对收益法在房地产估价中应用的

HYPERLINK"/thread-1294040-1-1.html"对收益法在房地产估价中应用的探讨论文关键词：房地产收益法估价论文摘要：本文从房地产评估的角度研究了目前我国房地产评估的基本方法--收益法。本文首先概述了我国房地产估价方法的现状、特点。其次本文提出了收益法在房地产估价应用中存在的问题，如：适用范围有一定的局限性、折旧费是否应该扣除等。最后本文对收益法在房地产估价中的运用进行了探讨并提出了一些的建议，如：健全估价体系、规范估价流程、引入国际评估准则。本文的基本逻辑进程是提出问题到分析问题，然后解决和探讨问题。一、目前我国房地产估价方法的现状我国的现代房地产估价活动起步较晚，所运用的估价理论体系基本上是从西方国家引进的，随着中国加入WTO，距离国外房地产估价机构进入我国估价市场日期的日益逼近，中国房地产估价市场日益成熟，鉴于我国目前的国有土地使用权有限期出让制度，与英美等国家的土地私有制有所不同，决定了房地产估价理论体系特别是实际运用时应有相应变化。在我国，房地产估价有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法，收益法是进行房地产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广泛地应用于收益性房地产、房产、土地价格的估价。二、收益法在房地产估价中应用的特点（一）收益法的定义收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的现值来判断资产价值的方法。它服从资产评估将利求本的思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和投资与某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产生能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产业务各方所接受。（二）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提：1、收益每年不变实际收益是在现状下对被评估房地产实际取得的收益，它受到多种因素的影响，所以在确定纯收益时，通常不能直接用于评估。例如：当收益权利人在法律、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或者偏低；收益人经营不善，导致亏损，纯收益为甚至为负数。这时候必须对实际收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常的市场经济条件下的房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值。2、资本化率确定资本化率在现状中通常也不是确定不变的，在不同的用途、不同的地区、不同的时间、不同的性质的房地产，由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定要依据房地产所依据的环境确定资本化率。3、收益为无限年期一般情况运用收益法时，理论上假设收益为无限年期，否则不适合用收益法对房地产进行评估。（三）收益法在房地产估价中的优点晃收益法与垮成本法、市场炎法、剩余法、节路线法等其它废方法相比有以利下主要优点隐：尽核患猎1俊、理论依据充渡分蹲债收益法是西以预期理论为淹依据，将受托迈估价的房地产盼的未来现金净终流量折现值之雄和作为其现在款的价格，与市旧场法和成本法怀相比，是一种轿具有理论基础膏的方法。市场沃比较法，通过徐类似房地产实屈例与待估房地工产的比较，确恶定待估房地产蒙的价格，尽管考比较符合人们懒的现实经济行愁为，但是以价怪格求价格，并惜没有说明价格股形成的依据。抗成本法从费用复着眼，确定价灶格，有一定理观论基础，但有蛮一定的应用限损制，例如不可闷再生的城市土螺地就不能用成饲本法进行估价嫌。耻独蛾贫2趣、运用范围广升泛灾蹲无论是纯饱粹的土地还是研单纯的建筑物倡，或者两者合瞎二为一的房地华产，重要的是距有收益性的或吸者具有潜在的旅收益性，都可甜以运用收益法广进行估价。特第别是对于不能艺用成本法估价浸、不可再生的推城市土地，收庄益法同样也可骑以适用其估价冒。翻羞申天3填、符合购买者怕的理劝念段革通过收益爸法所确定的收兔益价格，实质险是一种需求价耻格。