房地产项目市场定位

市场定位（一）房地产项目市场定位1、产品定位的概念 惭参考因子昂内容唯一、定位意义虑1战、以开发商或孝土地使用人的斤立场为出发点谅，满足其利益帝的目的乱2文、以目标市场犁潜在客户需求聚为导向，满足裂其产品期望伏3屿、以土地特性戏及环境条件为朗基础，创造产持品附加价值场4哪、以同时满足典规划一市炮场字—旁财务三者的可山行性为原则，环设计供需有效倡的产品抽二、定位时机凝1意、开发、取得腐或处分土地前乔，可进行产品姨定位，以确定蕉土地的使用方仿向（例如一块诱土地可能宜建吧办公大楼、商阵业大楼或住宅银大楼）朋2谊、销售、出租节、经营或兴建狱建筑物前，或全进行产品定位并，以确定产品押的规划方向（堪例如，住宅产偶品规划为豪华隶别墅或变通住矿宅），租售、缸经营兴建计划理，以及资金流有量形态与投资裂报酬等岔3胞、变更或调整签土地及建筑物忍用途前，可进腥行产品定位，舟以确定地产变容更用途的方向套（例如厂房迁筹移后，原址可吗改建为写字楼瓜或商场），调绘整用途的计划纷（例如重建、镰改建或修建）姿，以及变更用笛途可能获得的兽报酬等乱三、定位目的离1礼、降低市场销絮售风险，避免丢供过于求、时其机不当或不符决目标市场需求曾等可能造成的产收益损失割2形、增加投资报散酬利润，例如蜂创造个别产品充的单位利润，接或增加组合产祖品的整体利润灰，或通过分期锈销售获得全程偷利润等煌3量、发挥作业整藏体效果，避免梳开发、销售、衫规划及财务等桥冲突，能同时察兼顾收益成本席、品质及时效2、房地产产品定位原则 掩原则概括乱原则内容普一、先外后内秀1漠、先决定空间难用途，再考虑贯栋别或楼别配柱置骆2治、先确定整体巡容积率的分配割，再考虑栋别腰或楼别配置广3汽、先规划整体裕出人动线，再剧考虑各楼层或签各单元空间的陷联系方式怀4咽、先做完整地嫌块规划，再作丧畸零地块利用皮二、先实后虚私1洽、要创造边际阵利润的机会，匠也就是要先将绸主要的努力付剧清于最具边际其利润的产品上愚，才能创造高今纯度的附加价鸟值牢2艰、要具备整体烘价值的意识，咸在进行产品定使位时，必须掌伯握个别空间的稀价值，以使产搏品的整体价值后最大恐3聚、要善用搭配订组合的技巧，躺善用空间搭配亩组合的技巧，晶才能把边际价赶值发挥到极致气。注三、先实后虚颜1她、产品定位者鞭首先须找出谁枯将是目标购买融者或使用者赔2胁、产品定位者忠须有相对经济笼效益的观念宇3贵、产品定位者菊还要依据基地险规模、产品类蔑型、规划户数恶等条件掌握能蒸为市场接受，互又符合开发商胆投资报酬效益附的公共设施比嗓例范围，以将个目标客户对私睁有功能及共用亚功能的可能偏校好作合理的规振划吹四、先分后合擦1粱、区别楼层市乐场的先分后合催原则，也就是摩先就大楼各楼返层市场（例如且顶楼市场、中报间层市场、一脚楼市场、地下汗市场等）个别隐评估其供需状条况及规划条件嘉，再考虑楼层揭之间的关联性阻或合并的可能扁性复2壤、调整平面单六元面积大小的元先分后原则，标也就是先确定嘴最小可能销售遭单元的平面功绘能，再合并数柜个小单元成为血较大面积的单屡元，以使开发归商调整平面的悄弹性最大。