世联-大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告-PPT

大连软件园区域整合营销定位与各地块初步定位（区域部分）版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。〔2004〕GW-44谨呈：大连软件园开发有限公司2005-08-28第一页，共九十九页。项目研究工作的阶段划分2005.1.13---至今第一阶段区域整合营销定位与各地块的初步定位第二阶段基于总体定位下各地块物业发展建议第三阶段区域整合营销战略与各地块的策略策略区域整合模式四块地初步定位地块定位地块物业发展建议区域营销战略各地块营销策略提交成果市场调研企业及消费者访谈软件园区分析区域开发借鉴案例分析工作内容地块资源研判地块发展战略地块定位案例及模式借鉴地块物业发展建议区域价值分析案例及模式借鉴区域营销战略地块卖点整合地块营销战略2第二页，共九十九页。报告框架产业园发展模式二期河口湾一期现状反思目标及问题界定资源案例竞争客户项目发展战略项目定位形象客户产品价格一期发展战略学苑广场(形象)新城四、五期(价格)案例借鉴形象客户产品价格借鉴区域价值价格实现形象昭示3第三页，共九十九页。问题界定目标及限制条件项目区域及地块解析市场背景项目及问题界定4第四页，共九十九页。项目目标及限制条件项目目标目标1：通过软件园一期现有项目的开发，将本区域做成与星海、中山板块对等的高价值区，同时为二期开发起到示范效应目标2：软件园一期国际新城四期、五期价格达到7000-8000元/平米目标3：软件园一期学苑广场项目在短期内迅速实现资金回流目标4：软件园二期河口湾项目要解决二期开发的资金问题，以实现利润为主项目限制条件学苑广场、及四五期项目作为软件园的南北两个入口，均要起到形象昭示作用四期、五期要在2006年开始回现金，2-3年内完成开发任务河口湾作为二期的入口，土地平整需要2年左右时间，具体开发要到2年后5第五页，共九十九页。问题界定目标及限制条件项目区域及地块解析市场背景项目及问题界定6第六页，共九十九页。软件园一期及二期区域解析----大连市唯一的软件园区，同时是城市西拓的重点地带一期：占地3平方公里，建于1998年，现已基本发展成熟二期：占地26平方公里，位于旅顺南路，现已启动软件园一期：区位：高新区及学府区内交通：城市主干道路五一路及中山路均可到达配套：配套较少，依靠周边其他楼盘生活配套资源：山体资源西拓北进软件园二期：区位：旅顺南路，河口湾至黄泥川交通：旅顺南路配套：现状为农田，无配套资源：山体资源软件园一期和二期的关系：距离：约10多公里，中间包括高新区和民宅，关系不紧密产业：二期定位更高，作为大连软件基地7第七页，共九十九页。软件园一期及二期现状一期二期二期入口二期入口二期沿路一期南入口一期北入口一期办公楼一期北入口8第八页，共九十九页。项目基本情况---软件园一期三块地约40万平米的项目，二期现有90万平米开发量软件园二期河口湾软件园二期河口湾：占地：59万平米建筑面积：约90万河口湾：现为海域及旧厂房，周边基本无配套软件园一期：新城四期：占地9万，建面22.5万新城五期：占地4万，建面10万学苑广场：占地1.3万，建面4万学苑广场：北为好又多商场，西为住宅小区，东为东财，软件园的南入口，昭示性好国际新城四、五期：南为好又多商场，西为住宅小区，东为东财，软件园的东入口，两面临路，昭示性好知音园学清园国际新城三期软件园软件园一期国际新城五期国际新城四期学苑广场9第九页，共九十九页。问题界定目标及限制条件项目区域及地块解析市场背景项目及问题界定10第十页，共九十九页。大连房地产市场发展趋势----市场平稳增长，房价稳中有升,增速有所放缓大连近几年房地产供需及房价走势大连商品房供需总量近几年一直呈增长趋势，表明市场份额在逐年扩大销售量增速快于供应量增速，供需差距在逐年缩小，一方面表明市场需求强劲，另一方面表明政府对供应市场的控制较有力房价在2002年出现了较大拐点，但2004年较2003年仅增长8%，增速有所放缓11第十一页，共九十九页。大连城市发展－－软件园二期位于城市西拓的必经地带，同时也是四个基地之一西拓北进大连城市规划大连制定“大大连”的发展规划，只能向西、北面有土地的方向拓展软件园二期处在城市向西拓展的核心地带烟大火车轮渡等西部交通设施的建设使西拓成为可能软件园二期规划软件园二期城市规划和经济发展使大连软件园成为城市未来的焦点软件园二期属于大连“一个中心、四个基地”之一软件园的发展使得大连成为全国唯一的“软件产业示范基地”软件业成为未来大连经济的支柱产业之一大连经济规划12第十二页，共九十九页。大连房地产市场板块----本区域处于城市房地产价值的第二梯队曼哈顿大厦城市广场中山九号世纪经典星海国宝1房价在7000元/平米以上2房价约为5000元/平米3房价在3300元/平米以下中山片区区域价值：老市中心区、成熟，配套全、商贸氛围浓、公共设施全价位：6000-10000元/平米物业：以酒店式公寓为主客户：投资客、商务人士星海片区区域价值：海景、广场、会展中心、旅游景点、空气质量价位：8000元/平米左右物业：公寓及景观豪宅客户：外地人、市内高收入人群本区域区域价值：居住环境、人文教育氛围、软件园价位：4500-5200元/平米物业：普通住宅客户：本区域及沙河口区，部分外地人13第十三页，共九十九页。大连房地产市场高端项目现状----占据城市最好的地段，客户分布在全市范围曼哈顿大厦海昌·枫桥园世纪经典星海国宝城市广场中山九号万达华府本区域位置：海景或城市中心价位：6000－10000元/平米物业：酒店式公寓、低密度住宅、商住两用楼客户：全市的高收入和以东三省为主的外地人销售速度：星海湾附近均价在6500元/平米的项目销售态势相对强劲，客户范围也更广泛软件园区域项目由中档和高档组成，国际新城则是在2-3年内由中档攀升到高档层面，客户也由区域内向区域外扩大中档住宅高档住宅7000~10000＞10000准豪宅低档住宅5000~70003300~5000<3300顶级豪宅项目档次划分高端项目特征国际新城14第十四页，共九十九页。城市背景对项目的启示房地产市场平稳上升，2004年房价上涨8%，表明大连市场发展成熟，未来房价仍将持续增长城市西拓带给软件园二期较大的发展前景软件业成为未来城市经济支撑产业的确立给软件园的房地产发展带来较大的利好，河口湾项目将成为产业的直接受益者软件园区域价值的提升将主要依赖于区域特有的人文环境和软件园的唯一性区域内现有项目还处在中高档的位置，要想完成价格的突破，需要从区域、产品等角度寻找突破口15第十五页，共九十九页。问题界定目标及限制条件项目区域及地块解析市场背景项目及问题界定16第十六页，共九十九页。项目界定----一组位于一期相对成熟，二期刚起步的软件园内的房地产项目软件园界定软件园一期：已发展5年，企业进驻100余家，3平方公里的建设基本结束软件园二期：第一个产业项目刚开始建设，大量土地（约20余KM2）仍为生地一期发展相对成熟，二期才处于起步期项目界定软件园一期三块地：四期：软件园入口、山体资源、居住区内五期：软件园入口、坡地物业、小规模学苑广场：软件园入口、小规模、居住区与学府区之间软件园二期河口湾：软件园二期入口、郊区物业、一线海湾物业、大规模项目都处于软件园入口位置，有一定资源17第十七页，共九十九页。不期望结果（R1）与期望结果（R2）分析不期望结果（R1）期望结果（R2）一期剩余项目的开发未能使区域价值上升到与星海、中山对等的位置一期剩余项目的开发未能对二期有示范作用

