地产定位-山东-青岛-西海岸-金茂-西海岸·创新科技城项目定位及产品建议报告

创新科技城首开地块

营销策划定位报告会议筹备成熟度未取地专业部门会审时间2019年5月28日材料发放时间2019年5月17日2019年5月28日策划定位会2019年5月30日五大专项论证2019年8月10日用地规划许可证2019年7月1日土地获取2019年7月30日不动产权证2019年8月30日工程规划许可证2019年8月20日规划方案审查批复2019年7月1日项目开工2019年11月20日预售证2019年9月20日施工许可证部门意见内容意见回复战略运营部意见请明确项目经营定位，以及评级主体。项目具体获取地期目前暂按2019年7月1日计算。请注明装配式住宅对预售形象进度有无影响目前青岛的预售形象进度请注明，是否为高层1/3，商业要求封顶。另车位请明确有无产权。EBITDA目前测算为5.0%，按6%分摊计算，目前成本分摊金额为11974万元，需要确认。增加首开区14个首开前一级节点计划0703地块住宅首开去化率100%？车位在开盘当月就有去化？烦请解释说明。首开毛利率的测算数据请补充首开地块分业态毛利率请补充展示区是否含样板间，以及开工及对外开放时间请注明办公楼全投资IRR建议不低于8%，两个写字楼的租金单价为何会有差异非首开地块几点疑问：0704地块先开底商，后开住宅？测算为底商2020年1季度，住宅2020年2季度。1、回复：本次按启动区整体进行评级，经营定位为现金流型。2、回复：暂按7月1日获取土地。3、回复：根据《青岛市西海岸新区推进装配式建筑发展实施细则》如采用装配式建筑，在达到±0阶段可提前申请办理预售证。4、回复：青岛市黄岛区目前预售形象进度为高层1/3，商业封顶。车位无产权。5、回复：确认无误。6、回复：已增加。7、回复：0703地块首开住宅可售货量为5.47万㎡，542套住宅，转化率按1:5计算，到访量约2710组，项目计划于取地后立刻启动大盘形象立势，开展丰富的推广及拓客渠道，保障首开时蓄客达到3000组以上，充分保障开盘100%的去化率。车位产品历来为项目难点去化资产，为避免后期车位产品销售压力加大，项目拟于住宅开盘当天同时推出车位产品，利用住宅价格策略与车位优惠策略相结合的方式，最大化实现车位产品的去化（购买住宅再购车位可享车位立减4万优惠活动）。8、回复：7-3毛利率为26.1%，7-5毛利率为83%。9、回复：已补充。10、回复：展示中心含两间样板间，计划取地后7月1日开工建设，11月30日完工对外开放。11、回复：0705地块为两栋写字楼，均为自持型业态，采用双塔建筑方式（外立面无差异）因为两个楼定位及用途不同，所以装修标准不一样，其中一栋内部装修成本较高，故租金较高。12、回复：0704地块底商销售时间已调整，于2020年3季度入市，住宅入市时间不变。总部意见沟通部门意见内容意见回复财务管理部意见补充首开和分业态毛利率表，07-05地块指标结果表中的出租物业的收入等利润表指标是否有误，请核实。1、回复：已补充。2、回复：07-05地块持有物业的稳定期EBITDA投资回报率为5.0%，考核指标为6%，销售物业分摊持有物业11974万成本，EBITDA才能达到6%。因7-5单地块销售净利润仅为5649万，故将11974万分摊到启动区11个地块，分摊后启动区整体指标满足净利润不低于10%，IRR不低于12%要求。（详细指标请参考附件-西海岸启动区测算汇总表-11个地块）。总部意见沟通部门意见内容意见回复资本市场部意见建议整体把握后期可研、定位、运营目标计划书IRR指标的延续性，避免出现明显下降。建议提前考虑资金成本对销售净利率的影响。1、回复：已和营销和成本沟通，已整体考虑。2、回复：目前只有7-3地块考虑少量开发贷。根据项目要求，暂不考虑全部资金成本的影响，拿地后实际考核阶段再做考虑。部门意见内容意见回复HSE管理部意见建议简要补充当地政府开盘条件简要补充当地的地质情况。1、回复：青岛地区开盘前置条件为五证齐全，此外无其他特殊要求。（五证为《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》）。2、回复：场地内自然地面标高为：14.040～15.738m；根据钻探揭露，场区第四系主要由全新统人工填土（Q4ml）组成，场区基岩以燕山晚期粗粒花岗岩（Υ53）为主，穿插分布着后期分布的煌斑岩岩脉（X53）；结论：本工程持力层处于花岗岩强风化带部门意见内容意见回复产品管理中心意见目前项目单车位面积为住宅为40平米一个，商业为42平米一个，在方案阶段计划优化到多少请与设计部门确认。在方案阶段拟采用哪些手段将装配式住宅的比例降低，请于前期部门确定方案。写字楼有一栋拟出租给中化能源，请在下一阶段与中化能源提前沟通，看哪些室内精装可由中化能源实施，降低项目无效投入，具体方案请与营销部沟通。智慧科技系统建议已扩展包形式根据业主实际需要，卖给业主，此方案请与营销部沟通。外立面不得使用石材线条全部用eps线条代替，同时降低线条用量，此方案请与设计部沟通。请明确办公部分的空调交付标准，是否采用中央空调或预留VRV空调机位，如果入住率不佳，采用中央空调节能较差。并请调研周边楼盘空调形式。1、意见回复：目前定位测算中住宅单车位面积为40平/个，商办地块单车位面积为42平/个。方案阶段将进一步进行优化，其中：7-3地块车库面积较小，且用地面积不规则，后续方案落地阶段将组织专题论证及方案排布，确保住宅单车位面积不突破38平/个。7-5商办地块车库目前方案建有地下食堂、供热机房，其位置选取尽量避免降低车位排布，确保商办单车位面积不突破40平/个。2、意见回复：装配式建筑成本投入较高，且施工难度大，影响施工工期，目前西海岸土地出让条件中均包含装配式。前期部在下一步工作中需按照总部成本部建议争取有所突破。3、意见回复：出租给中化能源的写字楼，由营销管理部和产业部就室内空间分隔、简装、空调、智能化办公条件等建造标准与中化能源公司提前进行充分沟通，尽可能实现供需双方的定制化方案达成。杜绝设计拆改，降低无效成本投入。4、意见回复：智慧科技系统主体施工期间需预埋穿线管，避免后期改造产生无效成本。营销部在产品销售期，把智慧科技系统的扩展包与销售价格策略相结合，根据市场情形与客户需求灵活掌握，最大化实现产品的溢价与快速销售目标。同时在产品销售期，营销部还需在样板间展示环节，售房合同文本环节进行充分的醒目提示，明确告知客户智慧科技系统扩展包的具体内容，杜绝因此发生客诉事件。5、意见回复：外立面首二层石材用量将进行严格控制，且不使用石材线条。石材线条全部调整为EPS线条，且EPS线条用量不得超过外保温用量的2%。6、意见回复：1、回复：办公塔楼空调形式选择为水冷机组（中央空调），本工程两座办公楼共用一个制冷机房，采用三台1200冷吨离心式水冷机组。