呼和浩特新西蓝·商品房营销推广方案P

新西蓝·商品房

2010年年度营销推广方案合众利亨机构2010-07-30第一页，共八十七页。方案框架一、2010年年度营销目标二、2010年年度产品分析三、2009---2010年目标客户分析四、2010年竞争项目分析五、2010年营销推广策略六、2010年营销推广计划和预算第二页，共八十七页。一、2010年度营销目标第三页，共八十七页。2010年年度销售指标

总体指标销售面积：1.87万平米商品房小高层指标：预计销售面积：1.5万平米预计销售金额：4800万元预计回款金额：2000万元预计实现均价：3200元/平米第四页，共八十七页。2010年推盘计划及工程进度

全年开工总面积约2.4万平米，涉及1#、2#、3#、4#楼。第五页，共八十七页。1）2010年推盘计划8月下旬9月下旬10月下旬推出栋数：1栋推出面积：8700平米物业类型：11F小高层推出栋数：1栋推出面积：5000平米物业类型：11F小高层1#楼4#楼2#楼推出栋数：1栋推出面积：5000平米物业类型：11F小高层第六页，共八十七页。2010年工作重点

1#楼8月下旬开盘工作4#楼9月下旬开盘工作2#楼10月下旬开盘工作新西蓝南区经适房封顶庆典场地营销的策划与实施商铺的营销策划与销售工作楼盘交付工作（年底）第七页，共八十七页。二、2010年项目分析

第八页，共八十七页。2010年项目依次推出三类产品1#楼——宽景阳房4#楼——创新小错层2#楼——挑空错叠跃层第九页，共八十七页。小高层住宅：产品舒适性：宽间距、大开间、双阳台等；使用性价比：创新设计，空间利用率高；景观丰富性：紧临景观河、亲水公园和4大景观广场，35%高绿化率；交通便利性：紧邻二环、成吉思汗大街，出入便利。1、项目价值分析第十页，共八十七页。品牌优势：浩源地产+新产品“品质、产权”双升级；产品优势：新推出的小错层、空中小复式等产品，丰富了产品的形态同时更提升了产品品质和价值认可度；开发商优势：随着南区经适房的封顶与交付，彰显开发商整体实力景观优势：水上公园，四大风情广场等规划景观优势明显。2.项目整体SWOT分析S优势第十一页，共八十七页。生活配套有待完善：目前商业配套缺乏，社区内小学、卖场等社区生活配套建设滞后，交付后短期内会成为购房的不利因素；内外部交通有待发展：社区没有巴士，目前仅3条公交线路通往市区，且到达公交站的时间成本较大；产品抗性较大：今年新推出的产品属商品房，与早期同一区域经适房价格有一定差距，单价总价抗性均高。W劣势第十二页，共八十七页。政策规划利好——回民区新区规划方案日趋完善，本案处于规划的核心位置；刚性需求释放——2010年婚房等需求旺盛，刚性需求将再度释放；相对的低价对购房者具有极强的冲击力。O机会第十三页，共八十七页。宏观政策影响颇重——2010年初，数次宏观调控、政策发力一定程度造成消费者的观望状态加剧，购房需求被压抑，购房更为理性和谨慎。竞争对手威胁加剧——大量新房源上市，冲击市场。2010年周边的时代天骄、景凯花园、新街坊、大溪地竞争楼盘将会推出大批新房源，必然分流大量购房客户。区域价格战打响——今年中期一线城市各大楼盘竞相打折降价，下半年预计会波及到二线城市，此刻呼市房地产市场变化微妙，前景不明朗。T威胁第十四页，共八十七页。2010年本项目机遇与威胁并存，新产品的推出为销售带来了一定保障；但受区域市场的价格、整体市场的低迷等影响，2010年的项目价格提升将形成稳步长线的涨幅通道；因此今年在营销推广上建议，以新产品的品质为核心诉求，配合浩源地产品牌进行推广。同时配合工程节点和配套落成等，建议以体验式营销的方式对产品价值进行证言，促进销售任务顺利完成。结论第十五页，共八十七页。三、2009---2010年目标客户分析

