洛阳市某项目策划全案

项目分析项目用地周边环境分析项目土地概况本地块位于洛阳市北入口城郊结合部位。纱厂路立交桥以北，机场路南端。该项目背靠中建二局二公司家属院，紧邻防洪渠，毗邻机场路，东面为烈士陵园及铁道部隧道局家属区，南面为史家屯村。地块呈不规则梯形状，占地37032㎡，建设用地31424㎡，规划绿地11350㎡，机场路至项目用地间为30米宽的绿化带。本项目位置四通八达，向北直行即达牡丹园和机场，向南即到纱厂路立交桥，地理位置优越。项目周边环境状况本地块地处邙山，周围无大型工厂，无工业废气、废水污染的担忧，空气质量优良。附近虽有黎明化工研究院，但其业务主要以设计研究为主，不会对居民健康带来危害。位于本项目对面的烈士陵园环境幽静，空气清新，已成为附近居民晨练的最佳去处。项目前面的规划绿地对提升项目的品质有很好的促进作用。唯一不足的是紧邻的防洪渠河道堵塞、垃圾成堆，渠水断流，但是防洪渠的治理工作已纳入市政规划，不会对项目构成威胁。由于本地块周边大多为居民区，只有东侧机场路的车辆有些噪音，所以噪音污染不重，由于本地块地处城郊结合处，周围安防设施就少，人文环境弱，但由于近期中心血站的兴建，以及机场路两侧绿化的治理，还有郊区房地产开发公司的碧云小区的待建，社会治安和居住环境都会得到近一步改善。项目用地周边市政配套设施状况虽然项目周围有二局二公司家属院这样大型的住宅区，但其完善的社区服务一般设在小区内，而且服务对象是本单位居民，一般不对外服务。史家屯周围虽有医院、饭店、超市等设施，但规模一般不大，档次也不是很高，服务面也不全。稍远一点有几座大型批发市场：食品城、图书城以及锦远商贸城。文化教育方面有市警校、市卫校、二局二公司中小学。医疗卫生方面有二局二公司医院的隧道局中心医院。但娱乐设施、运动场所、生活服务等设施欠缺。区域房地产市场现状及发展趋势1、区域房地产市场概况项目所在区域现有楼盘近十家，其中经济适用房一家，其余均为低档商品住宅，随着该地区房地产市场规模的扩大，楼盘的不断增加，以及周围生活环境、自然环境污染状况和教育条件的改善，选择在该地区置业的消费群体也会相应地增加。所以，选择在该地区做项目，其前景和市场潜力都是比较广阔的。2、区域竞争楼盘分析从该地区住宅情况来看，建筑形式均为多层商品住宅，价格在980～1200元/㎡的项目较多，如：三鑫小区、润鑫嘉园等。本项目的直接竞争楼盘是美好家园（其绿化率达到36%以上），目前正在进行地基处理，销售方面已经开始内部认购，其价位及市场定位经调查暂无确定，但其规划布置上看与本项目相差无已。要在此基础上抢占市场，只能在物业配套、物业管理、营销推广上加大力度。另外，位于建华玻璃厂附近，占地近70亩的“润鑫嘉园”与聚客隆家电市场对面的“三鑫小区”将会使本项目丢失一部份客源。3、区域住宅总体供求现状据调查，该区域购房阶层主要以中青年为主。30～50岁的市民欲购房者占总数的35%，其中，二次置业者群，占55%。该地区房地产市场上无适合的商品住宅，也没有一个在楼盘品质、户型设计、物业配套、绿化、景观等各方面都有较高标准的楼盘项目。所以，市场供给情况与市场需求不相符。此外，项目所在地房地产市场属于未被大量开发的地段，有很乐观的市场消费潜力等待被发掘。调查结果表明，项目所在地有很强烈的房地产消费倾向。土地SWOT分析项目地块的优势A、项目地段位于郊区，环境幽静、空气清新，适合发展居住小区。B、该区目前无大的开发商进驻。窃C位、项目周边在间建项目较多，节会造成周边土搁地大幅增值。芳项目推广时应底宣传项目的增豪值作用，形成螺分期开发、初载期低价入市思材路，形成增值剥空间，营造小屠区人气，后期据逐渐价格攀升惠，随项目自身穗条件的日益完腊备，以及各方奇面的进一步到甲位而增加价格皂，以拉动二期惊销售。故项目地块的劣抄势炎A佩、项目地周围吹配套设施不足倦，会对生活带深来不便。绑B扩、项目地段仅宰有肌5缓1钉路公共汽车经萌过，交通有待串进一步改善，彩随着项目的规俩模发展勿,揉应设置一条专首线直通火车站灭。疤C兰、项目毗邻防鲁洪渠，政府在框近期内不会有从大的动作对其西进行治理，会杆给项目造成一健定的负面影响冤。休D妥、邙岭立交桥费至项目所在地朗，坡度较大。穷E竞、项目在市民津心中属偏远地借段，难以吸引怠市场关注。傍F万、缺乏明显的蒸景观环境优势侨。傅G假、消费者凝有燃“胜生在苏杭，葬僵在北怀邙滴”月的心理阴影。犹项目地块的机岔会点看A将、洛阳市的房湿地产开发不充误分，营销手段恳相对落后。餐B荷、洛阳市的二暑手房市场激活约蓄势待发。萄C捞、该区域的地苍价，造价较低俭，有利于开发尼企业的成本控山制。身F沟、自然环境有置拓展空间，周寿边各物业的完敏善将带来土地石升值空间。蛙E扫、该区域无水谦准较高的住宅平，居民选择空只间较小，决定裙了该地块成为良安居置业的首捆选，房地产需肆求量将逐步增院长。凡G钥、附近几大商壤贸城的商户将辛是一大客源群登。演H程、迎合市瓦民序“恶返璞归失真网”开向往田园生活棉的追求。予项目地块的威持胁及困难点。叠A牌、区位条件不店佳。母B川、市政基础设懒施较差，将导漫致工程费用加饼大，建筑费用低成本上升。吉C烘、区域内房地护产市场远未形作成热烈互动的梯局面。位D远、开发公司的缎知名度不高，商没有形成品牌偷效应。忧E掩、项目位于城目郊结合部，社材会治安有待改抢善。戴第二啄章悲为检项目定位一、市场分析衰1片、区域整体市疫场特点繁200层0摧年洛阳房地产灶市场在房改政楼策落实、银行漂按揭放宽的影何响下，呈现异勒常火爆的势头棋，市场出现了搬明显变化。养地段不再是居青民置业考虑的季主要因素。能居民购房呈现哨出对新颖的小州区景观、环境扁和优惠价格的想关注程度已超遵过了对原有生须活方式追求的蜓趋势。匠换房者和二次青置业者成为主普要的购买群体抗。肾以上变化表明舞洛阳房地产市霜场已由传统的蛛计划经济格局咸向新兴的市场驶经济格局转变碰。这一转变的物明显特点是购途买群体由以首浪次置业为主转党变为以二次置木业为主。而新饭格局的发展特团征是由新颖时要尚的高品质楼顽盘引领市场潮倾流的展。崖2园、新兴市场的磁发展规律桨根黎据项“林***项策强划鲁”屋实际操作经验煎，新兴市场一塔般具有以下特钓点：圾旧有市场沉积凭了足够的购买震力后突然启动替市场的启动是猾由高品质、高诉价位的楼盘带押动的。家市场的发展是搁由新颖时尚的僵楼盘引领潮流扎的。忌市场的高速增抵长一般维绣持好2淘～卷3济年，在市场整疲体素质提高后驶进入平稳发展源期。演不断创新的宣闲传推广手段是韵维持市场热度栗，促进市场高包速增长的重要基基础。在新兴咽的市场中，只枪有具备创新概尺念的高品质楼慕盘才能迅速得庸到市场的追捧被，取得理想的攻业绩。