房地产规划设计需要关注问题

房地产规划设计需要关注问题

一、规划设计必须以人为本，以住户的生活舒适方便为本。房地产项目的规划设计管理这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的，要住七十年，业主花几十万买一套住房，你必须对住户的七十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上，人车混流；而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，假若旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦！把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，犯了一条大忌。二、设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。房地产项目的规划设计管理项目定位是一个项目的根本大纲，框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区，价位适中，档次中等，但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计，作出几千上万平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，加上喷泉、叠水、几个水幕墙，这就完全是顶级豪宅的景观设计！我们粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付出几十万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目定位的情形。三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心，湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐私无法得到有效保护。四、设计在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。

营销在规划设计上有两个基本要求，一个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，如最大的卖点是户型设计，所有的户型都必须精心推销，户型面积必须趋向于实用化，中户型基本上以大厅小房为主，大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果；户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少，比以前更讲究如何充分利用每一寸空间；功能设计更趋完善。（1）、主人房带卫生间，已成为中大户型设计的必须配备条件；（2）、工作阳台的设置，应合理、方便（以前是家务操作、观景在一个空间内实现）；（3）、书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套，使室内生活丰富多彩，居家舒适；（4）、玄关的设计，增加户内空间层次，与生活水平提高的社会现实相吻合，使入室更衣、换鞋等新风尚变得可能，促进居家健康化、安逸化。功能分区必须明显：（1）、确立三大分区理念：动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区在设计中贯彻；（2）、打破平面厅室划分的传统，利用突出的边角、台阶、隐行走道等进行空间划分，使空间层次感更强，空间变化更大。户型设计更贴近人性。设计观念的变革：（1）、朝向观念的变革，不必再追求户户朝南，景观与朝向同样重要，在户型设计中更关注景观方向而不是南北方向；（2）、需求观念的变革，从人口构成确定居住空间，必须注重安全第一。

而在那些户型比较一般的项目上，就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。

“先做卖相”的观点，体验式营销坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨舒适的样板房等。现在许多项目在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。五、划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。

一般来讲，容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的，只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说，很多设计师都不大了解，所以经常在这方面出问题。另外，在楼盘规划和户型设计方面，关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。

一般来说：“一个项目成败的70％在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位，目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。许多项目在规划设计上费了两三年的功夫，最后一举成功，绝对不是偶然的。六、发展商与建筑商的关系

在市场经济环境下，发展商面对的是使用者市场，发展商要迎合使用者的口味；建筑师面对的是开发商的市场，建筑师自然要迎合开发商的口味。建筑师是开发商的设计顾问，在均衡开发项目与社会、经济、城市、技术、环境等各方面为开发商定位平衡点；开发商也是建筑师市场顾问，在提供精确的市场化对建筑设计的要求后，使建筑师的创作最终切合使用者需求的脉搏。七、选好建筑师的技巧

建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）八、发展商与建筑师的交流

发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论知识；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。

前期工作是创作的源泉，交流与沟通的多少在一定程度上决定设计成功与否，也关系到项目建设的是否顺利。因此，设计的前期阶段，建筑师应主动和开发商联系沟通，尽量去挖他们的想法，把零散、混乱的思路变成条理清晰的构思，从专业技术的角度给予转化和升华。

建筑师还必须协调和和统领各个工种的关系，加强相互的沟通和协调，使建筑设计在建设工程中不断完善和落实。为减少建成与原设计的差距，建筑师必须始终不懈贯彻设计意图，了解不同工种的配合。这也是一个建筑师综合能力的体现。

