江西省南昌市某住宅项目前期市场调查

南昌****前期市场调查一、项目概况项目基本参数1、地块编号：DGC0641。2、地块位置：南昌市****控规B-02-04。3、地块范围：东至规划路、南至****大道、西至****大道、北至规划绿地线。4、出让土地面积：201.14亩。5、土地用途：住宅用地、配套商业用地、配套公建用地。6、主要规划要求：①容积率：≤2.0；②建筑密度：≤28%；③绿地率：≥35%；④宗地套型建筑面积90M2以下住宅面积按开发住宅总建筑面积的50%控制；7、土地出让年期：商服用地40年、公建用地50年、住宅用地70年。8、挂牌起始价：人民币117万元/亩。成交价为:180万元/亩9、其他说明事项：①宗地套型建筑面积90M2以下住宅面积按开发住宅总建筑面积的50%控制。项目直观印象：****——大盘今日****警第一部分：伟板块概述碍第一峡节俊驴扫一个城市扩张羞的步伐，展示隙着城市的活力舒。灵作为单核城市淘，南昌老城区费长期以来承担财着省会城市作承为全省政治、瞒经济、文化中福心的全部功能饭，又承担城市怠本身需要承担贸的市民居住、浪生活、休闲、垂创业等多种功践能。这就造成童了城市结构的虫局促。城市在报面临大发展机耗遇的时候，城击市空间很不舒堤展，各种城市阁综合谎症捕“介牵一发而动全耳身狮”随。崭在南昌博市嘴“踩一江两岸、一蛾核五片、沿着截赣江、两头延浙伸、多点组团戒推箭进际”波的城市规划总零体思路下，南锻昌正经历着由否单核中心向多辟核中吵心苦“丧的转变。益随着红谷滩南想扩步伐的不断按加快，人们的河生活也不断向复南延伸，联房发况·局江岸汇景、新拌里延·疤梵顿、绿湖豪访城、金融学街肚·尾紫金园、联挽泰每·范香域滨江、摘规划区内的建获筑风格以欧式芬为主，着力打敢造具有浓郁东秧方神韵的南昌糠水城。蚂该片区以优美元的自然环境与后城市景观而吸凡引着人们的目遵光。桐第二穿节涨糕南昌规划聪7废条道过赣江魂（图中黑色箭现头为现有通道在，白色箭头为康新规划通道）炸南昌将分别延悼伸叠山路、中痕山路，建通道被过江至红谷滩肤中心区，增加缺昌南、昌北城荣之间的互动，绿使中心城区融厚为一体。南昌凉市过江通道远叔景规划已基本皱成形，新规划眼的薯7侮条过江通沟道中，已有两桶条列入了今年咬制定具体规划灾甚至开工建设但的计划中。惯现有宪6石条过江通道干南昌现有的过遭江通道有休6乏条，包括赣江首铁路公路两用州桥精（万2狠车道）、八一筝大桥堂（美6酸车道）、南昌翼大桥峰（谣6碌车道）、温厚伶高速矿（冬4成车道）、京福蚕高速翻（笨6桑车道）、在建遮的生米大桥留（道8记车道）。董新规划硬7乳条过江通道驼新规划的袖7份条通道包括：戒北外环颠（肝6忌车道）、赣江鞭二桥河（椒8险车道）、二七估路过江通道塘（债4妨车道）、叠山枝路过江通道堪（捏4俊车道）、由中象山路延伸的红多谷过江通道铲（苏4些车道）、枝前湖大道过江着通道竖（拌6窃车道素暂定名为朝阳纺大桥谜）班、南外环高速东（勇6胸车道）。其中浅，赣江二桥正按在施工前期准数备阶段，今汇年连1脸0侍月就将动工，大红谷过江通道焰的工程设计也淹准备在今年内劝完成。因为赣突江二桥建成后兽，原赣江铁路讽桥详（凯2盾车道）将不再棉通车，故将来唐赣江上的通道臂共启有盏1浪2碰条侄6宪8悠车道。递每条通搬道凤“惭各司其均职泰”险这些过江通道害会分别以跨江斯大桥和隧道的虽形式实现，每泡一条隧道或者拘大桥都会有自厉己的定位和功定能。伐红谷过江通道烂规划为一条隧观道，其中会预鸡留轨道交通的投位置，并与叠谱山路过江通道抵共同分流红谷本滩掉CB抱D蚊将来聚集的人贸流；乘南外环过江通疗道是为了打通珠南昌的绕城高字速外环路，让共过境的车辆可趋以不通过市区好直接绕行，减元轻城区内的交除通压力；冠北外环过江通腹道是规划中北掠外环的一段，嘉连接昌东大道疫以及西外环，祸打通城市交通胖的外环路；愚饰犯二七路过江通检道以及阀前湖大道过江祝通道，将红谷境滩新区的奇凤凰洲和秒****矿与白****迷及城北的一部烤分与朝阳洲连冤接起来，雅这项4梁个片区都有明乞显的居住功能厉，可进一步分骗流老城区人流测到新城区。运第三快节忘盈红谷滩规划裁1销、红谷滩概况嫂（定位、分区寸、前景、人口嫩、环境、一带所二轴三区）腾圈脖红谷滩新区分精为红谷滩、遗****怠、凤凰洲三个智区域，效即以赣江为主泪轴，一江两岸难、一核五片、殊南北两城、双繁城拥江的城市论空间新格局，掉明确玻了卧“优控制老城区、霜储备朝阳地区闲、重点建设新亏区定”故的城市建设指悟导思想。用红谷滩中心区撇是集商务、办晚公、信息、商祸业、文化、旅裙游、居住等多番功能为一体的厨现代化城市核修心垂区蛙—椅—匪中央商务区邀（屑CB保D哥）；红谷滩及抄周边地区为具嚼有高效率的商进务功能，最具虑活力的城市公返共中心区和综硬合居住区；护****处为具晃有外向的旅游动功能，高层次浊的文化功能，李完善的体育休加闲功能、商品怖质居住功能的帝综合新区；凤臣凰洲为注重生柳态的舒适的城掘市居住新区，废规划有碟子湖驻景区等大型综肺合项目。疗红谷滩新区地去处昌北，属城耕市核心区的重撑要组成部分，乖东濒赣江，西镜临昌（南昌）缠九（九江）高收速公路，北起日赣江大桥，南闭至生米大桥，径沿江岸释线斯1筐6础公里，规划用毁地面积举约苹5丧0恩平方公里，规腐划居住人口爆约敞4劣0氧万人，辖沙井萍街道办事处、驴****饰管理处和凤凰疏洲管理处以及亩1崇1按个行政办笋和从1船个农场转。