思源贵阳劲嘉地产小河项目前期定位策划报告116

劲嘉·小河项目

前期定位策划报告呈：深圳劲嘉房地产开发有限公司第一页，共一百一十七页。1本案定位核心问题提炼2本案开发策略方向3全国可借鉴产品研究4本案定位及产品建议5本案成本及收益测算目录︱Index2第二页，共一百一十七页。本案定位核心问题提炼13第三页，共一百一十七页。定位原则开发目标解析地块条件解析市场问题核心问题总结4第四页，共一百一十七页。核心问题提炼¶定位原则开发商目标地块条件面临市场5第五页，共一百一十七页。核心问题提炼¶开发目标解析经济效益：在保证推盘销售速度的前提下，追求项目利润的最大化品牌效益：成功开发项目，在市场中树立良好企业品牌形象6第六页，共一百一十七页。本案地块开发条件：项目位于小河区长江路，长江路至今尚未修通（现已修至珠江路处，尚未修至本案处），因此本案周边配套匮乏，沿街整体形象较差。本案周边现有一些厂房设施，灰尘污染较为严重，且地块东侧紧临铁路，噪音污染严重。本案地块有一定规模，属于中等规模项目，但地块被山脉、水塘等自然地形分割较为零散，对开发规划有一定不利因素（共分割成了9块地）。道路条件较差配套匮乏铁路干扰核心问题提炼¶地块条件解析7第七页，共一百一十七页。核心问题提炼¶地块条件解析有利条件（S+O）：项目体量大，可塑性强，项目产品有突破空间，区域内在售大盘多处于清尾阶段；自然环境条件好，市场竞争项目缺乏如此优质的环境；项目位于小河中心附近，区域发展相对较为成熟，能吸引大量区域内外客户。不利条件（W+T）：地块不规整、分割严重，项目规划难度及复杂性高；铁路及地块周边环境影响项目形象；地块自身周边缺乏配套，地块周边成熟度低；市场供应量加大，各区域间竞争十分激烈。8第八页，共一百一十七页。高压线分割高压线分割水库分割道路分割道路分割山体分割长江路1号地块2号地块3号地块4号地块5号地块6号地块9号地块7号地块8号地块核心问题提炼¶地块条件解析9第九页，共一百一十七页。区域外市场：贵阳房地产市场已经形成以两城区为核心，金阳新区为新生龙头，小河区、乌当区、白云区为市场均衡的局面。两城区由于土里存量及地块规模限制，市场已经逐步趋于平缓，量小价高是其显著特点，以金阳新区为代表的各郊区大规模住宅群已在贵阳的房地产发展中成为趋势，各周边区域以其不同的特色已对中心城区形成合围之势，且周边区域间竞争也异常激烈。另外三马片区、渔安井片区、太慈桥片区等相对落后的片区也将进行开发，加入未来市场区域竞争。核心问题提炼¶市场问题10第十页，共一百一十七页。竞争优劣：金阳新区利用政府政策导向，房地产行业快速发展建设，已占据主导市场份额，乌当区利用自身与两城区距离较近的优势，发展区域特色项目，白云区在各周边区域中无优势可言，因此发展较缓。