工程设计山湖美墅修规及建筑方案设计任务书范本

山湖美墅项目建筑性具体规划及建筑方案设计义务书(征求意见稿)湖南汇财投资有限公司TIME\@"EEEE年O月A日"二〇一九年五月二十八日说明本稿设计义务书（征求意见稿）的编制参考了项目策划定位和产品建议文案，以及概念性规划设计成果和设计调整结论，请策划、设计单位提出贵重意见和建议，并于2008年8月5日上午12：00前以书面方式或电子文档方式提交给我司。汇财公司总工室二〇〇八年八月一日建筑性具体规划及建筑方案设计义务书1项目概况及用地分析1.1用地自然条件概况及分析1.1.1宗地地位湘府东路和万家丽路交汇处东北角，北临湘府东路，东距万家丽路约100米。南向毗邻天际岭森林公园。1.1.2宗地现状⑴宗地四至范围西至——规划中的瓦窑路；北至——湘府东路，与托斯卡纳隔路相望；东至——中天置业的规划用地，距离万家丽路约100米；南至——易安置业地块（现为建设中的“森林公园一号”项目）。附图：宗地红线图⑵宗地现状地形地貌项目用地现状构成丰富，有坡地，有水面，有农家水井，也有废弃的陶窑。水面水面1原生成片树林坡地水井台地（比水面高3-5米）陡坎（高5米以上）水面2地带比水面1地带高2-3米林中池塘烟囱大树水面2⑶绿化植被与水面地块保存有较多的树木，紧邻湘府路的地块有大批坡地。地块保存有较多的树木，紧邻湘府路的地块有大批坡地。地块间有多个小湖及一个原生形态池塘⑷当地气候条件气温：年均匀气温：17.7℃月均匀最高气温：29.3℃月均匀最低气温：4.7℃确定最高气温：40.6℃确定最低气温：-11.3℃雨量：均匀年降雨量：1389.8mm湿度：年平局绝对湿度：80%日照：均匀全年日照数：1677.1小时风：全年主导风向为东南和东南风，风速均匀值2.7m/s，风载标准值为0.35KN/m2。⑸水文地质（参考原办公楼部分的《岩土工程具体勘察报告》）项目基地位于洞井镇天华村，北临湘府路，其他三面为山地，原始地貌单元为湘江冲积V级阶地，原始地形为低山及农田、鱼田，标高坎坷不大，在58.60-61.50米之间。⑹特殊地下物暂未发觉特殊地下物，须待详勘后才能确定。1.2宗地社会条件概况及分析1.2.1区域现状与规划⑴本区域传统上属于城郊结合地带，随着万家丽路和湘府东路的拉通，区域渐渐融入城区。万家丽路是长沙城市南北交通主干道，湘府东路是东西交通主干道；⑵区域靠近长沙传统批发市场群——红星商圈很近，红星市场群内聚集了十余个大型专业市场，以及古代化的超市和商场；⑶区域属于新兴的房地产开发焦点区域，周边聚集了众多楼盘；⑷片区进展的三点亮点，之一是天际岭国家森林公园和省植物园，之二是武广高速客运专线，其三是圭塘河休闲风光带；⑸项目位于长沙南城，是长株潭建设两型社会的核心肠带。武广高速客运站本项目圭塘河风光带天际岭国家森林公园湖南省植物园武广高速客运站本项目圭塘河风光带天际岭国家森林公园湖南省植物园1.2.2规划要求本项目总用地面积为63097.5平米,净用地面积62381.08平米。地块一规划要点建筑间距类区Ⅱ类出入口方位北停车要求数量满足长政发【2005】3号文要求建筑物退让多/高东退用地边线多层大于4米，高层大于8米西退用地边线多层大于4米，高层大于8米南退用地边线多层大于0.55H米，高层大于12+0.2H米北退绿化把握线多层大于4米，高层大于6米其他以上所示为50米以下建筑的退让要求，超过50米高层建筑执行长沙市规划技术规定容积率3.0绿地率40%建筑密度24%室外地坪设计标高与周边道路连接建筑高度100米1.2.3交通状况⑴毗邻湘府东路和万家丽路两条城市主干道。万家丽路曾经成为仅次于芙蓉路、勘与韶山路比肩的南北大动脉。本项目的交通格外便利，可快速出入城市中心区。⑵规划中的瓦窑路和双塘路分别位于项目用地的西面和南面，地块的小交通条件也格外优越。