因此，皂***索策划认为本项练目必须在不断抵创截新中抢得市场剧先机，出奇制摸胜，否则将难揭以在众多竞争圆对手中脱颖而桃出。砍3雷、竞争环境分啄析鹿从去年及今年挨一季度的情况贸，可以预近测末200虾2欲年住宅供应量票不会小材于拾50000胞0佩㎡。目前，和轿本项目同档次赴的住宅小区很蔽少，如果排除途地域性背，味200插1乖年未卖的楼盘苗，当年下半年脊及维200存2梦年将要开工的拴住宅楼盘将与沈本项目争夺客摧源。课4改、销售风险分泡析幻A么、价格：价格壁是洛阳地区购没房者相对敏感神的因素，周边炕在友98南0臣元痰～繁120日0三元之间的低价形商品房，将会鞠对我们造成一幻定的冲击。滩B米、人气：项目射所在地区的企参业如：中建二爬局二公司、黎稀明化工院和铁汗道部隧道局等趁与地方相对隔准绝，人口中的住绝大部分住房线是由企业解决缝的，加上本地尾区经济发展慢吊，房地产市场池较冷清。兰5扑、项目价格建蜘议筋宜将本项目的赴总价位作为考轮虑重点，吸纳喝客源、聚集人医气。主力房定享位在总议价速8狐～荐1岗5田万元以内。（安按揭交以评2欢0燥年征7咬成，均价钻按油110蔽0视元炭/究㎡挖房屋总价（万释元）缠首付（万元）落月供（元）拥面积（㎡）纵比例疑（甜%锡）脖8值2估．裁7疫220还7植0孙～屠80鼓5%饶1怨0份～延15菜3规～溜5猴30跌0邀～芝420敬9痕0斗～猛110旅80%窗1裂5削～忌20征4蹦．项6再～感6旷44懒0瓣～仿590领12横0侮～歉140论15%6、顾客定位咽顾客来源芝：肝1胖）公司职员及砍企业职工，特缺别是将要结婚扭的。瓶2炸）项目所在地萝周边的商务人州士，和做生意蚂的小业主。孟3械）项目所在地粗周边企业的中卵高层干部。驼4删）市区其他成凤员。陵顾客家庭月收筋入武：最150危0冰元以上，已有诉资倦金口3盼万元以上。魔顾客特征：注并重生活品质，冬有一定的文化膨修养，热爱自夺然、喜爱旅游适、喜爱读书看碎报。劈顾客范围：道宗北地缎区矛60链%鸽，本市其他地饰区与30雪%筋，外灭地售10%龄叉。沿数据支持：以繁一个上班族为泉例，从其大学纺毕业参加工作怠起到准备结婚蹄约寸5艳～停7牢年时间，假定熊年存列款苹800寻0培元，到买房时新应该至少吗有你5里～洽6麻万元，选择按控揭，月晋供宏30山0抗元左右，是不膛会影响日常生域活的，在洛阳晨能拿刻出轻3绣～物5荣万元买房的消福费者为数不少笋。目前，洛阳忍市居民的购房悄意识已被唤醒典，对房屋的需姥要已不再仅限妄于居住的功能泄，还必须满足检人们追求生活盈高品质的需要多。房屋面积调在饱8阴0抽～锈12袍0筛㎡为益，户型趴要达到二室二析厅二卫或三室沃二厅二卫，总驴房价控制唤在锐8劈～模1首5州万元左右。二、项目定位遗1潮、项目整体定滑位汇【高档次低价余位的自然主义妻生态社区】纲项目特征烘：拥有如画的陷景色，宁静的亿环境、高雅时篮尚的文化格调稠，新颖别致的宵花园广场，以危及小区配套完李善的物业管理效。馒区域定位：性以项目所在地脉周边为主，辐乐射其他地区。争主力客户群：盗洛阳市白领阶杠级，项目周边托商业人士及周崖边企业职工。绣功能定位邪：满足中低档捧需求。辈建筑风格梳：浪漫且简约朗、时尚的现代覆风格。滤2况、项目自身条殊件优劣势分析巴A贵、优势：自然优环境优美，规稼划设计理念超凶前，一期工程雅的开发为二期锯销售作有力的榴铺垫以及全程挣营销思想的贯顽彻。篇B膛、劣势：地块速不规划，地势朵高低不平，部玉分地域会有限族高要求，交通铜方面（心理距爽离较远）；没尺有形成一定的失文化氛围，市赔政配套不完善威，该地区在洛诸阳市民的心中昌印象不佳。防腿洪渠没有得到圈及时有效的治现理。熟C脉、转化劣势的吴建议酬针对地块不规申则的劣势，采斯取建筑形态多减样化、小组团受和谐分布的手瓜段。吵针对地势高低懂不平的劣势，蓄采取下沉式或桑上浮式的风格祸并有机结合。德单体底层采用惕架空或通透的愁形式（形成独徒特且无法模仿爹的风格和品味决）。悠针对部分地域叼有限高的要求馋，部分建筑形补态上采取跌落渐式爸尊汤莫格局，底层可洲根据地势的高匙低不平添加回痰廊、阶梯等来观过渡（形成项披目个性化的具者体体现）。吼针对交通方面哥（心理距离较肉远）的劣势，嫂采取开狐通左“努花榴凉敏倡纺朋园巴避士惭”蕉专线。（一方负面消除人耐们冲“这心理因蜓素饭”矛的影响，一方糖面物业管理提腐前介入，通过颜物业服务来体贸现公司的综合涛素质）蛙导入社区开放跑精神与邻里交苗往等文化精髓毒，提供完善的响物业配套。崇从宣传推广上吴改变人们对项奉目所在地的印比象。西3糟、户型比例设鼻计议户型编预号驶爆嫂户项型狸帖否销售面积（㎡第）蝇逆今比例谣A拔专剃二室一厅一童卫叫7捡0挎～厕80赌挑5%较B核狸肺二室二厅一预卫粗9春0歌～侨100被粥40%浸C与钟炉三室二厅二因卫帝9贱0网～昌110念肥30%扶D天蚊伤三室二厅二裕卫夺11赔0劈～劳120果2萌0%阁E父凶抽三室二厅二礼卫寸12移0繁～埋140睡5且%三、定价策略定价原则黎遵守市场规律学，以需求导向瑞为主。努注重企业长期晌利润，为项目居开发，营销策史略服务。价格测定贱市场比较法：妙根据亦***捉策划公司的市鞠场调查，与本竖项目同地区，冠同档次的物业觉比较，综合各漂方面的因素，残前景策划公司掘认为本项目的丰核心均价应衡为宅108慨0焰元候/斧㎡保认知价值定价恶法况根据目前的市恨场状况，项目挽的心理认知价盾值朝为创90恢0不元遵/顿㎡，成功品牌掉营销的实施，旱可使其提爬高炊20抛%摇左右，所以在旱营销战略、战犁术的合理制定您与实施的前提勺下，本项目的筝均价应须为舟90乘0镇元会×120%=诉108早0锋元。价格策略A、低开高走耽***花策划公司建议翁在项目准备期冈，即开始内部枯认购，以较低肥的入市价格吸耳纳客户，加快钳资金回收，同辜时具有炒作空洒间，让先购先蹈住者物业升值黑，建议开盘基末价蛙为众98款0笔元陆/就㎡。根据市场抓反应，并根据柄实际的认购情愚况，确定提升哀比例。内部认程购基价恭为错95朗0拘元励/俭㎡，便于尽快兰回收资金。根裕据市场购买量晒的情况，再决流定基价的提升医情况。B、增减系数笛基价：以底层旦为标准壁：国110夹0鄙元扣/昆㎡号楼层增减系数竹：二层草＋棕10汁0呢元您埋塘晶唇三层挂＋议20期0箱元妇瞒瞒客四层弦＋系10阳0狸元何血瞎句饥五层评＋怀0问元姜航叶妈雪六层晨－史17代0椒元幸搭毕丝鼓七层平－利35奏0旬元灌六层与七层价勤格较低，目的壁在于控制总价蒸，增加客户选份择本项目的机哭率。一般来讲骄，六、七层难漂卖，因此，只挎有较低的价格矮来鼓励消费者些购买这两层，脊那么，后续资盏金就不成问题子了。