关于东山花园开设洗衣店选址分析报告

洗衣店选址分析报告组员：曾婧余露王秀朱太然

洗衣店选址分析报告书目：新店具体位置及四周地理特征表述（附图说明）新店开业后预料能辐射的商圈范围新店交通条件评估及物业特征新店商圈内商业环境评估和竞争店分析新店商圈内居民及流淌人口特征、收入和消费结构分析新店的市场定位和经营特色及经营策略建议新店的经营风险和效益估计新店的将来前景分析一：新店具体位置及四周地理特征表述（附图说明）新店具体位置：城东大道11号阳光花园尤立客德庄火锅新街洗浴城北山生活超市社区卫生服务站中国建设银行中国银行车站洗衣店兴达康居城东山花园车站至清轩足浴西街咖啡妈咪爱金桂华庭欧派橱柜东方威尼斯海之翼咖啡新店地理位置分析：洗衣店店选址位于城东大道11号，是东山开发区内经济发展成效最为引人注目的地标路段，城东大道东山花园段是一条双向四车道，在东山花园的正门口便是公交站台，斜对面10m处也有一个车站，分别有17、21、23、26、29路经过与此，在团队成员的实地调查中，10分钟内共计8趟公交车次经过此战，人流量大，东山花园正门口向北，边有一个业务很繁忙的建设银行，毗邻东山花园社区卫生服务站，往南则依次是至清轩足浴会所、丝芙兰化妆精品店、交行、德宝西克曼，皮阿诺，妈咪爱，欧派橱柜，伯爵橱柜，骏王大酒店，海之翼咖啡等一系列实力商家，而斑马线的正对面就是一个很大的北山生活超市与同德大药房，由南向北分别有东方杰国际商务会所，宜昌市开发区地税局办税服务厅，夷洞天东山店，福厨餐厅，绅士休闲，菜根香，金桂华庭，太子桥东山店，十八超市，西街咖啡，中国银行，兴达康居城，重庆德庄火锅，神州网城，三友家私，宜昌开发区房管分局，阳光花园，联通营业厅，乐巢俱乐部，城东幼儿园，聚点食坊，楚天数字电视营业厅，宜昌市政服务中心，宜昌市八中等等，开发区向里延长至发展大道，这儿汇聚了宜昌深圳路小学，叮当文具，新生活超市和东山花园社区居民委员会。从上述资料中可以看出城东大道11号是可以开设洗衣店的选择之一，新点的地段位置特别有利，交通便利，人流密集，居民生活水平较高，可支配收入较高，具有肯定的消费实力。是我们的潜在客户群。2新店开业后预料能辐射的商圈范围营业商圈是指以店铺坐标为圆心，向外延长某一距离，以此距离为半径，形成一圆形之消费圈，我们查干洗行业的入门手册得知：以干洗行业而言，一般以方圆200米为主商圈，方圆500米为次商圈，商圈形态分为商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区。据资料统计，干洗店的顾客有近50%来自距离店址200米以内的区，因此选择经营场地时，500米半径内，原则上须有5000人以上的常驻人口。那么现在来考察我们的选址是否恰当。我们以城东大道11号为中心，以实际距离200米为半径，勾画出来商圈如图：依据资料我们可以知道，在以新店为核心的商圈里，涵盖了阳关花园，兴达康居城，金桂华庭，怡景华园与东山花园五大居民区，且由于小区兴建较早，发展已具有肯定的规模，小区平均入住率超过85%，按每小区6000户，三口之家来每户来大致估算，初步估计小区常驻人口超过70000人，此外，流淌人口的比率也是不行忽视的一大因素，500米以内有超过7家大小不一的酒店及宾馆，毗邻三峡高校，高校共计来自海内外的学子30000有余；此外，此处大小商家云集，多以知名的如重庆德庄火锅、福厨餐厅、海之翼咖啡以及三友家居欧派橱柜等知名厂商的店面，应当说这一地段的商业气息深厚，而足疗会所、洗浴中心的遍布更是佐证了该地段居民消费实力的巨大潜质，而在周边，并没有成规模或者是老牌的洗衣店，应当说在此处首次以定位健康时尚快捷的洗衣模式开出实体店来服务于这一商圈的居民，具有良好的社会效应、可实施性以及经营回报。初步展望我们的洗衣店，应当说具有广袤的市场前景。新店交通条件评估及物业特征洗衣店店选址位于城东大道11号，经过多年的发展，此处已经形成了以东山花园为核心地带的成熟商圈，并有向发展大道、403、西陵二路扩展的良好发展趋势，汇聚了多家成熟的商家，东山开发区内经济发展成效最为引人注目的地标路段，城东大道东山花园段是一条双向四车道，全路段沥青，高标准城市硬化，这儿商家云集，人员来往繁密，17、21、23、26、29路等均经过于此。