铜图：秆红谷滩整体模辰型（一）伐红谷滩整体模脏型（二）蛛红谷滩整体模愤型（三）身红谷滩局部模扑型（滚****能）朵第四夜节柴异****舱—策—絮大学园区颜****踪地区悲是红谷滩新区梢的最大片区，额是其向南面的僻有机拓展，也鲜是昌北临江地乐带组成部分。执它紧邻红谷滩掀中心区，位于炉生米大桥与南壶昌大桥之间，杰具体规划范围武：东临赣江，兴西靠昌樟高速榨公路主与羞32换0颜国道，南物至生米大桥和纸城市外环线柔，北接南昌大期桥引线。用地蹄面积爬约铜2捐5抖平方公里，人杯口规台模逮1盟5灰万人。紫在外环线以南氏还规划舍了虚8.颂2极平方公里发展梳用地。片区内敏山岗起伏，河鸽流蜿蜒，具备获良好的生态环请境和用地条件势。构以红谷滩中心罚区为依托，以烧教育、体育产助业为主导的，炸集高等教育、功运动休闲、商暑贸金融、居住狂、生态保护和誓旅游观光等功蛋能于一体的城万市新区。醋（一）南昌市气****盲区域发展规划欺示意图诉1遗、界“禁****耐片晃区戴”悄空间形猫态软—怖“天自微然肯”镇、握“轧城井市访”宴由于奖****芽片区地处城市径边缘，该地区室从整体上讲应奴该呈现一种城粮市形态与自然缠形态相融合的营肌理。总体布浓局以前湖风景匪区为中心，以烈山谷低地，河欧流水系为依托蚊向周边呈发展鞠状拓展，形疗成泥“悼一心、一环、阅六带、五场区拒”驻的总体布局形些式。可一心：即以前垦湖水库扎（水域面驶积煎1.激5疮平方公里）和职卧龙山风景区闪（衡1.9缸1甩平方公里）幸为整体规划的丛生态与休闲中瞧心，在该中心妙着重体现生态如保护和旅游度梁假、观光两大崭功能。诞一环：以丰和熔南大道、学府惜大道、前湖大起道和卧龙山路菠组成的规划区完的交通、功能扣环形路线。该仰环路将各功能弹组团便捷的串扒结起来，并有录效的分流规划群区的交通流。蠢六带：以前湖僚和卧龙山公园名为中心，以低骗洼沙坑水塘、牵河流、山谷低借地为基础的六勤条放射状绿化食带。这些绿化悄带为宽州度孟10拾0挑—爬25侵0搂米滋不等的带状新节水公园。猫五区：以片区伯环形路为内边油界，片区外围服道路为处边界幕，以六条放射活状绿化带为绿块化间榴隔的五个功能速片区，它们分该别为扒高校园捎区越(6.6对4犹平方公票里迈)扶、体育健身模区足(0.7鼠5圾平方公晋里繁)亮、蚂****淡片区中心搏（比1.垒4院平方公里）、轰商贸综合弹区券(2.梳6并平方公午里鞭)畜和滨水居住来区秤(1.竹5港平方公亭里捷)熄目前，梢南昌大学、南响昌航空学院、挥江西医学院、始江西经济管理躁学院、南昌科驼技大学等一批巴高等学校已迁阻入前湖高校园伐区粱，棉矛2薯、有“冷****州片席区莫”境道路结画构肆—驼“抱TO购D邻”蛇模式京“拖TO获D机”—倍—拒即公交导向的脂发展。笋城市结构的基边础是城市轴向尚快速通道网痛。贡“乖****抹”禾的道路规划采肌用错“敏TO吗D岁”轮公共交通导向功模式，强调公津共交通与土地陕利用规划紧密违结合，主张集幕约化，高效率益的土地利用。罩以快速路和轨炭道交通为骨干版，倡导公交优丘先的主导原则坦，形成以公交职汽车为主力、饮出租车为补充皂的多层次公交叮网络系统。在嫌各个分区内部敢发展高质量的奋公共交通，以闪环状为主。叠3句、抹“解****脊片卡区喜”首城市生捕活乡—舟—环健康烧绿化：规划将咏该区分为前湖然生态景观区水详城景观区两个猎景观区。前湖机生态景观区主惹要体现人与自赏然和协共处的菠景观特色；备片区批内节水网四通八达畜，既能泄洪排哨涝，又是城市维中的重要旅游留资源。结合水拒系和地势，规党划区内布置絮了嚷“闻三纵五餐横俯”渣的体水网为主要骨铲架体蹦现堤“源城在山水中、凉山水在城慨中品”素的景观特色。雾沿前湖建设环何湖游步道作为章旅游观光线路适，盼该景观区在风缝貌上借鉴北欧撤的鹰“鹿阿姆斯特路丹脂”题水城特色，营呆造出有现代功融能、传统风貌急独具魅力的景原观区。尽规划区内的建寸筑风格以欧式揪为主，着力打省造具有浓郁东们方神韵的南昌烟水城。作2帝、鲁****诉的交通道路状罗况膏翼一江两岸、送南北双城的城棒市新格局鞋规划中挖的余“段****报”悟作为南昌市的器一个外围组团蒙，其道路交通但体系将与南昌纳市、南昌县饥、新建县壤的道路交通系找统相融，加强谨新城与其他片乞区的联系，以扣形成高效的综瞧合交通性能。演规划区内丰和柜南大道、学府缘大道、前湖景祥区等组团接入蒜外环，另外，眨又兽****抱路、但****巾大道、前湖大愉道、红谷南大缴道构成的包含榆体育馆、片区蹦中心等的环形讨交通骨架。茄生米大桥位于愚南昌外环快速币路上，拥有了绣优越的地理条统件，她横跨赣湾江向东直通坛****前以北的南隔堤伐，向西横跨赣刊江与名****波南部的东亮山裕相接，向北再壶沿丰和大道与内红谷滩新区相美连，通过南昌泳大桥向南沿滨部江大道再与里****差片区相连，形是成一个高速便莫捷的循环道路悼框架，皮生米大桥的开吃通，状标志着悦南昌市西外环湖将延伸至大昌安北，一举将昌学南板块、象湖罚新城、大昌北鸽新车城（贺****覆板块、红谷滩朋中央商务区、熟凤凰洲板块、伤昌北梅岭风景详区、新建县）历连成一片，棒带动南昌外环荷线沿线地段开雄发建设乳真正形成未来仔南昌市一江两央岸、南北双城贪的城市新格局叶。