房地产项目策划

大连房地产项目前期策划摘要自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地使用权套取银行资金用于房地产开发的做法已经难以继续。开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。项目市场调研国家宏观经济背景2010年上半年，我国共实现国内生产总值(GDP)172840亿元，按可比价格计算，同比增长11.1%，增速比上年同期提高3.7个百分点。中国宏观经济总体增长态势未变，增速回落但符合预期；物价水平结构性下降，通货膨胀压力缓解转为温和可控；投资推动经济增长的力度回稳，房地产投资仍保持快速增长；居民收入继续稳步提高，就业形势和消费结构均有进一步改善。（资料来源：经济参考报）中国2010年一季度各地区产业结构增长情况一季度，从产业结构来看，各地区第二产业增长对GDP的贡献明显高于第三产业；中西部地区第三产业增长的贡献同比有所下降。一季度，东、中、西和东北地区第二产业分别增长18.2%、22.4%、23.2%和20.1%，比去年同期分别加快14.2、16.2、12.0和12.0个百分点；第三产业增长11.9%、9.6%、10.8%和11.6%，东部和东北地区同比分别加快1.0和1.9个百分点，中部和西部地区分别回落0.8和0.3个百分点。（信息来源：中国机经网）固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。在国家宏观调控下2004年固定资产投资增速有所回落；进入2005年国家在进一步加强和改善宏观调控措施，管好土地和信贷两个“闸门”，防止固定资产投资反弹。2010年，国家依然保持或加大对房地产行业的监管和调控的力度。分析观点：国家经济的快速稳定发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的平台，在项目发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业到正常发展的轨道上。同时，由于近几年来全社会固定资产投资过快，投资结构不合理的问题，国家正在通过一系列的政策措施对房地产行业进行调控，国家对房地产行业高速发展的支持力度在减弱。宏观产业政策分析◆金融及财政政策变动2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施，对房地产开发建设具有重大影响的因素—金融政策成为宏观调控的重点。鉴◆认近期金融政策可变动状况讽时间岂“夸银唉根拆”们紧缩政策带2010.0导1.12旁上中国人民银材行决定肤，辈从隶201叉0仰年幻2部月岛2跪5聋日起劈，上蝇调存款类金融柴机构人民币存炒款准备金胁率妙0.驴5魂个百分点。羡2010.0瑞2.20佛银座监会发断布流动资金贷戒款管理暂行办疾法打击炒房者奋2010.0窜4.11极银监会：银行够不得对投机投份资购房贷款续2010.0撞4.15叮4麻月够1常5宅日迅,榆国务院出台具购体措迁施熊,屿忌要求对贷款购梳买第二套住房仆的家因庭浓,舱贷款首付款不号得低苗于趁50%烦,匆贷款利利率不娘得低于基准利夫率晌的院1.愿1惨倍筒.溪对购买首套住丙房且套型建筑车面积院在殊9芒0障平方米以上的饥家吃庭故,午贷款首付款比闻例不得低陕于希30业%门。轮2010垫．博0求5史．吃10覆央行提高存款延准备金享率武0.5雕个百分点徐◆砖土地政策变动虚200无3焦年以来，在严轨控剥“肉土衬地笔”爸的呼声中恐，房地产开发傻建设的另一关寨键因议素衰—春土地也被纳入院了宏观调控的柴范围并实施了珠一系列缩命紧让“判地颜根韵”偏的政策罢。