山东省-淄博市-张店区-宏程-宏程国际广场产品建议报告

谨致：山东宏程（投资）集团有限公司宏程国际广场产品建议第三部分3.1「生活」客户需求竞品认知产品升级住宅定位“迭代”人居价值——人居价值再升级打造淄博人居价值典范产品设置88㎡两房、100-120㎡三房、相对竞品更低总价、更亲民化的产品设置项目名称面积供应套数（套）橡树湾13610816972136-169180绿城百合花园94-961441062412148137-13968140-14568150-1594494-159㎡396方正凤凰国际85-94162122-137644156-165686177-183198205-2061282186685-218㎡1884曦园15690185180209182187224318254108104-254㎡486龙泰苑世嘉100-120520120-143993150-170189171-187214265-30244100-302㎡1960竞品主力100-150㎡户型套型区间（㎡）套型户数（户）户型配比两房88-8985449%三房100-10564237%110-12025014%合计1746100%产品设置1-3#楼两房户型88-89㎡，占比55%；三房户型100-105㎡占比40%，110-120㎡户型占比5%户型套型区间（㎡）套型户数（户）户型配比两房88-8939455%三房100-10529040%110-120325%合计716100%三房115-120㎡三房100-105㎡两房88-89㎡客户层级优质区位更亲民产品设置，在区域现有客群的基础上，进一步进行客群扩充，辐射高级首置/学区客及各类改善客群初、中级改善产品高级改善产品刚需产品高级首置产品学区需求顶级豪宅产品热点项目选择总价：200万以上特点：顶级豪宅，占据绝对环境资源优势、别墅、高级洋房等；吸引高端客群。总价：150-200万特点：高级改善住宅，占据稀缺的环境资源、中心的地段，高端品质，吸引企业家阶层多次置业总价：80-150万特点：初、中级改善产品，注重生活品质打造，拥有一定的利好环境，独特的产品特色和个性化，吸引中高端客户总价：60-100万特点：高级首置及学区需求产品，占据一定的城市资源，受到优质学区辐射，注重品质，吸引中产、泛中产阶层客户。总价：40-70万特点：纯刚需产品，低价格是最大的卖点，主要吸引年轻人，资金紧张，首置、婚房为主。绿城·百合花园项目别墅产品，均价9000-10000元/㎡曦园、龙泰苑世嘉、方正凤凰国际项目均价7000-7500元/㎡华润橡树湾均价6800元/㎡盛安美郡均价6500元/㎡齐悦国际花园均价6000元/㎡鸿泰花漾城均价6000元/㎡绿茵·名宇桂花园均价4500元/㎡高级首置、学区及各类改善客群更广的客户选择，打动客户的是什么？思考：规划高，环境好，学区完善公园、大润发2015年2012年2014年2009年2013年2014年置业选择大社区、学区、潜力交通便利，学区优质交通、学习、生活、购物、医疗世纪路以西，环境好，生活方便、交通便捷、政府西迁2009年-2015年，客户对于西区（世纪路以西）认可度越来越高规划环境学区公园超市规模交通购物医疗政府生活……淄博新区西边世纪路以西世纪路以西有趣的现象1——客户眼里的西区很优质，但貌似所有项目都一样宏程国际广场，有什么不同。有趣的现象2——1、几乎所有项目都在说自己是新区，可从没有项目说新区跟自己的关系。2、几乎所有项目都在说自己是学区，可从没有项目说学校在自己家对面。3、几乎所有项目都在说自己有超市，可从没有项目说超市在自己家楼下。4、几乎所有项目都在说自己有潜力，可从没有项目说自己会变成什么样。5、几乎所有项目都在说自己有品质，可从没有项目说可以实现人居理想。客户居住景观升级更生态的居住价值大面积户外活动场地景观廊架宅间休闲空间阳光草坪儿童活动场地入口对景景墙林下休闲场地效果图生态设计不是一种奢侈,它关系到每个人的日常生活和工作;关系到每个人的安全和健康;也关系到人类的持续。