江苏某商务大厦项目经济与评价

某商务大厦项目经济分析与评价[案例背景]本项目经济分析与评价是一个较成功的案例，某集团公司在该项目开发建设初期突遇金融风暴，房市低迷、价格低走，对该项目投资风险的再分析与评价成为公司决策层的工作之重。我们从项目开发的财务效益角度进行了盈亏平衡和敏感性分析，通过对项目的经济分析与评价，公司决策层调整了策略并以此经济分析与评价对项目开发建设成本实施了有效控制，并对原销售方案予以了调整。现项目建设进展顺利，经济效益和社会效益前景看好。基本情况项目位于**海棠路西、观海路东、海滨大道南，占地28.7亩，总建筑面积76002平方米（其中：地上建筑面积56479平方米，地下建筑面积19523平方米。），建筑高度134米，34层。建成后主要作为办公、商铺、公寓式酒店、高级会所对外销售。根据当今经济危机周期短、振幅大的特点，建设经营期定为2008年—2012年。二、营销方案根据该项目的规划设计，总建筑面积：76002平方米中的56479平方米全部用于销售，地下室488个车位中有390个车位对外出租，其余98个车位自用，房屋销售计划实现2009年10%、2010年20％、2011年40％、2012年30％，地下室车位出租计划实现2009年10％、2010年至2012年各年30％。价格定位：底层及二至四层商铺1.2万元/㎡；六至二十层办公层0.6万元/㎡；二十二至三十二层酒店公寓0.7万元/㎡；高级会所0.8万元/㎡；车位15万元/个。三、成本预测总投资为43681.17万元（详见附表3），其中：1、土地成本：2787.28万元2、开发前期费用：2107.71万元3、主体建筑工程费：22795.34万元4、主体安装工程费：8535.82万元5、室外管网工程费：450万元6、室外景观费：1200万元7、开发间接费：2010万元8、不可预见费：1620万元9、期间费用：2175.02万元四、资金筹措孙本项目师资金来源主要赤包括：自有资犯金、银行贷款筒、预收账款。断按照刷建设经营期浓5古年漫预测翠，具体详见如敌下：茧五、筒财务效益评价近（一）五销售收入和租岸金收入（见附浸表攀1因、附滨表屿2贱）校根据初定的销片售价格和出租遗价格，将房屋付进行预售和对童地下骨室散80较%萝的车位租金预侍收，通过预收负款的方式回笼娘建设资金。考干虑到当前屋房市低迷，销寄售和租金收入鬼从拍200呈9群年算起，销售稿及租金收入总续计俘53,79缎6亚万元，其中：顽房屋销售收最入乳47,94口6诞万元，租金收何入蠢5,85默0艳万元。血（二）恒总成本（见附用表侄3绢）腰项目建设总成身本估算贵为牺43,681丢.1陶7嫌万元，其中：躁开发成守本彩41,506醋.1颜5世万元，期间费换用居2,175.移0锋2顶万元。界（遵三满）杆税金、利润（然见附捕表翁4喉）1．税金怕税金总必计细4,764.羞4房0嗽万元，其中：拜营业税及附哥加督2,985.着6泄8汉万元，税冬率恭5.55游%撒；所得衣税传1,782.眯2剩9哥万元，税史率蔑25锋%抬。撇证2炭．利润护税前利救润辈7,129.培1竞5袜万元，销售毛赠利亭率观23%池;哭税后净利剖润见5,346.伏8断6处万元，销售净枯利集率恐10贷%柴。锈（货四掏）允现金流量分析今（附沿表畜5踏）道绘本报告从全投最资角度编制现哀金流量表，主半要评价指标如恳下：巩财务内部收益飞率物：掀6.86%虑IRR=械i够1殃+NPV趁1剥/(NPV溪1偷+|NPV忌2霞|)*(苍i雀2-男i凯1于)牛=6%+54泳5.03/(泡545.03瘦+|-85.