本项目所在区域小河区则利用开发时间早、区域配套相对成熟、距两城区距离较近的优势，已经发力成为现今仅次于两城区、适宜居住的成熟片区，但从市场大的发展方向上看，区域发展速度放缓，竞争较金阳新区偏弱，竞争压力加大。核心问题提炼¶市场问题11第十一页，共一百一十七页。郊区新生主导力量传统中心区域郊区化发展最早区域郊区城市遗忘区域郊区特色发展区域世纪城中天托斯卡纳山水黔城保利云山国际保利温泉新城核心问题提炼¶市场问题12第十二页，共一百一十七页。区域内市场：小河区区域内市场目前存在着两种市场竞争格局，一种是规模大盘之间的产品、价格竞争，另一种是中小规模项目的地段、价格之争，从本项目的属性来看，属于本区域边缘规模大盘，其竞争类型属于第一类。核心问题提炼¶市场问题13第十三页，共一百一十七页。竞争优劣：在整个区域内可与本项目形成竞争的现有项目应属，山水黔城、兴隆珠江湾畔、大兴星城等项目，山水黔城开发时间较早，社区成熟度高，其入住后户籍归属南明区，且产品设计特色突出、优势强，其中高端大盘优势明显，兴隆珠江湾畔则属于自身产品有一定特点，但价位相对较低，较为经济实惠的项目，大兴星城由于其位置及交通原因，其采用的是低价销售策略，属区域内大规模项目中价位最低的项目。从本项目的现有地块条件来看，区位较接近于兴隆珠江湾畔，但自身自然环境在区域内佳，地形地貌丰富，对地块规划产品的可塑性较强。核心问题提炼¶市场问题14第十四页，共一百一十七页。山水黔城珠江湾畔本案大兴星城珠江路长江路沙冲路黄河路核心问题提炼¶市场问题15第十五页，共一百一十七页。区域环境：小河区属贵阳房地产行业郊区化发展的较早区域，有较好的区域行业发展环境；整个区域配套成熟度较高，生活便利性较强，适宜居住区建设；距离市中心较近，有较多的人气，客户资源丰富。市场环境：区域间市场竞争较强，小河区在各郊区区域竞争中处于中游位置，优劣势较显著；区域内市场现有在售项目多以中小项目为主，规模型项目多处于销售收尾阶段，对本案影响相对较小，本案在明年将会成为区域内又一标杆大盘，本案规模优势明显。开发环境：本案的区位稍偏，地块自然分割较为严重，项目后期规划的创造性偏弱；项目的自然环境佳，地形丰富等特点可以对前期规划有倾向性打造，便于找到各类型产品的核心卖点。核心问题提炼¶总结16第十六页，共一百一十七页。开发策略：区域地位、市场环境、竞争形势已经摆在眼前，我们所要做的首先是跳出区域内竞争，紧追市场热销点、填补市场空白点！如何定位：贵阳市场上现已出现了众多产品风格的项目，可以说产品线已十分丰富，这也为后来项目出了难题，什么样的项目产品才能引爆市场？产品方向：我们认为在找准产品切入点的同时，赋予产品更多精神层面的附加值是后续项目的破冰之路，那么从房地产开发的各类形式来讲，生态度假型地产可以说是现有市场的一个空白点！核心问题提炼¶总结17第十七页，共一百一十七页。本案开发策略方向218第十八页，共一百一十七页。开发战略定位策略物业发展策略19第十九页，共一百一十七页。开发策略方向¶

