户型知识培训

宁波市热销楼盘户型解析

2012年9月

第一页，共五十五页。户型的基本评判标准营销部第二页，共五十五页。户型设计的合理性购房时考虑居室各部分的优先顺序？第三页，共五十五页。市场上对于户型的一般关注点客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等）主卧室：合理（面积、采光）、私密性餐厅：相对独立、通风采光厨房：宽敞实用、有服务阳台卫生间：便利性、隐蔽性、通风次卧室：做书房、客房适宜阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲户型设计的合理性人居习惯第四页，共五十五页。户型设计的合理性户型方正异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。风水不佳，影响住户情绪。第五页，共五十五页。户型设计的合理性通风采光通风良好通风一般间接通风间接通风户型进深过长，严重影响采光阳台一般进深1.5—1.8米，超过2米，影响采光第六页，共五十五页。功能布局合理动静分区活动区和休息区分开动区客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置静区卧室——位置比较深入动区与静区之间卫生间——方便使用，室内交通线尽可能便捷户型设计的合理性第七页，共五十五页。功能布局合理户型设计的合理性动静分区客房的布局影响到动静分区动静布局分离端厅布局影响到动静分区第八页，共五十五页。功能布局合理动静分区华润二十四城动区静区中海翠屏湾动区静区户型设计的合理性第九页，共五十五页。户型设计的合理性功能布局合理洗衣机位——生活阳台晒衣空间——阳台形状杂物放置——独立的储藏间、储藏分类卫生间同步使用——干湿分离功能设置人性化上海金地未未来54平方米三分离卫生间第十页，共五十五页。空间尺度合理空间独立客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙方正开阔要留出摆放家具的完整空间，实用的布局长宽比不应失调进深与面宽之比不应大于2：1入口设玄关住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性点评：客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积客厅

餐厅厨房卧室

卫生间

阳台户型设计的合理性第十一页，共五十五页。空间尺度合理相对独立至少有两面墙夹一角与客厅既有关系又有分隔与厨房应有关联又独立成区点评：客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。修改后既有玄关，又使餐厅相对独立客厅

餐厅厨房卧室

卫生间

阳台户型设计的合理性第十二页，共五十五页。空间尺度合理靠近餐厅西厨可与餐厅结合距离大门不能太远直接对外采光采风有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备厨厕最好不要紧邻最好带一工作阳台万科魅力之城约89㎡点评：工作阳台既可减少厨房的油烟味，又可增加空间的通透性，而不算面积的设备平台则增加了实际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点。客厅

餐厅厨房卧室

卫生间

阳台户型设计的合理性第十三页，共五十五页。空间尺度合理主卧明显大于次卧，进深面宽可适当增加南向朝向，比客厅的朝向要求更甚大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间确保私密性，最好布置的深一些次卧面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上点评：带独立卫生间和衣帽间的主卧客厅

餐厅厨房卧室卫生间

阳台户型设计的合理性第十四页，共五十五页。空间尺度合理应有明窗通风和采光公共卫生间做到干湿分离仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室点评：创新设计，浴室双开门两用，节约面积客厅

餐厅厨房卧室卫生间阳台户型设计的合理性第十五页，共五十五页。空间尺度合理保证客厅有良好的视野和采光在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息工作阳台宜设置在北面，与厨房结合客厅

餐厅厨房卧室

卫生间阳台上海保利叶上海85㎡双阳台设置，南北通透南通中港城89㎡北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的食品及其他小杂物。户型设计的合理性第十六页，共五十五页。B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水客户的不认同。门：大门针对电梯或是楼梯是犯冲大门口直对长走廊是冲煞大门不能针对厕门厕所的门不与厨房的门相对其他门尽量不相对户型设计的合理性第十七页，共五十五页。

