某集团商业项目规划设计方案评审关注要点详解

商业地产知识竞赛知识点—新项目规划设计方案评审要点（专项业务类）一、前言商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）【关注点1】：业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。【关注点2】：步行街布局步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；步行街的总长度通常以280～350米为宜；一般在步行街的转折处、入口处设置两个中庭并且要分主次，主中庭面积约500～700平米（开洞面积），次中庭面积约300～400平方米（开洞面积）；两个中庭的间距以80～100米为宜。【关注点3】：交通组织城市广场确**功商业综合体一诱般设置大型城瓣市广场功（慈300蓝0其～烛1000绞0常平米左右）。见大型城市广场傅应结合城市主博要交通道路设隆置，其他广场湿结合步行街入择口设置佩；竖向布置看在整个广场的独竖向布置上，突整个广场的各甜出入口的数量币合理，位置与杆客流动线相匹慌配。从商业角穷度看各出入口对应与市政过街卷人行横道、人资行天桥、地下狡通道、地下交饶通出入口等有绞机结合，尽可淹能利用公共交横通设施拉动客袍流的作用以及抹可能存在的地引面坡度进决行喇“超多首门层伴”阶设计；道路交通奥重点关注广场夸内外交通动线露与城市周边大黎交通的关系和四交通组织。地帆下停车场（不荒含酒店）至少雪应有两处双向涉出入口并且分洞别设在不同的铃道路上，出入待口位置应最大她限度地降低对广地面步行路线槽和客流出入口董的影响，同时说还要保证项目所周边车辆到达址和离开的车流指动线便捷顺畅酷，正常情况下压不致形成交通川拥堵；荒同时应对整个愚广场的独立对至外通道和内部勿垂直交通（扶硬梯、货梯、观况光梯等）设计盾统筹考虑，提得出设计思路（罚详见方案设计液阶段慌【关注崖点匙1醉0竿】抓）。耕【关注惠点导4赶】：停车位约根据当地法规蜜的规定，结合惰城市私家车辆验的保有量、当住地居民购物出横行习惯等因素雪，合理规划机奉动车和非机动盟车的停车位数矩量，除了按照眉规定满足商务药和住宅（如有耕）的需要外，础供商业部分使洒用的停车位数州量通常应保证绪吞吐能力达到胞1000源辆挎/保小时以上。淘【关注若点三5虽】：停靠站和总公交车站暮为方便顾客下雁车，还应在主震要的广场出入余口区域增设港蜡湾式车辆停靠舌站，长度不少妖于叛2凳0拾米桌，宽度为双车葡道，可满足出拍租车临时停靠捆，停靠站的数走量根据实际情替况确定。根据迹公共客运交通戚现状应在广场莫周边适当位置绕规划公共客运哭交通车站。宅【关注蜘点挠6商】：管理用房取根据目前认**劣综合体的产品茎特点及物业管熊理模式，管理魄用房包括大商余业管理用房和爽销售型物业（储包括大商业中些的插蜡烛物业址）的管理用房季，还有食堂等泄辅助用房。拿大商业用房面脉积应达到涌100式0碎平方米曾；食堂面积穿600公-1000批平方米钱；丹销售型物业（席含大商业塔楼驴）的面积不得盗低于当地物业奥管理法规规定贤的管理用房面蝇积（通常镰为局3饮‰厦-漂5碍‰及）融；桐管用房位置应弓设置在地上区庆域。源大商业部分和稿销售物业部分燕位置应各自独典立，避免后期屡出现住宅物管典用房产权纠纷解问题。侍【关注起点庭7混】秩：怨后消防疏散通道魂在消防规范允梁许的情况尽量岭减少消防疏散驱通道数量，并违且尽量减少占今用步行街的商传铺位置。塌【关注做点米8席】：变形缝缝结合张**委综合体建筑形智态特点，变形险缝应沿着各主润力店区域的边汉界设置，尽量站做到不穿过主四力店和少穿过障步行街，以减金小因变形缝开纸裂畅漏水造成损失果的机率。愁三、建筑方案昼设计评审扮此阶段商管公车司任务及准备锯工作内容任务：毙规划院将建筑遵方案（初稿）贼反馈给各参与额部门进行评审楼，商管公司则答着重进行招商郑分析及物业管缠理方面的研究难分析，提出方轮案评审意见。街规划院通过组模织一次或多次怜评审会签会汇半总各部门的评迷审意见并结合钻各方意见组织棕修改调整建筑刃方案，最终完雪成建筑方案设裂计。由于建筑骂方案通常经过报多次评审和调淋整，在多次评狸审调整过程中登方案设计也在可不断深化，因辫而这一段过程嫌有时也被视为任方案深化设计呼阶段。为方便览起见，我们仍死作为一个阶段四对参与设计的晕工作内容进行托阐述。准备工作：嗽地方商管公司锋和集团商管公止司拓展部、招浴商部、物管部决、工程部等部淘门根据各自的井业务领域对方裕案进行全面解均读，并组织开谷展相关市调工岗作。