开发战略本案核心问题的凸显，为寻找开发策略方向点明了指向灯：从开发战略的高度上看，区域间的竞争大于区域内竞争，因此文案需要主攻的是区域间的竞争，那么如要集中火力，就需要先解决后顾之忧，摆脱区域内竞争就成了前期战略的侧重点，从产品力入手跳出区域竞争紧跟市场类似开发条件的热销产品20第二十页，共一百一十七页。开发策略方向¶

定位策略这样一块既成规模、又分割零散的土地，我们如何将其价值提升至最大化呢？跳出区域竞争本案打造产品差异化利用项目内资源根据各个分割地块不同价值，对产品进行差异化打造，力求形成区域内在售项目的标杆产品。充分利用项目内部资源，围绕现有优势资源对项目进行价值体系打造，创造出核心价值点。21第二十一页，共一百一十七页。开发策略方向¶

定位策略怎样把握好项目现有条件，明确定位策略，达到土地价值的最大提升，成为开发战略的延续……根据本案的地块特点，我们制定了四种土地价值提升策略：容积率拆分市场差异化优质产品开发节奏22第二十二页，共一百一十七页。开发策略方向¶

定位策略容积率拆分将项目地块拆分（已自然分割成9块地），在保证项目整体风格统一、规划协调的基础上，对每块地单独确定容积率，并根据每块地的价值及所确定的容积率来确定合理的产品类型。容积率拆分的好处：能够根据每一块地的形状、地形地貌、周边自然环境、交通环境等，打造适合每一块地的产品类型；对确定开发顺序、开发节奏等提供了有力的基础。23第二十三页，共一百一十七页。开发策略方向¶

定位策略市场差异化在现有区域竞争市场中，走多元的差异化战略，不仅仅从产品类型方面打差异化，并需要在营销策略手法、产品形象包装、开发节奏节点等方面走差异化策略。产品类型差异化：根据容积率拆分原则，统一整体规划建筑风格，产品类型走多元化定位。营销策略差异化：根据市场的变化与需求，竞争对手的推售策略，从产品推售顺序、户型销控范围、地块卖点提炼等方面做差异化营销策略。形象包装差异化：根据不同阶段产品的推售，做阶段性的包装策略，与同期市场竞争项目做差异化、品质化形象包装。开发节奏差异化：把握竞争产品的节奏变化，寻找市场空白点，准确合理的确定项目的开发节奏。24第二十四页，共一百一十七页。开发策略方向¶

定位策略市场特色化近郊典型项目及其引爆点项目名称世纪城保利温泉新城观山湖1号金阳新世界产品风格现代地中海中式后现代后现代市场引爆点规模大、性价比高异域风情、温泉度假酒店湖景大宅临近行政机关、未来CBD核心市场热销项目都有自己独自的特色，形成了市场引爆点；在市场中能够有一种不同的声音，给产品赋予新的精神内涵；从市场优质产品的追随者逐渐转化为新生特色项目的领军者。25第二十五页，共一百一十七页。开发策略方向¶

物业发展策略根据各分割地块的不同地块价值，依照容积率拆分原则，打造多元化产品。树立区域产品标杆：对区域外和区域内市场各项目进行分类汇总，设计市场热销产品，并寻找市场产品空白点，树立高端产品形象。聘请知名景观规划公司设计总规：聘请知名设计公司对项目进行精细规划设计，力求从产品上提升每块地的价值，并为项目后期营销推广树立设计品牌价值。26第二十六页，共一百一十七页。开发策略方向¶

物业发展策略丰富项目物业类型：根据地块价值及容积率拆分，丰富物业类型，扩展项目客户阶层。根据市场合理搭配户型面积：对市场进行充分调研，打造客户喜好最多的户型、需求量最大的面积区间。27第二十七页，共一百一十七页。开发策略方向¶

物业发展策略在物业类型分布、户型面积区间、各类型产品形象及价值确定后，寻找出各类产品的市场切入点，制定项目开发节奏及推盘周期。部分高端产品率先入市：为拔高项目形象，建议项目内部分度假公园示范区及其周边高端产品率先入市，形成市场热度及项目在客户心中的高端品质，并提高客户对项目价格预期度，再以较低于客户心理预期的价位入市热销，形成项目形象、市场热度及快速回款滚动开发的三赢局面。28第二十八页，共一百一十七页。开发策略方向¶