对于房地陪产的购买者来窄说，他购买房慰地产所愿意支内付的代价，自覆然以他期望该普房地产在未来您所能给他带来葬的收益为依据月，而不会去考六虑该房地产在恋开发建设过程誓中花费的成本谜。收益法还可迷以充分考虑资帆产的各种贬值组因素，并且它适是用未来收益睁来衡量房地产昨的资产的价值冰，所以其结果熊较容易被投资破者所接受遗。倚毛三、收益乐法在房地产估率价中存在的问臭题莫杀（一）收洲益法在适用范本围有一定的局地限芽性气摄对于有收仍益性房地产来顶说，收益法是叼最有效的估价舱方法，但是对贩于非收益性房酷地产，如居住死房地产、政府烦机关、学校、铅公园等公用、仗公益性房地产寻的估价来说，有就不能运用收脊益法进行估价亡。在信息资料挺比较全，比较呢案例比较多的咱情况下，市场距法能比收益法瓜更好地评估出链房地产的真实凑价值坝。垫锹（二）折就旧费是否应该顿扣除在实际应暖用中存在较大悦的争雁议炼缸在运用收骡益法进行房地帮产估价的时候寨，人们的传统友观念都认为折术旧费应作为费睛用扣除，而在获实际应用当中蒜许多专家对这否样做法提出质舒疑，认为把折误旧费应作为费窄用扣除不恰当羊。啄麦（三）纯付收益及资本化忽率的确定比较练困口难扁烦由于收益刷法需要预测未耽来收益，而且狂还要对收益所三承担的风险进第行度量以及受旋房地产市场发红展变化及社会挺经济条件各个消方面因素的影里响，其结果受升主观判断和未碧来不可见因素钻的影响比较大爸，因此收益法订的应用，需要姨比较发达和成科熟的资本市场构，需要评估人辛员具有更加精泥湛的专业知识确。然而，收益客法在我国的评洞估理论和实践横中都有薄弱地裹方，收益法的仗推广在理论和借实践中都遇到趁了一些问题，缺如评估实践中月各种参数的选妙取的依据和来冻源，企业基础锡财务数据的不旬完备，行业、巩市场信息的获由取去到难等等境。晚拘（四）仅伴根据预期的纯砖收益来确定价禽格，可能脱离饭实荷际昂劝首先纯收励益是购买者期融望的未来的纯素收益，是一预兽测为基础。与太实际的收益额昂不一定相符合扰。其次，收益龄法仅仅从预测智收益的角度考激虑价格，完全旁忽视成本费用砌的大小，这样丸是考虑不够全举面广。妻馒四、收益侄法在房地产估罪价中的改进之统探行讨剂白根据前文弱的分析，笔者书认为，以收益虚法对房地产进勾行估价，应该划注意以下几个扛方面的问题瞎：继宇（一）以材同类房地产的俘现（市）价作煎为收益额的计伶价基孔础赏画通常对房制地产收益额的戒确定是直接计尊算，本文认为望这样计算不科卡学，在确定某妙房地产收益时堆，本文建议以束类似房地产的返收益作比较，宣同时也要对市短场走势作准确让的预测，以便鲜更准确的确定待纯收益，减少码误差。因为正引常的纯收益由想于实际收益受由到多种因素的嘴影响，不能直指接用于评估，辆必须对实际工识作中某些特殊陕原因如经营不扯善、法律上、卖行政上某些特肿权或者特殊的田限制加以剔除掉，取得正常的眉市场条件下的慕房地产用于法殖律上允许最佳隙利用方向上的鲜纯收益值壳。蜓也目前确定功收益额的主要光有三种：利润削总额、净利润启、净现金流量稻，相应的收益惭额确定方法为伴利润总额法、挖净利润法、净辟现金流量。本流文建议采用目犯前国际上比较谱通行的方法净挤现金流量法，竿这也是大家比咏较愿意接受的疑一种方法。净抓现金流量法相贪对于其它方法圆来说，它符合纵资产经营中不董断追加投资和露回收投资的动现态过程，比较烘真实的模拟企困业在未来经营毛中收益的实现禽途径和过程。证因为它以收付诉实现制为原则粥，排除了人们各主观认定的固疼定资产折旧费策的干扰；同时没，它不仅考虑笔了现金流量的白数量而且考虑喇到受益的时间吨和货币的时间编价值；而且它固还是税后指标袍。因此净现金心流量就比利润封总额和净利润炕更能客观地反替映企业或技术师资产的净收益首。横节（二）折帜旧费不应该作浸为费用扣务除身捐目前很多著运用收益法进格行房地产估价且的报告中均把执折旧费当作费推用扣除，本文哑认为应当把折瞒旧费作为房地绕产一种投资，猴不应当把折旧毁费当作费用扣窑除。折旧虽然诚是损耗，但这口种损耗是为取争得收益而发生商的贬值，是资串产价值的时间纳表现形式。由疫于资产，特别盆是固定资产在榨一个限定时间寨内并不能耗完蜜，它对企业生泳产经营的贡献为因其年复一年已存在而存在。坟需要指出的是刷，这其中也包夺括无形资产、结递延资产的摊备销。这种贡献多从价值角度上聪讲就是折旧，怖所以，折旧的罢存在从另一个彻角度看，折旧复在整个资产使颤用期限内并未缠真正发生支出全，也没有一个轻企业因折旧的顽存在而准备大激量资金用于支分付，但是这就蝶所形成的价值垂却被企业以收武入形式获得。蓄从另一个角度携看，折旧在整猜个资产使用期叙限内并未真正凶指出，也没有续一个企业因折遮旧的存在而准杂备大量资金用庄于支付，但是题这就所形成的旦价值却被企业布以收入形式获车得。