视就目前横****艰新城区现有规孙划建设情况以映及工程建设进鹿度而言，竹****疑人文新区已经爬初见雏形。随赠着咸****民水城中心商业电区一期路网、汪水网工程的竣足工，红谷滩新遣区规划中丙的削6笨2猴条道路倦和诸“利三横五肃纵屋”候水系已完成移了学3些8挠条道路（寇长葡7棕8每公里）必、运2浆6磨座桥梁和漂约写9隶公里水系的建讨设，吓****春已经完成闭了有1赵5汗个亿的投资。管3棕、勿****暴的周边配套辩置业者购买房伸子之前，一般录说都是从这几双个方面进行考葛虑，最后才决拔定是否购买。娱一看环境，二色看配套，三看腊价格，四看质德量。关于隆****嫁的环境，不少殃报纸和网络已饰做过大量的报监道，相信凡是贱看过咱****衣的置业者，都骑会满意这里的株环境。而配套腊问题，由于楼盼盘正在建设当酸中，大家从表帝面上一进还无哨法弄清楚。蹦****贤的整体配套究吓竟如何？挑所谓配套，一满般可以从二方量面去看，一是雪市政的大配套逆，二是小区自但身的配套答。择—昆—省所有的配套，袄都是为了让居疑住者生活生活联配套篇之片区课配套更方便，围生活成本更低努廉。暗为配合南昌揭市杆202绣0香年总体规划，害已确定务在生米大桥以觉南建造南昌铁吗路西站，以分皆流日趋紧张的佩市中心货运压敬力。南昌市国柴际体育中心（蹈约弱200快0千亩）也已经确矿定在生米大桥垒的南面。团1歌）乞周边教育配套席：单南昌大学、南珍昌航空学院、蜻江西医学院、厚江西经济管理禽学院、南昌科奥技大学两、十九中堂2雕）自周边医疗配套避：中环医院、倒国际医院递3拐）抽周边商业配套幻：大型仓储超死市、赣江新天脊地商业街肯4肚）摆周边休闲娱乐叹配套锡：赣江公园二章期、拿卧龙山风景区窄、颗南昌滨江冲浪敲浴场诊、框世界第一高顶的谈“利南昌之裹眼府”砖的摩天轮闸、南昌市国际遥体育中心些5盾）双周边交通配套据：骗，枝20据9糊长班团、逃22送5于、隶23疑3索、姨23革5杀、觉50摊4蝴、老506货、行1缘7芦路想交通网络已经速成熟。带结论：紫拥有得天独厚俗自然景观资源份的样****管，楚其依托于红谷缸滩板块的形成遣与发展却比红浩谷滩板块多出润了几分宁静，始安详，和浓郁梅的书香气息。纪已有南昌大学停、南昌航空学灾院、南昌科技抖大学进入园区告建设新校区并亡成功运转，预飘计五年内高校初人数将达十余肥万，众多的莘吧莘学子为这里慎带来了春的气姜息。加之南有桥卧龙山，北有育凤凰洲，真可靠谓龙头凤尾。看板块内水域纵务横比鞭邻赣江，内有煮前湖纵横，远愚离工业区及旧汉城人口稠密地仰区。且加上赣径江和前湖生态逆系统的净化作溜用，使得此地念空气清新圾将是未来南昌斩市的又一个核骆心居住区。目错前正处于快速环建设阶段。凭救借着丰富优美平的景观资源，垂该地区正逐渐咱向权着仇“牵南昌最适合人铲居住的板百块怒”克迈进。现已积秧聚了一定的人创气，配套设施不建设也在以既书定速度跟进。燕美中不足的是欠现有配套仍显违得不够完善，丹交通不便，尤弹其是公交配套毅。适二幻、最200费5棵年号—伞—险200图7得年帖****堆板块土地出让扬情况理2005过年尼****剂土地拍卖成交返情况于序号犯项目名称哑宗地位置要面积炊(罗亩魔)滴建筑面积㎡伞容积率昼成交价断(摊万元洗/涝亩邻)禁成交总金额嗓(境亿执)辱开发商肺1耐DGC050志5咳****栋A-05傲地块西211.73近44符324661种.037还2.3吨108采2.29除联发集团有限劣公司右2惠DGC050氧6恩****忽B-02忙东侧部分姨170朽226667乐.8要2桌97脾1.65永南昌红谷置业重投资有限公司湾3蚕DGC051促2车****药A-01垫、抬02夹、罩03突、悔04饿、葡05愧、悼06利地块沫188.21梨125473回.9607守1界42饺1.23竖江西深蓝汽车菌家园开发有限共公司穗4芒DGC053港7悦****开A-42搜地块宴(蒙十里沿江景观昆线板)抓213鞭71000.陵355恋0.5妖198揉纯南昌市红谷滩县新区城市建设橡投资发展有限挎公司财5讯DGC054岛7挤****订控规犯A-11剖部分地块记170饿404335妖.67使宾馆拖3.5惑商业跳2.2上居住绵2.3涝110诉1.87劲南昌阳光新地牧置业有限公司均、新世界（青堆岛）置地有限陆公司厦6昂DGC054辰8耕****午控规宝B-17泊、亮B-14怕部分地块采266.49稠05甜284257赤.95船1.6贴86歼2.29怜金融街控股股尿份有限公司眉7周DGC056牵2睬****纪A-12践地块（由疏1-8述号地块组成）巩220.62层89络1烦号劣2.5遵2-4舅号付1.8粒5-7炉号拥1.2部98膀2.16腾南昌开元投资堂有限公司致8卸DGC056蛋3勿****载A-15种地块似144.73间07寸57892.引57含0.6调75慎1.09某南昌中天置业酸投资有限公司备9戒DGC056给4牢****必A-17粉地块榴115.62意84良92503.拥18茂1.2淡90闹1.04俭南昌中天置业叮投资有限公司悄10骗DGC056罚5恶****晴B-16-1逝地块阻172.74明65禽184263座.85子1.6墨92叼1.59录南昌世贸公寓穷开发有限公司羞（金融街）擦11暗DGC056氏6经****交C4-04么地块顾76.900闷5雀61520.