社区文化建设与住宅物业管理的关系张建老师

社区文化建设与住宅物业管理的关系张建老师第1页/共54页Page2主要内容1、社区文化的基本概念2、物业管理的基本概念

3、社区文化与物业管理第2页/共54页Page31.1社区

1887年，法国社会学家F•滕尼斯在《社区与社会》一书中，将人类群体分为两种类型，即社区和社会。社会是社会共同体，以目的、利益、契约以及距离为基础；社区则是生活共同体，以地域、意识、行为以及利益为特征。参照社会学家的定义，结合居住区的情形，从地域的角度出发，我们所说的社区是指区域性的社会，是在相对独立的区域内，具有一定人口和建筑规模，能满足人们的日常文化需要，凭感觉能够感觉到的具体化了的社会。第3页/共54页Page41.1社区

社区作为一定的地缘性群体和区域性社会，具有四个基本特征：（1）地域要素。指为城市干道所分割或自然界限所包围，具有生存发展的硬件设施、相对独立和稳定的地域。（2）人口因素。指由一定规模、数量、分布状况和类型构成的人口。（3）结构要素。社区由一些群体和组织所构成，如家庭、邻里、商业、学校、医院、民间团体、政府机关等。（4）社会心理要素。群体对个体的行为产生决定性的影响，形成共同的生活方式、行为规范和心理取向。社区成员对本社区具有归属感，产生参与群体的集体意识和行为。第4页/共54页Page51.1社区

社区可以划分为农村社区、集镇社区和都市社区，都市社区是指在现代城市里，具有一定共同利益关系的人们，在同一地域内共同生活的有机体。它具有鲜明的城市特点，如地域的独立性渐趋模糊，居民需求对外部的交通、通讯和服务有更强的依赖性，人口密度调整适当，年龄结构老化，社区管理机构多元化，社区成员的归属感和参与感增强，等等。这些特点要求城市社区建设必须充分发挥服务功能、整合功能、凝聚功能、稳定功能和发展功能。第5页/共54页Page61.2文化“文化”一词源于拉丁文，意指经过人类耕作、培养、教育、学习而发展的各种事物或方式，是与大自然本来存在的事物相对而言的。1871年，爱德华•泰勒在他的《原始文化》一书中，首次将文化作为一个中心概念提出，并把文化表述为“是一个复杂的总体，包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗以及人类在社会中所获得的一切能力与习惯”。文化显现出三个基本特征：

（1）文化与行为有密切的关系，它在很大程度上决定着人的行为，并激励和限制行为的结果。

（2）文化是后天习得的，可以继承，生生不息。

（3）价值观是文化的核心。第6页/共54页Page71.3社区文化文化与社区不能割裂。文化是在一定的空间范围和时间维度上生成的，社区是文化的土壤，社区结构的形成端赖于文化的制约，文化的孕育和传承又存在于社区的社会活动和生活工作之中。社区文化的定义因文化外延的不同也有很多说法。吴文藻先生认为：“文化的简单的定义，可以说是某一社区内的居住所形成的生活方式，也可以说是一个民族应付环境——物质的、象征的、社会的和精神的环境——的总成绩。”

马林洪斯基认为，文化从功能的角度来考察，包括经济、教育、政治、法律与秩序、知识、巫术、宗教、艺术及娱乐等八个方面。桑佳斯论述的社区文化的外延更小，包括语言文字、公共象征、知识信仰、价值体系以及有关行为程序中的惯例、规则与特定方式。第7页/共54页Page81.3社区文化（三）社区文化从都市社区的角度来审视社区文化，社区文化可以界定为：社区文化是指在一定的区域范围内，在一定的社会历史条件下，社区成员在社区社会实践中共同创造的具有本社区特色的精神财富及其物质形态。

理解社区文化的概念需要注意：

(1)社区文化是社区成员在社区社会实践中所构建的。

(2)社区文化是社区成员在社区实践中所构建的各种成果。

(3)社区文化是社区成员在社区实践中所构建的各种生活方式或样式。

(4)社区是社区文化的生存地、生产地和传播地。第8页/共54页Page91.4社区文化的内容

社区文化是指一定区域、一定条件下社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，它包括文化观念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，其中，价值观是社区文化的核心。社区文化不可能离开一定的形态而存在，这种形态既可以是物质的、精神的，也可以是物质与精神的结合。具体来说，社区文化可以包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。第9页/共54页Page101.4社区文化的内容（一）环境文化