雕3嫩、控制造价合痛理的先分后合初原则，也就是痰在维持建筑物俯结构安全的前忆提下，预先做伞好最小单元化符（最多户数）丸的建筑规划及饼成本预算，再替合并大面积规询划。棚五、先专后普秩1意、产品特殊化敲的程度必须考捧虑基地所在地替的市场特性、虫供需状况，及宪各种目标客户毛群的相对规模蛛与购买力散2昂、不论特殊化志或专门化，都女须把握重点，棵注意市堪场凯“絮门槛效箩果肌”题，产品定位时寄切忌盲目地为青特殊而特殊，锁例如产品若具杜备三项特色，安即已被市场评野定为特殊产品吹（达到门槛效药应），则毋庸喇再画蛇添足，朋徒增败笔，反鞠而减损产品的模经济效益，干云扰了重点特色留的追求。江3喂、先尝试并评辫估各种专门化矮的可能性及市岂场接受性，以叛创造产品附加耗价值及利润空规间，除非市场沉机会有限，或嗓基地条件受限慕制，才考虑发旗展风险低的一幼般性产品。7、写字楼等级分类鹊既严类别诊参考因素盏甲级写字楼琴乙级写字楼悼丙级写字楼掩每平方米造价钢500着0纤元以上趴280谦0牌～贵500筒0泊元带280歇0杰元以下例外墙装修鹿优质玻璃幕墙炼，铝合金，不不锈钢花岗岩等纽局部优质贵重怜材料擦普通外墙和门拆窗给室内公共部分债装修（大堂、兆电梯厅、厕所急等）卫相当于四星或迅五星级酒店装曾修，每平方米蜻不低文于笔200究0常元蒙相当于三星级怪酒店装修，每慌平方弟米扬100让0荒～禁200悼0善元戏普通材料，每坟平方疮米踩100广0猾元以下王室外有绿化钉高档材料，精稠心设计和施工老的环境设计赴局部高档材料搭一般材料合停车位槐至少帝每野150m鼻2老建筑面积设一贝个车位徒每射150m勤2光～粉250m蜡2斑一个车位犬每沈250m脆2卡以上设一个车后位贴电梯等候时间啊＜奋4海0载秒挽4谱0增秒蛙～比1性分左3并0峰秒该＞产1苦分装3恶0玉秒赠夜间艺术照明替设计涝必须有演可以有齐非智能性输通信控制踏＞芽1顿部电复话撒/10m贝2虑楼宇、通信、慈办公自动化及冬综合布线系统施1拆部电疯话菜/15m奖2孙部分自动化欢1爽部电执话毫/20m革2荐非智能性弃擦窗机结必须有币必须有卧非必须婆给排水狱高层写字楼设皂消火栓、自动雹喷洒系统、中挥央热水供应酸无热水供应笼无热水供应后空调质集中空调（四昨管式），可同泛时供冷供热，剑温湿度自动调康节肾集中空调（两附管式），温度四自动控制碗一般集中空调俯或分体式，窗笨式空调傲说明：愿（送1武）表中的每平漠方米造价不包墓括办公面积的稀室内二次装修页，但包括门厅打大堂、电梯傍厅、洗手间等祥公共面积的装骂修喂况指（躺2脚）造价分按阶199梳5姻年深圳地区的构造价计算8、房地产三层次产品定位评估因素相对重要性分析表更集棕叛产品赠评价因素左商业楼宇瓶办公楼奥住宅欧大钩中容小萍大膨中巡小熔大辱中薄小横一般因素蹈交通运输霸土地使用溪公共设施培人文社经功房地产市场基交通条件颗城市地位（等槽级）掉基础设施状况腰社经水平兵更新速度爹强宿弱色强翅强近强牺弱五弱化强朗中卧中荣强岛强躁中匠弱齐弱伟强拳强壶中看中你强柏弱逮弱广中柱弱床弱富滚强袋强朴强弟强方中鱼强逮强络强偷中章强骨弱汁弱银中柴弱摧中垦强驱强氧强测强＋彩弱塞区陡域愈因素浊交通运输附土地使用厕公共设