知名地产研发知名地产集团景观成本控制流程

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.【万科研发】万科集团景观成本控制流程万科集团景观工程目标成本编制标准1．适用范围适用于项目策划景观方案设计景观初步设计景观施工图设计及景观施工各阶段的目标成本确定工作。《目标成本管理规定》要点A.目标成本，是指在不同阶段制订的项目开发成本计划，是包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本和财务成本等的项目全成本。B.目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中原则上每一个阶段目标成本的制订都是在上一个阶段基础上进行的。C.主体工程施工图设计完成后分公司负责编（或委托咨询公司编制施工图预算和项目的目标成本计划，经分公司领导审核确认后，报集团公司审核。D.集团公司成本管理部对施工图预算进行审核后组织战略投资部规划设计部、分公司等相关部门一起对《项目目标成本计划》进行评审，评审通过后，成本管理部综合各部门意见，编制《项目目标成本控制指导书。E.（一）可研阶段目标成本（投资估算）允许误差不超过30%（二）规划方案阶段目标成本（估算成本）允许误差不超过15%（三）项目开发目标成本（目标成本控制指导书）允许误差不超过5%；2．园林景观成本构成3．项目目标成本表编制3.1项目论证决策阶段依据投资估算确定景观目标成本成为景观总目标成本，用以控制景观方案设计，是评审方案设计的标准之一。3.2项目景观方案设计完成后依据方案设计设计估算确定目标成本成为控制扩初设计的目标成本，是评审初步设计的标准之一。3.3初步设计完成后依据初步设计概算确定目标成本成为控制施工图设计的目标成本，是评审施工图设计的标准之一。欠3.4施工图习设计完成后她羞依据施工图预毅算确定目标成建本雪福作为项目施工归阶段成本控督制目标。纷3.5景观总嗓目标成本及其船它阶段的目标体成本按照上法少《园林景观成警本构成旱庙进行测算编爪制。捐4．确定目标帖成本应遵循的泻基本原则锐4.1标杆瞄讲准在项目选仰择和项目策划挂阶段险妥项目开发筹建徐部门应通过市富场研究找准销拜售价伯格市场标杆、栋工程成本市场赏标杆，以及非勺工程成本市场距标杆。舌4.2满足顾秃客需求夜a)在项目选浪择和项目策划樱阶段必须关注仆目标顾客定位扛、分析目标顾匆客核心需求溪和一般需要，垦并将其转化为雹定性或定量的陶明确描述。胆b)在分阶段细确定目标成本倦时，应始终注晚意将成本分项患结构向顾客核毕心需求方向楚倾斜。学4.3竞争策剑略要求捕a)在项目选工择的项目策划吓阶段，应调查挨分析竞争对手她的综合竞争能杠力，结合项著目自身资源条丽件和经营目标蓄，形成明确的摊竞争策略，并绿将竞争策略对仔产品定位的要爽求表述成定量践指标或定性描献述。和b)在分阶段胃确定目标成本砖时，始终注意楚成本分项结构挡满足竞争策略纪要求。陷4.4倒逼成跑本易4.4.1通庙过项目选择和疏项目策划阶段橡的市场调查和汪可行性研究工莲作另市依据市场标哗杆和项目挖潜天措施对项目可恐能获得的盈利乓空间做出准确秩判断和取舍。成4.4.2用敏合理的预期税傍前盈利额倒逼南项目总成本您贤并用以指稠辰“限额设计爪惠和项目开发葬策划的硬性指默标。父4.4.3用友项目总成本层父层倒逼方案设赶计成本、初步齐设计成本、施皇工图设计成本此。北a)方案设计袖形成的目标成杆本≤景观总目坛标成本-成本钻预备层爹（一般为景观榴总目标成本浩×8%恩夸。用景观总目征标成本减去成滑本预备费的结江果倒逼指导方精案设计，直叼到方案设计优扩化满足此要求书。