社区环境是社区文化的第一个层面。它是由社区成员共同创造、维护的自然环境与人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体体现。它主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等。通过社区环境，可以感知社区成员理想、价值观、精神面貌等外在形象。如残疾人无障碍通道设施可以充分体现社区关怀、尊重生命、以人为本的社区理念。当然，怡人的绿化园林、舒心的休闲布局、写意的小品园艺等都可以营造出理想的环境文化氛围。现在很多社区积极导入环境识别系统（CIS），用意也基于此。第10页/共54页Page111.4社区文化的内容（二）行为文化

行为文化也被称为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化。通常所说的社区文化都是指这一类的社区文化活动。这些活动实际上反映出社区的社区风尚、精神面貌、人际关系范式等文化特征，它如社区之“手”，动态地勾勒出社区精神、社区理想等。如“中国城市文明第一村”深圳市莲花北村，自1994年以来，就在该小区组织开展了300多场大中型社区文化活动，涉及娱乐、健身等各个方面，如广场交响音乐会、元旦千人舞会、重阳节文艺汇演、趣味家庭运动会、游泳比赛、新春长跑等等。第11页/共54页Page121.4社区文化的内容（三）制度文化制度文化是社区成员在生活、娱乐、交往、学习等活动过程中形成的，与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的规章制度、组织机构等。它们对保障社区文化持久、健康地开展具有一定的约束力和控制力。制度文化可以粗略地分为两大类：一类是物业小区的各种规章制度，另一类是社区的公共制度。物业的规章制度和社区的公共制度都可以反映出社区价值观、社区道德准则、生活准则等。如奖罚分明可以体现出社区的严谨风格，规劝有加可以体现出社区的人性感悟，条分缕析可以反映出社区的细腻规矩等。第12页/共54页Page131.4社区文化的内容（四）精神文化精神文化是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念，包括社区精神、社区道德、价值观念、社区理想、行为准则等。这是社区成员价值观、道德观生成的主要途径。环境文化、行为文化、制度文化都属于精神文化的外在体现。这里，特别将那些指向性强烈、精神性突出的活动等也算作精神文化建设的范畴，如社区敬老爱幼、评选文明户、创建和谐家庭、帮困救助等。由于精神文化具有明显的社区特点，所以往往要多年积累，逐步形成。第13页/共54页Page141.5社区文化建设的意义（一）社区文化的开展有利于形成一种和睦、融洽、安宁的气氛良好的社区人文环境是建立在相同的品位、相同的社会地位之上的和睦的社区人际关系，邻里之间守望相助、互相友爱、健康向上，现代人由此可以从普遍存在的压抑感和不安全感中解放出来，社区文化建设工作，有助于这样一种和谐的邻里关系的形成。如通过组织娱乐活动、运动比赛、走访探视、茶话交流会等多种形式，密切了往来，为互相之间的沟通提供了渠道，能营造一种和谐、友好的气氛，也能为居民带来安居乐业的良好氛围。第14页/共54页Page151.5社区文化建设的意义（二）通过开展社区活动，有利于加强用户与管理公司的沟通，化解矛盾目前，在房地产投诉中，有相当一部分是来自物业管理方面的投诉。究其原因，一方面，固然是个别物业管理公司自身的管理上存在一定的问题；另一个很重要的原因，也在于管理公司和业主委员会、住户之间缺乏沟通。通过各种社区活动，有利于加强管理公司与业户沟通，增进相互间的了解，使居民主动积极的共同自治管理住宅小区，把各种矛盾化解在萌芽之中，使物业管理工作得以顺利开展。第15页/共54页Page161.5社区文化建设的意义（三）社区工作的开展有利于唤起全体业主的荣誉感，创造经济效应社区文化的开展，对培养用户的忠诚度起着十分重要的作用。良好的社区文化活动的组织，往往会使业主有一种自豪感和归属感。在重大活动组织时，他们会呼朋唤友前来参与。有了自豪感，自然增加了忠诚度。这就是为什么众多的白领甘愿每天上下班花费近两个小时、每月的生活成本高居不下而矢志不移的居住在具有优秀物业管理水平的小区的原因之一。通过足球队、旅行团、音乐会、文娱康体活动等，一方面唤起了全体业、用户的参与意识和为大厦(小区)争光的荣誉感，另一方面也提高了大厦(小区)的知名度，使物业保值增值，提升居住小区的环境效益和经济效益。第16页/共54页Page171.5社区文化建设的意义（四）通过社区文化建设，宣传社会主义法制和精神文明建设，为社会的稳定和发展奠定基础主要体现在5个方面：

