哈尔滨凯盛源哈南新城项目市场研究及整体定位报告+(NXPowerLite)

联泰红树湾项目定位报告2011.11哈尔滨凯盛源哈南新城项目市场研究及整体定位报告谨呈：哈尔滨凯盛源置业2014.5.19北京丰业行房地产经纪有限公司城市地位城市房地产视角大纲客户研究区域研究区域房地产市场研究项目发展方向及定位本体研究核心价值点提炼营销方向项目定位产品建议城市经济视角项目印象：新城核心偏远地段地铁洋房配套缺乏企业目标：凯盛源置业在哈尔滨首个项目。1、战略目标：形象标杆、价值标杆、区域领袖；2、品牌目标：通过项目建设和营销的成功，在政府、行业、消费者中树立凯盛源的形象；3、利润目标：尽可能地实现价值最大化；总体：凯盛源品牌成功落地哈尔滨，树立高端品牌形象，实现价值最大化。开头语

哈尔滨地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，在中国近代史上有重要的地位，但改革开放以来，相比于东部等发展迅速地区而言，发展速度较慢，在中国城市中地位下降较快。2012年副省级城市人均收入倒数；2012年副省级城市规模工业总产值倒数；2012年副省级城市规模工业增加值倒数；2012年副省级城市经济增速倒数；2012年副省级城市居民平均消费水平倒数。近年来，哈尔滨对城市格局进行大调整，松北大发展、群力新区、哈南新城等概念不断提出，城市发展水平日新月异，在一定程度上说，具有后发优势。但如同整个中国经济一样，哈尔滨也在经济升级中迷茫，而哈南区域则是哈尔滨新兴工业的希望所在，可以说：哈尔滨的未来看哈南！

城市视角城市视角资源充分，发展潜力巨大土地面积１４５万平方公里，总人口１.２亿。东北地区现有林地面积４３９３万公顷，森林总蓄积量为３７亿立方米，是我国森林面积最大的区域。是世界著名的三大黑土地分布区域之一。人均耕地面积０.３０９公顷，是全国人均耕地面积的３倍。

传统的老工业基地，面临全国经济转型的难得战略机遇具有重要战略地位国际化的哈尔滨城市视角特色旅游哈尔滨文化之都哈尔滨重塑产业结构，展示国际都市城市视角突破行政格局，突出区域属性城市规划和基础设施看齐大上海，高价、地铁不断修建大发展、新思路

发展战略性新兴产业加快低能耗高产出行业发展速度，严格淘汰落后产能降低高耗能工业比重。通过做活“加减法”。加减之间，哈尔滨市要走出了一条以质量提升为核心的内涵式发展路径。经济发展模式经济视角糅合产业结构升级，城市发展扩容的内涵和外延并重模式外部招商引资在经济增长中占有重要作用房地产市场规模不断扩大，但接近顶点投资所占比重仍然较大，内涵增长有待进一步验证处理好发展速度和后发优势之间关系是关键。近几年哈尔滨经济发展状况近几年来哈尔滨GDP增长速度逐步下降，社会消费品零售总额保持相对稳定，固定资产投资总额保持较高增速。三驾马车中投资所起作用较大，但边际效用递减。经济视角哈尔滨经济发展阶段2012年，哈尔滨市生产总值（GDP）为4550.1亿；人均生产总值（GDP）42699.89元，折合6793.40美元。从各区县市来看，南岗区、香坊区和道里区生产总值（GDP）领先，通河县生产总值（GDP）最低。从人均生产总值（GDP）来看，平房区人均生产总值（GDP）为11825.06美元，位居第一；南岗区和香坊区分列第二、第三位，人均生产总值（GDP）分别为10494.74美元和8660.66美元；延寿县人均生产总值（GDP）最低，为3287.59美元。人均GDP3000—10000美元正是房地产发展最迅速阶段经济视角哈尔滨城市发展战略

近年来，在政府大力推动下，哈尔滨突破行政区划重新定位各区域，尤其是群力新区和哈南新城，将哈尔滨城市规划提升到新的高度。以“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略为引领，以建设工业特色鲜明、新兴产业集聚、城市功能完备、区域协调发展的国际现代生态工业新城区为目标，以推动哈南工业新城大发展、跨越式发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，以改革开放和科技创新为动力，以保障和改善民生为根本目的，坚持“产业高端化、城市国际化、环境生态化”的发展方向，走工业化推动城市化、城市化促进工业化的道路，充分发挥经济发展龙头、开放创新先锋、区域经济引擎的作用，不断拓展发展空间，承接产业转移，提升环境质量和城市功能，全面组织实施哈南工业新城核心区建设，为全面实现建设小康社会的宏伟目标奠定更加坚实的基础。