单台水冷机组调节范围30%-100%，因此每个楼座最小运行负荷比为总负荷的10%情况，仍能通过水冷机组的调节，使其满足低入住率下低负荷的运行要求，节约能耗。。总部意见沟通目录一、整盘定位二、首开地块的营销策划定位三、首开区营销策略四、财务指标测算一、整盘定位区位概况整体定位整体指标中化创新科技城项目灵山湾胶州湾鳌山湾东部湾区以鳌山湾群为依托打造东部湾城，建设世界知名以海洋教育科技为特色的中国蓝谷。西部湾区以灵山湾为依托打造西部湾城，建设董家口港和古镇口军民融合创新示范区，打造海洋强国战略支点。中心湾区以胶州湾为依托打造中心城区，优化城市功能集聚高端要素，延续历史文脉，彰显红瓦绿树、碧海蓝天的城市风貌。青岛目前以“三湾三城”为架构，其中西部湾区以西海岸经济新区做顶层规划蓝本，打造青岛经济版图的新一极。项目所在交通商务区，未来将以科技创新产业，智慧城市发展，城际交通枢纽与交通商务服务担当整个新区建设的战略支点。1.1概况——规划交通商务区位于西海岸腹地位置，同比滨海沿线板块与城区板块，本案所在区位在地段认知、发展成熟度、资源属性等方面相对不足，但具备较强的片区潜力及全新价值的可塑性。海洋高新区项目地块西部湾区高铁西站机遇：项目位于青岛市西海岸新区交通商务区板块，处于整个西海岸板块物理核心位置，高铁西站近在咫尺助力西海岸新区全域升级。青岛流亭机场主城区西海岸新区高新区挑战：项目所在区域基础配套落后，处于城市发展尚不成熟区域；西海岸主力发展仍在沿海岸线区域，项目所在内陆区域竞争力较弱；西海岸区位物理核心青岛胶东国际机场直线距离：56km开车路程：79km开车时间：1小时26分直线距离：53km开车路程：60km开车时间：1小时10分直线距离：36km开车路程：45km开车时间：1小时5分直线距离：23km开车路程：27km开车时间：40分钟直线距离：23km开车路程：27km开车时间：40分钟1.1项目概况——区位分析目前东岳路，双凤山路可以实现区域内的便捷畅行；规划中西客站配合城轨，将实现城际间、城区间的有效链接，交通的外联性尤为突出，是青岛西进的战略桥头堡。青连铁路沈海高速轨道交通6线青岛西站双凤山路东岳中路轨道交通6号线站点青兰高速沈海高速海底隧道跨海大桥滨海大道青连铁路项目地块老市区

多条主干道连通周边城市，大交通环境优越，提升项目地块整体大交通环境，接驳周边城市及青岛全市交通

高铁西站及轨道交通6号线站点为核心节点，城际、城市快速交通铺设，伴随未来青岛西站建成通车，地理中心与交通枢纽结合，项目跃升为区域战略核心；往济南、莱芜方向往日照方向往烟台、威海方向西海岸交通枢纽东岳西路1.1项目概况——交通条件片区目前属于非传统发展后发区域，配套能级与配套品项较为缺失。本案未来将以新城规划为基底，以创新产业，智慧城市，产城融合为引擎，实现区域跨越式的发展。黄岛区第十中学黄岛区松园建材市场黄岛区博文中学西海岸汽车总站1.5km半径圈银盛泰书香冸城黄岛区第二中医医院远东工业园项目地块项目0.8km范围以村庄、低端厂房为主项目1.5KM范围人口集聚，多个住宅小区，但配套缺失，商务环境及商业环境较弱。0.5km半径圈青岛西站高铁0.5km活力圈光大梦之都新天地批发市场配套低端：二级医院、传统小区启动区低端产业集聚：各类食品加工厂，汽车修理、皮革厂等富雅食品天地荟食品泡塑制品金宇家园阳光馨苑同泰·裕家苑银河花园杰诚食品百润达汽车西海岸后发区域1.1项目概况——配套资源空间、交通、生态三大赋能，创新科技城所在区域将成西海岸第三代增长极、西向新中心以新区经济升维构建的第2代增长极以对接青岛发展形成的第1代增长极以高铁经济牵引打造的第3代增长极黄岛开发区交通商务区海洋高新区向东可能是西海岸新区当前发展导向，但向西必然是未来战略承载空间赋能交通赋能生态赋能浦东新区第二代增长极虹桥枢纽第三代增长极上海市中心第一代增长极以上海为例，从城市发展空间来看，经历从【上海市区】到【浦东新区】到【虹桥枢纽】发展路径！第三代增长极【虹桥枢纽】，则是高铁牵引下的上海西部战略中心创新科技城西海岸经过“以对接青岛发展形成的第1代增长极”的黄岛开发区和“以新区经济升维构建的第2代增长极”的海洋高新区，伴随空间、交通、生态三大赋能，以交通商务区为引领的所在区域，将成为西海岸新区以高铁经济牵引打造的第3代增长极。1.1项目概况——小结中化创新科技城城市未来样板，半岛创智中枢打造链式协同对接的上扬经济茂领：在新旧动能转化及创新驱动升级之下

中化金茂切入创智服务和科技应用，领衔青岛创智塬：打造创智的产业生态、科技服务、经济模式构建国际创智等位的城市界面智绣：以创智产业打造智慧城市、智慧生活，绣绝青岛未来城：以“智慧城市、智慧产业、智慧生活”发展构建面向未来的新产业、新城市、新人口产城愿景战略支撑产业上——城市上——产城发展双料落地，项目总体定位：1.2整体定位——小结项目总占地6000亩，地上总建面510.71万㎡（其中住宅建面307.25万㎡，商业42.42万㎡，办公88.40万㎡，公建配套72.64万㎡）整体容积率2.76，商住比3:7。属于城市级运营全业态复合的产城融合类城市新城。7-167-207-97-57-47-37-17-77-67-127-174-224-194-133-133-193-243-123-173-233-113-163-226-106-133-93-143-206-86-112-92-152-182-82-166-26-76-16-61-36-181-91-121-151-111-201-131-161-187-157-147-134-144-172-172-132-116-56-166-171-71-141-197-107-184-254-154-204-214-234-242-122-106-46-31-61-17青连铁路青岛西站轨道交通6号线轨交6号线站点轨交6号线站点河道河道1-51-4绿地与广场用地轨道交通6号线河道开发建设用地公服建设用地49块可开发建设用地

30块公服建设用地3块