第十六页，共八十七页。1.2009---2010年成交客户分析

就年龄分析来看,成交客户集中在26-30岁2009---2010年成交客户年龄分析第十七页，共八十七页。2009---2010年客户居住区域分布分析就居住区域分析来看，成交客户集中外地。第十八页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科2009---2010年客户成交途径分析就成交途径分析来看，客户主要来自于介绍。

第十九页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科2009---2010年客户购买面积分析

就购买面积来看，成交面积主要集中在90-110平米。

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北第二十页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科2009---2010年客户购买动机分析就购买原因看，成交客户集中在自住。

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北

第二十一页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科2009---2010年影响购买因素分析

就影响购买因素看，价格是影响购买的首要因素。

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北

第二十二页，共八十七页。小结

从2010年看，外地和附近郊县仍然是主要的客户来源区域，占65%；客户需求主要为改善居住和结婚，占74%；客户成交途径以介绍为主，占65%；购房面积主要集中90-110平米，占41%；影响购买的因素中，价格还是起着决定性的作用.第二十三页，共八十七页。2010年产品特色及目标客户倾向就年龄分析来看,成交客户集中在31-35岁创新产品第二十四页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科小错层

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北

特色90-120平米的小错层，产品具有空间感独特性和创新性；具有超值的空间优势；方正户型实用简洁。适用客群

由于产品的创新性，且户型面积适中，总价不高，加上超高的性价比，比较适合新潮时尚、追求品质的年轻阶层；客群主要以解决刚性需求（如婚房）的一次置业者，年龄层次相对偏年轻化。第二十五页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科小复式小跃层

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北

特色与小错层不同，小复式小跃层追求空间增值度所带来的生活舒适性，如中庭挑空可加层，同时可赠送大露台等。适用客群

以35岁以上的有一定经济实力的人群为主，精明能干，具有一定文化素养，在购房需求上，更看重产品的附加值。第二十六页，共八十七页。整体客群定位及各片区客群描摹客群来源——前期仍以回民区为主，并逐步转向新城区为主要客源地。客户年龄层次——以35岁为分界，分为两大年龄层次，小高层小户型偏向于年轻群体，小复式小跃层大户型等偏向于35岁以上的成熟客群。第二十七页，共八十七页。客群文化层次——北区商品房的客群文化层次相对较高，有一定的文化品味和生活追求,如教师、公务员等，对社区文化氛围有一定要求。客群购房动机——自住和改善居住仍将是消费者购房的主要目的，由于受城中的高房价挤压，刚性需求仍将继续向二环移动，其中小户型产品可针对如新婚夫妇等。同时，由于产品的品质及高附加值，仍将吸引部分投资客群。第二十八页，共八十七页。2010年整体客群定位

28--35岁左右，以“二人世界”自住和“三口之家”改善居住为主要目的，思想活跃，有一定经济实力和文化层次，对产品品质和居住品质有要求，是企事业的中层及以上骨干。第二十九页，共八十七页。4.2010年产品目标客群定位平层产品：客户特征：25-35岁左右的年轻群体，如公司骨干职员、事业单位的人员、年轻公务员以及在呼市打工的中层以上群体为主，或单身或两口之家，学历大专及以上，购房需求以自住为主，含少量投资。产品需求：以经济实用为考虑前提，对户型考虑以2房2厅为主，对价格比较敏感；对生活空间要求较高，讲究生活的个性；喜欢明亮动感的阳光感受。第三十页，共八十七页。错跃层产品：客户特征：35-45岁左右，三口之家为主，具有一定的生活品味，购房需求以改善居住兼自住为主，有一定的投资意识。在注重生活质量的同时，对文化精神等也有一定的追求，如：地方政府人员、大学教师、文艺工作者、中小私营业主等。产品需求：以改善居住条件为主，对120-130平米左右户型的产品抗性较小，其主要看重产品的附加值，如挑空中庭、赠送大露台等，对家庭内空间要求较高，对入户花园等提升居住品质的特色比较感兴趣。第三十一页，共八十七页。四、2010年竞争项目分析第三十二页，共八十七页。1、2010年竞争项目阳光诺卡呼和佳地城市维也纳大溪地蒙鑫国际名城维多利金色华府左右城香槟美景时代天骄新街坊嘉德国际好室成双景凯花园新西蓝