C、付款方式刃初步推出三种蹦付款方式（折堂扣幅度有待研贝究）丛一次性付款（选优流惠甩5傻%具）扎分期付款（不写优惠）肌银行按揭（优取惠临3兆%窗）D、优惠条款预售优惠内部认购优惠演高级知识份子搜优惠（包括有杯突出贡献的各丢界人士）躬四、项目调查紧报告坟为了清晰的了玻解当前的道北现地区的购房需穿求情况，为堪***磁置业有限公司眠提供有力的调毕查支持，洛阳趁***阅营销策划有限形公司组织了本驶次调查活动。东调查时间帖：杆200置0厨年务4楚例月上旬们调查地点：项博目所在地区居晓民，周边图书蓝城、食品城、园锦远商贸城及穿其他居民骤调查方式：随删机抽样叹有效样本量兼：啄156调查目的挂调查目的具体允化为：崭了解目前商品税房住宅买家与绘潜在客户的基旦本情况。订了解购房者对踢住宅的基本需吉求。艳探索购房者对其媒体接触情况捆。蕉研究购房者对沫媒体的接触情唱况。可（一）战调查对象的具匆体情况年龄阶段阔在膜15良6碗位受访者中，腿以排3啦0售～川5音0忆岁的为主体，庆占到缘了她80.9盆%碰；其次叉是岔3皂0聋岁以下的年轻究人，椅占全19铸%行；历5品5冤岁以上肠占羞7.1%猫嫌。据交叉统计执，在近期内（袍一年内）就准歪备购房的人士侄中露，榴3罚0说岁以下的年青安人枕占需2.3销%蹲；在一年以上循准备购房人士尽中吗，域3扯0盾～忍5系5隐岁的较多，上东升到沉了局80.9%灾椅，在近期〈一货年内〉准备购芦房的塑占巴16.7%膜幸。由于不同阶勿段的经济的承籍受能力不同，反目前，实际购非房者的年龄多池在目3闻0挽～举5栋0牧岁之间。职业类别碗在给出的五个百职业中，国家慈公务员与金融贡业平分秋色，闷各适占分14.3%列疾；工厂行业与讲其他行业各浴占行21.4谈%么；市场与销售缩行业占的比最幕大，壶占季30%高泥。收入状况志在乖15疯6萌位受访者中，轿家庭月收匪入予200延0薯元以下的占能有盲52.4扯%陷；鄙200稠0感～养300授0浊元的复占赚31%任萍；韵300刊0键～影500来0狡元的尿占成11.9%遗躺；陡500准0戒元以上的肆占趟4.8%牌伯。住房情况取对现有住房是厘否拥有产权划闸分，有房户〈惭包括房改房、蜂买的商品房和替私宅〉拦占螺65.8录%在；当问及对现猜有住房的满意例程度这一问题抚时，有章近差60昏%始以上的人回答向不满意，这意闭味着当前商品放住宅市场上的描二次置业者为具数不少，有四历成以上的购房鉴者将是二次置欠业甚至多次置饱业。结论提示栏目前，道北地仅区的商品住宅测市场上购房者含以歪3割0勒～横5更0肉岁的年龄阶段川为主体；购房惑人士来自企业胞、自由职业者萌居多；首次置峡业与二次置业米人数爷为浪6窄：指4洁，居民置业需滴求较强烈。家势庭月收入偏低佩，特别表现在侦项目所在地东没西周边地区，肥但不排除受访亦者对调查员的齿防备心理。局（二）将购房基本需求购房时间吓在接受调查的付确军15当6弓位中，计划在思一年内购房的序占裙16.7%宁就，计划在一年既以上购房的人拜士卷占用83.5%纵忽，有购房需求德但不确定何时季的龙占窗12%幅吼。由于一些不虹能确定购房时扑间的人是因为貌准备二次置业描，他们并非缺跌乏购买力，而如是在等待合适之的房屋与适当忆的时机，因此蛾，实际上在近量期内，只要有抗适应需求的住其宅，受访者中扎近六成以上的蚕购买意向明确削。购房用途跪购房者买房的棍用途勿庸置疑扇当然是以自住押为多，占磁了杂83.3槽%丹（其中为围了减“貌住的更舒馒服秃”旦的构占吓57.9肤%观）；和老人一馆起住的卫占鞠7搁%维；给孩子买房岔的毒占霉2颤%馅；放租的几乎脑为煎0皂塘。购房区域坝在此次调查活渴动中，西工区辽是居民最为青锅睐的区域，龄占丛59.5%归辽，而愿意在西禾工区道北地区谢购房的葬占够69.5%厌悄；涧西区昂为剂14.3%极粘；老城区和廛齐河区的受选率壶为播0写胁。购房户型航在调查活动中棚，选择二室二摧厅的致占慈40.5%磨峰，三室二厅的幼占少38.1%腊棒，二室一厅获占涛21.1%洞膜。络当问伏及麦“惜您计划购买多惧大面积的住房悠时烤”过，等45.2派%硬的人选择顷了哀8毁0鞋～俯10枝0饮㎡茂；杰42.9朋%痒的选教择稼10栗0钉～谷12麻0逝㎡必；消14邮%验的人选择晋了趁6叉0什～厌8于0稍㎡痰；寻4.7绸%磁的人选择使了充12炸0有～骡15歉0参㎡堂；面15像0荣㎡以上的受选披率亦为男0锣；按小、中、惕大来分逆，觉8势0哲㎡以下的小户荡型的合计受选伐率炸为反18飞%触；怒8替0膨～量12却0窝㎡的中等户型办为想87进%点；下12晶0犹㎡以上大户型漠的受先率几乎堆为汉0河寿。房价接受能力即目前，该地区货居民对住宅总谎价的心理承受盯价主要乡在率1但0义～报1皮3芝万元以内，饼42.9朵%送的受访者购房谋预算支出窜在须1费3叼万元以内指。诉1幼3要～茂1未5锦万元的术占详21.4%践领，虽1怒5锋万元以上的仅匹占更4.7泼%殊；迎而碍1抚0呢万元以下的占拍到风了折31%扶暖。幕在对购房付款唯方式的选择上悔，密35.7揪%责的人准备采用扬一次性付款方榨式买房云；遮23.8蛋%错的人采用分期智付款方式买房描；而按揭贷款失作为新的付款厦方式，逐渐被橡人们接受，受专选率占到否了他50抵%森情况。结论提示伟停奥最弄亿交索垂犹菜赖怀才在喷狭加陵阿霜街逮途全养愚袜车锹辱袋于是悬秧矿臂良畅吵晚选型遵腰骂纺鹰考弯惩兄恐腔禁茄价棍信钓姑灾挽（三）虏购房具体偏好住房类型案愿意购买的住冈房类型仍以多锋层为主，占到侄了抹78.6概%骨；高层与小户拾型的受选率分盈别拔为厅2列%闭和堂14.3%咽垦。消费者对错咽层的喜好有所产增加，掏占趣54.8%得陶；普通平层的堆受选率也占到枣了盘47.6蝴%挎；复式与其他拨的受选率白为原0劳垂。厅房面积分布丘对于所购的住勺房烘，洽54.8软%资要求客厅越大热越好，卧房够裕用即可烦；冈40.5境%事的人则认为卧项房应尽量宽敞爷舒南服步,肠客餐厅够用即环可；在对于厨厅房和卫生间这拉一问题上杨，碑38.1梅%唇的人士认为厨非房和卫生间够师用即范可耗;链也晨有酿50愁%妖的人选择了厨象房和卫生间应饿尽量大。对阳台的要求想关于人们对住象宅阳台的要求绢，瓣***瑞策划公司设置夹了三方面的选难项：一是希望强有几个阳台，绞二是对阳台的诉朝向要求，三爬是阳台是否要抓封闭。订调查统计发现矮，融71.3熟%沉的人希望有两厚个阳戒台喷,14.9浑%队的人认为一个快阳台即恼可满足要岗求恭.米关于阳台的朝诸向拾,拐认为阳台要南规北各一个的珠占降69.4%寇猛，另撑有卫18葛%掠的认为阳台宜凳朝南，傲有掌9.6菊%辫的人认为阳台德朝向无所谓。驱关于阳台是不骄封闭的问题烈，豆47.6幅%庄的人认为要将惠阳台封闭起来想，但羽有伍42.9岂%铲的人认为阳台雄为落地式玻堵璃拉,怜敞开来眺望风膊景途,幅亲近自然为搏好魔;忧另叔有牛9辱%古的人选择了传负统式。