物业发展策略中端产品续势进入扩展客户面：续接高端产品烘托出的项目形象，推出项目内中端产品，扩展项目市场接受度，引入中低层次客户，形成持续热销。后续中高端产品拔高项目利润：保留部分中高端产品至后期开发，在前期产品推售的良好市场氛围烘托下，项目价位逐步提升，后期推售高端产品创造项目最大利润值。29第二十九页，共一百一十七页。全国可借鉴案例330第三十页，共一百一十七页。深圳华侨城杭州中能浪漫和山贵阳保利温泉新城对本案定位的启示31第三十一页，共一百一十七页。案例借鉴¶深圳华侨城项目基本情况：占地面积：450公顷土地使用：东南面建成区约320公顷，（其中旅游用地约130公顷）中西部在建和待建区为130公顷；现状人口：40,000人规划人口：70,000——80,000人城区主要功能：居住、旅游、商务32第三十二页，共一百一十七页。商贸用地居住用地旅游、绿地文教、卫生水面工业用地体育用地华侨城总体规划示意图案例借鉴¶深圳华侨城33第三十三页，共一百一十七页。用地性质占地面积（公顷）占地比例%旅游休闲用地其中主题公园、景区14231.56其它休闲空间（含水面、山体）32.87.29居住用地及配套16135.78商业用地439.56文体用地40.88道路交通用地42.29.38工业用地214.67其它40.88合计450100土地利用基本情况一览表案例借鉴¶深圳华侨城34第三十四页，共一百一十七页。华侨城人行系统规划示意步行系统燕含山燕栖湖天鹅湖雕塑公园雕塑走廊西部走廊深圳湾填海区康佳科技广场玫瑰广场中心商业区生态广场波托菲诺西部中心区东部中心区已建公共区域待建公共区域案例借鉴¶深圳华侨城35第三十五页，共一百一十七页。总结：华侨城旅游主题地产是华侨城综合社区的一个组成部分，为综合社区开发注入了鲜明的主题；社区综合开发作为崭新的土地运营理念，超越了单纯的地产开发模式，它提供给居民的是整体的生活环境，而不仅仅是居所；社区综合开发突破了单一功能主义的藩篱，社区各功能要素之间相互协作，能形成统一、完善的社区生命有机体；社区综合开发不是各要素的简单堆砌，开发商不仅应具备优秀的建筑和城市规划知识，还要熟悉各要素所属领域的专业知识，掌握系统论，具备社会学眼光；在房地产开发竞争激烈、无序的背景下，社区综合开发能使城市避免过细的条块分割，有利于保证城市形态的完整性，符合社区、城市的可持续发展；社区综合开发适合城市化进程的需要，是一次土地价值不断被发现的过程，绿色、生态、协调、发展将是永恒的主题，它给城市带来了巨大的增值机会。案例借鉴¶深圳华侨城36第三十六页，共一百一十七页。案例借鉴¶杭州中能浪漫和山37第三十七页，共一百一十七页。案例借鉴¶杭州中能浪漫和山首期开发资源最佳的地块，树立形象和品牌，带动后期开发。项目背景：具备良好的区位资源和景观环境资源；位于相对不成熟的区域，区域各项基础设施配套不完善；项目启动模式：以最具景观优势的地块作为启动区，一举奠定项目市场形象；通过社区商业配套设施的完善提供基本的配套项目；后续开发：

通过项目品牌，逐步带动后期产品开发，产品档次相对降低；最后一期开发电梯洋房，高形象对项目进行完美收尾。38第三十八页，共一百一十七页。案例借鉴¶杭州中能浪漫和山39第三十九页，共一百一十七页。充分利用景观资源，树立形象，一举走高，后期逐渐回归。首期启动强势资源区域，树立形象标杆资源环境一般区域的中高端产品

后期项目提高土地利用率

稀缺资源，建立区域形象标杆完善配套，弱化配套不足劣势产品素质，树立高端产品形象销售价格得以最大化拉升项目品牌和形象完全树立提升土地利用率，增加收益奠定了高端物业的形象开发价值得以提升弱化地块资源不均衡性利用项目的形象展示吸引客户案例借鉴¶杭州中能浪漫和山40第四十页，共一百一十七页。案例借鉴¶贵阳保利温泉新城项目概况：所在区域：贵阳市乌当区规划总用地：550582平米总建筑面积：830667平米总居住户数：6283户物业类型：花园洋房、小高层、联排别墅主力配套：温泉酒店41第四十一页，共一百一十七页。案例借鉴¶贵阳保利温泉新城42第四十二页，共一百一十七页。项目背景：具备良好的自然环境资源；位于相对不成熟的区域，区域各项基础设施配套非常不完善；项目启动模式：通过温泉酒店等高端配套设施的大众化带出项目的核心卖点及炒作点；后续开发：

