5#7#8公寓120㎡户型5F多层75㎡户型95㎡户型商业变电站售楼处120㎡户型5F多层75㎡户型95㎡户型商业变电站建议2：叠墅和公寓搭配销售原因：1、丰富产品线，让客户有更多选择2、公寓溢价能力较弱，通过叠墅推广助力公寓价值成长建议1：分3次推盘销售原因：1、通过2次加推，促使项目拥有更多价格成长空间，在后期完成项目溢价2、同时，保证充分蓄客周期，筛选优质客户产品推售|3次搭售入市推售楼栋2017年9月2018年3月推售货量共计6幢、291套，面积约30741㎡公寓：271套；叠加别墅：20套共计7幢、337套，面积约32457㎡公寓：247套；叠加别墅：90套货值预估销售目标一年半周期，完成总销56.32亿销售指标公寓：9#\10#\11#\12#叠墅：2#公寓：14#\15#\16#叠墅：1#\3#\4#\6#开盘去化80%以上2018年6月共计4幢、131套，面积约14233㎡公寓：71套；叠加别墅：60套公寓：13#叠墅：5#\7#\8#安全为主，公寓跑量首开热销叠墅主力入市，市场稀缺持续热销少量高层，完成溢价项目收官21.77亿首批开盘第二次开盘第三次开盘开盘去化80%以上开盘去化80%以上23.84亿10.71亿推售说明：1、叠墅和公寓搭配销售的原则，做价格成长；2、符合政府要求，一次性拿预证30000㎡的要求；3、根据工程进度做灵活调整。【象屿·虹桥悦府】全盘营销总控图2017.62017.92018.42018.6首开2#9#10#11#12#加推14#15#16#1#3#4#6#首批开盘期品牌起势、开盘热销加推续热期别墅提势、价值解读藏品惜售期项目溢价、收官之战营销阶段推广诉求活动配合媒体占位/开盘引爆/品牌力树立阵地先行，电视网络新媒体组合投放形象提升/价值解读/产品力输出户外立势，新媒体公关传播造势回归品牌/荣耀收官/项目稀缺性地产奖项评选，品牌增值营销媒体投放渠道拓客2017.122018.92018.3加推13#5#7#8#累计759套清盘人生渐入佳境时国际虹桥

致享美学社区致享美学悦享人生114-135平方米别致悦墅倾城绽放致享美宅限席臻藏象屿跨时代力作荣耀收官1场发布:象屿致享美学品牌发布会2次公开:售楼处公开、样板间公开活动系列客户活动:象屿公益行/象屿邻里节/年末晚宴“致享—艺术、优教、健康”三类主题活动继续高频次开展（1个月4-5次）持续性输出项目生活理念系列已购业主的定制活动、业主私宴“致享”系列持续性主题活动媒体评选类活动定点深耕、全面铺开·象屿老业主深挖·九亭区域深耕·七宝/徐汇/长宁商圈巡展·大虹桥企业拓客针对已购客户地图的拓客升级、老带新挖掘以及客户运营·高端社区DM直投·商业巡展持续·定向企业拓客·大数据Call客拦截·竞品客户拦截2017首开执行方案-销售指标·阶段分解·开盘方案-2017年营销目标销售目标分解2017全年目标总计291套，约22亿开盘前需要累计约2400组客户9月开盘目标：开盘当天达成约233套房源去化目标开盘前需要2200组公寓客户，200组叠墅客户开盘销售目标完成80%去化率，约233套全年指标：签约250套，全款>6亿（首开房源：2#9#10#11#12#总计291套房源）10:1营销难点1、8月底进场，一个月的短周期内如何完成高质量蓄客？2、签约250套、全款6个亿的销售指标如何保障？营销前置化破题1/展示先立、活动先行破题2/线上借品牌先声入市破题3/线下三大展点先期蓄客洗客前置化破题1/增加客户基数破题2/蓄客的同时，全面摸排客户属性破题3/提升认筹门槛，完成客户筛选2017年的营销思考1个主张：强势打造致享美学社区项目形象3种手法：A.对味客户的一场走心营销