——与自然为伴的公园社区客户生活服务升级更舒适的人文价值四大服务内容1、生活服务家政、送餐、果蔬、快递等……2、娱乐服务社区一系列的定期活动组织、足疗上门等……3、物业服务自动缴费、社区意见箱等……4、家庭服务亲子活动、养老教育、子女教育等……一部手机实现生活80%的服务社区文化节物业牵头，定期举办社区文化节尊崇的居住体验所有工作人员，见到客户停下手头工作，并对客户微笑说“您好”客户生活状态描摹“大社区”生活职业特征：私营业主，大段时间可自由安排置业特征：人生的历练，让他接触的事物更多，对于品质要求较高，追求一种新的生活方式，对个人生活有一定的定位，更关注社区的配套以及开发商品质、服务所带来的舒适、便利的优质生活。事业的成功与否是满足感的重要来源；他有自己的审美标准，独具特色的格调；李先生——46岁成功商人生活成为一种品位，需要足够满足一切的标签来彰显自己的身份与地位……给孩子最好的学校，给爱人最好的商街、给老人最好的环境，寻找一个能满足孩子、爱人、老人的社区，能够标签化的“大社区”生活全纬度标签化的“大社区”生活客户生活状态描摹近在咫尺的优质教育职业特征：企业白领家庭结构：三口之家，孩子7岁，上小学二年级置业特征：关注点全在孩子身上，置业尤其重视学区配套。希望在交通、学区配套等方面能够通过置业得到全面实现，以便在繁忙的工作之余能有精力接送孩子。工作是她生活重要组成部分，孩子更是她生活的重心，时刻为了给孩子创造更好的生活而努力拼搏，孩子的教育问题更是头等大事；她天天被停车、堵车的问题所困扰；接送孩子上学以及工作很难平衡，每天睡觉时间不够；入住本案，可以每天走路送孩子上学，每天多睡半小时以上；再也不用为堵车、停车而纠结。赵女士——33岁妈妈走路接送孩子，安全、省时、省事他们在外忙碌、奔波、打拼，他们想要被肯定，想要成功；但，成功背后对生活的回归，也是他们所渴望的！前一秒，小女生般的走街串巷，尝遍各种小吃、看新上映的电影、追最新潮的时尚；后一秒，躺在自家沙发，换上家居服，伴着香茶，卸下一身的疲惫，与家人看《琅琊榜》可以说，逛街与休息，随意切换……客户生活状态描摹逛街休息随时切换家门口的商场，想逛就逛，想走就走职业特征：企业管理层，业务洽谈、应酬较多置业特征：关注项目区位以及商业配套，在打拼事业的同时渴望回归家庭，缩短回家时间王女士——40岁，企业管理人员客户生活状态描摹一站式生活的便捷作为私营业主，事业上小有成绩，但各种大小事务必须亲力亲为，存在一定的工作压力；上有老下有小，父母身体不好，每个月都会陪父母去附近医院治疗，由于医院离家较近，陪老人花在路上的时间大大缩短；生意上的事务需要去各个行政机关办理，出门2公里以内各行政机关聚集在一起，业务办理方便，且无需为停车、堵车问题所烦恼……职业特征：私营业主，主营美容美体置业特征：关注项目周边生活配套，父母身体不好，希望居住周边有便利的医疗配套，由于生意原因，办理业务便利度也在考虑范围内。孙先生——38岁，私营业主教、商、政、文、医……需要哪里点哪里关于社区，大规模包容性社区，可以满足老中青三代的居住诉求关于学区，张店最好的小学近在咫尺关于商业，家门口的商场，想逛就逛，想走就走关于配套，教、商、政、文、医……[“大社区”诉求]1、满足老中青三代需求；2、满足身份标识，通过社区实现标签化[商业诉求]1、品牌服务与价值；2、完善的商业配套；3、生活在商业中心；[生活配套诉求]1、医疗配套完善，看病不出区；2、近距离一站式服务；3、政务中心；[学区诉求]1、为子女学区房；2、接送孩子省时省力；看得到的具象生活轻奢主义人居范本住宅定位外部标准价值内部升级价值最优质学区最完善配套最圈层客群生态价值升级人文价值升级规划环境学区公园超市规模交通购物医疗政府生活……“迭代”生活，实现淄博人居理想第三部分3.2「体验」基础价值升级价值商业定位“迭代”商业价值——商业价值再升级打造淄博新地标商业核心困境商业解决策略商业综合体频现，而本案所在区域现阶段商业价值不足兼备时尚与人文气息提升区域商业能力，改变商业格局规模价值6.64万㎡大型商业+3.59万㎡线性商业新城核心区引领性大型综合商业体本案佳世客本案世纪路商业MALL线性商业时尚业态符合年轻人的潮流时尚商业，以快时尚品牌为主，打造淄博最时尚商业社区，引领淄博时尚潮流时尚界以“快、狠、准”为主要特征的快时尚迅速兴起，带动全球的时尚潮流。快时尚服饰始终追随追季潮流，新品到店的速度奇快，橱窗陈列的变换频率更是一周两次。与速食年代“求速”的特点如出一辙。