第三十三页，共八十七页。2、2010年竞争项目市调分析市调报告案名大溪地电话/999项目地址新城区成吉思汗大街与通道北路交汇处西行200米开发商呼和浩特市华仁世纪房地产开发有限责任公司代理销售开发商建筑设计单位京澳凯芬斯设计有限公司物业管理北京均豪费用标准1.35元/㎡开盘日期2010年五月竣工日期2009年6月（别墅）工程进度小高层起到6层左右交付日期2011.5月2011.9月总建筑面积200亩容积率1.25绿化率37%规划户数600户面积范围69-153㎡主力户型两室两厅主力面积100㎡证照情况五证齐全销售率95%银行贷款额度首付30%车位未定年数5-20年车位价未定银行中信、招商项目情况：只有4栋小高层，（11层），目前只销售1栋，均价4000元。周边配套：交通便利，周边有北郊公园和体育场广电厅的入住可提升人气。周边环境评价：紧邻成吉思汗大街，南临北郊公园，新建众多公建设施，小区内景观绿化做的比较好。客源分析：中高收入人群。第三十四页，共八十七页。市调报告案名时代天骄电话项目地址草原明珠北侧开发商大同石众鑫房地产开发公司代理销售北京亚投有限公司建筑设计单位呼市规划局物业管理未定费用标准1.5元/㎡开盘日期2011年6月竣工日期2011年底工程进度

交付日期2011年底总建筑面积7.7万容积率3.5绿化率39%规划户数1600户面积范围60-120㎡主力户型三室两厅主力面积100-117㎡证照情况五证齐全销售率20%银行贷款额度首付40%车位未定年数5-20年车位价未定银行中行项目情况：7栋高层23层、26层，目前只售两栋1号楼起到二层，2号楼出地面，塔楼两梯八户，起价2600元，均价3400元，板楼一梯中户起价3400元最高3700元。周边配套：紧临成吉思汗大街，交通便利，市政设施完善，教育：二十中、四十中、秋实中学，商业：京源港汽配城、利丰汽车城。周边环境评价：交通便利，配套完善。客源分析：周边住户，公务员。第三十五页，共八十七页。市调报告案名城市维也纳电话项目地址赛马场北路内蒙古体育场南侧开发商呼和浩特市名城房地产有限公司代理销售联合创展建筑设计单位湖北工业物业管理第一太平戴维斯费用标准未定开盘日期2010年8月中旬竣工日期2011年10月工程进度起到10层交付日期2011年10月总建筑面积25万容积率3绿化率41%规划户数1400户面积范围89-146㎡主力户型两室两厅主力面积100-130㎡证照情况五证齐全销售率

银行贷款额度

车位未定年数10-20年车位价未定银行建行项目情况：分两期开发，一期6栋，18-25层，二期6栋，住宅、酒店，1.4万平米的商业，先开始排号，1万元抵2万元，均价5180元，一梯4户。周边配套：项目周边配套完善，成吉思汗广场、北郊公园、赛马场、体育场，学校有八一小学、成吉思汗小学、土中、工大，项目自带配套：双语幼儿园、多功能会所、小型运动场。周边环境评价：交通便利，配套完善。客源分析：周边住户，公务员、个体经营者。第三十六页，共八十七页。市调报告案名新街坊电话项目地址新华西街回民区政府站开发商内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司代理销售开发商建筑设计单位青岛兴都市物业管理金石蒙荣费用标准1.5元/㎡开盘日期2009年竣工日期2011年12月工程进度起到10层交付日期2011年12月总建筑面积20万容积率1.6绿化率36%规划户数2300户面积范围80-140㎡主力户型两室一厅主力面积100㎡证照情况两证销售率80%银行贷款额度50%车位未定年数5-15年车位价未定银行未定项目情况：24栋住宅，对外销售11栋，其中3栋小高层（9层、11层），多层为砖混结构，层高2.9米，坡顶，落地阳台30公分，南侧窗台50公分，北侧窗台90公分，车位地上150个，地下376个，外立面，一层墙砖，2-6层涂料，独立下水，小高层为框剪结构，起价2800元，均价4100元。周边配套：呼铁一中、附院、美特好超市、植物园、果园。周边环境评价：交通便利，配套完善，属于老城区，环境较差。客源分析：外地人（周边盟市、旗县）年轻人较多。第三十七页，共八十七页。市调报告案名嘉德国际电话39727778949777项目地址新华大街长城医院向西300米路北开发商内蒙古德鑫置业有限公司物业管理