未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想）。

典型的”葫芦“户型，私隐性较差。户型设计的合理性第十八页，共五十五页。主卫门直冲主卧床不妥。户型设计的合理性第十九页，共五十五页。房：”横梁压顶“不利厨：门对灶犯门冲煞厕：大门对厕所门凶论针对客户群体的特征，讲究风水的可能性，尽量避免户型设计的合理性第二十页，共五十五页。在建筑设计中设置玄关，自然解决”门冲“的问题。在装修时设置玄关。户型设计的合理性第二十一页，共五十五页。户型设计的合理性在装修时改变布局。第二十二页，共五十五页。正确认识户型的优劣势L型经典整体厨房：遵循典型操作习惯，空间充足、流畅省力。约4.3米的客厅面宽：与传统校户型约3.6米面宽相比，更显得大气通透。预留三房套内布局：房间功能随心设置，居家款客、子女成长、个人爱好，尽享无限可能。三分离式卫生间：淋浴间、盥洗室、厕所间各主其事，多人可同步使用，保证隐私互不干扰。上海万科金色里程厨房位置布置于户型正中，对于卧室起居室有影响，采光？三房的客厅面宽3.6？餐厅拥挤两个房间均较小，布局尴尬与主卧距离远，实际使用的不方便，个人喜好90平方米三房，紧凑，经济实用四进深设计，交流流线重叠，采光问题首次、首改、青年、一家三口。第二十三页，共五十五页。正确认识户型的优劣势第二十四页，共五十五页。上海金地湾流域89平方米罕见全朝南户型，3个景观花厅次卧设计约6米阳台，创意生活空间L型操作台面连续无缺，尝鲜生活通风采光问题典型的中间套两房产品厨房实际使用不便实际使用功能不大次卧、厨房、卫生间很暗餐厅位置尴尬首次、青年。相对的低总价和赠送的面积。正确认识户型的优劣势第二十五页，共五十五页。户型自身优劣势评价优点：户型方正，便于布置各类家具。动静分区，起居方便。建筑面积156平方米第二十六页，共五十五页。缺点：卧室面积分配不合理：在卧室的面积配备上，通常主卧应加大，而小卧室常用来做老人房/客房/书房。该户型三个卧室面积相当，且将主卧室布置在北向，大大降低了主卧的舒适度。交通面积过于浪费：接近客厅面积1/4至1/5的区域都被长长的过道占去。客厅有效使用面积大大降低了。餐厅采光不理想：餐厅采光较差，不利于营造舒适的就餐环境。卫生间不采光：虽然做到了次卫干湿分离，但公共卫生间洁具摆放不合理。主卫、次卫均为黑房，通风采光不良。厨房到餐厅动线不理想：厨房与餐厅距离较大，使室内动线过于冗长。主卫布局不合理：主卧室和卫生间（尤其是卫生间的门）的关系不理想，风水上通常忌讳坐厕对床。无独立储藏空间：在156平方米的户型内，没有考虑到独立的储藏空间，没有考虑到户型的实用性。户型自身优劣势评价建筑面积156平方米第二十七页，共五十五页。户型自身优劣势评价户型点评：这是一套不成功的户型。虽然有156平方米的建筑面积，却显不出宽裕。布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其中，客厅过道过于浪费面积。卧室面积分配不理想。卫生间为”黑房“是主要问题。建筑面积156平方米第二十八页，共五十五页。我们不是建筑师但我们比建筑师了解市场户型和市场的关系第二十九页，共五十五页。两房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？户型和市场的关系你心目中的两房有多大，三房又有多大？第三十页，共五十五页。户型和市场的关系客户的需求的不同，导致定位不同定位不同，导致户型不同上海书香公寓点评：187平方米的复式，只有2个卧室？第三十一页，共五十五页。分析：书香公寓位于同济大学南面，与大学一路之隔，并且周围还有复旦、上外等高校云集，前期证明了大部分客户为学校老师，因此在设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。户型和市场的关系贴合市场的，就是好户型！

一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。

二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。第三十二页，共五十五页。户型和市场的关系点评：套内面积61.2平方米，竟然做到三房？重庆阿布阿布客户的需求的不同，导致定位不同定位不同，导致户型不同第三十三页，共五十五页。分析：项目在前期的产品研发上就把户型配比锁定在了31～62㎡的小户型社区上。产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础与基调，再加上开发商在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就初具雏形了。