时速度快、超高频率的更新的快时尚，永远追随潮流的特点，则让追求时髦的人趋之若鹜，扎堆采购。商业MALL追求流行追求美追求服饰表达个性追求新鲜人文景观景观小品充分体现人文关怀，给予客户更人性化的节点设置，提供更优质的购物环境景观小品：设置立体景观，给业主视觉上增加舒适度；生活化人文小品植入：座椅，儿童娱乐、躺椅、秋千等；背景音乐系统：播放秋日的私语、卡农钢琴变奏曲等轻音乐，营造一种宁静、平和、舒展的良好氛围，配合本案商业氛围。商业MALL线性商业售楼处广场北面一处建筑夹角处设置人文景观，配合商业氛围，使客户充分徜徉在人文的海洋人文展示通过小品、业态、铺装等方面展示人文生活场景，充分融入现代人的人文情怀人文示范街：在东侧线性商业街两侧打造人文商业示范街区，同时契合宏程项目人文理念打造手法：以淄博传统文化及淄博人为载体，从咖啡厅、概念书店、石板道路、人文关怀小品等角度入手，充分融入项目人文思想。概念书店人文关怀淄博传统文化咖啡厅石板道路商业氛围线性商业淄博时尚人文地标商业定位规模/地段价值时尚业态6.64万㎡大型商业+3.59万㎡线性商业新城核心区引领性大型综合商业体人文景观人文展示符合年轻人的潮流时尚商业，以快时尚品牌为主，打造淄博最时尚商业社区，引领淄博时尚潮流景观小品充分体现人文关怀，使客户置身于宁静、平和的氛围，感受到回归的温馨，配合商业氛围通过小品、业态、铺装等方面展示人文生活场景，充分融入现代人的人文情怀“迭代”体验，提升区域商业能力，改变商业格局第三部分3.3「功能」本体条件产品升级商务定位“迭代”商务价值——商务价值再升级实现一体化产品构建公寓核心困境公寓解决策略如何解决16万㎡（淄博最大体量）公寓销售问题借助政府重点扶持方向实现商务、居住、社交的自由转换精致面积整盘主力面积段30-50㎡，首期主力面积有所下移，为20-40㎡，首期中小面积产品优势明显11#楼平面图12#楼平面图整盘户型配比面积段套数占比20-3042414%30-4063421%40-50111837%50-6037012%60-7042214%70㎡以上462%合计3014100%首期户型配比面积段套数占比20-3032423%30-4045933%40-5024317%50-6032423%60-70544%合计1404100%创客公寓十三五规划国家政策扶持背景下，定向吸引互联网及互联网金融企业，打造定向行业创客公寓，同政府协商部分政策2014年福布斯中国富豪榜前三均主营业务为互联网企业2015年11月3日“十三五”规划：实施“互联网+”行动计划，发展物联网技术和应用；规范发展互联网金融“互联网”“互联网金融”互联网相关行业及案例企业行业淄博行业相关公司电子商务淄博网派网络科技有限公司、淄博美高网络信息技术有限公司、淄博瑞驰网络服务有限公司、淄博爱搜网络科技有限公司在线旅游淄博中国旅行社畅游假期、淄博元通国际旅游公司、山东百事通国际旅行社淄博分公司、淄博百事通国际旅游有限公司等在线房产淄博搜房网分公司、淄博链家房产、淄博搜狐焦点淄博站……互联网金融相关行业及案例企业行业淄博行业相关公司在线理财上海迅银互联网金融信息服务有限公司、北京恒昌汇财投资管理有限公司淄博分公司电商小贷北京信用宝有限公司淄博分公司、淄博宜信贷款、淄博宜联贷金融信息服务有限公司保险金融淄博市橙果互联网金融服务有限公司……创客公寓针对电子商务、在线金融为代表的互联网企业提供定向政策支持，打造淄博首席的互联网、互联网金融创客公寓社交公寓创新产品设置，打造“一室三厅”的社交公寓，为客群提供居住、生活、休闲、办公的聚合场所社交公寓一室：居住空间三厅之一：休闲空间三厅之一：生活空间三厅之一：办公空间利用社交公寓的公共区域（大堂、二层或三层部分面积），打造功能转换的多重空间，满足客户的居住功能、休闲功能、生活功能、办公功能社交公寓大堂、商业、地下空间的充分利用，用不到1000㎡公共面积实现公寓的聚合功能功能包含内容需求面积实现区位居住空间小户型产品————生活空间青年餐厅、咖啡厅、水吧200㎡地下空间/大堂休闲空间健身房、保龄球馆、台球室500㎡商业内实现（需招商）办公空间公共会议室100-200㎡大堂淄博首席“创客基地”整合多方资源，为企业提供发展的平台及产业链式的服务宏程集团政府单位创投公司入驻企业投资者1.政府单位2创投公司3.中小企业创业者4.投资客建立宏程集团与政府各单位的合作关系，通过政府各单位为入驻企业提供各类政策的扶持；为政府带来了人口、产业、资本的导入创投公司对创客基地提供资金，管理培训等多方面的支持创客基地为创投公司带来的是资源整合的联动项目为企业提供创业发展的空间、企业成长的平台为入住企业，提供各项配套服务。