眠71裕1.2行80妇0.62辞南昌卓越房地阿产开发有限公还司泳2006蝴年家****更土地成交结果只序号结项目名称垄宗地位置地面积拨(街亩棉)雷建筑面积㎡中容积率私成交价茅成交总金额仔(鲁亿捉)鹅开发商龟1鄙DGC062匹7戏****块控规抽A-07-世1/3/4前，救A-11-2顷地块篮243.09利74粗291718仔.34军1.8汉90.2废2.19灵上海绿地类(暗集团百)疮有限公司脉2涨DGC064恩1蝇**雕控规口B-02-0舞4想201.14树268188侵2.0近180酱3.62拨南昌市灰****盐置业有限公司腿3畅DGC065钻0档****老控规连B-08尸部分地块耕290.07切89212.虎11芝2.5属91肉2.64餐新中源闷(树南昌镇)妙房产开发有限名公司岔268083帝.4萄1.7搂4白DGC065姿2崇****谎控规清A-02-0岩1郊地块企247.16妇1葬362504斗.61食2.2境125葛3.09汽江西联泰实业蓄有限公司壳2007枕年台****挑土地成交结果冲序号僚项目名称升宗地位置百面积罪(触亩阻)揪建筑面积㎡掘容积率竹成交价党成交总金额氧(销亿客)笑开发商丑1湾JDG070妇6窗红谷滩新区续****裙控规赚B-14-2愤号地块剩15站20000温2.0靠100暂0.15饲中国网络通信冤集团公司江西货省分公司岸分析：伴随红悟谷滩中心区房叔地产的快速发股展，时2005盗年，眠****钉片区开始出现叫土地集中放量坝，其土地出让摩大多为居住用导地，而在瞒2006策年同样释放了善一些大宗地块马。总体上来看幅，租****约土地放量的突岸然加大，一定绵程度上彰显了叉南昌市城市规店划发展的新方奔向。弊****丑从紫金园到联请发江岸汇景，克从新里梵顿公叫馆到联泰香域宜滨江再到新近挑的新中源绿湖熔豪城，一个个蜜超级大盘和高旧档楼盘的鼎立忍和热销，无不偿显示垮****捏区域房产的魅破力所在。从一障个荒芜之地到坛一个置业热点索的转变，通****爱片区从墨2006站年到锦2007股年着实风光了苏一把，目前只毙有少量土地未遇开发，并且逐嚼步成为红谷滩晌片区房地产发妄展的风向标。孔经过两年的发觉展，关于寺****挖的悄“旋南昌的阿姆斯攀特丹测”堡定位特色初步貌显现。即将踏狸入港2008茂年，该区域还严有诸如联薄泰液·地香域尚城、洪重客隆地中海、腥****该博客城等地产插新秀即将隆重辩登场，我们可虚以预见，骗2008然年，浸****村片区的房地产透开发将继续保假持现有的开发脾态势，随着诸悉多房产新项目三开发力度和放狭量的加大，所****娃在未来两年将扇继续引领南昌旱楼市走向新的现高度。狮三、板块特征录分析王此板块大盘集丹中终,卸目前板块内在猛售楼汪盘圾5究个，分别为绿柿湖城豪城、金湖融供街庸·隔紫金园、般联泰香域滨江秃、新辈里薯·玉梵顿公馆蔑、娃联发江岸汇景新。键****炒地处红谷滩中溜心区、新建县围三地城郊结合俯处，是红谷滩免中心区的延伸颤和新建县扩充泄，其升值潜力双随着红谷滩中撇心区板块的供斩应短缺以及市裳政设施建设的伤完善力度，极猪大地拉动了整往个南昌楼市的籍弹性发展力，竿随着倦****宇的口****喊博客城、秆南昌阳光新地球、。欠联泰香域尚城垃、洪客隆地中梦海、世贸公便寓讲(雷本地块已经金超融街收裹购倒)伴、开元投资、日中天置业等项惧目的开始动作驾。线200戴8齿年映****臣板块也将成为禾楼市的主战场善。矿在售、预售楼盟盘一览表啦项目名称研发展商孙占地面积声建筑面积布现推期数且开盘时间帆备注故金融誉街钥·系紫金园垒金融街南昌置岛业有限公司形439.23叛7责5汇9执万㎡汗二期第二批腹0蹈7睡年皮9啊月旧15邀日仇在瓶售抚,乡近期收购世贸献公寓的地块所虏以背,蛋占地面积增加佛联泰香域滨江办江西联泰实业抬有限公司闹294.3护3浸9搂万㎡薄一期第四批房盈源绑0遭7貌年报1艘1危月及3剥0周日乓在售斩新兰里缩·证梵顿公馆还江西申洪置业拉有限公司顶243.09并74颂29锹.排万㎡县二期二批和三辞期一批洁0窃7睁年幻1罪2伯月奖9脏日祸在售施联发江岸汇景彩南昌联发置业留有限公司默211.73妈44承32助.暑47悠万㎡砖一期尾房和少缩量商铺茅0配7华年鹿1燃1华月冬3些0六日食商铺销奔售皱,宣一期交房妹绿湖城豪城扯新中源碍(垄南昌晨)涌房产开发有限斧公司己290.07隶3恨6颂万㎡徒一期第三批房省源安0建7授年俭1项1炼月殃1皂0圾日库在售外****房博客城宪南昌市择****源置业有限公司暴201.14孝26没.遥8扯2孙万㎡仙土地平予整殊,期正在地质勘探煤联泰香域尚城猛江西联泰实业绕有限公司降247.16拼1易36萍.绣25等万㎡立正在施工部分锄已建至地执上源2敌层百洪客隆地中海宴洪客隆集团叫170汁226667丽.8陵正在施工部分津已建至地挥上贼3步层劝南昌阳光新地拌南昌阳光新地细置业有限公司测170剧40到.沫43闭万㎡浅已出围墙挂开元投资赛南昌开元投资突有限公司赠220.62暴89款未动工轻中天置业泄南昌中天置业粗投资有限公司做260.35宫91港15旅万㎡兔未动工王片区楼盘分布肚图物业类型分析奇项目名称洲住宅页商业钟供应套数（套朵）概供应面积（耽㎡挑）扔供应套数（套焦）唤供应面积（求㎡腰）纹绿湖豪城基450牵48693.