砍◆淹近期土地政策伞变动状况炊时间侍“晚地敢根葡”爷严控政策耗2009.1阁2.17局财政部、国土脸部等五部委出伞台《进一步加宇强土地出让收次支管理的通知环》，明确开发匆商以后拿地时掀，皇“己分期缴纳全部熊土地出让价款启期限原则上不漠得超过一年，岭特殊项目可以悉约定在两年内躲全部缴清，首甚次缴款比例不淘得低于全部土权地出让款锦的呜50漠%另”隐。恨2010.0休3.尘08雪国土部发通知效：一、加快住尚房建设用地供湿应计划编制；听二、促进住房壤建设用地有效赠供应；三、切自实加强房地产次用地监管；四储、建立健全信缸息公开制度；让五、开展房地速产用地突出问霞题专项检查。票2010你．牙0夏3仗．滔22氧国土资源部厉：亩进一步加强房舌地产用地供应咸和监管厕2010.0尺5.15夏国务院盒：必关于进一步严虑格征地拆迁管忠理工作切实维速护群众合法权佩益的紧急通知杀分析观点较：新政的调控桑政策主要有以偿下几个手段：央一是加强土地念供应管理；二辱是规划调控，紧控制城市建设酷和住房供应结败构；召三是税收杠杆近，加强了住房睛交易环节的税谨收管理，对住牵房投资者和投暴机者进行抑制纵；四是银行信荡贷管理政策，赵中央银行和银勒监会加强了银愿行住房信贷规仍模和风险管理突；五是需求管悦理，设置交易们障碍和增加各摇种税率等稳定杀房价，抑制购以房者的非理性肢预期，打击住铺房投资和投机沉；六是供应管殃理政策。现有拒市场供应结构晕以中高档商品您房为主，中央态政府要求地方终政府加强经济歌适用房、廉租齿房建设，改善兆供房结构；七小是市场秩序管潜理。钱源脱新政出台以后拢，房地产行业仓投资建整体增幅回落妈，房地产价格贸涨幅趋缓，供乘求关系有所改合变，商品住房烟交易结构有所归调整，投机性判购房得到初步转遏制，商品住机房平均价格涨吗幅趋稳，房地众产信贷增速放赞缓。错城市地产行业思分析催3.舞1贤、聪大连馅市房地产傅整体市场趋势净200碎8铃年低迷与观望便，威200级9遇年持续火爆，抖房地产市场围在虏201笨0阶年或将面临政辽策调整的转折污点，如果无法悟从制度上进行角根本性的变革屋，中国房地产贷市场恐怕很难仿摆哨脱流“匙一调就死，一告放就朋疯剥”躺的怪圈。尽管势南宁市场发展灾势头迅猛，但疫无法摆脱政策慧市的先天不足跳，因增此避201例0搜年南宁房地产棍市场将面临国削家宏观调控的殖波动。抖周这种市场波动战将由量及价，敌并最终影响供扭应走势。政策星转向将会使得指观望情绪再次飘抬头，加墙上左200宜9妙年在一定的程胁度上透支了未朝来消费潜力，名以及房价企高侵对刚性需求的刑抑制，因顺此译201爽0阁年极大连棕商品房成交将伯难以超格越共200阴9歼年的交易量鱼。维201寇0良年房价上涨将太会维骆持种1-毯2阅季度，但上涨捡幅度会随着成经交量的下降而跌下降，一旦房汉价在三季度出神现明显波动，针将会直接影响烂下半年整体市否场供应。师因此对枯大连漂开发项目的地信产企业来讲，沾应理性看待天2009丰年底市场的火淘爆并慎重应对雕政策转向带来筛的影响，在价粘格策略方面进泻行适时调整，私放缓上涨速度术和幅度，对括未来反市场可能出现膊的波动提前做扮出应对性调整辈。船3.2旨、犁大连浆土地市场荡土地市场无疑秆将成为房地产咽行业政策调整痒的重点之一，夕无论是限制土庙地出让面积还赏是打击囤地政蹄策的严格执行塞，都将对地产盒企业产生重大量影响，以确保项达到大幅增加填市场开发与供捧应量的调控目遣的。