经济视角2013年哈尔滨成交商品房7.7万套，同比下降16.5%。但成交均价较2012年有约10%的增长。房地产视角2014年以来，哈尔滨房地产成交量进一步萎缩，4月份日均成交量约150套，较2013年日均成交量下降约28%房地产视角哈尔滨房地产市场容量分析市区人口：400万年均住宅开发面积：800万平方米棚户区改造拆迁：2013年11月哈尔滨与国家开发银行签署合作协议，征收面积２１４６万平方米，涉及居民１３万户。五年时间，平均每年2.6万户，100平米一套，约260万平方米；人口增长率：2%，每年8万人，约需求住宅160万平方米。发展空间：剩余约400万平方米，基本符合哈尔滨人口状况。房地产视角从实际成交来看，2014年以来，哈尔滨日均住宅成交约100—150套。而从分析上来看，未来三年年均商品住宅销售面积约560—660万平方米。上述两者差不多，因此，哈尔滨房地产市场在无外围情况大变化的前提下，住宅成交稳定在年成交3.6—5.5万套左右。哈尔滨房价测试房价收入比：2012年哈尔滨房价收入比约为8左右，处于全国35个大中城市17位。房地产视角哈尔滨2014年1月在全国最大100个城市中排名45位，处于中等水平。沈阳排名38位，长春排名52位。房地产区域竞争力分析松北区域群力新区道里道外哈南新城南岗区域香坊区域房地产视角项目名称翠湖天地开盘时间2014年户数约5000建筑类型高层、洋房、联排别墅占地面积50万㎡建筑面积80万㎡层数高中低都有绿化率40%装修标准毛坯容积率1.6项目地址群力大道与丽江路交汇处开发商宏润房地产价格8000（高层）12000（洋房）22000（别墅）主力户型130—180车位充足销售状态在售内部配套智能家居，新风，同层排水，万米会所客群哈尔滨各地的改善型各户万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价8500元/㎡群力新区区域特点及代表项目群力新区是政府重点打造的居住和休闲商业区，区域环境优越，大盘集中，供应量大，均价6500—9000为主，主要针对哈尔滨各地的改善型客户。房地产视角项目名称富力江湾开盘时间2012月10月户数600建筑类型高层、超高层占地面积12万㎡建筑面积85万㎡层数——绿化率30%装修标准精装容积率7.00项目地址道里区友谊西路开发商富力地产价格22000元/㎡主力户型150—340车位充足销售状态在售内部配套利兹卡尔顿酒店、购物中心、会所、写字楼客群哈尔滨最顶级楼盘之一，主要针对顶级客户，基本为一次性付款万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价8500元/㎡道里道外区域特点及代表项目区域是哈尔滨核心地区，土地供应极为稀缺，项目较少，售价较贵，是哈尔滨房价最高区域，豪宅相对集中。房地产视角项目名称恒大御景湾开盘时间2014月4月户数一期1658建筑类型板塔结合、多层、小高层、高层占地面积40万㎡建筑面积100万㎡层数高层绿化率30%装修标准精装容积率2.65项目地址哈平路93号开发商恒大地产价格7200元/㎡（含1500精装）主力户型90—160㎡车位充足销售状态在售内部配套5000平米会所客群地缘性客户为主，还有部分恒大品牌追随者万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价8500元/㎡香坊区域特点及代表项目香坊区是哈尔滨成交量最大的区域之一，区域内项目众多，大多为地缘性客户，区域均价主力在6000—7000元每平米左右。房地产视角项目名称松江新城开盘时间2013月5月户数1万多户建筑类型高层为主占地面积84.6万平建筑面积280万平层数高层（24、27、28层）、小高层（11、18层）、花园洋房绿化率36%装修标准精装容积率2.54项目地址南岗学府路368号开发商鲁商置业价格高层约7000洋房10000主力户型130—170平米车位充足销售状态在售内部配套银座旗舰商业、高档写字楼、五星级酒店客群主力客群为地缘性高端客户万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价8500元/㎡南岗区域特点及代表项目：南岗为哈尔滨成交量较大区域，目前仅有的地铁一号线穿过南岗，区域供应量大，客户以市中心上班客户及地缘性客户为主，价格6000—8000之间为主。房地产视角项目名称万达旅游城开盘时间2013月7月户数约20000户建筑类型33层高塔为主占地面积147.6万平建筑面积358万平层数33绿化率30%%装修标准毛坯容积率3.00项目地址松北北至中原大道，东至宏源街，南至世茂大道开发商万达地产价格6000—6500/㎡团购5600主力户型80-150㎡为主车位充足销售状态在售内部配套万达购物中心，国际酒店群，全球最大室内滑雪场、国际一流比赛标准室内滑冰场、东北唯一大型舞台秀、东北唯一电影娱乐公园、东北最大电影城、龙江唯一大型主题公园客群松北区域客户以及哈尔滨及其它投资客松北区域特点及代表项目：万达、恒大、保利等大型开发商云集，旅游资源丰富，自然环境优良，客户来源广泛，且有相当投资客。房地产视角哈尔滨住宅市场总结房价及房价收入比在全国处于中游，是中国房地产迅速发展的浓缩代表之一；供应量较大，需求量相对稳定，价格上有一定调整压力，但尚未到严重泡沫阶段；政府新规划推动下大盘集中开发，明星楼盘不断涌现，构成消化主力；市场进入到中级细分阶段，豪宅、洋房、小高层、高层、公寓等类型多样，且已来拉开价格差；住宅市场大多以改善和刚需为主，投资较少，松北除外；营销方式多种多样，概念+高性价比成为较大杀器（恒大御景湾）房地产视角哈南工业新城：南起运粮河规划路；北至四环路；东起新华工业园东侧规划路；西至哈双南线，总规划面积462平方公里。目标定位：工业重镇、创意名都、文化新城、京俄通衢、森林家园、愉悦乐园。产业定位：新材料产业基地、交通运输设备制造基地、新型装备制造基地、医药产业基地、食品产业基地、现代服务业产业基地、电子信息产业基地。空间定位：东北亚物流公路、信息和空中节点，哈尔滨城市副中心，哈尔滨南部门户。区域篇如何定义哈南新城哈尔滨的希望在于哈南新城，黑龙江战略重心；产业升级承载区域；再现老哈尔滨的荣耀；从2009年此项目开始截至2012年上半年，新城共引进28家世界500强外资企业。这28家企业累计实际利用外资超过10亿美元，占全省的四分之一2010年在国家级开发区投资环境综合评比排名中跃升至第17位，成为全国进步最快的开发区。区域篇人才优势：新城内大学、大厂、科研院所众多；资源优势：新城腹地资源丰富，尤其是农、林、牧产业资源产业配套优势：新城拥有雄厚工业基础和已形成产业优势；物流优势：新城是沟通东北亚、欧洲和太平洋之间里程最短的大陆桥枢纽；对俄优势政策优势最重要的还是后发优势及结构调整的历史机遇区域篇区域属性分析——交通现状：目前交通状况一般，整体交通规划处于有序发展中，属发展型交通体系，未来随地铁一号线延长线的开通，将有质的改善交通现状：目前拥有哈平路，征仪路等、哈尔滨绕城高速、京哈高速等路网，交通状况一般交通规划：三轴：纵向为城市核心发展轴，联系三个核心，并向北延伸至何家沟及老城中心，向南延伸至扩展区中心；两横为联系核心区的工业区、生活区及中心区的横向交通发展轴。