黄88晕576.78班联泰香域滨江激110醉14102.天08捡819.51甲联孙发听·炮江岸汇景弯810停101870催59柿2377.2曾6愈金融乡街桶·划紫金园二期约313吹27961.控5办70腊3806.1矮6拖新秤里薯·认梵顿公馆佩140顿16787.惨28与35极1678.7没8咏合计贤1823饱209414彩.7贿9258.4箭9肤板块内物业类尺型比较单一，天只有住宅荐209414罚.7番平方米和少量看的商业，未有恢大规模的商业百配套的推出，翁这是板块在未敢来急需补充的奶物业形态。钞四、供应特征瓣分析尤本板块总供应循面积嫁209414如.7皇平方米，脊1823眨套，总销售面民积啄153897寻.81骄平方米，乖1319悠套，总销售率芹达低到霉72.35狮%早。批1片、楼盘规模大苏，品质较好。区观窃在售的楼盘中汪，拍绿湖豪城鼓、打联泰香域滨江夫、蜻联骆发险·夫江岸汇景、金召融定街标·栗紫金园二期、塑新毙里燃·喜梵顿公馆辱都慈是中大型社区遭；这五个楼盘斥无论从户型、霉景观还是外立株面在整个南昌充都是前几名的筐优质楼盘；这免么大的规模是姻其他板块楼盘董望尘莫及的。垂2删、目前楼盘销暴售的楼盘建筑舌形态丰富。宗在售而****今大部分楼盘都带以小高层、高排层为主，多层踏为辅。稍3状、价格增幅较皆快酷金融惜街睬·偿紫金园二期眯现在均价多终层抵510刚0租元歉/手平方米，去宗年愧1报1懒月宗1阳5罗日开盘价格皇为出318灿0叼元钳/辩平方米，到今季年年初的一期与第二批开盘价叠格察是芳325略0傲元奏/雾平方米，涨幅笨不大。而到二昼期多层房源推谁出时均价位为择510深0员元饿/贡平方米涨幅过窄大。主要是因习为该楼盘在销矛售前期与大学秩城各高校组织购团购活动极大拣的消化了推出陈房源，后期做辟了大量的推广涨活动快速了提晨高了品牌知名施度。锡****郊各楼盘的品质荣较好，推广力蛾度较大，通垃过控5嫂月西和贪1惜0施月两个销售黄豪金时段极大得热拉动了房价。怖各楼盘的自身成品牌优势和大县量的营销推广鸣也是推动房价波的原因之一，凯以小体量推盘绣，蕉多频率分批次躲开盘的方式来叹形成热销势头翠拉高均价完成绞销售任务。占品质各具特色乐，亮点较多喘绿湖豪城坟德式风格、贝金融阁街溜·杂紫金园目前以界多层销售为卖筋点、新倒里着·吵梵顿公馆是绿星地在南昌的又怪一新作，楼盘众为法式风情。船楼盘大多临水会系而建，或以幕红谷滩中心区训的延伸和消****局的未来发展为映卖点，自然风倾景优势明显。林和多数临水系虏楼盘相似，戒****泡的自然风景、姻大学城和未来匹发展使原****队板块周边楼盘漆提升了价值；婆但是单纯以自晃然风景、大学搏城为宣传容易山导致楼盘同质黄性竞争激烈。缸大部分楼盘都掠是以自身优势殊为卖点，可见书自然风景、大云学城不是楼盘哥热销的法宝，拖楼盘还须有自掏身特色。讯物业品种相对辞单一，商业配璃套亟需加强。堡目前推出的项勤目中，只有住以宅供应。少数易楼盘中规划有顺社区商业，但辛是都反应一般闹，商业氛围不狮强，商业配套去滞后。未（燃1雅）入市时间蜡项目名称宋开盘时间岭推盘时间玉绿湖豪城牢200嫁7用年组10励月裹1光日峰200数7妇年冬1叙1肯月朝1罚0蛛日酿联泰香域滨江紧200眠7笼年裳5苦月舒1膀日替200眠7貌年翁12颠月厦1处日理联惩发救·黎江岸汇景胖200亲6喇年柿1临0却月决3痒1共日基200明7修年叛8钉月搞11矮日劣金融止街竖·警紫金园二期舅200睬6读年歉1纯1范月唐2英5驾日睬200揭7音年冷11毯月狐3己日睛新虏里睁·族梵顿公馆臣200拼7洗年县2笼月仙1迅0地日吹200预7请年看12搜月截9捎日牛（逝2喊）供应套数及史销售套数府（鸦3欲）供应面积及掩销售面积睡五、建筑形态夹分析为整个板块建筑枕形态丰富多层凑、小高层、高谱层供应。多店层啊44集5浊套，占了总供显套数密的选24帽%兆，多层供应面咏积振47829.城05牧平方米，占了疏总供应面积驻的胁22.83爹%辅；小高避层皱77阳7薄套，占了总供钢应套楼赵的特42屑%肌，小高层供应滑面积隐92657.撞36前平方米，占总且供应面积团的馒44.24渠%赏；高浙层讽60形1灿套，占了总供由套数蹲的模34眼%泼，花园洋房供叔应面积革68928.夕33颂平方米，占了慰总供应面积鉴的晋32.93衫%蜂。量项目名称瓜多层缓小高层酷高层活合计锻供应套数（套喷）种供应面积（㎡衰）凶供应套数（套适）下供应面积（㎡赠）贱供应套数（套猪）忧供应面积（㎡飘）仰供应套数（套幼）杨供应面积（㎡刃）呈绿湖豪城稳93欺12165.付55缸洽局357旷36528.默325滨450唉48693.曲875龟联泰香域滨江默葱愈110奥14102.逼08卡她绘110志14102.紧08卷联挡发绒·阵江岸汇景叫稿哗566使69470信244悄32400已810院101870介金融尘街颈·合紫金园二期伯254家24834.徒5困59础3127溜佳痕313距27961.谎5叹新层里律·幻梵顿公馆储98娱10829羞42酱5958.2雀8赤凶有140尸16787.坝28替共计炮445播47829.料05我777造92657.隶36权601握68928.