从主力客户出发，寻找人生共鸣，理性与感性上对项目的双重认同。B.公关类事件的活动贯穿作为营销手段的同时，起到包装产品为其增加附加值&加强项目致享美学化社区认知。C.极致客户体验+幸福感营造阵地展示包装的首印效应，以及“致享”系列主题活动+“悦友圈”平台为客户营造项目体验。销售产品以高层公寓为主线，别墅主要通过线下先行释放发酵，为明年预热。2条路径：营销重点6月中7月8月中10月初品牌起势+客户蓄量开盘造势+客户锁质首批去化＋热销立势开盘预热、客户筛选线上公关造势&线下泛区域攻克品牌发布、项目亮相线上自媒体发声&线下区域深耕象屿九亭公益行、象屿社区邻里节象屿“致享美学”品牌发布会阵地先行：项目阵地围挡、道旗形象出街官微建立：自媒体发声平台，系列增粉动作网络+电视媒体：品牌发布会发声,智慧标签解读阵地更新：项目热销形象出街，持续销售热度新媒体传播：针对续销户型的KOL系列解读营销阶段线下拓客线上媒体活动配合阶段目的公关造势+外拓强化机会抓取泛区域高质量客户！已购业主深挖+针对性拓客动作深度挖掘老带新客户！“悦友圈”活动平台维护“致享”系列三大主题活动持续开展12月快速去化、保障签约线上热度持续&线下老业主深挖推广主题人生渐入佳境时沪上10载象屿构筑幸福人生渐入佳境时国际虹桥悦府致享美学社区人生渐入佳境时象屿鼎力之作首开冠销虹桥9月11月首批开盘售楼处开放样板间开放首个机器人咖啡馆发布暨售楼处亮相悦府美学生活秀暨样板间公开户外立势：高炮、道旗、电子屏广告媒介组合投放公关造势：事件炒作，诠释美学智能社区媒体借势：借售楼处及样板间开放解读悦府产品力①象屿老业主：一封家书、象屿邻里节②九亭深耕：象屿九亭公益行、社区全覆盖③七宝万科中心商圈巡展启动，抓取七宝客户①老客户回访，老带新深挖②根据首批客户地图，针对性外拓动作③圈层资源挖掘，客户共享①客户回笼：售楼处亮相、样板间开放，客户快速回笼②泛区域客户增量：徐汇、长宁两大商圈外展点启动③虹桥企业拓客启动：企业合作、跨界活动、广告植入品牌发声+区域深耕覆盖象屿老业主及区域客户！营销策略大纲指标达成第一阶段品牌起势/客户蓄量（2017年6月中旬-8月中旬）阵地先行——围挡出街、临时售楼处建立，完成区域内的项目形象占位拓客启动——象屿老业主的深度挖掘与九亭区域内的快速覆盖推广动作——以线上官方微信及区域内微信KOL发声为主活动发声——1次品牌发布会＋多场区域内公益及社区活动道旗：7月中旬出街九新公路、伴亭路道旗、沪亭路、九亭地铁站3.6米高（约围墙高度）阵地完整性，导视作用临时售楼处：6月中旬商铺外场接待、导客、重要业务作用大牌式转角围板（7月中旬出街）5.5米高重要导视作用简易围墙：6月中旬出街项目红线内围墙伴亭路工地围墙，九新公路工地围墙，规划路工地围墙3.6米高阵地完整性、项目信息初步释放形象围墙：6月中旬出街伴亭路&九新公路大牌式转角围板5.5米高提升项目起势昭示性、导视作用售楼处6月中旬-7月中旬，快速完成项目阵地围挡、临时售楼处、道旗形象出街阵地先行|项目形象出街第一阶段/品牌起势/客户蓄量6月，先行上线官方微信公众号，输出项目电子微楼书以及系列线上互动增粉动作推广动作|官方微信公众号第一阶段/品牌起势/客户蓄量①官方微信公众号建立②项目微楼书的线上输出③微信互动体验类游戏增粉象屿虹桥悦府象屿虹桥悦府有胆就来玩！