轨道交通：新城核心区公共交通将构建地铁和有轨电车。南北向轨道交通线：哈南新城起步时期最重要的轨道交通线，延伸至运粮河发展区。横向轨道交通线：起步区与哈五公路东侧主要发展区之间的轨道连线，未来将形成南城环线。启动区总体规划及建设进度

哈南工业新城核心区位于哈尔滨市平房区，北起江南中环路，南至南沙大街，西起平湖路、东至平云路，规划总用地面积为6.5平方公里。哈南工业新城核心区作为首期开发建设重点区域，将是集行政、商务、商贸服务、总部基地、文化教育、教育科研、工业产品展示与交易、居住等为一体的生态.区域篇核心区建设进度国际花都建设较快，玖郡大部分封顶，国际会展中心、五星级酒店及国际开发总部大厦、台湾城、中心公园等正在建设过程中，预计建设期还有2—4年方可完工，万达广场建设速度较快，预计2015—16年投入使用。核心区南侧尚有大片住宅用地未开工建设，未来供应量惊人。区域篇区域概念方向全球经济早已从以生产为导向的物质匮乏阶段过渡到以需求为导向的服务经济阶段，欧美国家纷纷实现了经济转型；以扩大生产规模为导向的经济政策只能让中国对世界的依赖进一步加深；工业城市的衰落不可避免；哈南更应成为深入理解人类社会发展的需求，并具有持续不断满足需求能力的现代化研发新城；云计算、广告产业园等代表了对需求的理解能力；“哈南新城”——包容、共生的智慧加工厂区域篇区位：项目位于哈南新城核心区位，偏离目前平房区域中心，但属于哈南的核心发展区，具有较大发展潜力项目西侧为新疆西路，南侧为哈南第二大街，紧邻规划中的哈南新城核心所在位置及所属板块九龙湖板块平房中心哈南中心区域篇哈南新城核心区目前房地产市场哈南区域，除我项目外，有万达广场、绿地国际花都、东实碧水湾、宇光万和城、绿色新城、香悦蓝天下、绿地香缇九里、绿色新城、和苑等房地产项目。未来也会有较大规模住宅用地供应；区域客户以地缘性客户为主，主要包括产业园就业人员、平房区当地人及拆迁户等。地铁的修通和新城形象的树立也会带来市区客户入住；产品形态较为单一，主要以11—18层高层为主，另有少量6层多层；主力户型面积为70—90两居，100—130三居；区域主流产品成交价格在4800—5500元每平方米（现房较得到认同），团购优惠政策可以单谈；对价格敏感性较大区域项目营销水平较为一般，绿地及万达的入驻带来的营销水平的提升，但由于这两个项目也是是区域性需求为主，因此，营销水平和力度并未达到哈尔滨名盘高度。区域市场哈南新城楼盘分布图碧水湾中天富城香悦蓝天下万和城国际花都哈南万达香缇九里玖郡区域篇区域属性分析——房地产市场现状：目前区域房地产开发不太成熟，但随大开发商进驻，成熟度快速提升，项目处于非成熟区域中的房地产开发先行热点区，未来升值潜力大国际花都：4600元/㎡万和城：5300-5700元/㎡哈南万达：6500元/㎡哈南新城典型楼盘哈南新城目前在售项目规模较大的有9个，其中新城最核心有3个，分别为万达广场、玖郡、绿地国际花都哈南作为有产业支撑的新城，规划起点较高，房地产市场和产业配套同步建设的话，不易产生泡沫本项目处于哈南核心区域，短期市场压力较大，未来具有较大升值空间。区域市场竞争圈层项目占地面积总建筑面积容积率一级竞争哈南万达35702绿地国际花都30351绿地香缇九里17201.1二级竞争星耀南城5.118.63.5东实碧水湾8253宇光万和城12221.8中天富城7.523.53和苑6.226.54香悦蓝天下4.514.53竞争地图：区域内以品牌开发商开发的中、大规模体量，中高密度住宅为主