费用标准1.35元/㎡开盘日期2009年5月竣工日期2010年8月工程进度起到10层交付日期2010年8月总建筑面积3万容积率1.8绿化率30%规划户数144户面积范围55-102㎡主力户型两室两厅主力面积55-103㎡证照情况五证齐全销售率50%银行贷款额度30%车位未定年数5-15年车位价未定银行中信银行项目情况：一期1栋高层（15层）住宅，1栋商业（9层）未动工，未销售，住宅面积55-102平米，1-7层为3450元，8-12层3650元，一次性付款优惠2%.周边配套：呼市技工学校、长安医院、一团火超市、农行、建行。周边环境评价：交通便利，生活配套不完善，对面是电厂，环境差、辐射大。客源分析：附近居民、回迁户、中低收入者。第三十八页，共八十七页。市调报告案名好室成双电话项目地址成吉思汗大街东段开发商内蒙古莲禾房地产开发有限公司建筑设计单位澳洲格意建筑设计物业管理北京万连恒德费用标准1.5元/㎡开盘日期2010年7月初竣工日期2011年12月工程进度地上二层交付日期2011年12月总建筑面积16万容积率3绿化率30%规划户数1200户面积范围72-92㎡主力户型三居主力面积80㎡证照情况一证销售率20%银行贷款额度30%车位100个年数20年车位价12-13万银行中行、建行项目情况：共6栋，3栋18层，3栋21层，按套卖，最低1套38万，平均1套50万，最高1套58万。周边配套：交通方便，成吉思汗公园，阿尔泰游乐场，80路公交车。周边环境评价：周边生活配套不完善，交通比较便利，紧邻榕洞公园。客源分析：附近居民、外地，年轻人居多。第三十九页，共八十七页。市调报告案名景凯花园电话/1313项目地址海西路与附件厂路交汇处北100米开发商呼和浩特市景凯房地产开发有限公司建筑设计单位宜居已园地产运营机构物业管理未定费用标准未定开盘日期2010年3月竣工日期2010年12月底工程进度主体封顶交付日期2010年12月底总建筑面积4.6万容积率1.9绿化率35%规划户数

面积范围80-154㎡主力户型两室两厅主力面积80-90㎡证照情况两证销售率80%银行贷款额度30%车位未定年数未定车位价未定银行未定项目情况：共10栋，5栋多层，5栋高层（15层），多层起价：2950元/㎡，最高价：3550元/㎡，高层起价：3160元/㎡，均价：3500元/㎡，一次性付款优惠3%.周边配套：交通方便，多路公交车直达项目（57、60、52、70、89），教育:二十五中、十三中、海西路小学。周边环境评价：属于老城区，环境较差，人文素质低，配套设施陈旧。客源分析：附近居民、周边旗县、外地人。第四十页，共八十七页。市调报告案名香槟美景电话项目地址新华西街回民区政府斜对面开发商内蒙古欧星房地产开发公司建筑设计单位开发商物业管理开发商费用标准0.8元/㎡开盘日期2007年竣工日期2011年5月工程进度现房交付日期2011年5月总建筑面积22万容积率1.75绿化率38%规划户数1800户面积范围77-139㎡主力户型两室两厅主力面积80-100㎡证照情况两证销售率70%银行贷款额度30%车位地上500个年数5-20年车位价