公用设施用地名称面积（万平方米）占比规划地上建面510.71100%其中居住307.2560.16%商业42.428.31%办公88.4017.31%公服71.2013.94%公用设施0.940.18%现状加油站0.500.10%商住比（不含公服）3:7中化创新科技城技术指标7-21-13-25公用设施用地1.3整体指标二、首开地块策划定位地块概况市场环境客户分析产品定位首开2块地位于项目南侧，紧邻城市主干道东岳中路，交通条件便利，形象昭示性佳。东侧未来规划为城市中央公园（公共绿地）及地铁6号线东岳路站，未来升值潜力巨大。2.1地块概况——位置首开地块地上建筑面积为15.57万㎡，其中住宅建面6.10万㎡（含人才公寓0.62万㎡），办公建面7.90万㎡，商业建面0.94万㎡，展示中心0.48万㎡，配套0.16万㎡。地块编号用地面积（㎡）容积率（㎡）总建面地上建筑面积（㎡）物业类型占比面积（㎡）07-03-01208653.39541468855人才公寓10%6197商业网点10%6885可售住宅79%54764配套1%1008合计100%68855地块编号用地面积容积率总建面地上建筑面积（㎡）物业类型面积占比面积（㎡）07-05347552.512418386887办公楼89%78975商业5%2466展示中心5%4836配套1%610合计100%868872.1地块概况——地块指标现状分析：目前周边现状以老旧平房、荒芜林地、废旧厂房为主，城市形象界面破旧。地块内部道路狭窄，路况较差，生活配套多为小型超市、旅店、餐馆，无大型城市生活配套及公共设施配套，居民生活便捷性较低。地块西侧视野东岳中路与嘉富路交汇地块北侧视野地块东侧视野地块南侧视野地块内部现状地块内部现状地块内部现状地块内部现状东岳中路与胶河路交汇2.1地块概况——周边现状2018.12.21中央经济工作会议再次强调“坚持‘房住不炒’定位，因城施策、分类指导”，明确了2019年的楼市调控方向。年初多个地区均出现了政策松动现象，但无实质性动作，市场维稳将成为长久主题。出台时间具体内容2018.6.25高新区公证摇号规则适用于高新区范围内采用公证摇号进行销售的新建商品房项目。（所有项目销售行为需要完全公开释放）2018.7.31中共中央政治局会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。2018.12.21中央经济工作会议再次强调“坚持‘房住不炒’定位，因城施策、分类指导”，再次明确了明年的楼市调控方向，进一步稳定了市场预期。2019.1.1衡阳从20191月1日起暂停执行限价政策。2019.1.3青岛高新区房管局下发通知，自2019年1月1日起暂停执行《青岛市高新区商品房公证摇号售房规则》。2019.1.4合肥限购政策松动，部分区域购房可以不需要提供社保证明。2019.1.10兰州取消三个偏远地区的限购政策2019.2.14西安购房落户不再限制社保年限和购房时间，面积有限制2019.5.6青岛取消公积金二次申贷间隔期限2018年7月31日2018年12月21日2019年1月1日2018年6月25日2019年1月4日2019年1月3日2019年1月10日2019年2月14日2019年5月6日2.1市场环境——政策情况截至2019年5月全市供应土地918万㎡，较2018同期上升6%；成交土地966万㎡，较2018同期上升2%；成交土地平均楼面地价3342元/㎡，同比上升21%。从各区域溢价率来看，由于年初供应受限，四方区为溢价率最高的区域，平均溢价率为78.57%，平度市为1.57%，即墨区为1.5%，胶南市为0.69%，市北区为0.21%，黄岛区为0.03%，其余区域均溢价率均为0%，整体控制较为严格。青岛市2013-2019年5月土地供求趋势2019年各区域溢价率对比目前青岛土地拍卖实行“熔断机制、限地价，竞房价”政策。2019年1-5月青岛土地新增供应量同比上涨6%，成交量同比上涨2%，市场供需活跃；楼面地价同比上升21%，为3342元/㎡。2.1市场环境——青岛土地市场2019年1-5月供应27宗地，土地供应面积259万㎡，占2018年全年供应面积44%。2019年1-5月成交22宗地，土地成交面积276万㎡，占2018年全年成交面积54%。2019年1-5月成交土地楼板价2649元/㎡，与2018年楼板价相比相对平稳。2019年1-5月份，胶南市土地成交火爆。成交22宗，面积276万㎡，占2018年全年成交面积54%。成交土地楼板均价为2649元/㎡，较2018年相比相对平稳。胶南市2018年1月-2019年5月土地市场供求情况及价格2.1市场环境——胶南土地市场青岛市办公存量年度走势青岛市办公供销价年度走势青岛市公寓存量年度走势青岛市公寓供销价年度走势青岛市商业供销价年度走势青岛市商业存量年度走势2019年青岛市办公均价15334元/㎡，去化周期50个月，公寓成交均价17453元/㎡

，去化周期23个月，商业均价17453元/㎡，去化周期71个月。公寓产品去化优于商业和办公产品。2.1市场环境——商办市场分析——青岛市场胶南办公存量年度走势胶南办公供销价年度走势胶南公寓存量年度走势胶南公寓供销价年度走势胶南商业供销价年度走势胶南商业存量年度走势2019年胶南办公均价12655元/㎡，去化周期55个月；公寓成交均价17512元/㎡，较上年上涨20%，去化周期22个月；商业成交均价22166元/㎡，较2018年上涨18.8%；去化周期47个月。232.1市场环境——商办市场分析——胶南市场【万鑫·中央广场】占地面积1.02万㎡，打造标准层1222㎡、总建面8.68万㎡的高端商务办公项目,18个月总去化率达81.12%，月均去化面积2411㎡，成交均价临近13000元/㎡；开发公司为本地小开发公司，只追求低价销售，未形成良好的市场口碑。项目名称万鑫·中央广场占地面积1.02万㎡楼宇总建面积8.68万㎡楼盘等级甲级使用方式商住办公容积率8.50得房率75-80%办公总层数29层办公楼栋数2栋标准层面积1222㎡标准层层高3.6m标准层净高3.2m外立面玻璃幕墙装修情况毛坯停车位695个物业费2.98元/平方米.月开盘时间2017年2月最早开盘销售开发商：青岛中地万鑫房地产开发有限公司项目位置：黄岛新区政府西门.车轮山路（原宁波路）项目总体规划指标——万鑫·中央广场本项目10KM南栋：主推50-205㎡，均价10000-13000元/㎡北栋：主推33-99平㎡，均价9000-12000元/㎡2017年7月开盘，推出1批办公18个月去化率达81.12%，去化4.34万㎡总销售5.31亿元主力推售：33-205㎡，可自由组合去化情况：81.12%2.1市场环境——商办市场分析——办公竞品【西海岸壹号】占地面积1.43万㎡，打造标准层2000㎡、总建面11.2万㎡的商务办公项目71个月总去化率达83.44%，月均去化面积716㎡，成交均价临近9500元/㎡；开发公司为本地小开发公司，推广缺少造势，在市场认知度低的情况下，仓促销售。项目名称西海岸壹号占地面积0.96万㎡楼宇总建面积5.99万㎡楼盘等级其他使用方式标准办公容积率5.20得房率65-70%办公总层数30层办公楼栋数1栋标准层面积2000㎡标准层层高4.5m标准层净高4.1m外立面大理石装修情况毛坯停车位273个物业费3.98元/平方米.月开盘时间2012年9月最早开盘销售开发商：青岛翔宇房地产开发有限公司;项目位置：青岛市胶南市珠海东路266号项目总体规划指标——西海岸壹号本项目10KM主推面积53-154㎡，均价8000元/㎡同楼层南北向面积、价格有所不同2012年9月开盘，推出1期办公71个月去化率达83.44%，去化5.09万㎡总销售4.53亿元主力推售：53-245㎡可自由组合去化情况：83.44%2.1市场环境——商办市场分析——办公竞品2019年青岛住宅市场逐渐回暖，成交价格趋于平稳；市场成交量逐渐增加。