区域内项目开发全面推进，竞争项目体量有增大趋势。区域市场竞争区域市场竞争圈层项目档次价格物业类别一级竞争哈南万达中高档未定综合体绿地国际花都中高档5300无电梯多层、小高层绿地香缇九里高档未定电梯洋房二级竞争星耀南城中高档高层5300普通住宅东实碧水湾中低档4600普通住宅宇光万和城中档5100普通住宅中天富城中高档高层5800洋房7200高层和多层电梯洋房和苑中低档4600普通住宅香悦蓝天下中低档5100普通住宅竞争地图：区域竞品价格高于全市平均水平，以小高层、高层为主区域市场竞争区域市场项目名称楼层面积区间主力户型热销户型月去化套数哈南万达15层不详不详不详未开盘绿地国际花都6层为主71—15970—90二居，99三居80两居尾盘销售约30套绿地香缇九里6层为主不详不详不详未开盘星耀南城18层高层40—15070—85两居，110三居70多两居约40套东实碧水湾40—17040—70居70—110两居130—160三居约20套宇光万和城1356—13080—100两居110—130三居小两居约20套中天富城18层高层6层洋房40—13040一居；70—90两居；123三居小两居约40套和苑小高层50—120约20套香悦蓝天下60—15060一居、75—100两居120—150三居尾盘产品特征：区域产品以刚需T4高层为主，以两居、紧凑三居为主力产品，车位配比均在1:0.8左右区域市场竞争区域市场竞争圈层项目建筑风格设备设施会所及配套亮点门窗选材一级竞争哈南万达不详不详商业中心、写字楼、SOHO不详绿地国际花都简约法式外墙真石漆无会所塑钢绿地香缇九里法式不详幼儿园不详二级竞争星耀南城地中海新风系统智能化三级左右无塑钢窗外墙外保温东实碧水湾无会所塑钢宇光万和城北美风格智能化二级左右商业街塑钢窗外墙涂料中天富城现代欧式通力电梯第一太平顾问LG塑钢窗外墙涂料和苑现代简约时尚智能化三级幼儿园塑钢香悦蓝天下智能化三级健身设施丰富活力社区概念塑钢区域市场竞争区域市场项目名称绿地国际花都开盘时间2012.10户数3253建筑类型多高、小高层占地面积29万建筑面积37万层数6层无电梯为主绿化率33.5%装修标准毛坯容积率1.25项目地址平展街、南城四路、南城第二大道、南城第一大道围合处开发商绿地集团价格5000—5500主力户型