通过项目品牌，逐步带动后期产品开发，产品档次相对降低；最后一期开发电梯洋房，高形象对项目进行完美收尾。案例借鉴¶贵阳保利温泉新城43第四十三页，共一百一十七页。案例借鉴¶对本案的启示借鉴启示：借鉴旅游地产模式打造本案独具特色的生态度假地产；围绕自然条件优越的地块，丰富项目配套，高端配套、高端物业先行的策略，首先提升项目品质，随后追求利润最大化；丰富项目产品线，扩大项目客户接受层面。44第四十四页，共一百一十七页。本案定位及产品建议445第四十五页，共一百一十七页。项目定位产品建议46第四十六页，共一百一十七页。项目定位¶目标客户主要两城区企事业单位中层以下干部、公司职员主要小河区、周边区域、花溪、二戈寨的个体私营企业主两城区中低端客户小河区、周边区域及地州中高端客户两城区中低端客户为主小河区、周边区域及地州中高端客户为辅47第四十七页，共一百一十七页。项目定位¶目标客户年龄家庭结构职业特征收入情况置业理由承受价格户型面积要求产品需求高档住宅客群35-50三代同堂企业老板，大型企业管理层年收入30万元以上；享受生活，和老人孩子一起居住80-150万元200平方米以上临山临湖等稀缺自然资源，中高档住宅客群30-50岁三口之家或三代同堂为主，部分五口之家工厂、学校、政府有一定积蓄的中层管理人员家庭年收入5-10万元，收入较稳定二次置业，改善居住条件，给小孩更好的成长环境35-50万元120-150平方米教育配套好，小区景观优美，建筑立面高雅，户型舒适。中低档住宅客群26-35岁三口之家或五口之家工厂、学校、政府有稳定收入的职员家庭年收入5万元以下，收入较稳定；首次置业，结婚或生子购房；20-35万元80-120平方米交通方便，配套齐全，户型紧凑主要为30-50岁以改善居住条件的客户和25-35岁首次置业的客户为主。48第四十八页，共一百一十七页。项目定位¶主题定位东南亚风情生活原乡贵阳首席千亩山水度假住区------让生活的每一天都在家里度假49第四十九页，共一百一十七页。项目定位¶市场定位贵阳生态度假地产根据对项目市场竞争、周边环境及自身现状的初步分析，我司认为本案市场定位在区域内应接近于山水黔城、高于珠江湾畔，价格介于二者之间、略高于珠江湾畔。介于此主导思路，结合项目地块现有的相关亮点，我司认为本案定位为：贵阳不缺大盘，但缺少自然环境优质的项目，本案自然条件极佳，且有相当规模，因此可称为贵阳首席千亩山水住区。既然突出了山景、水景，另外又要有一个与实际贴近的生活主题，利用自然环境的先天优势，度假住区就应运而生了。50第五十页，共一百一十七页。项目定位¶产品定位及关键点根据本案的目标客户、市场定位，基本圈定了本案产品的整体档次是以中等档次为主，以中高档次产品为辅的产品定位模式。本案产品定位：东南亚风情原生态度假墅院住区51第五十一页，共一百一十七页。项目定位¶产品定位及关键点产品档次的划分有三个关键点：物业类型划分景观规划划分户型面积划分本案的产品定位的关键点细分为：以现有自然环境为景观规划设计主题东南亚风情建筑风格，花园洋房、（小）高层为主、联排别墅为辅高层、花园洋房为紧凑实用型户型，联排别墅为舒适大气型户型52第五十二页，共一百一十七页。项目定位¶产品定位及关键点以现有自然环境为景观规划设计主题：前期规划设计是决定整个项目产品优劣的关键，在本案的设计过程中，一定要遵循与地块环境相适宜的原则，进行景观及规划设计，这也为之后的营销策略及市场引爆点埋下伏笔。