物业配套设施呈从调查中可以份看出，居民在似购房时，对物搏业配套设施，脊首先考虑到安左全问题，占法了浊71.4禾%刚；对小区绿化辞及建筑小品的仙要求焦占待45.2枣%槽；清洁和医疗侧的要求分别蹈为患14.3确%改；暖气和宽带粥的要求各劣占解2%苏尼。结论提示脖在调查中，征***映策划公司就目豆前购房者对住竹宅的一些具体允而细微的偏好吊及需求进行了浙了解。在平面启类型方面，错检层与普通平层反的受选率最大聋；在户型内部堡的面积划分上她表现为：客厅述与卧房不求过赔大，但求面积薯合理搭配；厨恒房与卫生间的奴面积则是萝卜史青菜，各有所哈爱；物业配套撇上则表现为安射全性与绿化率像。如能将以上壁结果与目前的辈市场供应状况指相结合，将有旺助于开发商有妥效地判断供需耀之间可能有的刻差距和不平衡幅。媒体接触情况啊了解售房信息激的途径拣调查显示出报叼纸是居民了解每售房信息的主帆要途径称占咽67.6鬼%羊，网络呆占性11.7深%席，念有弄8.4倾%常的人选眯择隆“客自己欧找熟”饼、渴“立亲朋介雷绍询”丈和谅“蹄中介公战司馒”帝分别孩占叙5.5乡%偿和梨0.8%服俗。彻常看的本地报梳纸块受访者亮在联“榜经常看的报扣纸筒”主中，选择洛阳凡晚报的教占添95.2%办准，洛阳日报维占赖33.3凉%而，大河报泛占剖40.5尘%懒，广播电视报拖占芹14.3发%庄有。结论提示座消费者获取房斧地产信息的渠界道是多样的，旁开发商应根据钓项目特点和目叶标顾客群的不岔同而选取不同孙的媒体组合。惭就目前来讲，强购房信息仍主偿要来源于报纸锅，洛阳晚报和姜洛阳日报作为会本地报纸，拥辈有较多受众。淹五、项目开发末程序建议到不论何种开发逝形式，建议本须着鞠“吨先造景，后建牵房睡”详的原则，或碑者隶“舍景搁房积”斩同步的原则。载无论采取何种滋开发方式，都倾要从保护卖点筋方面入手，逐洁步发掘，使项才目不论进行到党哪个阶段，都单有文章可做。调应和市场的大酱方向、大趋势忧。架一定要先行建香造样板房。耍布局方面：努胳力结合地势，麦使上浮式与下鸟沉式有机结合梢。伙立面风格：后捞现代简约风格往与浪漫主义的悼融合。乖户型：市场领谦先地位的目标渔。精将卖点有力的汉发掘，逐步推张出。摄户型设计：注冒意使用率的问介题，将厅房等膝面积的比例关凑系梅萄款晒财有机确定。辣第三纲章黄武项目形象策划项目名称提案逢1厚、确立名称原巾则糠在项目的推广废过程中，项目鹰名称是极为关领键的环节。项故目名称是项目跟所有优势的集割合，也是项目叛推广主题的精袋华集萃，不仅耀对项目本身，骨而且对开发商压品牌的树立起商着不可替代的宿作用。斜确立名称的角尤度：匠大气，体现项音目定位者好听、好记，望朗朗上口辞体现项目绿色唯、亲水的优势即体现开发商实片力与品牌可延续性违经拌***砍策划对其命名刮的反复讨论，茅通过对项目与丘卖点的多次整话合，最终确定楼为：【大***跨】弓【定***高】跟描绘了新现代宇主义建筑风格课与自然生态的你和谐统一。字叼意简单明了，窃亲切大气，音惕律铿锵有力，讨易读易记携。蹦“敌***湿”梳体现了项目临督水、绿化的优蜡势贞；肝“跑***殖”糊即阳光之意。汪亲切、现代、欢时尚。体现了择项目的健康、踪活力以及新颖搅、高雅的生活咱概念。乖而劣“竖***挤”爸字，体现了项逃目规模，在音劲律上更有力，享突出了项目的奶气势。牢二、项目各栋密名称提案基本原则桑各栋要有内在酸联系，风格统迷一，通过简约绕、时尚的手法饼，突出项目亲盏水、绿色、文摸化的特点百各栋名称要有宵一定的连续性盐项目名称优美祖、动听、有韵老味基本思路米符合目标市场寻定位岭在突出项目亲原水、绿色、文兔化的前提下，粮与映***聋的名称及产品助定位，有一定泛的联系各栋名称提案昆***快项目名称确定磨后，根据本项父目所确定的市搅场定位，建筑眉风格及其所倡浙导的社区文化招，就有划关忧“狱***剂”装的各栋名称形饲成提案。笨吟营月还锈B括、品锯风善塔C狐、听废蝉灭观D杀、闻绞莺躲遮E粮、沉攻香送搁F埋、凝咬眉茅浓G胸、和弓柳仰勒H负、画钩晴辅罗I寺、润嫩荷熔桨J滨、惜咬晨扔饼K嚷、唤颂青嘴寻L现、折菠梅忍灰M味、知兰海项目园林形象特设计劈主题思想：栗以填“燥享受生活新概报念计”矩为主线，贯穿蒸全区。各景观葱均有各自的主刊题思想但又全牢部统一器在被“妄享受生活新概幅念况”堆这一前提下。际碧水没园酿—握—侧生活的健康（淡中心花园）禽A捉、临近防洪渠这，风景这边独献好，空气新鲜泊，适合晨练及犯儿童娱乐。动B僵、为使老年人博和儿童年生活凉方便，地面要灵非常平整。恒C诉、中心花园增邪设跟“配阳光飞坊瀑惊”斥，正对人行入演口处与车行入谣口。撤D邻、该主题园内孝建筑小品要有础力度，有劲感廉，如：正在跳唤跃的体操运动崖员，乒乓球与溜球拍等构思。眼E赞、以小品雕塑享和园林景观造鹿型以实际运动愤器械为主要表事现手法。械F锁、主题园内设揉休息桌椅。衔水云抛间品—盯—您生活的文化段A慕、体现文化所团包含的体育、它美术、音乐、丛科技等内容。收B搭、如：利用抽蹦象的石制音符落，石制翻页大煌辞海、四大发惠明等作小品，美体现文化意境均。匹3唉、阳光激里股—估—戚生活的现代宜A邀、体胁现僻2甚1肤世纪的现代生耳活及现代化的姓感受和快节奏梦的生活方式。债B刘、利用现代感拣十足的建筑小集品，如：抽象满的水滴造型，乒体现现代化气煎息。架C届、园林设计要风与其它主题园斜有所区分，是绣与小品、喷泉梁融为一体的现修代化园林。卡4胆、小城故抚事炊—踏—慢生活的温馨。启A类、运用生动的带建筑小品体现疾快乐、祥和的率生活情愫，如努：老人陪孙子诵放风筝等。让建造温馨的园飘林景观，如：票利用小桥流水偏，小木屋等体潮现温馨情怀。糖四大景区各有锣突出主题，充阻分利用建筑小资品，园林设计续等手法，体现电生活的意境，习突出生活品质挥，构成项目整争体思键想断—腰—必享受生活新概吴念。汤5愚、龟确立项目标志从项目标志设计参思想A、设计原则制※作简洁、明快、诞醒目、易识别辱，易用于整雾个溜V键I窑系统烦※签体现项目现代敞感、项目特征脚※勿体现项目名称葬及特点青※锐与其它项目标借识无雷同感龙※阴要有现代感、袍动感B、设计理念防对于一个新项消目而言，入市宏之时的形象建棒设其实就是实录施品牌建设，乱或许在开发商削眼里，品牌即隆意味着项目展绍示并得到大众袍许可，而在于硬创意表现人员蹲眼中，它意味钩着一种文化内绿涵和个性风格苍。塑当项目形象标追志映入广大受霞众视觉范围的锹时候，标志的申外观造型、标嫁准色彩以及项变目名称，将成臂为受众对此项傍目的第一印象昆，因此，无论糠是标志造型，寿还是标准色彩踪，或是项目名危称，都必须具佛备独特的风格恭和个性，使受础众过目难忘，鞠其实，当人们绍看到一个标志页的时候，首先浪看到的是它的毯造型，其次是射项目名称，并顶从其中去感受尾和领会项目的步档次，可信度卖以及开发商的却实力等。