一期四、五期价格按市场正常增长，未能实现超值一期学苑广场形象昭示作用一般二期河口湾利润率较低，未能解决二期的资金问题通过一期剩余项目使软件园一期区域价值提升到与星海、中山对等的位置一期剩余项目的开发为二期的整体开发、房地产开发起示范作用一期四、五期实现7000－8000元/平米的超值价一期学苑广场能成为软件园入口的形象标识二期河口湾实现高利润，解决资金18第十八页，共九十九页。两大核心问题：

产业园区域价值与单纯项目开发R1R2？问题1：成功产业园的发展模式和区域价值是什么，它对现有软件园一期和二期有什么借鉴？问题2：一期区域价值的提升与剩余单个项目的开发之间的关系是什么？是在区域价值全面提升之后，项目价格自然实现，还是借助区域价值达到项目价格实现的目的？问题3：如何实现四、五期价格7000元/平米的目标问题4：如何在保证学苑广场项目形象的首要前提下，快速回现问题5：借鉴软件园一期的开发，二期河口湾项目如何实现利润最大化产业园模式及一期区域价值单个项目目标实现19第十九页，共九十九页。报告框架产业园发展模式二期河口湾一期现状反思目标及问题界定资源案例竞争客户项目发展战略项目定位形象客户产品价格一期发展战略学苑广场(形象)新城四、五期(价格)案例借鉴形象客户产品价格借鉴区域价值价格实现形象昭示20第二十页，共九十九页。产业园发展模式产业园案例产业园发展模式21第二十一页，共九十九页。案例分析案例选择条件：区域有产业支撑区域成为城市房地产市场中的高价值版块案例：西安高新区苏州工业园美国siliconvalley上海张江高科产业区台湾新竹工业园区深圳高新区上海安亭新镇印度Bangaloresoftpark产业园的发展历程产业园的发展模式产业园成为城市中高价值区域的核心支撑点核心结论：案例分析见附表122第二十二页，共九十九页。我们了解了成熟产业园区的发展历程以及区域价值核心支撑点，来反思大连软件园一期和二期各自处于一个什么样的状态？23第二十三页，共九十九页。产业园发展模式产业园案例产业园发展模式24第二十四页，共九十九页。一般产业园的发展历程－－软件园一期处于成熟期，但各种配套还处于起步期和发展期的水平关键配套设施主要道路节点(广场、入口等)标志物绿化产业相关的厂房、办公楼简易商店综合性办公楼厂区形成普通商业医院学校普通配套住宅公交体系区域标识体系阶段起步期成熟期发展期城市位置自给自足较小承担区域功能行政中心或商务中心形成星级酒店和写字楼艺术馆、美术馆大型综合性商业特色商业街各式公寓、小户型承担区域功能或城市功能拉动地价关键产业带动商业配套环境带动陌生区，认知度低城市新的中心本区域中心，全市开始有认知对城市贡献软件园一期软件园二期完善相关配套，是提升软件园一期区域价值的关键发力点如何按成熟经验开始启动，则是软件园二期成功的核心点不同产业园可以有不同的启动模式，但最终都将历经右表的三个阶段对于一个成熟的产业园，其最终必然会成为城市中心，承担城市功能25第二十五页，共九十九页。产业园发展成熟后区域价值的最终表现形式——土地价值的提升商业土地价值产业环境123要想继续提升区域的价值，需要对商业补缺，对产业和环境进一步挖掘大连软件园一期？产业、环境和商业在不同阶段为主导对土地价值产生作用产业的良好规划会对环境有提升作用，同时产业带来的人口增加会对商业产生需求环境和商业的完善同时也会带动产业的进一步发展和升级产业园区域成熟的最终表现是产业、环境和商业的完美结合大连软件园一期目前支撑区域土地价值的主要是产业，其次是环境，缺乏商业配套对地价的支持成功产业园区域价值模型26第二十六页，共九十九页。不同产业区域的发展模式分析