畜33傅1823溜209414挨.735窗晴各形态供应套技数占总供应套锻数的比例胆从以上图形来忌看因为土地的草稀少和多层的景稀缺，慧****抓主要是以小高劈层和高层供应断为主，多层为董辅。咐各形态供应面你积占总供应面蚕积的比例啄4统）板块户型供满需分析秃由于曲联微发羡·扎江岸汇景往推修是里****娇地区第一个推毅出的楼盘所以颜该楼盘的小高草层和高层的二片房及三房户型万占推售总量把的光44晓%盛排第一位其次唇为与绿湖豪城离推出庆的匙45益0阅套占总售滨量秃24%恐,愁而航金融业街阴·衫紫金园二期卖第三推出户型踏为葡31后3狮套。资从户型供应量本来看，三房比出重最大，占杏了潜53张%槽，其次是二姥房夫37摧%巾，四嘴房痰4停%央，一房户概型禁3.2悦%屋，目前复式在宫本板块总价过牧高在目前推出茎的楼盘当中只奇占户型比例请的莲2.8届%茧。婚板块各楼盘分傲建筑形态、户跟型供应套数、蛾供应面积一览且表非项目名称烘建患筑兴诉皱形态爬一房满两房膨三房厉四房怜复式富合计雨套数静面积轻套数灌(管套碗)芝面积哪(瓶㎡沿)双套数思(孟套我)类面蒸积辣(句㎡范)龟套数评(揉套旱)贴面构积历(柴㎡世)愤套数栋(厦套母)光面蚀积摔(写㎡材)住套数基(欺套悠)化面盐积碰(秃㎡企)现(苏套琴)纠(膝㎡忘)诱绿湖豪城劣多层眠捕秘33龟2767.7废1煌16部2090.2窄4埋32副4658.7逆2贼12拣2648.8天8蚕93瞒12165.奥55展高层尘惯桐170迹14597.丙9始187娇21930.侮425彻让爷姻朱357撇36528.剥325付联泰香域滨江胜小高层奔溪深28蹦2725.8艇60皮7941.6从18猜2664.7监2企4摩769.96习110读14102.垫08默联证发取·顺江岸汇景遇小高层骄逆丹242州25410滤316敏42660留姻眨8女1400侧566不69470梯高层竭稀抖18酸1890麦226捧30510拆症津映暂244但32400挺金融循街洋·活紫金园二期陶多层报蒙检150炮12874.皮5燃104证11960笼嫂饭宇绕254荷24834.损5具小高层师59肝3127叫衰挺莲托透海优无59六3127决新图里管·佣梵顿公馆等多层辽蛛掌49饼4606范49桂6223沫道膊红呼98炉10829百小高层业膝粮春纠10皂1129.3带30州4350.6三2丛478.38半42币5958.2围8影共计食59魄3127互690响64871.裂91令968挪124444的.57揉80窜11674.厦04稍26掩5297.2掘2链1823货209414饺.74六、销售分析逐从户型销售率碎来看，三房的酿销售率最高，女达泄到峰39.57养%省；复式最差，兰由于本板块事宁宜居住户型都赏在二房三房，适复式价位过高面和推出量的过勤少也是导致该程户型销售不理乱想的原因之一水，或许从另外凡一方面说明了桂片区内复式的宇需求量少蜡。怠晃片区内户型面川积偏小，一房朽平均面积多为程5骨3桶平方米，二房扰平均面积浪为薄9僵4纵平方米，三房浇平均面积仰为努128.5半5谦平方米，四房陶平均面积诸为沈145.9械2卵平方米，复式除平均面积妻为枯203.7屿3妨平方米。煌板块各楼盘分蓬建筑形态、户盼型销售套数、星销售面积一览矛表绸项目名称伏建巴筑叮疫抚形态蛮一房毯两房市三房馆四房爹复式辽合计啦套数忧(岔套萝)颂面积慈(誉㎡源)学套数蛋(驳套嗓)脏面积致(必㎡安)鸡套数金(喜套恐)差面冈积卧(偶㎡钞)盟套数寿(揭套挥)析面惊积岭(舍㎡糕)去套数亲(盐套匆)箱面倾积粱(椒㎡以)签套数荒(绸套滚)叛面鬼积杆(丹㎡雹)箭绿湖豪城围多层途穗非29趁2432.2求3祸15草1959.6而25奏3639.6萝25修3播662.22巾72考8693.6证75及高层艺硬亭81虽6955.4螺7雹83柄9733.8隐25而绳录莲偶164蚁16689.篮295塘联泰香域滨江单小高层须崭叮10渗973.5板13努1720.6谎8范9貌1332.3提6类1朋208.56瞎33逮4235.1驰联升发梁·伍江岸汇景笨小高层乞默越242随25410芦315新42525包万直4鄙700宗561笨68635踪高层竞语俊18桐1890仁223皂30105勒瓦抚流铲241谱31995上金融衣街甘·材紫金园二期伴多层湖捧揪106嫂9097.9斑8姑27着3105暴搏摆两惜133咸12202.蹄98虏小高层批29载1537液泥帐捡距欺亭排跑29拖1537猴新嚼里牌·为梵顿公馆裳多层露世仁36竟3384撕26设3302量矛替胳忙62沸6686荡小高层灿医那呼象8请903.44势16密2320.3插2著地群24号3223.7针6勿共计让29掏1537成522尤50143.塘18表710福93354.惭545详50岔7292.3债05的8良1570.7飘8缸1319疫153897撑.81借1膛）供应与销售酱套数读2芒）供应与销售升面积矛3懒）区域内平均罚面积七、价格分析秒板块多层均价误为雨533抚3播元，小高层均答价农497答5壶元，高层均陪价窃510孝0序元，已经和红丧谷滩中心区楼循盘价格接轨，慈随着浴****住博客城、联泰分香域尚城、南拴昌阳光新地、评世贸公寓、开镰元投资、中天驱置业喊等士6蔬个潜在项目街的面市，均价喝相对会整体下捕降。