6、标志释义钓此标志独特、平简约，线条明牵朗且富有韵律狐，能充分体现逆项目的市场定废位与其他地产贱标识有着强烈雷反差，内涵丰厚富，形态完美津。键标志上半部为距绿色的螺旋歇状匀9访字，代表了项侮目所倡导顽的屑2幼1摔世纪居住的九动大趋势，选用板绿色则充分体迫现本项目的市优场定位，即绿帮色、健康，并湖寓意项目所倡违导湾的熔“敞享受生活新概坝念灵”灵的居住理念。秋标志下半部为搞蓝色的三灭条不规则水纹黑形状，分别代绘表了蓝天、白旺云和水，充分训体现出本项目询亲水以及立体茫园林景观绿化遣优势。困整个标志给广歼大受众的第一紧感觉是与项目亿名称能联系在过一起，其次，缓它代表着一片况宽容、安宁、妻祥和的净土，仁那里有绿树、键草坪、阳光和盲水，是明朗、塞安然、闲逸、辽知足、宁静和窗谐的体现。匹四结、确立项担目耕V屋I轧系统臂1盆、确立项直目宣V燥I榜系统总体思想中作为现代型的蜜房产开发企业趋，在市场竞争覆日趋激烈的情亚况下，要提升亭公司的知名度夜，继而提高公盟司美誉度，树禽立上***鱼置业有限公司拌的良好形象，遵最有效的方法嘴是导肾入昂“解企业形象识别触系盐统捏”摄即毅CI绣S青，它包痒括脑M横I选（企业理念识屈别系统罩）责B司I寿（企业行为识炼别系统）锦、付V敞I披（企业识别系珍统），切而描CI凭S房中最易被公众原记住的就是企候业外在形象的铺表现，键即附V攀I堆。俊2何、尼确立项许目壳V林I威系统的效益辅根据国际设计转工业协会的统辰计资料表明确狐，企业膏在族C诵I清等方面投盾入驻1乐美元将得到场陡３８０美元以尺上的回报。因纲此，为了使开偏发商在公众心锤中树立良好形骆象。静***族策划公司站在贯战略的角度，春考虑实际投入扁产出比，认厘为讯V阁I草设计制作将会暮是企业的无形妙资产，给企业丙带来经济效益吼，提高企业市昆场竞争力。倒※瑞有利于市场推冬广、树立品牌植形象兄※钉提升企业及项符目知名度侍※白提高广告效果贺※桐统一设计风格为，节省制作成汽本，提高工作叔效率滔※共树立开发商专纤业市场运作的直形象累※六有利于消费者锯认知项目，有追利于销售工作荣的开展庆五隆、项苦目惜V蝇I泪系统内容基础部分疏A完、项目标催志柜浴B屡、标准字发体睬在C疫、标准色应用部分剩证件类：员工好工作卡、业主控证、车辆出入扮证、胸徽、临准时出入证、业爱主保修卡洗文具类：标准坝信笺、档案袋汗、公文夹、意裳见本、资料袋爬、物业管理薄棚招牌、标识类牲：项目指示牌销、户外广告牌暮宣传广告类：披广告宣传单、舞入住通知单、潮售楼书、门楣梳标牌、住宅说拴明书、彩旗样狐式、售楼合同猜样式、售楼价储目表、质量保疏证卡着纪念物、礼品寨类：手提袋、宝匙扣、打火机抓、纪念伞、纪填念杯、太阳帽蛮服务类：管理为人员制服、销愤售代表制服、拢清洁工服、水嚼电工服、保安滩服胞日常用品类：垂烟灰缸、茶杯扇、举报箱、建碗议箱当广告应用：报阔纸广告、路牌冠广告、印刷品紧广告所用部分笨帐票类：管理羞费等收据样式突、付款通知单岔交通工具类：生花园巴士、工竞具车等箩六、工地环境支形象企划拴工地环境包装趣的目的辨工地是消费者墨了解开发商实毒力、产品质量额、公司形象及贡工程进度最直孝观的地方，将判整个工地现场闭，根据建筑施垮工的进程和环享境特色进行包缴装，包装强调湾项目的特色，阿使消费者对项纱目有一个整体匙良好的视觉形嗓象，并且营造毙销售气氛。岸工地环境包装先手段葵工地路牌：表迈明物业的名称则、位置并直接隔与工地形象相矮关联挽工地围墙：表成明发展商的专肝业性、项目名惠称及标识凤工地批示牌：衡体现发展商的铲细致与周到的恳服务，体现专拨业性盯工地环境的阶暗段性包装计划蒸料汉整个工地环境买包装设计分为送三个阶段实施测，分别为：入呢主工地前期阶垒段、施工销售巩阶段、收尾阶壮段。始具包装策略如势下：雨入主工地前期舟阶段策略鸡此阶段主要体竖现物业名称、揭发展商名称、扑公司及项目标泪识以及形象宣救传为主，表现止手法为工地广差告牌，工地广蜘告牌可以自定率，选择工地周拴边较好的位置紧、设立面积较书大的广告牌，艳以体现项目的暖整体规划、规完模、主题、名权称及售楼电话约为主，让消费淡者认知项目。伶施工销售阶段象策略重此分阶段进入乏正式施工且销旁售期、消费者易经常来往售楼羡处与工地，因掌此售楼处与工肃地的形象致关游重要。燥表现手法为各怖种公告牌、致富歉牌、施工进所度牌、指示牌阴、小区入口设侍立欢迎牌，带备有标识的抽象裕建筑小品，应歪切合楼盘主题弊与定位。挂在工地入口处跌设立施工进度冻板：荡本项目已建泛至瓶扣倦裕层崖昆灯预计还有稼骗档完工慧各种指示牌要飞开头新颖，提叹醒消费者注意乒某此注意事项娃等指示牌，展冲示发展商的细柜心与诚意灰要丝“愤于细微处见精披神日“好。章警示牌的制作叶和设计要与众督不同，问语要启温柔、如：查***似置业全体员工荒提醒您注意安瓣全附开工、开盘等农阶段，项目周书边的道路，两土边都要设置宣呆传旗帜，内容底主要为楼盘名影称及标识和主野题。收尾阶段拔铲盆项目已竣工，来部分业主已经翻入住，但还有残部分单位没有胀售出，此阶段衰的包装重在促脾销与项目整体疑形象，可树立打入住率广告牌庄，将销控表做粮大，吸引潜在胶买家，路灯、周垃圾箱等物的雹位置、造型要内别致。播谷号以上三个阶段浇首尾相联，贯匠穿整个营销过醒程，利用对工收地环境的包装寻，展示项目特卷点、公司形象拆、施工形象、灶扩大开发商知绣名度，使该项绩目的品牌步步独进入消费者内福心，从而最后姑实现品牌效应侦，为开发商的逮下一步发展附奠定坚实的基垂础。悔七、售楼处形祝象企划王整体设计思想糖及要求渠要处处体现开笔发商专业的精咳品意识与品牌宽形象，激发客吉户的购买欲望丘。挪总体要求：简殃约、现代隆风格统一要求准：与项目定位僚统一，与项目教设计风格统一膛整体效果要求缺：宽敞明亮、敲典雅温馨、个型性突出扮室内装饰要求睛：亲切、清新置、自然渠基本色调要求廉：明快、素淡胳功能分区设计总思想及要求旷在整体风格统努一的原则下，弟售楼处带给客康户的第一印象拉不是奢华、尊唱贵，而是气度裁不凡简约自然塔。客户第一眼来看见的形象墙乒是项目的形象威标志，要以整茂面墙体达到视怪觉的冲击和震型撼。储办公区：签协端议、交楼款、吓办理按揭和销太售员办公区域挠洽谈区：销售能员与客户会谈功区域。风格简陆约、自然，以冒绿色植物点缀晌，配以线条简戚洁的桌椅，四走周墙面为户型绝图、效果图、坐销控进度表，袋中间摆放精致暗户型模型。况八、板房形象叨企划护1选、样板房以风给格企划构思轧以项目总体规判划为中心确定脚的风格，即时摄尚简约，通过售现代流线型的忌手法，体现样料板房的温馨，睁体现项目的优驻势，突出小区魄的与众不同，竹给客户一种全磁新的生活理念戒、生活感受，纲加强本项目的忘整体实力，刺判激客户的构买甘欲望。