——软件园最核心的价值表现是软件产业商业环境环境产业商业产业产业商业环境补充促进增加促进商业为主导商业土地价值产业环境环境为主导产业为主导不同区域都有其核心的区域属性，其他属性都是依托于核心属性而产生的，而且要服务于核心属性决定区域价值和地价基准水平的最主要因素是区域的核心属性、其次才是另两个属性，后者对区域价值起提升作用大连软件园的核心属性是软件业，它决定了区域的核心价值环境属性已经对区域产生价值，商业的贡献还没有发挥出来继续挖掘环境对软件园区域价值的贡献，同时增加能对产业有贡献的商业配套，让环境和商业一起服务于软件业27第二十七页，共九十九页。成熟产业园区域价值KPI体系－－软件园一期区域价值与标准有相应差距，需要进行区域整合区域价值KPI大规模土地先天资源基础设施先进优质规划商业环境产业支撑高知人群一级指标二级指标区域环境自然资源人文资源路网、水电智能通讯设施交通配套三级指标山、水、湖、海高校、教育不符合价值体系符合价值体系商业配套娱乐配套文教卫商务配套百货、超市、购物中心、商业街、便利店、餐饮街酒吧街、电影院、运动馆、健身中心等美术馆、艺术馆、学校、医院等星级酒店、酒店式公寓、写字楼、企业会所等标识系统建筑外观道路、边界、节点、标志建筑统一风格、颜色绿化体系公园、广场、树木、植被价格标杆部分符合价值体系28第二十八页，共九十九页。产业园区域价值演变---区域价值演变的关键举措是区域性商业的完善价值演变关键举措适用条件最终作用市场表现承担产业园功能自给性商业区域发展机会小不在城市拓展带上封闭式、自我发展式产业园区域成熟度和知名度低土地价值不高承担区域功能设置区域性商业区域缺乏公共中心和商业商业有特色成为区域性活动中心区域成熟度和知名度提高区域价值较高承担城市功能设置城市级商业和商务设施城市规划中的中心城市拓展的新中心成为城市CBD成为市级行政中心区域成熟度和知名度最高区域价值最高区域价值演变的关键举措是商业配套的设置商业的级次和业态由区域未来的发展规划决定商业的完善程度决定着区域的成熟度和价值高低产业园区域价值演变模式区域周边存在小型区域中心区域周边有特色商业软件园一期软件园二期城市西拓的发展带刚启动，周边缺乏公共中心和商业产业园功能向区域功能转化未来将承担相关区域功能区域性商业区域性商业29第二十九页，共九十九页。成功产业园的开发模式－－软件园一期将从区域整合提升区域价值，二期以高起点启动实现价值类型开发模式案例适用条件本项目的适用性新产业区高起点启动苏州工业园上海安亭新镇产业区处于起步期强有力的执行能力良好的规划水平新颖或强势的启动主题强（软件园二期）旧产业区区域整合形成区域中心深圳华侨城产业园已经具有一定规模未来园区还有大量未开发土地整合主体资金实力和操作能力强区域已经形成，但价值未达到最大较强（软件园一期）自我完善形成城市中心西安西高新产业园已经具有一定规模产业园未来还能继续扩大产业园的规模和配套已经承担城市功能产业园的环境和商业配套足以形成新城市中心弱土地基本开发结束规模较小近范围内面积无扩充可能园区现有配套以满足区域自用为主软件园一期现状软件园二期现状刚启动规模是一期5倍以上与一期距离10多公里30第三十页，共九十九页。软件园发展模式研究的启示－－软件园一、二期的发展方向软件园二期起步期新模式：高起点启动软件园一期成熟期旧产业区：区域整合最终实现区域的高价值首要是要完善商业对区域价值的贡献其次是继续挖掘环境对区域价值的贡献环境和商业的设置都要对软件园的形象有提升31第三十一页，共九十九页。让我们先进入本报告的第一大部分软件园一期的区域价值实现和三个项目的初步定位32第三十二页，共九十九页。报告框架产业园发展模式二期河口湾一期现状反思目标及问题界定资源案例竞争客户项目发展战略项目定位形象客户产品价格一期发展战略学苑广场(形象)新城四、五期(价格)案例借鉴形象客户产品价格借鉴区域价值价格实现形象昭示33第三十三页，共九十九页。一期现状反思34第三十四页，共九十九页。软件园一期区域整合的思考区域价值项目价格区域价值项目价格一期目标区域价值提升到与星海、中山对等四、五期达到7000元平米区域整合的意义区域整合的力度区域价值与项目价格关系价格实现的突破点项目价格与区域价值关系形象树立与区域价值关系形象树立与项目价格关系学苑广场树立软件园形象区域价值实现则项目价格也得以实现？项目价格借助区域的部分价值得以实现，同时价格突破也提升了区域的价值？面临的问题？35第三十五页，共九十九页。以区域价值实现带动项目价格突破之路是否行得通？问题1区域价值项目价格并集是否成立？区域价值提升项目价格上涨36第三十六页，共九十九页。从成功案例看区域全面整合的意义