施讽人文社经翁房地产喝市场睬交通系统粗内外交通流量做混乱程度纷使用限制败大型公园学校揪车站、转运站纯人口密度聚税收往价格水平沃独立程度刊强疫弱帮强定强拴强剥弱宪强感强新弱些强墙中挥中炎弱管弱娃中嚷中怀中普中桌中燃弱唯强收强芝弱绳弱登弱耀强喜弱赏弱斩强装中哭强席强鲜强拆强览强巡强背强页强垫强槐强琴中蚂中即弱言中腾中承中析中悲中隆中垂弱哗强蚂强规中盲强挨中碎强备弱通强捕弱挥中溜强悼弱亮强功强惧中岛强庭弱叮弱相强顷强剃中竹中贪强庸中抓弱杆中源弱摄弱鉴中屈弱宴强辨弱冈中激弱奋弱执弱坦中洒弱淘弱啊中筋个晴别蚕因籍素篇交通运输义土地使用僵公共设施杜人文社会经首房地产借市场嫌道路宽度告公交数量林地块方正大小沸邻近土地使用愧公园、学校幸金融机构印居民文化水平框流动人口充附近商业气息潮附近建筑物状妻况宣弱铺弱吓强硬强蜡强移弱洲强船强－爹弱踢强繁弱松中鼓中测中商中配中肢中搂中买中含中课弱垃强钉弱度弱沾弱羞强舱弱习强当+太强族弱叔强盲中席强岛弱糠强－建强坛中仁中尿中限中脉中溜中宾中愿中骂中酷-蜂中主强旋强唯强剩弱磨强旧强局强贡强金强翁-费强亩弱代强饰强眯强晓强孝中症强演中抢中何强情弱合中争弱麻强谨中裙中伍中承弱烈中晒强缸中伪中梁中仍中弃中拔强貌中例弱拍弱枝强丑弱项弱掌强道弱9、郊外形购物中心分类日扶绿类别链参考因素改NSC挺CSC冶RSC糖SRSC位店铺面积贤1俱万平方米以下染3载万平米以下龙3占万平方米以上尖9豆万平方米辉业种蝴日常用品服务解日常用品、高友级品、服务码日常用品、高召级品、服务届日常用品、高到级品、服务弃核心店铺近超级市场、杂宋货商店态超级市场、杂佩华店纳，她GM稠S倾，百货店执杂货店尚，智GM梦S燕，百货店勉GM规S回，百货店滚租用商叼1君0魂店棵～铲1萝5朽店碗2烟0演店斑～咱4希5论店彼4岩0也店则～马10爸0培店那10爪0视店以上字商圈谅车暂程姐1舍0礼分钟以内抄车找程受1甜5锋分钟以内遵车挠程侮3崭0宽分钟以内秤车阔程端3菊0洞分钟以上泪商圈人口执800痛0拖人左右帝3吊万人层～灌1汁0薄万人悄1酷0渠万人顾～庭2料0唯万人消1玻0架万人匀～娘2党0单万人支停车辆数峡5职0尊辆丹～圈10音0屑辆奥10附0姨辆厦～椒50档0赤辆亡50剑0萄辆豆～怕500毯0素辆票500辟0讽辆以上11、竞争对手房地产项目市场定位情况调查表勿序号跨项目名称忧目标市场析市场定位朱销售情况给1摸广州碧桂园匆中青年白领人争士、高收入人筹士尿五星级的家桂畅销泛2员祈福新顿拔高级白领人士渴精英卫星城却较好参3稀广州奥林匹克歉花园尚热爱运动、注岭重健康的中青踪年白领人士切运动就在家门桥口碑畅销病4拐光大花园广关心环境、注团重健康的中高液收入人士债大榕树下，健蚂康人家义较好干5踢隆基怡苑盲中低收入人士刊广州大道北的吗家夫一般豪6慎白云堡豪苑爬高收入人士形富豪人家疯较好制表人：填表日期：年月日12、楼盘项目地产因素对照表戴地产因素帝单身血公寓酿普通蓝住宅这中高档桃洋房每别墅令豪宅剪中高档洋房、接别墅住宅说明帝和兴花园啦符合情况沟对公共效能的阿依赖性锹很强浇强邪一般历弱艇不宜闹市区、央人员混杂区糊符合吵对噪音、环境条干扰的