喂b)景观初步蜻设计形成的目坚标成本≤景观亿方案设计形成缝的目标成本+晌成本预备费*画20%签蒸用方案设计形或成的目标成本优倒逼指导初步暴设计挣骨直到初步设计歼优化满足此要视求。肚c)景观施工裹图设计形成的洒目标成本≤初诚步设计形成的许目标成本+成恼本预备费*1扒0%惊惜用初步设计形蓄成的目标成本抚倒逼指导施工晒图设计裕腰直到景观施工李图设计优化满茄足此要求。毙d)测算的施僚工图设计成本伞加上未使用的倚成本预备费（结≥70%的成悲本预备费）即爱成为确定的项秋目成本控制目饶标。手5.制定景观蔬目标成本参考招数据俭注：以上列表野数据来自考察能、网络调研、旅同行交流、与梳相关施工单位染交流沟通。猾本表主要显示枣景观投资水平雕的高低与整体卵楼盘的定位。进6.景观投资虾原则：傻基于以上分析检，提出以下投望资原则及控制彼性建议：称1.哀景观投资水平京应根据营销定茂位的楼盘档次泳相匹配旺拴可参照同档次吸楼盘的景观投倍入水平。弓2.尽量选黄择优秀设计单膊位或著名设计霉师合作每酿不仅能够有效骨的优化产品设概计弦忆而且能够提高扯产品的知名度番佣把握了景观细犹节足德就把握了效果刊符成熟的景观设盯计成果能节约再成本。芒3.选择相张匹配的材料及纤有实力的施工脂单位毙辞保证设计效果挖的实现妨间设计再好，没蝇有好的施工单番位来实施，同泼样不能做出好诞的园林景观。诊4.为控制谋整体投资勺设应合理分配被周根据地块分级喝悟景观投资不宜葵采用统一标准暑该而应该在统一您的投资水平上迅皇根据土地分级眼采取景观投入炒分级的策略相，在重点区域匆，如会所、高送端户型、展示案区、中央庭院蛋景观应高于平厚均水平资美相反绑撞则可以适当低驰于平均水平挨征合理的有一定暮程度的区分景垒观投入，控制估整体投入将使逝投资更加合理双，经济。境7．景观投资幅重点鼓1.根据整眨体规划土地分剩级策略在景观奶投资上相应的陡提高重点位置气及销售买场路袭线的景观投资宵水准。款2.在考虑景愉观均好性的同摇时碌拿适当的提高商监业街区幅朵展示区促昂水所棚既入口、中心庭艇院景观档次，忘以提升高品质词物业的标准。饼3.依据高图品质物业景观这设计越来越重集视软景的趋势董，楼盘整体投偏资应提高软景存投资比例。展4.根伟戒“木桶原理开杀屯在相对劣势地已议（朝向不好稿狠周边环境差执碰周围应适当提盘高景观投资水萄平，提高劣势逐地块的景观标摸准即提高了整视体楼盘的物业净品质；对于城碍市形象展示面惨和临街区的地踢方，适当的提后高投资比例是催有必要的。禽8．景观工认程结算管理作旗业指引尊8.1《工程殿结算管理规定旗》摘录惠（1）结算资绳料必须先经监积理单位审核合各格后再提交甲财方工程部审核笛。甲方现场工糠程师负责审核吓竣工资料和结精算资料的有效丈性槽谋并提交分公司饥工程部经理签香字确认。分公止司工程部对结顾算资料审核完流成后，填写《庙工程结算资料椒交接单钥农，将结算资料鹰移交分公司成杯本部。弯（2）委托造妖价咨询机构编对制工程结算，画在造价咨询委往托合同中应明洁确要求其提供爽计算底兵夫（包括工程量饶砌钢筋实际含量仍的详细计算书梢王及与承包单位竿核对后的结算馆资料，并同时努提供与承包单厕位的核对差异奶情况说明。凑（3）工程结排算造价变动超让过该分项工程功合同造价的5雄%或结算金额竟超过200万刚元，要分公司体总经理、集团含公司主管副总功、财务总监、恼总经理联签批缴准形8.2结算书都由三部分组成抓：贵（一）工程结当算审批表（审目批表格）膜（二）详细结步算书及审核情症况（报送结算荐、审核结算及丧相关符合结算捐条件的资料、伐签证及依据等袜）列（三）工程竣佩工资料（验收造报告、招标文笑件、合同、材医料合格证明等渗等）犯下面以两份示雹例说明：反一份完整的工足程结算清单(葱成都景观)颈1、工程结算莫审批表（封面公，报集团公司轧）熔2、结算汇总爹表内容包括杜：A、建筑工程森B、装饰（硬森质铺装）授C、绿化工程链带D、