房地产开发企业如何有效控制规划设计阶段的成本

PAGEPAGE1房地产开发企业如何有效控制规划设计阶段的成本迈克尔·波特的三个基本竞争战略,即成本领先、差异化和集中一点。其中成本领先是最重要、最直接的方法，同时也是最难的。成本领先不仅仅是有竞争力相对低成本、而且需要考虑时间成本；相对的低成本贯穿开发的整个过程，不是简单的预算。规划设计环节的成本控制在整个成本领先中所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。在该环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。在项目开发的设计过程中是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，所以该环节控制要点和控制内容相当复杂。基本原则是：周密规划设计，科学研究讨论，严格预算审批。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-3%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的优劣直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70%—95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。以下经验可供借鉴：推行设计招标，择优选择设计单位积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。其中甲方选择适合自己项目定位的设计单位十分重要，在设计单位的选择上，最好采用招标的形式，要选择甲方项目适合的主案设计师，设计费用要合理，宜从了解的设计单位中进行选择。在设计合同的签订中要做到：设计单位要提供甲方认可的设计进度及付款计划，并明确延期的赔偿责任。付款与设计的进度、质量等挂钩，同时设计人员要与政府审批部门相关人员有充分的沟通。在设计过程中，甲方要经常与设计人员、设计文件审批的政府相关人员进行充分的有效技术交流，避免由于对审批部门意见的不了解而使设计返工。按合同对设计的质量与进度进行跟踪。甲方确立或依据当地规划主管部门批准的规划设计要点和设计任务书，需要收集和分析开发项目所在区域的各项控制要素，如区域周边的市政状况、市场和产品的定位要求、主力客户群和户型配比等。为控制设计起点的建安造价，甲方在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线。避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。甲方对项目的定位要清晰、产品的购买人群界定要清楚，对规划设计中的布局及建筑风格、对各种套型的大小及套型比例等要求要明确。设计周期要合理，要留有成果评审与讨论修改的时间，避免因盲目赶进度而造成设计质量缺陷。设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行合理成本、利润下的设计价值前期控制。我们常说的“用最少的投资，争取最大的效益”可以理解为以下方面：

1)

保持项目功能不变，降低项目投资；

2)

投资不变，提高项目功能；

3)

投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；4)

降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5)

运用新科技、新材料、新技术，既提高功能，又降低项目投资。6)规划设计和策划定位的互动使项目的目标更加明确，包括：

对地块自然条件和社会条件的分析判断，对限制条件的认识和突破创新的评估，对区位市场和市场发展趋势的分析判断，对产品创新和规划概念引领市场的评估。

2.开展限额设计，有效控制造价由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，设计节点把握度差，赶工期、轻质量、各专业图纸矛盾多、细部设计缺失。加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费较大。甲方必须在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩。对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）制约。尽可能实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。尽量避免后期设计变更带来的成本增加。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、混凝土用量等），并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，设计公司的各专业技术人员在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用成本限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价和成本管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。克服当前普遍存在着设计不精、深度不够的情况，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度，产生了增加工程造价的不确定因素，需要加强与设计院之间的沟通交流，同时在签定设计合同时，针对图纸能否达到我们招标及施工图纸的深度，通过对实施过程中设计变更多少，以及造成成本增减的大小，在合同中增加相应的处罚与奖励条款，明确要求设计单位提供设计概算及电子版设计图纸。3.采用合同措施，有效控制造价针对目前多数设计单位经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。初步设计阶段，在满足规范的要求下，减少非可售部分面积，减少去化较慢的部分面积，如集中地库等。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。4.成本跟踪审核评估—全员全程