东南亚风情建筑风格，（小）高层、花园洋房为主、联排别墅为辅：定义为类旅游休闲地产，建筑风格上运用东南亚风情建筑风格就极为合适，东南亚长期以来都是旅游胜地，这种建筑风格极为突出的彰显了项目主题；从目标客户、市场定位及项目整体盈利角度考虑，高层适宜于提高项目容积率、扩大项目的客户层面，花园洋房和联排别墅能提升项目的品质、增加项目的盈利。（小）高层、花园洋房为紧凑实用型户型，联排别墅为舒适大气型户型：从高层的客户层面来看，紧凑实用型户型在市场极为畅销，花园洋房的紧凑型户型以其较低的总价又能给客户以极高的性价比和尊贵感，联排别墅作为项目的标杆可以为少数尊贵客户定制。53第五十三页，共一百一十七页。产品建议¶产品组合高压线分割高压线分割水库分割道路分割道路分割山体分割长江路1号地块组团名称：富尔瑞郡1号地块：约11.2万㎡该地块北临长江路，西临规划路，东为山体，整个地块北半部较为规整，南半部较为狭长；该地块东侧林山，可利用山体景观资源打造山景高层，另外临近道路和地块边缘处应以高层进行围合，形成一个独立的组团，地块中心腹地打造该地块的核心景观区，并在其周边建造洋房。物业产品组合：50%高层+30%小高层+20%洋房容积率预估约：2.3总建筑面积约：25.76万㎡54第五十四页，共一百一十七页。产品建议¶规划布局、建筑、景观4/6F花园洋房11F小高层18F高层中心景观花园洋房小高层山景高层55第五十五页，共一百一十七页。产品建议¶产品组合高压线分割高压线分割水库分割道路分割道路分割山体分割长江路2号地块组团名称：康提普尔2号地块：约7.3万㎡该地块北临长江路，西为山体，东临规划铁路，整个地块南北狭长、东西较窄，南北两端头宽、中间窄；该地块与水体景观隔路而望，因此建筑高度可由北向南递增，北临长江路区域建造洋房，中间区域建造瞰湖高层，南部区域东部临铁路规划高层，东侧规划洋房。物业产品组合：60%高层+30%小高层+10%洋房容积率预估约：2.5总建筑面积约：18.25万㎡56第五十六页，共一百一十七页。产品建议¶规划布局、建筑、景观6F花园洋房11F小高层18F高层眺水洋房景观洋房瞰水高层57第五十七页，共一百一十七页。产品建议¶产品组合组团名称：普吉风情3号地块：约0.25万㎡4号地块：约0.3万㎡5号地块：约2.6万㎡3、4、5号地同属于环水景价值体系，3、4号地较小，5号地有成片面积；3、4号地以及5号地的临水部分，可规划成联排亲水别墅，5号地北部区域规划成花园洋房。物业产品组合：60%洋房+40%联排容积率预估约：1总建筑面积约：3.15万㎡高压线分割高压线分割水库分割道路分割道路分割山体分割长江路5号地块4号地块3号地块58第五十八页，共一百一十七页。产品建议¶规划布局、建筑、景观2/3F联排别墅4/6F花园洋房别墅区花园洋房核心水景联排别墅59第五十九页，共一百一十七页。产品建议¶产品组合高压线分割高压线分割水库分割道路分割道路分割山体分割长江路6号地块7号地块8号地块9号地块组团名称：锡兰明珠6号地块：约0.23万㎡7号地块：约2.4万㎡8号地块：约1.4万㎡9号地块：约1万㎡6、7、8、9四块地是由高压线所分割，实际是相连的，地块形状瘦长，不便于规划；6号地建议规划景观节点，从南部水塘引入一条溪流至北部地块，7号地南部规划洋房，北侧和8、9号地之间有高压线，可规划核心景观点，8号地、9号地规划洋房。物业产品组合：洋房容积率预估约：1.4总建筑面积约：7.04万㎡60第六十页，共一百一十七页。产品建议¶规划布局、建筑、景观中心景观区迎宾景观区4/6F花园洋房中心景观区迎宾景观区花园洋房61第六十一页，共一百一十七页。产品建议¶建筑景观细节核心景观展示区及主入口具有风情昭示性构筑物62第六十二页，共一百一十七页。产品建议¶建筑景观细节住区出入口63第六十三页，共一百一十七页。