适应性罗强春较强占弱钓很弱霜不宜面临交通火主（快）干道错、高压线、工蔽厂、闹市等曲符合欠对小区（菜市未场）配套要求奇高哄很高炒高像高驾不宜商场上加碰住宅抖符合删小区物业管理施的要求责低绍不高营高粥很高育应有高水准专冬业物业管理公散司斑可达到圾建筑、质量装肯修要求爽低卫一般困低歌低抢低密红度届=怒豪宅奔符合据容积率、覆盖抄率要求虚无货一般站低针低权具有品味的专草用康乐、商务缩会所用小区吼符合华景观要求浪无眠一般垫高于很高膀最好具有天然瘦稀缺景观资源添符合13、各类型楼盘市场定位一览表杜楼盘分类夏市场定位筝普通自建房品自用浆别墅等豪华自完建房天自用制普通商品房瓦企业普遍职工句中高档洋房耍企业中高级管嫂理员工、港澳盈外销市场请中高档洋房忍企业中高级管蜂理员工、港澳抚外销市场14、各类楼盘建筑风格对照表样楼盘分类丑建筑风格、选秘材勾普通自建房烦无风格意识，渣选材从经济角原度考虑贸别墅等豪华自肚建房埋张扬富贵的顺务德式风格，选战材考究、与众兴不同男普通商品房爹无风格意识，擦选材普通域中高档洋房剂外销盘复制香鹿港式大型屋村烂风格，选材上脆注重与建筑风醒格本身的匹配尚别墅等豪华商扑品房忘外销盘复香港意式大型屋村风嫂格，选材上注抗重与建筑风格迎本身的匹配15、各类楼盘环艺规划及生活空间营造对照表厦楼盘分类俗市场定位垫普通自建房夹无规划意识，假无小区概念押别墅等豪华自学建房婚高密度兵营式唐布局，无所谓萝环艺和公共生睛活空间舟普通商品房拼鸽笼式、火柴敬盒式的建筑布运局和共享空间姻中高档洋房捆注重环艺和生骗活空间的营造歪，但建筑布局希普通死板棕别墅等豪华商坑品房捉注重环艺规划轮和生活空间的档营造，但建筑菜布局普遍死板托1父6封、房型设计及猾房间功能分配调表宅楼盘分类诱市场定位悬普通自建房佳依传统需要设董计谎别墅等豪华自霞建房赢自取所需领普通商品房元建成之后，已著经落后爬中高档洋房敢外销盘多从度扇假角度考虑，温以小巧实用为绍主范别墅等豪华商翼品房罗较合理，可参龄考峡1辨7深、各类楼盘物寇业管理规格表叛楼盘分类倘市场定位倦普通自建房蛙无绩别墅等豪华自千建房魔有，本地化顶普通商品房士处于原始状态劝的物业管理毯中高档洋房槐典型港式管理顽别墅等豪华商版品房报典型港式管理割1赠8栗、小区居民家沃庭结构特征表搁家庭类型后外来人口家庭聚当地家庭邻人口情况性普遍一家三口搅结构六普遍一家三口抖以上结构隐长辈是否同住微与夫妇一方父洒母同住较普遍喷普通家庭成家牵子女不与父母静同住，富有家子庭同住情况普太遍固外业客人情况瞧经常接待家乡甜南下客人捏一般不在家接分待僚保姆雇用情况秤若不与父母同插住，一般会雇嫌保姆僚只要经济条件织许可，一般会穗请保姆笔1道9过、小区居民收匪入状况及支付湿能力情况表盒支付能力指标错住宅类型铃价位：雷元上/伤平方米痰备注辱高业低刊心理价位匆洋房槽4500陆1700班别墅榆6000谷4500动物业总价款麻洋房柴6怜0壁万帆2带0麦万朋别墅隔40浴0疫万悄10劣0作万逼按揭首期款激洋房嗓2取0社万锯6委万件别墅路12己0泡万借3补0袋万内按揭月供款渐洋房小5000刊2000疲别墅浙30000罪10000输制表人：自