银行农行项目情况：共有20栋多层，8栋高层，分三期开发建设，一期已入住，现销售二期，多层起价：3600元/㎡，均价5000元/㎡左右，高层未开盘，只有110平米。周边配套：教育：建校、七中、八中、一中、铁一中、铁二中，巴彦淖尔北路小学；购物：美特好、联华、通达建材城；公交：4、8、72、7、41、51、5路；医院：附院、中蒙医院、世纪男科医院；银行：中行、建行、农行、工行、邮政；电信三分局。周边环境评价：周边环境较好，紧邻新华公园，外立面美观大方，交通方便，生态环境较好。客源分析：附近居民、回迁户、中高收入人群。第四十一页，共八十七页。市调报告案名阳光诺卡电话

项目地址成吉思汗大街以南，兴安路以西开发商淞江集团建筑设计单位天津天元物业管理梅江物业费用标准0.9元/㎡开盘日期2009年8月竣工日期2011年10月31日工程进度二期交付日期2011年10月31日总建筑面积17.86万容积率1.2绿化率42%规划户数1300面积范围76-150㎡主力户型三室两厅主力面积130-150㎡证照情况五证齐全销售率40%

项目情况：共31栋多层，起价：4500元/㎡，均价5100元/㎡，最高价：5218元/㎡，一次性付款优惠3%.周边配套：周边配套较齐全，交通便利。周边环境评价：周边环境较好，紧邻成吉思汗大街，外立面美观大方，交通方便，生态环境较好。客源分析：附近居民、政府公务员、中高收入人群。第四十二页，共八十七页。市调报告案名维多利金色华府电话

项目地址成吉思汗大街北侧开发商维多利置业建筑设计单位北京华特物业管理维多利物业公司费用标准1元/㎡0.6元/㎡开盘日期2007年12月竣工日期2009年4月工程进度现房交付日期2009年4月总建筑面积32万容积率1.5绿化率36%规划户数520户面积范围98-147㎡主力户型三室两厅主力面积140㎡证照情况五证齐全销售率95%银行贷款额度30%车位地上500个

车位价

项目情况：共15栋，有多层、小高层，起价：4100元/㎡，均价：4600元/1元/㎡，最高价：5100元/元/㎡，一次性付款优惠2%.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。周边环境评价：紧邻体育场，周边有苏德乐广场、电视台、景观河，改造后环境好。客源分析：周边及中高档购买人群。第四十三页，共八十七页。市调报告案名蒙鑫国际名城电话

项目地址成吉思汗大街与通道街交汇处开发商紫越房地产建筑设计单位山西凯的建筑工程设计事务所物业管理

费用标准1.6元/㎡开盘日期2009年6月竣工日期2010年11月30日工程进度现房交付日期2010年11月30日总建筑面积15万容积率2.4绿化率40%规划户数1000户面积范围96-187㎡主力户型三室两厅主力面积98-126㎡证照情况五证齐全销售率75%银行贷款额度

车位地上400个，地下600个

车位价

项目情况：共12栋，起价：3900元/㎡，均价：4300元/㎡，最高价：4800元/㎡，一次性付款1%.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。周边环境评价：周边环境好，有体育场、苏德乐广场、景观河。客源分析：周边商铺业主、周边人群、电视台职工。第四十四页，共八十七页。市调报告案名呼和佳地电话项目地址呼伦北路26号开发商呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司建筑设计单位山西建筑设计院物业管理

费用标准1.0元/㎡开盘日期未开盘竣工日期2011年工程进度期房交付日期2011年总建筑面积597亩容积率2绿化率35%规划户数2000户面积范围80-318㎡主力户型两室两厅主力面积90-100证照情况五证齐全销售率