贩项目名称示建筑形态梢均价（耳元络/剂㎡）禾绿湖豪城林多层泉5400回高层邮5200金联泰香域滨江榴小高层湖5300菌联发江岸汇景尼小高层液5000勺高层目5000列金融命街范·选紫金园二期浑多层茄5100斯小高层混4500胃新版里汽·柱梵顿公馆皂多层淹5500贿小高层举5100字平均值培5333钩4975澡5100翼多层欠小高层帝高层而1博）片区内属今绒年上半年开盘配楼盘为联给泰曲·民香域滨江、新俘里绳·南梵顿公馆，只辉有绿湖豪城是土下半丈年铅1谜0觉月纯1熊日开的盘，由挤于该楼盘开盘隔和推盘是两种辅类型产品所以遇价格不能进行去对比。去年开还盘的楼盘为联高发等·区江岸汇景及金衣融扫街穷·拒紫金园；今年耳下半年各个楼劫盘都推盘情况覆，接多属于频繁的芝小幅度提升价甩位使项目产生娱升值概念。最骨终达到效益最译大化羊。吼2锯)甘楼盘价格涨幅舱过快，到目前浇为止大部分楼婚盘都是与年初枝均价相扭差穗100业0侄多架元图/语㎡以上。摸金融构街敞·惊紫金园以小体卵量推盘，多频醒率分批次开盘纹的方式涨幅率士最高达到伪了浆60.37茫%金来形成热销势若头拉高均价带斥动整个斗****转板块价格提升凡3决）新政策的出惩台对南昌楼盘萄销售有一定的土影响，在新政挑策后寺****生板块投资型、貌投机型客户都租相应减少。尚很多原本有意辉向购置新房的肾置业者也在持容币观望。尿各大售楼处的描看房客户明显今减少。苍国家宏观调控含无疑成为最终蝇的解释原因，弄9前月降27岗日，中国人民仰银行、中国银架监会下发了《伸关于加强商业帅性房地产信贷长管理的通知》毙。这个政策一稿推出，市场上覆的开发商和住圆房消费者们纷群纷停下脚步，绢观望着这一政脾策到底会给楼更市带来多大的栗影响。初10歌月份的供应量亲和成交量数据挨充分证实了这将一政策的出现浊着实给楼市带鞠来了不小的冲饿击。资金雄厚帐的开发商们放背缓了推盘的步封奏，希望时间腐的推移能带给侮他们有价有市神的完美谢幕，挎而资金相对缺禾乏的开发商们器又后悔于未曾穷洞察先机趁着彻9惨月份的牛市侵冶入市场，一销班而光。成交量善的下降除受政缘策影响外，供捉应量的大幅下隐降也直接致使港成交量的锐减呢。而自住型住心房消费者们对庙这样的现象则寸持乐观态度，扭对房价下跌望卫眼欲穿的他们启在政策出台之揉后似乎看到了蛇渺茫的曙光。亏从泼1蒙1敌月份看出登****陡推算出滑94际6驱套房星源浅,钓但成量滨率欢39伴%馆，成交量明显舰下降钉。寻1拳2题月份成交量比挣上个月下拨降孤38论%痰，供应量下旁降循63项%死。对于明年截1擦月的供应量、竟成交量、成交临均价到底会出汪现什么样的走斩势？我们不防悼来大胆预测一父下。肾1宴月的总供应量透将会有不小幅决度的增加。经绵历了此1牛月的适应期和回调整期，开发赏商抱着对市场扒乐观的心理以烧及不得不回收党资金的考虑，佳大量的房源将糟会涌入房地产它市场，供应量毫得以增加。成削交量较副1进2鸣月份将有进一痰步的下降，大塞量投资者受政核策影响或自身某对短期房价的哪预期将会大幅古度降低投资力债度，而市场上挺自住型消费者哀在保证一定成梦交量的情况下肝也会存在一小誓部分人处于观其望状态，看楼颤市后劲如何再吴行决定。成交尿均价则依然保质持着稳中有升弦的进度，南昌尖房价依然处于洋理性状态。欲惠知后事如何，央我们拭目以待喇。本案研判极八、旧****老各楼盘推广费壤用统计求注：因统计途认径有限，故本源媒体统计数据斤谨供参考。股雷识随恐涂恐救冤挪假僵素碌隐请碌元场虫府剃幻祖喝患表颤掌括术殊退繁染总专疮啦菠抖酿腥伸扣予慨期逼僻盏妙递按巨蝇庙抽饮忘欧跑透绑跃裤无炎剖冠途绍抬欺逐限荒柳碍轧覆窄赏油干葡春埋狐冲丙递醉日背筋奇雨袋蹈灰尊珍恭委栽由兄刃肃处鸦慰芬规筒积镇溪孟善伐闻200鸣6阵—热—佣200机7柿年辉****爷楼盘广告统计圾年度结果炼项目名称似年度棉平面叙(差万元侵)闷电视驰(役万元恭)献共鼻计擦(汤万南元注)脏新樱里虏·芳梵顿公馆朴2007公年娘203.34缴28.27疼319.73穷2006纲年泉88.12陕金融街紫金园尤2007每年代96.32稀15.052赵5融365.66塌21剩2006日年邻92.24锡162.04稿96王联发江岸汇景讽2007全年搞142.57话106.18沈7伴375.01盈2作2006然年胸57.85仁68.405详联泰香域滨江闸2007冒年牲186.53疫212.8导2006简年适26.27旧绿湖豪城蕉2007窝年我173.74押173.74鄙200索6录—调—插200呢7涉年堆****匪楼盘广告统计北年度结果使从以上图表中脱可以看舅出霞2006-2伸00黑7雾年碧****韵楼盘投放形势侮还是以平面广粪告为爷主抢,士电视广告多招辅扮,耀从广告投放金遇额来侄看布,软至租0米7纺年射1售1犯月份为止以联精发江岸汇景的穴投放金额最高韵为另375.01俘2名万驱元吧,吓主要是该项目辆为玻****沿第一个开发的糊楼盘投放时间种较长；其次是渠金融街紫金园裂投放金额甘365.66邮2肾1尘万元排在第二尽；投放第三的听是仅新有里请·视梵顿公馆句319.7欺3息万元。精200馅6居年册—武—演200歼7壶年酸****蜡楼盘平面广告鸦统计月度结果扑从以上图阳形三06-0速7展两年的平面广丈告投放时间来代看听以奥9-1咬2挠月份为各项目积的集中投放段殊，同时这个时诞间段也是各个店楼盘开盘和再庄次推盘的高峰筹期。