散主要包括：当五地商业建筑的罩功能设施情况进、当地物业管各理水平及各类剑商户对物业管财理的需求情况掏、当地商家对吉商铺规模体量坦的要求、当地杂货物运输车辆池的类型、垃圾习处理和清运方萄式、居民停车屈习惯和缴费方犯式、居民对休碑闲设施的需求缘、当地广告经式营市场接受的番广告位的规格虫尺度和安装做打法。评审关注烈商管公司在此奖阶段应对整个快广场总平面以数及步行街相关貌各区域的位置馋和平面设计的品确认，包括：难主入口、与主适力店开口、客枪梯、货梯、观假光梯、扶梯、溜中厅、客服中乐心（广播击、恐LE系D妄、有线电视控睛制）、挑空区籍域、卫生间、膝与忘地下室的沟通叨；步行街商铺剃的布置、开门间、开间、进深漠；地下室停车必场的区域功能舍划分和出入口荐、设备房、垃态圾房、卫生间想、仓库、员工琴食堂等布置要冰求及管理要求骂；商管用房位音置、面积确认芳；员工通道的脏要求。刊商管公司需提锈交步行街初步赶业态规划方案垄，确认餐饮区骆域的设计要点林；同时提交商勒管用房平面布秆置，确认房产紧技术条件。愉室内商业步行建街需步行街主入口笑：肚步行街主出入茫口门高不低于拉3闯米辞，两侧及上方品立面应采用通互透玻璃幕墙设何计，以增强门口内区域商铺的疑通透性，充分倍提高入口区域浓商铺价值；纱商业广场（含毙步行街）各出掏入口应设双层秋门，并设风幕之（长江流域及警长江流域以北土地区宜设手动产三翼旋转门）怒；步行街至少燕保证一处出入谊口可供车辆进季出（室内展示限用）；出于节枯能及实际使用晋效果的考虑，孤各出入口应安仿装水循环冷暖方风幕机；季风俘频繁属、风力较大地乞区，步行街入抚口应采用有框运双层夹胶玻璃扭门；以保证门舟的安全性和稳舌定性；慕步行街空间：涉室内商业步行仍街一般以二至气三层为最佳。双步行街首层层屿高为巾5.泪4财米驾，二、三层层胸高为东5.锈1怨米刊，走道吊顶下险净高分别控制红为醉3.佣6赛米雪和折3.介3里米捆。若室内步行饥街为三层，其饲第三层的业态群规划以餐饮业凶态为主，重点盐布置具有当地块餐饮美食文化盼特色的餐饮业粱态。如有重油笔烟餐饮业态，恼必须放置在三陪层，以减少其迈对一、二层的屡影响，油烟必衫须高空排放。辞根据具体情况别室内步行街的鸭中庭附近、以绢及其他层的端许部等部位可布静置轻油烟的餐极饮、快餐、咖裂啡、冷饮等餐危饮业态。线餐饮商铺应预砖留厨房点位位雅置和排油烟位匀置；牺管道井：逗步行街强弱电站、供水等管道殃井应于公共通臭道集中设置，纺并将管井面向溪通道开门，树尽量减少在商团铺内设置管道读井，如确需设宴置管道井，其基位置不能占据朝商铺的临街面类；宗商铺门面尽量抛不设置防火卷童帘，如确需设挥置则必须设置犁在商铺门外侧浪；沉公共通道：临在步行街主力收店入口做客流墙缓冲区设计；呢步行街两侧店号面之间宽度：仔首运层枕1收0定～些1深1达米，二、三挺层第1观6在～美1怨7置米，步行街楼沸板开口尺度：萌层数良为左2茧层的步行街，悟开口宽度宜枣8短米叫；层数搞为伟3密层的步行街，砌开口宽度宜共9递米洋；开口长度：脂为散1滩6互～峰2躲5絮米。步行街走像道净宽宜仇4药米废，柴“总桥检”胆的净宽度宜暑3.忘5膛米宗，在中庭周围丝走道净宽可适痕当加宽恢至达5鞠～扫6答米；芽2反层以上的廊桥阿不宜过密（间饲隔妈在派3气0里～煌5唐0拔米）；各主力喷店与步行街通谣道接口处应设装置防盗卷帘，智并且控制权在支步行街一侧；添步行街商铺面底积：宇零售和服务类耀商铺面积一般烈为哗10催0擦㎡以下，餐饮质类商铺面积一托般坑为乐10仰0仙～捡20吩0晒㎡梁。所有商铺单悄元进深宜断8单米做～翼1弄6御米限（其中零售和旅服务类商铺不征宜超过疤1脚0界米乓），面宽较8.燕4下米断，告尽可能减少门售面过窄、进深特过大、平面形涉状不规则等异病形商铺设计，炮降低招商难度鬼；煤步行街商铺门亚面：棚所有商铺门应即正对步行街并你尽量避免门对欣门式设计。步咳行街商铺外立悠面，除预留店眼招位置外，应捆全部采用通透炭白玻璃到顶设楚计（包括部分什商铺与主力店释通道的立面）命；例步行街商铺分睛隔：绣建议步行街商发铺尽可能沿柱毁体进行分隔，倾以方便日后商愿铺布局调整；丰特殊商铺应在镜保证工期的前顾提下按照商户飞提出的具体设鲁计要求进行分渴隔设计，如肯份德基、麦当劳选、必胜客等战浑略合作伙伴的轮商铺通常会选昆择步行街主出熔入口处的店铺促，面积不低锐于慕18似0丈平米，并在铺考内设计卫生间榆、一二层增加攀楼梯设计。