这调暗房例填表日期：宫楚年岔戒月柔喘日齐2粘0佳、各类家庭房颜间需求程度表与家庭类型飞需求程度若外来家庭亭当地家庭斩A倡—及1艰主人房分1暴间，必备端1苦间，必备山A额—纷2河子女房霜1豆间，必备停1盲—损2捆间，必备，数励量依家庭实际煌人口需要定些A活—迁3看长辈房烘1联间，必备臭1椅间，非必备僻A棋—葱4种客人房筛1摩间，非必备忠1甚间，非必备慰A南—等5伴工人房妖1遥间，非必备，棵视经济能力和祝实际需要定归1搜间，非必备，商视经济能力和扒实际需要定织A忍—怖6兽多功能房虾1岛—厅3牺间，非必备，俯视经济能力定累1佛—忍3捐间，非必备，妥视经济能力定上B剃—颂1赴饭厅届1仇间，必备恰1浑间，必备艰B式—续2默客厅啄1名间，必备苍1余间，必备睁C蛾—气1判主人卫盼1叶间，非必备，锡视经济能力定昆1矿间，非必备，软视经济能力定瓣C锦—名2厨公用卫因1来间，必备愧1眼间，必备予C散—低3雨工人卫欢1穿间，非必备，转视有无工人房梅定奉1误间，非必备，封视有工人房定千D拐—帮1讲厨房鞠1吹间，必备参1派间，必备乔D岸—善2给阳台请1决间，必备座1探间，必备秤 盼 煎2率1坡、目标市场评举估选择表悟目标市场评估岩选择步骤薄细分市帝场糖1贩细分市松场彩2志细分市茫场丈3烂哪些需求尚未奇充分满足验市场需求发展伤前景分析箩细分市场购买部力评估弊竞争对手营销网策略及其实施内情况评估舟是否符合本企轻业战略目标及本企业是否具狼备足够的资源 拦2烘2桨、无差别营销景策略设计表偷企业市场营销野组合当整体市场澡房地产项目市个场定位策略顿房地产项目产讨品策略千房地产项目销净售渠道策略决房地产项目定铜价策略柱房地产项目促神销策略卖房地产项目财艺务分析陶制表人：煤躺放磨助池妥填表日期：拍庙年躁哪月巷谨日爽（二）房地产归项目各因子对蜂购房者重要程野度测评浮1鸟、房地产项目唉各种成分和属躬性对购房者重衬要性程度测评拐表残序号冬构成要素分类踏权重才备注跑1绳地理位置宅30%滔2育楼盘质素岂50%偷3克品牌形象吓10%狡4趋销售服务爷5%尽5支物业管理懂15%堡6别整体组合真100%取2偷、房地产项目仔各种属性对购赌房者重要性程太度测评表披序号源房地产项目各念种属性鹊权重然备注松1储华丽性糕0压2并舒适性滚5%械3探可靠性舒20%狡4伙安全性渴20%吹5奖公平性惩5%混6幕实用性低15%跟7巷方便性像15%盯8突经济性蹈20%疤9矩合计远100%扯地理位置构成席要素对购房者泼的重要性程度播测评表仙序号裁房地产项目各签种属性捏权重宁备注蜜1漆地段级别塌10%电2该区域性质叉20%济3取对外交通条件茶30%猴4害区域性公共设撑施可利用程度屯20%设5偿周边环境迟10%驻6愧合计临100%剧4兔、楼盘质素构糊成成分对购房点者的重要性程贡度测评表执序号油楼盘质素构成夫成分漫权重印备注言1梦建筑群体与周积边环境的协调蹲性菊5%啊2帽小区空间组织勿10%寨3巴建筑施工质量痰20%环4望建筑工外观形请象抱5%富5脖住宅套型说10%灌6玉室内空间组织社10%辞7影水电设备设施坡3%搁8碧室内装修悄1%乏9际楼层甚2%由10活朝向蠢1%隆11锄