现附东山花园周边公交线路于下：东山花园(17路,21路,23路,26路,29路)南苑学生公寓(17路,23路)四零三(7路)珠海路口(12路,31路)市政协(24路)广电中心(17路,21路,29路)移动通信大楼(11路,17路,20路反环,20路正环,21路,29路,31路)北苑桥(23路)三环广场(11路,17路,20路反环,20路正环,21路,29路,31路)市地税局(17路,21路,23路,29路)民悦家园(21路,29路,7路)民悦家园(29路)四零三医院(7路)东山隧道(12路,20路反环,23路,26路,31路)宜昌海关(12路,31路)茶庵子(21路,29路,7路)深圳路(12路,17路,20路正环,23路,26路,31路)考虑到东山花园以及周边小区的物业特征，洗衣店在东山花园范围内的具体选址应符合相关的基本原则：首先，洗衣店的选址应当符合小区市场建设的布局和规划：由于东山花园的设施建设已经较为完善，对于新建店面的可能地点已经没有可能，而且考虑到资金刚好机的急迫性，所以对于干洗店面的选择，确定实行租房的形式。有利于节约投资，降低成本。其次，由于洗衣店的经营存在季节性的差异，于是在淡季时接着维持门面经营存在很大的资金资源奢侈，而且新建一个洗衣店的初期投资较大，对于我们来说比较困难，所以相对而言，租赁更合适，选择小区内门面房有利于服务，便利小区住户的生活。新店商圈内商业环境评估和竞争店分析城东大道东山花园段起止城东大道与发展大道交汇口，东山隧道口，终止于西陵二路四零三路口，大型酒店如东方杰国际商务会所、骏王大酒店；大型餐饮内场所如重庆德庄火锅、福厨；大型休闲场所如悠活网络会所；大型家居内场所如三友家私、欧派橱柜；大型超市如SPAR超市与本土的本山生活广场；此外，毗邻宜昌唯一的高等院校三峡高校，宜昌市八中也在其规划内，新建的宜昌有线、宜昌地税局、宜昌市行政服务中心也落址于此，东山花园段正以蒸蒸而上的发展渐渐有成为宜昌市开发区的政治经济文化中心。宜昌东山开发区东山花园路段聚集了阳关花园，兴达康居城，金桂华庭，怡景华园与东山花园五大居民区，片区内生活设施完备，商业态势蒸蒸而上，与居民的衣食住行亲密相关的服务行业在这块充溢朝气的商业地段内勃勃兴起，随着经济的快速发展，居民生活水准的提高，节奏的加快，发展和享受型比重必将逐步上升，此类消费比重上升，可以看出人们更加倾向于减轻家庭劳动，会更多的光顾市场上的家庭服务行业。从整个大趋势上来讲，目前洗衣业正处于初步细分阶段，几乎全部的中心城市干洗店都门庭若市，假定每人每月须要干洗一套服装，每家干洗店日均接单100套，则单单东山花园这以地段所汇聚的人气所带来的商业价值是极为可观的。鉴于此地尚未有规模与实力的专业洗衣店，我们情愿做这一区域第一个尝试西红柿的先行者。我们信任这是值得的。新店商圈内居民及流淌人口特征、收入和消结构分析鉴于以上分析，我们对东山花园路段经营洗衣店的看好是基于此处蕴含的商机尚未挖掘并且值得挖掘的，本洗衣店主要的顾客群是以周边小区固定居民为主，以宾馆旅客、上班一族、高校学生及各处流淌人口为潜在客户群。为了供应更完备的服务，我们经过细心选择，综合考虑多种因素，针对目前的小区主状况及市场状况，通过小组的头脑风暴，将店址选择的指标共分为一下几个因素，具体分别为：A贴近顾客与否（即选址地点）B目标市场客户的消费实力、C相关资源（空余店面、水电等）D店址的选择成本，确定指标权重（采纳10分制）贴近顾客与否——10目标市场消费实力——10相关资源——2店址的选择成本——6候选地址：城东大道11号（东山花园入口处）城东幼儿园旁（原广州风暴外贸服装店面）宜昌市八中旁（原金叶烟酒店）通过具体分析，我们小组对上述四个地址在各个指标下进行打分如下：城东大道11号（东山花园入口处）序号项目指标分级评分最优（10分）良好（8分）可用（6分）恶劣（4分）1贴近顾客与否2顾客消费实力3相关资源4店址的选择成本总分32城东幼儿园旁（原广州风暴外贸服装店面）序号项目指标分级评分最优（10分）良好（8分）可用（6分）恶劣（4分）1贴近顾客与否2顾客消费实力3相关资源4店址的选择成本总分28宜昌市八中旁（原金叶烟酒店）序号项目指标分级评分最优（10分）良好（8分）可用（6分）恶劣（4分）1贴近顾客与否2顾客消费实力3相关资源4店址的选择成本总分28结论：东山花园处的选址位于生活区中心地段，是四周五个小区的中心，人流量、车流量大、店面展示率高；店面门口属商业及社区主干道，交通停车便利，简单做店铺宣扬；店铺门口无大树，店铺突出性良小区内社区门面相对于街道门面来讲月租金更有诱惑力，通过比较选址与顾客的接近程度、目标市场客户的消费实力、相关资源如店面大小及水电配套设施的完备以及店址的选择成本等多方面因素，小组认为城东大道11号即东山花园小区内社区门面是我们洗衣店的最佳场所。