钥【关注翼点摊1殊0脾】：广场内部靠竖向交通组偿织堵辩扶梯：彼步行街的人流饶主要以电动扶致梯来组织人流拼的垂直交通，团设置的一般原帜则是，在步行湾街的主入蔬口汁20娘-3鬼0域米逮左右距离设第洞一组扶梯，扶雕梯的间距控制葵在朽4宫5补米披～巾7膨0的米磨之间，也就是让在楼板开洞的剩两个洞口至三野个洞口之间设里，步行街内的姻扶梯必须有一递部通地下停车贺场以便将人流找直接引入步行内街。扶梯应靠夸洞口一侧平行食布置；（规划汉院强制条文已拘列哲）扶梯位置应羡避免对商铺的杆经营造成影响关。扶梯应设置照光感变频装置猛；泳观光梯：贼通常在步行街误中庭设置，键以铜2国～舍3器部为一组，观芒光梯应通到地窃下停车场。观拼光梯与商铺门泛面的距离应不熔小于勤4雷米窑。井道采用钢出结构和玻璃立丸面，观光梯轿悼厢立面也须做棉成玻璃，使观幼光梯整体保持笼通透伪。观光梯应可匹以到达地下停堡车场，以保证悄垂直客流动线剖的完整；扣货梯：散步行街及各主妙力店均应设有绑货运电梯，步咳行街除了与主精力店共用的货撑梯外，还应有沙专用的货梯一晒至两组。步行法街的所有货梯肿（包括专用和文共用）位置一露般间蓬隔妹80雕-10叮0齿米统设一组，但不拜宜安置在步行豪街主入口的明薄显位置。每组学货梯以两部为住宜，载重量借为外1.欲6症～接2区吨党；货梯对应的楼地下卸货区的采位置必须考虑宾与地下停车场请出入口的关系雨；僚广场内的所有斩垂直电梯应具绞有三方通话功层能；电梯还应肌具有电梯厂家寒配套生产的运舌行状态和故障吵中央监控显示脏系统，以保证禾运行安全。坦【关注护点承1泻1绕】：酬共享空间蒙以娱乐、餐饮谢为主的多主力瑞店同楼的情况疲下，如综合楼嘱、娱乐楼，因丑其与步行街营笑业时间的不同雅，宜在其楼内菜区域单独设计闸共享竖向交通艰核并直接通向设户外及地下停界车场，避免使苦用步行街的公宾共区域，使其铸顾客出入不受榴步行街闭店的终影响，并降低养管理公司的管导理难度。诉【关注芝点锈1时2孙】：公共卫生青间兄根据步行街的专长度不同一般披设各3潜～恼5步处卫生间，卫顷生间的间踢距红8个0胆～确10拿0弃米，面霸积大7帖0真～结10颗0叠平方米，卫生雾间可与主力店痕合用，搂但铅每层至少应设煮置一处步行街泳专用卫生间，篇以满足步行街援与主力店错时尿营业时使用需姑要；拢卫生间不宜占献用商铺位置，暖应设计在较隐中蔽的位置，卫沟生间的出入口借应设计在步行鸽街与其他业态楚连接的通道内宅而无需直接对疏步行街开口，施否则对周边商耳铺均有较大负涉面影响；气卫生间应作无绝障碍设计贿，何每处卫生间男牺间蹲位不少届于卧3播个，女间蹲位仪不少戴于谷6夏个，均以蹲便革器为主；残障搭人专用间蹲威位帽1后个，采用坐便厅器，辅助设施尖完备；男卫生禽间小便池不少强于河3眠个；公用洗手站盆不少村于众3透个，其中儿童牌专乐用衫1程个；女卫生间石还应设母婴室邮或母婴护理台密，以方便带小沈孩的顾客使用租。岸卫生间内的梳冷妆镜离梳妆台胶高度为稳4笑0兵公分酸为宜。卫生间美还应设置有供疤保洁员清洗储贝放清洁器具的湿操作间；由于求餐饮区域卫生冠间使用频繁，绘还应酌情考虑宗在步行街餐测饮区增设员工敬专用卫生间。面【关注籍点船1野3愉】：顾客吸烟肠室椅建议在步行街掌各层适当位置性设置一处顾客贸吸烟室，面积算在置1黑0请平米左右，并倍设置通风排烟象设施。陈【关注差点刚1绕4边】：主力店开唉口割主力店在步行吐街开口的原则微是：主力店单谦边与步行街相粪接的开口为一汁处，双边与步驾行街相接的不别超过两处，除武万千百货外，展原则上不在中煎庭设主力店开滔口。主力店的充开口位置尽量遵设在步行街的奖尽端部以带动沸整个步行街的凶人流，吐首层开口宜设小置在步行街入资口至中庭的中说间区域。洗非零售型（如莲影院丑、周KT硬V逼、网吧等）的吐业态开口一定痕要和其入口大杰堂结合，开口合尺寸陈为挂4藏～哲8垂米午；由于各主力冈店均有独立的器对外出入口，绕其与步行街的论开口处与步行趴街出入口的距岁离应不小于坡3痛0锁米烫。衫【关注坊点撑1尾5奋】：步行街专智用货物通道爹因步行街较长糠，为方便步行普街（特别是餐姥饮区）商户货孩物和膊垃圾运输值，建议在商铺情背街的一面设揭立专用货运通宜道输，以避免货运迹对环境和顾客往造成影响。修【关注泡点恢1赔6铁】：步行街公摸共通道顶棚然步行街公共通防道顶棚通常采晚用多层挑空玻社璃采光顶设计粘，梅采光顶的开口经宽度，应较下爷层开口两侧各神扩大嘱800mm推；第玻璃采光顶宜咱采用分段式设专计。咳【关注驴点革1死7鹰】：管理用房杠商业管理用房良由商管公司提低供平面布置。搬管理用房中的三员工宿舍应具昼备采光通风条蛾件，并配套设拘置专用卫生间票、淋浴间、更赚衣室、活动室共及访亲室；熔员工食堂应考阶虑燃气管道、某新风、油烟净解化及排放系统锈、上下水、隔与油池等设施；宅物管用房内使蜡用的中央空调玩、管道天然气眠、给排水、强鉴弱电系统（消誓防、电话、网游络）等均应独案立设置；冶综合体中管理斗用房涉及到销牲售物业管理用伍房的，销售物笨业处办公室应桨单设，并应采伪取措施（如门脑禁等）与商业嫂管理管理办公利区域分开。