各板块区域中，胶南、胶州为供需主力区域，主城区新增供应较少。全市供求情况——全市新房成交自2014年后持续上涨，市场存量去化速度快，市场平均供求基本平衡；分区供求情况——2019年胶南区住宅市场供应面积占全青岛市的11%，成交面积占全青岛市的18%，需求较为旺盛；成交均价情况——2019年全市成交均价至14319元/㎡，其中市南区价格最高，为53751元/㎡；胶南区均价为14167元/㎡。3.1市场分析——青岛住宅市场胶南自2014年开始，市场逐步呈现供需两旺趋势，至2019年成交均价上升至14167元/㎡，库存逐步下降。受部分限签影响，至5月底去化周期约为16.2个月。3.1市场分析——胶南住宅市场成交面积段：胶南住宅成交面积段以90-130㎡为主，占成交总量的60%左右成交价格：区间在10000-12000元/㎡之间，处于市场中下区间。区域供求情况——从胶南新房供应及成交量看，近一年面积90-130㎡的住宅占比60%左右，是市场的主力面积段，其次占比最高的为90㎡以下的面积段。成交均价情况——从胶南成交均价看，近一年市场主力面积段90-130㎡的成交均价未10000-12000元/㎡之间，处于市场中下游部分。2.1市场环境——住宅市场分析——胶南市场成交金额排名项目名称板块成交面积（㎡）↓成交套数（套）成交均价（元/㎡）成交金额（亿元）普宅成交金额（亿元）1中铁青岛世界博览城南部新城板块22737031011355530.82318.972青岛中建锦绣城东部新城板块28591925331069430.57127.613青岛东方影都星光岛西海岸CBD板块14415013051648023.75220.644旭辉银盛泰星悦城南部新城板块14529513841167916.96416.165天一赫廷古镇口板块1077988871492416.08512.356K2·海棠湾东部新城板块1078649211489116.06106.577凭海临风西海岸CBD板块1189719801197414.2469.388东方时尚中心古镇口板块794317081302010.3496.939大溪谷西海岸CBD板块797395731274210.1678.9610红星天铂东部新城板块62926481145439.1588.162018年胶南区单项目成交金额TOP102018年，胶南区受限签影响整体成交金额为361亿元，成交面积426万㎡。单盘销售金额最高为中铁世界博览城项目30.82亿（含商业、公寓），约占整体市场的8.5%；区域普通住宅整体成交金额为237.34亿元，单盘普宅销售金额最高为青岛中建锦绣城项目27.61亿，约占整体市场的11.63%。2.2市场环境——住宅市场分析——胶南市场1月7月9月10月11月12月8月6月5月4月3月2月中铁青岛世界博览城中建锦绣城金地·自在城银盛泰书香泮城2期万科卢家滩保利两河路3万方9层小高层，6月底7月初剩余7万方住宅为小高层，未定推售时间，年度目标20亿锦绣首府地块25万方洋房和高层，约2200套，雅园地块推售节点未定，年度销售目标35亿。19年预计目标50亿，供货量公寓约16万方，住宅19万方左右，年度目标约50亿。10月份推售首批10万㎡高层，全年12亿任务11月首批推售8万方住宅5月推出小高、高层5.52万㎡，6.45亿7月推售高层，4.1万㎡，5.13亿9月推售高层，4.72万㎡，6.18亿11月推售洋房、高层，面积3.62万㎡，4.82亿19年合计推售共22.6亿总体量120万方，20%商业，80%的住宅1600亩村改项目在新疆城附近。2019年，项目周边住宅潜在供应总量约为131.61万，1.2万套住宅，占胶南总体量的50%以上，业态以高层和小高层为主。2019年项目两个一级竞品中，年度目标分别为35亿和50亿，二级竞品中星光岛项目年度目标为65亿，其余潜供项目年度目标均在12亿至22亿之间。三级竞品一级竞品二级竞品市场潜供银盛泰博观星海天一镜台山预计会有新地块具体未定洋房、别墅、小高层,共计5.69万平,预计10月左右开盘叠拼、小高层16万平，货值在28亿左右，年度目标约23亿。融创·星光岛40亿的住宅，约20万㎡；万达茂底商5个亿，约2万㎡，后续持续供货约星光岛高层住宅约18万㎡。年度销售目标约65亿。龙湖九里晴川2.2市场环境——住宅市场分析——潜在供应分析竞品项目一级竞品中铁世界博览城金地·自在城中建锦绣城二级竞品银盛泰·书香泮城K2海棠湾红星天铂由于本案为城市运营级项目，故从竞争格局上，一级竞品选择同级别的中铁世界博览城、中建锦绣城、金地自在城三个项目。一级竞品：中铁世界博览城、中建锦绣城、金地·自在城本案中铁世界博览城中建锦绣城8KM6KM金地·自在城2.2市场环境——住宅市场分析——竞品分析银盛泰·书香泮城红星天铂K2海棠湾项目位置滨海大道与明富大道交汇处开发商中铁置业占地面积123.3万㎡容积率1.1计容面积一期约33万㎡产品类型小高层、洋房、叠院、别墅、公寓、底商、高层等首开日期2016年12月销售价格高层13000元/㎡，公寓12000-14000/㎡，底商23000元/㎡主力户型高层：90-130㎡；别墅：171㎡、200㎡；底商：50-70㎡装修标准住宅毛坯交付、公寓1500元/㎡住宅潜在供应量（2019年5月份）地块名称产品业态面积段（㎡）总面积（万㎡）4-2#别墅、叠院、洋房、高层别墅200㎡叠院110-150㎡洋房110㎡，高层130、140㎡14.032-2、2-4#叠院、洋房、高层叠院110-150㎡洋房110-125㎡高层100-125㎡10.17合计24.2【中铁世界博览城】项目占地200万㎡，建筑面积220万㎡，分两期开发，小高层12500元/㎡、洋房14200元/㎡、叠院16500元/㎡毛坯交付，平层公寓12000元/㎡、LOFT公寓14000元/㎡（含1500元/㎡精装修）已售即将推售4-2#4-3#1#2-2、2-4#项目已推住宅产品情况业态户型面积（㎡）户型结构套数套数占比去化套数去化率高层83-87两室两厅一卫36420%364100%103-125三室两厅一卫81244%812100%130-140四室两厅两卫885%88100%洋房98-117三室两厅两卫32217%322100%叠院82-136三室两厅两卫21612%216100%双拼171四室两厅两卫402%40100%合计1842100%1842100%2.2市场环境——住宅市场分析——竞品分析【金地·自在城】项目占地14.8万㎡，建筑面积36.5万㎡，规划有洋房、小高层和高层产品。洋房9800元/㎡、小高层9300元/㎡均为毛坯交付。