宫51|)*(越7%-6%)职=6.86%诊财务净现值（宋i踪c沿=6剧%俭）颠：苏545.0棵3计万元后NPV裙=览∑彼t=0慧n纷（狼CI+C钞O私）是t面（驱1+i德c梨）牺-t春=-800师0/(1+6量%)-204讨40.05/愿(1+6%)泳2熊+2344.事37/(1+特6%)之3伤+18282披.29/(1它+6%)悦4象+13160朴.25/(1默+6%)茄5雅=545.0绝3徐万元。答投资回收期病：甜4.5皂9谨年尝Pt=涌[狡累计净现金流艺量开始出现正就值的年编份义]-1想+吗上一年累计净份现金流量绝对张值宿/付当年净现金流尤量腰=5-1+|各-7813.仆39|/13遣160.25田=4.5际9迎年。折（子五星）杂不确定性分析盈亏平衡分析罩本项目盈亏平郊衡分析主要算芬出房屋的销售框面积达到多少完时，能使收入余与总支出相抵叨。即销售面狸积劲×任单位平方米售择价乒+饲租金收润入食=惹总成促本迈+席税金。军售价（均价定）参=[柿20000m剥2洞×1200法0春元山/m致2欺+里20139m灭2抗×600婚0断元扮/m跃2雀+舒12090m与2璃×700册0桐元财/m狗2日+河4250m家2巧×800善0兰元矿/m澡2观]/来56479m占2拢=8489.善1铃7苏元森/m川2于根据上式，当把销售面积为丑47420m村2拨【冬(43681障.1壁7骂万板元务×1.055扣5-585嫁0泻万葛元包)/8489森.1答7赠元讲/m秀2献】即占总销售妹面班积蚂84引%瞧时能保持盈亏冲平衡。敏感性分析满可能影响本项环目经济效益的浩主要因素有投芳资、售价等。畜针对项目投资滋的主要评价指普标，分析上述偿因素变化时对捷项目财务效益先的影响，得出最以下敏感性分得析图和敏感性侵分析表。敏感性分析图耀敏感性分析表悦（见附缠表筒6箱～岔1签3膝）宗项目休原方案神总投资悉售价胡+10%粗-10%胡+10%胖-10%吸内部收益率言6.86%饭2.38%瞒11.85%照11.42%识1.92%灿净现值盒ic=6%椒545.03筋万元脉-2539.支2劣7礼万元伯3297.5抵5烫万元茧3397.6即9刷万元奉-2593.稀4取2立万元王投资回收期辟4.5猾9虹年羞4.8皂5谅年闸4.3臂0鞠年浸4.3旅3乞年鞋4.8简8惩年歉（瓜六咐）既投资与收入增拿减利润分析帜投资与收入增心减的敏感性分听析许上述已阐述，肾现本再摘从涨利润角度分析帜：隶原方案税后净崖利类润银5346.8迟6付万元；投资额宗增扶加牛10辽%虫，税后净利润懒为蔽2171.6蕉3绑万元；投资额勉减淡少允10奏%危，税后净利路润丈8078.0顽8岂万元；销售及诞租金收入增垂加尊10井%女，税后净利桐润天8673.7按9痰万元；销售及位租金收入减哲少鞋10爸%主，税后净利宴润产1637.3临7祸万元（详见附蒸表观1盆4足、附馅表催1肠5远）。嗓（搞七座）昌财务效益综合阔分析郊从以上分析，钟本项目的财务畏效益，税前利岭润春7,129.贸1蛋5蛛万元，销售毛廊利申率怒23篇%特；税后净利壳润葵5,346.购8角6辜万减元扣,诉销售净利规率畜10贪%锋；投资内部收伐益率乘为液6.86门%喊；在折现率拖为海6易%辆时，财务净现厕值式为范545.0闭3畏万元；投资回暂收丢期费4.5解9纳年（含建设期拣）。盈亏平衡变点表明，房屋骤售阁出哀84饶%桐方能保本。敏摊感性分析表明般，总投资降啄低扑10断%贿，内部收益率锐为祖11.85截%改；售价提截高到10航%鱼，内部收益率暖为昆11.42%鸭，总投资的敏液感性略大于售诉价的敏感性。六、结论倍从财务效益角佩度分析，项目敬的抗风险能力纵不强个。根据财务效碑益评价及当前钞房市，在项目园开发建设经营颈管理中搂，敲一要注重产品愿设计的优化，乒分析建筑产品静价格的组成要拾素权重，在项鸽目实施过程中处及时掌握各要糟素价格走势，走侧重材料、设