碧【关注菜点蝴1有8割】伏：幸设备间和值班逝室暴开闭所、变电堂所、制冷机房鲁、消防控制中葡心规划在同一睬层相邻区域，暗以方便运行管牺理；应为供电寄局预留（一般饼为石10K莲V脆）开闭站的位菜置；为方便对季各主机设备的常管控，建议增射设运行值班室而并将变配电室联与值班室之间特的隔墙设计为逆防暴玻璃窗；秧设备房必须有郑空调设施（通透风和散热）；昨所有强弱电间认门应向外开；颂值班室的位置惨可由商管公司筋提供或确认，拜值班室的建造康标准可参照物砌管用房的标准此；标地下各设备用柿房门及通道宽旬度要适合设备菌运输安装和日次后维修；陡为便于设备安熟装和日后维修谜，地下设备间挡的门应朝向车仙场开阔区域；语若超市等主力来店设置于地下壶区域，其购物浑手推车临时停错放区不宜设置瓦在设备间门口趁周边；望由于各设备机投房主要集中在兔地下，考虑到绝值班、巡视、这车场管理等人三员及员工餐厅速的实际需要，练建议在地下室折合适位置增设云卫生间。酒【关注库点敢1遣9约】：电梯厅搞建议在电梯厅理不设计排水槽抹，以防止排水毒槽排水不畅造慌成外溢，回灌驼进电梯底坑，挖损坏电气设备摘；交鉴于冬季地下知车库温度较低狂，防止管道爆钳裂、损坏造成谋跑水，殃及电者梯及底坑设备璃安全的考虑，搞建议将观光电驳梯门的外沿口弦略微垫高，形炮成一个向外的或缓坡，即使发匀生跑水事故，舌短时间内也不怎致影响到电梯谊的运行安全；棋通往地下停车才场的客用电梯善和扶梯间应建历造成封闭的通豆透玻璃候梯厅去，候梯厅需设乘计空调及安全泥栏杆。川【关注阅点留2栗0灵】：物业仓库楚为满足步行街壳商户货物存放劳的需要，建议疏在地下适当位册置增加步行街骑仓库用房的规岸划，面积不小欧于李20炼0酿平米。贯【关注潮点非2姓1喇】：垃圾房煌步行街专用垃寇圾房应设立四窑～六处，其中侦一处为危险品钢垃圾房；每处裕分设干、湿垃就圾房，每组面拴积不小串于蛮6妹0钉㎡，目主力店垃圾房凉应另外单独设介立叛；麦垃圾房的位置服应设在靠近地决下停车场出入茅口，或货梯口肝及卸货区的附狡近，垃圾房与旷车场出入口之沿间须有一条垃生圾车专用通道金，通道的净高漫应满足当地垃局圾清运车的高葵度；牺垃圾房的建造需标准：墙面、染地面铺瓷砖，慎墙面到顶、地霞面包括排污沟堂满铺；配置上选下水、排风、谜照明、灭蝇灯艳等设施；其中蹦危险品垃圾房冠还应配置防暴握灯、防潮灯、妻泄爆口及可燃贝气体报警装置思和自动强制排晕风系统，以确挎保广场安全。己【关注膝点尝2界2眨】：卸货区障考虑到步行街进将设置较多餐辩饮商铺，不地下停车场货荒运电梯口处设帜立面积劫为寸10化0封～吨200M裳2稍的卸货区域，过各卸货区域与蜓车场入口之间纠必须有一条净轰高不低于哥3治米芒的货车通道。兰【关注捧点拼2误3攻】：屋顶设施甚屋顶设备设施正的安装，应统映一规划、有序弦排列。所有冷助却塔、排油烟遭风机、油烟净睁化器的安装位楚置，包括出风宵口的方向，避原免对塔楼居住崖环境的不良影逃响；勇应充分考虑裙纳楼的冷却塔、滤风机等设备降慧噪问题，烟气身异味问题以及围所有同类设备湾的相关噪声、谎烟气、异味、想飘水等对住宅渐、写字搂的影烫响和预防处理霸；秤由于肯德基、园麦当劳、必胜缠客等主力店独毅立设计安晋装蛛VR巴V伴空调系统，裙保楼屋顶应在适垫当位置预留设伍备基础；帝屋顶油烟井距穿高层水平距离巴2岁0恰米仗以上。太【关注才点诉2寇4莫】：地下停车遗场宗车行道两侧（妈或单侧）应设铲置平行的人行厘道，人行道与斤车行道之间应面通过路面标线抵明确区分；般车场内部应设米计浴为驰“房单循侵环中”券交通形式，尽钻量避免交叉口伏；押地下车库必须吓预留机械停车淋，由于机械式匙停车位的后期联维护保养成本罢较高，管理难势度较大，顾客流的认可度不高介，在地下平面谜停车位可以满室足的情况下，饥可暂不采用此韵停车方式；著为避免非机动大车乱停乱放，叨应设置非机动香车存车处，堪非机动车停车雾位数量为枪：尸100蛙0争～衬250竹0作辆柔；墓I停C稍卡智能收费管况理系统，具备删自动发卡、办厘理长期卡等功孙能；收费软件蓝应具备停车收影费、已停车辆透数量统计、空雷余车位统计、松出入口电子显部示板具有车位烧数、车位状态待显示的功能；雪地下车场出入败口需设收费站洒，地下车场通跨往百货、超市制等人流密集型百主力店的直梯踩和扶梯附近区循域还应规划中颜间收费站。具什体位置应根据谅停车场交通规仓划由商管公司柜设定。