项目位置西玉泉路与灵山湾路交汇处开发商金地地产占地面积14.8万㎡容积率2.5计容面积36.5万㎡产品类型小高层、洋房、高层首开日期2019年4月21号销售价格洋房均价98000元/㎡、小高层93000元/㎡主力户型洋房：120㎡、小高层：100㎡装修标准毛坯金地自在城推售梳理推售时间推售楼号推售产品套数4月底2#、3#、8#9层洋房138套5月中4#、5#、9#、10#9层洋房174套5月底1#、6#、7#18层小高层208套10月未定未定未定项目已推住宅产品情况业态户型面积户型结构套数套数占比去化套数去化率洋房120三室两厅两卫138100%138100%小高层100三室两厅一卫382100%37798%2.2市场环境——住宅市场分析——竞品分析【中建锦绣城】项目总占地53.6万㎡，总建面约131万㎡，规划有高层、小高层、洋房，高层均价12000元/㎡、小高层均价12500元/㎡、洋房均价14500元/㎡。项目位置黄岛灵山湾路与凤凰山路交汇处开发商中建占地面积53.6万㎡容积率2.0-3.0计容面积131万㎡产品类型高层、洋房首开日期2016年8月销售价格高层均价：12000元/㎡、洋房均价：14500元/㎡主力户型高层：90-130㎡，洋房：130-150㎡装修标准精装标准：1500元/㎡住宅潜在供应量地块名称产品业态面积段（㎡）总面积（万㎡）悦园高层85-140㎡

主力面积段为120-125㎡9合计高层14009项目已推住宅产品情况业态户型面积（㎡）户型结构套数套数占比去化套数去化率洋房110-160三室、四室5287%528100%小高层90-150二室、三室259933%198576%高层90-180二室、三室、四室484061%410185%合计7967100%661483%1#在售即将推售已售已售已售已售即将推售已售在售在售2.2市场环境——住宅市场分析——竞品分析竞品项目立面户型赠送精装标准（成本）中铁世界博览城真石漆三室为主，双南卧，南北通透，全明飘窗赠送阳台赠送一半面积2500元/平中建锦绣城真石漆三室为主，南北通透，全明，户型方正，开敞阳台赠送一半面积1500元/平银盛泰书香泮城真石漆南北三明卧，南向大阳台，采光良好开敞阳台赠送一半面积2500元/平K2海棠湾真石漆高层双南向卧室，全明洋房三室为主，户型通透全明无赠送3000元/平红星天铂真石漆双南卧，南北通透，户型全明开敞阳台赠送一半面积3000元/平竞品户型：多为双南卧，全明户型；赠送：飘窗赠送，阳台半封闭，送一半面积。竞品装修：高层精装标准在1500-3000元/㎡；立面：各楼盘立面材质不一，以真石漆为主；中建锦绣城约115㎡K2海棠湾约116㎡红星天铂约111㎡书香泮城约104㎡中铁世界博览城约123㎡352.2市场环境——住宅市场分析——产品分析【竞品客户】竞品项目多以刚需、刚改客群为主，部分青岛市区改善外溢客户；参考竞品客户情况，本案潜在客户主要为胶南区刚需及刚改客户，以及黄岛及青岛的投资客户。银盛泰书香泮城本案6KM中铁世界博览城K2海棠湾中建锦绣城红星天铂产品主要满足刚需群体。以刚需和刚改客户为主，地缘性改善客群。改善型产品为主，满足胶南市区改善需求产品线丰富，满足刚需，刚改，改善、投资客户需求。地缘性刚需、刚改为主，部分市区改善客群。2.2市场环境——住宅市场分析——客户分析政策收紧：青岛继续四限政策（限价/限签/限贷/限购），无放松迹象，政策管控更加细致规范，现已进入政策平稳适应期。土地市场供应增加，但基本为底价成交：土地“熔断机制，限地价，竞房价”，并且增加竞买条件，严格控制高价拿地现象，同时限制售价，管控力度持续增加。商办市场：2018年胶南商办市场成交量走低明显，价格有所上涨，2018年胶南办公均价18045元/㎡，较2017年上涨67%，办公2018年库存处于高位，去化周期90个月，去化压力大。住宅市场：2018年11月后近万套住宅新增供应，2018年新增土地将在2019年陆续开始供应，后续市场供应持续井喷，各大开发商及项目变相降价，抢夺市场及客户，竞争激烈。客户分析：90-130㎡低总价产品仍然为区域走量产品；市场下行下，投资客户锐减，刚需客户成为市场未来主力。竞品情况：从周边竞品来看，我司可凭借雄厚企业实力和品牌优势基础打造具备明显优于周边项目的城市级大盘运营项目，同时借势西客站交通商务区的发展，在市场下行，区域配套薄弱的前提下，重新定义区域价值，实现区域及项目自身的价值突破。市场结论项目所在区域为市场价值洼地，未来发展潜力巨大；胶南市场刚需、刚改需求较大，具有良好的市场消化空间；周边项目缺乏城市运营操盘经验，未能拉升区域及项目价值。商办市场存量，去化周期长，但项目周边无竞争，市场空白明显。2.2市场环境——整体市场总结本项目万德麒麟公馆5青岛中建锦绣城1万达维多利亚湾4天一赫廷7旭辉银盛泰星悦湾红星天铂9绿地国际花都凭海听风2中铁国际博览城东方影都星光岛368通过访谈热销共计14个项目共计发放200份调查问卷，回收186份，完成率93%了解区域整体市场、客群来源、客户需求胶南区域黄岛区域K2·海棠湾东方时尚中心10111213碧桂园翡翠湾14中南漫悦湾【客群访谈对象】访谈黄岛区域和胶南区域两大区域，热销项目共计14个，发放调查问卷200份10KM20KM2.3客户分析——住宅客户访谈胶南板块楼盘去化主要依靠胶南区域刚需客户，价格及配套是客户关注重点，其次是产品品质。项目区域区域市场客户来源客户属性客户关注点K2·海棠湾胶南当天售罄客户青岛全市都有，未限购前会有外地购买，淄博的比较多刚需居多自住为主商业、地铁、教育都有影响红星天铂胶南人多房子少，价格倒挂胶南本地的比较多一些，开发区、黄岛、青岛市区的客户都有改善居多区位和周边的配套、产品绿地国际花都胶南当天售罄，胶南基本开盘就售罄以胶南为主，少量黄岛、开发区、青岛市区的，今年外地客户会多一些刚需较多最大的导向是价格银盛泰星悦城胶南当天售罄，西海岸现状是有客户没房胶南的占主导，黄岛和青岛市区的占比较少首改较多价格、周边配套中建锦绣城胶南/老胶南的比较多刚需及首改为主价格、地铁、周边配套中铁国际博览城胶南当天售罄老胶南客户居多投资自住都有物业、地铁、周边商圈、品凭海听风胶南当天售罄胶南居多，开发区、黄岛区较少，外地更少刚需较多价格导向明显碧桂园翡翠湾黄岛开盘当天去化80%~90%老黄岛、开发区的客户为主，部分青岛市区，胶南的基本没有刚需和首级改善开发商、区位、户型中南·漫悦湾黄岛当天售罄老黄岛为主，部分青岛市区，胶南的基本没有//胶南客户地缘性极强刚需市场容量大自住属性居多外地投资受抑制2.3客户分析——住宅客户研判项目住宅产品以老胶南区域地缘性客户作为核心客群，支撑走量。黄岛刚需外溢及投资客户，可作为项目重要客群吸引，青岛市区及外地客户量较少，吸引难度较大，是项目偶得性客群。