储201借0悼年弹大连独土地市场供应僻将持续加大，肾尤其封是杆“美201厕0敏年圈1朝月五象新区将峡推出首宗拍卖协地管块快”亿释放了非大连州未来土地供给窜的新区愤域控—砖—留五象新区，而破之前的青秀区图凤岭北区域、凤西乡塘区相思段湖片区、兴宁倾区东沟岭旧城胖改造，构成逮了幸201乔0沃年南宁土地市默场的主要供给毛点，加之一二膊线城市的挤压遥，势必会吸引坡更多外地开发项商进驻南宁，适逐鹿烟于季201酿0组年南宁土地市桑场。孕3.盾3凉、殃住宅市场叼（生1拔）霞供求关系河根据《比大连书市住房建设规听划袄（病200参6接—采201须0葡）》中可知，匙规划期内，建掉设各类住房共泄约匹2肌1砍万套，总建筑侦面妥积染1847.8胶7殊万平方米。根梁据惧2006-0验9查年历年的建设平数据累积可知眯，偏201开0枕年，尚有将哭近摄45赵0答万平方米缺口辟，而从规划中阅分解每年度的鄙目标任务中知史，佩201米0莲年，商品住房圈建家设伶3.1摘3梢万套，建筑面剂积筒284.谱0多万平方米；政逃策性保障住房患建偷设开0.7投2漂万套，建筑面晚积考56.脆0广万平方米，称共佛34乎0血万平方米，因毛此，可以预笑测依201赌0谦年全年房地产奶市场供给将不疲低于错与膨200钉9消年供给水平策（教281.6枯7蛙万平方米）。让（雷2荷）房价走势嚷200传9辱年遍大连游住宅市场的持洪续火爆也推动朝了房价的快速旋上涨，特别佛是套0余9背年指近由1裳0橡万亿元的银行纵信贷量使得未寿来通胀预期不价断增强，以保谁值、增值为目风的的投资投机汤需求大量进入笼市场，成为推掘高房价的主要姓因素之一。年摔底中央经济工毒作会议确饭定中201离0滑年将继续实行猴适度宽松的金吗融政策，加绪上泡0跳9哄年泡底唯CPI让

递转正使得明年蕉通胀压力将开幼始凸现，这种聚情况下楼市仍狱将是投资的主更渠道，因辰此拥201记0抗年上半年房价朱依然将会保持会上涨态势。绒但考虑到目前外已经出台的二哥手房营业税优业惠政策取消，嫁以及后期可能段的更多打压高词房价的政策出侨台，房价快速呈上涨的势头将垒会在一定程度捷上得到遏制，责加上供求趋于拦平衡以及供求踢结构的变化，闻长期来看都会外对房价有一定待的抑制作用。撑此外避，源201敲0阶年成交量可能鲁出现的下降趋锈势也会促使更垃多项目加大折毁扣优惠的力度渡，因污此饺201茅0闲年下半年南宁偶住宅价位将可循能出现波动。置项目周边蕉地产市场及市苏场空间字分析另4.款1喊、项目周边地暖产市场情况挺◆宾相思湖新区住寺宅供应市场分阶类脚高等收入阶级投客户：邮以辨“或西愈建邪·仔水岸华欲府牛”须、陵“戏骋望骊扒都淹”英、格“践相思湖花寒园茎”享等为代表。棒中等收入阶级先客户：截以脚“度同易人牙·属学府大淡道拆”戚、柱“仆红登日孕·乡江尽山芝”输、隆“张西湖东狸郡功”少“调骋望怡璟湾兽”效等为代表。做4.政2盟、均新区深楼盘跪基本悟状况分析度◆斑西肌建逐·逮水岸华府纲（赴1虚）基本信息涌物业类别：住剖宅练犯呆特女项目特色：水纲景地产，袄宜居生态地产范，景观居所慕建筑类别：高执层熊块弃检依装修状况：毛鬼坯碧物业地址：西巩乡塘相思湖东锯路羞2瑞号践交通状况：乘肆坐唉5凉5严、乖6哑6夫、西乡塘专线击、供7绝6宁、挣20绕4浑、语60新4宜、餐5木8得、炒60介5链、环旗城泛1革线、环斥城盲2莲线等公车至西拆乡塘菜市玻开盘时间兄：玩200和9劳年迷8吼月秀1蹄5蹄日相填跃入住时间劣：烛201则1技年持4辫月座3违0姐日寻容积率妈：证4.00丑甲倡依蚀绿化率樱：妻38.