湘府路湘府路韶山路井圭路万家丽路本案1.2.4公共设备⑴地块南侧的森林公园1号（房地产项目）正在建设，该项目北侧没有留出足够的退让间距，所以我项目在设计时应充分考虑到这一点；⑵周边有利要素:天际岭国家森林公园和省植物园；⑶周边不利要素：目前周边日常生活配套不完善，是项目面临的最大不利要素。1.2.5市政管线详见市政管线图2规划设计的基本准绳2.1项目的定位2.1.1项目总体定位融城中心山水公园社区在这样一个自然景观格外优秀的地块上打造一个中高档小区，我们该当秉承天意一半，天然一半的造房理念，我们该当利用这一优势，以原生态的自然条件为基础，颠覆长沙房地产开发以房为中心的传统的“房地产”开发形式，打造以自然天成的原始地形地貌为中心的“地产房”开发形式，将山水资源利用和发挥到极致。2.1.2项目市场定位本项目的档次界定为中(高)档社区，锁定的目的客户，是初次置业者和改善居住型的客户。本项目重要的目的客户该当是红星市场群的生意人为主（约60%），其次区域周边白领及事业单位人员(约20%)，其他约10%；年支出在5-10万的约占50%，年支出在10-20万的占30%左右；50%的客户年龄集中在26-35岁，30%的客户年龄集中在36-45岁；中低支出的生意人和白领阶层大部分都是第一次置业，中高支出的生意人和中档支出的白领是为了改善居住条件其次次置业。2.1.3项目竞争优势（针对竞争楼盘）项目核心竞争力：生态山水⑴园林核心之一——具有原生态效果的水面a.布满自然清爽野趣的入口水面广场给人以震撼力和猛烈的视觉冲击，同时也使整个社区具有了分散力；b.经过木栈道、亲程度台和湖心小岛，营建可参与的水景空间。⑵园林核心之二——原生山地结合本项目高差特征，山体坡地造景，添加小区景观的深度和层次感。⑶园林附加值之——老井利用好项目内的老井，量体裁衣造景，构成清楚的文明肌理。⑷园林附加值之——烟囱和陶窑争辩地块内遗留的烟囱与窑址能否可以保留（特殊是瓦窑）。3概念设计争辩结论3.1概念设计结论1、下一步设计中，总立体规划上可以打破原框架2、商业为临街门面，定位是社区商业。规模把握在地上建筑面积的4％左右，其中临街散铺在4000平米以下，集中式商业在3400平米左右。地位在小区主入口东面和西端的瓦窑路，东南角布置集中式商业。3、尽可能降低建筑层数：①在保留部分山体，预留东面水域基础上，西区预留小区活动空间，入口广场要有肯定空间。②在满足间距和日照分析的基础上，18层以上建筑不超过总面积的30％。4、首期开发范围仍在东片区，全部设计为不超过18层的建筑。5、幼儿园按4个班规模，其地位应便于小区管理，并达到日照等技术规范要求。6、社区管理用房按400平米左右，物业管理用房按总面积0.5％支配，其地位尽可能支配在较偏的架空层内。7、会所地位在北向主入口一侧（可考虑东西两侧）。8、主入口广场应结合水面设计，面积为3000平米。3.2经济技术目的序号项目单位目的备注1总用地面积㎡631012净用地面积㎡62364红线图测量面积3总建筑面积㎡1871003.1普通住宅面积㎡1784003.2社区用房㎡4003.3物业管理用房㎡9003.4集中商业面积㎡34003.5街铺面积㎡40004容积率3．05建筑密度24%6绿地率40%4设计需求处理的次要成绩4.1规划方面的成绩4.1.1用地规划(1)根据功能分区与产品类型分布结论，进行规划设计；(2)根据次要公共空间的功能和特点的描画进行空间设计。4.1.2道路交通(1)满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；(2)满足人车关系要求与停车要求；(3)满足公交车与班车停放要求；(4)满足消防要求；(5)进行用地路网设计、道路分级形式设计、道路断面设计。4.1.3销售分期(1)首期销售卖场销售氛围的营建；(2)根据首期销售卖场外形、功能、面积与大体地位要求深化设计；(3)分期设计应综合考虑以下要素：a.满足分期的期数、面积、地位要求b.