中央收木费站布线应由没桥架引入，在众设计上要考虑摇到日后中间收巨费站的移动调蠢整要求。收费轰站长欺2000mm谦、宽没2000mm门、高陷2500mm促，并需安装分漆体空调；煌车库出入口收吐费亭和道闸应菠尽可能设置在刊平坦路段；思车道地面增加补指引方向形状燥的减速带。强【关注敏点厉2惩5余】：地下室广膏告励地下室应在合罢适的位置设计怪安装一定数量献的灯箱广告。渣广告位主要位课于以下各处：指内墙面灯箱广广告、立柱灯箱努广告、坡道墙旅面广告；广告改位需预留供电猪管线。跑【关注厌点黑2慎6溪】：供电与计属量跨不同业态的机碑电设备系统应百相互独立，并搬独立计量，避流免造成营运期圈间管理界面混当乱，给设施设锹备维护保养工咬作带来困难；流为便于今后实白际运营中对日扣常能耗进行统抱计、管理，各桌设备机房均需芦增加独立电表世，例如：制冷丛机房、水泵房鹅等；床外墙广告和景买观照明应分别雷设置单独回路票，单独计量，叨在相应屋面或槐楼层预留外墙以广告、景观照怎明用配电箱；殖步行街中庭应烤设也置虚10掌0唇千瓦独立电源井；外广场的主而要促销活动场朴地应设热置店20吓0家千瓦独立电源室。吊四、项设计评旬审辉着蓝一、外立面及起广告位设计吵【关注智点斜2蔽7山】：外立面设州计洒外立面严禁使口用全玻璃幕；形南方城市以玻精璃幕墙、铝板摩幕墙为主。北杏方城市以石材品为主，结合部偏分玻璃幕墙及冒铝板。商业裙环楼部分的色彩依不能过于灰暗胖，言应以暖色调为芽主，应关注裙底楼的昼夜色彩熄视觉感受，增左强商业经营气奉氛；亭步行街出入口笛外立面应设计像大气，步行街堂标识易于辨认山，雨棚透光性平好，易于保洁该；叫凡有对外采光书的商铺，应保傅证立面玻璃幕择墙的透光率，索确保正常经营居；首层外立面深应尽可能设计洗为展示橱窗，瓜并以白玻璃为泼主，以增加外机立面商业氛围富；采塔楼与裙楼临干街的立面应避雕免在一个平面蒜上，塔楼应退握后至少航2代米限，二者之间应袭有过度结构处星理，以防止塔龟楼坠物危及广勉场行人安全及孤裙楼泛光对塔盏楼造成的光污访染；级室外应设置大生型塌LE刑D凯显示屏，面积洞根据外立面的圣形式统一设计怒，在国LE走D限周围不能有其沉它广告位和店宇招，同时应考芹虑商LE素D瓣显示屏的维护膛保养以及防水筛的需求；托LE愚D岁显示屏的规格殿、视距、高度新应协调适度；灵室外广场适当象预留音视频接棒口间与匆LE吃D胀显示屏连接，锡以便在外广场抗举办活动时米在秤LE坚D康显示屏上进行阿现场直播。治【关注况点衣2奉8碍】：店招及广嗓告位停重点关注外墙阵广告位设置位朽置、数量和大颠小与整体建筑梢品质的合理匹辫配；兆**纯广场店招及主视力店店招与广忙告位在设计位塘置及内容方面鞠的关系定位应徒准确合理；洗外墙广告位需悼根据外立面的朱高度及长度进袋行总体的确定棚，宽度与高度信比宜每为颤1撑：焦1.61片8次黄金比例，面凯积宜大串于杀3突0辉平米；但如果危当地广告经营故市场能够接受遮的尺度有别于耀上述标准，应念按市场标准建律造；捎建筑立面可预麻埋不锈钢挂件重，供悬挂条幅克使用，具体位任置可由商管公折司确定；御所有广告位、鉴店招及相关照骨明的电源，建千议在配电室内蒙设立独立的配瘦电柜，并采取键集中控制方式循，接入楼宇自株控系统；广教场稀LOG趟O奇建议由光控开作关控制；塞为保证今后出乔租使用中计量蕉准确，建议对铃每块广告位进挤行独立计量；浆灯箱广告应在职四周预留散热晒孔，以保证内臂部灯具的可靠验运行；福灯箱内部的电静器元件须使用颠知名品牌，如孔欧司朗继、扭G援E落的电子镇摄流器、光源等逮；安装、配线弓符合规范要求破；龙广告位的照明坏应尽量采用外特置照明（金卤生投光灯），内鲜置照明为辅的间设计。内置照杠明灯具应与广惹告画布保持一凉定距离，通常抱不小于加300mm场，并且要随着李广告画面增大畅而增大，以免刮过热引发火灾视事故；妹户外广告位钢苦结构支架应做座全面防锈处理份，筋、梁密度兰分布合理；内额衬镀锌板厚度羡要符合要求，谈铆接牢固、密抛度合理，以避纹免在刮风时出涌现噪音；广告窄牌边框应采用真不锈钢包边，忆并进行磨边处破理；遣广告画面安装除方式应简单牢谊固、易于拆换蛛，广告位内侧荷应设置检修口宅，方便维护；宪建议设计可滑境动式爬梯或吊滥篮。呼蓝乏二、泛光照明岛设计绕【关注爷点替2蛮9麻】：泛光照明铺泛光照明系统挖易于维护清洁丈和更换光源，仰采用的灯具要久节能耐用，宜乓选用高效光源法，如稀土节能职荧光灯、小功帆率高显钠灯等写；隐藏男式足LE兔D大灯带的灯光颜四色要求不应过帆暗、过冷；饭泛光和照明结留合良好，泛光该色彩搭配合理神，泛光效果具女有动感和变化贪；股泛光照明的开悬关应集中设置待并具有定时开蜻闭的功能；约独栋独户的主工力店、酒店等漆其泛光电源应蓄由主力店自身胡的供电系统供牺应；吴广场灯的高度钞和角度应合理哭，避免产生眩腐光。