设计阶段的成本控制不单单是成本部门的工作，一定是多部门沟通协调的成果。目前业内的房地产公司该阶段的成本控制多数没有达到预期的效果，大部分房地产公司的成本部门解决的只是及格问题，而且浪费了大量的精力，影响工作效率。如果管理的及格问题没有解决，成本控制将是空谈。哪个部门重要，哪个专业重要？不能有短板，才能解决总体提高的问题。地产公司内部专门的工程、设计、成本、营销等管理部门，在提高全员成本意识方面，应加强部门间密切协作，应制定详细的设计要求和达到标准的设计任务书，并对设计单位的设计方案和施工图进行多轮次内、外部审核；对工程项目的结构形式〔明确结构工程师职责〕、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积等。避免两种现象：一是不计成本地追求设计效果，二是成本不合理导致品质丧失。以下建议可供参考：

1)

通过招标和方案竞赛，缩短设计周期和优化设计方案；加强对设计公司的管理与协调（a）合同管理（b）项目技术、经济和政策攻关（c）做好与设计人员特别是设计项目负责人的沟通（d）落实奖惩措施（e）开展设计公司间的交流与竞争

2)

按照批准的设计任务书及投资估算来控制初步设计；

3)

通过合同对勘察设计单位明确规定责任；

4)

加强设计标准和标准设计的制订和合理应用。建立管理程序与制度:（a）完善甲方设计标准丑（继b誓）坚持设计全浸过程优化察（响c凯）建立专家会虫议评审制度冲（计d便）内部各阶段防图纸审核制度依化渡。睛5)

番正确理职解枕“教设计阶段的成监本控翅制霞”降(彻宏观影响因素竟如市场材料价脾格、政府的规止范和新政策的销把握，成本、示进度、品质关雀系的把握要点辽等幼)基项目运作讲求翼的是成本、质谱量与进度的平长衡膊,须而非某一个极低端，因为其中户任何一项都意玉味着代价，只织有三者平衡才岸能获得最小的泽代价付出耍.厉质量贸途质量不仅以销彼售业绩为评价永标准，更多依掀靠客户后期使违用情况的反馈养。设计品质控址制中的敲减少祖设计失误率，府提高副图纸完善程度铸和品质炭部品仇的冤封样率。时间挨邪时间是对一般灾的房地产项目网开发周期而言巨，其本义并非膝缩短开发周期培，吹而是豪合理的规划，佳方案和施工图垦设计周期。成形本税疤合理的成本控洪制（与售价对禽应，相对的低僵成本），在项举目开发过程，劲“东目标成哑本剖”窝是成本控制的沫前提肠。偶合约规划中瞎实际成本与预拿算成本、忧合同蓄成本对比差异跪及其原因，分稍析期内皂成本超出的照控制措施、效醋果、存在问题解及改进意见、李对策等姑,积一系列街动态成本的跟虚踪检查搏、阶段性的惯回顾差总秘结最,腐是毁成本控制朵到位接的勇保障。捧设计变更的有证效控制，妨注意以下的穿经常性发生的炮成本突破：巨如地下室砖外前墙改为钢筋砼荷墙、基础土方旁、主体结构设棵计变更、外立胀面装饰提高设半计标准、基础堆底板增加防水意层，地下室砼份增加膨胀剂，亏外墙增厚防水渐砂浆，增加防浅水卷材，组院堂增加围墙、铁胜门栏杆以及建疯设后期为提升孝项目品质增加晌的项目导致成斧本增加，如公己共楼梯、电梯伞间的精装修、睡楼体增加木制敲作构架、景观瑞增岸加望软广、硬饱景标准等等。突根据市场定位插、客户需求列颠出交楼标准役：倘建筑主体的配畅置标准如外墙轿装饰、保温、兽门窗、室内设播备标准、电器曾及空调形式、询单元及分户入由口、电梯雾、蜻标准车位配置享、地库交通，袄小区或社区配羞套设施如体育证健身、文化娱息乐空间、教育关设施及标准，帅边界管理体系处及设施、通讯甚及弱电系统彻；捏对大量的建筑任主体共性部分舅制定标准化设般计、整合谷各阶段类设计积累成果哑，实现集欢约览采购和战略合颠作服务商关系唉，沉如电器设备、啄建筑材料、栏料杆、门窗标准牛化产品犬。鼠对设计主要过样程实行多方案倾比较和精细化谁控制，减少反碑工和残次品霉。教6)模表结构设计成本盆控制的管理要纠点味：伏设计院的选择肥原则冬是最优性价比看、专业负责人槽的选择原则教是能力、敬业厘和团队鸡、悲式成本意识的沟聪通和输入方式杰、日雾设计周期的合趣理取值、设计厦费的合理取值记、设计合同中玩设计院应承担怨的风险、限额染设计合同的内洞容和应用、地互产商必须提前探向设计院输入脂的技术原则及驳内容表。苦地产供公司倾必须控制的疫要淘点讯等详见河附表〔规划设糕计棚--得-难工程实施阶段锻成本控制蝇一览烘表烧〕。凭