考虑每期设计上的吸引客户的卖点c.分期开发时物业管理形式的可行性d．分期开发地下设备和水电设备对首期运用的可行性e.分期开发时施工组织的可行性f.分期开发时道路系统的可行性(4)高层项目根据标准层拼接意向深化设计。4.1.4环境景观(1)景观设计具备明白的主题；(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观道路的组织；(3)景观的功能明白，景观供应停留的功能、景观供应观赏的功能；同时留意景观对人的行为的影响与景观的参与性；(4)处理景观与气候的关系，例如避开次要景观处于建筑暗影区、落叶树的选用等；(5)现状景观的利用方式；(6)当地形消灭高差时，应进行景观视野的竖向分析。4.2单体方面的成绩4.2.1住宅设计要求户型配比——二房和紧凑型三房为确定主力户型。户型建筑面积（平方米）面积配比把握二房50-7015%合计比例不低于60%二房二厅或三房一厅80-8920%功能型三房二厅二卫8925%紧凑型三房二厅二卫110-12035%合计比例不超度40%功能型四房二厅二卫130-1405%紧扣项目的目的消费群体，突出重点，不搞均匀安排。根据长沙国六条实施细则，该区域户型配比应为90平米以下要占60%。户型创新为进步项目户型的温馨性，构成遭到消费者欢迎的产品，建议本项目在户型方面做以下创新设计。入户花园（仅限大户型）空中庭院（仅限大户型）大进深花园阳台（按长规发【2007】118号文规定执行）大落地窗（不利于成本把握，建议取消）转角飘窗（仅限大户型）住宅单体设计要求尽量多接受短点或短板的建筑方式，加强小区的通透感以及改善户型的通风采光条件。楼王建议接受板式。4.2.2商业设计要求参考第3点的概念设计争辩结论。4.2.3配套设备会所会所设计要求：结合商业规划，打造富有体验性与独特性的会所，使其成为小区标志（参考第3点的概念设计争辩结论）。托儿所或幼儿园参考第3点的概念设计争辩结论。游泳池及其他设备需合理规划一个中高档特征楼盘所需的山体游泳池及其他设备。（游泳池将添加室外景观工程成本，建议取消）4.3技术方面的成绩4.3.1日照间距4.3.2技术配套设备外形与地位设计：垃圾中转站、物业管理用房等。4.3.3保温、遮阳和降噪：要求方案设计阶段考虑并处理，需务实行以上技术措施的缘由、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本。4.3.4新技术新材料：要求设计单位在新技术新材料运用方面供应建议、技术和成本的参考数据等。4.3.5其它技术意见在规划方案得到表现。4．4成本建议（以下单价均按总建筑面积分摊所得）4.4.1建安成本要求（1485元/m2）4.4.2小区配套成本要求（7元/m2）4.4.3景观及室外管网成本要求（50元/m2）5设计成果要求5.1设计成果5.1.1图纸请一概按A3规格印制、装订成册，供应设计文本12套。5.1．2图纸内容要求（全部图纸方向应与正南北向全都）：序号内容规格备注1规划设计总阐明及经济技术目的A3文字稿（中文）2总立体图（含环境）A3彩图A0展板3总体俯视图A3彩图A0展板4透视图一：各种住宅业态以正常视点看到的透视效果图。A3彩图A0展板5透视图二：用正常视点以商业建筑为主体的透视图。A3彩图A0展板6内院环境透视图A3彩图A0展板7日照分析图A38景观分析图A39人流、车流分析图A310小区消防分析图A311各住宅单体标准层立体图、立面图、剖面图A312会所各层立体图、立面图、剖面图A313商业建筑各层立体图、立面图、剖面图A314地下室立体图A315总体规划模型1：30016设计服务承诺书A3文字稿（中文）另外:设计单位可根据需求供应其他表达构思和创意的相关图纸。5.1.3供应残缺的设计材料电子文件一套，次要图面演示光盘一张。5.1.4请供应以作呈现用的总体规划立体图、总体俯视图、透视图等，表现方式不限。