银行贷款额度30%车位2000个年数20年车位价租金：500元/月银行四大银行项目情况：共40栋小高层（8F、12F），2栋高层（18F），起价：5600元/㎡，均价：5800元/㎡，高层均价6000元/㎡.按揭优惠1%，一次性付款优惠：3%.周边配套：配套齐全，交通便利，地段好。客源分析：周边商铺业主、周边人群。第四十五页，共八十七页。市调报告案名左右城电话4931111/2222项目地址新城区政府西侧开发商天津淞江集团建筑设计单位北京中诚建物业管理梅江物业费用标准1.2元/㎡1.4元/㎡开盘日期2010年6月14日竣工日期2011年9月20日工程进度期房交付日期2011年9月20日总建筑面积29万容积率左城1.28右城1.32绿化率左城38%右城40%规划户数1800多户面积范围138-392主力户型三室两厅主力面积130-210证照情况五证齐全销售率已销售完，只剩别墅银行贷款额度30%/50%车位900个，地下车库年数20年车位价租金：101元/月（地上）银行中行、建行、华夏项目情况：一期43栋，二期31栋，小高层6栋，起价：5300元/㎡，均价：5600元/㎡，最高价6200元/㎡.一次性付款优惠2%.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。周边环境评价：周边环境好，有体育场、苏德乐广场、景观河。客源分析：周边商铺业主、周边人群、电视台职工。第四十六页，共八十七页。市调报告案名筑福城电话项目地址光安北路与爱民路交汇处向东400米开发商内蒙古世纪华盛房地产开发有限公司开盘日期2010年7月竣工日期2011年9月工程进度期房交付日期2011年9月总建筑面积103万容积率2.31绿化率38%规划户数

面积范围82.56-148㎡主力户型三室两厅主力面积122㎡证照情况五证齐全销售率

银行贷款额度

车位

车位价

项目情况：共17栋小高层（11层），起价：3200元/㎡，均价：4500元/㎡.周边配套：地理位置较好，配套齐全，交通便利。客源分析：中等收入者。第四十七页，共八十七页。市调报告案名华侨新村电话6490333/555项目地址成吉思汗大街东段开发商内蒙古国太房地产物业管理

费用标准1.6元/㎡开盘日期2008年7月竣工日期

工程进度

交付日期

总建筑面积22万容积率2.31绿化率38%规划户数

面积范围

主力户型

主力面积100㎡证照情况五证齐全销售率

银行贷款额度

车位

车位价

项目情况：共10栋高层，起价：3680元/㎡，均价：4300元/㎡，最高价：4800元/㎡.周边配套：紧邻成吉思汗大街，生活配套不齐全，交通便利。客源分析：中低收入者。第四十八页，共八十七页。市调报告案名思罕公寓电话8900666/1999项目地址兴安北路与成吉思汗大街交汇处向西100米开发商内蒙古怡禾房地产开发有限责任公司建筑设计单位

物业管理开发商费用标准1.5元/㎡开盘日期2009年7月开始内部认购竣工日期2010年年底工程进度期房交付日期2010年年底总建筑面积2.4万容积率2.998绿化率无规划户数174面积范围50-62㎡主力户型对跃主力面积50-62（单层面积）证照情况四证齐全销售率40%银行贷款额度30%车位5400平米

车位价未定

项目情况：共1栋小高层复式公寓，均价：7900元/㎡.周边配套：紧邻成吉思汗大街，配套齐全，交通便利。客源分析：中低档投资者。第四十九页，共八十七页。市调报告案名名都枫尚电话项目地址海拉尔东路与爱民路交汇处开发商内蒙古名都房地产开发有限责任公司建筑设计单位

物业管理枫华物业费用标准1.0元/㎡开盘日期2010年竣工日期2011年8月工程进度现房交付日期2011年8月总建筑面积27万容积率1.85绿化率35%规划户数1000户面积范围80-120㎡主力户型两室两厅主力面积80-120㎡证照情况五证齐全销售率90%银行贷款额度