客户来源客户结构置业敏感点客群综合评价地缘性客户原住居民及老胶南区域刚需及改善客群考虑长期居住、性价比最能够接受区域，刚需市场容量大，通过高性价比吸引，作为支撑走量的核心客群黄岛外溢客户老黄岛区域刚需及投资客群城市价值、区位、价格对区域抗性较大，需以价格+区域发展前景为吸引点，作为重要客群市区外溢客户市区投资客群城市价值、区位、价格对区域陌生感强烈，会被项目价值点，配合高性价比、完善配套产品吸引，是项目的偶得性客群外地客户省内其他地区投资客群，如淄博、诸城等资源环境、高性价比、高投资价值对区域陌生，以区域发展前景及投资价值拉动，作为项目的偶的性客群2.3客户分析——住宅客户研判2017－2020年，项目周边计划改造村居28个，合计安置3万人，0.9万户，其中城中村7个、城边村9个、远郊村11个。项目周边老旧小区约有60个，居住总人口约8万。此类社区基本无物业服务，社区品质较差。项目周边产业聚集度较高，其中家电、石化、机械/船舶制造、汽车是主导产业，从业人口超20万。同时电影产业正在启动中，预计2-3年内将有超5万影视产业人口导入项目所在区域。创新科技城10KM5KM村镇人口约6.6万。村镇人口约4.1万。老城区约40万黄岛区流动人口约40万。改善刚需刚需刚需新城区流动人口约20万刚需2.3客户分析——住宅客户地图项目首开核心为地缘性客群，集中分布在胶南老城区及周边村镇，其中村镇人口约10.7万人（待拆迁人口2.1万人），城市人口约40万人（老旧社区约12.6万人）。重要客户为尚未在西海岸落户的上班族，此类客户集中在黄岛区及胶南新城区，总人口约60万。创新科技城客户按照购房需求划分为户型面积（㎡）客观特征购房预算户型需求占比都市青年追求二人世界的年轻夫妻90-115万三室两厅一卫55%品质家庭小三口，生活小康118-140万三室两厅两卫25%中年家庭与老人同住，关注产品的品质和舒适性140-160万三室两厅两卫20%2.3客户分析——住宅客户定位描摹都市青年∣追求二人世界的年轻夫妻家庭社会购买地缘性客户为主夫妻二人会考虑未来有孩子后的居住需求年龄26-30岁企业普通职员/私营业主普通员工小个体户为主要目标客群家庭年收入5-12万总价支付力100-120万贷款/父母出部分首付，夫妻还贷典型客群语录——购房价值观——主要目的：结婚区域选择：发展潜力产品理念：对生活有一定品质要求认可大开发商敏感因素：总价、单价、户型设计周边村镇青年买婚房，一般村镇房屋无法满足其需求，房子一般首付父母出，夫妻俩还贷。有这么几点基本考虑：一是离父母近，方便后期看孩子方便；二是交通方便，；三是配套得全，最好附近有大型商超。2.3客户分析——住宅客户需求客户对项目关注点及抗性分析都市青年∣市区挤压或近郊中心扩散，渴望地铁关注点抗性单价便宜：对价格极度敏感。户型设计：户型紧凑，功能性更强，最好三房设计，今后有孩子可以过渡更长时间。优质教育：希望项目能够引进优质幼儿园和小学。周边暂时没有购物中心。客户关注因素排序产品精装购物景观至少双南向，户型紧凑，功能性更强，最好三房设计③关键词②关键词④关键词景观不需要过于繁杂有公共资源最好比如旁边有公园植被很好希望周边有商场一定要有菜市场评价半月逛一次街20分钟到商场就行户型白天房屋空置，晚上二人世界，主要活动区域集中在客厅、餐厅、主卧、厨房②关键词教育希望像能够引进很好的幼儿园⑤关键词2.3客户分析——住宅客户需求都市青年∣紧凑套三，主功能宽敞，次功能集约。85-90㎡90-100㎡套三16h生活轨迹白天房屋空置，晚上二人世界，主要活动区域集中在客厅、餐厅、主卧、厨房关注点三房、大面宽、客餐厅联通阳台卫生间干湿分离抗性北卧、客厅空间局促或狭长10-11㎡即可，最好采光面大一些，带飘窗主卧Bedroom书房/活动室，紧凑，父母来暂住，以后当孩子卧室次卧/书房Study晚上夫妻看电视，朋友聚会，希望宽松，方正，采光好，最好能联通一个大阳台客餐厅Livingroom单卫，干湿分离，不用浴缸，希望是明卫卫生间ToiletL型或U型都可，紧凑，在外吃或父母家吃很少在家开火厨房Kitchen宽敞，连通客厅，最好能放一个橱阳台Balcony需要一个小玄关，2-3㎡，能做玄关橱，放置手机、钥匙方便玄关Entrance-hall不需要独立的衣帽间衣帽间Cloakroom简装中配，最集中需求1000-1200元，风格喜好简约灰白色系，希望卫浴品牌中高端，最关注地面装修装修Decoration户型2.3客户分析——住宅客户需求都市青年对精装的关注点排序典型客户语录——“自己住在里面，风格色系要是自己喜欢的才住着舒服，风格、色彩色调会使人感到温馨把每一个空间利用好，充分发挥家里空间的价值，功能键收纳设计合理，提高户型的利用率。都市青年∣颜值高是第一要素，其次是收纳空间都市青年多数第一次装修房，对装修风格色系等外在颜值关注点高，其次为功能间，由于购房预算有限，注重空间的功能性。精装2.3客户分析——住宅客户需求都市青年∣人车分流是标配，关注健身功能关注健身入口档次人车分流仪式感社区主入口对90后客户而言，他们在物质丰富的环境中成长，会更追求视觉美设计因素重点关注园林绿化绿植+草坪+主题广场行车管理车位充足，人车分流活动设施儿童专属活动区+健身房/图书馆入口档次关注,体现一定的档次公共装修不关注建筑立面体现一定的档次物业服务正规，做好卫生、绿化尤其是外来车辆管理客户的居住痛点——身体是革命的本钱主要客户认为小区内部健身设施很重要，可以有健身跑道，最好有半篮场地。人车分流成为人车分流是客户的痛点，客户之前以租房/老房子为主，基本没有人车分流，深受其扰社区2.3客户分析——住宅客户需求品质家庭∣小三口，生活小康家庭社会购买胶南地缘、新青岛人小三口为主【学前孩子】单孩家庭为主，多数未考虑二胎年龄26-30、31-35岁为主事业上升期，私营/民企业、国企/事业单位管理、行政、销售人员家庭年收入10-20万/20-25万总价支付力135-155万父母提供部分首付，夫妻还贷典型客群语录——来青岛六年一直在胶南工作，结婚2年，去年有了孩子，之前一直在海边小区租房居住，现在有一定存款，想买套房子安定下来，对生活品质有一定要求，首选大开发商房产，看好交通商务区后期发展。现在两家给凑个首付准备买房，去看过胶南多个项目，价格稍高，考虑在交通商务区选房。