——大量土地开发和产业扩张升级的需要区域整合成功案例整合的前提整合的结果整合的内容（价值支撑点）整合的意义华侨城西区有大片未开发和待改造的土地位于南山和华强北两个中心中间，缺乏区域中心旅游产业和环境已经形成已发展近２０年，未来还有１０多年达到产业、环境和商业的完美结合土地价值成为全市最高的价值版块成为华强北和南山之间的区域中心商业：星级酒店、沃尔玛商业广场、酒吧街、写字楼、六星酒店、创意厂区、医院等环境：环境：生态公园、美术馆、艺术中心、玫瑰广场产业：主题乐园、摩天轮本区域后期大规模住宅开发可直接共享区域价值在其他区域大规模低价拿地西高新高新产业形成，区域价值已经显现高新区二期有大规模土地可作为产业和地产开发之用已发展１０年，未来仍有１０年以上产业、商业成为区域价值的主体地价、房价均成为西安新的高价值区自成体系，成为西安新的区域中心产业：新的科技园商业：新的行政中心、政务中心、大型商业、高档商业、星级酒店、公寓、写字楼、国际学校、医院等环境：广场等区域内产业规模扩大的需要大量地产项目直接依托区域价值使本区域成为城市新的中心大量可开发的土地和产业升级扩张是区域全面整合的意义整合之后的区域价值提升有承接性和长久性区域整合的重心在商业配套，其次是环境，以及两者最终带来的区域形象的体现区域整合的意义37第三十七页，共九十九页。本项目区域整合的意义－－区域全面整合动力不足，但优质物业的存在使有效整合成为必要整合面临的现状产业规模基本成形，未来产业转移向二期，且二期距一期距离10多公里，承接性弱2-3年内仅剩现有四、五期和学苑广场，未来无地开发一期已开发5年，未来可开发时间少于5年周边5公里范围有三个商业中心，一期成为中心的机会弱、空间小区域产业扩张、地产开发后续乏力，大规模整合动力不足楼名建筑面积楼名建筑面积楼名建筑面积楼名建筑面积1＃11057平米2＃23854平米3＃38544平米4-7＃13720平米8＃9093平米9＃41525平米10＃6720平米11＃9745平米小计大于154258万平米租金约1.5-2.5元/月.平米附：在租写字楼面积软件园一期在租写字楼超过15万平米，该部分物业属股份公司长期持有之优质物业要保持优质物业的保值增值，则必须进行有效的部分区域整合整合面临的现状38第三十八页，共九十九页。通过区域价值的全面提升带动项目价格提升不适合软件园一期的现状，但部分有效整合是必要的区域价值的内涵商业：行政中心、商务中心、星级酒店、大型综合商业、城市级商业、酒吧街、写字楼、医院、公寓、国际学校等环境：公园、美术馆、艺术中心、广场等产业：主题乐园、科技园、产业园等区域全面价值整合的难度区域全面整合投入太大一期缺乏可开发的土地缺乏大量地产项目共享区域价值产业扩大可能性弱剩余开发时间短区域价值项目价格区域价值与项目价格的并集成立条件不成熟区域部分有效整合的必要性超过15万平米的优质物业39第三十九页，共九十九页。区域商务配套和区域环境的有效整合是促使一期写字楼保值增值的主要发力点区域自然景观山、海、湖等自然景观区域商务配套商务居住：酒店及酒店公寓商务休闲娱乐：高级咖啡吧、娱乐中心、休闲会所商务餐饮：高级中餐厅、西餐厅等区域环境公园等绿化系统和标识系统等形成的统一和高尚的形象影响写字楼增值的外部因素软件园一期现状山体景观存在，未来有生态公园商务配套缺乏区域环境已产生作用，但整体形象不统一区域商务配套和区域环境是影响软件园一期写字楼保值的核心要素写字楼保值增值区域商务配套区域环境区域有效整合40第四十页，共九十九页。区域价值项目价格项目价格与区域价值的关系？二者如何互相作用？问题2交集是否成立？成立的关键点项目价格上涨区域价值提升41第四十一页，共九十九页。项目价格实现的突破点区域环境学院氛围产品品质亿达品牌软件园消费者对软件园项目的感知高端价格实现模式区域价值重新定义强势品牌借用产品创新客户细分营销模式现有项目价格实现突破点整合软件园区域价值整合高新区区域价值利用亿达品牌价值产品创新客户细分项目价格区域价值42第四十二页，共九十九页。项目价格实现模式分析模式操作难度（投入度）价值贡献度整合软件园的价值整合高新区的价值亿达品牌价值客户细分产品创新模式分析区域环境：以社区规划、社区园林营造安静、生态的环境区域配套：提高形象商务性物业、完善配套的商业设施区域形象：边界标识、道路体系、核心节点、标志性建筑区域客户：学历高、收入相对高，充分挖掘各类型客户软件园价值整合的内容项目价格区域价值43第四十三页，共九十九页。项目价格实现的关键举措----借用区域整合是手段之一区域环境（绿化景观和标识系统）及表现出的形象区域配套：商务配套、商业配套区域内高知客户整合区域价值亿达品牌直接借用项目价格产品创新客户细分超越亿达、现有区域或大连的新产品区域内细分区域外扩大区域价值项目价格亿达品牌产品创新客户细分区域环境商务和商业配套区域客户项目价格区域价值44第四十四页，共九十九页。本区域的价值分析——存在价值认知度低，价值内涵不清晰的问题消费者在软件园购房价值取向市场对软件园价值认知度一般，区域价值的内涵认知较模糊认同度居住环境学院氛围产品品质亿达品牌软件园对软件园价值感知不清晰将软件园与学府看成一个概念认为软件园与自己的实际生活关系不大区域界定不清楚市场对软件园价值的内涵认识：白领和知识分子较多，未来邻居素质高东财、大工高校较多，周围教育环境好居住环境清静，未来升值潜力大项目价格区域价值45第四十五页，共九十九页。软件园一期区域价值现状－－商业配套弱、区域形象不清晰，但环境已发挥作用商业土地价值产业环境星海版块区域价值点：滨海、广场区域形象：滨海、环境、旅游价值体现：房价8000元／平米中山版块商业土地价值产业环境区域价值点：商业、商务氛围区域形象：商业、商务价值体现：房价7000元／平米软件园一期商业土地价值产业环境区域价值点：软件园、环境区域形象：软件园(不清晰)价值体现：房价4000-5200元/平软件产业对环境有利好？星海版块中山版块本区域产业、环境均与商业相关促进环境的商业项目价格区域价值旅游广场商务改造46第四十六页，共九十九页。软件园一期区域整合的发力点