建筑面积71-159平米之间车位充足销售状态在售内部配套无会所，外墙真石漆，塑钢窗营销2012年—13年大部分时间销冠，延期交房后口碑不太好，目前月消化约30套，剩余主要为小高层万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价8500元/㎡国际花都区域市场项目名称中天富城开盘时间2011年6月户数1864建筑类型多高，高层占地面积7.6万建筑面积25万层数18、6绿化率44%装修标准毛坯容积率3项目地址平房区新疆大街西段开发商中天富城投资集团价格5500—6000（高层）7000（洋房）主力户型43—139车位充足销售状态在售内部配套双语幼儿园、会所第一太平做顾问营销情况月均销售速度约40套左右，较去年下滑15%，以地缘性客户为主，洋房客户主要为生意人，洋房消化速度相当慢，每月1—2套万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价8500元/㎡区域市场项目名称星耀南城开盘时间2012年7月20日户数1926建筑类型高层住宅占地面积5.1万建筑面积18.6万层数18层绿化率50%装修标准毛坯容积率3.6项目地址平房新疆大街西段开发商华辰房地产价格4800_5200主力户型40_120车位充足销售状态在售内部配套会所，新风系统营销情况主要针对首次置业客户，价格较为便宜，月销售速度在平房较快，约40套区域市场项目名称宇光万和城开盘时间2013年6月户数2461建筑类型高层住宅占地面积16万建筑面积40万层数13绿化率33%装修标准毛坯容积率2.5项目地址哈南第六大道与哈南十五路交汇处开发商宇光投资价格5000—5100主力户型56—130车位充足销售状态在售内部配套便民文化中心、商业街、智能化较为突出营销售楼处整体设计较好，营销人员态度较差，月销售速度约20套，主要针对产业园客户万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价8500元/㎡区域市场项目名称和苑开盘时间2011户数2300建筑类型高层住宅占地面积6.2建筑面积26.5层数18绿化率35%装修标准毛坯容积率4项目地址平房机装街开发商哈尔滨君策价格4900主力户型50—120车位充足销售状态在售内部配套幼儿园、社区食堂营销首次置业客户为主，消化速度较为一般，月均20套左右区域市场项目名称香缇九里开盘时间预计2014下半年户数2458建筑类型多层、小高层住宅占地面积17万建筑面积20万层数6层、13层绿化率装修标准容积率1.2项目地址平房哈南十五路（哈尔滨广告产业园旁）开发商绿地集团价格未定主力户型未定车位未定销售状态未开始内部配套幼儿园营销从广告来看，定位于哈南首席高端住宅，而电梯洋房，也符合改善型客户的需求，地理位置较为一般。区域市场项目名称万达广场开盘时间2014年下半年户数约6000建筑类型综合体占地面积35建筑面积90层数住宅15层绿化率30%装修标准毛坯容积率2.6项目地址平房哈南第八大道与哈南九路交口开发商万达地产价格待定主力户型待定车位充足销售状态蓄客阶段内部配套型商业中心、SOHO公寓、室外步行商业街客群从广告投放上来看，主要针对地缘性客户万科城：国内一线品牌开发商打造，精装修，目前均价8500元/㎡区域市场项目名称香悦蓝天下开盘时间2012.4户数1484建筑类型高层占地面积4.5建筑面积14.5层数14层高层绿化率30%装修标准毛坯容积率3项目地址大连路与东海路交汇处开发商景隆置业价格5100主力户型60—150车位充足销售状态内部配套健身休闲场所营销地缘性刚需客户为主，尾盘阶段区域市场项目名称碧水湾开盘时间2011户数约2500建筑类型综合体占地面积8.5万建筑面积25万层数住宅15层绿化率30%装修标准毛坯容积率3项目地址平房二道街与新平街交叉口开发商黑龙江东实房地产价格4700主力户型60—140车位充足销售状态销售期内部配套无客群平房当地客户为主，价格最便宜，月均20套左右区域市场区域供应量分析项目名称潜在供应量（约套）哈南万达6000套绿地国际花都1000套绿地香缇九里2500套星耀南城1000套东实碧水湾1000套宇光万和城2000套中天富城1000套和苑1000套玖郡3500套合计19000套目前哈南区域在售楼盘住宅剩余量大略统计约19000套左右；哈南新城核心区南侧尚规划有大片住宅用地，有消息传将出让给碧桂园，如此消息属实，将增加大量供应。区域市场哈南区域消化量分析月份2013年4月2013年8月2013年11月2014年2月2014年3月成交套数（住宅）21897510400250

从哈南主要楼盘销售统计来看，月均住宅成交量合计约150—200套左右；而从哈尔滨房地产统计来看，平房区月均住宅成交量在200—300套左右。其中会有部分团购房源。综合考虑，我们认为，哈南区域正常市场情况下月均住宅吸纳量在150—200套左右。区域市场供求关系分析机会1:东方学院、黑龙江职业技术学院、黑龙江应用技术学院、第26职等12所大学、职业教育学院将入驻哈南工业新城；预计2015—2018年机会2:新产业的建设及入驻（工业、会展中心、酒店、商业中心等）；预计2016年；机会3：投资客的进入；从现有市场剩余供应量和消化能力来看，消化完毕目前项目至少5—8年。区域市场哈南房地产市场总结自成一体：相对封闭、产业和生活联动，投资客较少；初级发展阶段：产品类型单一，以多层、高层普通住宅为主；价格敏感性强：主力均价4800—5500，客户对不同产品的价格差异性认知有待开发；供应量较大：新城的普遍特点；和新区建设进度密切相关：区域的产业、高校、服务业的建设进度决定住宅地产的走向。区域市场地铁一号线对区域价值直接影响地铁一号线延长线将在2014年开始修建，拉近区域和市区距离，使吸引市区客户投资或生活有可能，为探讨本项目是否具有吸引市区客户前来置业可能。松江新城：7000锦绣华城：6500巴黎第五区：6500区域价格中位数：约6600元我项目所在区域价格中位数：约5000元单价高出：30%，对市区客户吸引力较弱，影响不大区域市场区域外客户来源分析一号线首站6100—6800