限时间、赶进度的设计难出精品；发展商缺乏审美观难出精品；建筑师缺乏对市场认识和了解，难出精品；发展商对建筑高度干预太多，难出精品。九、策划师与建筑师

在过去是两点成一线，发展商直接找会画图纸的设计院，一拍即合，一合就画，画出来就施工，然后卖楼，买不动请人策划，策划走几步成残局，就死棋。

现在应该是发展商、策划师、建筑师三点成一线的时候了，成功的建筑师必须了解民众、楼盘潜在客户的需求。策划师的介入使得建筑师更加了解市场的需求，同时对于政府管理机构的管理思路非常清楚，能主动处理双方的关系。策划师有比建筑师更多的时间、更多的机会去接触、了解民众、市场、购房者的心理。或者说，了解民众是策划师的一种职业要求。策划师要了解民众购房心态上、在了解房屋市场的有效需求上，为建筑师提供说法，不至于让不明白市场需求的建筑师设计出的房屋，就象舞台上走来走去的模特而远离民众。房地产管理需要关注问题一、房地产业与涉税有关的运作模式（1）、土地及房产的取得。它包括了从政府一级市场出让取得及二级市场转让、合作、合资股权变更方式取得。（2）筹资形式：银行贷款、非金融业的贷款、客户按揭贷款、以未来商品房抵押的融资贷款等形式。（3）、规划设计环节与税收的内容。卷（豆4倦）、项目施工想建造方式。委赌托方式为分项寺目、分标段、抛分时间发包给叛施工企业或总蜓包给施工企业挽。具体分为招盒标、议标、或冻直接委托施工榴。苹（妈5惭）、销售策划刺环节涉税主要听内容。自行销拴售和委托他人清销售。旨（意6己）、取得收入仁方式。房地产锹业收入分为预届售及现房销售李。始（抢7摘）、成本分类延。主要是开发朋成本和开发费芝用两部分组成父。其中开发成旦本按经营用途乖进行分类。包湖括以下八项内垄容：土地征用崇及拆迁补偿费穷用、前期工程赏费、建筑安装火工程费、基础链设施费、公共早配套设施费、万开发间接费用践、不可预见费振、开发间接税郑费。农开发费用包括旋三大项：管理饶费用、销售费询用、财务费用升。贵（摊8与）、商品房完孩工界定及所有奥权转移方式。虎现行所得税规辟定已完工作为骄所得税结算时授间，因此以何贤种方式作为完种工及所有权转耕移时间对税收朵相当重要。汁（锡9浑）代建工程的补开发。企业接宇受政府和其他别单位委托，代温为开发的工程遭。代建工程包爆括：统建房、恼周转房、安置岂房、代建城市横基础设施和公斩共配套设施的组开发。岩二、房地产企淘业开发审批过预程及批件含（灶1帆）立项审批伶一般步骤是，子由开发公司向僚建委提出立项逼申请，建委与太经委会签审批赛文件，开发公层司凭立项文件怎，向计划委员恋会申请投资计醉划。洒（执2科）规划审批阵由规划管理、万土地管理、财杂政部门负责，梅通常包括办鞭理集“骤三证一违书狱”技，涛即鹊“跌规划用地许可姜证逗”偏、卷“相国有土地使用钻权劳证栋”黑、堡“阴建设工程规划侨许可弊证忠”艇、迹“锤选址意见微书思”鉴（确定用地范哗围，审核红线掀图）返（锁3躬）施工审批泻房地产公司向副建委报送规划取许可证和规费块缴纳凭证等资巩料，申市请对“梨施工许可殊证挪”趁，由建委、环邻保、市政公用冒部门负责。单（仔4铺）销售审批弦依据《商品房湾销售管理办法钻》、《城市商稀品房预售管理支办法》，需要描办膀理穿“尊预售许可纱证和”绢或羡“广销售许可授证优”骡。有（戴5刺）产权审批既商品房交付使清用后，由业主央向房管局报送膏购买房产的资迈料，办理房产暴证。证三、检查前期错工作中需要企沟业提供资料主禾要包括：揪（恩1池）建委的立项泊批复。滔（景2型）城市规划管掌理局建设用地慢许可证、建设手工程规划许可幻证。灭（帮3棕）城镇国有土匀地使用权出让倒合同以及相关柳补充合同。扔（删4段）国土资源局倚颁发的国有土驴地使用证。号（配5冷）土地开发协免议及补充协晓议芬.赔（通过协议列某支拆迁费和开稻发费的依据）番。添（页6浑）建委颁发的驾施工许可证。谨（狼7煎）企业与施工载企业的施工合惜同，了解企业秀的建安工程支业出。畜（钓8或）规划局颁发丰的建设工程规贫划验收合同通展知书和建委颁散发的建设工程映竣工验收备案妨表（确定开发尿成本的终止日锣），开发产品施竣工证明报房俩地产管理部门李备案（