——商业、形象、环境、价格标杆商业土地价值产业环境软件产业对环境有利好价值构成：产业为主、其次是环境与竞争版块差距：商业配套弱、形象弱区域整合发力点：商业、形象区域价值整合分析模型分析完善商业，明确形象，打造环境大连星海版块初期：星海国宝高价确立高端价值深圳农科中心初期：东海花园高价标明区域价值深圳布心版块：佰仕达花园高价标明区域价值案例借鉴以项目高价确立区域价值区域价值整合方向方向1：完善相关商业配套方向2：树立鲜明区域形象方向3：继续打造区域环境方向4：以项目价格突破，树区域价格标杆商业土地价值产业环境软件产业对环境有利好区域价值项目价格商业配套区域形象环境景观价格标杆项目价格区域价值47第四十七页，共九十九页。区域价值提升与项目价格实现的关系借助区域价值实现项目价格突破的目标，同时项目的高价也提升了区域的价值商业商务配套区域环境区域形象价格标杆区域价值项目价格亿达品牌产品创新客户细分区域环境商务和商业配套区域客户商业配套区域形象区域环境价格标杆48第四十八页，共九十九页。商业性配套完善、环境塑造、形象树立、价格标杆建立将是软件园一期区域价值与项目价格突破的核心区域价值全面提升带动项目价格实现区域全面整合难度大，价值全面提升动力不足为促使写字楼保值，区域有效整合是必需的商务配套区域环境区域形象区域价值提升与项目价格实现相互作用借助区域价值实现项目价格突破的目标同时项目的高价也提升了区域的价值产业园发展历程和区域价值演变软件园一期商业配套发展不成熟商业配套完善完善完善商业配套区域形象区域环境价格标杆商业配套、区域形象、区域环境、价格标杆是整合的发力点49第四十九页，共九十九页。报告框架产业园发展模式二期河口湾一期现状反思目标及问题界定资源案例竞争客户项目发展战略项目定位形象客户产品价格一期发展战略学苑广场(形象)新城四、五期(价格)案例借鉴形象客户产品价格借鉴区域价值价格实现形象昭示50第五十页，共九十九页。软件园一期发展战略一期发展战略一期对二期的借鉴51第五十一页，共九十九页。在确定一期发展战略及一期对二期的借鉴时，让我们再通过分析一个成功进行区域整合的产业园-------深圳华侨城（旅游和工业区）的整合过程，来看我们前面提到要整合的四个方面（商业配套完善、区域环境塑造、区域形象树立和价格标杆）的具体实施措施和开发次序。52第五十二页，共九十九页。华侨城区域价值发展历程－－房地产价值的提升得益于区域价值的整合住宅项目区域房价区域核心配套1987---19911992---19951996---20002001---20042005以后配套及住宅对区域的贡献西区旅游：欢乐谷二期威尼斯酒店汉唐大厦创意loft波托菲诺系列锦绣三期整合资源，提出旅游地产大概念，直接提升区域房价1000多元8000-9800元/平米概念整合：旅游地产旅游＋生态锦绣苑湖滨花园锦绣二期商业：沃尔玛商业广场食街、酒吧街保龄球馆OCT生态广场商业完善了区域配套，但未整合区域所有资源，并没有对区域房价产生大幅贡献房价低于6500元/平米大区域概念旅游+工业+住宅锦绣公寓海景花园桂花苑价值不高旅游和软件：华厦艺术中心何香凝美术馆欢乐谷一期世界之窗艺术设施充实了区域的软性文化，奠定了区域的高基调，但区域未整合，未能给住宅带来较大价值旅游区+工业区+住宅但区域未整合东区硬件：社区绿化主题乐园康佳厂区深圳湾酒店单纯工业区、旅游区，住宅仅为普通配套普通多层住宅工业区+住宅区域概念中区配套：玫瑰广场摩天轮六星级酒店………东区多层住宅改造未来将继续推进旅游地产概念，打造城市功能深圳第三轴线居住美誉度形成超过10000元/平米53第五十三页，共九十九页。华侨城区域发展及整合的启示----玫瑰广场和星级酒店的升级成为一期和二期的连接带12341256783541091区域配套1区域住宅1-4：一期民俗村、锦绣中华、康佳、深圳湾酒店5-8：艺术中心、何香凝、欢乐谷一期、世界之窗9-10：沃尔玛商业、食街、酒吧街、OCT广场等11-14：欢乐谷二期、威尼斯酒店、汉唐大厦、创意loft15-16：玫瑰广场、摩天轮、六星级酒店111213141-2：锦绣公寓、海景花园、桂花苑3-5：锦绣苑、湖滨花园、锦绣二期7-8：波托菲诺、锦绣三期7615-16东区西区二期开发次序产业配套住宅配套住宅东区西区中区二期54第五十四页，共九十九页。华侨城区域发展及整合的启示－－配套先行，地产受益，区域持续升值区域整合（软性配套）先于地产项目的开发，地产项目成为区域价值整合的直接受益者无论区域内做何种配套建设和开发多少地产项目，始终保持区域“生态旅游区”的总体印象区域所有配套的整合是为带来地产项目房价的直接上涨旅游及相关配套的建设与住宅的开发相间进行，目的是促使区域整体价值的持续升值、房地产项目及相关物业的持续保值和升值区域开发19年之后开始了第一轮的旧区改造和二期新区的开发第一轮第二轮第三轮第四轮开发频次区域价值普通配套中档住宅文化配套高中档住宅升级配套高档住宅再升级配套更高端住宅区域价值走高房地产项目树立区域价格标杆，成为区域高价值的直接代表55第五十五页，共九十九页。软件园一期所处阶段－－现仍处于“产业+住宅”，缺乏提升区域价值的软性配套住宅区域形象区域核心物业1998-20012001-20032004-区域房价配套创业中心1#楼、东软信息学院软件园科技大厦2#软件园，郊区市场认知度不强房价低知音园创业中心食堂2000-2200元/平米GE大厦3#国际创新发展中心4-7#学清园怡乐食餐厅上岛咖啡社区商业（快客连锁等）2200-3300元/平米软件园，环境好周边区域开始认识房价较低国际软件服务中心9#数码广场AB座。。。。国际新城国际新城麦子大王、齐味斋好又多超市美食广场3300-5200--元/平米仅是软件园，缺乏统一形象仅有产业知名度，居住美誉度不高大连软件园目前仍为“产业+住宅”，缺少商业、文化等配套，而后者是提升区域价值的重要因素处于华侨城的“工业区+住宅”的阶段上不同阶段配套的设置只是互补，但没有功能上的升级区域面临完善配套和概念整合问题区域房地产缺乏价格标杆，区域高价值还没有代表元素56第五十六页，共九十九页。由前面分析，软件园一期区域整合面临一个复杂的体系？区域价值KPI大规模土地先天资源基础设施先进优质规划商业环境产业支撑高知人群一级指标二级指标区域环境商业配套娱乐配套文教卫商务配套三级指标百货、超市、购物中心、商业街、便利店、餐饮街酒吧街、电影院、运动馆、健身中心等美术馆、艺术馆、学校、医院等星级酒店、酒店式公寓、写字楼、企业会所等标识系统建筑外观道路、边界、节点、标志建筑统一风格、颜色绿化体系公园、广场、树木、植被以商业环境和区域环境为出发点的区域整合面对的是一个复杂的体系，什么是短期内最有效的整合措施，整合的主体又是谁？价格标杆57第五十七页，共九十九页。企业在软件园一期的资源能力盘点----亿达集团对整个园区的控制力最全面软件园开发公司软件园股份公司亿达集团主要业务住宅项目开发已开发：知音园、学清园和国际新城三期办公设备的建设基础配套设施建设软件企业招商及维护与产业相关的物业开发园区发展战略制定主管开发公司和股份公司未来开发计划国际公寓国际新城四、五期专家公寓A区公建学苑广场软件园区域价值的整体提升职责权限住宅（本体）住宅公建（学校、社区内绿化和园林、商业、餐饮）公寓、写字楼为企业服务的公共设施软件园所有项目的计划、审批及公共设施企业优势资金流动能力强住宅（含公建）开发及营销固定资产多，流动资金少定制化写字楼开发招商及企业维护公共配套设施项目、资源的合理分配开发进程的合理调配园区整体形象的控制58第五十八页，共九十九页。