（1）宣传法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民依法履行应尽的义务。

（2）发动群众开展文明楼组、文明家庭等多种形式的社会主义精神文明创建活动，普及科学知识，开展健康教育创建文明小区。

（3）培育和发展群众文体团队，组织开展各类有益身心健康和融洽人际关系的社区活动。

（4）发动社区单位开展共筑、共育、共建活动，共创社区精神文明。

（5）培育发展由社区各类人员参加的志愿者队伍，探索推行义工制度，组织开展形式多样的志愿者服务活动，丰富居民文化生活。第17页/共54页Page181.6居委会（一）居委会的性质根据《中华人民共和国宪法》第111条规定：“城市和农村居民按居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性组织”。《居民组织法》（1990年）第二条规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织”。《宪法》明确了城市居民委员会的性质，居民委员会不是一级政权组织和行政组织，它是具有一套组织系统的群众性自治组织，是我国城市居民群众在本居住地域内自己管理自己、自己教育自己、自己服务自己的共同管理好本居住地区各项事务的组织，是人民群众直接管理自己事务的组织形式。通过以上明确了居委会的性质就是“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，是党和政府联系群众的桥梁和纽带，是国家基层政权的基础”。第18页/共54页Page191.6居委会（二）居委会与相关组织的关系居委会的性质，决定了居委会既区别于国家政权机关，也区别于其它群众组织、民族自治地方的自治机关。同样不是国家政权机关的派出机关。

居委会与街道办事处关系：街道办事处与居委会之间的关系是指导与协调的关系。《城市街道办事处组织条例》规定，指导居委会的工作是街道办事处的三个任务之一。《组织法》明确了居委会协助街道办事处开展工作，街道办事处对居委会工作给予指导、支持和帮助。从上可以看出，二者不是领导与被领导关系，也就是说街道办事处有责任指导、支持和帮助社区居委会工作，居委会也有义务协助政府工作，并虚心接受办事处指导。第19页/共54页Page201.6居委会（二）居委会与相关组织的关系

居委会与党支部关系：社区党组织与居委会的关系是领导与被领导关系。中国特色的社区民主自治建设，是在党的领导和政府的指导下的民主自治制度。党的十六届六中全会通过的决定指出，加强社会主义民主政治建设，发展社会主义民主是构建和谐社会必须遵循的原则，因此推进社区民主自治建设不仅是党的坚定不移的方针，也是党在新时期治党治国的奋斗目标，加强民主自治建设和坚持党的领导是完全一致的。这就明确了居民区党组织与居委会的领导关系，居委会要接受居民区党组织的领导和监督，居民区党组织也应支持和保证居委会依法行使职权，它主要从政治思想上的领导，方针、政策上的领导，如：居委会开展活动不能违反党的方针政策，居委会要自觉接受党组织领导，居委会对社区重大问题处理要听取党组织的意见。第20页/共54页Page211.6居委会（二）居委会与相关组织的关系

