房地产估价师考试重点难点集锦(1-50)

《房地产基本制度与政策及相关知识》重难点

(1—30)

目录

1、廉租住房

2、经济适用房

3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心

4、建设用地使用权划拨

5、房屋拆迁

6、资本金比例。

7、出让土地房地产项目转让条件。

8、商品房交付使用

9、房地产广告必须载明：

10、紫线、绿线、蓝线、黄线

11、注册建造师

12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为

13、商品房买卖合同误差处理：

14、出让合同

15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：

16、施工许可证

17、房地产登记

18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10年，要

达到估价服务的行为结束。

19、住房置业担保机构注册资金

20、估价机构业务范围

21、房地产估价收费计算

22、房屋登记权属信息查询

23、住房公积金存贷款利率

24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。

25、房产税

26、耕地占用税

27、土地增值税

28、契税。

29、营业税、城建税

30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。

31、住房专项维修资金

32、物业服务收费有两种。

33、房地产测绘

34、地形图比例尺

35、几种房产图

36、工程造价的构成

37、建筑施工图

39、污染源

40、经济成本

41、国库券计算

42、货币政策工具

43、货币供给层次

44、非银行金融机构

45、几种信用形式区别

46、金融工具的种类

47、商业汇票必须经过承兑才能生效。

48、居住区、居住小区和居住组团。

49、证券分类

50、保险的职能

51、统计收集数据的方法

52、相对指标

1、廉租住房：

面对最低收入家庭；

面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左

右，人均建筑面积13平米左右；

保障资金来源：①地方财政预算安排，②住房公积金增值收

益，③土地出让金净收益，④廉租住房租金专项应用于维护和管

理。

租金标准由维修费和管理费两项构成。政府定价。

2、经济适用房

面对中低收入家庭；政府指导价。

实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出

售，单套面积控制在60球以内。

满5年可转让，单应按照规定缴纳土地收益等价款，政府优

先回购。（1、2同为保障性住房，面对低收入住房困难家庭提供）

政策性住房包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住

房、单位建设住房，面对中等偏下收入住房困难家庭供应。

3、有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容；土地用

途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。

4、建设用地使用权划拨：

转让有两种方式：①受让方办出让手续；②不办出让手续，

转让方上缴土地收益;

对国企改革中的划拨土地：可采取出让、租赁、作价出资入

股和保留划拨土地使用权等方式予以处置。①出让或出租，有限

责任或股份公司或股份合作制，租赁经营，非国有兼并的；②保

留划拨，继续公益性的长久，继续国有、一方频临破产、国有独

资可保留5年。

擅自改变用途或连续2年未使用，国家收回。

凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地管理。

5、房屋拆迁

房屋性质由规划部门确认；

监督部门是住房城乡建设主管部门；

征收范围确定后，不得新建、扩建、改建和改变房屋用途；

补偿范围包括：被征收房屋的价值，搬迁、临时安置的补偿,

停产停业损失；

除三级暂定资质外，其他资质机构可从事征收征收评估。

6、资本金比例。保障性住房和普通商品住房项目的最低资

本金比例为20%,其他为30%。

7、出让土地房地产项目转让条件。（1）交付全部出让金，

取得土地证；（2）属于房屋建设的，出让金外，投资25%以上，

属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。

土地变更登记手续完成完毕30日内，持转让合同到房地产

开发主管部门备案。

8、商品房交付使用

(1)交付60日内，开发商向房地产主管部门报送相关权属

变更登记资料；

(2)交付时向购买人提供《住房质量保证书》和《住宅使

用说明书》。保修期从交付之日计算。防水3年。

9、房地产广告必须载明：

(1)开发企业名称；

(2)代售的，该机构名称；

(3)预售的，许可证号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

房地产广告不得：

(1)不得以所需时间表示距离；

(2)预售不得涉及装修内容；

(3)不得以其他项目的形象、环境作为本项目的效果；

(4)不得设计融资或变相融资，不得含升值或投资回报的

承诺；

(5)不得含有办理户口、就业、升学的承诺。

10、紫线划定保护历史文化街区和历史建筑；绿线，绿地,

绿化用地面积，绿地布局；蓝线，城市地表水、湿地；黄线控制

城市基础设施用地。

城市、镇规划分为城镇总体规划和详细规划。

11、建设工程施工管理文件和质量合格文件上，必须有注册

建造师签字。

12、商品房预售条件：

(1)项目可转让条件；

(2)持有建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证;