区域有效整合（商业环境和区域环境）的评价体系区域有效整合评价体系投入产出位置占地面积建设成本可售性新项目房价新项目品牌旧物业升值区域价值区域形象主体最大受益者开发主体评判标准评价体系各企业职责权限企业现有品牌软件园开发现状配套的市场实现度配套投入产出一般规律消费者需求市场感知整合的二个层面商业中最弱，因此从必要性商业和提升性商业两方面入手环境已部分产生作用，因此从提升性环境入手59第五十九页，共九十九页。商业环境整合的实施性分析-----以销售相对容易和投入不高的效益型商业为主类别项目投入可售性新项目旧物业软件园区域最大受益企业开发主体选择位置占地成本房价品牌保、升值升值形象商业配套百货商店区域中心1-3万平米总体较大，与档次面积成正相关较难招租对住宅价格影响大提升一般保值易实现升值一般升值较大形象提升较快亿达集团亿达集团商业街、餐饮街中心其他0.2-2万平米成本一般较易价格影响一般提升一般保值易，升值难一般形象有益亿达、开发公司开发企业便利店无特殊性0.5平米以下成本低最易房价影响小无提升无作用无作用无作用开发企业开发企业购物中心区域中心3-10万平米成本最大，与档次面积成正相关最难招租价格影响最大提升快保值易实现升值较快升值最大形象提升最快亿达集团亿达集团大超市要求不高1-3万平米成本一般一般招租品牌店影响大，其他弱品牌店快，其他一般品牌能保值其他影响小升值较大形象提升较快开发公司开发公司娱乐配套酒吧街无要求0.2-0.5平米小较易影响一般影响一般保值易升值较大形象提升快股份企业亿达集团亿达集团电影院无要求0.2-0.8平米成本大较难影响较小影响较小影响不大影响一般提升较小无特殊性亿达集团运动馆、健身中心无要求1万平米以下成本大最难有影响有影响一般影响一般提升较小无特殊性亿达集团以可售性和投入为主要衡量标准，此处从商业街、餐饮街、便利店、大超市和酒吧街进行有效整合，来弥补生活性商业的缺乏必要性商业配套-----商业环境中与满足基本生活强烈相关需求必要性可操作性60第六十页，共九十九页。商业环境整合的实施性分析（续）-----以销售相对容易和投入不高的效益型商务配套为主类别项目投入可售性新项目旧物业软件园区域最大受益企业开发主体选择位置占地成本房价品牌保、升值升值形象文教卫美术馆、艺术馆位置不限0.5-2万平米成本较高不可售价格影响一般提升一般保值升值均易升值大形象提升最快亿达集团亿达集团学校位置不限2－5成本一般不可售联建对住宅价格影响大提升大保值升值均易升值较大形象提升较快亿达集团开发公司亿达集团医院位置不限0.2-2万平米成本高不可售联建房价影响小提升一般保值升值均易升值一般提升一般亿达集团亿达集团商务配套星级酒店门户位置２-４万平米成本最大，与档次成正相关最难经营价格影响小提升小保值、升值一般星级高提升快星级高提升快亿达集团亿达集团写字楼门户位置2-5万平米成本较高较易价格影响小提升小保值、升值一般档次高提升大档次高提升大股份公司股份公司公寓(酒店式、商务)入口2-5万平米成本一般最易影响一般影响一般一般一般一般股份公司开发公司股份公司开发公司企业会所无要求0.1-１万平米成本较小难，服务式影响较小影响较小影响小影响小提升一般股份公司股份公司以可售性和投入为主要衡量标准，此处从写字楼、公寓和企业会所进行有效整合，来完善园区商务性商业的不足提升性商业配套------商业环境中与提升生活品质和园区价值相关需求迫切性可操作性61第六十一页，共九十九页。区域环境整合的实施性分析-----以市场感知最强而投入较小的绿化和标志系统为主类别项目投入市场感知新项目旧物业软件园区域最大受益企业开发主体选择位置占地成本房价品牌保、升值升值形象绿化体系公园区域中心0.5-3万平米成本较大较强对住宅影响较大提升一般保值升值易升值较大形象提升较快亿达集团亿达集团广场中心、其他0.2-2万平米成本较大较强对住宅影响较大提升一般保值升值易升值较大形象提升较快亿达亿达集团树木沿路、住宅区少成本较低最强房价影响最大提升较大保值易升值大提升最快亿达亿达集团植被广场、沿路少成本较低强价格影响较大提升一般保值易升值较大形象提升较快亿达集团亿达集团标志系统道路(标识)沿路少成本低最强影响一般提升一般保值升值易升值最大形象提升最快亿达亿达集团边界软件园国周少成本低最强影响一般提升一般保值升值易升值最大形象提升最快亿达亿达集团节点中心入口较少由节点建筑决定强影响较小影响较小影响一般升值较大提升较大亿达亿达集团标志建筑中心、入口较少由建筑决定强影响较小影响较小影响一般升值较大提升较大亿达亿达集团统一建筑无要求最低较强影响较小影响较小影响一般升值较大提升较大亿达股份公司开发公司提升性环境配套------区域环境中与提升生活品质和园区价值相关以市场感知度和投入为主要衡量标准，此处从树木、植被、道路和边界进行区域环境的进一步提升，来提升区域对外的整体形象环境现状各项目相关性62第六十二页，共九十九页。价格标杆的实施性分析-----由现有房地产项目的开发来完成开发公司国际新城四期：价格达到7000-8000元/平米国际新城五期：价格达到7000-8000元/平米股份公司学苑广场：利润最大化，有做价格标杆可能价格标杆价格标杆现有房地产项目的开发将完成软件园一期价格标杆的任务63第六十三页，共九十九页。软件园一期区域有效整合的结论----各公司完成职权内的整合任务，树立区域形象区域价值项目价格开发公司亿达集团股份公司园区树木园区植被园区道路园区边界写字楼公寓企业会所大型超市商业街餐饮街便利店公寓新城四期新城五期学苑广场区域环境和形象区域商务配套区域商业配套价格标杆整体树立了软件园一期鲜明的区域形象64第六十四页，共九十九页。项目价格实现后软件园一期的区域价值体系先天资源高知人群区域价值KPI基础设施先进优质规划产业支撑区域整合前区域整合后区域价值KPI大规模土地先天资源基础设施先进优质规划商业环境产业支撑高知人群区域环境价格标杆商业环境区域环境价格标杆优质物业65第六十五页，共九十九页。软件园一期发展战略借助软件园一期区域整合的有效手段、结合产品创新、亿达品牌和客户细分等方式，实现软件园一期项目价格实现和形象树立的首要目标，同时带动软件园一期区域价值的提升，并给软件园二期开发提供示范。区域价值项目价格学苑广场：形象、商务配套、价格标杆国际新城四期：价格标杆、商业配套、形象国际新城五期：价格标杆、商业配套、形象66第六十六页，共九十九页。区域整合的实施策略－－打造大连城市第三轴举措1：建立形象标志通过新城四、五期和学苑广场的建筑外观形成软件园南北两大门户建筑标志举措2：建立区域标识系统以软件广场为中心，打造以五一路和数码路为轴线的软件特色的景观大道举措3：打造价格标杆通过国际新城四期和学苑广场项目形成价格标杆举措4：完善区域商服配套国际新城四期完善文化配套，五期完善商业配套，学苑广场完善商务配套举措5：打造区域美誉度把软件园纳入城市旅游体系，打造一条软件产业旅游线，与城市轨道体系接驳67第六十七页，共九十九页。软件园一期区域价值对国际新城四期的要求－－主要价格标杆的作用由前面对区域价值及项目开发关系的分析可知：商业配套形象性建筑商务性物业价格标杆性物业区域环境和形象区域价值