居委会与小区其它组织关系：居委会代表居民区全体居民的整体利益，对本居民区内的业主委员会（部分业主代表）、物业公司（管物、企业行为）及社区民间组织（群众团体）的活动进行指导和监督（《物业管理条例》第20条明确规定），支持他们开展多种形式的社区服务，业主委员会、物业公司及其它社区民间组织应积极配合居委会依法履行自治管理职能，接受居委会指导和监督。第21页/共54页Page221.6居委会（三）居委会职责（任务）（1）开展民主自治建设制定居民区自治工作计划，开展经常性自治活动。建立完善决策听证会、矛盾协调会、政务评议会等民主自治制度，组织居民讨论与自身利益密切相关的社区事务。定期接待和专访居民，主动关心困难群体和弱势群体，掌握居民区各类人员的基本情况，倾听群众呼声。定期召开居民会议，向大会负责并报告居委会工作情况，听取居民的意见和建议。凡涉及居民区全体居民利益的重大事项，应当提请全体居民或居民代表会议讨论决定。实行居务公开制度，自觉接受居民监督。第22页/共54页Page231.6居委会（三）居委会职责（任务）（2）办理公共事务和公益事业办理居民会议形成的决议。办理本居民区居民的公共事务和公益事业，组织开展各类公益活动。协助区职能部门和街道办事处做好与社区居民利益有关的社会治安、公共卫生、计划生育、社会保障、环境保护、老年服务、社区就业等项工作。代表本居民区全体居民的利益，指导、协调和监督辖区内的业主委员、物业管理公司及其他社会组织的工作。向街道办事处及区职能部门派出机构反映居民的意见、建议和要求。第23页/共54页Page241.6居委会（三）居委会职责（任务）（3）加强精神文明建设宣传法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民依法履行应尽的义务。对居民进行民主法制、思想道德和行为规范教育。发动群众开展文明楼组、文明家庭等多种形式的社会主义精神文明创建活动，普及科学知识，开展健康教育创建文明小区。培育和发展群众文体团队，组织开展各类有益身心健康和融洽人际关系的社区活动。发动社区单位开展共筑、共育、共建活动，共创社区精神文明。培育发展由社区各类人员参加的志愿者队伍，探索推行义工制度，组织开展形式多样的志愿者服务活动，丰富居民文化生活。第24页/共54页Page25主要内容1、社区文化的基本概念2、物业管理的基本概念

3、社区文化与物业管理第25页/共54页Page262.1物业管理的定义物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。——《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）第二条物业管理的定义可以概括为：对物的管理和对人的服务。第26页/共54页Page272.1.1物业管理的管理对象“物业”，在国外，特别是在东南亚地区一般作为房地产的同义词而广泛使用。随着中国房地产经济市场化、住房商品化以及产权的多元化，“物业”已成为房地产经济中的一个专有名词。物业主要包括以下三个组成部分：①已建成并具有使用功能的各类供居住或非居住的建筑物；

②与这些建筑物相配套的设备和设施；

③相关的场地。对“物”的管理，就是对物业的房屋建筑以及建筑物配套设备设施的管理，确保物业具有完备的使用功能，保值增值。第27页/共54页Page282.1.2物业管理的服务对象物业的服务对象是业主和使用人，业主通常是指物业的建设单位（开发商）、产权所有人、国有资产管理者；物业的使用人一般包括：租户、住户、以及其顾客。因此，物业管理的服务对象是指物业业主（房产所有者）、物业使用人（房产使用人）、业户顾客（有权进入物业的其他相关者）。物业管理的服务目的是：确保管辖范围内公共环境符合合同约定的安全、整洁、舒适、秩序，满足并超越业户的合理需求，使业主和使用人满意。第28页/共54页Page292.2物业管理的基本内容物业综合服务公共秩序管理服务清洁卫生服务绿化养护服务房屋及设施设备管理基本内容+房屋租赁服务住户报修服务社区文化服务会所管理服务……第29页/共54页Page302.3物业管理企业特征根据国务院办公厅转发的国家统计局关于建立第三产业统计报告上对我国三次产业划分的意见，我国第三产业包括流通和服务两大部门，具体分为四个层次：一是流通部门：交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业；二是为生产和生活服务的部门：金融业、保险业、地质普查业、房地产管理业、公用事业、居民服务业、旅游业、信息咨询服务业和各类技术服务业；三是为提高科学文化水平和居民素质服务的部门：教育、文化、广播、电视、科学研究、卫生、体育和社会福利事业；四是国家机关、政党机关、社会团体、警察、军队等，但在国内不计入第三产业产值和国民生产总值。（一）服务性的第三产业第30页/共54页Page312.3物业管理企业特征物业管理处于第三产业内的第二层“生产和生活服务的部门”中的房地产管理业，这类第三产业基本是一种服务性产业。物业管理在目前社会发展阶段，服务内容中又包含了部分协助政府有关部门管理的职责，因此，它有具有社会公共管理的性质。除此之外，由于服务性行业的特殊性质，物业管理服务产品的提供过程中，存在着相当一部分的服务内容及其过程是一种非常特殊的活动。（一）服务性的第三产业第31页/共54页Page322.3物业管理企业特征物业管理过程存在着两个基本主体——物业公司和业户（业主和使用人），两者在国家法律法规的约束下行使和履行各自的权力、职责和义务。其中物业公司既是业户聘请的服务单位，受到业户（隐管理者）的监督，又是按照合同行使对广大业户的管理与监督职能（显管理者）；同时还必须按照政府有关法律法规赋予的职责行使对业户的监督和协助政府有关部门实施管理的职能。（二）兼具管理与监督的双重身份第32页/共54页Page332.3物业管理企业特征物业公司一方面受聘于业主，在业主的监督下行使对全体业主的违规行为进行约束，实施对房屋建筑、共用设施设备的管理与服务。另一方面，必须按照政府有关法规赋予的职责，对业主委托区域内的公共秩序实施维护、物业装饰装修的管理，一旦发现违章行为应当及时加以制止，并向政府有关部门报告。（二）兼具管理与监督的双重身份第33页/共54页Page342.3物业管理企业特征（二）兼具管理与监督的双重身份业主、物业公司、政府三者关系第34页/共54页Page352.3物业管理企业特征物业管理既然是属于服务性质的行业，必然存在着“无形性、不可分离性、差异性和不可贮存性”的服务四大基本属性，因此，从服务这一“产品”的生产实现过程而言，是一种“对形成的产品是否合格不易或不能经济地进行验证结果”的“特殊过程”。所以，为了确保服务质量的稳定性和持续满足客户的要求，必须对这种服务过程进行确认，而这种过程的确认往往需要服务生产企业，通过加强其内部生产控制能力（组织能力）来加以实现。（三）物业管理是一种特殊服务过程第35页/共54页Page362.3物业管理企业特征（三）物业管理是一种特殊服务过程无形性四大

