地产基金实操系列基金合同和投资协议的风控要求及合同条款设置

地基操列三)：金合同投议风求合同款

地产基金操系列（三：基金合和投资协议风控要求及合同条设置西政资本西政投资集下属企业，西政投资集团是西南政法大地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务台。集团主私募投资、创投资，主要资方向为地产、高新科技、互联网文化传媒、创新金融等产业。集团下设政地产金融究院，专门从金融/融资产品设计、税务划、跨境投资、房地产全业链实务研与顾问工作。迎任何形式沟通、交流和作，欢迎推地产转让/融资项目、创融资项目，荐者重谢。目录、增信担保措施投资人权益护二、投资议风控要求及同条款设置一）抵押条款设置（二）权质押条款的置（三）保担保条款的设（四）担保司或其他第三担保条款设置（五对项目公的监管条款（六）监管资金使用及归集（七股权受让回购与退条款的设置（八）明承诺条款九）违约责任排产项目而，若以地产基的方式进行资，往往不仅会在金合同中设相关投资权益保护条在基金对项目投资协议中会设置某些殊条款实现基金投资人权保护。对此本文将从私募金投资人权保护角度出发，结基金合同投资协议中于投资人权保护的相关条本文作该系列

的上篇，要从投资协角度出发，对金投资相关风控措施及投人权益保护条款进行阐述，期为同业人提供参考特别声明本文仅为市场上的业务操作情况的总结，不代表笔对其合法合性的认可。一增信担保措与投资人权益护现行的基投资，投资人越来越关注基金的增信担保措的设置，以证其收益的实。对此，本队亦在年月17日的推文《资管产品增信担保施设计与保底保收之合规设计实操分析》一中，从产品及资金端两方对常见的增担保措施进行总结（具体可参见下表正如本团以往文章的析，现行的监法规限制对投资人行保本保收。下表亦作出关分析，在品端设置对投人的回购、额补足条款，能涉嫌“保保收益”的相安排。对此一般的增信担措施主要在资端及经营管层面设置。而关于增信担保措施的设置往往不会写在基金同主文中，主要体现在基的对外投资议中。在进产品备案时协会有时亦会馈要求披露关增信担保措或直接要求交投资协议。如上文所述若存在产品端定回购投资持有的基金份或对投资人益进行差额足，则有可涉嫌保本保收，而被协会为存在瑕疵，予备案。在募股权投资基中，若其他体在投资端受基金持有的目公司的股权，然笔者认为为一般的增担保措施，但不排除协会审核时认定为其有保本

保收益之。因而，目实际操作中，存在投资端三方主体受让金持有的项公司的股权，亦有机构选择不予披露的情形二、投资协风控要求及合条款设置（）抵押条款的置1.土地使用权抵押条的设置关于项公司土地使用抵押条款一可设置为“项公司将位于XXX面积为…㎡的国有土使用权（简称项目用地，具体以证载为）抵押至基名下，并自基备案完成之起XXX个工作日内办妥抵押登记手续此外，在项运营过程中，如进行开发贷，还应注意约解押及办理押的相关事项约定“若基同意项目公司请开发贷款基金应配合办解押及开发的二押手续。另外，在办理项目预售许可时，亦需解土地抵押，但时可再投资议中约定共同管或与开发银行共同监管销售账户相事宜。2.加在建工程抵押在足在建工程押条件时，办理在建工抵押至基金下的相关手续（二）股权质押条款的设置基金投资于SPV再接股权资于项目公的架构中，约定将公及或项目公司股权部分或全部质押于基名下，作为押担保。出于信的目的，存在其他第三愿意作为担方，亦可约定将其第三方的股质押于基名下等相关容三）保证担条款的设置关于保证担可约定实际控制XXX其配偶XXX或其他第三方供连带责任证四）担保公或其他第三方

担保条款置在担保措不足的情况下，资人可能会求其他担保司或其他第方在投资端提相关担保（五）对项目公的监管条款证照监管般在投资协中会约定“项目司的公章、务章、营业执、开户许可、土地证、售网签密钥等要文件、资料主要印鉴、照等资料需交基金保管调整组织架构若项目公司为有限责任公司型，董事会成员为董事会议的表决，实行一人一票具体表决程可在公司章程作出约定，常出于对董事决策的控制会约定基金选多数董事会员。如基金投后，董事会X名成组成，其中基金委派X名成员，XXX委派Y名对于一般事项取简单多数则，但涉及修公司章程、减资、对外担、资产转让对外投资、对外融资等能影响基金全的重大事项全体董事一致同意能通过。若金以股权投资式投资于项公司，则可赋予基金对目公司重大事的一票否决。该权利的获需与项目公其他股东达成致意见。3.财务人员的委派金委派人员任项目公司的务人员，对资使用进行监。修改公司章程就董事会议事规则、股东会议事规则等项需修改公章程，以将对投资人的保护落到实处六）监管资金使用及归集投资协议中，常会明确资金的终用途及预的划款时间。不托管的情下，出于对资使用的监管归集相关投资益，在投资协议中