帖2稀、样板房的装督修基本思路蒸整体装修设计饿风格符合市场如定位及目标客跪户群定傲因样板房位于欲售楼中心之后栋，并以单体展还示，所以样板妥房的外立面装句饰效果应充分戚与总规设计相熔融合，做到双掀方面统一。脉营造清新、自涉然的生活氛围禁，装修简洁、靠明快、线条流天畅。高※奶和谐、明亮、蛙柔和的色彩搭袖配影※蹲绿色环保型的森家具选材赤3株、主力户型概朵念设计权A惕、本项目二室沿二厅及三室二及厅的户型比例乒最大，所以要横充分展示。男B迅、三套样板房害在巴“抗享受生活新概犹念爹”隶的统一前提下酒，分别以幸福督、温馨、康乐轰为主。疲C衫、打破客户单坚纯吹“夕观赏样板房的纤方式，让客户盏通过亲身的坐留、听、感看酱”副，充分感觉一钢切都在状态进嗽行中。仓起居室：如精芹典布艺沙发，出沙发靠垫，打吊开的电视机、哗艺术性茶几，贤上放有糖、水狠果障……饲餐锯劳厅：餐桌上放扶有浪漫烛台，仗餐具，两半杯难牛接奶默……指卧姜兄抱室：床上摆放鼠凌乱的枕头，教没有叠好的被少子、感觉上仍梁有主人的余温哥，似回到自己篮的家火中耽……粗厨需发亭房：整体厨具么齐全，干净、茶整洁，放在锅讨里的铲子，洗罩干净的蔬着菜级……喉卫生间：整体播浴室，摆放洗奸漱用品，挤好潮牙膏的牙说刷境……阔书鄙触焰房：体现高科佛技进入家庭的孙文化气息，如绍：正在状态的稀电脑，几本摊掏开的典故，无炒不渗透着书房润的魅赔力开……收阳疾赶锈台：盆栽植物丽的放置，充分属感受阳光、绿椒色、生态给家哥人带来的无限书遐乒想鸦……提九、物业管理梨系统形象企划推公共设施指示附系统：小区示变意图、花园路绪牌、路灯编号托牌、车场指示线牌、太阳伞、帝垃圾筒、洗手感间、消防栓、矮告示栏（信息生栏、意见栏）垦，环保告示牌候（不要踢球、驾溜旱冰、养狗尘、摘花、室外割晾衣），物业冒部门电话牌。为第四毙章枪遭黄项目广告策略项目广告模式带房地产广告对天于房地产业企耍业具有十分重皱要意义，由于准房地产商品价哭格昂贵，结构趣复杂，不可移棚动，所以人们厕在购买时，更坏多的依赖广告溉。餐但是，就洛阳国市目前房地产怖广告市场而言躲，都是按部就欣班，极少有高讽水平的地产广贯告，虽然报纸点上地产开发、灾新楼盘的广告秃漫天飞舞，而井给人留下美好骂且印象深刻的去却很少，策划北人员宣传手法也简单，最终导够致销售时段加圾长，降低企业膏形象。刚所以，原则上董所追求的是一牧种全新的切入绳模式，点点滴丧滴力现求玻“倦杰舍出吸”悉。广告战场，睡攻心为上。使敬用简单清晰殿的仰AID段M折模式，即：注撞意～兴趣～欲魂望～记忆～行雨动。创造一个蒸个精彩董的泻“上亮胸点唯”认。成功推广企谣业形象，树立终品牌。二、战略目标字1尺、销售增长目泪标盘本项目的一切竿广告活动都是护为了能开拓和京赢得市场从而次提高楼盘销售切业绩，按开发家经营计划完成这销售目标。进2即、市场扩展目铃标沟通过广告活动狂，展开以西工嘴区为中心的销卡售市场，按渐纲进式广告战略创扩展其他区域邪市场。戴3厚、品牌树立目怠标祥宾灶通过一系列的故广告活动，树爹立本项目的良留好品牌，使其疼在推广的目标雷市委场上形象鲜明剪，增强目标市泪场消费者对本筐项目及开发商套的好感。树立形良好的品牌，著进而扩大开发子商的社会影响鸭力。吐具体到本项目译，怖***电策划公司将广宣告目标初步定工为：树立开发依商形象，聚集贺项目人气完成狱销售预想。三、广告实施享1培、匹广告实施前提厉前提一、项目泉名称、项仆目锐V概I剑系统设计确定只前提二翁、填企海业搅C坑I功系统设计确定谜前提三、广告陶的基本风格、篮基本表现确定旅2狮、广告实施基搬本原则风格统一原则斤无论售楼现场惹布置还是路牌沉、报纸等媒体独的表现风格保疫持统一系列化原则拜按阶段有序的轿进行系列广告延投送，在不同县的推广阶段中益保持项目的优琴势一一表述，共形式统一而内呆容侧重不同，问便于保持风格事的延续和内容柴的全面，以及讯宣传热度的连放续性，以便于独促进销售热度谁，不断提高广探告对受众的说资服力。差异化原则后时刻注胀意高“括***悔”注在洛阳楼市中泰独特的建筑风酸格，小区规划惭、区域环境，眯在整个媒体传幕播中的突出鲜扶明的特色和个时性。3、广告主题认本项目是专业诸房地产公司精禽心打造的时尚柔住宅，四大主法题园林景区的筝绿化环境，社郑区文化的人文斑景致将健康、四清新、自然的赤主题表现的淋筹漓尽致。4、广告风格窜要大气、有大垫家风范，立意狱深刻墙鲜明的时代感缘，极富号召力肯画面清晰自然秤，简约流畅，议诉求突出5、广告语画主打广告语：酿***归—妥—匹自然装点，唯氏美生活剪***市—半—堤掌控绿色，预解约阳光广告语备选子※暴激扬绿色文化箭，震撼现代空被间预品味绿色风情撇，飞场生活色呼彩奋与时代同辉煌谢，与绿色共清矮新详享受阳光生活遮，品味绿色经守典讽与繁华一线之幅隔，与绿色天误天有约笼6归、广告阶段划阿分杰根据本项目的灶自身特点，将湖广告具体内容昼分为以下几个俗阶段：债第一阶段：准灰备期品广告主题：以驾开发商的实力怠，项目土地的甩升值空间作为籍重点渲染，提申高项目开发柄商忌“分***脉置弦业众”成的知名度。李第二阶段：导赛入试销期犯广告主题：以蒸理性诉求为主万，揭示项目所博含诠释的住宅劫理念。洞第三阶段：入缎市期哨广告主题：引服起市民对项目萌的注意，揭示栗***吊置业的实力和对开发理念。湾第四阶段：推许广期茅广告主题：以柿大面积绿化，食防洪渠的治理搁为重点渲染本混案，树立项目锡亲水、绿色、借阳光、健康的绢社区品牌。催第五阶段：成君熟期席广告主题：揭距示项目与亲情退，健康、舒适丧、美好的连带胃关系。眠第六阶段：巩跨固期疗广告主题：以玉户型、物业管势理为重点渲染返本案（贯穿导欺入期主题）。气四、系列广告虹文案系列一：冻主题广告语：火大势所趋，住贼宅选址郊区化提。跃文案奏：超脱2杀1章世纪人们的住退宅需求发生新谱的变化，赋予视住宅理念更新伙的要腥求携—慕—明住宅选址郊区颗化。谱视野开阔，景怕色怡人：久居问都市，心想自荡然。位于机场舟路风景绿化带邀内裕的轨“净***煮自然主义生态雷社析区秩”们，临河而建，犁依水而居，凭狠窗远眺，朝晖泻夕荫，层峦叠擦翠，波光粼粼勉，芳草如健茵蹄……夫空气清新，诗庭意生活迟：余“麦***堪自然主义生态羞社射区何”衫，地处临高地很势，立体园林捉绿化，那和着脂林果清香的微勇风，轻轻拂面恼，林间隐现的铁小鸟，私语窃楼窃，面对大自招然的彩笔渲染梅，飞扬渐起的沈思绪，定有隽肺永的诗意跃然荐心躬动嘴……系列二：帽主题广告语：丰时代要求，住饰宅产品绿色化股文案集：扣2晒1队世纪人们的住蠢宅需要发生新于的变化，赋予越住宅理念更新井的要校求迎—干—绩住宅产品绿色跃化。陵绿化率高通：寿“衬***智自然主义生态袄社袋区弦”衰超标准整体绿装化率，开发商尖精心营造的现纸代园林绿化环践境，使您占尽上阳光，享尽绿苍色。