阿系7)吨悄结构设计成本键控制的技术关游键点影：改梁布置方式的贯常见误区及优允化方法、梁配笋筋方式的常见阁误区及优化方枝法凳，讯如何优化剪力斯墙布置及数量怕、剪力墙的长鄙度取多少最经英济、剪力墙厚尼度取值的误区排及优化方法丛，享异形柱结构中那应注意的事项爆，榜楼板的厚度对睁成本的影响、溪最优化的楼板禾厚度取值是多语少凭，芝建筑找坡的成引本误区及优化碌方式镜，喇基础的选型炊与斜成本兴关系容，哈如何判断桩及层基础的总量是称否合适、如何划优化桩及基础陆的总量券，塑对勘察报告取钥值及建议的关健注点、各种钢斑筋材料对成本背影响的对比分诉析联等晚；盯处理好质量与床成本的关系，可质量要同物业烛设定的档次、金市场定位联系古起来，研究目贷标市场对某项毒材料设备质量晕、档次的重视仓和敏感程度。妇从设计方案阶酸段开始进行成锻本控制，深化苏图纸设计，除练组织内部图纸馅审查外，还恢应邀锦请兆各专业的让专家进行二次集图赚审，以减少将例来变更的发生残，如梁柱的位谢置、空调机位依的安排、管线瞧走向的布置妇。松对单件较大的勒子项和技术关套键问题整合社逝会资源，优化今设计方案，如懒地库，试桩及犯支护组织专家泄评审会类，蜜对特色产品组峰织最优设计资畅源进行设计、博协调并同步推即进设护计瞧。圆此外，虫特殊的地貌特董征，如山体等锦进行降坡或设职置挡土墙，场墨地平整等茫均有可能队使成本增加。刺7)既设计管理是成软本控制的关键牵着力点：姿前期完整的规剃划设计成为成茂本估算及投资臂决策的依据点，如岭地形的处理、岩产品的分布、兰交通的规划、迅流线的设计、嚷停车的考虑、万地库的规模、衫竖向的设置、庄景观的处理、暗资源的利用等即。烂成本及市场的循互动加多方案钓比较形成完善料的项目墙SWOT驳分析猪，如拿土地价值分析伤、管理界面分扔析、开放空间趟分析、竞争楼榜盘分析、主要惹成本分析、财遥务分析等筋，氧成本制定自财夸务到设计的一召张裤EXCEL龟表用于费用评翅估倾。斩市场、设计、素工程工作计划叙进度表用于指株导工作册8给)强要求项目管理远制定策划、设句计、工程、销曾售的基准周期帅。贵成本管理根据院项目的特性、怪定位制定设计厨成本目标，并俯分解列出分项秤工程清单过。梯建设工程一般袜有总图及室外剂工程、商业及快社区配套工程禾、市政配套工炼程如变配电、妇建筑主体、地蓄下娱车库及人防工侧程、景观及绿江化工程、会所萝或售楼处、室垄内装饰及样板氏房泳等，注意不要吴漏项，有些大秤盘还有市政工扶程、教育设施难。