新店的市场定位和经营特色及经营策略建议新店的市场定位：洗衣店定位于为社区及周边居民有洗衣需求及肯定消费实力的中高档消费群体服务，服务项目：衣物护理、批量工服、窗帘、高档地毯、沙发套、真皮沙发、汽车真皮沙发、裘皮；皮装；西装、羊绒、皮鞋护理；同时可以服务团体业务，比如政府等机关单位，企事业单位、宾馆、厂矿、客运站等有清洗各类织物需求的个人或集体，为之供应专业到位刚好的洗涤服务。经营策略建议：提出“健康快洗立等可取”的服务口号，供应1-2小时快洗的特色服务，具备健康干净、时尚快捷、杀菌消毒、抑菌洗涤的专业水准。供应织物表面静电处理、防螨虫、防蛀虫、防螨除蛀等独特洗护功能来达到吸引消费者的目的。引进相关设备，供应衣服免费加香的服务。建立顾客档案，对特别物件如窗帘、玩偶、沙发套等大件物品供应上门服务。对达到肯定数量的衣物实施上门服务。在干洗的淡季，建立涉外经营模式，主要是激励员工外出洽谈，建立与宾馆饭店及品牌服饰专卖店的良好合作伙伴与长期稳定的客户关系，确保全年正常运营。新店的经营风险和效益估计1、季节风险干洗是一个季节性特别强的行业，往往出现冬暖夏凉的态势，夏天义务单薄，这是要主动出击，争取一些固定客源，做的是质量，适当推出一些实惠活动，吸引消费者。只要度过淡季就是成功。2、价格风险市场中的价格战，由于争夺市场份额，不规范的小店实行各种手段来降低成本，借此以低廉的价格吸引顾客，这对正规的干洗行业造成了肯定的冲击，针对这方面实行价格适中，质量保证敏捷原则。确保其他竞争者的低价打入战略。保证该区域的顾客饱和度。3、赔偿风险有关洗涤的投诉纠纷始终有增无减，洗涤质量是和服装面料与制作工艺质量休戚相关的，而部分消费者对干洗行业缺乏正确的评价，因此一旦出现质量问题，一般都是干脆找个干洗店索赔，针对于此，我们会依据特地针对干洗行业的《洗衣洗涤消费争议解决方法》，明确消费者与经营者的责任，并刘局具体的赔偿标准，而在经营过程中，也将严把质量关，相关技术型问题会事先给顾客说明。4、管理风险由于是自主开店，所以在维护设备等方面和加盟店相比具有肯定的劣势，针对这一问题我们会定期请供应设备的厂家有偿的赐予肯定的技术指导与相关设备运用技巧，确保与设备厂商保持良好的沟通合作，确保自己了解到各种最新的洗涤资讯以及相应的设备更新维护。确保机器的长期稳定运行，保证洗衣的质量；另外，干洗行业必须要求对各种面料有一个很专业的认知，因此，在开业筹备阶段，组织员工学习相应的面料学问与洗涤技巧，开业初聘请娴熟的专业人员并在经营的过程中培育自己的洗涤技术人员与熨烫技术人员；5、成本限制风险市场的不确定性注定了新店经营的风险，唯一的方法便是在确保质量的前提下严格限制成本，与竞争店形成较为强势的成本事先优势，在公允合理的市场竞争条件下改善自己的经营策略，保证自己的利润空间。效益估计：洗衣店的投资预估有以下几个部分：洗衣设备（干洗机、水洗机、烘干机、熨平机、熨烫平台、衣架等）、空调设备、水电设备、收银台系统、办公设备、内仓设备、装修费用。这些投资预料以40个月折旧。具体预算如下：月营业额估算（1）流淌人潮每天营业额：人潮300人/天*入店率10%=入店人潮30人/天入店人潮30人/天*入店消费率10%=实际消费人潮3人/天实际消费人潮3人/天*平均客单价10元=预估营业额30元/天（2）固定人潮每天营业额：小区居民130人*入店消费率60%*平均客单价20元元=预估营业额1560元学生70人*入店消费率60%*平均客单价10元=预估营业额420元其它18人*入店消费率20%*平均客单价10元=预估营业额36元每天固定人潮营业额=1560元+420元+36元=2016元（3）月营业额共计：（流淌人潮营业额30元+固定人潮营业额2016元*30=月营业额61380元（二）合适的店铺经营面积估计假如洗衣店平均每天每平方米销售额为60元，每天的销售额为2046元，合适的店铺运用面积为：2046/60=34.1（平方米）。（三）成本、获利、风险分析1、月营业额评估（1）月销售毛利=61380*35%=21483元2、月营业费用评估（1）固定费用①人员工资：4人，共计3600元3600元(3人800元/月，1人1200元/月)②房租：1500元1500元③装潢折旧：10000/40=250元250元④设备折旧：70000/40=1750元1750元⑤水电费：700元700元总计7800元/月