香坊区域

6000—7000

地缘上最近的两个区域香坊和南岗，目前房价仅6000出头，很难因为价格优势选择我项目。区域市场本体属性分析——经济指标：总占地面积48万平方米，总建筑面积75万平方米，地上容积率1.2，一、二期87栋，其中联排18栋，花园电梯洋房66栋，loft3栋本体分析B地块C地块D地块北西东南西北西南东北东南北西东南西北西南东北东南本案

本体属性分析——项目四至：项目北至滨河大道，西至新疆西路，南至哈南第二大道，东至规划路北：紧邻滨河路，河对岸为中天富城。西：紧邻新疆大道，路对面为安置房。南：紧邻哈南第二大道，路对面为绿地国际总部，目前正在施工中。东：紧邻绿地世纪城，为安置房项目。北西北东北北西北西东北北西北西南西东北北西北南西南西东北北西北东南南西南西东北北西北东东南南西南西东北北西北本体分析

本体属性分析——地块现状：项目地块呈较为规则，一期为南侧地块，由B、C、D三个组团构成，目前基本具备销售条件；二期A地块位于项目北侧，待开发地块平整，有部分土方堆积；B、C、D地块洋房均已封顶；立面尚未开始做；样板楼已接近完工；会所兼售楼处接近完工；本体分析项目属性初判：新城核心非成熟区域中先行热点区较大规模的住宅地产开发项目大规模开发总建筑面积达75万平米；产品有差异化6、7层电梯洋房和周边项目有区别；无景观品牌等资源无特殊景观资源优势

政府推动新城核心政府重点打造的哈南新城最核心位置房地产非成熟区域处于启动区建设阶段，配套设施尚未完善发展型交通体系地铁、公交尚未通达，但迅速发展

项目属性

区域属性本体分析本体分析—位置品级划分

团购一类二类三类本体分析一类区段户型面积分布一类区段琇郡占有社区最好的景观资源，处于社区中心，主要以大户型为主，使用面积100—150占绝对主力。本体分析二三类区段户型配比在二三类区段中，玥郡大部分为两梯三户建筑形态，户型面积以50、60两种为绝对主力；怡郡全部为使用面积60平米户型；琪郡以使用面积50—80为主力面积；瑾郡户型面积较大，为80、95两种本体分析本体分析—面积排名团购最大中等最小次小较大本体分析户型分析

两居为绝对主力，占73%左右，两居面积主要集中在93—119平米之间，而哈南区域两居户型面积70—90平米为主力，本项目两居户型面积大于区域平均水平20%以上；三居约占20%，面积136—156平米，而本区域三居主力面积在110—130，本项目三居面积也超出区域面积20%左右。本体分析B\C区剩余两居主力户型本体分析D区两居主力户型101平米98平米96平米111平米本体分析三居主力户型136平米156平米本体分析规划及户型总体评价大气、有高度、有魄力；未经过市场验证；领跑整个区域；部分追求纯粹感，而牺牲舒适性（一梯三户的多层）；高雅舒适型居住，谈不上豪宅；本体分析把握区域升级大势，主动切入区域发展脉络，以差异化、高品质产品建立项目价值高地，顺势分期，实现价值效益最大化发展战略——战略关键字：借势区域、价值效益最大化发展方向