外场拓客|九亭区域覆盖第一阶段/品牌起势/客户蓄量九亭社区—全面铺开【时间】2017.7月-2017.8月【社区筛选标准】1、固定展点周边、地铁沿线；2、在2005年到2012年入住的社区；3、当时品质较高的社区，由品牌开发企业所建造；【拓客方式】成立外拓小组，依靠海量大派单、贴海报、车挂、留电、加微信等措施逐个攻破；【物料需求】印有项目的T-shirt、单页（邻里节门票兑换券）、留电本7-8月，针对九亭社区执行“网格化”拓客，客源全面锁定外场拓客|地铁沿线覆盖第一阶段/品牌起势/客户蓄量9号线—交通关联【拓客点位】9号线关联地铁站【拓客形式】根据各站点人流集中的时间点进行单页派发，每个点位2人，以派发为主，留电为辅助（地铁站人流一般不会驻足停留太久，起到广而告知效应为主要目的）九亭中春路七宝星中路宜山路漕河泾桂林路徐家汇外场拓客|首个外展阵地建立第一阶段/品牌起势/客户蓄量【外展时间】7月中旬-8月中旬【外展目的】在8月中旬项目售楼处开放前，建立外场临时接待展示中心，作为外场拓客的主战场。【拓展目的】展点内：主力业务人员接待，做客户收口，小蜜蜂商场周围派单。展点外：以该展点为核心，同步开展外围商圈、社区、单位的客户拓展。【拓客方式】采取五大拓客动作：派单、挂车挂、加微信、留电话、导入临时展示点洽谈；七宝万科中心—泛区域攻克本案七宝万科中心外场拓客|首个外展阵地建立第一阶段/品牌起势/客户蓄量七宝万科中心—泛区域攻克【展示要求】作为现场接待中心开放前临时展点；搭建高规格的展位，同时配置品牌价值展示，项目价值展示，以及本项目规划图等；象屿虹桥悦府功能区示意品牌墙沙盘展示台影音互动区区位图投影客户洽谈区吧台服务区外展馆功能区设置：→品牌墙-象屿品牌系列→三维影音互动区-走进象屿虹桥悦府科技住宅VR体验区；→沙盘展示区-大虹桥规划等→客户洽谈区+吧台服务区第二阶段/开盘热销/蓄客锁质（2017年8月中旬-9月底）户外起势——高炮、道旗广告出街，开盘前的项目预热媒体造势——电视、网络、微信、杂志，多元化媒体的集中推广展示强化——售楼处&样板间开放，看房服务体系完善，加强客户“首印”效应活动体验——1次售楼处开放活动＋1次样板间开放活动拓客升级——泛区域客户增量＋大虹桥企业拓展第二阶段开盘热销/蓄客锁质（2017年8月中旬-9月底）户外起势——高炮、道旗广告出街，开盘前的项目预热媒体造势——电视、网络、微信、杂志，多元化媒体的集中推广展示强化——售楼处&样板间开放，看房服务体系完善，加强客户“首印”效应活动体验——1次售楼处开放活动＋1次样板间开放活动拓客升级——泛区域客户增量＋大虹桥企业拓展户外起势|项目形象输出第二阶段/开盘造势/客户锁质户外大牌投放：沪松公路九新公路、沪松公路嘉闵高架主高炮-沪松公路九新公路口备选高炮-沪松公路嘉闵高架路口区域道旗投放：沪松路-漕宝路、七星路-漕宝路道旗广告大牌广告投放时间：8月中-10月中投放内容：预证前，品牌形象输出；预证后，产品面积输出通过高炮、道旗广告的组合投放，完成开盘前的项目形象起势媒体造势|项目价值输出第二阶段/开盘造势/客户锁质电视媒体：视频传播的方式拍摄各类人物采访，解读项目价值电视媒体选择建议：①第一地产（主流地产媒体、传播利器）②地产天下（纪实频道、采访专题记录）③今日房产（事件性营销、话题传播者）媒体内容输出象屿老业主采访：以业主的成长对味象屿的成长九亭街头采访：公益类话题街头发问，象屿走进九亭项目高层采访：自诉项目故事，开发者的匠心态度媒体造势|竞品客户拦截第二阶段/开盘造势/客户锁质网络媒体：百度关键词搜索优化等数据拦截类广告投放，同时配合系列软文专题上线搜索动作识别拦截精准搜索“象屿虹桥悦府”，跳出项目电话及产品信息露出项目竞品关键词搜索设置竞品搜索拦截，如“九亭新房”“贝尚湾”……百度搜索平台覆盖PC端、移动端同步呈现媒体造势|定向客户输出第二阶段/开盘造势/客户锁质平台选择建议：百度、新浪、腾讯等移动信息流广告投放客户定向投放交易数据来电数据……访问数据报名数据专车约访