飞80%茄物业费药：驾1.1板0堡元证/贼平方米每月唯房价：均价净6600忌元截/肤平方米◆骋望骊都月（仔1模）基本信息鞭物业类别：住银宅恒杨泼匙纠项目特色：水抓景地产兄建筑类别：高栽层测游稳午忧装修状况：毛军坯期环线位置犯：模挎堵物伴酒所属商圈：相怕思湖新区隶物业地贝址脊:倍西乡塘相思湖页东各路膀1见号矮交通状况国：艘80卷5披路公车症开盘时间贼：羽200葡8秆年鸽5涉月巴2霜5抓日码填保洁入住时狗间凶200途9陆年廉1涨2潜月罢容积率协：胜4.00俊亏涂盐蒜恰绿化氧率收35%筋物业费迫：昨1.1钻0授元洪/猎平方米每月房价：未定◆相思湖花园呆（晚1雹）基本信息维物业类别：住舰宅镇爽、商住楼念耽准遭焰北项目特色：水恼景地产兔建筑类别：高变层忆拼果乏插装修状况：毛呀坯惊饱总占地滔：茎11.5德3镰亩串介侨胡卸总建筑面积盖：假3954翼5太平方米谢绿化率胆：屋链倾灭精赛略容积率洞：悦5昆所属商区：相既思湖新赤区现昨绩敲吉物业地址：西绕乡塘相思湖西暮路弟7辨号密交通状狱况笑:庄4永路壮、桥4幕3纤路劝、朽5贱4威路兆、狭5塑8址路政、志6搅6担路扛、食7烤6将路出、鼓20肆4姓路宴、毅5荐5丧路、城买环闭2始线、西乡塘专他线朽房价：均学价隙900桐0味元床/鄙平方米承◆冒同反人赔·织学府大道窃（传1离）基本信息相物业类别：住群宅顶携添亡愿孙项目特色：创此意地产、宜居训地产、教育地攀产拼建筑类别：高垂层瓣比杰亏绣希所属商圈：相赶思湖新区蓝物业地址：西零乡塘西宁路西复侧堂交通状泰况病7流6挠路悔、族4命路公咱交物吹开盘时间场：仓201崖0角年参9赵月啄1喉2谜日楚强昏球入住时间止：弦201臣2粗年逐1诞2内月士3闭1仆日却容积率零：痰2.5坐谁怕只冻恒绿化率笼：握35%霸同人学府大道竿房价：待定◆红日·江山炊（秩1忌）基本信息壁物业类别：住姿宅脊凝次渡术项目特色景：规景观居所、颂教育地产认建筑类别：多警层、小高蹦层究进拒康装修状况：毛蒜坯眼所属商圈：高住新开发区、红寄日东升购房圈波物业地址：西钓乡塘高新大久道今2砌9忆号帽交通状况作：准2膨4顺路公车喷开盘时间：暂术无信宏息雕京拳厅普入住时间：暂沫无信息仁容积率男：持3.00村跟晌队标堵绿化率芬：补32也%帅、转物业费：暂无碧信息筹红日红江房价家：最低咱价博488临8以元肠/自平方米◆西湖东郡苦（斗1盘）基本信息牛物业类别：住拿宅皆捷搭己紧烤项目特色：水妄景地产、景观乳地番建筑类别：中炎高饥层慈虎截苹街装修状况：毛兆坯际环线位置：暂腊无资酷料圾骂理裳贩所属商圈：相娇思湖新区旬物业地址：西捆乡塘相思湖东百路视3玩号懒交通状况益：柴80群4进、丢60爬5骡、处20映4行、俊5砌5摩、信7滚6骂、结4校、房4垒3猎、茶5壤4纵、忘5捆8顽、陷6赤6库路，环城一线题，环蜂城丙2非线西乡塘专线陵开盘时间弱：浩200蓬9猜年舅7佛月宇1弱1贱日刮疾敞糟入住时间因：池201禽0骡年映1寒月泄容积率平：视4.00汤猛幼铺确佩绿化率缺：贫35.20%旨物业费贸：窑1.证3旋元部/熊平方偶米情.锁月育存西湖东郡房价馋：待定◆骋望怡璟湾嘉（赌1捷）基本信息冬物业类别：住杆宅虑器舞岗软陕项目特色：水种景地产、宜居理生态地产叫建筑类别：高德层耗侧喘视甘飞装修状况：精迁装修件环线位置：暂愿无资固料托叨慧神挠所属商圈：相碰思湖新区进物业地址：西亏乡塘江北大写道呈8棍8坏号子交通状况氏：鹊80挥5肺、筒5万5新、芹6丧6屋、有7览6漆、致20创4低、蛛60圈4枝、把5您8钟、谦60钩5岂、西乡塘专线湖、城畏环先2领线、城鹰环梢2乌线桃开盘时存间炊201晓0包年引1快0日月造1剩日愉金写知入住时间：暂禁无质料侮容积率浴：吐3.80酸着击狡术施绿化率治：革35%挂物业费：暂无螺资什料塔刃竖伯次骋望怡景湾房滩价：最低房瞧价呢580弦0视元峰/懂平方凯米匙雪■份总结分析皮：也相思湖新区地姜处大学路，又已有相思湖为依毕托，从目前在屋售及即将推出丧的楼盘看，大脱多楼盘多把尚僵水生活、学府某文化作为楼盘执卖点，区域内醋产品日趋同质恰化。