秆规划设计提狼-掘工程实施抽阶段成本控制早一览表艺：榆控制要点盆控制什么担怎么控制柜谁来控制秧注意事项牌规划方案奇（自1迹）可行性规划筒设计昆市场信息搜集般和分析涝市政状况信息川分析刺规划要点确立愁可行性研究设瞎计任务书美可行性设计变斥更称设计负责，成讯本、营销配合漠设计单位烧和主案设计师棉的选择吓，括重视总图设计梅（贸2敢）方案评审穴组成可行性规闯划评审委员会局，对方案进行那评审、确定。雀未通过的方案云进入可行性设森计变更环节，冈再重新评审。忌设计渐牵头秆、赠工程栏、成本、营销炕策划等芳配合俩，膝管理层决策个市场、产品定终位，成本的提伶前预控厌，弄产品建议书饼（饼3毁）设计成果洽对可行性规划岸设计根据实际询情况进行细节坊调整笼设备选型方案据提前确定蹄设计负责，吩工程赵、成本、营销仅策划燕等腔部改门允配合晚控制（利浸润柱&绘成本）

狗综合经济技术抹指标及产品分雹析散根据提交的设临计成果进行投舌资估算徒成本负责，设菜计垄、工程等部门什配合筒合同锁定规划破设计时间，协谅调宗成本灯与住品质、吼进度关系请2帖、报批设计植（状1全）设计方案大根据项目前期座运营的情况和闪市场分析制订杀设计任务书撕设计负责，营伴销策划极、成本等文部张门幸协作荐方案设计招投片标橡设计牵头扒、智工程、蓬成本等部门配姑合科《设计概（预核）算》事方案设计评审惠专家给评审风，相关部门参挂与专，管理层决策件拓宽设计院工害作面，将材料握、构件设计纳翁入设计范畴内声（浴2盆）报批间注意市政设计庭注意相关法规罢，完善自身报钥批规范性，材绣料完整证前期盖负责，设计巷等耐配合章《建造成本坊概〔劲预算呼〕柳》稍3糟、扩初设计旧影响工程造价泼的程度婆约椒65%馅（隆1熔）扩初设计要陷求轧对报批设计进凤一步调整均设计要求爽内部审核变设计负责，炸相关部门配合随扩初、施工图石设计周期行（集2完）成本概算逮根据扩初设计夸招投标方案和骨设备选型、实既体研究、环境级方案等因素对侍总成本作出概惊算旧成本负责素，工程、设计乏等协助或扩初淹设计任务书艘制订开发计划离指导书中的资欠金概要计划怕成本与财务负路责孩《热扩初设计概甩算》隆（需3轰）扩初设计图括根据扩初设计险要求招标呀专家评审寄内部评审卫借助内、外部啊专家意见，管肤理层决策，设溜计成本等部门扶把关众进一步优化限竟额设计，确保纱钢浩筋农*kg/m遥2酸、凳砼算*m3/m收2恭、砌持体还*m3/m载2浅等含量合理巴设计调整笨设计窄负责，家成本审查，工迹程班配合御Ⅲ彻级钢的应用秘4曾、桩基设计坚（讨1浩）地质勘察袄搜集权威地质乳资料产招选专业公司同勘察叛成本券负责，设计骂等精部脖门星协助攻勘察译设计任务书柏（饿2恋）设计方案评伞审跃桩基设县计宁2脱种以上形式拳由专家进行桩营基形式和桩基北结构评审划结构型式的确忌定翠，领桩基型式的确采定然（泊3惧）桩基施工图管设计调整掠施工图设计任仪务书结施工图设计拴影响工程造价投程度仁为悄25~35%著，喉结构成本占到档建安成本亦的夕40%添~侄60%申施工图设计要选求萝根据销售包装自设计、桩基设刻计、功能设计注及配套设施等脉因素，在扩初汁图基础上确立岩施工图设计要留求仰建安施工图中圆结构造价、建贝筑造价和环境肥设施费等约占障总造宾价魄70符%笛的部分属于设作计方可控部分平，应严格审核贱。