脉三、外环境及届景观设计币广场外环境及出景观设计应首碰先满足各种功店能和需要，其皂次要考虑维护辽保养成练本和管理难度由。因此景观设启计应从以下方袜面考虑：纤地面铺装材料庭的选择和施工给工艺是否合理旧；提供保洁取震水用电等配套炕设施预留的点寇位和要求广告快灯箱、立柱标海识、灯柱、花疾钵、树池、垃蓄圾桶、休闲座接椅等景观元素皇的位置是否合后理；绿化的布照置方式以及绿貌植品种的选择惊是否合理；室抢外标识、售卖毯亭、促销活动轮场地的位置、架数量及设计要泼求。枪【关注别点肾3跨0斧】：景观风格仍广场景观整体匪格调应与建筑言的风格保持协慨调，通常商业讯以简约时尚为悟主，销售型物伙业以优雅舒适戏为主。娘【关注问点螺3寻1逗】：外广场地陈面铺装鸣为避免日后出毕现塌陷，应根线据地质承载力涨的实际现状处锄理基础和垫层腔，砼垫层至少蜡要达到占200MM积；违广场地面应采伙用防滑、抗压蹈耐用、不易污牺染、便于清洗术的材质，建议株采嫂用备600*60胖0圈规格的天然石脚材，面积不宜怕过大，便于日糊后维修更换，柄更换后色差也哑不会很突出。各允许机动车行麦驶区域的地面姜石材厚度建议眉不小于裂6cm挡或达到上车地禁面的要求；致广场地面各种诱井盖的表面通凤常应采用和铺树地相同的材料芒，井盖至少应嫌具有美观、抗鼠压、便于开闭煎、防盗等特点毅；滋车行路面（如币车库出入口）领不宜采用铺装欠方式，如出于祥环境装饰的需喊要，可选择彩赔色水泥或环氧劝树脂漆工艺处叠理。振【关注滚点蕉3揭2乡】望:边交通组织及动臣线丢人行道与车行艇道之间可采取核绿植等景观设壳施隔离和区分邀，避免人车混剃行；移为防止车辆乱叶停乱放，广场俱边缘路牙的高扇度应不小于新180MM胃，同时应设置涉景观绿植及挡阳车桩；碧港湾式停靠站扇、公交车站、盆城市道路人行佳横道线等应纳墙入环境设计中隶；共广场应设撑置盼2氏～摊3斯个大型客车停区车位，可与酒蓝店、超市一并跌考虑，行车路领线应避免在广铲场中穿行。久【关注垃点轧3疑3绑】与:滴配套设施预留烟外广场保洁取羡水点应每菠隔定7逮0弦～允8传0讲米设置一处，吐能够锁闭。具贿体点位由商管缝公司提供或确叨认；脸外广场多种经趋营点位（售卖洁亭）应每隔衣10因0君米今设置一处，主怠干道临街面的贩数量应不少于刘二处，应具备链供电、通讯、勤给排水功能，翻具体点位由商判管公司提供或住确认；践主要外广场作剖为日后商家举济办促销活动的匪场地，应设置际不低隆于详120K咏W校的电力容量的妻配电箱。配电棕箱应具备防水闻、防漏电的功秘能。赖【关注诉点畜3畅4挠】习:峰景观照明宵灯光要进行照熟度计算，明确柏灯具类型和功氧率，在满足商什业需要的基础故上兼顾节能，黎同时不能影响煌周边住宅的使地用；灯具的结雀构和材质应易么于维护清洁和浮更换光源。县【关注垄点狼3极5稍】林:昏垃圾箱浓外广场垃圾桶辉应符合环保认鹊证要求，即由不可回收和不可震回收两部分桶捞体组成并配备津烟灰缸；造型肝要美观，与周忧围景观协调一萝致；材质坚固前耐用，易于清裤洗；可固定于沉地面；跨垃圾箱间隔距哭离宜强为吸3所0缝～航5荐0家米，且应靠近舒绿化带、休闲蚊椅等设置；具右体点位由商管塞公司提供或确杨认。闸【关注久点剩3逼6喷】砌:别休闲设施泉休闲椅要坚固饰耐用，易于清呼洁，表面材质搞不易褪色，整泽体不易拆卸。拥设计样式风格亚要与周围景观开设施保持一致山。佣【关注骨点限3始7被】寇:亡水系景观锦水系景观的设芽计要充分考虑达今后维护保养植成本和难度；仓喷水系统宜采旱用旱喷；水池休的池底须硬质头铺装并保持平弟整，水深不大店于职20CM粥；水系景观还征应当避开各种砖机电设施以及斧汽车坡道等，倘以免渗漏造成煤设施损坏和人颠身伤害；水系治景观周围夜间远照明要充足。仗【关注铺点泻3库8趟】：木制景观羽由于木质设施越易损坏、保养甚难，地板、休各闲椅、亭台、齐桥阁、栏杆等剂尽量少采用木知质材料，如使河用必须经过防杏腐处理。拿【关注植点皮3愉9侦】：盲道和无样障碍通道没主要道路和出平入口均应设置咸盲道和无障碍悉通道，并与城虹市道路的盲道惧和无障碍设施绕连接；现无障碍通道护圆栏应采用不锈妇钢制成，避免牢用土建矮墙；签地面应采用防睁滑材质，地面搂坡度符合规范码。肢【关注锋点全4才0馒】：绿植喉广场绿植要根孙据其使用功能顶来选择适当的晌种类，如隔离昆用的绿植，通调常选用生长旺抚盛易于修剪的雷灌木或草皮；埋而遮荫为目的慎的宜选用树冠疫高大的乔木；播以观赏为目的蚀的应选用形体祥优美，花色鲜懒艳、印花期长的植物篮；较所有植物均应幻适应当地气候撒，易于生长和尸栽培，耐病虫奔害，无毒无特培殊气味。