如何在这厨样的市场中争管夺客户资源，嘴实现销售目标败，还必须在项肃目开发定位上绩寻找差异点，猾形成较大的产粗品价值，争取荐目标客户群体轧。蹲5强、当前借房地产客户分揪析粥200等9兄年第三、四季菜度南宁房地产旁市场成交的井疤喷，让许多购盯房者措手不及寇。虽然上涨的滔因素有通胀预妇期、股市资金发转移等多方面赏因素，但是政浮策因素影响较月大皇。娘201慕0梳年在二套房门谣槛提高、利率绒提高和通货膨仿胀来临的预期送下，将对购房崖者形成较大影犯响。扇200筒9余年圆1艳2殖月广9北日国务院常务善会议公布：对辩个人住房转让疫营业税征政策销进行了调整，臂总体看来政策扫针对投机性购耽房，而且政策柜的收缩性不强引。但是对于刚浪需型客户难以鼠形成抑制。鸣目前在国内可惑投资的渠道并谨不多，而在当冻前城市化进程描下房价上升的源预期依然很高亡，在通胀预期陆的情形下，房观地产投资依然句是高保值高收炮益的良好的投蕉资产品，虽然住政策的调整对慕于短期投机有誉抑制作用，但毫对讲房产作为帖长期投资的客白群来讲，效果月并不明显。狱◆费

析刚需型客户孤刚需型客户年就龄主要分布妄在摸25-29瞧

货岁范围内，其辈置业目的主要借来愿自芹“缎婚恒房发”虹需求。这部分嫁客户由于经济惩能力较弱，对宴房价的敏感度贸较高。在经茄历亦200筝9桑年抢购风潮后抹，心态也将逐唱步回归理性。咸不过，色在表201隶0竹年虽然有国家赚在政策上鼓励美，但是对于面谎对购房成本提琴高的政策预期该，和不断上涨蜂的房价，刚需依型客户模在绣2010僻

催年初经历了短圾暂的回潮之后沃，购房的需求筛将继续开始释匠放里。◆改善型客户狼改善型客户年恼龄主要分布大在诊30-40嫌

却之间，其购房妖需求较为理性闸，经济实力较竖强，对于房价印的敏感度较高卫。改善型客户茧置业较为理智姨，在国家调控趟还未落实之前盼，其将保持更达加冷静的态度储，从而继续观染望丹。凭2010马

漏针对二房套以狸及购房利率的燃调控预期将越窑来越强，而这僚也就导致改善夸型客户继续保殊持观望。◆投资型客户柄投资型客户，乡经济实力较强撇，并且保值增没值是投资型及艺高端客户购房畅的重要考虑因叨素，特别是流渡动性猛增下的染通胀预期，加禽之区域规划（强广西北部湾经早济区及自由贸椅易区双重叠加泻）的发展，更奉是刺激了南宁钟资产类产品市粒场的投资柳。懂201宇0描年在二套房门颈槛的提高，和泪购房成本提高仍的政策调控下抖，投资型客户吼将会得到一定怎的抑制，不过逆在房价上涨的氧预期下，短暂安的抑制可能依察然会被打破。米5.旦1劲、潜在客户购仔房需求调查分邀析斯本公司浸自丝201厦0享年抖1像0烈月着1素8熊日开始，对即侵将购房的公司叠成员亲戚及朋枪友进行购房需萍求调查，其调吊查数据结果如誉下：（被调查吹人毁数披10巾0赵人）花◆而受访客户背景赴质料年龄：职业：学历：百目前居住环境端：户型面积陆家庭月总收入胀：◆购房计划匆计划睁购房时间：住房类型：住房面积：往理想的房屋单窄位价：父◆架功能设计要求号喜欢的建筑风努格：意喜欢的房屋构煤造：能房屋装修状况翠：保公共部分的装谢修标准：搬楼宇设施所看交重的：盘◆田购房考虑因素你◆冻数据总结分析筛：从对潜在客拴户的背景资料粥、购房计划、信功能设计要求拉和购房所考虑锁因素得出沃，目前房地产械住宅消费的主勺力军主要耗为窗2稍5恋岁周—骑3喜5表岁害和访3蚕5谁岁炮—箭4姿5票岁的人群；他祸们主要划分为捕刚需型消费客姐户和投资型消肌费客户。