产品建议¶建筑景观细节各组团有特色的标志门64第六十四页，共一百一十七页。产品建议¶建筑景观细节具有异域气息的住区围墙65第六十五页，共一百一十七页。丰富多彩的硬质铺装产品建议¶建筑景观细节66第六十六页，共一百一十七页。产品建议¶建筑景观细节儿童娱乐泳池67第六十七页，共一百一十七页。内水景、亲水平台、镂空文化墙产品建议¶建筑景观细节68第六十八页，共一百一十七页。产品建议¶建筑景观细节69第六十九页，共一百一十七页。产品建议¶建筑景观细节70第七十页，共一百一十七页。住区内车行道两旁行道树产品建议¶建筑景观细节71第七十一页，共一百一十七页。廊架式花园产品建议¶建筑景观细节72第七十二页，共一百一十七页。联排别墅私家花园，花园入户产品建议¶建筑景观细节73第七十三页，共一百一十七页。玻璃阳台护栏，底层架空层产品建议¶建筑景观细节74第七十四页，共一百一十七页。玻璃阳台护栏，单元入户大堂产品建议¶建筑景观细节75第七十五页，共一百一十七页。产品建议¶户型面积配比联排别墅160-180平米四房180-220平米五房220-260平米六房30%40%20%260-300平米10%花园洋房110-120平米三房120-130平米三房130-140平米三房20%40%30%150-180平米四房10%76第七十六页，共一百一十七页。11F小高层80-90平米两房90-100平米两房110-120平米三房15%10%25%120-130平米三房130-140平米三房40%10%18F高层70-80平米两房80-90平米两房100-110平米三房15%25%20%110-130平米三房130-140平米三房140-160平米四房30%10%10%产品建议¶户型面积配比77第七十七页，共一百一十七页。产品建议¶户型示意地下花园首层全赠送联排别墅78第七十八页，共一百一十七页。联排别墅送联排别墅端头户型，带八角窗，采广面大;底层赠送私家游泳池及花园，并设计有宽敞的私享空间，可根据业主需求设置视听区、酒吧、键身、娱乐等设施，提升居家品质;大面积休闲平台，多个阳台及露台的设计更亲近自然，别墅顶层专为主人设计，主卧宽敞舒适，功能齐全，并独享大尺度露台，景观视野良好产品建议¶户型示意79第七十九页，共一百一十七页。联排别墅产品建议¶户型示意80第八十页，共一百一十七页。建筑面积控制；135-144平米，送前后花园花园洋房1F：双向私家花园产品建议¶户型示意81第八十一页，共一百一十七页。建筑面积控制：125-135平米，送露台花园洋房2F：L型观景露台产品建议¶户型示意82第八十二页，共一百一十七页。花园洋房3F/4F建筑面积控制：120-125平米，送阳台和露台产品建议¶户型示意83第八十三页，共一百一十七页。花园洋房顶层阁楼建筑面积控制：110-120平米，送阁楼、送大露台洋房顶层阁楼:超大露台、跃层阁楼产品建议¶户型示意84第八十四页，共一百一十七页。小高层产品建议¶户型示意85第八十五页，共一百一十七页。小高层产品建议¶户型示意86第八十六页，共一百一十七页。高层产品建议¶户型示意87第八十七页，共一百一十七页。高层产品建议¶户型示意88第八十八页，共一百一十七页。高层产品建议¶户型示意89第八十九页，共一百一十七页。长江路产品建议¶配套设施高压线分割高压线分割水库分割道路分割道路分割山体分割长江路2F临街商业1F临街商业1F商业内街1号地块2F临街商业：商业临街面长度约182米2号地块1F临街商业：商业临街面长度约270米商业内街：商业内街长度约386米按商铺进深15米计算：项目商业面积共约15300平米。90第九十页，共一百一十七页。