项目的发展需依托区域的升级，属典型的区域带动型项目，应立足区域的成长，主动切入区域价值体系之中特性操作要素自生型处于房地产开发陌生区域内，以自身强大的配套及产品打造提升项目的聚集力及号召力，影响区域发展，一般为大规模或产业型、特色性项目开发以强势的核心驱动力建立客户的导入机制，以强有力的差异化产品满足市场个性需求区域带动型处于发展区域或具有较大发展潜力的区域内，以区域发展带动项目发展，顺势而为项目定位以区域发展态势为立足点，顺势而为，最大化项目发展价值；以区域发展节奏为基准，合理规划项目的开发时序，通过产品价值敏感性及综合效益的研究，分时、适时释放产品价值，达到利润最大化区域共生型处于快速发展区域或相对较为成熟区域内，项目与区域相辅相成，互相促进，区域的发展或成熟带动项目发展，项目的发展补充区域配套及城市功能的完善，促进区域的进一步发展注重与区域发展的互动，既享受区域经济发展及产业发展利好的同时，又承担部分特色型、差异化城市功能及区域配套的同时以自身强大的影响力驱动区域发展发展方向地铁一号线开工五星级酒店、会展中心建设万达开工万达开业五星酒店、会展中心主体完工学校开工产业大规模入住地铁一号线通车台湾城开业五星酒店开业医院学校开业人口规模超50万发展起步阶段全面发展阶段深化发展阶段区域发展态势高起点、高规划，但区域价值未被认可，升级潜力大，房地产供应量也大区域价值彰显价值投资驱动市场进入主力销售期产业、人口、交通、配套逐步升级，区域全面发展20142015—16年2017—2018区域发展：通过地铁一号线通车、产业落户、五星级酒店建设、万达广场建设、台湾城建设、医院学校建设等六大升级引擎的持续驱动，区域产业、人口、交通、配套逐步升级，区域全面发展发展方向

项目整体发展策略：前期以项目本体性溢价突破区域价值现状，中期以本体性与成长性溢价实现持续盈利，后期以成长性溢价达到价值最大化时间价值发展前期发展中期发展后期项目整体价值区域价值项目属性价值溢价目标溢价目标溢价目标本体性溢价本体性+成长性溢价成长性溢价品质性价值溢价：通过产建筑立面设计、园林景观、设备选材、社区生活配套等客户感知性品质价值的强化与完善，树立项目的高品质形象，提高整体品质性价值差异化价值溢价：通过产品差异化，错开客户心理价格评判的参照系，重塑项目的价格标准，提升项目差异化价值以区域价值的发展节奏为基准，以产品价值的敏感性发展为节点，合理规划产品及其分期开发次序，适时引爆产品价值，提升产品价值的释放效益，实现同一产品的成长性溢价最大化本体性溢价策略成长性溢价策略发展方向住宅发展策略：在保证项目品质压倒性优势的前提下，充分利用区域成熟节点，实现产品在各个开发时点的高溢价发展前期发展中期发展后期前期以高品质、主流面积、差异化创新产品实现项目的本体性溢价，实现快速销售，平衡前期开发投资，并为后续开发提供现金流支持中期借势区域的价值发展，充分挖掘项目品质内涵，树立高形象，实现创新产品的成长性溢价，并和区域成熟相结合，实现品牌塑造和利润双丰收后期享受区域深化发展及成熟的利好，小步慢跑，最大限度挖掘价值内涵发展方向本项目可能进入的发展方向：通过对项目现状的分析，本项目可能进入中高端、高雅、豪宅三种发展方向本项目可能的发展方向中高端居家型住宅讲究品质的高雅居住领先的豪宅从开发商目标进行项目整体发展方向的初判什么代表区域的未来？SWOT优势Strength劣势Weak哈南新城核心区位置电梯洋房产品形态具有差异化总体包装层次较高学校优势（配建中小学）会所实景展示准现房销售哈南区域形象落后配套设施尚未完善交通出行相当不方便延迟交房口碑较一般营销起步相对较晚团购价格较低机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势地铁一号线延长线开工哈南整体形象的提升市场细分开始形成区域高端项目的相对空白周边产业园加快入驻会展、高校、酒店等加快入住充分利用项目核心区位和差异化的产品，配合新城开发节点，抓住产业入住的机会，抢占高端市场利用地铁修建等机会，提升区域形象，并通过本项目入市，树立区域标杆地位，树立改善型住宅高品质形象，并实现较高溢价威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁新城住宅供应量大舒适型住宅需求量有线哈南新城开发进度不可控政府宏观调控的不确定性我项目户型区间偏离主流区间

利用产品的差异化，及配套营销等方面的优势，迅速提升市场占有率，实现资金回笼。部分较好位置留待新城成熟，以避开新城开发进度的不确定性。加强对团购客户的口碑营销，提升满意度；强调规划前景，突出配套优势；尽量抓住区域舒适型住宅的现有客户。SWOT分析发展方向客群占位思考——普通住宅客户心理需求的实现：有面子、有里子、有实惠、有生活有面子事业、家庭的成功感有里子在同等价位下，被重视的舒适性居住需求有实惠价值大于价格的收获感有生活同质而居的圈层邻里关系客户研究区域内所有具有有效需求或潜在有效需求的客户本项目套数多区域市场规模小市场吸纳能力有限客户研究客户定位：第一阵营-私营企业家第三阵营-城市精英第二阵营-小私企、个体、企业中高层、官员一直为市场上供销两旺产品，可为项目赢得现金流，控制风险客户对价格敏感度较低，满足其需求前提下可为项目赢得溢价，应努力跻身此阶层提升溢价明星标杆、高官财富层级100W以上可接受总价（万）60-10040-60保证现金流大学城教职工看中区域前景投资客富有的拆迁户富有的新城市化者为子女读书政府公务员周边区域追求低密度生活方式的客户核心客户重要客户偶得客户附近企业白领附近企业中高层父母有钱的婚房私营企业主个体工商户和哈南有生意关系、地缘关系、亲属关系等各种关系的偶得人群目标客户锁定：客户研究我们客户的共性：懂得欣赏生活追求优雅和高尚所有男人都喜欢被夸睿智客户研究所有女人都喜欢被夸优雅典型客户写真描摹：关注点：孩子喜欢、社区形象、户型、舒适性、价格100平米左右两居典型客户分析有一定经济实力的区域中年企业员工为子女购房1客户背景：