伤【关注员点锯4启1械】：屋顶花园裁如建筑物由裙肢楼和塔楼组成架，则裙楼屋面饼应设置景观以抚遮蔽其它有碍税观瞻的屋顶设提施，美化屋面面环境；如有需涛要也可营造休府闲场所（参见忍【关注展点佳2浸2鼠】）。鸭【关注漆点折4秋2辟】：坡度处理举对于地面标高贷变化较大的项榨目，在商业广已场各主入口要典尽可能使用缓副坡而减少台阶狼设计；如有台例阶，每组台阶沈的总高度也应鬼小于聚1.政5敞米腔；坡道坡度最拣大不要超机过动8间％；尊坡度较大必须星采用竖向垂直骤挡墙设计时，始应通过分层叠蓝错变化或者立樱体坡面绿化设稻计来进行美化呢。好【关注勒点宏4绒3树】：景观小品饼室外各种标识登、移动式花钵文及树池摆放位前置应错落有序趋，对客流动线嗓无不良影响，烟具体位置可由撑商管公司提供业；季所有灯杆、标阳识、立柱广告焦、道旗等其突莲出柱体的悬挂持物底端距地面虽高度应不小于躺2旋米影；轨可酌情考虑在菜城市广场或主孤要临街面设置烟在地区或城市膨具有标志性特塘征的艺术景观题或构筑物，如泡雕塑、假山石搞等。筑【关注臭点矮4直4攀】：销售型物谣业景观昏对于销售型的员物业应在每栋咽建筑物门前区仓域增设公告栏接，方便初物业管理信息禾公示；丈所有景观元素隙应避免影响居菊住者室内采光挑；蕉夜间景观照明数不能对居住者批造成光污染；帮在保证安全的守前提下，适当住增加球场、沙么池、健身器、煎儿童乐园等娱除乐健身设施；坊园区内人行道足路要便捷、顺序畅；荡独立的园区应三采用封闭式管额理的设计。闭【关注携点违4服5东】：其它设施膛人防出口、燃殃气调压站、室吉外变电站等公做共设施应进行喜适当的美化装新饰要与周围景光观保持一致，狗或者设计成广回告位或路引标圣识，以发挥使厉用功能；淋室外扶梯应有洁遮雨棚，且造珍型要与建筑及餐外环境协调一个致，有利于扶你梯维护保养。布【关注裕点浇4污6械】：节商管公司要对激所有景观设施聪进行安全风险哥评估。仓五、步行街内袋装设计扇【关注愉点更4干7旨】：商铺交付太标准坏室内商业步行霜街商铺的交付规标准，餐饮类燕以及有特殊要扔求的战略合作神伙伴的商铺通县常毛坯交付，工但配套设施应沿安装到位；其怠他商铺以及公淘共区域均为精犯装修标准交付遮。喘【关注茎点蜘4艳8壤】：商铺立面望商铺店招应设趟置在铺门上方交，电源接入商州铺的配电箱（惠配电箱应设置述在隐蔽位置）什；一般精装铺态的店招宽度与弦铺门一致，但猫餐饮商铺和耍战略伙伴商铺增也可采用与铺萌面等宽的店招假或按照其要求冲设置；铺门两古侧的玻璃幕墙费到顶，底部加俱踢脚线保护；疑所有店招均预爬留位置，店招奶的内容由商户盟自行设计安装低。槐【关注勤点坝4攻9途】：步行街天美面险步行街公共通膛道的天面颜色嘴不宜单调，应妇丰富颜色和建窜筑层次，和灯汉光效果良好配炭合，渲染商业得气氛；摊步行街的天面闻（包括公共区蛮域和商铺内）述吊顶应采用上巾人龙骨，在合共理的位置预留合足够的检修口姥。踏【关注碗点给5哥0须】：步行街照寺明营步行街照明与炕内装应有机结梨合，避免片面谋追求形式和不逗适当选取照度夺标准及照明方表式，在不降低射照明质量的前因提下，应有效成控制单位面积却的安装功率；栏除有装饰需要弹外，应优先选近择直射光通比训例高、控光性校能合理的高效辰灯具，如节能药荧光灯和高显形钠灯等；动为了充分利用窗天然采光条件刘，节约电能，害应尽可能将照伞明控制纳入建钢筑设备自动监掌控系统；弟目前在给各精侍装商铺作天花再灯具的设计时武，通常在周边斜采用不同灯具标以突出不同的喝效果。但根据膛以往经验，各普商铺在进行装悟修时，周边往耻往放置高柜，萍柜内设有照明遵，而天花安装何的灯具往往闲塔置。为此建议爆店铺内周边的诉灯具仍选用普脂通灯具，仅预铜留充足电量即叙可，以满足商冤铺自行改动之坝需；燕针对于暗槽内蚂的灯具，为便订于维修更换虑点，建议采龙用市“曾卡连扣广”龟式安装；需步行街立面宜裳采用高反射率阵的饰面材料以植提高光效。拒【关注剂点欺5亏1吵】：商铺门尽各商铺玻璃门跌采用的均为盼1香米废面宽、厚度不馒低于惜12MM崖的钢化玻璃，赖为适应玻璃门熄较大的自重，笼必须选择合适据的优质品牌的善地弹簧合页，脑建议采用进口鸟品牌，以往所据使用的经常损宗坏，出现玻璃倘门下垂以及无辨法定位的现象勒。璃【关注威点喊5船2钩】买：词步行街公共通嗽道地面忍步行街通道地掉面以浅米黄进酸口人造石为主酿，其中餐饮区聪的地面应选择故颜色略深，不除易污染、易清父洁的地砖；施中庭地面铺装翼应以天然石材某为主，并通过可拼花、环形装它饰灯带等装饰客手法明显区别事于其它区域。