属性差异性不可贮存性不可分离性（1）服务在很大程度上是抽象的和无形的，与有形商品不同，服务是看不见摸不着的，有时甚至品味不到、听不到的。（2）典型服务的生产和消费是同时进行的，并且消费者是参与这一过程的。（3）服务没有固定的条件和标准，一般情况下是非常可变的，因而具有较大的差异性。（4）服务的不可分离性决定了服务不可能像有形商品那样可以保存。第36页/共54页Page372.4业主和业主委员会业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。（一）业主：房屋的所有权人第37页/共54页Page382.4业主和业主委员会业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。（一）业主：房屋的所有权人第38页/共54页Page392.4业主和业主委员会下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（二）业主大会：物业区域内业主最高决策机构第39页/共54页Page402.4业主和业主委员会业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。（三）业主委员会：业主大会决议的执行机构第40页/共54页Page412.5物业管理相关的法律法规政策法规现实意义2007年3月,第十届全国人民代表大会第五次会议高票通过了《中华人民共和国物权法》,明确了物权所有人的权利和义务,为物业管理相关法规的制定奠定了基础。对2003年6月8日国务院颁布的《物业管理条例》同步修改,理顺了物业管理活动过程中相关利益方的法律地位和关系,明确了物业服务企业的具体责任和要求。2004年5月1日颁布实施的《物业管理企业资质管理办法》,为加强物业管理行业的监管,规范物业管理市场秩序,推动物业服务企业的发展起到了积极作用。2003年6月26日颁布实施的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》,为形成物业管理招标投标市场的优胜劣汰、公平竞争机制,起到了及其重要的规范作用。为物业服务企业的规范运行提供了完善的规范程序,有效避免了物业服务企业的经营与服务风险,为物业管理行业的有序发展奠定了坚实的基础。迫使物业服务企业不断注重企业的人才与绩效、产业规模与结构,市场退出机制创造了条件,联合兼并做强做大成为了行业的发展主流。进一步促使行业内部优胜劣汰和错位竞争,专业化程度不断提高,企业的品牌效应初见成效。明确了业主作为物权所有人,对物业实行民主自治管理的主体地位和责任,为界定物业管理活动中业主的权利和义务提供了法律依据。2005年11月16日颁布实施的《物业管理师制度暂行规定》,进一步规范了物业管理执业资格,提高物业管理行业整体素质奠定了基础

。国家对从事物业管理工作的专业管理人员实行职业准入制度,进一步提高了进入壁垒,为物业管理从粗放型向精细化方向发展奠定了基础。第41页/共54页Page42主要内容1、社区文化的基本概念2、物业管理的基本概念