张先生，40岁多岁，在哈飞上班，年收入10多万。置业经历：家庭已有房，为孩子买婚房。主要吸引点:孩子喜欢，有档次，居住舒服。典型客户写真描摹：关注点：项目品牌、园林、会所、学校等。100平米左右两居典型客户分析家庭有一定实力的年轻工人购房1客户背景：

王先生，20多岁，刚大学毕业不久，在东轻上班，家里经济条件较好，能支持30万以上购房。置业经历：初次置业主要吸引点:有文化、园林、会所、学校等典型客户写真描摹：关注点：社区档次、户型、孩子读书、精神满足等。130平米以上三居典型客户分析工作年限较长，有一定经济基础的改善型企业职工1客户背景：

李先生，30多岁，在东安上班，妻子也在厂里上班，两人年收入合计年收入20多万。置业经历：家里有套房子，但品质一般，想买一套大一点的改善。主要吸引点:社区档次、户型、孩子读书等。价值点项目价值点阐释评级建筑风格法式风格园林景观中式园林产品差异化纯6、7层带电梯洋房社区密度媲美别墅的容积率建筑选材立面、门窗、节能、智能化、大堂精装修等学校自身配备中小学社区配套五星级会所、精品商业街规模75万平米大盘地段和潜力哈南新城规划最核心品牌及营销具有当地最好的会所及园林展示、无品牌、口碑一般客户研究高雅属于懂得欣赏的人细节耐得住看建筑展示了经典服务展现了完美心理定位——白领文化项目定位白领文化他们大多具有良好的教育背景，或者很聪明；他们一边工作，一边享受生活；他们热爱高尚住宅，最好有会所；他们重格调，喜欢被人称赞有品位；他们或许收入一般，但一定懂得如何花钱更好的享受生活；他们活泼、时尚、有精神家园；他们喜欢标榜与众不同。

哈南最高雅居住最时尚最节能环保最低密度环境最好建筑最考究形象定位项目定位商务核心区的高档洋房地处核心区位设备设施选材很高档别墅级纯低密度洋房社区项目定位心无界自成峰玖郡项目定位物业发展建议—总体方向鉴于户型面积两居为主，为舒适型住宅，干挂石材等成本高，实用性不强的选材建议抛弃；在设备设施和选材上，注重成本相对合理，而实用性较强的选择；注重品牌的选择，用品牌体现项目高雅气质；产品建议89规划理念：心中的那座城安全、归属感、荣耀、被统治精神层面服务、生活、健康、娱乐休闲功能层面外城

安保、立面、营销等外城物业、会所、环保等每一个人心中都有一座完美的城产品建议公务员团购区处理以提高团购客户满意度为首要目标，兼顾成本；区域市场空间太小，口碑传播非常重要；团购客户成本较低，其转让可能对销售造成冲击；产品建议立面选材小区组团间有所变化，才更有人居氛围。仿面砖漆是真石漆的一种，属于厚浆弹性装饰材料。仿面砖漆是由乳液、无机填料及各种助剂组成的高级装饰材料。该产品是一种新颖的墙面装饰材料，具有与天然花岗岩、大理石同样的装饰效果。

产品建议园林景观：东方风情具有东方园林特点的铺装、假山、绿植、水系、小品的总体协调。展现含蓄而深厚的韵味。产品建议会所功能建议红酒坊、雪茄吧、商务会谈、游泳池、健身中心、SPA水疗、休闲娱乐、儿童天地、老年活动中心物业专业、体贴的物业服务及细节感受，点滴渗透项目高端品质，展示品牌精益求精的开发理念，赢取客户对项目好感类别墅物业服务，才能体现洋房本质——提升客户身份感，展示社区生活品质通过正规、细致的物业服务提升项目形象，体现社区高端居住品质，促进客户置业信心产品建议学校1、学区房永远是热点；2、引入名校等于成功一半；3、北京外国语大学附属中小学符合哈尔滨城市属性；哈尔滨一中？4、能够尽快确定签约？哈尔滨是第一中学

哈尔滨三中

哈尔滨第6