扬其中供结构含钢量限辅额攀，凑细部大样做法晶的规范弦，测合理归并结构标构件款有利于成本节溪约表设计阻负责股、成本、胆工程等坊部草门忘协助菊结构计算数据度审核上（伏1拳）输入信息的勇审核磨（哑2雹）输出信息的亲审核读《施工图预算蝴》画报建上政府部门报批拣费，按政府有缓关政策交纳。惜前期真负责，设计肥等兼部例门小协助哨施工图出齐后补如何控制润成本葬，秋目标成本确立旬报施图沈销售合同中的欢户型图与施工号图、竣工图黄政府的强制性厕规定念审图携施工配合巡互审互签，明熟确修改意见，驼设计洽商武工程彻负责，设计、供成本练等溪部追门忘协助，知会营优销旋及销售代理公厦司垫动态成本明细膝表剪面积测算匠及房产部门报抄批手续喜设计图纸测算庸与实际施工时榨检验相结合统前期念负责，设计、的营销刘等址部混门阴协助默可售商品房（秘住宅、商铺）悠面积核定、公踩摊等简6蹲、销售包装设踩计喂结合营销费用片控制墙包装、推广设样计招投标吨营销层负责，成本等芦协助闷产品垄、顾部品确定远7沟、装修方案设匹计病方案设计要求递根据扩初设计搅图、经营指导唤书和实体研究先的结果确定方辫案设计要求镰设计抗负责，营销更、成本等叼协助铅装修交付标准欺材料设备选型呢成本方案您市场信息调研集根据设计要求问确定装修材料祝和设备炉成本旦负责，拐设计纲等剂协助怪招投标采购掘制订装修设计港目标成本计划既明细表差装饰综合价格春拆分分析付研究目标市场吗对某项材料设敲备质量、档次盲的重视和敏感圆程度。色招投标懂制订设计任务箩书璃设计负责，努成本羽、营销凡等艳协助涛评审循管理层决策退招标过程中最雕高限价合理浮毯度幅度控制荷8胡、功能设计援各峰类综合损、极各专业管线（权网）的施工中潜技术配合偏，催景观、炮智能化产品附波加值雪大腊（胶1绝）小区建筑物走功能的经济评叫估予市场调研鸭营销、策划狂代理树公司负责耻有针对性扩充最建筑物功能才设计负责，营尽销、锄工程、成本等倘协助贿（桥2艰）市政配套方波案埋市政状况调研极争取政府有利间条件输前期那负责腔，设计、成本搞协助仔政府台相关连部门沟通协调黎，夜控制萍垄断今行业的托工程始造价爪。渗（籍3马）景观方案设顷计托根据投资估算逼和报批标准确搬立景观设计方冻案目标成本总庭额袋设计负责，营菊销斜、成本等赏协助雪景观方案成本盈优化递招投标切评审，管理层潮决策忠硬填、软景钩成本控制题（珍4着）智能化设计岁市场现状分析屯，智能化必要也性分析立智能化内容控姥制归设计顽负责，害工程、成本闯、营销协助素电子产品更新崇换代肾快曲,卷价格幅度虚大古,爬合同条款应采小用可调价款的火方墓式根,泳约定主要材料示价格的调整幅誓度差值姑招投标，寻找仍外部合作，争垄取双赢寇评审，鼻管理层决策缺（痒5皂）销售承诺芒保持各部门与钟营销的信息畅馅通，保障销售爪承诺与实际功桥能的一致性存营销寨负责，掏物业公司局协助锅9秩、设计变更乒〔开工前〕永（玉1完）设计调整费香用怀由设计变更发哑生的费用须响按流程和制度辩办理格设计确认拖内容袜,锐成本部核中量午价巴减少麦设计失误筝（筝2毫）设计变更洽敢商装严格按照设计标变更刘流程进行错工程盏负责，设计芝等突协助肺减少变更设计旧签证

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