3、社区文化与物业管理第42页/共54页Page433.1物业管理与社区文化关系物业管理首先体现在文明服务。提供房屋本体及配套设施的维修养护服务、机电设备运行服务、治安服务、车辆停放服务、卫生消杀服务、绿化养护服务及合同规定的其他服务，共七个社区服务系列。现代房地产行业，除了使用传统科技项目外，还要广泛使用环保技术、节能技术、智能化技术、网络化技术和微生物处理技术，这些现代化科技手段的应用，极大地提高人们的生活质量。物业管理企业根据职责规定科学的管理目标，指导企业文化健康发展。优美的社区环境是社区文化的硬件保证，良好的服务质量必定对社区文化建设发挥着巨大的驱动作用，并引导社区文化建设朝着健康良性的方向发展。随着社会的发展，国内物业管理企业必须变革企业内部行为标准和价值评判体系，不断创新提升企业的导向文化理念，使员工意识到，仅仅为顾客提供满意的服务还远远不够，还必须赢得顾客对服务的忠诚。这种忠诚应该具有专一性和排它性，使企业能够锁定自己的顾客群，更加牢固地占有市场份额。（一）服务与被服务的关系第43页/共54页Page443.1物业管理与社区文化关系每个人都是生活在一定的文化氛围中，其行为举止都受这种规范的文化制约。物业管理企业文化，力求把员工的生活和工作统一起来，从而使社区文化建设在良好的企业文化熏染下美化自己的心灵，美化生存的环境，以规范达到物业管理与社区的协调，生态的协调，观念的协调，实现企业和社区“双赢”的目标。物业管理企业发挥社区管理的职能作用，是促进社区文明进步的核心力量，需要制定系列的为社区公众接受并遵守的公众制度，对社区成员的行为进行规范和约束。（二）规范与协调的关系第44页/共54页Page453.1物业管理与社区文化关系物业管理企业文化建设与社区文化建设是一种相互影响、相互支持、相互促进、共同创建的关系。一方面是由它们相同的指导思想和共同目标决定的，另一方面是由物业管理企业文化建设的特点和社区文化建设的性质决定的。为保障社区建设目标的实现，企业应从加强精神文化层的建设入手，使企业目标、企业精神等要素更加科学化、现代化，由此带动社区精神文化层建设、社区精神和社区品牌。通过举办社区文化艺术活动、社区体育健身活动、知识科技活动、社会公益活动和形势主题等活动，有力地促进社区成员的个人品德、社会公德、职业道德和家庭美德建设，大力营造住宅区文明、安定、祥和的家园氛围，提高广大居民的思想道德水准和文明素质，密切居民之间的感情，形成和睦相处、共同进步的人际关系，增强小区的凝聚力，提高居民的整体文明素质。（三）创建与促进的关系第45页/共54页Page463.2物业管理行业发展状况截止2008年底，全国物业服务企业总数为58000多家，从业人员超过250万人，年经营总收入超过2000亿元，管理物业面积超过125亿平方米，城镇物业管理覆盖率达到60%，北京等较发达城市的覆盖率达70%，深圳、上海已达90%以上。2008年全国物业服务企业主营业务收入达到2076亿元，上海市物业管理行业经营总收入为324.4亿元，占全市GDP的2.48%；北京为255.4亿元，占全市GDP的2.48%；成都市为138.32亿元，占全市GDP的3.55%；深圳169亿元，占全市GDP的2.14%。（一）全国物业管理发展状况第46页/共54页Page473.2物业管理行业发展状况（二）上海市物业管理发展状况截止2012年6月统计资料显示，目前上海市建筑物业总面积约为8.2亿m2，其中：住宅物业的建筑面积为4.8亿m2，非住宅物业建筑面积为3.6亿m2。物业管理与服务从业人员约为36.45万，全市共有住宅小区近11,000个，标准办公楼约2,350栋，其它业态非住宅物业约为3,200栋。本市登记注册物业服务企业共有2,912家（表1-7），其中：本地内资2,816家，外资/合资63家，外省市在沪分公司37家。在登记注册企业中，一级104家，二级425家，三级或暂定2383家。2011年上海市物业管理行业经营总收入为486.2亿元，占全市GDP的2.53%。第47页/共54页Page483.2物业管理行业发展状况（二）上海市物业管理发展状况第48页/共54页Page493.2物业管理行业发展状况（三）上海物业管理市场政策导向近年来，上海市政府把解决本市住宅物业管理中的突出矛盾、营造社会和谐作为制度建设的重点内容。为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根