对于投资客户来说，本项目是一个好的投资价值载体资源整合政策协商学区功能（祥瑞园小学、张店八中）/水电民用收费/正常供暖2、水电民用收费3、供暖项目拥有最优质学区资源——祥瑞园小学、张店八中建议公寓产品同政府协商学区落户政策，购买本案公寓产品客户可落户并在祥瑞园小学、张店八中上学祥瑞园小学张店八中本案祥瑞园小学张店八中1、学区功能（公寓核心卖点）其他政策吸引聚合式商务生态圈商务定位创客公寓政策协商十三五规划国家政策扶持背景下，定向吸引互联网及互联网金融企业，打造定向行业创客公寓社交公寓创客基地创新产品设置，打造“一室三厅”的社交公寓，为客群提供居住、生活、休闲、办公四重转换空间整合多方资源，为企业提供发展的平台及产业链式的服务学区功能（祥瑞园小学、张店八中）/水电民用收费/正常供暖“迭代”功能，实现商务、居住、社交三重空间的自由转换PART5价值价格及推售策略住宅推售原则首推1-3#楼，分3批次推售，采取平开高走策略，逐步溢价，实现量价双收以高去化、持续性、高溢价为主要目的，采取平开高走的策略；借助前期团购客户，实现首次开盘的市场轰动；后期产品加推为主，1-3#楼共分3批次推售，保证产品的持续入市以及可售产品的组合原则，满足客户需求；充分利用传统节假日，以活动造势并加推（甚至剩余房源可根据实际蓄客情况组合再次推出），1个月为一个小周期，2-3个月为大周期。公寓保证产品灵活性，根据客户需求，组合销售，并尽可能的逼定至同一楼层，为后期产品销售的持续性做铺垫；建议首期推出一栋楼，另一栋产品根据蓄客情况适时推出商业蓄客前置，摸牌区域商业面积及总价需求情况，制定合理的面积划分，并根据蓄客情况，集中推出商业，实现商业热销公寓商业推售原则公寓：组合销售，保证产品灵活性商业：蓄客前置，根据蓄客情况集中推出推售节点及目标8月中旬住宅1-3#楼开盘，分三次推售；9月中旬推一栋公寓；10月中旬推商业首次开盘去化不低于90%，后续加推去化不低于70%；2016年底1-3#楼去化达到80%以上。整盘约1700套，销售周期36个月左右，月均去化40-50套（处于区域领先的销售地位）。注：实际推售状况可根据团购情况有所调整2016年8月中2016年10月初2016年9月中一批次，1、2#共计422套房源推出一栋公寓，另一栋视情况而定二批次，3#共计196套房源2016年11月初三批次，2、3#共计98套房源2017年1月项目蓄销期为下批次产品蓄客准备2016年10月中推出商业推售策略项目开盘，推出1#全部房源与2#部分房源，共422套，借助前期团购签约，引爆市场2016年8月中旬，首次开盘1#全部房源与2#部分房源（除110-120㎡大三房产品），共422套。首期产品借助团购，平价入市，引爆销售热潮，实现项目的开盘大卖；88-89㎡两房产品与100-105㎡三房产品搭配销售，网罗各类客户。户型面积区间（㎡）所推楼号套数（套）总推套数（套）占比两房88-891#13219646%2#64三房100-1051#13022654%2#96合计88-1051、2#422422100%1#2#3#4#5#6#7#8#推售策略住宅加推3#部分88-89㎡与100-105㎡产品，共196套，在首次开盘基础上实现溢价2016年10月初，首次加推3#部分房源，包括88-89㎡两房与100-105㎡三房产品。可在第一批热销的基础上实现溢价；两房产品与三房产品搭配销售，满足各类客户需求，提高项目价值。户型面积区间（㎡）所推楼号总推套数（套）占比两房88-893#13267%三房100-1053#6433%合计88-1053#196100%1#2#3#4#5#6#7#8#推售策略住宅第二次加推，3#楼的88-89㎡两房产品，加入2#楼110-120㎡大三房产品，共98套2016年11月初，住宅第二次加推继续加推3#88-89㎡两房产品，同时2#楼110-120㎡大三房产品入市；实现产品升级，进一步抬高溢价能力，实现项目的利润收割。户型面积区间（㎡）所推楼号总推套数（套）占比两房88-893#6667%大三房110-1202#3233%合计88-1202、3#98100%1#2#3#4#5#6#7#8#推售策略公寓及商业产品根据蓄客情况部分推出，控制推量，保证去化率及后期房源可组合销售为原则首期公寓户型配比面积段套数占比20-3032423%30-4045933%40-5024317%50-6032423%60-70544%合计1404100%首期可售商业及公寓部分2016年9月中旬，推出公寓产品2016年10月中旬，推出商业产品公寓及商业作为辅助产品入市，借助住宅热销实现去化控制公寓产品推量，保证后期房源可组合销售商业产品可提前蓄客根据客户意向进行产品分割及推售比较内容比较因子权重类比A:绿城百合花园类比B：华润橡树湾类比C:凤凰国际类比D:曦园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数地段资源市政交通20%0.950.190.950.190.950.190.950.19-0.6周边自然环境10%1.10.1110.110.11.050.105