住区临街东南亚风情商业产品建议¶配套设施91第九十一页，共一百一十七页。高压线分割高压线分割水库分割道路分割道路分割山体分割长江路会所会所配建面积约5000平米酒店配建面积约5000平米酒店产品建议¶配套设施92第九十二页，共一百一十七页。颇具东南亚风情的会所（销售部）产品建议¶配套设施93第九十三页，共一百一十七页。星级休闲度假酒店产品建议¶配套设施94第九十四页，共一百一十七页。星级休闲度假酒店产品建议¶配套设施95第九十五页，共一百一十七页。高压线分割高压线分割水库分割道路分割道路分割山体分割长江路小学、幼儿园幼儿园配建面积约3000平米小学配建面积约5000平米产品建议¶配套设施96第九十六页，共一百一十七页。社区双语小学、幼儿园产品建议¶配套设施97第九十七页，共一百一十七页。社区双语小学、幼儿园产品建议¶配套设施98第九十八页，共一百一十七页。儿童娱乐设施老年锻炼设施产品建议¶配套设施99第九十九页，共一百一十七页。半地下车库产品建议¶配套设施100第一百页，共一百一十七页。地下车库产品建议¶配套设施101第一百零一页，共一百一十七页。产品建议¶开发顺序高压线分割高压线分割水库分割道路分割道路分割山体分割长江路一期二期三期四期一期（3-5号地块）洋房18900联排12600商业5790配套（会所、酒店）10000总建面47290二期（2号地块）洋房18250小高层54750高层109500商业4050总建面186550三期（1号地块）洋房51520小高层77280高层128800商业5460配套（小学、幼儿园）8000总建面271060四期（6-9号地块）洋房70400总建面70400102第一百零二页，共一百一十七页。产品建议¶其他洽谈区接待台模型展示区模型展示区会所（销售部）包装及区域分割103第一百零三页，共一百一十七页。东南亚风情度假酒店内饰产品建议¶其他104第一百零四页，共一百一十七页。社区休息及辅助设施产品建议¶其他105第一百零五页，共一百一十七页。社区导示系统：完善的社区导示系统在给客户及业主以温馨提示的同时，体现出项目的人性化关怀与项目的品味、品质。产品建议¶其他106第一百零六页，共一百一十七页。可提供的特约免费服务有信息咨询服务搬家公司信息交通运输信息信函以及报刊收发服务费用代收代缴服务可提供的特约收费服务有私家花园管理以及养护代聘临时工人及保姆商务中心服务预定飞机、火车票报刊订阅家政清洁服务衣物熨烫社区物业服务建议

家政服务：丰富的服务项目为产品带来更多附加值，不显著增加成本的情况下给项目加分产品建议¶其他107第一百零七页，共一百一十七页。本案成本及收益测算5108第一百零八页，共一百一十七页。基础指标项目成本价格预测项目收入利润水平经济可行性结论109第一百零九页，共一百一十七页。成本及收益测算¶基础指标劲嘉小河项目项目总建面575300项目总占地320000容积率1.80总户数约4200

一期（3-5号地块）洋房18900

联排12600

一期总建面商业5790

配套（会所、酒店）10000

47290

二期（2号地块）洋房18250

小高层54750

高层109500二期总建面商业4050

186550

三期（1号地块）洋房51520

小高层77280

高层128800三期总建面商业5460

配套（小学、幼儿园）8000

271060

四期（6-9号地块）洋房70400

四期总建面

70400

洋房总建面159070联排总建面12600小高层总建面132030高层总建面238300

商业总建面15300小学、幼儿园总建面8