话自然景观佳：律社区紧邻将要锄进行大规模治钻理的防洪渠，融碧水荡漾，垂皂柳成行，社区钱东入口汁3倡0痰米谷宽的景观绿化鹰带更是崇尚自姑然的神来之笔头。系列三：差主题广告语：元以人为本，住奸宅设计人性化殃文案：栋2仇1闷世纪人们的住杀宅需要发生新迅的变化，赋予吩住宅理念更新圈的要假求补—毛—循住宅设计人性聪化与设计特点再：乡“洋***或自然主义生态洗社育区扫”堤人性设计，社舞区道路曲线优鼓美独特，立体贼园林景观，以皱人为本，凝聚粮数年住宅思想抬精华，针对洛仪阳市人文需求傲、地形气候精会心打造。彩建筑风格：建右筑外观简洁明渠快，极富现代第气息，错落有乳致，确保家家质视线通透，户脊户阳光充溢。胀大尺度全玻透竖明阳台，视觉灿之新颖清丽，帝全市无与比肩庭。凤居室户型：居专室设计的超前恳新颖与户型使衫用观念的巧妙盏结合，是养***色居室户型的最笨大优势，把自敞由的空间还给铺了主人，大尺跌度开窗，将全岁景的阳劝光、蓝天、绿析色尽收眼底。妄***歉策划公司根据养本项目的具体床情况共设计了午九篇系列广告多文，在这里不移再使一一兴表述，具体文煎案根据具体情慕况另行方案。始五、项目介绍戚系列广告文案狠小标：飘眼里最清澈的药碧水棒主题广告语：槐自然装点，唯榨美生活济多少次，面对盗碧澈的水面，听激起心中渐渐玉的涟终漪奸……汁多少回，漂动飘的纸船，把沁哗湿的思绪带的踢很远很妖远渐……挤如今，最美的笔记忆导在这里，得以咱重船现枝……漠小标：友心中最纯净的奔天空恒主题广告语：尺自然装点，唯基美生活作记忆中儿时的岭天空、是那样写的湛借蓝抄……腥睡梦里曾飞向贺浩渺去享受那涝份纯么净声……候如今，最美的猴追忆慌在这里，得以荡重料现肆……电小标：督脚下最绿的草薯地湖主题广告语：捆自然装点，唯践美生活览草地上，追逐麻嬉戏的脚步，丛轻快欢别畅匪……狱静夜里，聆听矮蟋蟀的鸣唱，温婉转悠捉扬规……类如今，最美的侨记忆所在这里，得以驾重刑现中……凑六、报纸广告从发布时间选择拦在为期一周的园宣传周期内，玩周三与周五的巾宣传效果明显斜高于其他时间归。而周三与周梯五相比，周五谜又好于周三，逆所以选择周五肝为广告主要发搬布日，周三穿勿插辅助，可以受促使意向购买熟客户和潜在目作标客户在见报钳后立即安排周历六、周日的看孔楼事宜，使其胜在心理上初步淋受到吸引，产滋生兴趣后再进鄙一步通过看项笛目实体，激发臭其购买欲望，彩通过售楼人员诵的积极努力，迟最终达成销售临的完成。茅七、立体广告秤战术创意分析哲本项目的宣传桨推广要建立立献体的推广构架爬，目的是在一脑定的时间内扩裤大知名度，提灶升销售业绩。狂紧紧围绕【抬全程营销思想齿】的方向，使鲁各个推广方案唇充分发挥其应沿达到的效果。揉营销中心现场未展示庭目标：营销中尼心作为销售的逝前沿，直接影古响买家的选择消。它的各方面给资料和装备可孕以让买家全方殿位的了解项目摆定位。护硬件：售楼处搅、模型、楼书邀等纯软件：高素质悠、专业的销售然人员注手段：售楼书声、折页、手袋误、展板、礼品削等约2临、工地形象诱鸟导蔬目的：工地作门为买家最为切托身关注的地方扣，是宣传的最课经济和最腾有效的场所，声工地形象的好麦坏，不仅直接冬与物业和开发营商形象有关，膏而且还能营造利出销售气氛。过手段：工地路泡牌、工程进度朱板、致谦牌等稻八、主要媒体款选择并就本市现有媒烟体而言，影响烟较大的主要为妙：报纸、电视摩。其他如户外向、车体、广播泻等虽然也一应环俱全，但依据静行业特色，尤拆其作为前期房扫地产项目导入栏、宣传，应力欠求在最短的时贺间，达到最大凭的效应。以此妨分析，选择受虽众面最大的报滑纸当为明智之皂举。挪洛阳地区目前朝以慕“声洛阳日短报堤”惊与现“雪洛阳晚丰报早”浇为龙头匪。居“骄洛阳晚桥报遍”殿以综合形象出疫现，报纸内容药包罗万象，读伸者的心理接受哪程度和实际效卷应，在本市首沾屈一指。煤而播“绩洛阳日很报阅”仓是以党报，政蝶府形象出现。铜就读者群体实尚际接受程度考缴虑滩，由“离洛阳晚畜报货”锤要高滥于臂“役洛阳日吐报近”椅，因此，选刺择滔“泰洛阳晚跪报戒”涝发布广告，宣搞传实际效果优摄于投“叔洛阳日榆报娃”雷。计“帽洛阳晚尝报岩”挑受众面广，广馅告集中发布，森利于扩大宣传渠效果，促进销幕售，但也不能毁忽店视毕“办洛阳日材报任”梢所具有的影响光力，所以，可保作为穿插辅助辰手段出现。品九、项目导入阁期广告策略依根据项目运作蝶常规，房地产夫项目都是在开内工、开盘前两射个月至四个月香进入销售导入陶期，开始有步轨骤的进行软硬蹦广告的宣传，祸在开盘前造势抬。这样，先在斩消费者心里留漆下初步印象，匪集中有购买意释向的消费者的宗注意力。松鉴于本项目的沾现状，在确定妨项目名称、项核目总规、项目酸开工、开盘的状前提下，先做沙概念性宣传，益使项目定位和危项目营销概念忘在市场上先入信为主，为以后虏大规模的广告掩宣传做好铺垫坛。塞为了改变本地筑区在市民心中隆的形象，规避恐市场风险，应桑当尽早入市，释这样，通过市懂场反应，可及私时调整策略，蓝降低销售压力隶。吗广告推广计划妨：第一阶段无目标眯：考伯※瞧提高项目开发钥商蛇“深***考置钓业拒”秀的知名度线引起市民宽对弃“争***助”收的注意衰受众范围：此吧阶段广告对象幅为洛阳市范围校内的广大市民甚，而不仅是目渠标客户蛛广告预算这：好5000功0购元榨广告表现：以存感性诉求为主那，揭示甚***雾置业的实力和荣开发理念尾媒体组合卡：建※奥洛阳晚蛾报杂13.2×乔7弊㎝形象广告一经次外※补洛阳日泉报恭17×煮8杨㎝形象广告一丢次鹊※件市内形象路牌爸广告第二阶段岩目标：初步建兽立坡***刊置羡业利—针—锋实力雄污厚麦—胜—理观念先弹进凑—篇—南品质保证的品耗牌联想很受众范围：此朝阶段广告对象臭有所集中，但诉不聚焦，受众西应骂为橡“领所有喜爱优美血环境，向往健脑康，高品位生碎活的人体士律”盐广告预算枪：沈5000钞0味元秋广告表现：以育理性诉求为主宇，全面揭示眨***研的住宅新概念分媒体组合邻：求※敌洛阳晚报四栏季广告九次跃※泄洛阳日报通栏滤广告两次第三阶段旨目标：初步建邻立碍***秋—选—遵亲超水荒—排—姓绿舅色爸—航—呜阳凡光猪—放—芹健启康扩—较—辣自然主义生态绪社区的品牌联别想馒广告预算叉：俩9500堪0头元叉广告表现：以季情感诉求为主辱，揭示领***框与亲情、健康福、舒适、美好相的连带关系歪媒体组合痕：朵※司洛阳日报通栏蹲广帖告骑4捏次集※院洛阳日报半版羊广炭告出1期次（明日开盘滴）续※牲洛阳晚报整版朋广址告蔑1遮次（今日开盘冷）咐十、强势推广矩期广告策略开盘销售期顶目标：建立金***餐—浅—萄阳光、健康、尼绿色居住的销泡售理念，突出哀项赏目滔“谅立体园林绿化让，近水，享受犹生活新概临念形”跑的特色涂广告预算苦：束2880锐0厌元舱广告表现：以唐项目的绿化、欣亲水及项目的溉内在品质为诉么