然而折旧缘在现实中并没察有实际支出，疤而是作为业主宣提留，它不同睬于总费用中的裙维修费、管理扛费、保险费、凑税费等都属于碰实际支出。因尤此本文认为应耍当把折旧费作谎为房地产一种国投资，不应当应把折旧费当作持费用扣除失。台韵（三）确缸定资本化芝率凶然资本化率镜实质上是对未廉来收益的折现恒率，其大小对横委托估价房地闯产价格的高低霸影响极大。因匪此，它指的是忧适当合理的资导本化率。收益壤法中采用的适紧当合理的资本仙化率，应该等隐于与获取房地淡产上所产生的晒纯收益具有同烘等风险的资本稿化率。在不同浙的用途、不同仇的地区、不同写的时间、不同说的性质的房地奉产，由于投资灵的风险有高有离底，因此在实细际评估工作中逐，一定要依据播房地产所依据润的环境确定资核本化率鞠。绩度在实际运悠用收益法进行述房地产估价时垮，目前通常是丝采用直接选取牧法来确定资本渐化率，但是采早用此方法误差忌较大。本文认浮为在收益法评端估实务中宜采阀用以下两个步乒骤制：别斑赞晒1痛、首先利用分茎析工具和分析姜技术初步确定冈资本化蚀率陆犁型科(1预)摇利用财务分析船技术。运用各述种财务指标对法公司经营结果闪，财务状况进咱行分析，通常泳有财务比率分撤析法，杜邦分生析方法等识。裂债市甜(2役)住利用经济、管鹿理战略分析技昆术。如市场结顽构疾-康行饲为狐-浴绩效分析方法籍、产品寿命周竞期分析模型、刮波特的物种竞追争要素分析模珍型、增错长哈—骗—飘份额矩阵分析屠法蛾、苏SWO妻T称分析法等拴。撕膛只罪(3禾)征利用统计分析东工具和技术。睁常用的统计分主析工具弟有戏EXCE欲L救软件见、鸭SPS父S剃统计分析软件耐等，常用的统还计分析方法有奋平均分析方法切、相关性分析催方法、回归分液析方法、时间岗序列分析方法批等腥。获者卡剩裕楼被抓约(4腾)择利用层次分析良法层次分析法虚。这是一种综食合定性和定量粉的分析方法，券可以将人的主棕观判断用数量宿化形式表达和裂处理，形成相充对的客观判断鸣标准，用来处本理一些多因素凉、多目标、多蹈层次的复杂问柜题润。自船棒合2枝、其次采用行喉业基准收益率观加物价指数调围整法、安全利例率加上风险调累整值法和收益盈风险倍数法来容最终确定资本腿化浅率桑液根据估价扑对象所处地区卡现在和未来的灶经济状况、房拘地产市场发育棉状况、土地取感得方式、物价杏指数状况以及巷估价对象的用橡途，新旧程度索等确定风险调熄整值来确定资辫本化率，这样岩取得的资本化央率就比较真实垃可靠。因为合挑理的分析工具吹和技术可帮助钩评估师对信息灵对分析更全面碗和更透彻，充娱分挖掘所收集收的资料中的有欠效信息，减少椒由于分析遗漏工等方面产生的较风险，定性与唐定量的相结合喝使得分析的过察程和结果更加撒科学、客观更吵具说服力，同视时还可以节约掠评估的时间和树精力，减少评猾估的时间和成岗本风险亿。征楚（四）在飘建立收益法评要估模型时进行始检困验洞侮收益法评捧估中大量的使程用了统计学原欺理和数理统计匪分析方法，这矩要求我们建立攀的评估模型时容进行拟合优度哈、总偏差和显票著性检验，这犯是科学的使用粗收益法评估的貌必要条件，我珠们以前的收益朽法评估中并没求有足够重视检哈验，我认为这张是不适合的。宴由于统计检验罢理论本身已经网非常成熟，本厚文在此不再详委述边。歌林五、其他膀应该改进的地再方器倾为了准确困反映估价对象杀的价格或价值厚，提高估价结秋果的精度，本雅文认为还应当办：匀尽（一）提屋高估价人员的采规范意识、全豪面理解和把握暂《房地产估价妻规范》精经神显烤《房地产芬估价规范》作个为房地产估价目的操作技术规瑞范，是房地产捉估价人员在进耐行房地产估价丙的全过程的行述为准则和技术多指导。我们要细深刻理解和把潮握规范的涵义减、精神实质，哑从进入房地产齐估价这个行业膝开始，我们在菜承办业务开始陈到估价报告出贞具、估价底稿评归档的时候，歪都必须严格执殃行规范，而且趁我们平时需要搭加强学习和交游流，以便更好烘的提高执业水披平吸。您炭（二）健佣全估价体系，饱规范估价流座程辅敢在承办业授务后，估价人烦员应严格按照勤估价程序，对凭估价对象的产飘权等资料进行德必要的鉴定，引两名或多名估盟价人员到估价利对象现场进行脉勘察，进行全僚面、细致的市撕场调查。这样支我们对资料汇兆总、认真分析比，把握对价格势或价值影响的良主次因素来确汪定修正调整系俭数、内部审核辛等，从而将误赔差降到最小馋。落街（三）设恨立专门的信息屠资料部逮门跌催设立专门赴的信息资料的陶部门，负责收旁集市场信息、斯房地产交易资醒料，我们在进皇行实地查看时先，需要认真