周边市政配套20%0.950.190.950.190.950.190.950.19

地段价值10%0.950.0950.950.0950.950.0950.950.095项目可提升价值产品品质10%10.110.110.110.1-0.33项目规模5%10.0510.0510.050.950.0475

景观配套10%1.050.10510.110.11.050.105

物业管理5%1.050.05251.050.05250.950.04750.950.0475

发展商品牌和实力3%1.050.03151.050.031510.0310.03价值实现的经济因素区域规划3%10.0310.0310.0310.03-0.07区域政策4%10.0410.0410.0410.04合计---100%

0.994

0.979

0.9725

0.98当前售价

7400

6800

7200

7500

权重

20%

30%

30%

20%

调整后价格

1488.931983.762221.081530.61本项目基准价格7324.38

价格策略根据市场比较法，通过对比区域主要竞品，建议本案高层毛坯价格7300-7500元/㎡注：距离正式开盘有约9个月时间，目前制定的仅为当前价格，未来考虑到市场及客户等因素会有调整价格策略团购建议以中低价值区域产品为主，建议均价6600-6800元/㎡根据竞品团购情况，团购楼座主要分布在各项目中低价值区域，价格普遍低于均价600-800元/㎡注：距离正式开盘有约9个月时间，目前制定的仅为当前价格，未来考虑到市场及客户等