(3)确定施工进度和交付日期，预售最低规模不小于栋。

取得预售许可需要提供《商品房预售方案》，内容项目基本

情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公

共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金

监管落实情况、住房质量承担主体和承担方式、住房能量消耗指

标和节能措施。

预售合同备案的申请人是商品房预售人。

商品房销售禁止行为：返本销售、成套住宅分割拆零销售、

期房再转让、未得预售许可收定金。

13、商品房买卖合同误差处理：

(1)误差3%以内的，据实结算；

(2)误差超过3%的。①买受人提出退房的，30日内连本带

息付清；②买受人不退的，大于合同面积的，3%的补足，超过3%

白送；小于合同面积的，3%的原价返还，超过3%的双倍返还。

变更规划的，变更确定10内通知买房人，15日不答复的视

作同意。未在规定时间内书面通知的，可退房。

14、出让合同

附件含宗地平面界址图、出让宗地竖向界限、市县政府规划

管理部门确定的宗地规划条件。

签订后，60日内不付款的，解除合同，违约赔偿；60日内

不供地的，解除合同，双倍返还定金。

15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：

(1)估价方法选用

(2)估价路线选择

(3)估价参数选取

(4)估价结果确定

16、施工许可证

(1)30万元投资以下，300nl2建筑面积以下，可不办理；

(2)建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程

合同价的50%,超过1年的，不少于30%。

17、房地产登记

(1)登记机构的职责是查验申请人提供的权属证明和其他

必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实及时登记有关事项。

(2)预告登记该登记未登记的3个月内失效，异议登记15

日内不起诉的失效。

(3)单方申请的情形：因合法建造房屋去得房屋权利；继

承、遗赠；(3)因法律文书生效得；(4)房屋灭失；(5)放弃。

(4)土地以宗地未基本单位，房屋以基本单元进行登记。

(5)登记实现：集体土地上房屋60天，国有土地上房屋30

天，异议登记1天，其他10天。

(6)收费。住房等级每件80元，宅基地收工本费10元，

非住房登记每件550元。前者一套一件，后者一次一件。

18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10年，要

达到估价服务的行为结束。

19、住房置业担保机构注册资金不少于1000万，担保资金

不高于30倍。

20、二级资质可从事公司上市A、企业清算B以外的业务；

三级资质可从事A、B、司法鉴定C以外的业务；三级暂定资质可

从事A、B、C、城镇住房拆迁、在建工程抵押以外的业务。

21、房地产估价收费：

100(0.005)—900(0.0025)—1000(0.0015)—3000(0。008)

宗地估价收费:100(0.004)—100(0.003)—800(0.002)

—1000(0.0015)—3000(0.0008)

22、房屋登记权属信息查询

(1)可公开查询。房屋基本状况及查封抵押等权利限制状

况，具体包括房屋自然状况(位置面积用途)，权利状况(设定

时间类别期限)，及司法查封情况。

(2)限制查询的信息。权利人、委托人、继承人、受赠人

可查询与该房屋有关原始登记凭证。其他可查询直接相关原始资

料。

23、住房公积金存贷款利率：当年结息日挂牌公告的或其存

款利率，往年结转按结息日挂牌公告3个月整存整取存款利率利

息，6月30日为结息日；贷款利率，一年一定，每年1月1日。

人行提出，国务院批准执行。

24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。

25、房产税：判断标准，是否有经营性，出租，生产。比例

税率。

工业用途房产，50%—60%作为应税房产原值；商业和其他用

途房地产70%—80%；与地上房屋相连的地下建筑，与地上房屋通

标准计算。

26、耕地占用税。定额税率。经济特区、经济技术开发区加

成不过50%,基本农田加成50%。减税范围：军事设施，学校，

幼儿园、养老院、医院。接通知30日内缴税。

27、土地增值税。有偿转让，不含继承赠与。四级超额累进

税率。转让房地产合同签订7日内申报纳税。

建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的免税。

28、契税。个人购买普通住房且属于家庭唯一住房减半征收;

又是90以下的，1%征收。法定继承人继承，免征，非法定继

承人承受，征收。拆迁购房拆过拆迁款的，对超过部分征收契税。

29、营业税涉及不动产5虬城建税为消赛税、增值税、营业

税三者之和的7%（城市市区）、5%（县城、建制镇）、1%（其他地

区）。

30、房地产估价师注册管理部门是国务院建设主管部门，省

级政府房地产主管部门为初审部门。

31、住房专项维修资金

（1）交存标准。商品房首期交存按建筑面积按当地建安费

用每平方米5%—8%；公有住房，按建筑面积，首期未当地房改成

本价的2%；多层不低于20%,高层不低于30%,一次性提取。

（2）不足30%,续交。

（3）经业主大会或2/3以上业主（未成立）同意，可购买

国债。禁止国债回购，委托理财业务或将购买的国债用于质押、

抵押等担保业务。

32、物业服务收费有两种。

(1)包干制;物业服务成本+法定税费+企业利润

(2)酬金制=物业服务支出+企业酬金

33、房地产测绘

(1)基础测绘得房产分幅平面图，项目测绘得分丘平面图

和分层分户平面图。

(2)误差可能来自仪器、观测者和环境影响，以中误差作

为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

34、地形图是地物和地貌的正射投影图，地物按图式符号加

注记表示，地貌用等高线表示。面积量算方法：坐标解析法、实

地量具法和图解法。多种比例尺地形图:

比例尺用途

1：1000；1：5000城市总体规划，区域布置、方案比较

1：2000城市详细规划及开发项目初步设计

1：1000城市详细规划、工程详细设计、地下管线、人防工程

1:500竣工图，地籍图、地形图

35、房产图，平面控制测绘及房地产调查后的西部测量

名称比例尺用途

房产分幅建筑密集区反映房产及用地位置和权属等状况的基本图，下两者基础资料，也是

图1：500,房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。包括控制点、行政境界、

其他1:1000丘界、地籍要素。

房产分丘1：100-1:1000绘制产权证附图的基本图。以丘为单位。反映本丘所有内所有房屋的

图界限、面积、四至、年份，墙体归属。

房产分户一般1：2000以某房屋具体权属为单元，表示细部。变长为实际测量，取至0。01m.

图标套内建筑面积和分摊面积。

36、工程造价的构成

设备及工器具购置费用

人工费

直接工程费材料费

工直接费

施工机械使用费

程

建筑安装措施费施工准备和技术生活安全等

费

工程费用规费：排污费、保障费、公积金，意外伤害。

项用间接费

企业管理费：工资、财务费、税金、广告费。

目建设

利润

总投资

税金

投

工程

资固定资产其他费用管理费、用地费、可行性研究、勘察设计、工程保险费

建设

无形资产费用专利及转与技术使用费

其他

费用其他资资产费生产准备及开办费、人员培训，提前进场费。

基本预备费（工程费+工程建设其他费用）*基本预备费率

预备费

涨价预备费

建设学月贷款利息

建设投资和建设期贷款利息之和对应固定资产投资，在量上

等于建设项目工程造价。

37、建筑施工图

名称比例尺用途

总平面图1:500/1000/2000说明建筑物所在具体位置和周围环境环境。指北针和

风玫瑰图。室内草坪、室外整平和道路的绝对标高。

基平面图1:50/100/200/300具有引导作用的图纸，反映建筑使用空间和装修，是

本其他工种图纸设计的基础，室内外装修的依据。

图立面图各侧面在竖直平面的投影图。外貌、标高、层高、外

墙装修材料，立面详图索引号。

剖面图简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。楼面标

高，门高，屋面做法，内部构造特征。

详图1:2/5/10/20/25/50具体放大比例。建筑详图或大详图。

38、按建筑物承重受力方式分类

名称特点、类型

墙承重结构形式建筑砖混结构住宅、高层中的剪力墙式建筑

构架式承重结构古代砖木结构、钢筋混凝土框架、单层厂房排架结构，用

型钢材料构成的钢结构

筒式结构或框架筒式结多为高层建筑和超高层建筑。

果

大空间结构没柱子。体育馆、运动馆。

39、污染源

类型污染源

大气污染工业、交通、生活污染源

噪音污染工业、交通、社会生活、建筑施工

水污染工业、生活、农业

放射性辐射污宇宙线、天然放射性源、人类活动、核燃料“三废”、医疗照射

染

室内环境污染室外来源，室内来源（主要来自建筑材料）

40、经济成本二会计成本（显成本）+隐成本（正常利润）

经济利润（超额利润）=销售收入-会计成本-隐成本

当销售收入=经济成本时，厂商获得正常利润。

41、国库券计算

售价=面值*（1-贴现率*距到期日期/360）

收益率二（面值-售价）/面值*360/距到期日数

42、货币政策工具

一般性法定存款准备金率（反向）、再贴现利率（反向）、公开市场业务

选择性优惠利率（对关系重大部门）、证券保证金比率、消费信用控制、

贷款额度控制

补充性道义劝告金融检查

43、货币供给层次

第一层次M0=现金流通量狭义货币

第二层次M1=MO+单位和个人活期存款最活跃，流通手段，随时购买

第三层次M2=M1+其他存款广义货币、储币代购、次活跃

44、非银行金融机构

（1）资金来源于发行股票、债券等方式，资金运用于非贷

款的某样业务（保险、信托、证券。租赁等），不具有信用创造

功能。

（2）我国目前主要有信用合作社、信托投资公司、保险公

司三大类。

45、几种信用形式区别

商业信用与商品交易直接联系，企业之间，赊销、预付款

银行信