植地面若采用不呀锈钢压条作为尝装饰时，其厚凑度和长度应避院免在今后的使监用中出现翘起浩、变形。联【关注备点宏5戏3膨】烂：敢多种经营点位播步行街首层扶辫梯下方、通道佣口等适合开展匠多种经营的区棵域可做强弱电得（个别可考虑疲上下水）预留腾。具体点位可营由商管公司提再供。难【关注鸽点扑5需4数】淘：徐步行街的采光正廊和中庭玻璃敞穹顶赔考虑广告条幅拿及美陈装饰物似的安装，步行东街的采光廊需污按每聚跨路3债对虹或摧5造对预留吊挂件献，中庭玻璃穹葛顶预知留斧6应个伐或架8旦个吊挂件，所益有吊挂件均要厘采用电动遥控惧升降装置斥，每个点的承宰载力约群45KG闻，具体点位可洒由商管公司提完供；爱中庭的采光玻第璃穹顶及步行薪街的采光廊应舞进行节能设计喊，必须设置电差动遮阳装置。磁在设计选型时广请注意轨道、彩电机、控制机倚构的选择，以撒避免后期实际榆使用时出现问奖题；器中庭玻璃穹顶兵在设计中同时骤要考虑预留安壳装他LE惹D似电子显示屏的克荷载和悬挂设也施，总荷载枪为枕20KN作。柏【关注周点棵5督5找】：步行街广默告贿步行街公共区皮域及地下车场鲜均可选择客流恰集中的位置设淋置广告灯箱，鸡电梯厅等顾客欢能够短暂驻足撞的位置也可设鸦置滚轴式广告贷灯箱，广告灯羡箱的宽度以板700MM倘～怪800MM凡为宜，高度以歼1800MM以为宜；广告灯武箱应外形美观熔、醒目，配合深步行街整体设险计风格；具体狸点位可由商管挤公司提供；饺滚轴式广告灯吧箱的设计应考瓣虑方便维修和售更换画面，尽倒量采用卡扣或景装饰螺丝的固过定方式，避免口使用玻璃胶封炕固的方法，所盾有广告灯箱均漆需预留散热口肾；灯箱广告位龄应独立或分区姻域安装计量电岛表。舌【关注覆点蝴5无6炊】：客服中心梯客服中心可设盼置在扶梯下方葛或中庭区域，坛客服中心接待恨台应由内装单缸位负责设计制油作，风格与周铁围环境协调一竟致；客服中心圾所需的供电、篇通讯、网络、巧广播等须一并农安装到位；如况步行街过长或艺者体量过大（范长度超过炸35肆0片米绝或建筑面积超久过犬5胆万平方米绳）可考虑增加份一个客服中心催。具体点位由冒商管公司确定岩。滴【关注真点售5殿7著】：电梯扶梯喝扶梯洞口周围里空隙须安装防稻坠网；劝图纸中扶梯两枪端与护栏衔接拆的部位及两组嘴扶梯之间的间薯距部分建议在肥该处应做明确仗设计，除采用播不锈钢造型连付接外，为防止垫缝隙饲过大，还需再昨增加安全玻璃参拦隔，所有缝原隙必须保证能蛇够阻挡儿童穿谁过；贝地下电梯大堂鞠、扶梯厅隔断飘可多采用玻璃顷设计，以增强霞其通透性，便影于客人方便找诱到进出通道；利内部装修达到渴精装标准；者建议观光电梯悟附近增加广告顶液晶屏和楼层范指示。虹【关注棋点版5础8岔】：卫生间船卫生间内应增侵加应急照明，昏地面应采用防扣滑地砖，灯具殊及排气扇的位育置要根据蹲位躺的位置合理安走排（其它要求伶参见【关注梢点季1典1姜】）。堆【关注情点悦5栽9知】：休闲设施尖步行街长度，京在廊道内应按铁适当的间隔距随离设置休息区拖，休息区以休傲闲座椅和景观怀小品配合为主治。俭【关注绢点堤6雁0丙】：卫生设施稼步行街需设置静符合环保质量帝管理标准的高案品质垃圾桶，仗摆放位置：步影行街公共通道牺应结合休息区活、扶梯口等处顿摆放，道以祸3样0翻～直5颤0邪米摆放一个为萄宜；公共卫生辨间门口、电梯践厅等处均需摆便放；具体点位守可由商管公司尸提供。纤案五、导示系统秒设计逢【关注名点劣6丝1迟】：绸导示系统总体蚊要求顽导示系统的标劳识内容必须符诊合目**职集团缺的遵V翅I载使用规范，材花质优良，制作奉安装工艺精细凭，易于维护保躬养，设计风格榨保持统一。聋【关注矛点测6蒸2么】：鼻室外导示尽室外交通指示锣标识、广场标抗识、广告灯箱摔等应根据标识梯级别设置于路信口、主入口和肺广场四周等视受线较为集中的抗位置，抗选择点位的原进则：不能影响愉整个广场的客暴流动线，可利储用绿植区设置宅；不能遮挡主跟力店或外铺的割门面；不能对鲜广场举办大型欣活动的场地使顾用形成潜在影渴响；位置、高救度、宽度以及斗安装工艺等无础安全隐患；具乔体点位可由商穴管公司提供。核【关注城点惕6通3疾】：驼室内导示腹室内筐导示牌主要设揪置于出入口、手主力店开口、坏电梯厅、扶梯篮口、卫生间等变处，同时步行借街公共通道也抽应根据合理距屯离吊设导示牌骑；前具体点位和内趴容由商管公司支提供。岁【关注唐点敞6偶4猜】：饮导示制作及安蚂装占导示牌应采用姐内置光源，光雨源以日光灯伙或宏LE放D交为主；透光部匙分通常采用有踏机玻璃或亚克闸力塑料材质，侵不透光部分通各常采用铝板或季复合板材制作助；导示内容的泻材料和底板的阴色温应有足够减的