疫功能设计方面义：多数人选择和了现代简洁式酬的建筑风格；故多数人喜欢平暮面式和跃式的危房屋构造；在耽房屋的装修状否况方面，多数愈人选择了室内粒全面装修和征根据开发商提厅供的多种全面衬装修方案再做此选择；公共部育分的装修标准横，多数人选择鹿中档次的装修靠标准；楼宇设僵施方面坏小区局域网成当为多数人选择应的亮点。将购房所考虑因慕素：价格、交阻通、公共配套忽是多数人较为第关注的因素；迹再细分来看他能们所希望的住收宅的位置因素参，距工作单位琴近、方便子女此就学、购物娱虾乐方便、环境银景观好。流第二部幅分锋汉项目开发定位项目宏观背景沸加强土地供应教管理般土地市场趋向彻规范，建设用酱地增量控制更治严。由于垄断咐市场结构，开炮发商不会牺牲陶自己的利润，蜡必然将成本转四嫁到产品之中歌，客观上造成误了土地价格上责涨。所以单独擦调控地价没有团取到控制房价盛的目的。2、规划调控辨中央政府加强畅了对城市规划糟的管理，实际土上是加强了城系市建设、房屋卖供应结构方面隙的控制，控制较拆迁规模，鼓仰励建设HYPERLINK"/jingji/"猎经济适用房版、中低价商品青房。然而这些靠实际上危及了衣地方政府和开蛛发商的利益，奶会受到地方政图府和开发商的冒抵制。前者因斜为必须增加地镜方财政支出，帮减少地方财政繁收入，后者因纷为利润较低。溪但是因为中央殃政府羽将这作为考核姿地方政府的一颠个重要条件，傍所以执行到何峡种程度还是问俭题。3、税收杠杆吨通过税收杠杆极的作用，加强戒了住房交易环自节的税收管理推，对住房投资藏者和投机者抵(贼炒房者腹)烛进行抑制。泽翠4民、择银行信贷管理陷政策戚中央银行和银蚁监会加强了银婆行住房信贷规景模和风险管理埋。由于住房贷检款有住房抵押阔，风险较低，凝是银行的优质殿资产，各家商哪业银行在其他湾贷款风险较大户的情况下，加共大了住房贷款叮发放。但中央惊政府担心房地已产贷款风险引矛发金融系统危朽机，危及国民币经济，采取了雾对个人住房贷湿款加息措施和招对HYPERLINK"/"云房地产开发乞贷款限制信贷暴规模、提高贷誓款门槛、提高砍首付、降低贷僚款年限等措施亦，还对银行提地高存款准备金扭率、存贷款利拆率和HYPERLINK"/Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=项目"揪项目别资本金比例等橡手段，达到了辣收缩信贷规模村和降低风险的骄目的。客观上房造成了住房贷鸡款规模、银行挪业务量和利润凯的下降。需求管理羊设置交易障碍攻和增加各种税拴率等稳定房价沉，抑制购房者近的非理性预期荷，打击住房投浇资和投机。例笋如对二手房转四让设定限制和拐征收税费等。偷另外，通过提杯高住房消费信喜贷首付比例以忘及加强对申请螺人的审核，从垒而提高消费者绳购房门槛，以干达到抑制住房滋需求过度膨胀疲的目的。供应管理政策并现有市场供应厦结构以中高档杰商品房为主，井中央政府要求饶地方政府加强考经济适用房、HYPERLINK"/focus/lzf/index.html"蚀廉HYPERLINK"/"羡租房初建设，改善住洁房供应结构。尚城镇HYPERLINK"/focus/lzf/index.html"间廉租住房HYPERLINK"/Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8"练制度困建设情况要纳按入省级人民政忧府对市剂(饼区枪)辉、县人民政府纺工作的目标责战任制管理，省匹、自治区、直绒辖市相关部门垂要加强监督检化查。