约定资金用于指定的途与目的，要封闭监管全账户，预留金授权的个名章，同时基持有账户的级（如开通网银）（七）股权受让回购与退出款的设置对股权受让/回购款笔者认为可以为主动回购及被动回两种情形，即项目方原股东或相关主体到期主动要求回购及因存在项方对基金的违而被动回购关于回购条款投资协议亦做相关约定，约定回购的件、回购主体锁定回购价、股权转让工变更的办理回购担保、违责任承担等题。除此之外为了充分保基金利益，通会由甲方（权持有方乙方（回方丙方（担保方另行签署股回购协议。关回购协议的关内容具体可见本公众号西政资本”的续推文。1.主动股权回购/股权受让笔者界的主动回购主系由项目公原股东或相主体，在基金对项目投资期满或在明股实债类基金投资中，在基金按照投资协议的要求收回相关本金及利息后，项目公原股东或其相关方主动要回购基金持的项目公司股权。基金现退出。被动股权回购股权受让被动股权购股权受让通常系指项目方存在违约行为或者在明股实投资中未能照投资协议的定向基金按足额向支付金及相关利的，由基金要求原东或相关主按照约定价格受让其有的项目公司股权，并由第三方作为担保实现退出。常见的违约行包括但不限如下

几种情况具体需根据目的实际情况一步约定（）目公司出破产、清算限）项目公司控股东或项目公司本身现重大诚信题，如作出投资方知情的账外营方式隐项目公司实经营情况3项目公司股东或保证人未照协议约定行回购基金持项目公司股的义务的行（4）项目公司发生诉讼、仲裁等重大事件（通常会对重事件作出明，如诉讼标的一定数额5）未按投资议的约定按足额支付本金利息（该条通常在明股实债资中（6）存在其他违背资协议的行，如未按期签项目进度文如城市更新项的拆补协议影响项目进度行为）其他损害基金利益的行为。对于回购条款的约，一般包括下几方面的内（1）回购条件的触发（即文提及的引主动回购和被回购的条件（2回购日的定及通知（）回价款的锁定4）回担保措施的约定）工商变更及工商变更手续费及相关税费的承担，并且明因办理工商更的股权转让议与回购条或回购协议一致的，以购协议为准（6）违责任及救济对于明股债的投资，往往会约定发生违约行为或出现违约情形之日约定上浮一比例的融资款收益；要求担担保责任或告提前到期；对于能履行回购务或拒绝回购的，按照购价格的每一定比例支付约金，逾期过一定时间的承担回购价一定比例的违金（八）声明

诺条款在资协议中往会设置一系列声明与承诺款，声明与承的内容包括不限于：签约体的合法有效续，如各均按照其各成立地的法律法成立并有存续；2.同签署经合法授权并对其具有制约束力条；合同的签署不存在其潜在的违约为；4.债务划断原则，如项目公存在未披露债务，赋予基金选择解除合同或者继续履行权利；若基选择继续履行则由债务人保证人在指定间内解决相债务，并且承不得影响项进展；5.目期限的完成承诺如保证在约时间前取得工许可证、售许可证等，除非基金同延期，否则为违约等。6.他股东同放弃优先购权的承诺。项公司其他股东同出具放弃优购买权的承诺，项目违约且法偿还、基处置项目公股权时放弃优购买权（九）违约责任安对违约责任约定才真正将关权益落到处。违约责任款的约定具需根据项目的际情况进行对于真股投资言，一般存基金违约的情，大多通过权回购的方式行违约设置而对于明股实的操作，部机构会选择作如下的约定：若未时足额偿还金及利息的或存在其他反投资协议约定的违约情的，自违约之日起X个工作日内仍未纠的，则基金权选择：1．要继续履行合同，并要求按照应付未付的款项向基金每日支付一定比例的违金，直至纠违约行为之日。．宣布全部未

到期的债提前到