车位地下

车位价未定

项目情况：共18栋高层，起价：4200元/㎡.周边配套：配套齐全，交通便利、地段好。客源分析：周边商铺业主、周边人群。第五十页，共八十七页。市场调研总结可将市调项目分为两部分,一部分为成吉思汗大街东段项目，另一部分为成吉思汗大街西段项目。其中西段项目主力户型以80-100㎡为主，项目均价在3720元/㎡左右，所调研项目都有11-15层的小高层产品；东段项目主力户型以100-130㎡为主，项目均价在5050元/㎡左右，所调研项目除阳光诺卡外，其余项目全都有小高层、高层产品。其中最有特色的为好事成双项目，它的创新复式结构，市场认可度较高，在同质化市场中独树一帜，销售良好。综上所述，现有市场情况下，为了提高项目容积率，实现更高的开发利润是市场公认的发展趋势，市场的抗性在不断减弱，因此本项目的商品房选择做部分小高层的产品是能够适应市场需求的，只是在销售过程中，现阶段销售速率会相对较慢，而且一定要将产品做出差异化、特色化，能在同质化市场中占有一席之地。开盘价格一定要突出性价比，所以在开盘时特色的产品，平民的价格是商品房操盘的重点。第五十一页，共八十七页。五、2010年营销推广策略第五十二页，共八十七页。2010年营销推广总目标以销售任务为核心，量、价平稳应对市场，组织推广，稳步地、有梯度地保障和实现销售任务；升级浩源地产品牌及新西蓝品牌，坚定购房者品牌信心；2010年产品创新+品质升级+配套落实，坚定购房者品质和生活信心。第五十三页，共八十七页。2009年营销推广诊断定位诊断：靠低价格经适房定位过于直白，无法适应2010年项目新起点，项目产品创新品质的需要，另外从经适房到商品房的过渡需要，所以必须调整定位；视觉诊断：09年视觉形象已经运用1年，且消费者已产生了视觉疲劳，之前的经适房产品形象已有一定知名度，现北区商品房即将推出，所以需要更新视觉形象，来配合新起点、新定位、新形象；活动诊断：09年活动较少，对老客户的挖掘不够深入，活动亲民程度不够；场地诊断：09年场地营销落实不足，2010年落实后应加强场地体验；媒体诊断：09年媒体运用侧重小众媒体，因此2010年的媒体运作策略向大众渠道的拓展。第五十四页，共八十七页。2010年营销推广新使命新西蓝新起点产品创新，品质升级2010年宏观市场背景定位新形象视觉新创造策略再创新整体定位商品房定位表现新形象演绎新生活主线＋策略第五十五页，共八十七页。2010年营销推广总精神与营销推广主线产权品质双升级生活新升华核心目标：第五十六页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科新形象定位要件

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北

品牌品质双升级的要求能反映出2010年新产品的过硬品质与社区配套逐步成熟能符合2010年年轻一族的新目标客群的生活理念和习惯第五十七页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科新形象定位

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北

35万平米新西蓝生活城第五十八页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科定位调整说明

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北

与原定位“四大广场水上公园”强调周边规划相比，以“新”代表着年轻客群的个性追求、新产品的创新品质、新西蓝的全新形象与追求，体现了积极向上的内涵。项目概念上的提升——35万平米新西蓝生活城从平民社区到新西蓝生活城的完美过渡建筑内涵上的提升——新美颂是将现代都市的生活情调与简约建筑的内涵完美融合产品品质上的提升——生活城新产品的产品利益融入到消费者的生活中客群定位上的提升——新是新客群、新产品、新西蓝的统一结合第五十九页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科主流推广语