户型和市场的关系符合定位的，就是好户型！第三十四页，共五十五页。当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求户型和市场的关系第三十五页，共五十五页。当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下：多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求户型和市场的关系第三十六页，共五十五页。香港有千呎豪宅的说法，1000平方呎有多大？90+平方米而已户型和地域的关系

地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同的要求，这也是户型设计中必须高度重视的问题。以万通城为例，很多人觉得99平方米的两房还是小，可是在深圳、上海很多人会不理解，90平方米以上的房子为什么不做三房，为何要如此浪费。第三十七页，共五十五页。户型和朝向的关系广东以北住宅：向北房终年无阳光选择向南房是购房前提广东住宅（北回归线以南）：向南房冬日有阳光，夏日无阳光向北房冬日无阳光，夏日有阳光选择南向房可以冬暖夏凉香港住宅：寸土寸金、空调调温，港岛景观朝向不讲究三亚住宅：以海景为主要卖点朝向不讲究，海景最重要点评：V字型结构，保证每户实现180°海景。三亚国际公馆第三十八页，共五十五页。市场流行户型解读上海保利叶上海建筑面积约72平米上海万科四季花城建筑面积约90平米上海金地未未来建筑面积约83平米控制总价，减小面积若不通过赠送面积增加使用空间，会导致空间局促第三十九页，共五十五页。市场流行户型解读上海保利叶上海建筑面积约55平米上海铂金华府建筑面积约63平米复式空间，动静分区更明确。上卫生间不便。更适合青年人。空间紧凑，中规中矩。面积控制，低总价。各年龄层均适用。第四十页，共五十五页。市场流行户型解读上海仁恒河滨城建筑面积约90平米上海保利叶上海建筑面积约90平米1.干湿分离，扩大卫生间面积，同时形成玄关，解决“门冲”问题2.次卧放大进深，拉长餐厅的沿墙面3.大阳台，增强景观性第四十一页，共五十五页。武汉万科四季花城西半岛建筑面积约125平米市场流行户型解读上海仁恒河滨城建筑面积约130平米保证南向卧室面积，卫生间全明入口无玄关，餐厅空间局促南北次卧面积分配不当主卧空间利用率低第四十二页，共五十五页。市场流行户型解读上海中环一号建筑面积约154平米上海金地湾流域建筑面积约171平米客厅+三卧南向，卫生间、厨房、餐厅北向，全全明进深小入口无独立玄关中间走廊过长主卧空间自行变化余地有限第四十三页，共五十五页。上海仁恒河滨城建筑面积270平方米市场流行户型解读高级公寓宽厅，公共空间放大厨房放大三卧南向工人房主卧套房双主卧第四十四页，共五十五页。市场流行户型解读上海汤臣一品建筑面积597平方米超豪华主卧每个卧室均配备卫生间主客人客房分区布置工人流线分开上海华府天地建筑面积462平方米平层官邸第四十五页，共五十五页。客户视角的户型喜好客服部第四十六页，共五十五页。房子只有一个阳台，而且还是朝北的，洗洗衣服还可以，但是晾衣服晒被子都没办法了。客户视角的户型喜好第四十七页，共五十五页。冰箱位置那么小，就算普通的三门冰箱放得下，散热也不好。进门这里到卫生间的过道那么长一个距离都浪费了。主次卧和客厅均朝南，且客厅连着大阳台，设计很合理。客户视角的户型喜好第四十八页，共五十五页。餐厅面积大，但是实际使用位置局限，造成很大的浪费。卧式均有飘窗设计，增加了小面宽卧式的使用空间感觉，但如果为假飘窗设计则更加。客户视角的户型喜好第四十九页，共五十五页。三房两卫的户型，却只有一个主卧是朝南的，朝北的次卧窗外是设备阳台，设备阳台做全封闭处理后，次卧采光非常不好。客厅和餐厅连在一起，看上去很大，实际使用不方便，沙发后面不靠墙，风水上大不利，背后无靠山。客户视角的户型喜好第五十页，共五十五页。餐厅位置太局促，对于大面积户