景观水、牲电工程组结算造价：2付20.058畜万元（其中熊合同价229曲.4852茧万元，减少造楼价9.427求2万元）俗会签栏：施工炉单位（经办人茂、项目经理、区盖公章）榆建设单位（成扁本部工程师、减经理、工程总查监、总经理、名盖公章）喷2.1、现场扛签证相关资料向2.1.1现深场签证单审批刊表（签证内容巩及增加造价金柳额，由项目部搞工程师、经理蚀、成本部工程银师、经理、工刺程总监、总经闹理联批，内部另审批，结算单参据甘冈《附：预算计箭价表》袋2.1.2乏甲方通知单审秘批表（变更内乓容，由设计部夸工程师、经理乔、成本部工程船师、经理、工控程总监、总经怨理联批，内部依审批）后2.1.3甲宝方通知剃遥（发施工单位掏需通知变更内容辰及变更图纸级企图片尺作盖甲方公章，色对外发放）麦2.1.4施起工单位报送《挽技术、经济签挽证核定单敲晕、报告、联系淡单、图片和技图术方案等相关经依据。密3、单位工程卧竣工资料抛3.1竣工工叮程申请验收报个告膛3.2单位工毕程质量竣工验幕收记录铜3.3工程结井算资料交接单录（填表人为此铸项工程甲方主家管工程师）纲3.4物业移冠交函（甲方、闷物业、乙方、毕相关工程交叉摧单位）多3.5材料产项品合格证书、恼检验报告、质倘量证明扶3.6施工单惕位报送的结算赤书级3.7施工合娇同、中标报价衡表（原商务标拍帅、竣工图纸游3.8中标通独知书、企业资虹质及证明资料毛（原技术标资框信部分）霜3.9招标文失件、考察报告仓及招标控制价盆审批表打印件股3.10评标拔会议记录贿药评标会议签到盘吐投标单位资格攀确认表脚劳考察报告审批停表朝往考察报告博另一份完整的屯工程结算清单嘱(成都围墙及返垃圾站)睡1、工程结算伸审批表（封面浓，报集团公司后）恢2、结算汇总此表内容包括：戏A、合同价（语暂定450米乳）31.6抖万（单价合标同，702.泳22元/米伙）屠B、围墙实际怎测量513.趟2米702偷.22颈连（513.2垃-450柄束=4.438恋万元（详收方轧单）辰C、围墙变更侍石材增加费用碎5.079国3万元（甲打方通知）清D、增加垃圾拼站工程3.甲2961万元表（甲方另行焦委托工程）债结算造价：4窗4.4134属万元（其中合赤同价31.6殖万元，增加造燕价12.81谊34万元）号会签栏：施工醒单位（经办人径、项目经理、音盖公章）建设晌单位（成本部乘工程师、经理很、工程总监、斯总经理、盖公纵章）律2.1、收方凶记录单（工程坟名称、收方时勿间、实测数据犹513.2悠米、甲乙方参翠加人员、施膏工方公章）按实测长度增加诸情况说河树（暂定450外米际嫌实测513.疾2米旬赏增加情况说明弱惠设计管理部签锄字盖章）放2.2、围墙骂变更石材相关来资料迁2.2.1放甲方通知单审钞批表（柱子石游材变更，由设耍计部工程师、虫经理、成本部蹈工程师、经理肌、工程总监、泡总经理联批，光内部审批）赚2.2.2甲革方通知单（发菠施工单位，通名知柱子石材变帜更，盖甲方公侧章，对外发放舅）巴2.2.3石沸材变更造价增灿加相关资料达A、石材变更死增加造价预算鲁（只调整材料兆增加造价）纯B、图纸及工晒程量计算式朴C、材料定价押通知单审批表歪（确定单价、萍供方报价，由高成本部工程师纱、经理、工程器总监、总经理予联批，内部审俊批）汗D、材料定价樱通知单（发施事工单位、甲定固单价、供方报允价，盖甲方公勿章，对外发放站）超E、材料价格锹确认单（施工赛单位起初报送浊甲方的公文，宿汇报石材变更女引起的造价增变加）断2.3垃圾站蝶工程结算资料克2.3.1工隶程预算审批表羡（附工程预算华、设计图纸）龟3、单位工程抽竣工资料惰3.1竣工工肥程申请验收报日告怨3.2单位工斯程质量竣工验僵收记录姿3.3工程结仙算资料交接单乌3.4物业移从交函（甲方、斤物业、乙方、聚相关工程交叉访单位）念3.