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北

多姿多彩，我的新西蓝生活

第六十页，共八十七页。就学历分析来看，成交客户集中在大专/本科推广语的阐释

就工作区域分析来看，成交客户集中在城中和江北

延续了原广告语“新西蓝来了”的表达方式与风格，同时又赋予了新的内涵，寓意更加丰富。以“我”诉求，是以第一人称为角度，以“我”为主，符合当代年轻人“追求自我，以我为核心”的现代生活态度，能更贴切的迎合目标客群的生活口吻。多姿多彩，既能体现目标客群追求缤纷生活的向往，又能展示独特的建筑风格，同时将新西蓝“买得起的舒适生活”理念蕴含其中。第六十一页，共八十七页。规划价值——双重空间体验——我的自由领地，我的美颂生活社区生活空间/个人居住空间，以构建舒适度最大化为核心，现代简约风格，将建筑空间艺术极限放大景观价值——四大景观体系——我的风情万种，我的美颂生活街景/园景/家景/风景，四景一体，打造原汁原味的现代风情，真实再现现代生活情境新推广语下的主题价值延展第六十二页，共八十七页。产品价值—精致品质建筑—我的个性艺术，我的新西蓝生活个性建筑、多彩立面、人性空间、精细品质浪漫享受主义与建筑艺术的完美组合，生活中处处体现出艺术的个性配套价值——完善便捷配套——我的有度奢侈，我的美颂生活新西蓝新生活氛围，从规划到产品，从景观到配套，生活与世界同步第六十三页，共八十七页。产品定位及产品推广语：一期产品三类产品组合——平层小高层2栋，错层小高层1栋，空中小复式小高层1栋，以特色鲜明的错层小复式为核心，是整个项目实现产品品质升级的关键产品。项目定位及推广语空中叠加·情趣小错层跃动生活，随我掌控产品定位

推广语

第六十四页，共八十七页。2010年营销推广总策略总体策略思路2010年是新西蓝“产权”与“品质”双升级之年；同时南区顺利入伙为项目品牌形象提升提供了有利契机；同时答谢会的运作以及场地营销将在今年全面落实。第六十五页，共八十七页。以新产品为核心，以品牌理念为精神，以文化为背景围绕一个核心“产权、品质”双升级一个核心主题下，三种产品的各自定位，层层递进居住特色，构建“多姿多彩的新西蓝生活”运用两条推广主线品牌概念造势+产品体验增值2010年整体策略思路第六十六页，共八十七页。品牌概念造势下半年，新形象推出，围绕“35万平米新西蓝生活城”的核心定位，以“多姿多彩，我的新西蓝生活”为沟通主题，结合商品房的推出，有效整合媒体，通过秋季房展会、答谢会活动、开盘活动等，进行整合推广，品牌造“城”。两条推广策略主线

第六十七页，共八十七页。以销售促进为目的，通过多种形式进行针对性地促销活动，短时间内迅速促进销售抽奖促销——以开盘、房展会、答谢会为主要节点SP活动

第六十八页，共八十七页。客户答谢会是今年发展客户管理和客户营销的核心，结合场地营销，一方面，增加和强化项目口碑传播；一方面，充分发挥“以老带新”的客户关系营销。客户答谢会活动第六十九页，共八十七页。为保障2010年销售目标顺利完成，实现快速去化和价格提升，建议以答谢会为核心，结合项目地块开盘等节点进行，通过场地营销、价格控制、促销鼓动等手段，吸引关注，引发兴趣，刺激欲望，达成购买，从而保障销售顺利完成。2010年营销推盘建议第七十页，共八十七页。以产品为核心的体验线结合形象更新和产品品质升级，以感恩为主题，将客户请到售楼处、项目地，将产品的“跃层、错层、挑高空间、大阳台”等信息传达给消费者，并以产品的高附加值打动消费者，促进购买。以客户为核心的活动线结合2010年客户答谢会的运作，通过赠送物管费的诱惑，充分发挥老客户带新客户的手段，保障销售的顺利推进营销策略主线

第七十一页，共八十七页。销售原则以价格优势为前提，实现项目的快速去化和价格保障。解决思路优势产品——强化“11层小高层、创新小复式小跃层、情趣错层”等差异化主打产品，集中力量，在区域市场建立产品优势，掌握定价权，争取高利润。弱势产品——整合资源，突出性价比，利用品牌提升价值感，迅速去化弱势产品。销售策略建议第七十二页，共八十七页。销售形式建议：销售终端发力以场地营销为核心，以答谢会为主要手段，强化老带新的销售政策，加强现场落单力度。主动出击营销以高姿态品牌造势，同时低姿态销售，结合营销节点，主动出击，实现快速去化。

第七十三页，共八十七页。

突出2010年产品品质和新产品的稀缺性、独有性，配合工程进度，以及周边竞争个案价格的研判，制定符合本案的预期销售价格。价格建议低开平走——相