求重点匙媒体组合誉：孙※才洛阳晚龟报稀13.2×炸7戴㎝广佩告税4涛次场※赵洛阳日欺报懂17×坦8跨㎝广邻告果2威次推广期习目标：建立哈***皱—白—使倡导居住新主逼张的销售理念晚，突出项件目叛“掀绿色，户型款乱款精品，四大酱主题花活园稻”跨的特色尾广告预算锡：洗3720衬0禾元倡广告表现：以蚁项目的户型、葬四大主题花园单、物业配套为建诉求重点菌媒体组合惕：饺※熄洛阳晚予报反13.2×枝7标㎝广毅告荣6剧次洪※泥洛阳日词报尼17×汪8粥㎝广够告咳2亩次3、成熟期野目标：建立师***粮—奏—粱温厨馨吹—愚—羡人文主义居住秤理念桥广告预算条：订3120闯0显元纸广告表现：以清书信、日常生侍活、家庭讲述野为主，充分体绒现项目的温情苏与浪漫汉媒体组合驳：之※中洛阳晚销报端13.2×税7抬㎝广痒告丝4乔次特※驻洛阳日谅报第17×晋8裙㎝广山告增2制次暑十一、收盘阶行段广告策略笔目标：反复强当调运***护—胜—冻绿色、人文主鹅义居住理念投广告预算谅：管2040法0脸元蜻广告表现：将划绿化、户型与崖物业管理作为枯诉求重点清媒体组合役：训※集洛阳晚乖报夜13.2×亚7蒙㎝广胶告潜2赞次柄※纲洛阳日岩报吐17×在8漏㎝广见告谢2递次配十二、推广费番用小结营楼书制作：按喷中标比例，印政制在2000险0够份票×1.齐3群元，沟为详2600宾0欲元慧模型制作：按边模型大小，分菜为总规与经典碧户型，费用控怜制祥在努6000辩0残元以内字本项目广告总怎投入窜为挎39000劈0助元，广告总次朋数饥为授4郑3乎次，该预算可灭根据市场变化浑及销售情况调辫整，以期用最刮小的投入，获筹取最大的利润熟，并达到预期炒的销售任务。仓综上：项目推远广费用为：广特告犁39000所0刑元梳楼慨书朱2600哄0厕元棒模映型再6000诵0煎元军共计洲：炎39860标0体元销售策略一、销售分析海影响销售进度价的因素分析壳A努、销售进度是梢随着工期的推隆进和广告力度减逐渐得到提升柱的克B庸、整个市场的埋放盘量以及政偷府对于房地产锹方面的政策和就整个经济形成碗的好坏也影响勺销售进度受C弯、木项目自身的开愤发进度也对销弹售进度有相当晴程度影响销售前景分析盲政府政策方面医的支持崇200砖2摔年，政府出台薯的一系列鼓励夺决策和优惠措剑施将逐步到位玻金融政策方面霜的支持旺200茧2蜂年，洛阳市将利全面启动二手象房交易市场，墨将对房地产增灌量销售产生深影远影响吩市场消化能力午的支持牵项目所在地周陡边人口众多，粒聚集数家大型绒企业，在二手普房市场全面启醒动的条件下，雹将会有大量的融消费倾向急待劣满足桑项目定位决定独了项目本身将匪填补本地区一聋个市场空白臭项目周边积聚芽大批外地在洛办多年的生意人宜，置业要求强敬烈骑C京、项目自身品悉质支持近独一无二的环糟境条件支持：咬防洪渠的治理妙工作已经纳入榴政府工作日程默，机场路两侧巾宽秘3停0额米兔的绿化带与小键区的绿化有机层融合活与周边相同档烂次的楼盘相比近，项目自身条连件并不逊色尊·涉倡导都市居住导新理念，引导纹全新居住状态次，应和市场发拥展趋势（提挑出输“沙远离喧嚣，远呀离伤害，完全誓自我，回归自危然泼”劲）刚·恰化解消费群体泼对项目闻的兄“变心理距昼离热”痕障碍，开趣通议“寸花园巴思士代”属专车，会对周拜边居民以及其畜他区域居民形胳成强大吸引力纽D武、项目自身巨营大增值空间的洪强大支持庙项目入市价定散位态为鼓98畏0皂元落/梯㎡，为消费者贯留有增值空间净，随着市场推美广的深入和项音目形象的完善柴，将对项目的方销售带来巨大缘效应坊。剃完成销售目标丹所必须具备的争条件靠销售是资金流扇程、生产流程件的最关键的环站节，要确保项截目的盈利、资蝇金的快速回笼棕，必须要求整痰个工作节拍高桶度统一，各项杯工作贯彻全程垮营销思想，来轻保证最后的销防售成功。抹楼盘施工进度将保证绿化进度保证离现场售楼处形隶象保证重工地现场管理悲情况保证崭售楼处资料制蚂作保证（质量嘱、外观）定价保证景宣传推广按照牛全程营销体系独执行保证酿营销费用到位汪保证庄销售人员素质杠保证劣三、销售整体准目标仿1品、销售总体目篮标商计划用一年的睁时间，完成二易期近饼4000椅0隔平方米对的销售任务晴2钟、销售进度控哭制促根据洛阳房地饮产及其他楼盘液的销售情况，姥结合本项目的默优、劣势及广沸告力度，保持恰进度与策略的单统一，预计销踩售时间不应超钩过匀1瓜2捷个月，确保圆在灰1赚2浓个月内销售达稼到妖80边%洋以上。灯四、销售团队米的组建与培训恢优秀的销售团俗队是保证销售钉成功的基本条梅件。而销售团嘱队的基本要求燃是堆（侵1袋）完善的管理扭制度遣（坊2悲）团队的凝聚驼力扬（唐3削）具备专业技育能的销售人员遇。翁1辽、销售人员的朋数量与素质要补求朵根据本项目的凡实际情况，前闷景策划认为现正场销售人员至给少应保证狭在疑6些人以上，另外初需设销售经坏理勤2闯名。因此，销猪售协作队伍的撞人数应保证篮在舍8腥人以上。睬销售人员的素腾质要求如下：溪销售经理歼〈近2各名〉也※练具备强有力的摊团队管理能力稿※散具备丰富的销选售经验和专业蓬销售技巧搁※教有一定的策划跌知识，熟悉项腰目策划思路钟※屿熟悉项目销售伸运作的整个程晋序丸※乡能够对销售人气员进行基本培双训脂※剂能够协助销售尝人员解决销售窑难岂题隶]沫※制能够不断激励卸士气，维持良薪好的销售气氛酒※罗具备较强的责演任心和良好的奖职业道德图销售骨干抱〈铜2亭～扛3咽〉厌※研具备较高的专杯业销售技能，帮成交能力强云※贴具备丰富销售裂经验，善于营馋造销售气氛温※羡熟悉本地房地掠产市场，善于楚把握客户心理悼※焦熟悉本项目特帐点，善于引导先客户购买苏※倍有强烈的进取黎心，能不断被汁激励向上罚※轿有发现问题、沟分析问题、解亲决问题的能力疑※泻具有较强的团深队精神，能积忘极进取肯※薪具备良好的职友业道德，严格落遵守规章制度倦普通销售人员勒〈叹3热～流4笨名〉尖※铃具备专业销售粉技能排※爱熟悉本地房地撞产市场棚※推具备团队协作热精神减※湾具备良好的职司业道德白※勇服从管理、遵卫章守纪兽2吸、销售骨干的粥作用与人员搭乎配：径在销售团队中旦，销售骨干起缘着重要的作用膨。蚁A笨．模范执行销渣售任务，带动旷整体成交气氛盈。馅B绢．以良好的业俗绩激励整个团丝队的积极成交失C么．能及时发现武问题，能协助哈经理处理销售以难题晓D璃．以较强的团摔队精神，保持宴良好的内部氛哲围公在销售过程中甩，售楼现场的层基本人员配备僵应保持：剩平日：销售经健理但1怜名，销售人员么３～４名雀节、假日：销根售经芳理蚕2援名，销售人铲员欧6姓名犯3遵、销售人员的喷培训方案上岗培训市场知识培训灿项目基本特点泰培训职业道德培训销售技巧培训汇房地产相关知驼识培训管理制度培训日常培训考核上岗制度市场知识培训染五、内部认购剧操作方案钩