为了合理切引导住房建设那与消费，大力脂发展省地型住神房，在规划审你批、土地供应乒以及信贷、税或收等方面，对博中小套型、中处低价位普通住如房给予优惠政投策支持。这些粗措施达到了平钥抑房价的作用移，但却使房地扬产市场变得低督迷。绞7壤、市场秩序管干理矿建立房地产市嘴场信息系统，迫加强信息公布茎和信息引导，柔整顿和规范房笼地产市场秩序江，打击扰乱市简场秩序行为，蜻并且采取了一志系列的管制措诱施。依法严肃枪查处违法违规穗销售行为，控宫制二次购房和引投机性购房。陆综合判断：新搞政出台以后，相房地产投资增欺幅回落，房地遇产价格涨幅趋纸缓，供求关系灶有所改善，商助品住房交易结抗构有所调整，欧投机性购房得炼到初步遏制，誓商品住房平均掩价格涨幅趋稳喝，房吹地产信贷增速减放缓。由于金铸融及税务政策户的紧缩，预计杰会对项目的销肆售窑带来不利影响裹。项目微观背景虚相思湖新区房永地产竞争态势泊1.球1宣住宅物业竞争渔激烈，整体呈衣供大于求的状龟态；但是适合获中产阶层的相奔对低，中小户点型的住宅物业岩呈供小于求的形格局；寨1.请2茄商务物业供应日尚未显现；准1.烫3池商业物业的潜宏在需求量存在幸，但市场需求婚未显现；观点总结：剥1肥、柜区域内大面积梅户型产品销售再逐渐步入较为帆艰难的阶段。旁城市、区域价翁值的不断提升钥，房价跟着上亭扬。大户型、哭大面积、高单恒价、高总价产足品所对接的高组端客户资源基缩本消耗完毕，扇新生的高收入挽人群尚在形成梅。再2子、区域内中、蒜小户型住宅产烧品销售势头良飘好，此类产品远对接城市中产策阶层，预计在谁未来市场中高赢性价比的中小全户型住宅产品皇将有较大的市炮场空间；急打(故三台)泰项目自身资源闹1铸、地块资源禀逼赋综述悄1.健1漏、项目地块位刷于南宁市大学旷西路南宁职业洞技术学院旁，羊相思湖学院对狗面葵周边为大学校军区专。项目用尘地部100扎0帆亩。震总结观点：相蜂思湖新区房地锅产市场以住宅虑为主，目前区译域内云集了柱西骡建论·顾水岸华府租、对骋望骊都提、相思湖花园焦、同切人胃.膛学府大道等住扎宅项目，这些幕项目以独特的很地段优势、社亲区规划和周边繁的公共设施配浇套吸引消费者碧的目光；本项倒目地块地处央较为偏远，周宅边公共配套和狠独特地段优势赚均劣于肿以上楼盘。项样目要想脱颖而掩出，必须以精党准的客户群体虽定位，结合项鹿目本身的资源摸条件，产品差碧异化的定位才啄能在激烈的市点场竞争中胜出乔。疾（四）勇项箭目限SWO剥T袖分析饥优势：项目地飘处大学城中，触文化氛围浓重板；周边蔑道路通达，交鸟通便利；项目观地块面积庞大含；周边环境优谷美，污染小。酿劣势：地处郊街区周边开发尚织未完善；周边添生活配套设施挑极度缺乏；词距离市中心远朱出行不便。巨机会：城市发筐展的规划使相钥思湖新区触区域价值不断六提升，项目周糕边的生活配套那设施也将不断镰完善，轻轨线世路的通过，解哈决了出行不便铜的问题。酱威胁：区域内撕云集了墨西情建存·挤水岸华府末、年骋望骊都于、相思湖花园妙、同谢人旱.堂学府大道等住饮宅项目，这些戏项目以独特的谅地段优势、社笔区规划和周边替的公共设施配远套吸引消费者招的目光；本项背目地块地处较煌为偏远，周边帅公共配套和独魂特地段优势均顶劣于以上楼盘莲。拾（五）项目的泰冲突与矛盾秤1纷、销售周期后贡移与资金压力沟之间的矛盾尺国家金融政策阻的系列调整表退示嗽着项目辞的开发金融支谨持力度下降，丈例如存在取得《商品酱房预售许可证哲》前须交付全挣额土地使用权校出让金，才能渗取得土地使用枝权证书，并要腿求投入开发建情设资金达到工死程总投资的题30%完以上；国内部暑分城市原要求序待售商品房至仍少完成两层建陆设才允许预售斗，现在要求商志品房必须完全宗竣工才可开始邀进行预售活动闸。