项目价格对国际新城四期而言，从区域整体角度，需承担的责任方向为：国际新城四期价格标杆：提升区域价值商业配套：完善区域功能区域形象：建筑风格统一68第六十八页，共九十九页。软件园一期区域价值对国际新城五期的要求－－承担公寓、形象、配套及价格标杆的作用由前面对区域价值及项目开发关系的分析可知：区域价值

项目价格对国际新城五期而言，从区域整体角度，需承担的责任方向为：国际新城五期区域形象：建筑风格解决配套：公寓或商业价格标杆商业配套形象性建筑商务性物业价格标杆性物业区域环境和形象69第六十九页，共九十九页。软件园一期区域价值对学苑广场的要求－－主要是形象标杆的作用由前面对区域价值及项目开发关系的分析可知：区域价值

项目价格对学苑广场而言，从区域整体角度，可能承担的责任方向为：学苑广场形象标杆，提升区域形象价格标杆，构建高价平台商务配套，写字楼或公寓商业配套形象性建筑商务性物业价格标杆性物业区域环境和形象70第七十页，共九十九页。软件园一期各项目开发和区域整合后区域的理想状态知音园学清园国际新城三期软件园项目未开发和区域未整合项目开发后和区域整合后房价：2000-5000元/平米，区域整体价格不统一形象：项目个性不鲜明、外观不统一区域：3平方公里，形象不统一、不清晰功能：不齐全，物业单一城市认知：产业知名度房价：7000-8000元/平米，界定区域房价7000元/平米的档次形象：两入口项目形象鲜明、界定区域形象区域：范围扩大，形象统一、清晰功能：较齐全、物业丰富城市认知：区域美誉度学苑广场国际新城五期软件园国际新城四期7500700071第七十一页，共九十九页。报告结束，谢谢！72第七十二页，共九十九页。附件：产业园案例分析73第七十三页，共九十九页。西安高新区----基本情况西高新老城区区位：位于西安市西南面必，属于新开发区交通：距老城区10多公里占地规模：一期、二期和二期共34平方公里，未来还继续扩张园区性质：以电子信息、光电一体化和生物制药为主要产业入园企业：2003年达到5000余家，实现营业收入616亿元，全国高新区中排名七。上市公司14家，世界500强企业20余家园内职工：至2003年园内有员工20余万人，本科以上约40000人周边环境：所在区域属于西安高校区，周围有西工大、西北大学、西安电子科技大学等22所高校74第七十四页，共九十九页。西安高新区----发展历程1991--19941995-19971998-20012002-2004时间规模2.7平方公里4平方公里22平方公里30余平方公里关键举措标志建筑基础设施高科大厦新纪元俱乐部西部电子商城电子信息大厦高科广场阶段起步期

快速发展期成熟发展期发展期配套简单配套自发形成依靠房地产项目自带配套地产企业本地企业中海、中国广厦、上海绿地、和黄房价简单配套自发形成本地企业1800元/平米2000-2700元/平米3000-3500元/平米行政中心成立易初莲花、世纪金花等大型商业进驻本地企业75第七十五页，共九十九页。西安高新区区域价值的核心支撑点价值1：大规模的开发量，是高新区最终成为西安高价值区的前提占地规模企业数量员工数量住宅需求配套需求外来需求全市高价值区价值2：良好的空气质量和人文环境西高新少工业，空气质量优良，居住环境吸引了大量区域内外置业者紧邻学府区，浓厚的人文气氛也是吸引置业者的主要原因价值3：高新产业扩大和升级带来的高收入人群园区高新企业数量的不断增大，人员结构的高层次和高收入是高新区房地产市场的有力支撑价值4：先进、现代和智能化的基础设施先进的路网、现代化的供水供电和智能化的通讯设施保证了高新区始终不落伍高新区规划图76第七十六页，共九十九页。西安高新区区域价值的核心支撑点价值5：齐备、优质和领先的配套中小学校、双语国际学校、高新医院、星级宾馆易初莲花、世纪金花、紫薇mall等高档大型购物中心，俱乐部、健身中心、餐饮、娱乐等休闲场所广场、公园等公共活动空间价值6：新行政中心CBD的建立，使高新区成为西安新的城市中心2003年西安行政中心的建立，标志着高新区开始质的飞跃，成为了西安的新城市中心外地大牌开发商的进入，更促使高新区成为一个高价值区77第七十七页，共九十九页。苏州工业园区---基本情况区位：地处苏州城东金鸡湖畔，距上海80公里；占地规模：规划占地70平方公里，其中住宅用地15平方公里园区性质：以电子信息、生物医药、新材料等为核心的支柱产业入园企业：目前有52家世界500强企业入驻、园区科技型企业已超过400家园内职工：已有高目前级专业技术人才超２万名周边环境：西临７平方公里金鸡湖，规划了中央公园等大量公共休闲绿地，中新合作打造ISO14000环境管理示范区78第七十八页，共九十九页。苏州工业园区---发展历程1994-19971998-20032003至今时间关键举措中新专家合作制定规划建立启动区道路系统中央公园建成邻里中心部分建成中新政府联合招商金鸡湖畔公园建成二、三期道路系统开始建设阶段起步期