购房价值观——主要目的：改善居住面积及品质、刚需自住区域选择：配套相对完善特别是教育资源，敏感因素：教育、总价、户型基础设计描摹2.3客户分析——住宅客户需求品质家庭∣户型面积改善、关注教育配套客户关注因素排序教育：希望社区或就近有重点小学和幼儿园户型：户型的功能性，至少是三房两卫产品，户型设计具备一定舒适性教育：重点的小学和幼儿园配套完善：步行15分钟内有商超、市场，而且配套品质不能差客户关注点及抗性分析关注点抗性产品购物教育景观④关键词①关键词③关键词周边有购物中心一周去3-4次购物中心带孩子上课、娱乐幼儿园、小学幼儿园希望离家近小学最好是重点未来可以上私立或者买学区房不太喜欢靠海太近，潮湿景观属于加分因素不强求户型白天房屋空置，晚上二人世界，主要活动区域集中在客厅、餐厅、主卧、厨房②关键词精装至少双南向，户型紧凑，功能性更强，最好三房设计③关键词2.3客户分析——住宅客户需求品质家庭∣主功能舒适，需求独立的衣帽间和玄关套三双卫16h生活轨迹痛点是需要独立衣帽间，因为女主人的衣服、鞋多，希望独立收纳；另外客厅一定要大，孩子在户内有充足安全的玩耍空间关注点南厅南卧、舒适客厅/主卧三南向、主卧衣帽间、明卫、双阳台抗性面积浪费，东厅或西厅、客厅太小110-120㎡舒适主卧，带飘窗，带衣帽间主卧Bedroom两间次卧，能放开儿童床和书桌，面积均等，紧凑次卧/书房Study3.6m以上的大面宽，LDK连贯，宽松舒适，最好设计独立的儿童空间客餐厅Livingroom能放开淋浴即可，不用浴缸，得是明卫不要干湿分离卫生间ToiletU型厨房，不少于6㎡，在家做饭多，两人操作宽敞厨房Kitchen双阳台，最好主卧和客厅都有联通阳台阳台Balcony不喜欢进门一眼到底，玄关不用大，起过渡作用玄关Entrance-hall主卧带一个小衣帽间，女主人喜欢衣帽间Cloakroom有侧重的品质装修，1000-1200不等，80%客户希望更多投入在地面、灯光系统上。装修Decoration户型2.3客户分析——住宅客户需求品质家庭对精装的关注点排序空间设计合理方便使用，“家里有小孩，装修材料安全绿色很重要，经常使用的功能间材质要好，保证使用周期典型客户语录——

“家里有小孩，装修材料安全绿色很重要，经常使用的功能间材质要好，保证使用周期”“房子是家人长期生活的地方，所以材料一定要安全环保；经久耐用”“功能空间设计合理方便使用品质家庭∣功能间的尺度，家有小孩，环保材质关注高精装2.3客户分析——住宅客户需求品质家庭∣儿童活动区和人车分流设计因素关注点园林绿化绿植+主题广场+小品行车管理车位配给充足，会购买车位，人车分流活动设施全龄儿童专属活动场所+社区小广场社区会所健身房+儿童娱乐入口档次关注入口的档次公共装修关注公共装修建筑立面关注建筑立面物业服务在基本的安保保洁以外，希望有更多的人性化服务管家式服务，配备楼栋管家雅居客户的居住痛点——人车分流1.之前停车难，客户深受停车困扰，希望有充足的停车位配给2.希望小区人车分流，保证安全人车分流成为基础因子小区要有儿童活动区儿童活动区全龄儿童专属活动场所儿童的多样化设施和人性化设施，母婴室等入口档次仪式感社区主入口对90后客户而言，他们在物质丰富的环境中成长，会更追求视觉美2.3客户分析——住宅客户需求中年家庭∣三代同住，中产之家家庭社会购买黄岛外溢、地缘客户、老中幼三代家庭为主单孩家庭为主，孩子多在学前年龄（3-6岁）年龄31-35、36-40岁为主事业稳定期，个体经营者、私营/民企老板，中层管理者家庭年收入20-30万/30-40万总价支付力160-190万自有资金+银行贷款典型客群语录——这次换房就一个想法，换套大的。目前，五口之家根本不够住。可接受远一点的区域，但住的舒服；不足就是教育，日常基本生活目前不方便。希望项目周边有较完善的教育、医疗、商业等配套购房价值观——主要目的：产品（面积）改善区域选择：近郊、自然资源较好敏感因素：周边环境、户型基础设计、总价（排序前三）描摹2.3客户分析——住宅客户需求中年家庭∣“向景而居”的同时不愿放弃配套品质产品私家车，堵车想搬出去也是觉得市里太堵现在没地铁有地铁会乘地铁1小时是出行极限客户关注因素排序关注点抗性优质景观：倾向高绿化率的小区、最好有公园优质教育：至少有区重点小学初中教育：市重点、顶级私立、九年一贯制购物：中高端的超市、购物中心规划：未来有较好的发展潜力（如红岛）交通教育景观购物③关键词②关键词①关键词④关键词小学>初中>幼儿园市南区公立学校或市区内顶级私立学校如果初中不好，肯定会转小学九年一贯制最好如果是公园，希望是那种面积大、植被覆盖高的可以为好景观溢价看好交通商务区片区未来的发展购物讲求品质超市至少是佳世客等级的，很多超市看着很大，许多东西没的卖很少去小超市2.3客户分析——住宅客户需求中年家庭∣主功能舒适，需求独立的衣帽间和玄关16h生活轨迹痛点是需要独立衣帽间，因为女主人的衣服、鞋多，希望独立收纳；另外客厅一定要大，孩子在户内有充足安全的玩耍空间关注点南厅南卧、舒适客厅/主卧三南向、主卧衣帽间、明卫、双阳台抗性面积浪费，东厅或西厅、客厅太小套三双卫110-120㎡舒适主卧，带飘窗，带衣帽间主卧Bedroom两间次卧，能放开儿童床和书桌，面积均等，紧凑次卧/书房Study3.6m以上的大面宽，LDK连贯，宽松舒适，最好设计独立的儿童空间客餐厅Livingroom能放开淋浴即可，不用浴缸，得是明卫不要干湿分离卫生间ToiletU型厨房，不少于6㎡，在家做饭多，两人操作宽敞厨房Kitchen双阳台，最好主卧和客厅都有联通阳台阳台Balcony不喜欢进门一眼到底，玄关不用大，起过渡作用玄关Entrance-hall主卧带一个小衣帽间，女主人喜欢衣帽间Cloakroom有侧重的品质装修，1000-1200不等，80%客户希望更多投入在地面、灯光系统上。装修Decoration户型2.3客户分析——住宅客户需求中年家庭∣重视绿化品质和生活休闲配套的完善度小区设计因素基础需求园林绿化绿植+水景+主题广场+小品行车管理人车分流活动设施全龄儿童专属活动场所+老人活动空间社区会所健身房+泳池+图书馆+儿童娱乐入口档次客户在意入口档次公共装修客户会着重关注建筑立面客户关注外立面风格品质物业服务希望有专属的管家服务，配备楼栋管家（42%）中年家庭的居住痛点——老人活动区足不出社区，满足日常需求休闲活动小广场老年康体养生器械棋牌茶室人车分流乐品客群居住地较偏，车位充足，86%客户诉求人车分流，最少是环线分流。外围停车易，需做好分流绿化品质以绿化为主线的小区形象客户认为绿化是最能体现小区形象的，觉得龙湖和绿城的绿化就是小区的门面另外对外立面品质有一定要求2.3客户分析——住宅客户需求中年家庭∣对整体、功能间、材质、品牌均好考虑中年家庭对精装的关注点排序由于是改善需求所以精装需求比较成熟，对整体、功能间、材质、品牌有均好考虑和需求。典型客户语录——对装修材质的安全很重要，会影响到家人的健康希望精装的品牌要好一点，好的家用电器的舒适度，会提高居家的品质感。精装2.3客户分析——住宅客户需求客户分类产品细分关注点1关注点2关注点3都市青年户型三房设计客餐厅联通阳台卫生间干湿分离