项目轧预售的门槛越吹高，则对开发胳商自有资金的纽要求越高妨。半偏项目要国实现顺利开发冻，就需要更多询的销售回款以背支持，但可以岁预见的是，矩南宁岛市房地产市场冬在诸项目榴周期内，要实垫现产品速度销且售的难度逐渐壳上升，烛项目冰整体销售周期晌后移，这个矛克盾化解不好意逐味着秤项目昏的开发需要更燕充足的自有企冬业资金昂市场容量与市订场供应量的矛碌盾捡根据《南宁市持住房建设规划纪（发200陕6洪—划201括0拜）》中可知，盼规划期内，建金设各类住房共僚约皇2固1私万套，总建筑丝面机积槽1847.8圆7因万平方米。而版从规划中分解饭每年度的目标响任务中知疑，挤201捐0颗年，商品住房台建头设纪3.1沈3更万套，建筑面贺积闻284.员0渠万平方米；政棒策性保障住房签建申设援0.7饲2脏万套，建筑面嫌积竖56.膨0权万平方米，知共帖34冬0伍万平方米，因宋此，可以预庭测祖201卖0滨年全年房地产鲁市场供给将不妄低于瞧与蠢200食9张年供给水平洞（厉281.6夜7翠万平方米）。叫3劳、居民收入水纷平没有较大增厦长与房价上涨彼的矛盾评20败0意9污年，南宁城市蓝商品房销售均炭价为茄432县1啄元歌/迎平方米末；仅201停0评年，城市商品岸房销售均价攀为雪561斤8欲元苗/吊平方米，兔商品房的价格衡依然在往上攀宾升。随着第南宁集城市价值的不携断提高，各种胳利好条件的影开响，城市的房腾产价格还存在钞一定的上升空宰间。而与此相屠矛盾的是，居协民的收入水平舟却没有显著提旷高，私09狼年居民收入水赢平基本与公10掀年持平。居民最的消费力不变赵带来了需求不避能实现的矛盾为。震生活期望值与窃生活配套的矛忠盾扰相思湖新区经党过几年的规划银建设发展，逐波渐成为大部分鄙南宁人和广西愁人的认可和期伴望居住之地。豪但是目前区域撒内的相关生活拘配套并未完善虎，交通、学校兼、医院、菜市凤等生活配套设上施都基本处于变在建或者规划和的阶段，生活性不方便显而易栋见，这与选择乓本区域的客户易的期望值形成教矛盾。责（六）项目发器展对策愉对于项目存在纤的主要矛盾及座冲突，经过综已合分析，我们仪提出如一下的妄应对策略，以餐求最大限度地塌平衡项目的冲五突，最有效地号发挥项目的资星源优势，回避墓项目的劣势，茄找到项目发展音的最佳方向与肿路径。陪以城市普通住劲宅为标准狱由于项目地块叶的庞大性经公熄司研究认为，援本项目应首先币推出面积崖为断10趣0益亩第一期城市愁普通住宅，以秒获得政府、金凡融等相关部门赚的支持，使项僚目具备优越的恨金融支持条件勺，为第一期项触目的销售办创造良好条件碍，也为今后后邻期项目的推出剧做铺垫。锹产品细分与客磁户群体细分气为化解区域内汇供应量与容量日的矛盾，寻找描项目的生存空颂间，公司研究榴认为第一期项鼓目应该进行专贞业的产品细分彼及目标客户群暑体细分五。顾产品细分：通妨过前面系列的齿分析，本项目丽的产品应该是招填补区域空白劈点的中小户型活，建议主力户丙型面积设置除在遮11暑0狡平方米以内，竿总价控制乱在讯5缩5鼻万以下。猴客户分析：项秒目对接的客户摸群体，从相思垂湖新区所有项莫目的目标客户沃群体中细分。孟综合项目的资冻源条件，本项硬目的客户群体蚊应定位于正在践成长的年轻城飞市中产阶层。铁他们的年龄辜在柳2茂5社—及3控5雾之间，收入稳贸定，收入返为寒5态—宿1仰0芹万，对相思湖滩区域的居住生驻活较为向往。高性价比物业东综合本项目的剪资源，为更好秃的对接项目的颗目标客户群体礼，公司通过分部析认为缴：产品的规划糠、设计、建筑肚上应参照更高党的标准，户型多的创新、园艺跟新元素的融入遣等，以提高产厌品的质量；在邮销售价格上