成熟发展期发展期居住人口农村人口为主房地产市场城市人口开始向园区迁徙市区消费者逐渐被园区吸引/投资者大量出现，房价迅速上涨高档住宅大量涌现，均价上升至4500以上，区域成为苏州房产市场的领跑者涉外医院、艺术展馆等建成特色商业街开放区域已成为全市居民向往的居住地住宅均价1500左右79第七十九页，共九十九页。苏州工业园区域价值的核心支撑点价值2：优越的自然环境和环境规划价值5：区域高立意，高形象把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区原版新加坡花园城市空降，移民新加坡价值3：现代的、国际化的市政配套价值4：便利和丰富的基本生活配套引入新加坡模式——邻里中心国际博览中心、科技文化艺术中心、新加坡国际学校、九龙外资医院……价值1：完全超前的整体规划融合了新加坡的城市规划经验，注重生活和环境质量，合理布局工业与各项城市功能，高标准地规划设计基础设施80第八十页，共九十九页。美国siliconvalley---基本情况区位：起源于加利福尼亚州圣克拉拉县，后扩大到旧金山湾区9个县交通：交通硬件设施发达，但随着产业的高度膨胀一度陷入恶化占地规模：总面积700多平方公里产业性质：软件、硬件研发、IT咨询、生物技术高科技研发类硅谷企业：英特尔、AMD、IBM、Nvidia、Sanyo等世界一流企业总部工作人员：企业金领、创业精英周边环境：斯坦福大学等教育机构为硅谷提供了技术及人才平台优势81第八十一页，共九十九页。美国siliconvalley---发展历程1990--20032003年中至今时间发展动力国防工业、斯坦福大学、仙童公司和IBM的建立个人电脑、通讯、多媒体等相关企业崛起互联网等信息技术的突飞猛进阶段启动期鼎盛发展期衰落期高速发展期人口组成斯坦福大学提供高科技人才创业环境形成大批行业精英进入创业及工作房价圣克拉拉住宅均价上涨到10000$/m2房价达到顶峰地价下跌50%住宅价格暴跌30%商用房产租金下降30%以上，空置率上升37%人口开始流出企业外迁1950-19701970-1990网络经济泡沫崩溃，行业衰退萧条高收入金领阶层形成平稳发展平稳发展82第八十二页，共九十九页。美国siliconvalley区域价值的核心支撑点价值1：舒适的气候、良好的空气质量和优美的自然环境旧金山湾有优越的地理条件，阳光明媚，气候舒适，有“天然空调”之称价值2：充足的高收入客源世界一流高科技研发企业创造出了大批的高收入阶层客户价值3：现代化的配套设施和基础设施(Modernfacilities)价值4：优越的创业环境和氛围大量的投资机构区域形象定位契合高收科技精英：轻松智慧创业精英和专业人才聚集的优越人文氛围83第八十三页，共九十九页。上海张江高科园---基本情况区位：位于上海浦东新区中部交通：距市中心人民广场13公里，距外滩商务区9公里，距上海火车站17公里，地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场占地规模：规划占地25平方公里园区性质：以信息技术、生物医药、技术创新与研发产业为主园区企业：2003年企业总数已达2200多家，投资额达数百亿元，入驻企业有通用、微软、摩托罗拉、东京电子、花旗银行、Sony、联想等研发机构工作人员：企业白领、科研技术人员等周边环境：临近陆家嘴金融区84第八十四页，共九十九页。上海张江高科园---发展历程时间关键举措国家生物医药基地建立软件产业园、银行卡产业园建立、张江药谷形成阶段起步期成熟发展期发展期复旦张江校区启动房地产市场普通公寓房需求较小住宅均价2000以下别墅推向市场/投资投机行为出现/供不应求/住宅均价迅速从3000上涨到6000以自然环境、人文气息、低密度建筑、高品质服务设施为特点，形成张江“硅谷”国际聚居区:普通住宅均价8000形成了生物医药、集成电路和软件三大主导产业1996-1999年2003年至今1999年8月-2002年产业发展99年8月上海市政府开始实施“聚焦张江”的举措，占地1平方公里的技术创新区启动高起点地大量引进国内外的高科技研发机构经济发展——大量外资企业进入，精英人口迅速流入02年税收7.7亿，增长16倍注册企业达3168家从业员工约45000名，平均收入6000-8000元/月85第八十五页，共九十九页。上海张江高科园区域价值的核心支撑点价值1：空气质量、自然环境优于老市区价值5：充足的高收入客源国内外知名企业研发基地入驻吸引了大量高收入的行业精英价值3：完善的服务体系价值4：政府政策的大力支持举全市之力，让政策、财力、技术和人才迅速向张江集结出台了包括外资引进、人才引进及创业孵化等大量优惠政策风险投资、金融服务机构、工商注册代理、一站式审批服务等价值2：现代化的基础设施设施更加现代化、交通规划超前86第八十六页，共九十九页。台湾新竹科学工业园区---基本情况区位：位于台湾新竹市东南侧，台北市西南约70公里处；交通：距桃园中正国际机场55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通过，南北电气化铁路贯穿台湾西部；占地规模：占地770公顷；园区性质：以电子通讯、IT、光电产业等高科技企业为主，包括台积电、明基等大型企业及跨国公司生产基地；入园企业：截至2003年底，累计入园企业370家，总营业额新台币8578亿；园区从业人员：共101832名员工，其中专科以上占67%，大学以上占43%，平均年龄32岁；周边环境：新竹三面环山，拥有壮丽的山景资源；西临台湾海峡，渔港、沙滩与红树林生态休闲区。87第八十七页，共九十九页。台湾新竹工业园---发展历程1980--19831984-19861987-19901990-2003时间关键举措科技引进人才培养科技城设想加入世界科学园区协会及世界研究园会，加强国际合作阶段建设发展期

快速发展期成熟发展期转型期企业45家企业大企业入园370家企业房价90家企业，国际企业及中小企业入园完成区域宽频服务网络/工业园服务中心投入使用150家企业台积电入园88第八十八页，共九十九页。台湾新竹工业园区域价值的核心支撑点价值1：优良的自然环境和人文环境价值5：科技企业及研发机构带业的高知和高消费人群高科技企业的高知员工，保持了区域内旺盛的购房需求价值3：齐备、优质的配套价值4：完善的服务体系紧邻的清华大学、交通大学及工业研究院提供技术支持标准厂房、优质住宅、大型公园、实验中学、绿地等设立联合服务中心，提供一站式服务，科研经费补助等价值2：井井有条的规划主要规划为工业区、住宅休闲区及学校区

区内水电、网路设备等基础设施一应俱全，交通路网不断更新升级89第八十九页，共九十九页。深圳高新技术产业园---基本情况区位：沙河西路以西、滨海大道以北

；交通：距桃园中正国际机场55公里，中山高速公路、北部第二高速公路通过，南北电气化铁路贯穿台湾西部；占地规模：占地11.52平方公里；园区性质：以研发、科技、教育为主要功能，高新区电子信息产品产值占工业总产值的92%；入园企业：世界500强企业有60多家入驻；以中兴、金蝶为首的企业具有超过50%的自主知识产权高新技术产品园区从业人员：共6万余人在此就职；周边环境：积极营造完善的产业生态，激情的人文生态和良好的环境生态。配套住宅区学府区产业区产业区90第九十页，共九十九页。深圳高新技术产业园---发展历程1994--19951997-19981999-20012002至今时间关键举措规划总纲学习探讨/联系高科技企业及大学土地清查与规划/大学研究院建设/招商准备工作虚拟大学园成立/北大生物谷动工/留学生创业园成立/开辟一站式绿色通道阶段孕育期

成长期稳定发展期建设期配套——房价道路、给排水等基础设施建设深圳软件园挂牌竣工办公楼和厂房共34.5万平/孵化器深港产学研综合大楼投入使用91第九十一页，共九十