精装整体风格空间的利用率装修材质景观景观会客厅健身场地半篮场地品质家庭户型舒适南厅南卧三南向主卧衣帽间精装装修材质的健康环保功能空间的收纳整体装修风格景观儿童活动区人车分流仪式感社区主入口中年家庭户型三房设计客餐厅联通阳台卫生间干湿分离精装装修材质收纳空间空间的利用率景观老年活动区人车分流景观会客厅三类客户对户型、精装、景观的关注点排序2.3客户分析——住宅客户需求【入驻项目访谈】——分析总结：企业没有行业限制，但涉海贸易物流企业居多；青岛本地企业、中小型企业占据绝大部分。暂时没有限定整层或半层出售，目前以切割、自由组合为主【热销项目访谈】——分析总结：企业没有行业限制；青岛本地企业占据绝大部分，目前中型企业现在较多。先期限定整层或半层出售，从而筛选入驻企业质量；后期考虑切割组合，会引进一些小型企业在售项目开发商均无长远打算，只考虑短期业绩；客户以海外贸易、物流、服务企业等企业；营销策略为小面积散售，且不设置门槛，导致未能形成有效的产业聚集，销售周期较长，且业绩均不理想。592.3客户分析——办公客户分析分类企业名录IT类青岛朗讯科技有限公司青岛软媒网络科技有限公司青岛东软载波科技股份有限公司青岛雨诺网络信息股份有限公司青岛万龙高新科技集团有限公司软控股份有限公司青岛海信网络科技股份有限公司青岛创元网络信息技术有限公司中化产业资源中化青岛实业有限公司中化健康产业发展有限公司中化能源科技有限公司中化石油山东有限公司蓝色海洋明月海藻科技海生灵创客邦青岛蓝色海洋环保科技有限公司青岛琛蓝海洋生物生物科技青岛汇福林海洋生物科技有限公司青岛瑞麟生物科技有限公司青岛益丰生物科技有限公司青岛佰力宝丰生物科技有限公司青岛新希望生物科技有限公司青岛本草天下生物科技有限公司青岛博智汇力生物科技有限公司青岛奥福隆生物科技有限公司机器人制造青岛昱臣智能机器人有限公司软控科捷新松机器人安川电机健全政策保障，为企业提供“入驻、运营、提升”全周期服务60主力客群：高新技术、创新科技为主要招商方向，形成主力产业集群占比50%；次主力客群：中化集团自身产业的上下游企业，占比30%辅助客群：以商务服务、金融服务企业，占比20%2.3客户分析——办公客户定位项目老业主购买分析：投资兼顾置业，沿海岸商铺则投资大于置业靠近海岸商铺，老业主以投资为主；但价格比较高，占比仅20%未靠近海岸商铺，老业主置业较多，兼顾投资，所以占比高达50%分析维度客群现状客群总结青岛本地客群购买分析：投资优先、置业其次，看重海岸及地铁靠近海岸商铺，本地客群以投资为主，占比仅有30%未靠近海岸商铺，本地客群部分投资+部分置业，占比仅有30%外地客群购买分析：以投资为主，看重靠海岸商铺靠近海岸商铺，外地客群以投资为主，看重前景，占比高达50%未靠近海岸商铺，外地客群投资意愿不强，占比仅有10-20%5个商业物业访谈购买客群主要为：项目老业主靠近海岸商铺，占比仅20%未靠近海岸商铺，占比高达50%青岛本地客群靠近海岸商铺，占比仅有30%未靠近海岸商铺，占比仅有30%外地客群靠近海岸商铺，占比高达50%未靠近海岸商铺，占比仅10-20%2.3客户分析——商业客户定位先期以项目老业主为主同时考虑周边原住民意愿商铺置业人群项目老业主商业物业客群定位青岛市区原黄岛区老胶南市伴随交通商务区逐步成熟，中化创新科技城二期、三期开建，吸引青岛市外客群青岛本地客群外地客群近期核心客群中期客群远期偶得客群6212项目周边环境氛围与整盘战略愿景——未来城市样板存在明显差距，需采取针对性措施改变现状。商办产品是项目改变区域商务氛围，提升区域价值的重要产品之一，需以引领者姿态区域领导市场。34金茂品牌首次落子西海岸，为保障首开成功启动，需快速建立巨大的品牌影响力。作为整盘的首次亮相，首开区市场形象需超越现有竞品项目，为整盘后续开发抢先占领市场高地。5政企联动商办标杆城市样板品牌塑造以中化品牌为基石，以政企联动为平台，讲好金茂品牌故事，打造社会高度信赖的责任央企品牌形象。住宅市场未来竞争激烈，项目首开必须售罄引爆市场，需以客户的绝对保有量方能取胜。品质悦系以金茂悦系树立区域品质刚需标杆，以高性价比引爆市场快速走量，保障财务指标良性运转，为整盘运营托底。以高端商办产品为形象，打造区域第一商务聚集区，首期自持招商运营，保障商务形象及品质，以央企实力点亮区域商务氛围。以金茂领先的城市运营商实力打造区域未来城市样板，以智慧城市为核心价值塑造竞品无可复制的城市运营价值体系，成为市场追逐的引领标杆。结合政府诉求，提前开工城市形象工程及环境改造，影响政府对区域配套建设进度，快速树立市场信心，形成区域的良性循环。秉承城市运营理念，以“一年成势，三年成形，五年成城”的战略规划引领区域发展，首开区需快速提升城市形象，牵引政府配套落地。2.4产品定位——首开定位思考与策略投资创业第一标地510万方智慧科技大城首期城市新锐品质首选西海岸·未来城市样板智慧城市未来样板2.4产品定位——首开定位城市形象先行结合政府诉求，商办地块前置开发，打造区域第一高度，快速提升区域形象，促进政府配套设施推进；国际绿建标准以国际绿建标准打造办公产品，并作为办公产品核心价值点进行营销，传递金茂绿金科技理念，为6000亩后续产品开发抢占市场高地。商务氛围提升提供商务服务配套，实现区域商务氛围培育，营造高端商务形象。自持运营首期可先自持招商运营，以金茂先进的写字楼管理模式和高品质物业服务保障商办产品的商务形象及品质感，以央企实力点亮区域商务氛围。STEP01STEP02STEP03STEP04642.4产品定位——办公产品定位——定位思路智慧办公智能会议管理智能门禁系统生态环境监测智慧能源管理智慧安防系统绿色办公国际绿建标准绿色办公环境废物回收利用商务形象打造西岸之塔，点亮区域商务氛围6项商务附加值赋能，带给城市全新的商务新体验。自持运营自持招商运营，金茂品质保障。政企联动，加大政策扶持力度。构建四大核心价值打造城市商务样板区2.4产品定位——办公产品定位——价值体系构建智能会议管理将手机端/PC端连入智能化办公系统，实现一键式会议人员通知，会议室预定，等功能。同时会议室配备无线投影设备，实现各类电子产品方便快捷的接入。生态环境监测智慧能源管理智慧安防系统配备摄像头、人体感应、烟雾报警、有害器报警等传感设备，可以准确快速识别突发问题的区域，完成基本处理，并且迅速通知行政与物业，避免造成二次损失。根据环境传感器的反馈，新风系统、空调等设备，让企业员工尽情享受舒适健康的上班时光。实时监测，统计区域内电量使用情况，根据每月的用电总量走向，确定区域内用电是否正常，也可以根据时间段用电量的变化，合理调整区域内用电情况，节约能源。为入驻企业提供智能化办公平台，提升企业办公效率2.4产品定位——办公产品定位——智慧办公

LEEDNC开发目的规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化。评价标准LEEDBD+Cv4ReferenceGuide评估方法采用分级打分的方法强化重要指标的作用考量要素一体化设计、选址与交通、节水、节能、材料、室内环境质量特点主要应用于商业项目国际影响力大【提供公共绿