蛋200均6标年肉—键—步200柏7降年脊****要楼盘电视广告评统计月度结果广项目名称的年度踢1再月份话2蛮月份翼3史月份不4惕月份咱5篇月份非6芝月份竟7腿月份晌8否月份闹9嚷月份枪1井0欠月份将1骂1荣月份点1石2稳月份演新抢里产·帽梵顿公馆仇200系7洲年陕10.3驱3.23灌14.74风200神6遍年恳金融街紫金园个200持7挖年济14.222备5阻0.83连200窜6敢年飘57.295搬49.895覆54.859岔6升联发江岸汇景纷200星7验年重12.275勺6.17帝8.775增63.962隙15.005原200冠6渠年龙0.61骗31.67纵17.385馒18.74透电视广告同样意也是与平面广垮告投放的时间喇相当，配合开群盘或活动推出么相应的投放节冷点。革****蚀楼盘平面广告做统计哨项目名称传报纸名称摇江南都市报露江西日报些南昌日报腾南昌晚报之信息日报是平面累计甜新喜里昏·圾梵顿公馆躺次数蜜17坐5只3余15灿4土44惜广告费用渴109.56基29.44轰13.36洋139.10炸0船291.46晃金融街紫金园检次数残16喝歪2标16挣5嘉39疼广告费用喷90.14霸肝9.17唐89.25吗0请188.56寸联发江岸汇景汤次数宁11旱2毯2霞19障2胃36要广告费用拦64.86雄14.31隙8.89绞11.24匆0慕200.42剩联泰香域滨江押次数是14脂完2押14万势30膜广告费用环112.09谷文8.54际92.17眨央212.8嚼绿湖豪城瓶次数摆12叼道1皇22时补35停广告费用望104.85梅均9.29上59.60昨陵173.74间从楼盘投发次蹄数来看惹新素里评·奋梵顿公馆锅以买4掀4饲次的投放量排夹列第坐一急,漂排名第二的为妹金融街紫金勉园丛3躺9赔次困,兽其次歼为燥3困6遭次的联发江岸质汇景老和璃3炊5袄次的绿湖豪烘城抚;恼以投放的媒体庭数量来看以南克昌晚形报更8须6母个和江南都市既报无7仔0策个的两在主流央媒体居倒多掀,渴****立楼盘电视广告堪统计氧项目名称辞电视频道名域江瞧西悉3筛套厕(幕经视频夕道跑)冰江西赖5籍套瘦(室公共频道鼻)货南昌下1唤套翻(早新闻综合频道择)性南昌希2界套寇(云都市频道匪)饥南昌柴3腿套利(编资讯频道霸)悬电视累计钟新恭里来·贫梵顿公馆炎次数防55饿1爆2兽7渣65症广告费用击19.31物0.23交1.66链7.07白28.27抄金融街紫金园胶次数同135总171借28河334误广告费用纸61.01视81.56烫34.54吉177.10分21位联发江岸汇景县次数灌262弓22蜻238护214传736梦广告费用扎42.97度26.18醒50.45权55.00嚷174.59狱2御从电视广告的蜂投放量来看主骨要是因为士联发江岸汇景帆相对其他项目偷是较早开发的脏楼盘所以投放引量也是最多踩的已,是其次是金融街虎紫金园；而从由投放电视的频董道来看刚是以半是南妇昌楚2告套的开车看房左和江妄西干3辜套的江西房地忙产栏目为肺主欧.仆媒体投放建议读：本案平面广似告投放建议主伙要以江南都市敲报和南昌晚报切为主，其他媒乞体辅。待惑电视广告则以忽江西三套江西投房地产栏目和歪南昌二套的开县车看房为主。录卧拼腔苏网络广告以南绑昌搜房网为主丸，结合分众传珍媒及公交巴士掉。扯九、目标客户竟成分及消费动辞机分析依房产市场的根荡基是由购房消苏费者组成的。甲本案的销售基压础是由目标客射户构成的。因派此锁定目标群劝体，进行成分洲分析，对购买梯动机的剖析更仪是关键节点。贞同时通过对目屿标消费群体在翻各方面的信息稼收集分析，为驳本案的市场定滔位确立一个可厕供论证参照的授依据，并可以采借此了解并最匠终确立目标消骂费群体和广告绞的诉求对象。[解析]A)索客户来源：虽周边区驶域案—援—原周边企业（红跃谷滩、大学城寻、新建县等）横客户身份迅：企业高级白帆领阶层跟年龄段：董30禁—嫁3羊5啊岁之间泛消费动机：黄1窃、结婚或对改趴善其住房环境选的需求；寇2蜓、较高的月收锅入，使其对居贫住环境有了更泛高的需求，而染住宅是改变生鸦活方式的重要鉴途径；他3难、在事业上小谱有成就，想通宁过购置较高档记楼盘以向亲朋擦好友展示自己浸的实力；屡户型需求：陷由于年龄的关竹系，所以无论肾是否已经结婚斥，他们的需求师面积基本上应撤在霸12河0哗平方米嗓左右（三房一医厅或二房二厅捉）。慌诉求叠点探——撇高尚的居住环谜境、翅****乱的未来发展B)颜客户来源：恨西湖区或朝阳盲洲（距离本案硬5陷公里分半径之内）、货新建县（与本医案区域接壤地扫区）州客户身份：摩私营业主或企帅业主管以上为科代表沟年龄段闷：双35紧—我5阻0培岁之间有消费动机：克1精、希望通过二赵次置业，进一拦步改善居住条锹件；日话妇2严、因职务的变正动而需要重新俩置业或再次置踢业；蚊户型需求：俱此类置业者在短购房时家人是港其必须考虑的楚，所以他们的杯需求房型应以潮复式、三房为割主。字诉求迎点眠——壮高级会所、完泊善的物业服务C)优客户来源：钩区域周边范围炊客户身份：登向往乒****枝生态生活氛围飘的客户群晶年龄段：蛛35-5蔽5倡岁之间妻消费动机：豪1家、向往证****旋这一区域的生哄态生活氛围滩；湖2觉、房价相对红焦谷